2015年12月中国房地产行业月度分析报告

2015年12月中国房地产行业月度分析报告资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务0中国房地产行业月度分析报告（2015年12月份）中商产业研究院ASKCICONSULTINGCO,LTD资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务2目录一、2015年11月份中国房地产行业数据31、2015年中国房地产开发景气指数32、2015年中国房地产投资情况43、2015年中国房地产土地购置与待开发情况54、2015年中国商品房施、竣工面积情况65、2015年中国商品房销售情况76、2015年中国房地产市场价格情况8二、2015年房地产行业主要政策综述11三、2015年12月份中国房地产行业要闻281、2015年全国棚改任务提前完成580万套创历史新高282、社科院报告建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策283、房贷利率持续下行，全国超六成银行可提供优惠294、2015年11月70大中城市房价涨幅扩大295、住建部建立购租并举的住房制度296、中指院2016年政策聚焦去库存，全国房价继续分化307、兰州购买第二套新建商品房住宅可享受契税补贴308、济南经纪机构房源信息需“先审核后发布”309、青海省不动产登记局揭牌成立3110、广西公租房将每年按比例定向供给农民工3111、福建城市零星危房改造可提取公积金3112、山西不动产登记职责机构整合完成，设99个县级登记中心3213、北京松绑商品房预售资金监管3214、广州放宽租房提取住房公积金条件3215、济南实行商品房预售资金监管3316、甘肃多举措化解商品房库存3317、农发行拟3年300亿元贷款支持武汉棚户区改造33资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务3一、2015年11月份中国房地产行业数据1、2015年中国房地产开发景气指数2015年111月，全国房地产市场运行呈现以下特点一是全国房地产开发景气指数有所回升；二是房地产开发投资增速继续下行，再创历史新低；三是房地产开发企业到位资金情况继续改善；四是全国商品房销售面积、销售额有所反弹；五是11月份，由于政策效果不断显现，全国70个大中城市新建商品住宅与二手住宅价格环比、同比上涨城市个数均增加、涨幅均扩大。由于房地产市场仍处在调整期，行业整体下行趋势仍在持续。2015年11月份，全国房地产开发景气指数虽较上月有所回升，但仍处于历史较低水平。国家统计局发布的数据显示11月份，“国房景气指数”为9335，比上年同期回落095点，比上月提高001点。图表120142015年中国房地产综合景气指数情况房地产开发综合景气指数2014年10月94762014年11月94302014年12月93932015年2月93772015年3月93112015年4月92562015年5月92432015年6月92632015年7月93032015年8月93462015年9月93402015年10月93342015年11月9335注全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务4数据来源国家统计局、中商产业研究院整理2、2015年中国房地产投资情况2015年111月，房地产开发投资增速继续下行，再创历史新低，土地购置面积和房屋施工面积继续低位运行，投资企稳压力仍然较大。国家统计局发布的数据显示2015年111月，全国完成房地产开发投资877024亿元，同比增长13，增幅同比回落106个百分点，比2015年110月回落07个百分点。图表220142015年中国房地产开发投资完成额情况投资完成额（亿元）房地产开发计划总投资（亿元）房地产开发新增固定资产（亿元）2014年110月77220347578362536422014年111月86601448676012940822014年112月95035649306654125102015年12月878644484302525312015年13月1665064540334788682015年14月2366904617289948792015年15月32291847236161164082015年16月43955048528481432512015年17月52562249595731625982015年18月61062550509081816502015年19月70535151388582187862015年110月78800752154112579932015年111月8770245317595299560数据来源国家统计局、中商产业研究院整理从供应结构来看，2015年111月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资590692亿元，同比增长07，增幅同比回落98个百分点，比2015年110月回落06个百分点，占房地产开发投资的比重为674；办公楼投资56516亿元，同比增长103，增幅同比回落143个百分点，比2015年110月回落04个百分点，所占比重为64；商业营业用房投资133545亿元，同比增长19，增幅同比回落201个百分点，比2015年110月回落09个百分点，所占比重为152；其他投资96272亿元，增幅同比下降08，上年同期为增长27，2015年110月为增长10，所占比重为110。从住宅供应结构来看，2015年111月，90平方米以下住房完成投资225933亿元，同资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务5比增长216，增幅同比提高155个百分点，但比2015年110月回落08个百分点，占住宅投资的比重为383；别墅、高档公寓完成投资31672亿元，同比下降98，降幅比2015年110月扩大27个百分点，但上年同期为增长67，占住宅投资的比重为54。从区域分布上来看，2015年111月，东部地区完成房地产开发投资487887亿元，同比增长11，增幅同比回落109个百分点，比2015年110月回落12个百分点，占全国房地产开发投资的比重为556；中部地区完成投资189876亿元，同比增长18，增幅同比回落74个百分点，比2015年110月回落02个百分点，占全国房地产开发投资的比重为217；西部地区完成投资199260亿元，同比增长11，增幅同比回落131个百分点，比2015年110月回落04个百分点，占全国房地产开发投资的比重为227。由于定金及预收款和个人按揭贷款增幅的持续回升继续带动全国房地产开发企业到位资金增速的提高，房地产行业资金面继续改善，显示信贷政策效用显著。国家统计局发布的数据显示2015年111月，全国房地产开发企业到位资金1125625亿元，同比增长22，增幅同比提高16个百分点，比2015年110月提高09个百分点。其中，国内贷款186279亿元，同比下降32，降幅比2015年110月缩小04个百分点，但上年同期为增长90；利用外资2580亿元，同比下降514，降幅比2015年110月扩大08个百分点，但上年同期为增长118；企业自筹资金446478亿元，同比下降34，降幅比2015年110月份缩小06个百分点，但上年同期为增长82；其他资金490288亿元，同比增长112，增幅比2015年110月提高14个百分点，但上年同期为下降93。在其他资金中，定金及预收款285383亿元，同比增长64，增幅比2015年110月提高13个百分点，但上年同期为下降122；个人按揭贷款147135亿元，同比增长213，增幅比2015年110月提高14个百分点，但上年同期为下降42。3、2015年中国房地产土地购置与待开发情况2015年111月，购置土地面积降幅虽然比110月有所收窄，但在高库存压力下，房地产企业购地仍较为谨慎，土地市场依旧低迷。国家统计局发布的数据显示，2015年111月，全国房地产开发企业购置土地面积198937万平方米，同比下降331，降幅同比扩大186个百分点，但比2015年110月缩小07个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积354245万平方米，同比下降119，降幅同比扩大108个百分点，比2015年110月扩大23个百分点。资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务6图表320142015年全国房地产土地待开发与购置情况本年购置土地面积（万平方米）本年土地成交价款（亿元）待开发土地面积（万平方米）2014年110月26971777473899212014年111月297363865724020972014年112月33383010019884213632015年12月2772869862467172015年13月40514112322758092015年14月54695157072887022015年15月76505219182999492015年16月97997286643101232015年17月121134359313276162015年18月141160429393414022015年19月158902491613306522015年110月178474579413524942015年111月19893764085354245数据来源国家统计局、中商产业研究院整理4、2015年中国商品房施、竣工面积情况由于高库存压力影响，房屋新开工持续低迷，2015年111月房屋新开工面积降幅继续扩大。国家统计局发布的数据显示，2015年111月，全国商品房累计施工面积7239899万平方米，同比增长18，增幅同比回落83个百分点，比2015年110月回落05个百分点。其中，商品住宅施工面积5033469万平方米，增幅同比下降03，上年同期为增长68，2015年110月为增长02；房屋新开工面积1405687万平方米，同比下降147，降幅同比扩大57个百分点，比2015年110月扩大08个百分点。图表420142015年全国商品房施工面积情况房屋施工面积（万平方米）其中住宅其中新开工面积2014年110月692132349185531476612014年111月7113074504914516470552014年112月7264823515096417959252015年12月570096839787701374352015年13月58401844077137237236资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务72015年14月599580441847903575612015年15月616903143035595030482015年16月637563044444736747882015年17月654172545600778173072015年18月669359746629459518182015年19月6936521482919311481432015年110月7078051492633112708582015年111月723989950334691405687数据来源国家统计局、中商产业研究院整理国家统计局发布的数据显示，2015年111月，全国商品房累计竣工面积724129万平方米，同比下降35，降幅比2015年110月缩小07个百分点，但上年同期为增长81。其中，商品住宅竣工面积535535万平方米，同比下降64，降幅比2015年110月缩小08个百分点，但上年同期为增长55。图表520142015全国商品房竣工面积情况房屋竣工面积（万平方米）房屋竣工价值其中住宅其中不可销售面积2014年110月638889487487373341789792014年111月750627572357442422101112014年112月10745908086832015年12月108145780445490369262015年13月1699361239259787556422015年14月21209915527011840674142015年15月26611419598815716824652015年16月32941324354418892999942015年17月378334280774219321154552015年18月424752314945244931285272015年19月509670377917292721569202015年110月612006452650366221896442015年111月72412953553544141222737数据来源国家统计局、中商产业研究院整理5、2015年中国商品房销售情况在信贷政策支持下，2015年111月全国商品房销售面积和销售额有所反弹，未来住房资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务8消费政策长期利好，商品房销售有望延续增长趋势。国家统计局发布的数据显示，2015年111月，全国商品房销售面积1092527万平方米，同比增长74，增幅比2015年110月提高02个百分点，但上年同期为下降82。其中，商品住宅销售面积960107万平方米，同比增长79，增幅与2015年110月持平，但上年同期为下降100；同期，全国商品房销售额745222亿元，同比增长156，增幅比2015年110月提高07个百分点，但上年同期为下降78。其中，商品住宅销售额625323亿元，同比增长180，增幅与2015年110月持平，但上年同期为下降97。图表620142015全国商品房销售情况商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）总其中住宅其中期房总其中住宅其中期房2014年110月884938776067680405563849463754494272014年111月10171668901397809096448065301195138372014年112月120648510518187629247629246239566021052015年12月8793977091677975972349829468042015年13月182544160788140249120231100622940962015年14月2638462323882034931773871491581398002015年15月3599643193502776982440862073151927062015年16月5026364438943863983425922894112698752015年17月5991445300944608544117083488443255662015年18月6967506168315368444804164072413795452015年19月8290827318926349225674484789814469652015年110月9489818371347263906478985470275110162015年111月1092527960107832094745222625323586249数据来源国家统计局、中商产业研究院整理6、2015年中国房地产市场价格情况新建商品住宅不含保障性住房价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有33个，持平的城市有10个。环比价格变动中，最高涨幅为29，最低为下降04。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为446，最低为下降56。二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有40个，持平的城市有14个。环比价格变动中，最高涨幅为19，最低为下降07。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，上涨的城市有32个，资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务9持平的城市有1个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为389，最低为下降94。图表72015年11月份中国70个大中城市住宅销售价格指数地区新建住宅二手住宅新建商品住宅上月100上年同月1002010年100上月100上年同月1002010年100上月100上年同月1002010年100北京100810771269101010961348101411911371天津100410211110100510221123100610311080石家庄100210151178100210151182100210111002太原100310091119100310091124100310071126呼和浩特100196510601001964106210019951028沈阳1000982109610009821101100210061077大连999973108399997210839989971028长春998978107299897810749999981015哈尔滨99998910919999881095100210061005上海101611311313101911541376101011081263南京101110521164101410651214100810531090杭州100610419631007104396110071024953宁波100510279761006102997410071015924合肥100510071118100610071127100410271077福州100910061137100910061139100610151015厦门101210451327101210461336100910231148南昌100410071130100410071135100510251051济南100210021091100210021091100410021020青岛998967100499896510041000993979郑州100210221229100210231235100510231141武汉100610351151100710371159100510291097长沙1000984112710009841128100310021054广州100610811321100610821325100711071293深圳102914391756102914461772101913891689南宁100410081087100410081089100510321061海口9989809759989809741002954871重庆99998310659999831066100010051012成都1005100210851005100210851003994995贵阳99999010979989891104100210021167资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务10昆明9999731069998966107410059801080西安1002993111510029921125996948957兰州10009811105100098011071002991970西宁100196111341001961113410009981104银川10019671074100296410789979721054乌鲁木齐1002976116910029761170100310281142唐山99997697799997497510009841002秦皇岛1002968106510029651072998975950包头99996410349999581034993974957丹东10009511056100095010561000967973锦州99694710439969471043995906883吉林99897610789989751081999992994牡丹江999975108299997510821002967887无锡100298810161002986101610009921028扬州10009841045100098310461001998997徐州10009951083100099410871002986951温州100410087841004100877110041009760金华100310069991003100699910021003927蚌埠998958983998957983999963998安庆999987102399998610231002982951泉州100097099410009699931000990943九江99996910219999671022100210171020赣州998990106999899010709981001951烟台10039721044100397210441000976968济宁998966106299896510649999771019洛阳998970108699896910879999791070平顶山999984108799998310899989771053宜昌1004982108110049821082100110001042襄樊998955105099895510509999871091岳阳100097310901000953110310009851094常德100297010571002970105710009911102惠州100297210571002972105710039811052湛江100094410631000944106310009541024韶关1005963102010059621020100010011033桂林999967107399996710741000959975资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务11北海99998210539999821053100310101037三亚9979811008997981100810011004945泸州99897210409989711041100310261042南充9999611027999961102810009981015遵义998971106899896710759969721072大理1000972101310009691013998946957数据来源国家统计局、中商产业研究院整理二、2015年房地产行业主要政策综述回看2015年的楼市政策，从年初的“330新政”到目前中央经济工作会议提出的去库存战略，调控政策可谓密集推出，并呈现出行政手段的淡化、信贷杠杆的频繁运用两大特点。在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。这些利好政策主要包括行政政策、金融财税政策、住房保障政策和其他一系列重要政策。一、主要行政政策综述（一）政府工作报告定下主基调“去库存”、“稳增长”2015年是全面深化改革的关键之年，是全面推进依法治国的开局之年，也是稳增长、调结构的紧要之年。2015年3月5日，李克强总理在政府工作报告中提出了2015年经济工作的六大主要任务，其中坚持稳中求进，保持经济运行在合理区间是一项主要任务，同时提出“努力做到调速不减势”“合理确定经济社会发展主要预期目标”等具体要求。值得一提的是，对房地产行业的表述没有了“抑制”、“投机”、“调控”等词汇，取而代之的是“稳定”、“支持”和“促进”，这说明政府对于房地产调控的态度与方针正在发生转变。报告针对房地产行业提出四方面的具体措施稳定住房消费；危房改造纳入棚改；存量房转保障房；推进住房公积金改革。报告对住房保障工作的安排更为细致、全面并具有针对性，且该项工作首度出现在本届政府的工作报告中，并将农户危房改造力度加大到366万套，体现了城乡一体化的特点，同时对扩内需、转方式、促发展具有重要意义。不论是将存量商品房转化为安置房源，还是货币补贴转化为商品房市场上的购买力，都将有利于目前我国房地产市场的“去库存”。资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务12图表82010年以来政府工作报告对房地产行业的相关表述政府工作报告房地产行业相关表述2010年促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。2011年坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。2012年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。2013年加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。2014年完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2015年稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。资料来源中商产业研究院整理2005年以来政府对房地产行业先后发布了30多个调控政策，核心目的就是通过行政手段调控房价上涨过快问题。然而，十年来的调控始终未收到应有的效果，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈，房地产市场不仅成了一个投机市场，也呈现了明显分化趋势，这充分说明通过短效行政手段来控制房价的方法行不通。2014年政府工作报告没有出现“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语，而是首次出现“分类指导、分类调控”的新表述，这表资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务13明2014年房地产市场调控思路开始发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段开始确定。2015年政府工作报告延续了去年两会提出的“分类调控”指导思想，并且进一步增强了地方政府调节市场的自主性。而中央政府层面在弱化行政调控的同时，从财税、信贷等核心环节出发以达成稳定住房消费的目标。从目前一系列动向来看，以十八届三中全会为标志，房地产调控政策翻开历史新篇章，长达十年的行政调控手段正在淡出，长效机制开始登场。（二）中央经济工作会议重现“房地产”一词，定调“去库存”2015年12月18日召开的中央经济工作会议指出，2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。中央经济工作会议提出2016年五大任务即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。其中提到通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，同时鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策的风向标。从今年经济工作会议涉及房地产行业的内容来看，罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年的浓墨重彩表明2016年房地产政策将持续宽松，而房地产市场形势仍较为严峻。图表92010年以来中央经济工作会议对房地产行业的相关表述中央经济工作会议对房地产行业的相关表述2010年会议提出要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2011年会议提出抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2012年会议重申要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。2013年会议没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务142014年会议只字未提房地产，保障性住房、棚改房等也未涉及。2015年化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。资料来源中商产业研究院整理以往的中央经济工作会议，关于房地产的表述一直备受市场各界关注。2008年中央经济工作会议提出房地产业是“支柱产业”，直接推动了2009年的房地产市场暴涨；而此后几年中央经济工作会议又连年提及“地产调控”，2011年、2012年会议均提出“坚持房地产调控政策不动摇，加强保障性住房建设”；2013年会议与房地产相关的词汇包括“住房问题”、“廉租住房”、“公共租赁住房”、“保障性住房”以及“棚户区改造”等寥寥数语，对“房地产调控”只字未提；而2014年的整篇会议通报中不但没提房地产，连保障房、棚改房等也未涉及。2013年、2014年两年的中央经济工作会议，都通篇没有提及“房地产”一词，表明地产已恢复“常态”，严控房价已无必要。而2015年中央经济工作会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上，创新性提出建立购租并举的住房制度，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的房地产调控开始加码，房地产调控政策正在发生大方向级别的变化。二、主要金融财税政策综述（一）货币政策组合发力进行多轮降准、降息据统计，2015年央行共计5次降息5次降准，平均两个月降息一次，金融机构一年期贷款基准利率从年初的56，降至目前的435；五年及以上的商业贷款基准利率从年初的615，降至目前的49，降幅高达255。目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是“历史最低”。多轮降准、降息等货币政策组合发力，构建了宽松的金融环境。对于购房者来说，央行降息将大大减小购房者的贷款压力，居民购房能力增强，将促进房价的上涨。资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务15图表102015年央行降息时间及一年期存贷款基准利率变化一览表时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度3月1日2752500255605350255月11日2502250255355100256月28日2252000255104850258月26日20017502548546002510月24日175150025460435025资料来源中国人民银行、中商产业研究院整理图表112015年央行存款准备金率调整情况一览表时间调整幅度2015年2月5日大型金融机构由2000下调到1950中小金融机构由165下调到16002015年4月20日大型金融机构由1950下调到1850中小金融机构由1600下调到15002015年6月28日大型金融机构由1850下调到1800中小金融机构由1500下调到14502015年9月6日大型金融机构由1800下调到1750中小金融机构由1450下调到14002015年10月24日大型金融机构由1750下调到1700中小金融机构由1400下调到1350资料来源中国人民银行、中商产业研究院整理一系列的货币政策措施，并不代表稳健的货币政策取向发生变化。未来货币政策的宽松程度会有所增加，但是仍然会保持在稳健的范围内，央行会在稳健的前提下根据经济下滑程度对货币政策做出相应的宽松性调整。货币宽松最大的意义是防范存量风险。即使货币宽松无法扭转经济下行趋势，但仍会以资产价格的形式表现出来。货币流入房地产，可以通过抵押品价值上升缓释信用风险和银行资产质量压力。降息，有利于降低企业负债成本，企业利润和现金流改善直接缓解存量债务风险，房地产等高杠杆行业将获益明显。但是，不可过度夸大降息对房地产业回暖的推动作用。首先，虽然房地产业能从降息中直接获益，但是降息的目的并不对准房地产业的发展。至于注入到房地产业中的流动性的多寡，不仅与降息幅度有关，而且与实体经济的发展情况相关。其次，即便降息充盈了房企的资金实力，但按目前的市场情况而言，房企仍更倾向于投资热点区域，而不是将开发重点放在冷门城市。降准，意味着商业银行贷款额度的增加，金融市场上的货币供应量加大，有利于资金需求者融入资资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务16金，短期内楼市将从中获益。但是，降准释放的可贷资金是否能够真正流入到实体经济仍要取决于商业银行自身的风险管理和信贷政策。值得注意的是，央行降准、降息等政策的实施只能解决加快“去库存”的燃眉之急，并不能改变当前楼市总体供大于求的本质。最终，市场自身调节的作用还会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态，楼市库存偏大、去化周期偏长的问题始终存在。总体来看，全国房地产市场在货币政策的影响下将进一步“分化”，一线城市的情况受益于人口流入、库存不高和货币宽松利好；但多数三四线城市房地产业受制于人口流出、库存高企，货币宽松对当地房地产业的提振作用则相对微弱。（二）信贷宽松政策再延续，降首付、推行异地贷款1、降首付2015年3月30日，经国务院批准，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发了关于个人住房贷款政策有关问题的通知（以下简称通知），通知要求，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30。2015年8月31日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布了关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知（以下简称通知），通知要求，从2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30降低至20。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。2015年9月30日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合下发了关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知以下简称通知，通知要求，为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25。继“330”公积金政策调整5个月后，8月31日再次对公积金相关政策进行了调整。此资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务17次住房公积金购买二套房首付再度降低对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，与“330”新政相比，首付比例从30又降至20，已与首套无异。公积金贷款政策再放宽，将进一步鼓励改善型购房需求的进一步释放，提振“金九银十”的市场交易，在年底前尽可能消化现有库存。但是由于公积金贷款上限较低，降低首付作用有限，主要将促进中低价位房产交易，对高总价大户型房屋的影响微乎其微。“930”政策更多是考虑解决目前三、四线城市的巨大库存压力。政策的出台有利于提升购房者对楼市的信心，将会对一些价格较低，同时性价比高的刚需楼盘有提升作用，但对中高档改善型住宅的影响有限。2、全面推行住房公积金异地贷款业务一线城市房价高，公积金贷款撑不起房款；二线城市需求旺盛，但公积金额度偏紧；三四线城市公积金额度充足，购房需求却有限。当前现状反映出各地公积金储备和楼市库存的巨大差异。一方面在全国范围内公积金仍存在巨额沉淀，另一方面楼市库存量仍然高居不下。2015年6月公布的全国住房公积金2014年年度报告显示，全国32个地区，公积金贷款发放率高于80的只有8个，贷款发放率低于50的有5个，个别地区更是低至30左右。为推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，住房城乡建设部2015年9月15日发布了关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知，明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程，并提出，公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则。住建部还将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。紧接着，2015年9月29日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行又联合对外发文关于切实提高住房公积金使用效率的通知，明确自2015年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务。三部门提出，要全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。各地要简化业务审批要件。早在2014年10月，住房城乡建设部、财政部、人民银行就曾联合印发了关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，要求各地推进异地贷款业务，各地也纷纷响应该项政策。但是相关细则一直没有出台。两方面政策将再次加速“异地互贷”的推进，督促各地积极开展异地贷款业务。据不完全统计，目前已有山西、河南、山东、江西等地已经开展了省内住房公积金异地贷款业务。去年12月，武汉、长沙、南昌、合肥四市也联合签署协议，规定从今年1月1日起，住房公积金可以异地使用和转移接续。此次住房公积金异地个人住房贷款的具体细节落地，不仅为生活城市变动、回原籍置业的购房者提供了便利，减轻了购房负担，更为一直低迷的三四线城市的房地产市场打了一剂强心针。相比放宽贷款条件、调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费等公积金新政来资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务18说，住房公积金异地贷款政策有利于进一步推动楼市去库存化，尤其是库存压力一直处于高位的三四线城市。但不容忽视的是，就“异地互贷”来讲，落实难度仍然较大。公积金归地方公积金管理中心统一调配，所以地区间协调有一定的制度障碍。对于不同城市来说，公积金贷款的额度是不同的，如果是大城市工作小城市购房，实际并不一定能按照大城市缴存的比例贷款，而如果在小城市工作去大城市购房，公积金的额度又太少。因为涉及到两个城市的互认，对于很多开发商和二手房房主来说，是否接受异地贷款还不能确定。由于各地公积金从管理到使用都有巨大差异，要从整体上提高公积金使用效率、增强其对抗风险能力，从长期可持续发展角度来看，还需从国家战略层面进行顶层设计，推动统筹协调。（三）宽松财税政策实行减免营业税2015年3月30日，财政部和国家税务总局联合发布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知（以下简称通知），通知要求，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上含2年的普通住房对外销售的，免征营业税。该规定于2015年3月31日起实施。住宅供求关系变化是本轮房地产市场调整的主要原因，继国土部和住建部两部门下发优化住宅用地结构新政之后，央行下调二套房贷首付比例至四成，同时财政部和国家税务总局将二手房营业税免征期限由5年改为2年等。这些政策组合拳将从源头缓和当前楼市供求矛盾，在短期内有助于改善市场预期，推动刚性和改善性住房需求入市。二套房贷首付比例降至四成，在抑制投资、投机性住房需求的同时，有效缓解改善性住房需求财务负担。二手房营业税免征期限缩短，有助于降低改善性住房需求置换成本并激活市场交易。但从长期而言，若要真正使宽松政策落实到位，仍需要相关政策配套措施以及相关金融、财税服务的完善与支持。三、保障性住房政策综述（一）推进城镇棚户区和城乡危房改造城镇棚户区和城乡危房改造是事关经济社会发展大局的重点民生工程，是保障性安居工程的重要组成部分，也是解决中低收入家庭住房困难的重要渠道。2008年以来，按照党中央、国务院的决策部署，我国城镇棚户区和城乡危房改造进展迅速。截至2014年底，全国共改造各类棚户区住房2080万套、农村危房1565万户，其中20132014年改造各类棚户区住房820万套、农村危房532万户，有效改善了困难群众的住房条件，发挥了带动消费、扩大投资的积极作用，促进了社会和谐稳定。资讯咨询资本为全球商业领袖提供决策咨询服务19但值得注意的是，与党中央、国务院确定的改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标相比，任务仍然十分艰巨，特别是待改造的棚户区多为基础差、改造难度大的地块，在创新融资机制、完善配套基础设施等方面还存在不少困难和问题。同时，农村困难群众对改善居住条件、住上安全住房的诉求比较强烈，加快农村危房改造的要求十分迫切。2015年3月5日，李克强总理在第十二届全国人大三次会议上作的政府工作报告中提出了“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助”，并就做好这方面工作提出了明确要求。2015年6月30日，经李克强总理签批，国务院印发了关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（以下简称意见），部署进一步做好相关工作，切实解决群众住房困难，有效促进经济增长。意见提出，按照推进以人为核心的新型城镇化部署，实施三年计划，20152017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套其中2015年580万套，农村危房1060万户其中2015年432万户，加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。为确保完成上述目标任务，意见明确了四方面工作举措一是加大城镇棚户区改造力度。抓紧编制20152017年城镇棚户区改造实施方案，加快棚改项目建设，积极推进棚改货币化安置。二是完善配套基础设施。尽快编制20152017年棚改配套基础设施建设计划，确定棚改安置住房小区配套基础设施项目。三是推进农村危房改造