保利地产.四川成都国际广场市场调研及初步定位建议报告2009年

保利地产四川成都国际广场市场调研及初步定位建议报告2009年房地产智库HOME8848COLLIERSINTERNATIONAL高力国际保利集团成都保利国际广场项目（暂名）市场研究及初步定位建议报告谨呈保利（成都）实业有限公司高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部2009年12月珠峰高度8848第1页九舍会4008408848下载房地产智库HOME88484FF66FF2报告说明受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1A2地块）暂名所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。珠峰高度8848第2页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF33研究思路项目启动和前期准备成都市宏观经济概况行业细分市场分析市场竞争分析中观分析微观分析宏观分析项目所在行政区域规划供应分析成都市商成都写字区域商业网点规划业市场分楼市场分析析供需消费者问卷调研/厂商访谈/分析定位项目初步定位评估项目基地分析分析主题概念目标客群市场定位业种业态配比功能组合定位研究建筑设计产品优化设计商业/写字租金/售价/硬件功能交通人流动线研究楼环境分析说明本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。珠峰高度8848第3页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF4目录1项目宏观背景研究成都房地产市场研究2项目研究3项目初步定位建议4珠峰高度8848第4页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF5项目宏观背景研究11成都市概述12成都市宏观经济研究13城市研究及宏观经济研究总结珠峰高度8848第5页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF6城市概况成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积1239万平方公里户籍人口1,125万（2008年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过25亿人口。珠峰高度8848第6页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF7行政区划成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口,达1,2706万人。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。主城区锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区近郊区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑远郊县县、蒲江县、新津县资料来源成都市统计年鉴珠峰高度8848第7页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF8西三角经济圈环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。环渤海经济圈西三角经济圈海经济长三角经济圈角西三角经济圈珠三角经济圈长三圈经济角珠三圈经济成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。珠峰高度8848第8页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF9城市规划根据成都“两轴四片”总体目标通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。商贸中心休闲商务区骡马市片区猛追湾游乐园片区文化中心文化中心天府广场陕西街片区红星路盐市口片区科技商务区金融中心人民路（含天府新城）东大街（含攀成钢）珠峰高度8848第9页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF10成都市未来发展规划多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里、人口800万的“中心城区”。包括市域内中心城五城区、高新区中心城区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3,681平方公里的都市区”,人口1,4001,500万。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。资料来源成都市城市总体规划20022020珠峰高度8848第10页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF11城市交通规划成都市未来交通格局随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强半小时圈大成都1小时圈成都市域2小时圈成都平原城市群成都市“十一五规划”部分指标GDP年均增长12以上，2010年达到4,000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8，农民人均纯收入年均增长85；按常住人口计算的城镇化率达65以上；民营经济占经济总量的比例达到60以上。2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里；成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山。资料来源成都市交通局珠峰高度8848第11页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF12城市交通规划地铁系统成都市快速轨道交通线网由7条线路组成，线路总长度27415KM，其中地下线长度14424KM，地上线12991KM。目前，地铁一、二号线在建。地铁一号线从北向南，从2006年开始建造，预计2010年完工。地铁二号线由西北到东南，2007年底开建，预计2012年完工。机场双流机场是中国第四大航空枢纽；已开通31条国际航线。空客流量以20的年增长率快速增长。成都双流国际机场第二跑道基本完工，成都将成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市。成都金堂第二机场，规划设计6跑道，已报国务院审批。建成后，成都将成为继北京、上海之后，全国第三个拥有两个民用机场的城市。珠峰高度8848第12页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF13项目宏观背景研究11成都市概述12成都市宏观经济研究13城市研究及宏观经济研究总结珠峰高度8848第13页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF142008年主要经济指标地区生产总值同比增长121人民币3,901亿元消费品零售同比增长195人民币1,622亿元成都市的整体经济表现出实际利用外资强劲的增长势头。同比增长97美元225亿可支配收入同比增长141人民币16,943元人均消费支出同比增长98人民币12,850元资料来源2009年成都市统计年鉴珠峰高度8848第14页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF15地区生产总值构成第一产业2008年GDP组成优越的气候条件促进了农业产业的繁荣。第二产业以4大支柱产业为主导，占成都市工业总产值的576。第一产业69电子信息工业医药工业食品（烟草）工业第二产业466机械（汽车）工业第三产业465第三产业成都市经济的主要支柱，在GDP中所占比例达465。专业服务和金融服务迅速发展。资料来源2009年成都市统计年鉴珠峰高度8848第15页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF16中西部主要省会城市综合经济实力比较2008年西部主要城市GDP对比单位亿元5,0003,9014,000与相邻的主要中西部主要3,0013,000省会城市相比，地区生产2,1901,8121,6052,000总值及社会零售品总额较1,000高，综合经济实力最强。0成都重庆西安昆明长沙2008年西部主要城市社会零售品总额对比2008年成都地区生产总值及社会消单位亿元费品零售总额高于长沙和西部主要2,0001,622城市。1,5001,2741,1548682008年，受地震及金融危机的影1,000701响，成都地区生产总值、社会消费500品零售总额等经济增长幅度均低于0成都重庆西安昆明长沙其他城市，后期增长潜力巨大。资料来源各城市统计年鉴备注重庆统计口径为主城9区珠峰高度8848第16页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF17中西部主要省会城市居民收入（储蓄）及生活水平比较2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比单位亿元3,7974,0003,2653,5003,0002,504与中西部主要省会城市相比，2,5002,0001,5251,495成都人民生活水平较高，具有1,5001,000较强的消费能力。5000成都重庆长沙西安昆明2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比单位元2008年成都城乡居民储蓄余额20,00018,18216,94318,00015,709远超出中西部主要省会城市西15,20716,00014,48214,000安、昆明及长沙，略低于重庆。12,00010,0008,000城镇居民人均可支配收入排西6,0004,000部主要省会城市之首，接近中2,0000部省会城市长沙。成都重庆长沙西安昆明资料来源各城市统计年鉴备注重庆统计口径为主城9区珠峰高度8848第17页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF18外商直接投资情况成都历年实现外资直接投资情况随着西部大开发，成都市作为国务院确亿美元251200974定的西南地区的金融、商贸、科技中心100020800和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐50067260015368225年增加；40015810200114目前，成都已与世界上81个国家和地区5500433353776建立了经济贸易关系，世界500强企业2002190400中有133家企业落户成都。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年利用外商直接投资情况增长情况成都是中国人民银行九大区域分行所在资料来源成都市统计年鉴地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。西部城市世界500强企业入驻前三位外商投资的增加，促进了成都市的经城市世界500强入驻数量济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行133成都人数的增加，也增加了对成都市商业、100重庆房地产、酒店等行业的需求。84西安珠峰高度8848第18页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF19成都，世界500强企业西部投资首选城市“512”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步伐。2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。已经进驻成都的代表性知名企业西部城市世界500强企业入驻前三位城市世界500强入驻数量133成都100重庆84西安珠峰高度8848第19页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF20领事机构及经贸办事点成都领事馆第三城成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。领事馆美国驻成都总领事馆德国驻成都总领事馆其他外事机构（含港澳办事机构）韩国驻成都总领事馆英国驻成都签证中心加拿大成都签证中心泰国驻成都总领事馆比利时经贸委员会成都代表处中日会馆法国驻成都总领事馆西班牙对外贸易办事处加拿大中华总商会驻成都办事机构新加坡驻成都领事馆捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处巴基斯坦驻成都总领事馆香港特别行政区政府驻成都办事处菲律宾驻成都总领事馆澳门特别行政区驻成都办事处马来西亚外贸发展局成都办公室斯里兰卡驻成都总领事馆以色列驻川商务代表处四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也澳大利亚贸易委员会驻成都办事处越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。意大利对外贸易委员会成都代表处在未来5年到10年里，成都有望新增10到15家领馆美中国际合作交流促进会成都办事处落户。英中贸易协会成都代表处珠峰高度8848第20页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF21成都荣誉榜中国最佳旅游城市1998年“联合国人居奖”中国最佳管理城市2000年“国际人居领域最佳范例奖”中国十佳宜居城市2005年国家环保模范城市中国十大最具经济活力城市2005年中国最具风情城市奖中国十大国际化都市2006年中国服务外包基地城市中国大陆十佳商务城市2007年中国最佳旅游城市中国十大最具城市文化底蕴城市2008年的被浙商评为“最佳投资城市”中国城市品牌价值十强2008年全国文明城市经商成本最低的城市2008年亚非城市环境质量排行成都居内地之首未来最有发展潜力的城市珠峰高度8848第21页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF22项目宏观背景研究11成都市概述12成都市宏观经济研究13城市研究及宏观经济研究总结珠峰高度8848第22页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF23城市研究及宏观经济研究总结成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健康稳定发展，城市GDP增长率领先于全国GDP增长水平。在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。城市基础建设及辐射力增强城市交通、交通运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。伴随西三角经济圈概念的提出，国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导，未来将会有越来越多的外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。现代服务业发展机遇绝佳从产业结构来看，2000年到2007年，第三产业比例由42增至476。未来中心现代服务区将重点打造，现代服务业增长速度有望提升。珠峰高度8848第23页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF24城市研究及宏观经济研究总结消费能力提升，消费习惯改变随着收入水平的提高和生活条件的改善，成都居民的生活方式在不断发生改变，消费支出多元化趋势日益明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。居民消费水平的提高和消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。高新区城市发展潜力巨大天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展商务区的核心，这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件开发研制的企业以及相关产业，对成都经济的拉升作用愈发明显，区域未来经济发展潜力巨大。项目发展具有绝佳机遇项目处于天府新城核心区域，未来新政府中心、商务中心，周边居住人群聚集，将为项目本身提供大量稳定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时，优越的居住环境，便利的交通，也为项目住宅带来大量客源。珠峰高度8848第24页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF25目录1项目宏观背景研究成都房地产市场研究2项目研究3项目初步定位建议4珠峰高度8848第25页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF26成都房地产市场研究21零售物业市场研究22写字楼市场研究珠峰高度8848第26页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF27成都商业发展状况成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会”、“万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消费意识与强大的消费能力，因此成都零售业的发展一直都很迅猛，历来为商家必争之地。成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，同全国许多城市一样，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。珠峰高度8848第27页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF28成都商业发展状况成都与其他城市商业发展规模对比成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。成都与其他城市居民收入消费情况对比从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城市，但居民的消费倾向较高，有76的收入用于消费，该比例仅低于深圳、广州和沈阳。根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。资料来源各城市统计信息网珠峰高度8848第28页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF29成都市居民消费结构分析2008年成都市居民消费结构过去8年成都市居民消费结构变化明显。杂项服务,3072000年占居民消费比重最大的三项是食品、居住,823居住、教育文化娱乐，占6359。娱乐和文教服务,11382008年占居民消费比重最大的三项是食品、食品,3988交通通讯、教育文化娱乐，占6613。过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长交通和通讯,1506最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步医疗保健,659下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。衣着,970家庭设备用品及服务,609家交预计未来几年成都市居民的消费支出结构医娱居庭通设疗通乐住变化还将继续保持过去的趋势，各类消费备讯的比重变化如右图所示。食衣“休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增品着长，消费档次进一步提升。珠峰高度8848第29页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF30成都市主要商业区/商圈分布成都的三大传统商圈（春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈）一直主导着成都的商业格局。近年来随着城市发展，以及不断满足不同的生活消费10需求，商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，发展形成各具特色的区域生活中心，目前正朝区域商圈进行发展演变。994412成都历史文化悠久，文化旅游资源丰富，目前以形成33了宽窄巷子，锦里等6个特色历史旅游街区，主要发16展文化/旅游特色商业地产熙路商圈9金沙光华商圈551188210盐市口商圈会展商圈3骡马市商圈11水井坊历史街区412建设路商圈文殊坊5双桥商圈13锦里6677614成仁商圈琴台路715城南商圈大慈寺市级商圈区域商圈特色历史旅游街区8双楠商圈16宽窄巷子珠峰高度8848第30页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF31成都市市级商圈分布综合而言，成都核心商圈的发展水平在全骡马市商圈国还处于一个相对较低的阶段，仍以传统的百货公司为主要商业型态。商业物业的档次及经营管理水平不高，需要提升的空间很大，这也为成都商业地产的发展提供了较大的空间。春熙商圈盐市口商圈春熙路商圈盐市口商圈骡马市商圈占地面积300亩220亩860亩22万26万13万营业面积由于第一商圈的传统地位，人气聚集了各种档次的零售商业，天府广场骡马市商圈因为商业氛围欠缺，大型商发展现状、商气旺，经营状况佳，商业辐的重建及地铁枢纽的战略位置，促进了业少射力强商圈的发展以金融、贸易和咨询业为主导功能的商功能定位档次齐全，业态丰富档次齐全，业态丰富务办公中高收入人群、商务人士、外籍目标客户主要是年轻时尚的白领一族年轻时尚的白领一族人士1,300元/月850元/月500元/月租金均价备注以上租金均为市级商圈临街商铺底层租金,不包括商圈内百货租金珠峰高度8848第31页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF32成都市主要区域商圈分布目前的区域商圈处于发展的初级阶段，即以区域生活中心会展商圈型态为主，依托大卖场或单一百货店为核心，辐射庞大的金沙光建设路居住区，并自然形成住宅底商们，以满足日常生活消费为华商圈商圈主。双楠双桥商圈商圈随着城市发展，城市人口的增加、消费力的增强以及商务环境的发展，区域生活中心将演变成为业态及类型更为丰成仁城南商圈富的区域商圈，零售业市场将具备巨大的发展潜力。商圈底铺租金商圈区位代表商业商圈特点（元/月）由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、娱乐、休闲双楠商圈城西南伊藤洋华堂（双楠店）140260等业态为主。依托文化景点金沙遗址与西南财经大学发展而成，发展金沙光华商圈城西西单商场、乐宾百货90200中的新兴商圈，消费中档。原为社区商圈，因建设路片区的开发而兴起，未来几年建设路商圈城东成都华联、来雅百货70210，该区域内常住人口将大量增加，商圈发展前景看好。中低档商业为主，商业环境欠佳，近年来发展不快，但双桥商圈城东北京华联60160该区域最近成为开发热点区域，商业发展。原为中低档社区商圈，因万达商业广场的推出而形成的成仁商圈城东伊藤洋华堂（锦华店）60150区域商圈。依托老国际会展中心形成，周围人口密集，机关学校林会展商圈城北摩尔百盛（会展店）80180立，是城北较早形成的区域商圈。由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、精品服饰等城南商圈城南家乐福（大世界店）200300业态为主。区域内居住人口消费较高。珠峰高度8848第32页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF33成都市主要特色历史文化旅游街区14琴台路1212文殊坊161415131111水井坊历史街区16宽窄巷子成都历史文化悠久，拥有较多的文化旅游资源，是其他很多城市所不具备的。近年文化旅游成为市场热点，尤其是随着锦里、宽窄巷子的成功运营，特色历史街区商业发展较快，未来仍将有更多文化旅游项目及文化产业商业项目面世，为成都15大慈寺的商业零售市场注入更多元素和活力。13锦里珠峰高度8848第33页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF34成都一直是众多品牌的西部战略布局区域进入成都的部分国际一线品牌（成都是中国西部地区品牌进入度最高、最丰富的城市）LOUISVUITTONGUCCICARTIERCONSTANTINBVLGARIFENDIGIORGIOAMARNIHERMESTIFFANYBURBERRYZEGNABCBGGIVENCHYDUNHILLHUGOBOSSAQUASCUTUMMONTBLANCMAXMARIABALLYSTDUPONTPAULSHARKRALPHLAURENCANALIVERTU成都的主要零售物业王府井百货太平洋百货西武百货成都美美百货仁和春天伊势丹伊藤洋华堂北京华联万达广场百联天府购物中心SM广场嘉信贸广场珠峰高度8848第34页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF35成都商圈分析小结区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目随着使成都城市圈层的不断扩大，商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都市中心的三大商圈的依然城市的核心商圈，但现在沿二环路主要居住区附近已经形成了7个区域商圈。目前区域商圈服务功能较为单一这些区域商圈主要由一些百货或大卖场为主力店。区域商业主要以满足周边居民日常生活的服业态为主。物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集团）,春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团,骡马市、桐梓林、双楠区域由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团其他几个商圈则构成了第三集团。从3个层次的商圈分布来看,市中心和城南、城西中高档居住社区的租金和售价水平较高,而老商圈和,城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。未来规划一核心带六组团根据成都市商业网点发展规划，未来将成都的商业网点将形成一核心带六组团，19商圈带100个网点。一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业片区，它们分布在如下区域成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。珠峰高度8848第35页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF36成都市百货公司分布（表1）面积开业序号商场名称所属区域（万）时间伊藤洋华堂1春熙商圈151997年春熙店太平洋百货2春熙商圈21993年春熙店4422993王府井百货4春熙商圈1999年633886101011554西武百货13春熙商圈2006年77131312125时代百盛百货28春熙商圈2007年1111茂业百货盐市口商圈2005年重装667北京华联商厦142001年盐市口商圈摩尔百盛百货2002年8盐市口商圈4仁和春天百货9081998年盐市口商圈（人东店）新世界百货2006年103盐市口商圈11美美百货川信店042001年盐市口商圈摩尔时尚百货1232007年盐市口商圈（财富中心店）13伊势丹百货春熙商圈322007年珠峰高度8848第36页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF37成都市百货公司分布（表2）面积开业序号商场名称所属区域（万）时间太平洋百货14骡马市商圈31996年全兴店）百盛百货15骡马市商圈232005年（新城市广场店）美美百货盐市口商圈16052007年天一店17春熙新馆春熙商圈282004年万千百货成仁商圈2007年1832伊藤洋华堂19成仁商圈442007年锦华店）伊藤洋华堂20双楠商圈242003年双楠店）千盛百货双楠商圈2007年21622乐宾百货光华商圈22007年摩尔百盛23会展商圈32005年会展店）仁和春天百货24棕北片区062003年（棕北店）25莱雅百货建设路商圈222006年珠峰高度8848第37页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF38成都部分百货商店2008年营业额增长幅度商场2007年销售额2008年销售额（含税）元（含税）元王府井175亿215亿太平洋百货（春熙店）10亿75亿伊藤洋华堂（春熙店）9亿10亿伊藤洋华堂（双楠店）11亿15亿新世界百货18亿3亿茂业百货74亿81亿仁和春天（棕南店）5亿45亿成都中高端百货总体市场较好，民众消费需求旺盛。仁和春天（人东店）10亿85亿摩尔百盛（天府店）7亿7亿王府井百货的营业额，不仅居成都市百货零售业第西武百货22亿25亿一，在全国所有王府井门店中排名第一。美美力诚5亿5亿北京华联6亿47亿伊藤洋华堂双楠店的营业额在全球所有伊藤洋华堂伊势丹011亿2亿百盛时代广场店2007年年底开业18亿门店中排名第一。千盛百货33亿伊藤洋华堂（锦华店）6亿珠峰高度8848第38页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF39成都市市级商圈中高档百货扣点分析各类业态商品扣点业态服装鞋类化妆品珠宝钟表家居用品电器扣点25301525253015202220251015百货类租金例举百货公司整租物业名称建筑面积（）所属商圈整体租金（元/月/）王府井百货春熙路商圈自建物业35,000太平洋百货（春熙店）春熙路商圈17,00083新世界百货盐市口商圈30,0008085成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同品牌而异，以最终洽谈结果为准。成都市中高档百货扣点一般开价为2040，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。通常，利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，而电器及珠宝类扣点较低。知名度越高的品牌，其扣点越低。珠峰高度8848第39页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF40成都市百货未来发展趋势百货购物中心化近年来百货行业发展迅速，单店体量从以前的23万发展到目前的45万，几乎扩大一倍，功能上也从单纯的购物向融购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体发展。购物中心成未来发展趋势成都近年来正处于由传统商业向以百货店和购物中心为代表的现代商业转化的进程之中，大型购物中心有着良好的市场发展空间。中高档购物中心近年来发展迅速，主要分布在于二环附近。由于开业时间不久,大多数购物中心都处于市场培育期,人气还不足,但发展趋势看好。,未来56年内，成都中高档商业项目供应量较大，其中规模在10万以上的购物中心约6个。这些项目的开发商实力雄厚，经验丰富，他们在带来一流物业的同时，也将带来先进的商业理念和更多的品牌，这些项目建成后，将改变成都目前的商业格局，提升城市商业档次与水平。城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化城市不断发展，尤其是商务的发展，将推动城市多中心化，将产生更多的消费需求，出现更多更为新颖的业态；地铁1、2号线开通后，城市交通格局将发生重大改变，地铁交通的便捷将推动地铁商业物业的发展，一些能直接受益于地铁1、2号线的商业项目将因此获得更加良好的发展机遇。珠峰高度8848第40页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF41成都主要购物中心分布情况嘉信茂购物广场铂金城购物广场面积77万面积4万开业时间2006年开业时间2005年主力店沃尔玛SM广场新城市购物广场面积10万面积17万开业时间2005年开业时间2006年主力店百盛百货、百佳超市、主力店沃尔玛、莱雅百新城市电影城货、万达影城第一城财富中心面积204万面积4万开业时间2005年开业时间2007年主力店NOVO主力店家乐福、万达影城万达广场百联天府购物中心面积18万面积16万（含塔楼）开业时间2007年开业时间2004年主力店伊藤洋华堂、万主力店友谊百货、世纪联华超市达影城、万千百货、大歌星、红杏餐饮珠峰高度8848第41页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF42主要大卖场分布及特点名称店铺数量沃尔玛2家乐福5好又多8欧尚2易初莲花1人人乐10百佳3麦德龙1世纪联华2美好家园2统一优玛特1备注统一优玛特铂金城店于2008年11月退出。珠峰高度8848第42页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF43主要大卖场分布及特点大卖场发展较快成都的大卖场总数已达37家，包括了众多国内和外资品牌的标准店和社区店。超市和仓储式超市是目前成都大卖场的主要形态。标准化程度提升一般而言，各品牌的标准店的店面均大于社区店。而外资品牌的标准店一般较大，近年来新开的多为独立建筑。以住宅区为主成都的大卖场目前主要集中在二环路附近及以内的区域。均为人口聚集区域。大卖场周边区域主要以已成熟的传统住宅区为主；覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心成都大卖场分布较为均匀，标准店和社区店相辅相成，基本覆盖了成都市区所有的热点居住区域。经营较好，但配套不足成都大卖场分布于人口稠密区域，受物业先前设计等条件限制，加之所在物业停车场承担了大量外来停车需求，使得成都市大卖场配比车位严重不足。未来将更加多元超市大卖场基本上与药店，电器卖场（如国美电器、苏宁电器、五星电器），服饰店，快餐店（如肯德基、麦当劳）为邻；部分知名卖场均设置定点定线免费班车；目前大卖场所在项目体量、规模、业态相对单一，但随着大型购物中心出现，未来大卖场也将在更为多元的商业型态中体现，成为购物中心的主力店，并和购物中心内的其他业态相搭配，为附近居民提供全方位的一站式购物休闲新体验。珠峰高度8848第43页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF44成都餐饮集中分布区草堂琴台路包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路以及清羊西线区域品牌餐饮云集，高中低档江东路等，紧邻杜甫草堂、青纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动羊宫、文化公园和百花潭公羊西线了旁边的府南新区火锅一条街的崛起。园，圈内还有送仙桥艺术城，羊西线上有一批名噪全国的餐饮品牌区域是蓉城文化底蕴最为深厚的美银杏、顺风肥牛、南台月、重庆菜根食圈。香、福万佳、荣兴苑、快乐老家、红杏、大蓉和、陶然居、巴谷园以及毛玉家饭店等。作为老牌的成熟居住社区，双双草堂路琴台路区域楠区域云集了不少特色餐饮，玉双路区域是成都最早的餐饮集中区域品类繁多，有中餐，火锅，西区，是成都众多代表餐饮商家的发源餐等。特色餐饮街区有外双楠地。主要以经营川菜和特色火锅为双楠区域逸都路。主，周边住宅小区众多，但消费力不科高，餐饮商家档次以中档偏下为主。玉林华代表商家三只耳、仁和酒家、菌类玉林片区包括玉林四条大街，区域路火锅、吴铭火锅等。玉林东路，玉林西路，玉林南区域桐梓林路，玉林北路。该片区以大众区域消费的中小型餐饮为主。著名的玉林串串香即发源于此。科华路区域是成都餐饮密度最大的地方，周有川大及川音两所高校，人群桐梓林小区居住了大量富裕阶层和外由于年轻时尚，且区域是外籍人士聚籍人士，餐饮较为高档，也较为多元集区域及高档住宅新小区分布区域。化。除了有大量精品川菜，还有粤菜，国外特色餐饮等。珠峰高度8848第44页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF45休闲娱乐分布区域该区域休闲娱乐目前主要集中金沙遗于金沙遗址附近与财大区域。址区域金沙遗址附近特色中高端会所、KTV为主，财大附近主要以中低档次满足周边学生及居民为主的休闲娱乐需求。市中心传统商业集中区，主要经营一区域些咖啡吧、KTV。以置信购物广场和置信逸都城为中心，形成了新的双楠餐饮双楠区域九眼桥娱乐圈，鳞次栉比的酒楼、茶区域成都传统的酒吧、迪吧汇聚区坊、歌城、浴都和各种酒吧，玉林紫域，成都夜文化的代表区域。荆区域营造出缤纷不夜城的繁华景象。成都最早的休闲娱乐区域，周线沿区域良好的交通便利性，以及路边居民众多，各档次物业均有。场域机区私密性，众多高档会所聚集在此区域。主要休闲娱乐区域一般分布在中高档居住区及商业商务繁荣区域。珠峰高度8848第45页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF46小结从以上餐饮以及休闲娱乐商家的现有分布来看，主要集中在市中心区域、城南区域、双楠区域、羊西线区域；这些区域无一不是目前成都商业集中区或居民居住集中区；城南区域由于科华路、航空路以及桐梓林区域是成都传统的高档社区集中区域，成都商家主要布点区域。各业态之间均以形成规模效应和差异化竞争。由于成都餐饮休闲市场前景发展势头良好，大部分商家未来都有较强的开店需求，主要选择在商业集中区或中高档社区附近，南部新城均为众商家最为看好的区域。成都郊区餐饮业一直以中低档次的农家乐为主，但近年以南草坪和南府涟漪为代表的中高档餐饮的兴起，这些餐饮店除了注重菜品品质外，还更加注重对餐饮文化和就餐环境的打造，停车位配比较高。项目所处在区域，未来将是成都除主城区外商业、商务、高档社区最为集中的区域，大量中高端消费者聚集将带来巨大的市场空间。珠峰高度8848第46页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF47成都房地产市场研究21零售物业市场研究22写字楼市场研究珠峰高度8848第47页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF48已经超过10栋甲级写字楼优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公司聚集于此超过120家世界500强公司在成都已设立办事处。未来商务、商业发展潜力巨大。入驻南部新区知名企业备注据不完全统计珠峰高度8848第48页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF49成都市写字楼市场包括甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓等。商住楼/商务公寓乙级写字楼酒店写字间甲级写字楼主要租金水平2030元/月3080元/月6090元/月90150元/月售价只租不售4,0005,000元/5,0007,000元/8,00015,000元/70入驻率409080具有雄厚实力的大中大公司驻中小企业、个人工型公司客户特征中小企业作室成都办事机构处于发展阶段的中型企业注重企业形象；强调低办公成本，作为过渡性的低办公成本，客户考虑点商务气息；商务配套办公场所办公空间需求不大办公空间需求不大和服务齐备以高星级酒店的标准商务配套不齐全，整体档次不高，缺乏专业形象物业特点和服务，提供较优良缺乏专业的、个性专业的、个性化的服完善专业的商务服务舒适的办公环境化的服务意识务与商务配套市场份额逐渐下降逐渐上升未来发展趋势市场份额逐渐下降平稳发展珠峰高度8848第49页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF50成都写字楼分布概况成都的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路路沿线。市中心的写字楼主要位于总府路顺城大街南大街人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路盐市口天府广场一带、“顺城大街骡马市一带、以及南大街浆洗街一带。随着天府新城规划出台、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。珠峰高度8848第50页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF51成都市现存甲级写字楼分布（三环内）1冠城广场研究说明2中环广场成都目前现有甲级写字楼主要3时代广场分布在三环内区域，天府新城4CBD区域城市之心建成甲级写字楼均为新建项5川信大厦11目，受交房时间影响，目前还6汇日央扩国际广场未正式入住，故此专题将以三7香格里拉中心写字楼环内建成的10栋甲级写字楼作8威斯顿联邦大厦23为研究对象。449力宝大厦55东大街沿线10国航世纪中心6677成都市现存10栋甲级写字楼主要分布在人民南路沿人民南路沿线线和CBD区域。未来将进一步扩展到人民89南路沿线南部新区以及东大街沿线。10珠峰高度8848第51页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF52成都现存甲级写字楼概况（三环内）总建筑面积项目名称开发商行政区域所属区域方位入伙时间写字楼面积65,749川信大厦川信红照壁大厦公司锦江CBD市中心06199836,832成都青羊可达84,000CBD01200052,200冠城广场青羊市中心房屋开发城市之心青羊市中心成都汉天物业开发52,000CBD12200235,765人民南路威斯顿联邦大厦四川怡和置业武侯城南01200354,19119,179沿线时代广场国嘉地产泰然置业锦江CBD市中心012005105,45951,220中环广场四川央扩置业锦江市中心CBD03200689,30645,446人民南路汇日央扩国际广场爪哇控股武侯城南03200654,26835,499沿线东大街沿香格里拉中心香港嘉里集团锦江城东06200750,848319,302线人民南路力宝大厦印尼力宝集团武侯城南01200872,25249,311沿线中航集团建设开发有人民南路062008107,22085,486国航世纪中心武侯城南限公司沿线珠峰高度8848第52页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF53成都市现存甲级写字楼冠城广场时代广场威斯顿联邦大厦川信大厦城市之心中环广场力宝大厦汇日央扩香格里拉中心国航世纪中心珠峰高度8848第53页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF54成都市甲级写字楼基本建筑指标楼层数楼盘名称主楼高度M主楼层高M大堂挑高M地面地下川信大厦137310362127353冠城广场3355城市之心118303325687233威斯顿联邦大厦31578时代广场1003133492129353中环广场1座3110汇日37138央扩国际广场100263144302香格里拉中心410国航世纪中心9272423681232力宝大厦9934首层大堂局部192，商务大堂96珠峰高度8848第54页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF55成都市甲级写字楼基本建筑指标标准层面积最小分割面积2,9122,784单位1,8001,6001,6001,5421,4841,3671,2008472301651661361198391555760川信大厦冠城大厦城市之心威斯顿大厦中环广场时代广场汇日央扩香格里拉国航世纪力宝大厦成都目前的甲级写字楼中，标准层面积最大的是力宝大厦，为2,912，最小的是中环广场由于是烂尾楼改造，仅为847。较小的标准层面积，对其作为甲级写字楼的品质造成了负面影响。成都市甲级写字楼平均标准层面积为1,7136，最小租赁单元面积1162。珠峰高度8848第55页九舍会4008408848下载房地产智库HOME8848FF66FF56成都市甲级写字楼基本建筑指标电梯项目名称总层数空调品牌客梯品牌客梯数部货梯数部梯速（M/秒）城市之心33日本三菱613美国特灵威斯顿联邦大厦天津奥的斯美国特灵264425冠城广场美国多快美国特灵386225川信大厦日本三菱、韩国LG美国约克386225时代广场德国蒂森美国特灵3411125汇日央扩国际广场29瑞士迅达613UCOS商务办公中央空调中环广场38日本三菱413美国美意香格里拉中心日本东芝美国特灵321214国航世纪中心瑞士迅达美国开利2612225力宝大厦瑞士迅达美国特灵2516225成都市一些较老的甲级写字楼，在电梯的数量、速度和矫厢配置等方面还不能完全满足楼内客户的需求，新进入市场的甲级写字楼电梯配置相对适宜，如力宝大厦、香格里拉中心、国航世纪中心等。由于进口电梯的有偿维保服务以及零配件更换存在市场垄断性，如果物管公司未能与其签定