2015年第二季度南充市住宅市场调研报告

2009年第二季度南充市住宅市场调研报告2009年第二季度南充市住宅市场调研报告目录前言3一、20082009年南充市主要楼盘规模统计表（表里只显示部分楼盘信息）41顺庆区42嘉陵区6二、销售与需求情况9三、南充房地产市场发展现状及趋充市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升132住宅的郊区化，向城市外围拓展153前景分析16四、城市住宅市场深度调研分析191南充市住宅市场板块调查192各板块现状及发展趋势2021顺庆区2022嘉陵区223板块间竞争重点类比元素分析2331顺庆区2332嘉陵区254结论26五、200904与200804交易数据统计分析简析31六、购买群体简析341潜在目标客户分析342影响消费者购房的主要因素分析36前言根据公司对市场调研的工作安排，本次市调从2009年4月2日开始至2009年5月20完成，主要是针对南充市住宅市场进行。调研范围为顺庆、嘉陵两个区的主要楼盘。信息整理及报告编写由于时间仓促可能有考虑不周之处敬请领导批评指示。公司先前欲针对南充市主要商业及住宅楼盘进行调研的要求，本次调研工作只进行了住宅部分，望领导谅解。另拟定在六月份组织进行商业部分和高坪区住宅和商业的调研工作。一、20082009年南充市主要楼盘规模统计表（表里只显示部分楼盘信息）1顺庆区顺庆区的楼盘较多，共有84个楼盘，其中正在接受咨询的有29个，预售的有12个，现房销售中有19个楼盘，已清盘24个。目前主要楼盘有37个。项目名称地理位置建筑类型占地建筑面积总户数价格区间元/M楼盘状态1明宇帝壹家滨江中路四段“南门坝生态公园”正对面住宅多种结构并存多层61、电梯住宅360亩约50万平方米4500户起价3000元/最高3900元/均价3450元/接受咨询中2金领国际南充市顺庆区金鱼岭路与正阳路交汇处框架结构高层住宅11层电梯公寓6113亩24085平方米254户起价3668元/最高4008元/均价3800元/接受咨询中3春风玫瑰园南充市政府新区人民广场西侧多种结构并存多层住宅61、多层290亩42万平方米3414户起价2500元/最高3500元/均价3000元/接受咨询中4都市福地南充市西华路二段43号砖混结构多层住宅5349亩81253平方米起价1688元/最高待定均价待定接受咨询中5香槟小镇2期南充市金鱼岭路（天龙大酒店对面）全框架结构全现浇多层住宅,小高层住宅61层、111层30亩51055平方米434户25003100/接受咨询中6米兰阳光西华大道（北干道旁）框架结构多层住宅6加140亩50000多平方米462户起价2300元/最高2700元/接受咨询中7上城雅居南充市北干道凤天路60号框架结构513100平方米起价待定最高待定均价2480元/接受咨询中8御江城南充市滨江中路四段“南门坝生态公园”正对面全框架结构全现浇高层住宅32层电梯公寓约500户起价待定最高待定均价3500元/预售中9卡布基诺滨江路中段（四段）短肢剪力墙结构高层住宅29层电梯公寓、61小高层、多层11亩37000平方米255户起价3100元/最高3680元/均价3300元/预售中10天府明珠政府新区旁框架结构高层住宅2幢12层、8幢1813幢311层电梯公寓全地下室可容纳800多停车位90亩约20万平方米1500户起价3080元/最高3800元/均价3500元/预售中11新世纪购物广场南充市人民南路原老四十二队车站框架结构A幢28层B幢31层2543亩约95370平方米500多户起价3500元/最高4300元/均价3900元/预售中12金色愿景南充市顺庆区环都大道北侧政府新区人民广场旁多种结构并存多层住宅,花园洋房花园洋房51层,多层61层77514亩105000平方米994户起价2850元/最高0元/均价0元/预售中13名洲嘉园南充市北干道到石油南路8号砖混结构多层住宅6119亩29000平方米298户起价2728元/最高2900元/均价2800元/预售中14景翠苑南充市正阳巷61号砖混结构多层住宅10238平方米96户起价2588元/最高2588元/均价2588元/预售中15海润滨江滨江大道中路原南充市内燃机厂框剪结构高层住宅33层26层18层112亩25万平方米2196户起价2980元/最高4100元/均价3300元/预售中16西山翠庐南充市环峰路西山大门右侧多种结构并存多层住宅,高层住宅,酒店51、6层87亩11239平方米119户起价2388元/最高2938元/均价2800元/预售中17翠林雅阁顺庆区西公华大道全框架结构全现浇多层住宅约27亩35000平方米360户起价2950元/最高待定均价待定预售中18龙灵公寓南充市顺庆区正阳路20号砖混结构全现浇多层住宅7层1亩2061平方米42户起价2396元/最高2798元/均价2600元/预售中19锦绣北湖南充市文化路原行署二院框剪结构高层住宅32层33层电梯公寓28亩13万平方米起价4030元/最高4980元/均价4400元/现房销售中20北湖盛景南充市医学街顺庆区鱼米巷12号全框架结构全现浇高层住宅33层电梯公寓46728平方米348户起价3550元/最高4105元/均价0元/现房销售中21龙吟华城北干道龙吟街58号多种结构并存多层住宅61111278亩约30万平方米3000户起价2700元/最高3100元/均价2900元/现房销售中22浪琴海岸滨江大道北段香榭春天旁框架结构高层住宅26层17层电梯公寓1463亩3635153平方米264户起价3050元/最高3600元/均价3300元/现房销售中23香榭春天二顺庆区延安路380号砖混结构多层住宅4122亩230000平方米起价3100元/最高待定均价3400元/现房销售中24滨江名城三滨江中路四段276号框架结构高层住宅28层电梯公寓约100亩115万平方米698户起价3130元/最高3900元/均价3452元/现房销售中25金港湾二期南充市凤天路与迎凤路交汇处砖混结构多层住宅多层306亩49787平方米666户起价2860元/最高待定均价2890元/现房销售中26青山领地南充市顺庆区西华路二段117号多种结构并存多层住宅51为2栋、61为3栋约20亩约3万平方米236户起价2400元/最高2698元/均价2500元/现房销售中27中南尚座二期南充市顺庆区新区建设局旁多种结构并存多层住宅纯6层963亩22333平方米160户起价2300元/最高2500元/均价2400元/现房销售中28弗莱明戈人民中路合众街框架结构高层住宅11层电梯公寓6113亩24085平方米254户起价3668元/最高4008元/均价3800元/现房销售中29名仕居南充市西华路二段砖混结构多层住宅615125亩30000平方米300户起价2600元/最高待定均价待定现房销售中30景上云天南充市大南街市中医院旁（原酿造厂）框架结构高层住宅,小高层住宅电梯公寓20亩38863平方米400户起价2980元/最高3280元/均价3180元/现房销售中31瑞露嘉都二双水岸南充市滨江中路四段（生态公园旁）框架结构高层住宅16层11层小高层电梯公寓288亩30万平方米412户起价3000元/最高4000元/均价3500元/现房销售中32诚信龙凤苑南充市北干道华盛路（舞凤山脚）砖混结构多层住宅31、41、516亩106户起价2380元/最高3180元/均价2620元/现房销售中33明宇帝壹家二期南充市滨江中路四段368号多种结构并存多层61、电梯住宅360亩约50万平方米4500户起价3000元/最高3900元/均价3450元/现房销售中34香榭春天二期上都南充市延安路436号（原美亚绸厂片区）砖混结构多层住宅4122亩230000平方米起价3100元/最高待定均价3400元/现房销售中35滨江名城期南充市滨江中路四段276号框架结构高层住宅28层电梯公寓约100亩115万平方米698户起价3130元/最高3900元/均价3452元/现房销售中36中南尚座二期南充市政府新区建设局旁多种结构并存多层住宅纯6层963亩22333平方米160户起价2300元/最高2500元/均价2400元/现房销售中37五星公馆南充市顺庆区范围砖混结构多层住宅电梯起价3400元/最高4000元/均价0元/现房销售中2嘉陵区嘉陵区的楼盘共有36个楼盘，其中正在接受咨询有12个，预售有5个，现房销售中有16个楼盘，已清盘8个。目前主要楼盘26个。项目名称地理位置建筑类型占地建筑面积总户数价格区间元/M楼盘状态1上层领地嘉陵区陈寿路208号框架结构高层住宅15层电梯公寓18层电梯公寓32层电梯公寓29层电梯公寓42亩约110000平方米896户起价2900元/最高3500元/均价3300元/接受咨询中2佳山逸水南充市嘉陵区长途车站旁砖混结构多层住宅6120余亩28000平方米308户起价2300元/最高2600元/均价2500元/接受咨询中3龙凤栖南充市嘉陵区紫府路（王府花园旁）砖混结构多层住宅多层11亩16605平方米158户起价2488元/最高2798元/均价2643元/接受咨询中4阳光美地茶盘路与于陛路的交汇处砖混结构多层住宅6加125亩37563平方米384户起价待定最高待定均价待定接受咨询中5满庭芳二期嘉陵区长城北路60号砖混结构110亩15万平方米1500户起价待定最高待定均价待定接受咨询中6满庭芳2期嘉陵区长城北路60号砖混结构多层住宅约110亩约15万平方米1100户起价1800元/最高2600元/均价2000元/接受咨询中7仁和雅居南充市嘉陵区茶盘路框架结构多层住宅6110亩13000平方米138户起价2460元/最高2500元/均价2500元/预售中8上南印象南充市嘉陵区茶盘路4段多种结构并存多层住宅两栋61多层，一栋10层小高层和两栋18层高层电梯公寓组成。28亩51721平方米522户起价1998元/最高2458元/均价2200元/预售中9兆信格林悦城南充市嘉陵区嘉南路63号砖混结构多层住宅6141亩55544平方米546户起价2188元/最高2620元/均价2300元/预售中10公园大地南充市嘉陵区西部汽车城砖混结构多层住宅61100亩18万平方米1800户起价2280元/最高2600元/均价2400元/预售中11香山美林南充市玉泉路18中学多种结构并存多层住宅6F、5F35亩3704861平方米375户起价2350元/最高2730元/均价2500元/预售中12世纪名扬嘉陵区长城路三段21号砖混结构多层住宅,小高层住宅61、9153亩48000平方米712户起价1750元/最高2380元/均价待定现房销售中13维多利亚南充市嘉陵区嘉南路183号砖混结构多层住宅61多层住宅约60亩25489平方米300户起价2200元/最高2600元/均价2350元/现房销售中14柏林美墅南充市嘉陵区玉泉路，陈寿中学斜对面砖混结构别墅多层近50亩5万平方米374户起价1960元/最高2600元/均价2400元/现房销售中15时代天骄南充市嘉陵区茶盘路四段砖混结构全现浇多层住宅6138亩438户起价1888元/最高2666元/均价2100元/现房销售中16嘉洲阳光耀目路与嘉南路交汇处多种结构并存多层住宅,小高层住宅6117585亩2014049平方米251户起价2500元/最高3200元/均价2800元/现房销售中17祥和丽景嘉陵区茶盘路与维康路交汇处多种结构并存多层住宅32亩30950平方米306户起价1900元/最高2280元/均价1950元/现房销售中18嘉南国际原嘉陵区火花机场全框架结构全现浇多层住宅均有130亩约18万平方米起价2550元/最高2838元/均价2600元/现房销售中19南岸乐都南充市嘉陵区茶盘路三段砖混结构多层住宅6120亩25000平方米250户起价2218元/最高2398元/均价2280元/现房销售中20南域世家南充市嘉陵区茶盘路二段15号砖混结构多层住宅6130亩30600平方米300户起价2148元/最高2418元/均价2300元/现房销售中21玉泉花园南充市嘉陵区陈寿路砖混结构多层住宅6层16亩18700平方米186户起价2288元/最高2758元/均价2456元/现房销售中22逸水兰庭南充市滨江南路框架结构多层住宅15层36亩51740平方米400户起价1500元/最高2800元/均价2000元/现房销售中23龙兴花园南充市嘉陵区维康大道城南市场对面砖混结构全现浇多层住宅61多层11亩14000平方米128户起价1768元/最高1968元/均价1868元/现房销售中24地中海蓝小户型南充市嘉陵区区政府旁框架结构高层住宅71亩3044856平方米448户起价3200元/最高3680元/均价3500元/现房销售中25奥斯汀小镇南充市嘉陵区滨江大道南段多种结构并存多层住宅,花园洋房61低密度稀缺情景洋房51花园洋房229亩44万平方米3899户起价2500元/最高3200元/均价2800元/现房销售中26冠龙德盛佳苑嘉陵区嘉南路106号（营门口对面）砖混结构全现浇多层住宅61层10亩1242244平方米132户起价2000元/最高2580元/均价2350元/现房销售中二、销售与需求情况从房管局年排行榜和月销售套数、金额、面积排行榜中显示，顺庆区在前十名排行榜占有7个楼盘，高坪区和嘉陵区共只有3个楼盘。这份权威的排行中可以看出，顺庆区的价格、面积、套数最高，销售情况也非常好，需求非常旺盛。而价格方面，锦锈北湖价格是最高的，而销售套数也最多，从这一点更能说明，南充不缺有钱人，只是缺品质好的楼盘。销售金额排行榜本月销售本年销售序号楼盘名称所在区销售金额/万元序号楼盘名称所在区销售金额/万元1锦绣北湖顺庆区41092191锦绣北湖顺庆区42490282海润滨江顺庆区95712052新世纪购物广场第1幢顺庆区37071883春风玫瑰园顺庆区94082673卡布基诺1号楼顺庆区29155454春风玫瑰园顺庆区87431154天府明珠1号楼顺庆区27007715春风玫瑰园顺庆区79204685明宇帝壹家顺庆区24383136明宇帝壹家顺庆区77721846新世纪购物广场第2幢顺庆区24337387新世纪购物广场第1幢顺庆区71547557海润滨江顺庆区20301738春风玫瑰园顺庆区64752428天府明珠11号楼顺庆区1676369海润滨江顺庆区62429999龙吟水郡顺庆区154681910新世纪购物广场第2幢顺庆区619172810海润滨江顺庆区1536434销售面积排行榜本月销售本年销售序号楼盘名称所在区销售面积/万平方米序号楼盘名称所在区销售面积/万平方米1锦绣北湖顺庆区84529281锦绣北湖顺庆区87507562春风玫瑰园顺庆区3302572卡布基诺1号楼顺庆区79203953春风玫瑰园顺庆区30183123明宇帝壹家顺庆区62425424喜来大院第5幢高坪区2889764龙吟水郡顺庆区50960855春风玫瑰园顺庆区28241635海润滨江顺庆区4717616锦绣江山顺庆区28105026新世纪购物广场第2幢顺庆区42091157凯旋帝景顺庆区2278777新世纪购物广场第1幢顺庆区42050128海润滨江顺庆区22448458天府明珠1号楼顺庆区41721059春风玫瑰园顺庆区22163159玉景江山第15幢高坪区40161910泰合创信锦城第6幢嘉陵区2127610喜来大院第5幢高坪区39764832销售套数排行榜本月销售本年销售序号楼盘名称所在区可售套数/套销售套数/套序号楼盘名称所在区可售套数/套销售套数/套1锦绣北湖顺庆区2071091锦绣北湖顺庆区2031132喜来大院第5幢高坪区51412卡布基诺1号楼顺庆区87933春风玫瑰园顺庆区15373龙吟水郡顺庆区22744春风玫瑰园顺庆区16324明宇帝壹家顺庆区147665新世纪购物广场第1幢顺庆区284265新世纪购物广场第1幢顺庆区245656春风玫瑰园顺庆区10266冠龙德盛佳苑第2幢嘉陵区14567泰合创信锦城第6幢嘉陵区74257喜来大院第5幢高坪区38548春风玫瑰园顺庆区30258新世纪购物广场第2幢顺庆区202529水韵清溪第4幢高坪区49229玉景江山第15幢高坪区65010明宇帝壹家顺庆区1942210凤山苑1号楼顺庆区3049需求方面1）、随着经济的发展，外来人口的涌入，附近县市富裕人口来南充购房等因素，进一步增加房地产市场的需求；2）、随着南充城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加；3）、大量的离退休职工归属感及其子女结婚等对住房有一定需求；4）、南充消费者具有购房保值的潜在消费意识，中高收入者都具备2套以上的住宅，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大。上述因素说明南充市住房需求方面还存在较大的空间。三、南充房地产市场发展现状及趋势120082009南充市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升在许多一线城市房价降声一片的情况下，南充市这个三线城市仍显现出了一定的涨势，可以概括为顺庆区突破VS嘉陵区稳步前行，即嘉陵、高坪区域价格稳步前进，而顺庆区域的价格在今年出现了急速增长态势，23003300元/的价位成为区域住宅市场的主流价格水平如米兰阳光目前的售价为2700元/左右，海润滨江3300元/，奥斯汀小镇二期3000元/，别墅达到了3900元/、锦锈北湖达到了4300元/。随着国家房产政策、土地政策、金融政策、货币政策的陆续出台，土地价格大幅度上升；同时建筑材料物价、住房需求的不断增加直接导致了房价的上涨。另外我认为，刚性需求是房价保持稳定上扬的主要因素。南充境内规划的七条高速有望2014年全面建成到2014年，南充境内规划的7条高速公路可望全面建成，比原计划提前6年。届时，南充将成为四川省高速公路里程最多的二级城市，实现与川东北所有二级城市直接相连，形成南充通往各县市的“1小时经济圈”。四通八达的高速公路网络，将进一步奠定南充川东北交通枢纽的地位，使南充与成都、重庆构成“黄金三角经济区”。2020年南充将建成四川重要的次级交通枢纽按照市交通局向市政府提交的初步意见，2020年前南充将建“一纵、两环、三横”高速公路网络和嘉陵江高等级航道。二级公路网全面高级化，农村公路实现乡村通油路、水泥路，社社通公路。完成枢纽站点、港口码头建设，实现高端综合配套设施。由此形成以高速公路为骨架，二级路网为支撑，农村公路和高等级航道为补充，枢纽站点、港口码头为依托的畅通周边连接城乡的水陆交通格局。诸多利好消息传出给了一个房价上涨的理由。5月份截止最后调查日期，已销售超过1500套左右。2住宅的郊区化，向城市外围拓展与交通条件的改善等因素息息相关，南充市明确了城市“以新区建设为契机，带动南充城市人居环境的改善和提升。区域内的道路、桥梁等基础设施建设，要以项目为带动，与项目相配合”总体发展方向，确定了以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。使城市的重心向城北方向拓展，各方面条件得到不断改善，从而带动起本区域房地产市场。西山风景区当作城市规划建设的一个重要组成部分进行统筹规划，借助外在优势提升建设水平，丰富景区内涵，努力把西山风景区打造成一个全新的休闲旅游胜地，提高南充城市建设的品位与档次。年内，高坪机场将扩建。同时，将全面完成G212线阆中至南部界、阆中至苍溪界和S302线阆中至文成三个改建项目，确保完成S204线南部县城至盘龙段大修改造、营山骆市至渠县界段路面大修，S203线蓬安县城至金甲段改建，以及重要县道仪陇马鞍至龙岗气田公路改建；完成G212线西充至南部界路面大修、南部流碑桥至南部县城段软基病害处理及路面改造；完成南渝高速公路高坪连接线和成南高速公路嘉陵匝道扩宽工程；阆中七里客运站建成投产。建成通乡公路600公里、通村公路850公里。建成乡镇客运站25个等。3前景分析从需求的角度分析，南充的住宅市场较之以前有了较大的飞跃。消费者不单单满足简单的居住条件，而是对于产品的品质与创新有了一定的要求。随着南充市经济以及居民消费水平的日益提高，具备优秀的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施设施、优质的物业管理等因素的住宅产品将引领市场，成为今后房地产市场的发展趋势。从长期角度看，住房消费的巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，南充市房地产市场发展具有较大的增长潜力。对于未来南充房地产市场，我们认为会存在以下特点市场需求高质素楼盘，市场竞争将会在一个较高层次展开南充房地产市场正逐步走向成熟，出现了一些代表性项目，但是数量很少；随着市场竞争的日趋激烈，南充市房地产必然向多元化发展；中高收入阶层将会被进步一步细分，消费需求将会得到进一步的有效满足；楼盘质素质量作为最重要的因素，将成为发展的重点；低质素楼盘只能通过降价寻求市场支撑，否则将会淡出市场。大规模社区整体开发已成为发展趋势规模化开发可为开发商带来最大的市场与利润；同时，大规模社区更容易形成完善独特的物业配套，更受消费者欢迎；消费者理性化，对有实力和品牌的发展商开发的大型楼盘更加关注；开发热点继续向城南、北方向扩充发展，众多开发商合力构筑“中央生活区”；对于南充特定的市场而言，这种开发形式在未来的几年中将成为市场主流。市场总体价格稳中有升，不同区域价格差别较大质素和地段不同的楼盘，价格差异仍将显著。市场总体营销策划水平较低营销策划的重视度不够；产品调研不够，导致规划水平较低，楼盘一般没有什么特色；产品定位不准（产品出现同质化，抄袭严重）；市场定位模糊（似乎谁都可以买这个楼盘的房子，但是谁也不能买的感觉）；价格定位模糊；形象宣传不到位；品牌意识差；营销水平欠缺（广告虽在打，但是宣传的效果却很差）；销售策略、销售专业性不够；服务差（采盘的时候经常连一杯水都喝不到，甚至在奥斯汀小镇这样的大楼盘里也有出现这种情况）冷落客户的现象明显。四、城市住宅市场深度调研分析1南充市住宅市场板块调查未来政治、居住中心；在建、在售项目以小高层、高层建筑为主；个别项目有花园洋房、别墅建筑；均价23003300元/，另有个别楼盘价格较高，如北湖盛景，锦锈北湖等达到了4300元/；目前的政治、经济、居住中心；旧小区多为多层住宅；在建项目小高层、高层建筑正在增加。2各板块现状及发展趋势21顺庆区顺庆区只分两个部分分析，一是以五星花园为中心，另一个就是以滨江大道为沿线。211五星花园为中心【现状】本区域为南充市的围绕五星花园老城区，商贸密集繁华，交通便利，火车站、长途汽车站坐落在本区内，旧房建筑较多。目前桥东区现有工业污染较为严重，环境相对较差。相对桥西区，目前本区域房地产开发规模不是很大，同时产品品质也相对较低。出现部分小高层建筑。目前围绕五星花园房地产业普遍发展较慢，住宅供应量较小且分散，缺乏大盘，北湖盛景、锦锈北湖、新世纪购物广场的的出现亦难改写五星花为中心的相对落后的整体印象。【消费心态】房价较高、生活便利、交通发达、用于居住，较适合投资【发展趋势】该区域交通便利、配套设施完善。政府规划明确了总体发展方向，政府将加大环境整治力度，但居住环境的改善尚需时日，房地产开发主要以旧城改造为主。212以滨江大道为沿线【现状】本区域以南是紧临高速公路和滨江公园，以北是紧临新政府和人民广场，该地段环境优美，还有嘉陵江、清泉生态景区等自然风景区，自然环境美优，安静，非常适宜居住，成为广大消费者首选区域；不过，交通不便利，生活配套设施有待改善，离市区较远。该区域发展较快，高品质楼盘层出不穷，楼盘开发比较集中，是高档生活居住社区的整体形象。【消费心态】价格较适中，升值潜力大，交通工具自备，适于生活安居【发展趋势】本区域是城市的重点发展方向，是新的城市中心。该区域是开发的热点，成为广大消费者首选区域；未来市政配套设施完善、教育资源丰富、商业氛围浓厚、交通便利。但是公交暂时不便，不过政府明确了向滨江大道南、北为延伸的发展方向，政府大力支持开发，居住环境较好，房地产开发的品质非常高，以新开发楼盘为主。无论是商业环境，还是居住环境，都适合大力发展房地产产业，该区域将成为房地产创新发展的重点区域。22嘉陵区【现状】该区域政府明确了工业区的发展方向，目前紧临嘉陵江上是开发热点，工业部分还没有延伸过来，目前该区域道路宽敞，而且有滨江美食区、香江水上乐园等公共设施。环境优美，有发展机遇。不过，交通状况有待改善，离市区较远。该区域由于离嘉陵江较近，土地筹备较多，楼盘以量大、品质高著称，将来这边区域是高档楼盘聚焦点。【消费心态】追求优美的小区环境、价格实惠、升值潜力【发展趋势】本区域未来规划为工业区，工业发展较快，离调整公路较近，从总体规划来看，不太适合居住。不过交通四通八达，道路宽敞，商业和工业的发展会非常好，可以大力发展商业。3板块间竞争重点类比元素分析31顺庆区顺庆区价格23003300元/平方米（多层、小高层、高层销售价格均价范围）有个别楼盘价格较高，达到了4000以上。产品特点土地规模2万平方米46万平方米不等建筑形式容积率208左右；多层、小高层、高层、别墅并存小区配套新开项目较注重景观规划设幼儿园、会所、商业街；个别项目有社区医院，配套完善营销状况主要诉求点重点发展方向、规划好、社区配套完善、交通发达，未来行政、居住中心销售情况分析消费者倾向多层住宅，热衷于中小户型70130平方米为主客户分析来源政府机关、事业单位公务员；私企老板；白领阶层，周边县市富裕人群心理特征改善居住条件为主要特征消费特征一次、二次、三次置业者为主走势分析房价继续升高；供应量继续增大；土地价格持续上扬；城市配套更加完善32嘉陵区嘉陵区价格以17002800元/平方米为主（以多层花园洋房、小高层为主，市场均价范围）产品特点土地规模2万44万平方米；以小、中规模为主容积率在16235左右建筑形式多层花园洋房、小高层、高层住宅小区配套除少数大型社区配套较完善外，大多由于规模较小，配套不完善。营销状况主要诉求点周边配套完善、生活便利，具有价格优势（相对于桥西价格偏低）销售分析多层销售较好，小高层、高层逐渐被接受客户分析来源周边的企业、经商人员及原有住户心理特征此区域学校为工业区，生活方便、工作方便消费特征一次置业者、二次置业者走势分析随着城市环境的治理深入，本区域房地产市场具有较大的发展空间4结论顺庆区的滨江大道是目前及未来开发热点区域，以嘉陵江周边为主，且被广大市民认同；现销售均价区间集中在3000元/平方米以上，主要建筑形式为小高层、高层兼有别墅和公寓。新开发的楼盘对改善居住品质有很大的投入，大中型楼盘对水景的营造、小区配套的设置、小区智能化以及人性化物业服务都有很大的提高。随着市政府嘉陵公园的修建发展实施，区域配套远远好于北部区域，西部区域在未来两年将是开发热点区域。顺庆区以五星花园属于旧城区，涉及到旧城改造，房地产开发成本较高。种种原因导致该区域房地产开发一直较为缓慢，但在今年政府旧城改造加快了步伐；目前有北湖公园、五星花园和人民广场等。本区域楼盘的主要特点是价格较高、小区配套较少、大盘较少。该区域楼盘景观、配套、物业管理水平都处于较低的水平。嘉陵区以东主要以工业区为主，房地产开发成本较低，土地放量较大，楼盘品质较高。但是交通不便利，生活配套、教育配套工程没有跟上。本区域楼盘的主要特点是价格较代，小区配套设施完善，大盘较多，是未来高档社区的聚集地。总体而言，南充市的住宅价格仍处在省内中低水平。南充城市住宅和商业的发展重点为顺庆区并向南、北延伸，相关区域地价、房价都将大幅升高。随着环境治理和旧城改造的进行，新建项目对居住品质的重视，南充市的房价也必将进一步的提高。就奥斯汀小镇项目而言，所在区域面临着一个严峻的考验虽说小区环境优美，楼盘品质较高，由于处在的位置较偏的事实无法避免，因此只能走低开高走、品质取胜的策略，但是本项目地处滨江公园、滨江美食城、香江水上乐园仅10分钟左右的路程，又决定了本项目的开盘畅销局面。针对项目二期，应从产品结构、营销策略及产品品质等方面入手，巩固项目二期的竞争力，提高市场占有率。价格分析南充市的住宅价格分布在5个空间五星花园|市政新区|滨江大道|蚂蟥堰|华丰新区5个层面。【五星花园区域价格情况】五星花园区属于中心，属于旧城改造的发展方向，是成熟社会的典范，交通便利，购物方便，配套设施齐全，学校较多。但环境较杂乱，空气污染严重、噪音大，不太适宜居住。南充市目前老城区的中心，多为旧城改造，拆迁费用较高，工程进度缓慢。开发项目多以小高、高层、超高层为主。该区域项目规模较小，社区配套设施较少、基本无景观，社区品质一般。该地段经济发展较快，地价较贵，造价成本偏高，所以住宅价格就会较高，目前主要楼盘有北湖盛景、锦锈北湖，均价都在4000元/以上，最高达到4300元/以上。【市政新区区域价格情况】市体育中心、长途客运站、人民广场、南充大剧院、博物馆展览馆、图书馆、川北医学院（规划中）、清泉寺旅游景区等规划建立，政府也确定了往北边发展，生活方便，工作便利，公交也较便利。较适宜居住，该区域价格适中，土地放量很大，楼盘品质较高。如金色愿景、春风瑰玫园等高品质楼盘。开发主要以多层为主，小高层、高层逐渐兴起；价格在28503500元/左右。总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有较大的上涨空间。【滨江大道区域价格情况】南充市滨江大道是政府规划发展方向，地价相对较适宜，未来环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套设施比较完善，较适宜居住。开发项目以小高层、高层为主、多层花园洋较少。滨江大道区域是政府规划发展方向、地价相对适中，而且土地放量较大，楼盘品质较高，楼盘面积较大，配套设施也较完善；周边市政配套设施有待完善、生活方便，交通便利；价格格在32004300元/左右。滨江大道上的楼盘升潜力目前来看是最大的，销售情况一般都良好。【蚂蟥堰区域价格情况】蚂蟥堰区域是属嘉陵区，有政府广场、南充高中、中心医院、友和农贸市场、光彩大市场、博美装饰城、滨江美食城香江水上乐园等，这个位置规划为嘉陵工业区，所以现在商业氛围渐渐凸现。不过，由于该区域离嘉陵江较近，自然风景优美，也很受购买者青睐。周边市政配套设施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。价格在22002800元/，价格较实惠。暂时来看，不太适合居住，不过也是开发的热点，这边将来会成为人们工作居家的主要区域。【华丰新区域价格情况】华丰新区是属顺庆区，在这里项目毗邻“临近打乐坪生态风景区”和“舞凤山公园”两大城市绿肺，生态之美独一无二本项目依傍西华师范大学和南充一中，为项目提供了优质的消费群体和科研依托的人文气氛项目位于新城区域，是南充城市西北部地眼位置，在未来的发展商优势巨大。整个区域来看，开发楼盘较多，但是品质较低，体量较小。延着西华路上去，有10个楼盘左右，但是总建筑面积却没有达20万平方米。该区域主要以多层为主，小高层较少。周边市政配套设施有待完善，生活出行不便（只有5路、22路公交车），交通工具缺乏。价格在22003100元/。总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有较大的上涨空间。五、200904与200804交易数据统计分析简析200904与200804交易数据统计分析（数据来源于南充市房管局）日期套数20084套数面积20084面积总价20084总价4160304,911542,3730713,559,792088,953,473854269245,606241,7221816,396,130886,859,897834342183,947071,5125710,181,724595,208,638184428182,475121,466787,173,584436,431,78255453252,793164168,249,77629727,649104654134,825068563514,560,307433,150,261524778256,635292,5541819,247,658986,152,573624870225,641141,8493815,259,934484,364,114024960294,978913,2417413,712,982566,813,7183341031192,624551,462568,022,733794,672,9844841136243,048372,0680610,042,467235,059,0639841227152,443281,038256,884,603504,109,6018041377156,359751,2273921,079,144452,625,6724041460225,223931,7033114,930,502365,264,1628541589147,063101,3294120,051,372462,772,7821341646213,533451,7509810,413,724514,410,9401441768295,324822,8680413,313,568496,004,3260341839323,071652,570369,473,786787,265,5714541936143,060031,257349,321,446513,757,6521142073125,782529577616,376,840542,926,7322642174146,688511,1175419,616,7063011,476,6556242272276,469182,7885519,519,257676,920,2757642366176,537261,6865823,163,025644,418,0145242448213,987001,7788512,245,735024,363,117334253693,11091746659,460,131782,149,0681742628132,475381,174857,750,014353,583,9626642761165,249551,1467214,640,692672,788,1194442849204,432391,6359912,809,238945,321,7682842953254,547252,3662113,215,729796,235,8319343064175,413251,6887616,417,251484,798,60292汇总统计1,626580138,2596750,35642407,089,86597149,587,01528从上述09年45月份与08年45月份的销售对比来看，顺庆区与嘉陵区的价格呈上升趋势，销售面积及销售套数也呈上升趋势，特别是销售量和销售面积是去年的2倍。相同点是楼盘价格较上年均有所提高，不同点在于提升的速度嘉陵、高坪楼盘价格提升较慢，前后一年中价格变化并不十分明显；住宅价格提升飞快，都在300元/以上，可见两区域在房地产市场中的不同位置，特别是嘉陵江周边地区，越来越显现出地段优势，体现在楼盘上，便是较为突出的高品质与高价格。六、购买群体简析阶层特征生活方式经济收入现在居所对住房要求行政机关事业单位职工2546岁，大专及以上学历，经济收入较高且收入稳定居住追求“52”生活方式，自由时间相对较多；大部分有房有车3000元/月左右家属楼或单位集资房要求相对较高，对居住环境、社区配套设施、舒适度、居住面积较关注，主要目的在于改善居住条件高级白领2635岁，高学历，技术工、中高层管理者工作时间相对自由；从事通信、设计、IT等20003000元/月左右单位集资房或商品房对居住环境、舒适度、物业管理、物业类型、户型面积较关注个体经营商户3050岁，学历相对偏低，从事商品的经营工作时间可自由支配，付出工作量较大收入水平较高离市中心较近，繁华地段对住宅地段、面积、价格较关注私企业主35岁以上，拥有自己的企业，高尚生活时间相对自由，有房有车，生活水准高收入水平很高别墅花园洋房对居住环境、物业品质、安全性、私密性、舒适度较重视；二次/三次置业工薪阶层2555岁，中专学历为主，主要为上班族工作强度较大且工作时间较长1500元/月左右；收入水平较低集资房商品房购房主要是为了改善居住环境1潜在目标客户分析通过与销售人员及部分购房者了解到南充市的消费心理比较复杂，既看重地段、配套设施又精打细算，体现在房屋购置方面则有以下几个特点南充市居民对区域划分较为明显，在购房区域选择上以原居住区为主，同时，不断倾向居住环境较好区域。当前消费者购房选择主要集中在环境较好的西南、西北区域，尤其是滨江公园附近；对价格敏感，尤其对总价的敏感性高于单价