计量经济学论文

计量经济学课程论文房地产的住宅价格的影响因素以及开发总值研究（开发总值研究以湖北省为例）经济管理学院班级金融072班学号070654204姓名饶禹联系电导老师金笙计量经济学课程论文房地产的住宅价格的影响因素以及开发总值研究（开发总值研究以湖北省为例）经济管理学院金融072班070654204饶禹摘要房地产，一个与社会大众息息相关的名词，一个牵动许多购房者神经的名词。眼下的房价无疑是最火热的焦点。影响房地产价格的因素有很多，人们的收入增加，而房价也不断上涨，究竟是什么推动着如此之高的房价继续稳步爬升，房地产的开发总值相关于哪些方面，这些都是值得探讨的问题。关键字房地产价格EVIEWS5检验分析开发一、我国住宅价格影响因素的定性分析总结国内外各专家学者的观点一般将影响城市商品住宅价格的因素分为五类经济因素、自然因素、社会因素、政策因素和心理因素。经济因素主要包括经济发展状况、通货膨胀居民收入水平和消费结构、财政金融状况以及市场垄断性等。自然因素主要包括住宅的区位、地质条件、地形地势、日照、通风状况、住宅外观、结构、楼层、朝向等。社会因素主要括人口因素、社会环境和城市化水平等。政策因素主要包括土地制度和住房制度、税收政策和货币政策、产业政策和城市规划等。心理因素主要包括对未束的预期和心理偏好等。在此，将对影响我国商品住宅价格的各种因素重新进行归纳和整理，从需求和供给两个方面进行定性分析。1、从需求角度思考1人均可支配收入自1998年开始。我国开始停止福利性实物分房，并开始住房货币化改革房地产行业迎来了春天，开始了告诉发展，同时我国GDP也在以惊人的速度增长。GDP的高速增长给人民生活水平带来了巨大的提高，城市化进程加快，形成刚性需求。同时，城市人均可支配收入逐年增加增长速率达到了10以匕。根据持久收入假说，对于住房这类消费品。消费者会从收入预期决定是否购买。因此，我们看到随着经济的发展，人均可支配收入的增长，及对我国经济发展和人均收人的乐观预期导致了对于住房的需求迅速膨胀。2人口因素中国作为世界上人口最多的国家，同时也是世界上最大的发展中国家。工业现代化的同时必然会引起城镇人口的大量增加。城市化进程已经成为推动房地产行业发展的最基本的动力之一，同时，由于生活观念的转变，不在追求四世同堂的中国人开始希望有一片自己小家庭的住房。这些都是造成刚性需求的主要原因。3实际贷款利率由于实际贷款利率对于住房的投资性需求影响较大，而对于刚性需求和改善性需求影响不大因此，在通胀增加的压力下，尽管我国连续多年的上调贷款利率，而实际利率上升的并不快，进而对于住房需求的抑制作用并不明显。2、从供给角度思考商品住宅价格主要受到土地、建筑成本、市场垄断性、相关政策和房地产开发商对未来的预期等因素的影响。（1）土地成本由于我国土地所有制，及人多地少的自然环境限制，导致了土地资源成为我国最稀缺的资源。同时，由于土地实际使用权掌握在地方政府手中，地方政府有追求利益最大化的冲动，因此土地出让收益成为地方政府收入的最大来源。房地产企业对于土地储备的盲目追求，更加剧了这种稀缺性因此土地价格的上涨远远快于房地产价格的上涨。2建筑成本建筑成本的变化可以直接影响房地产企业的生产成本从而影响商品住宅价格。建筑成本主要分为显性成本及隐性成本，显性成本指建筑材料、工人工资、装饰材料、水暖器材等；隐性成本指打通关系及获得工程保障的一些非正常的成本。但由于隐性成本无法衡量所以在本文只使用显性成本代替建筑成本，可以讲就是会计成本。显性成本由于房地产行业的刚性需求导致了爆发式的增长，特别是钢材、水泥、建材的暴涨。二、我国住宅价格影响因素的定量分析1基本模型的设定按照所选取变量的有代表性、可量化性和数据的可得性及可靠性原则，以商品住宅价格HP为被解释变量，以实际人均可支配收入DI、人口POP、土地价格LC、建安工程造价PC、实际贷款利率R为解释变量建立多元线性回归模型。在模型的设计上采用对数线形函数形式，目的在于一方面可以避免异方差问题另一方面回归系数可以理解为被解释变量对解释变量的弹性系数，于是，将我国商品住宅价格与各影响因素的函数关系式表示为LOGHPC1LOGDI2LOGPOP3LOGLC4LOGPC5LOGRU其中C为常数项,U为随机项。2数据的选择和说明数据来源于中国统计年鉴、中国房地产统计年鉴、中国房地产市场年鉴以及中国统计局网站，时间跨度为1994年一2007年表1。根据分析结果和模型的需要，引入了影响商品住宅价格变化的五个变量人均可支配收入、人口、土地价格、建造工程造价和贷款利率进行研究。下面对各个变量进行说明商品住宅价格（HP）根据历年全国商品住宅平均销售价格实际人均可支配收入（DI）根据历年城镇居民家庭人均可支配收入，处以当年的居民消费价格指数整理得。人口（POP）历年城镇人口数。土地价格（LC）历年土地交易价格指数，上年为100建造工程造价PC历年竣工商品住宅平均造价。实际贷款利率（R）5年期贷款利率扣除通货膨胀率后实际利率。数据如图表一（数据来源中国统计年鉴）3模型的估计与检验（1）参数估计采用EVIEWS将数据进行回归分析。从结果上看，R20998，调整后的R20981，F132997，但DI/POP/R均未通过10水平上的显著检验，常量C不能通过，LC未通过5水平上的显著检验。调整解释变量，最后模型确定为LOGHP04918908228LOGDI04810857979LOGPC01251072633调整后R方0984，F3902153，DW20282模型的检验拟合优度的检验调整后R20984拟合优度很好，通过检验。F检验F3902153F0052,14,因此在005显著水平下自变量对因变量有显著影响，通过F检验。T检验常数项T0239421，临界值T00251117959，由此可知显著不为零，通过T检验。从上述检验可知都比较显著，拟合优度较好。三结论通过模型的结果，我们可以发现住房价格主要受到实际人均可支配收入和建造工程造价的影响，而土地价格对住房价格的影响不如预想的大，同时两个因素相比较实际人均可支配收入对住房价格的影响更大，得出结论是，随着人均可支配收入的增加，住房价格还将进一步上涨。因此，主导我国房地产价格上涨的主要动力还是刚性需求造成的。“民以食为天，以住为地”，房地产在国民经济生活中起着重要的作用房地产业的发展对国民经济发展有着巨大而深刻的影响因此，审慎分析房地产市场的现状及其基本走势，深入探讨影响房地产业发展的主要因素，对促进房地产业事业持续发展至关重要。1模型建立与分析下面以湖北省19952006年房地产开发总值，湖北省每年储蓄存款总额，湖北省建筑材料工业品出厂价格指数，湖北省原材料燃料和动力购进价格指数数据为基础，建立计量经济模型并进行实证分析。11构造模型根据相关数据建立模型Y12X23X34X4UY表示房地产开发总值单位亿元；X2表示每年储蓄存款总额单位亿元；X3表示湖北省建筑材料工业品出厂价格指数单位；X4表示湖北省原材料燃料和动力购进价格指数建筑材料类单位；U表示随机扰动项。12模型的参数估计检验及修正利用EVIEWS软件，对数据进行OLS回归，得Y28670330081673X21030764X38444470X4SE6119659000559522944122359442T4684955145962344924983579012R0977319F1149071，DF12，DW1683688该回归方程可决系数很高，F检验值L149071F0053，8407显著性水平005，T82306，各个解释变量T检验显著，因此回归系数均显著。异方差检验ARCH检验表1异方差检验结果因为OBSRSQUARED207294978120053，所以表明模型随机误差项不存在异方差自相关检验DW检验DWI683688，查表N12，K3，005得DL0658DU1864由于DLDWDU，落在不能判定是否有自相关的区域。由文献31N用科克伦一奥克特迭代法自相关的修正，此时DLDW20540114DU所以模型的自相关性得到修正，不存在白相关。最终我们得到的模型为Y28670330081673X21030764X38444470X4从上述分析可知，湖北省每年储蓄存款总额，湖北省建筑材料工业品出厂价格指数，湖北省原材料燃料和动力购进价格指数F建筑材料类是影响湖北省房地产开发总值的最主要的因素。模型中决定系数较高，且估计的参数都通过了F，T检验。表2自相关修正后结果2结论从得到的模型的最终结果可以看出在其他因素不变的情况下，当湖北省每年储蓄存款总额增加1亿元，湖北省建筑材料工业品出厂价格指数和湖北省原材料燃料和动力购进价格指数建筑材料类分别增加1时，湖北省房地产开发总值将分别增长0081673亿元、1030764亿元、8444470亿元。四关于房地产价格与开发的一点思考其实对于我们每个人来说，住房都是我们正在或者将要面对的问题。在北京、上海、广州等等这样的大城市里，房价基本都在2万/每平米或以上。这对于很多人而言，意味着从此就必须为房子奋斗一生。就目前的状况而言，这样的大城市已