商业地产基础知识培训_商业街

【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有房地产基础知识实战入门培训的29节课房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课商业地产策划定位与规划设计要诀800个房地产项目报批报建培训课程房地产开发流程培训课程房地产营销策划培训课程房地产策划师培训课程房地产售楼员培训课程房地产一线销售管理培训课程房地产广告策划与媒介传播实操培训房地产定价培训商业地产招商策略及管理实操培训商业地产经营管理实操培训课程物业管理系列培训课程商业地产基础知识培训_商业街南华置地广场项目（地下时尚街）销售策划方案商业地产基础知识培训本方案主要是针对本项目时尚地下街之精品商铺，对此进行有关营销策略，销售价格、销售方式及销售策略手段等之分析及方案制定。此方案需根据相关时间进度安排，以及经公司各主管领导和经董事局最终批准同意后方可执行，目前仅供参考及提请领导提出相关宝贵意见。余源鹏房地产大讲堂_南华置地广场项目（地下时尚街）销售策划方案目录方案说明销售基础数据销售价格体系销售付款方式销售流程销售政策促销手段客层客源推广策略合约及法务附件方案说明本销售策划方案，是以销售本项目地下时尚街使用权商铺方式，进行全面的销售策划执行。销售时间将以项目总体规划指标及施工进度安排，进行的营销进度计划为基准执行。本销售策划方案是以各项销售前期准备工作均完成之情况下方可执行，如销售平面图、交付时间及标准等重要数据指标，以及销售中心装修并启用，团队架构组建，销售各项道具完成，营销管理各项目制度建立，外部合作公司均完成签约，营销推广资金准备到位，等等销售目标可销售面积40000平方米（建筑面积）销售周期从开始销售至开业前三个月，约一年至一年半时间。销售使用权期限68年期（可调整）销售金额47亿，平均约55亿左右（详见附件南华置地广场地下时尚街商铺使用权销售测算表）销售对象本项目销售对象为直接用家，即商家或小业主，也可以是小量投资者，允许其进行转租、分租，需按照项目规划好的业态和经营管理规定进行租赁和经营，但我方不负责包租。销售基础数据A、面积分坪主力面积分坪（使用面积）5平方米8平方米11平方米实际面积区间230平方米（使用面积）小档口及壁挂式以及特殊形态商铺或档口面积为超小，约为2至4平方米，部分餐饮或大连锁业主面积会加大，约为30平方米或以上，但基本会由标准店铺组合而成，如3011118。B、主力店铺面积所占比例5平方米约占208平方米约占6011平方米约占20可依据实际分割平面图进行调整。未来会有小部分主出入口或预留地铁口等位置，保留不对外出租，以防日后规划调整需求及有利于调控租金。C、销售使用权期限68年（可调整）即一次性支付6年租金，或一次性支付7年租金，或一次性支付8年租金。一次性支付租金的时间愈长，租金优惠愈大。本时间段之制定，是根据项目出租回款68年之收益测算，提供三种销售组合方案供客户进行选择并根据市场实际并有可能接受之租期，制定本项目销售时间段可根据项目实际资金回款要求及市场反应进行细致调整注不建议为了提高销售额增加使用权年限到9至10年，原因1、提高年限意味着租金单价需要更优惠，实际总价增加不太多。2、使用年限太长，店铺总价超过30万以上，由于没有按揭贷款支持，会销售很慢，有市场风险。3、增加一次性租赁期，意味着有相当长一段时间公司没有日常租金收入，如果项目增值的很快，公司反而会亏。4、如果销售反应理想，可以通过调高租金单价的方式或高低租期年限的方式来加价。D、组合方式面积分坪组合销售价格组合面积比例组合销售价格体系定价依据价格体系的建立基准是经过营销中心，对沈阳多个小商铺出租项目进行细致及动态调研，对其出租价格，租金方式，租期长短，付款方式以及其经营时间等众多因素，并结合本项目之实地状况，建立本项目之价格体系。价格构成租金包括内容基本商铺租金物业管理费用能源运营管理费（空调、公共电力及照明、水费等）租金不包括内容电费电话费上网费煤气费（餐饮部分）定价原则参考中街现有商业的租金水平普遍商城市场租金水平为200500元/月/平方米，中街临街店面租金水平为7001000元/月/平方米。参考时尚地下商城、沈阳春天地下街的租金水平时尚地下租金水平为750850元/月/平方米，沈阳春天地下街租金水平为300400元/月/平方米。除考虑上述条件，还需要考虑本项目是期房、地理位置、商业环境、付款方式等综合因素控制月租金总额在200400元左右。（但这个水平的单价也是属于高于市场很多的价格，所以在宣传的时候只会以店铺月租金总额报价。）考虑单个店铺的月租金总额控制单店月租金总额在4000元以下，并以此作为报价基础。考虑单个店铺的68年租金总额尽量控制在30万/单店以内，这样首期30也不超过10万，客户可以有1520万投入就可以开店。销售价格明细楼层B1、B2总建筑面积约约40000平方米（以最终政府批准规划指标为准）实际经营面积约（使用面积）约20000平方米（以最终政府批准规划指标为准）主力店铺面积及所占比例5平方米（20），8平方米（60），11平方米（20）（暂定）租期6年，7年，8年（只能向客户提供三种租期时间选择，太多会比较混乱）最低月租金单价212元/月/平方米使用面积（方案C1311平方米8年）最高月租金单价451元/月/平方米使用面积（方案A115平方米6年）平均月租金单价约323元/月/平方米使用面积（方案B128平方米7年）最低月租金1,484元/月/个店铺（方案A135平方米8年）最高月租金3,857元/月/个店铺（方案C1111平方米6年）平均月租金约2,581元/月/个店铺（方案B128平方米7年）最低总价款126,227元/个店铺（方案A135平方米6年）最高总价款313,394元/个店铺（方案C1111平方米8年）平均总价款约216,774元/个店铺（方案B128平方米7年）最低销售额432,779,291元（方案三6年）最高销售额651,207,808元（方案一8年）平均销售额约541,935,846元（方案二7年）方案一均价为280元/月/平方米/使用面积左右，方案二均价为320元/月/平方米/使用面积左右，方案三均价为370元/月/平方米/使用面积左右，以上方案为低开高走之营销策略组合方案，以方案一之低价入市，以方案二之价格为销售主力均价，以方案三之价格为后续走高之价格。备注上述总销售额实际会有10误差，原因1、具体经营面积实际会有偏差2、未计算保留不出售的面积3、未计算公共空间临时租赁档口4、目前正在咨询银行按揭贷款的操作方式，如无法提供按揭贷款，则需要再调整租期和价格，降低客户支付门槛，以便顺利完成全部招商任务5、上述价格为最终成交底价，对外报价将会综合考虑折扣率会比成交底价较高5左右其它条件1、客户需要经营指定的经营范围。2、客户需自行申请工商营业执照及税务（特殊业态除外，如美食广场档口和小商品等）。3、租金包括物业管理费及空调费用，但客户需自行支付商铺内的各项能源市政费用。4、客户可以将租约转让，新承租人需要继续履行原合同，需要三方签署更名手续。5、开业满一年后，客户可解除租约，但需扣除已使用时间的租金及毁约金。（毁约金额比例需要根据不同租赁年限制定标准）6、客户需遵守经营管理公约内的规定，否则将被视为毁约或罚款。7、客户的交纳租金只提供收据，如需要发票需要另行支付税金。差价原则1、楼层不同，定价不同如负一层高于负二层，负二层部分好位置亦可高于负一层部分（负一层约高于负二层50左右）2、面积不同，定价不同如大面积单价低，小面积单价高（小面积定价约高于大面积20左右）3、位置不同，定价不同如景观区，主出入口及主干动线等等定价高（不同位置价差可在20左右）4、道路不同，定价不同如主通道高于次通道，次通道高于小通道（可在20左右）5、规划业态不同，定价不同如服装及小百等高，餐饮娱乐略低（依不同业态价差约在20左右）销售付款方式付款方式A、一次性付款B、分期付款（分四期付款，即签约时付40，余款分三期每期20，每隔三个月付清）C、银行按揭贷款（待定）支付方式现金支付银行卡划帐（POS机）银行转帐支票根据现场实际销售情况，依据销售折扣对应比率等因素接受不同之付款方式销售流程1、前期各项准备工作完成（一个半至二个月）详见已上报之项目营销准备时间表2、前期品牌推出预热市场（一个月至一个半月）详见已上报之项目营销策划包装篇及市场推广篇3、发放认购排号及收诚意金（半个月）详见项目排号流程图（日后将制定详细说明）4、排号诚意金转认购金（大定金）并选房号（认购）（约一个月）详见项目认购流程图（日后将制定详细说明）5、定金或直接签约付款（正式开盘后或交定后半个月内）详见项目交订（定）流程图（日后将制定详细说明）详见项目签约流程图（日后将制定详细说明）6、按揭服务（待定）详见项目按揭贷款流程图（日后将制定详细说明）7、后勤客户服务及保养活动详见已上报之项目营销策划包装篇8、验收交付（交付标准为前期准备工作之一，并于合约中注明）详见项目验收流程图（日后将制定详细说明）9、装修开业详见装修管理规定及流程图（日后将制定详细说明）销售政策推出安排分三到四期（组团）推出按区位及业态组合细分推出每期（组团）容量为300至500户为一组（期）分期（组团）推出时间相差三至四个月分期（组团）价格走势为递增10至15左右第一组团产品及价格优化组合推出入市，以抢滩市场推出价格形式低开高走，预热市场，形成热销及市场走高趋势，拉动总体价格上涨价格推出为（均价）认购期均价约为254元/月/平方米/使用面积（方案一之部分价格标准），占10，开盘后均价约为280元/月/平方米/使用面积（方案一之均价价格标准），占15，强销期均价约为320元/月/平方米/使用面积（方案二之均价价格标准），占50，收盘期均价约为370元/月/平方米/使用面积（方案三之均价价格标准），占25。价格调整策略原则低单价推出低总价面市低首付宣传限量铺位选择，特殊区域位置选择，有价无铺选择（可通过销控实现）好铺位涨高价格好位置涨高价格竞买时涨高价格火爆热销涨高价格每半月自行提高价格参考市场情况，结合项目自销售状况，合理带动价格上涨，以实现项目市场强势态势及形成高额回款反馈摸底时间及方式于前期品牌推出预热市场时期（开盘前1至2个月）接受客户来电及来访，通过来客了解客户需求并建立客户来访来电登记系统通过来电及来访信息量，进行媒介宣传反馈发放认购排号及收诚意金时期（开盘前1至2周）此阶段客户为较之有诚意客户，其意图及信息较为明确及实际（包括价格、租期、付款方式或其它需求等等），通过客户资料进行仔细分析通过上述手段最终试验客户的接受能力和承受能力，落实最终业态和价格政策，并在销售过程中需要根据销售情况和客户反馈作出调整。1、价格摸底价格入市反应客户接受能力销售效果评估市场竞争反应2、客户摸底客户来源客户层次客户购买能力客户反馈各种要求或建意信息3、媒介反响摸底自行宣传反馈收效媒体软性评价4、政策导向评估及时了解及观测政策及法务变动（如对类似营销形式是否有相关政策限制出现，银行调息等等有关之政策）及时预警及调整5、市场综合反应摸底同类形项目市场情形有无负面项目影响出现销售其它条件1、物业管理服务标准及各项收费物业管理费能源管理费水费电费网络及电话装修保证金等等如上费用需请专业管理公司制定相关标准后，并经多方核定后，方可纳入合约并施行2、退出机制1年内不允许退出如对市场故意造成不良影响者不予退出退出时按原销售价并扣除使用期限及毁约金退出时进场退出押金不退经营期所发生一切费用如装修等不予退还3、转租约定转租时必须通过经营管理公司进行相关手续办理转租时必须继续履行相关规定业态规划标准转租价格不能恶意扰乱市场，否则不予办理4、工商税务依实际情况分类别处理大业主自行办理连锁业主自行办理小百等委托办理小餐饮类可委托办理5、附加规定客户需要按照业态规划限制，经营指定的业态。客户需自行支付商铺内的各项能源市政费用。客户需遵守经营管理公约内的规定，否则将被视为毁约或罚款。客户的交纳租金只提供收据，如需要发票需要另行支付税金。其它于合约内必须约定之条款优惠条件正常折扣团购折扣大客户折扣关系折扣活动折扣促销手段于实际销售出现节奏缓慢或滞销时方启用如下政策1、加大折扣2、减免租期3、赠送4、有奖抽派5、嘉宾表演及各种活动6、减低租期之时间段客层客源客层成熟小商铺经营业主已经具备较为成熟之经营经验在沈阳或其它地方均有类似经营业态或连锁企业有良好的拓展或发展计划有充足资金运转经营状况良好，收益不错年纪约2545岁之间成熟小商铺投资业主已经投资类似物业具备丰富二房东之经验已经由此获得丰厚回报年纪约3045岁之间未来新兴小商铺经营业主手中握有小笔资金无正当工作或准备辞职懂时尚新潮有想法有创业意识本行业原打工者并学到些许经营运作门道刚毕业富有之80后年纪约1830岁之间其它中小投资者手中握有部分或充足资金曾经投资其它形态物业或理财产品新兴年轻时尚二房东，具备新兴小业主条件，但懒于经营者具备理财及投资理念客源市内各批发及零售市场如五爱综合市场、太原街时尚地下、沈阳春天（三个部）、时代美美（女人世界）、中街地下流行前线、辽展时装城、南塔鞋城等等沈阳市内五区投资者由于中街为沈阳及东北第一街，此区域商业物业于沈阳市内无区域投资概念周边近距市县有强势投资能力，且接受并乐于入沈投资股票证券交易所真正投资者，可以分流其投资方向时尚餐饮娱乐场所中西餐厅、DISC、KTV、洗浴等等场所，其经营者或打工者或顾客均有能力成为强有力客源大中专院校部分小资80贵后推广策略宣传推广核心（企划主轴）1、中街核心商圈东北第一金街，商业核心，无与伦比2、项目商业价值超低入市销售价格，无限升值空间与潜力，稀缺之商业项目3、小商铺大生意生意经加新颖业态组合加全新商业经营理念4、创业致富机会提供一个创业平台，创造一个致富商机5、项目其它综合卖点及优势包装投资及发展商品牌项目地段地位项目区域商业价值建筑及规划形式项目总体定位购物空间及亮点业态组合优化时尚新潮元素及概念运营管理理念及团队宣传推广时期项目认知期（一个月）市场预热期（一个半月）市场强销期（五个月）平稳推出期（三个月）尾声减放期（两个月）宣传推广方式及渠道现场形象现场导视宣传资料报纸软文报纸强势宣传电视台电台时尚杂志电子网站广告牌路牌（旗）专业房展会活动举办代言及冠名其它公关宣传推广预算详见营销中心营销预算合约及法务购买要约文件A、排号诚意金（小订单）B、认购书大订（定）单C、租赁合同D、银行按揭贷款合同（待定）E、经营管理及物业管理公约退出要约文件依据上述购买流程，如若客户在合理或不合理等各种状况下退订或退出，将制定相应退出要约文件及通过相关合法合理程序，以保障公司之利益不受损害。余源鹏房地产大讲堂更多商业地产、房地产基础知识培训课程和资料尽在余源鹏房地产大讲堂为大家海量提供【余源鹏房地产大讲堂】是由100本房地产图书作者余源鹏发起成立，由中国房地产培训学会主办，广州市智南投资咨询有限公司承办。【余源鹏房地产大讲堂】聚集中国房地产界一线实操精英，以余源鹏主编出版的房地产作为基本教材，以网络课程的形式，向全国房地产行业从业人士提供极具专业性、实战性、时间灵活、学费低廉的38个房地产系列实战培训课程，每课时学费仅20元，随报随学。商业地产项策划定位与建筑规划设计要诀八百个【背景】随着国家对房价过高、上涨过快的一二线城市进行住房限购政策以来，原来做住宅开发的不少房地产开发商纷纷转向开发商业地产，各地政府也适时成功推出了很多商业用地。全国商业地产项目立项开工增加，开发呈现出火热的态势。但是商业地产人才的培养和队伍的壮大需要一段较长时期的工作过程。由此造成了目前商业地产人才的缺乏，特别是商业地产项目策划定位、商业规划、招商策划和建筑规划设计等人才的缺乏。相关专业人才需要进一步完善自身的知识体系，掌握更有效的规律武器，了解更先进的项目操作方法和要诀，以迅速投入到商业地产的开发运营流程中。由于商业地产开发比住宅地产开发的资金量大、回款方式更加多样化、回报周期更长、风险更大、盈利更难、专业技术要求更高，商业地产的前期市场定位和规划设计需要更加市场化、精细化。当商业地产一哄而上的时候，如何把握好购物中心、城市综合体、商业街、社区商业等各种类型商业地产开发的要诀，把项目的地址选好、规模确定好，把商业项目定位好，把业态业种组合好，把人员动线设计好，把主力商家招商好，把规划设计做好，最终使项目符合市场需求和商业地产规划设计规律，成功规避风险并顺利运营，以获取高额利润，是本次课程将要为学员解决的重点问题【课程内容】一、商业地产的开发要诀总论什么是商业地产最正确的概念，商业地产有什么具体开发类型住宅开发商如何成功进军商业地产如何确定商业地产开发项目的规模体量，有什么具体量化标准如何判断选择商业地产的地址如何正确认识商业地产的本质以把握正确的商业地产开发方向了解商业地产开发经营的五个利益相关者及商业地产经营管理具体的权益关系。认识商业地产的租售模式及其特点以正确制订企业的发展战略。了解商业地产发展的阶段以及我国和西方发达国家的商业地产的发展现状。商业地产开发商需要倚仗什么样的专业机构，如何选择商业地产开发融资的基本步骤是怎样的什么是商业规划，为什么说商业规划决定商业地产的成败商业规划与建筑规划设计是什么关系，为什么商业规划要在建筑规划设计之前二、商业地产项目的市场调研要诀商业地产项目市场调研有什么先进的经验可供借鉴了解商业地产项目市场调研的基本步骤、主要内容并掌握商业地产市场调研的四大决胜方法。结合案例讲解如何对城市商业环境进行有效的调查分析，有什么分析内容和分析思路什么是商圈，商圈该如何划分商圈分析要考虑什么主要因素结合案例讲解如何对商业地产所在区域商圈进行调查分析，有什么调查内容和统计分析思路结合案例讲解如何对商业地产项目所在区域经营商家进行调查分析商业地产项目所在区域消费者调研的重点是什么，消费者调研有什么方法和捷径可供使用如何设计消费者的问卷，并根据问卷调查结果作统计分析并发现消费者的需求商业地产项目竞争商业项目调查的内容和重点是什么，又该有什么样的分析思路三、商业地产项目的全方位定位要诀结合实际商业项目讲解商业地产项目定位最重要的12个原则明晰商业地产项目定位的内容和重要性结合实际商业项目独一讲解商业地产项目的功能定位、主题定位、形象定位、档次定位、目标客户群定位、商圈定位的概念、内容、方法和要诀。什么是商业地产项目的经营模式定位有什么考虑要点有哪些常见和新型的商业经营模式商业地产项目每层价格定位有什么量化规律四、商业地产业态业种的类型特点、选择定位与分布组合规划要诀明确掌握商业业态、业种、品类的概念、区别和类型。百货店、超市、专卖店、专业店、便利店等五种典型商业业态在商品结构、商圈选择、目标顾客上各有什么区别和特点详细讲解百货店、超市、专卖店、专业店、餐饮店、折扣店、亭式摊位、仓储商店和自动售货机等业态的概念、特点与要求。掌握商业地产业态定位的概念，明确业态定位的9个注意要点。位处不同区域的商业项目在进行业态选择时有什么实用的要诀商业项目都有哪些主体业种与辅助业种可供项目定位招商挑选商业项目主体业种都有哪些常见的零售商品种类和专业店可供项目定位招商挑选餐饮、娱乐服务类和辅助商业服务类业种都有哪些常见的专业店可供项目定位招商挑选业态规划的概念什么是业种业态组合分布规划讲解商业地产规划定位最核心的内容业态规划的39个注意要点和要诀。商业地产项目如何正确进行楼层的业态规划有什么可供拿来即用的要诀举例讲解购物中心业态规划定位的流程、方法、思路和规律。五、商业地产主力店定位招商与20类主力商家的选址及其建筑规划要求为何主力店定位对商业地产项目的开发运营很重要讲述则忽视主力店的失败案例。如何进行主力店业态规划，讲述主力店业态规划13个要诀，认识主力店的6类主要类型。为什么说主力店对商业项目的整体效益是把双刃剑主力店及次主力店的招商需要通过多少个步骤主力店对商业项目的建筑设施设备可能提出的哪15个要求讲述铜锣湾等四种百货店的选址和建筑规划的要求。讲述沃尔玛等五种超市的选址和建筑规划的要求。讲述3C家电、影院、KTV、图书音像城、品牌便利店、康体健身馆、经济酒店的选址和建筑规划的要求。讲述百安居建材卖场的选址和建筑规划的要求。讲述迪卡侬体育用品专业卖场的选址和建筑规划的要求。讲述多种大型餐饮店、中小型餐饮店、普通餐厅、连锁快餐店的选址和建筑规划的要求。讲述肯德基等西式快餐店的选址和建筑规划的要求。讲述西点、面包房、咖啡馆、茶坊、面馆的选址和建筑规划的要求。讲述临街品牌专卖店的选址和建筑规划的要求。六、商业地产人员流动线设计暨交通规划要诀什么是人员动线良好人员动线设计有什么重要作用如何利用主力店规划引导客流如何利用餐饮娱乐业态引导客流如何利用出入口引导客流如何利用中庭引导客流主通道和次通道的宽度设计有什么要诀有什么通道的形式通道的形式设计有什么要诀水平动线设计还有什么其他要诀垂直人员动线设计包括什么内容有什么要求讲述扶梯设计的18个实用要诀。讲述电梯设计的10个实用要诀。商业地产项目外部交通规划有什么要诀如何确定停车场的规模停车场出入口设置有什么要诀如何合理规划停车体系讲述人员动线设计的其他16个要诀。七、商业地产建筑规划设计与配套设施设备和装修装饰设计要诀介绍商业地产设计的五种主要设计内容。讲述商业地产规划设计方案在政府审批时的注意点。讲述商业地产规划设计应把握的7大方向和14个最具实用价值的商业地产规划设计经验心得。商业地产规划设计有什么走向成功的规律商业地产规划设计有什么应注意的细节商业地产项目外立面设计有什么成功秘诀讲述商业地产外立面设计的21个要诀。商业地产项目室外广场设计有什么成功秘诀讲述商业地产室外广场的24个要诀。详细讲述商业地产项目入口及大厅设计、中庭设计的规律与要诀。什么是共享空间，共享空间设计有什么要诀如何有效进行商场平面布局设计讲述平面布局设计的12个要诀。如何有效进行商场的商铺分割商铺划分有什么原则，其划分步骤和顺序如何如何确定的商铺实用率商铺面积分割有什么要诀如何确定商铺进深与开间比讲述商场广告位设计应该遵循的14个要诀。如何进行商场的导向系统设计如何进行商场灯光照明设计讲述商场灯光照明设计的17个要诀。商场整体环境景观设计有什么要诀讲述商业步行空间环境景观设计的8个要诀。讲述商场14种配套设施的设置要诀。讲述中央空调系统、卫生间节能系统、商场智能化系统、供电计量设备的配置要诀。讲述商店装修设计的14个要诀。详细全面地讲解分析万达广场商业综合体的设计建造标准与预算，分高标准、正常标准和低成本三种建造档次标准，分别对该综合体的建筑和结构、内部装修、环境景观、给排水及燃气、暖通、强电、弱电等工程提供模版式的设计建造标准与预算价格，非常有参考价值。八、商业街、社区商业和专业市场的开发与设计要诀由一家开发商主导开发建设的商业街有什么重要的开发要诀从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述商业街在建筑设计、景观设计、装饰设计、配套设计和景观设计等方面的50个实用经验要诀。社区商业开发有什么具体形式社区商业的租售模式该如何选择社区商业的规模该如何确定如何正确选择社区商业的业种和业态从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述社区商业的建筑设计要诀。以金地上海某社区的商业配套规划设计建议报告为例，讲述社区商业的正确策划思路和方法。简单讲述专业市场的开发和规划要诀。九、购物中心的开发与设计要诀什么是真正的购物中心购物中心有什么功能、类型、发展趋势购物中心能满足人们的什么需求购物中心建筑的特点，购物中心业态组合有什么要点购物中心的正确开发理念。不同开发主体开发的购物中心有什么区别讲述购物中心的开发的4个阶段。从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述购物中心设计的20个要诀。以山东某十万平方米的购物中心为例，从经营商家的要求和业种业态的特点出发进行购物中心的业态规划，并考虑物业产权、收益方式、目标客层等方面进行分析定位。十、城市综合体的开发与设计要诀讲述城市综合体的概念，分析万达广场城市综合体的特点。城市综合体有什么选址标准城市综合体有什么重要特征从投资商投资回报和风险控制的角度出发，讲述商场、办公楼、公寓、酒店四大功能物业如何正确组合其正确的开发顺序如何每类功能物业在城市综合体中的地位和规模控制如何如何正确分区三四线中小城市开发综合体有什么要诀城市综合体规划设计有什么要诀以上海合生广场城市综合体项目的设计任务书为例，讲述写字楼、酒店和商业三大功能物业组合的城市综合体在考虑经济性和物业高实用率时，如何对项目的总体规划、建筑设计、结构与机电系统设计和设计成果等方面提出具体实用的要求，是城市综合体开发策划设计不可多得的经典教案。【课程对象】商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。【特点】案例性课程将经验要诀与实际正在运营的数十个成功或失败的项目进行结合讲解系统性课程秉承余源鹏老师编写图书的系统性和条理性强的特点，信息量非常大实操性课程所讲内容乃是国内数十位商业地产高层人士实操经验的结晶实用性强规律性每个项目的具体情况虽不同，但只要掌握必要的规律和要诀便可攻城略地超值性本课程由余老师亲自录像授课，课程内容丰富紧凑且赠送资料超值，性价比高房地产基础知识实战入门培训的29节课前言房地产是我国的经济支柱产业，其带动上下游产业提供了大量的就业岗位。与房地产开发相关的建筑、制造、设计、管理、服务等行业的从业人员都需要了解房地产的基础知识。由我们编写的问鼎房地产一书自面市以来，即备受广大房地产从业人士的追捧，连年位居房地产类图书的销售前列。问鼎房地产一书是一本专业的工具书，篇幅也比较长。为了满足房地产相关从业人员的入门快速学习需求，我们特别从问鼎房地产中摘取最重要、最常用的房地产基础知识，结合最新的房地产政策法规，编写了本书房地产基础知识房地产入门培训一本通。本书用四章内容全面讲述了涉及房地产行业最重要、最常用的四大部分基础知识，这四大部分基础知识包括第1章，房地产及其产权基础知识，主要讲述房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。第2章，房地产开发全过程基础知识，主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。第3章，房地产交易与营销基础知识，主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。第4章，房地产规划与建筑工程基础知识，主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。本书的编写力求做到以下的六大特性第一，实战性。本书一如既往地保持我们编写书的实战性风格。实战即实用、常用，而不是少见或少数人才会接触到的知识。所以本书摈弃了许多房地产“基础”但不“实用”的知识。第二，全面性。本书是在实战性的基础上力求做到知识的全面性。可以说，本书所编写的四大部分知识就是房地产行业的核心知识，是所有房地产从业人士都应该了解的知识。第三，基础性。本书所收录的房地产知识，都是房地产行业相关从业人员应该了解的基础知识。根据每个人的工作岗位不同，其所必须熟悉掌握的基础知识也不同。读者可以根据自身的需要，结合我们编写的问鼎房地产一书进行深入查阅。第四，工具性。本书编写脉络清晰，而且将各种重点的专业名词作了加粗标识，使读者可以快速查阅所要了解的知识和问题。第五，最新性。由于房地产业起步较晚而发展迅猛，不仅许多名词概念层出不穷，而且法律法规也在逐步完善中。本书作者本着负责任的态度，对所收录的知识都适应最新的实际操作和法律法规。第六，简明性。由于房地产从业人士大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。因此，本书编写过程中一直秉持简明性的原则。第七，全国性。本书编写旨在针对全国的房地产从业人士，因此收录的名词、概念、法规也是适合全国读者的。另外需要说明的是，由于我国幅员辽阔，各地行政部门的设置和名称有所差异，各地针对全国统一的法律法规也相继出台了适合当地执行的细则，特别是在办事流程和税费缴纳额度两方面有所差异，所以具体执行时还请读者们按照当地的实际情况来执行。而本书在办事流程方面尽量做到了适合全国的操作，在税费缴纳额度方面也提供了读者可以参考的幅度，从而增加了本书的实操性。这是一本专门为房地产从业人员快速入门而编写的实效、简练、全面的培训书籍，适合作为房地产相关企业和单位进行职员短期专业知识培训时的首选教材，也适合作为有意进入房地产行业工作的读者自学阅读。目录第1章房地产及其产权基础知识11房地产概论111房地产的相关概念和特征1房地产、物业和不动产三者的概念2房地产、物业和不动产三者的区别3房地产的特征112房地产业的相关概念和作用1房地产业2房地产投资开发业3房地产服务业4房地产业的作用113房地产开发的相关概念和分类1房地产开发和房地产开发商的概念2房地产开发的分类114房地产市场的相关概念和分类1市场的概念2房地产市场的概念3房地产市场的分类115房地产开发的相关法律体系1房地产开发法律。2房地产开发法规。3房地产开发规章。4房地产开发其他相关法规。12地产基础知识121地产的概念和我国的土地制度1地产的概念2我国的土地制度122土地权利1土地权利的相关概念2土地权利的相关问题解答123土地储备和土地供应1土地储备的概念2土地储备的相关问题解答3土地供应的相关问题解答124土地开发与土地利用计划1土地开发与土地利用计划相关概念2土地开发的相关问题解答3土地利用计划的相关问题解答125国有土地有偿使用费1国有土地有偿使用费的相关概念2新增建设用地有偿使用费的相关问题解答126土地使用权的出让与转让1土地使用权出让与转让的相关概念2土地使用权出让年限和方式3土地使用权招标拍卖挂牌的相关问题解答4土地使用权转让的相关问题解答127土地价格与土地市场1土地价格的相关概念及问题解答2土地市场的相关概念及问题解答128国有土地使用权出让收入1国有土地使用权出让收入的概念2国有土地使用权出让收入的相关问题解答129土地征用与征收1土地征用与征收的相关概念2土地征用与征收批准权限的相关问题解答3土地征用与征收补偿费用的相关问题解答4土地征用与征收涉及农户用房的相关问题解答13房产基础知识131房屋产权类型的相关名词132房屋开发类型的相关名词133房屋产品类型的相关名词134房屋建筑类型的相关名词135保障性住房1保障性住房的相关概念2经济适用房的相关问题解答3廉租住房的相关问题解答4公共租赁住房的相关问题解答136国有土地房屋征收与拆迁1国有土地房屋征收与拆迁的相关概念2国有土地房屋征收的相关问题解答3国有土地房屋拆迁的相关问题解答14产权及登记基础知识141房地产产权及登记1房地产产权及登记的相关概念2房地产产权登记的相关问题解答142土地登记1土地登记的相关概念2土地登记的相关问题解答143房屋产权及登记1房屋产权及登记的相关概念2房屋产权及登记的相关问题解答15商业地产基础知识151商业地产开发及经营1商业地产的相关概念2商业地产的类型3商业地产的经营模式4商业地产的开发原则5商业地产的管理理念6商业地产设计的相关名词152商圈及商圈分析1商圈的概念2商圈的组成3商圈分析的概念4商圈分析考虑的因素153零售业态1零售业态的概念2零售业态的分类和特点154购物中心1购物中心的概念及特点2购物中心的分类155社区商铺1社区商铺的概念2社区商铺的类型3社区商铺的特点4住宅底商的概念和特点156写字楼1写字楼的概念2写字楼的等级划分3写字楼的营销知识16其他地产基础知识161工业地产基础知识1工业地产的含义2工业地产的类型3工业地产的特性4工业地产策划的含义5工业地产的开发模式162旅游地产基础知识1旅游地产的概念2旅游地产的主要经营模式163文化地产基础知识1文化地产的概念2文化地产四大标准3文化地产的模式164养老地产基础知识1养老地产的概念2养老地产的主要产品形态3养老地产的主要运营模式第2章房地产开发全过程基础知识21房地产开发经营概论211房地产开发经营的相关概念212房地产开发公司的设立1设立房地产开发公司的条件2内资房地产开发公司的设立程序3外资房地产开发公司的设立程序4申请领取房地产开发企业资质证书5房地产开发企业资质管理213房地产开发经营基本财务名词1房地产开发经营财务分析的常见名词2房地产开发项目的简单成本费用构成3房地产开发项目的经营收入构成4房地产开发项目的经营支出构成22房地产开发项目的立项和可行性研究221房地产开发项目建议书222房地产开发项目立项1项目立项的概念2项目立项申报材料223房地产开发项目可行性研究1项目可行性研究的概念2项目可行性研究的内容3可行性研究报告的模式224房地产开发项目选址意见书23国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理231国有土地使用权获取的相关概念和主要方式1国有土地使用权获取的相关概念2国有土地使用权获取的主要方式232国有土地使用权出让程序及相关问题解答1国有土地使用权出让的一般程序2国有土地使用权出让程序的相关问题解答233国有土地使用权出让合同的相关问题解答234国有土地使用权证的办理及登记1国有土地使用权证的办理2国有土地使用权登记24建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理241建设用地规划许可证的办理及相关问题解答1建设用地规划管理与建设用地规划许可证2建设用地规划许可证办理的相关问题解答242房地产项目规划设计的主要内容1设计任务书2设计周期3方案设计4初步设计5施工图设计243房地产项目规划设计的招投标及审查申报1房地产项目方案设计的招投标2房地产项目规划设计的审查3房地产项目规划设计的申报244建设工程规划许可证的办理及相关问题解答1建设工程规划许可证的办理2建设工程规划许可证的相关问题解答25施工招标与建筑工程施工许可证的获取251建设工程项目报建252建设工程招标投标1建设工程招标投标的方式2建设工程招标投标的基本程序3建设工程施工和监理招标投标4建设工程监理的主要工作内容253建设工程质量安全监督办理1建设工程质量监督的办理2建设工程施工安全监督的办理254建筑工程施工许可证的办理及相关问题解答1建筑工程施工许可证的办理2建筑工程施工许可证的相关问题解答255建筑工程与市政设施的接驳1概述2与自来水设施的接驳3与天然气（管道煤气）系统的接驳4与供电