2009中国土地储备行业风险报告

摘要一、土地储备行业基本情况（一）土地储备的定义土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。（二）土地储备的方式土地储备的方式，就是土地使用权由集体或城市其他使用者手中向政府集中的实现形式。现阶段，有以下几种形式征用、收回、收购、置换。二、土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。（一）土地储备制度在城市土地管理中的主要作用提高政府对土地市场的调控能力；优化城市土地利用结构，提高土地利用效率；增加政府财政收入；落实耕地保护政策。（二）土地储备制度对房地产市场的调控作用土地储备制度所形成的政府垄断供给解决房地产市场结构失衡和市场价格畸形问题。土地储备制度采用市场机制对城市土地开展资本运营将限制城市土地供应总量，消除“零地价”现象。土地储备制度对土地实行“统一管理”将解决房地产市场管理问题。三、土地储备行业发展环境（一）宏观经济环境1宏观经济运行宏观调控政策转变；宏观经济总量增长速度下降；工业生产增长放缓，企业利润增速回落；投资保持较快增长，投资结构有所改善；国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛；价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳；进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多。2金融运行情况在金融方面，储蓄存款持续向银行体系回流，居民在资产选择方面的流动性偏好特征明显。2008年的货币政策出现了从“从紧”到“适度宽松”的巨大转变。四、土地储备行业政策环境分析（一）重点政策土地储备管理办法新增的内容亮点有对土地储备的内涵进行了界定；允许土地储备机构进行融资；允许临时使用储备土地；规定财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。国务院关于促进节约集约用地的通知，重点明确了五个方面的政策措施按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。关于金融促进节约集约用地的通知要求，严格商业性房地产信贷管理，严格农村集体建设用地项目贷款管理，同时加强金融支持，切实促进节约集约用地。（二）政策未来发展趋势进一步完善和健全土地储备制度的法律法规体系；进一步细化和明确有关文件内容，增强土地储备政策的可操作性；加强土地市场需求预测，制定土地供应计划；建立土地储备的运行绩效评价监控体系。五、土地储备行业发展情况（一）土地供给分析及预测土地的供给通常分为自然供给和经济供给。自然供给是相对稳定的,不受任何人为因素或社会经济因素的影响,因此它是无弹性的。经济供给是变化的,有弹性的,并且不同用途土地的供给弹性是不同的。土地经济供给的影响因素有各类土地的自然供给；利用土地的知识和技能；社会需求；产品价格；土地利用计划；土地供给者的行为。增加土地经济供给的措施有扩大土地利用面积；提高集约经营水平；建立合理的土地制度；调节悄费结构；利用新技术；保护土地资源。我国土地的人口承载力使中国土地的自然供给极其有限。但建国以来，我国的国土资源得到了极大地开发、利用和治理、保护。但土地利用尚存在许多问题。只要积极清理和处置闲置地，土地储备的供应在未来20092010年的时间里还是有保障的，但国土资源总量十分有限，关键是要提高土地储备机构的土地处理效率和下游行业的土地利用效率，同时规范土地征收的制度和执行过程。2009年土地供给情况可能会呈现以下特点房价地价双重下降；土地供应结构失衡；严守耕地红线。（二）土地需求分析及预测19982004年，我国房地产企业土地购置面积一直保持增长，但增长率趋于下降，2005、2006年土地购置面积出现负增长，2007年又强劲增长，达到近十年来的峰值。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年土地市场开始恢复理性，房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落。国家统计局发布的数据显示2008年112月全国房地产开发企业购置土地面积36785万平方米，同比下降86，增幅同比下降196个百分点；完成开发土地面积26033万平方米，同比下降56，增幅同比下降63个百分点，随着行业景气度的回落，房地产企业购置和拓展土地储备的速度正在放缓。因此，土地储备行业的需求在经历了长期持续性高增长之后，增长速度正在减慢。受全球金融危机冲击和中国拉动内需经济政策的综合影响，预计2009年土地需求仍将低迷，但中国城市地价有望在持续低迷后趋于平稳。（三）土地市场运行主要特点我国的土地市场同经济的发展呈正态相关关系，土地市场化的演进轨迹就是市场配置土地的范围扩大和市场行为规范的过程。土地的市场化进一步加深，土地作为宏观经济的调控手段的作用日益加强，国家对土地监控力度加大。（四）土地市场总体发展趋势预测市场化配置土地资源进一步完善，市场形成土地价格的范围进一步扩大，土地市场的制度建设将取得实质性进展。土地作为宏观调控的重要手段将会发挥更大作用。土地的价格在中国的工业化、城市化进程中将呈不断上升趋势。六、2008年重点城市土地市场情况分析2008年北京市土地市场近10的商业住宅地块流拍，保障性住房用地交易不活跃；成交结构明显调整，住宅类地块增两成；楼面价格波动幅度不大，同比略有上升；底价拿地现象增多，开发商拿地更加谨慎；老城区地块规划限制多，远郊区地块被看好；土地成交价格走势呈小W字形，特殊月份价格波动较大。2008年上海市共出让土地3179035公顷，地块共计62宗。2009年上海市土地市场展望经适房对地价有冲击；地价下调暂不影响房价；储备充足，回暖还需时日。七、土地储备行业风险分析2009年宏观经济具有下滑的风险，而土地储备行业特有的信贷风险为政府信用风险、政策性风险、法律风险、操作风险和资金运作风险。八、信贷建议（一）行业总体授信原则出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立；注重对储备中心经营情况的动态监控，如负债规模的变化，地产市场的大环境，政府的负面干预，储备地块优劣及来源等。（二）风险防范建议加强贷前调查评估，合理确定贷款额度；完善贷款担保手续，落实第一还款来源；落实贷款用途监控；落实土地拍卖款；探索多渠道融资，合理分散信贷风险。目录第一章土地储备行业基本情况1第一节土地储备的概念1一、土地储备的定义1二、土地储备的方式1第二节2008年土地储备行业在国民经济中的地位2一、土地储备制度在城市土地管理中的主要作用2二、土地储备制度对房地产市场的调控作用3第二章2008年土地储备行业发展环境分析4第一节2008年宏观经济环境分析4一、宏观经济运行分析4二、金融层面分析6第二节2008年土地储备行业政策环境分析11一、重点政策汇总11二、重点政策及重大事件分析12三、政策未来发展趋势14第三章2008年土地储备行业发展情况分析16第一节2008年土地供给分析及预测16一、供给情况分析16二、供给情况预测22第二节2008年土地需求分析及预测25一、需求情况分析25二、需求情况预测26第三节土地市场运行主要特点28第四节土地市场总体发展趋势预测31第四章2008年土地储备行业产业链分析32第一节从土地供应解读我国房地产市场32一、房地产市场和土地市场的关系32二、我国采取的土地政策32三、我国土地政策对房地产市场的影响作用分析34四、结论38第二节2008年房地产市场运行情况39一、房地产行业综合景气度分析39二、房地产市场供给情况分析41三、房地产市场需求情况分析47第三节2009年房地产行业发展趋势预测55一、房地产市场将步入较长时间的调整期55二、房地产行业主要调控政策预测55三、房地产投资增速继续下滑短期内房价将进一步下调57第五章2008年重点城市土地市场情况分析59第一节北京市土地市场分析59一、2008年北京土地市场成交情况综述59二、2008年北京土地市场特征分析59第二节上海市土地市场分析64一、2008年上海土地市场回顾64二、2009年上海市土地市场展望64第三节大连市土地市场分析66一、大连市土地成交情况概述66二、2008年大连市土地储备中心完成的主要工作及特点66三、2009年大连市土地储备中心主要工作任务67第四节深圳市土地市场分析69一、2008年深圳市土地招拍挂情况分析69二、2009年深圳市土地供应计划70第五节南京市土地市场分析71一、2008年南京市土地交易概况71二、2009年南京土地市场展望72第六章2008年土地储备行业风险分析74第一节宏观经济波动风险74第二节土地储备信贷风险75一、政府信用风险75二、政策性风险75三、法律风险76四、操作风险76五、资金运作风险77第七章信贷建议78第一节行业总体授信原则78第二节风险防范建议79一、加强贷前调查评估，合理确定贷款额度79二、完善贷款担保手续，落实第一还款来源79三、落实贷款用途监控79四、落实土地拍卖款79五、探索多渠道融资，合理分散信贷风险80附表表120072008年国家土地储备相关政策与规范化文件汇总11表22007年中国土地状况17表32007年各地区土地利用情况19表4全国部分城市2009年供地计划21表5我国出台的主要土地政策、内容及其政策效果（19992008）33表62007年4季度2008年4季度全国企业及房地产企业景气指数39表72007年12月2008年12月房地产综合景气指数及主要分类指数走势40表82007年12月2008年12月城镇固定资产投资/房地产开发投资及同比增长情况42表92008年112月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况43表102008年全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况45表112007年12月2008年12月累计全国商品房销售面积及同比增长情况48表122007年12月2008年12月累计全国商品房销售额及同比增长情况49表132008年4季度70个大中城市房屋销售价格指数52表14北京2008年成交地块情况59表15北京2008年商住类地块情况59表16北京2008年保障性住房地块市场交易情况60表17北京2008年成交地块变化情况60表182008年北京商住地块成交价格情况61表192008年112月份北京成交地块价格走势62表20大连市内四区和高新园区房地产项目出让情况与上年对比表66附图图120032007年全国城市建设征用土地面积25图220032007年全国建成区面积和增长率25图319982008年全国房地产开发企业购置土地面积和增速26图4全国土地购置面积（2000年2月2008年9月）35图5全国完成土地开发面积（2000年2月2008年9月）36图6全国、北京、上海、深圳土地交易价格指数（2005第1季度2008第1季度）37图7全国、北京、上海、深圳房屋销售价格指数（2005第1季度2008第1季度）37图82005年4季度2008年4季度全国行业企业与房地产企业景气指数走势40图92006年12月2008年12月国房景气指数及主要分类指数走势41图102003年2008年固定资产投资及房地产开发投资增速变动情况42图112008年112月不同用途房地产投资完成额比重情况43图1220072008年各月累计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况44图132006年12月2008年12月房地产开发企业资金来源结构运行趋势45图1420072008年各月累计全国房地产企业购置与完成开发土地面积及同比增长情况46图1520072008年各月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况47图1620072008年各月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况47图1720072008年各月累计全国商品房销售面积及同比增长情况49图1820072008年各月累计全国商品房销售额及同比增长情况50图1920042008年累计全国商品房空置情况50图2020072008年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况51图212008年北京成交地块结构及比重59图22北京2007、2008年成交地块面积对比61图23北京2007、2008年成交地块价格对比61图242008年112月份北京成交地块价格走势62图252009年112月深圳市挂牌或招标土地数量和成交量69图262009年深圳市土地交易结构比例69图272008年112月南京市土地成交面积71图282008年南京市53宗土地每平米成交价格走势71第一章土地储备行业基本情况第一节土地储备的概念一、土地储备的定义根据国土资源部、财政部和中国人民银行二七年十一月十九日联合制定发布的土地储备管理办法第一章第二条规定土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备的定义分为四个要素，即储备主体、对象、手段和目的。储备主体，即地方政府国土资源管理部门，这决定了土地储备不仅仅是一种市场行为，而且是一种管理制度；储备对象，按中国的现状，可以理解为依法纳入储备范围的土地；储备手段，可依照法律程序、运用市场机制、按照土地利用总体规划和城市规划；目的就是供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。二、土地储备的方式土地储备的方式，就是土地使用权由集体或城市其他使用者手中向政府集中的实现形式。现阶段，有以下几种形式一是征用，即通过征用将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地；二是收回，按土地管理法、城市房地产管理法规定，两年内没有使用的土地、改变用途的土地、单位搬迁及违法使用土地的土地，政府可以依法将土地使用权收回。三是收购，对于部分地段好、级差高，但使用不合理的土地，可以通过市场的方式从原土地使用者手中购回土地使用权，重新开发后，调整土地使用功能。四是置换，即运用价值杠杆，实现不同土地使用权的置换，使政府达到收回土地使用权的目的。第二节2008年土地储备行业在国民经济中的地位土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而采取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。由此可以看出土地储备行业在国民经济中处于关键的源头地位。土地储备是支撑房地产行业生存的供给方，并对房地产行业的发展具有指导和调控作用。土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。一、土地储备制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府对土地市场的调控能力土地市场是房地产市场，乃至整个城市社会经济运作的基础性影响因素，土地储备制度就是通过政府对土地市场的垄断，增加政府对土地市场的调控能力，平抑地价，确保土地市场平稳运作，为房地产市场发展及城市经济增长提供保障作用。（二）优化城市土地利用结构，提高土地利用率土地储备制度对统一收回的土地进行储存以后，首先按照土地利用总体规划和城市总体规划的要求开展统一规划，这种规划优先制度保证了总体规划和城市规划的实施，改变了过去用地单位自行开发利用所引起的散、乱状况，优化了城市土地利用结构，提高了土地利用率。（三）增加政府财政收入土地储备制度对城市存量土地进行统一收购和垄断供应以后，可以有效地消除土地灰色市场，通过城市存量土地的盘活和土地增值收益的垄断，增加了政府财政收入。（四）落实耕地保护政策保护耕地是我国的一项基本国策。由于过去我国的法定土地征用成本较低，城市土地利用以外延利用为主。但城市土地储备制度加强了土地供应计划，对城市存量土地进行了盘活，提高了存量土地的利用率，减少了城市发展占用耕地的数量，因而进一步落实了耕地保护政策。二、土地储备制度对房地产市场的调控作用（一）土地储备制度所形成的政府垄断供给解决房地产市场结构失衡和市场价格畸形问题。土地储备机构通过收回、收购、征用等措施对城市土地进行统一储备以后，由政府进行统一出让，实现了政府对土地一级市场的垄断。这种垄断性的土地供应消除了土地市场中的投机活动。这首先还原了地价，解决了地价偏低问题。其次，其又促使了二级和三级市场的发展，提高了城市土地利用率。最后，其还迫使了地产市场中的投机开发资金向物业市场转移，从而促进物业市场的发展。二、三级市场的活跃和物业市场的发展就平衡了房地产结构。（二）土地储备制度采用市场机制对城市土地开展资本运营将限制城市土地供应总量，消除“零地价”现象。零地价供应土地，土地总量无限扩张，最终只能形成城市产业布局混乱，土地总体价值难以提升的结果。城市的功能就在于产业的吸引和积聚。只有政府树立土地资产观念，限制供应总量，对土地进行合理规划，开展土地资本运营，为企业在房地产市场中的公平竞争提供一个良好的社会环境，这样才能引发企业对土地进行资产投资的热情，进而扩大土地投入，获取土地增值效应，实现企业经营的目的。因此，土地储备制度在纠正房地产市场现存问题的同时，也实现了城市总体价值提升。（三土地储备制度对土地实行“统一管理”将解决房地产市场管理问题。土地储备在对储存土地进行统一管理过程中，先对城市土地进行统一开发，统一规划以后才予以出让，政府机构在这一过程中加强了规划、土地等部门之间的合作，废除了过去分头工作、共同管理的旧体制，减少了部门之间的摩擦，解决了过去房地产开发市场中的那些关于“要么等规划，要么等土地”损失效率问题。这种城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同时，也提高了房地产运行效率，加强了房地产市场的管理。基于土地储备行业在国民经济中起到了调控作用，其地位将得到更规范的法律确认和巩固，其未来也将在更健全完善的管理体制下运行。第二章2008年土地储备行业发展环境分析第一节2008年宏观经济环境分析2008年国内外不确定性因素增加，美国次贷危机、越南金融危机相继出现，雪灾、地震等突发事件接踵而至，中国在实现了长达5年的高增长之后，通货膨胀率也高达8以上。2008年是中国宏观经济形势发生转变的一年。2007年和2008年上半年，中国经济是在过去10年“高增长、低通胀”基础上转变到“高增长、高通胀”的轨道上的。温家宝总理曾经在2008年上半年国务院的一次经济会议上讲，2008年是中国经济“最困难的一年”。当时讲“最困难”，主要是中国经济增长有从偏快走向过热的趋势，居民消费价格指数上升较快，年初南方遭遇了历史上罕见冰雨灾害，5月遭遇了人类历史上最严重的地震灾害之一汶川大地震，奥运会安保任务重，但对美国次贷危机可能对中国带来的影响并没有被纳入主要议事日程而提前采取重大对策。因此，上半年宏观调控的基本取向仍然是“防过热防通胀”。只是到了下半年，在经济增长出现日益严重的滑坡之后，宏观调控政策才改变了方向。一、宏观经济运行分析（一）宏观调控政策转变2008年上半年在“双防”政策下，GDP增长104，居民消费价格指数上涨超过7，是1997年以来的最高位。我们的调控政策仍然把防通胀作为主要目标。而在西方世界，美国的次贷危机正向着全面的金融危机转变各大银行、住房基金、保险公司纷纷大规模受损，甚至倒闭金融危机演变成为“金融海啸”并向整个世界，尤其是购买美国次贷相关的CDO证券较多的发达国家快速扩散，且开始影响消费和实体经济；各国经济增长速度都开始较大幅度下降，失业率上升，对中国产品的进口需求增长速度下降；一些与中国来料加工相关的企业出现困境，导致中国大量与来料加工相关的中小出口型企业倒闭，经济增长速度出现了明显的下滑。第三季度中国在奥运会结束后，意识到了宏观经济下滑和国际金融危机的严重性，对宏观调控政策的方向进行了调整，由“双防”转变为“一保一防”，即保增长，防通胀，仍然把通货膨胀视为重大威胁。直到10月份，我们的宏观调控政策才真正把防止经济增长严重滑坡作为宏观调控的主要目标，才真正重视起国际金融危机对我国经济增长带来冲击的严重性，宏观调控的内容和重点调整为“保增长、控通胀、防风险、调结构”。（二）宏观经济总量增长速度下降全年国内生产总值300670亿元，比上年增长90。分季度看，一季度增长106，二季度增长101，三季度增长90，四季度增长68。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长55；第二产业增加值146183亿元，增长93；第三产业增加值120487亿元，增长95。（三）工业生产增长放缓，企业利润增速回落全年规模以上工业增加值比上年增长129，增速比上年回落56个百分点。分所有制看，国有及国有控股企业增长91；集体企业增长81；股份制企业增长150；外商及港澳台投资企业增长99。分轻重工业看，重工业增长132，轻工业增长123。分地区看，东、中、西部地区分别增长116、158和150。规模以上工业企业产销率达到977。111月份，全国规模以上工业企业实现利润24066亿元，同比增长49。在39个工业大类中，31个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业是石油和天然气开采业、煤炭开采和洗选业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。（四）投资保持较快增长，投资结构有所改善全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长255，增速比上年加快07个百分点。其中，城镇固定资产投资148167亿元，增长261，加快03个百分点；农村固定资产投资24124亿元，增长215。在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，增长545；第二产业投资65036亿元，增长280；第三产业投资80875亿元，增长241。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长213、335和267。全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长209。（五）国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长216，增速比上年加快48个百分点。分城乡看，城市消费品零售额73735亿元，增长221，加快49个百分点；县及县以下消费品零售额34753亿元，增长207，加快49个百分点。分行业看，批发和零售业消费品零售额91199亿元，增长215；住宿和餐饮业消费品零售额15404亿元，增长247。（六）价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳全年居民消费价格上涨59，涨幅比上年提高11个百分点。其中，城市上涨56，农村上涨65。分类别看，食品价格上涨143，拉动价格总水平上涨465个百分点；居住价格上涨55，拉动价格总水平上涨082个百分点；其余各类商品价格有涨有落。工业品出厂价格比上年上涨69，12月同比下降11，全年涨幅比上年提高38个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨105，涨幅比上年提高61个百分点。70个大中城市房屋销售价格比上年上涨65，12月同比下降04，全年涨幅比上年回落11个百分点。（七）进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多全年进出口总额25616亿美元，比上年增长178。其中，出口14285亿美元，增长172；进口11331亿美元，增长185。进出口相抵，贸易顺差2955亿美元，比上年增加328亿美元。受国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素影响，四季度进口同比下降88，出口同比增长43。全年实际使用外资金额92395亿美元，比上年增长236。年末国家外汇储备余额达到195万亿美元，比上年增长273。二、金融层面分析（一）金融运行情况在金融方面，储蓄存款持续向银行体系回流，居民在资产选择方面的流动性偏好特征明显。这表现在居民储蓄存款增长率一直维持在近20的水平。但是，银行信贷增长率略有下降，年初信贷增长率保持在17左右，到了10月份，人民币贷款增长率下降到了1458。金融机构的超额准备金比率在第一季度曾下降到了2以下，金融机构的流动性略显紧张。与此同时，两个层次的货币供应量增长率持续下降，尤其是狭义货币供应量M1的增长率下降之快，更是始料未及。年初，M1的增长率一度达到21以上，到10月份，M1的增长率就下降到了885，11月份进一步下降到了68。到11月份，广义货币M2的增长率为148。（二）货币政策分析2008年的货币政策出现了从“从紧”到“适度宽松”的巨大转变。货币政策操作可以分为两个截然相反的阶段。上半年货币政策的基调为“从紧”，7月份之后货币政策开始出现转变，9月中旬货币政策出现方向性的大转折。同时，在货币政策的立场方面，2008年上半年的货币政策操作主要着眼于国内的通胀压力和所谓的流动性过剩，到9月份之后，货币政策不仅有保国内经济增长、促进就业的需要，同时也是维护金融体系稳定，参与全球主要中央银行危机管制的协调政策行动的一部分。2008年上半年的货币政策操作主要着眼于国内的通胀压力和所谓的流动性过剩，到9月份之后，货币政策不仅有保国内经济增长、促进就业的需要，同时也是维护金融体系稳定，参与全球主要中央银行危机管制的协调政策行动的一部分。1利率的调整在2008年上半年，利率政策在中国的货币政策操作中基本上没有发挥作用，尽管物价水平在上半年处于高位，但央行寄希望于通过人民币升值来抑制通货膨胀，因此，存贷款利率水平并未相应调整，利率并未像往常一样担当起“从紧货币政策”的重任。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申请破产保护，全球金融市场陷入紧急状态，在金融股的带领下，股票市场大幅下挫。鉴于雷曼事件给金融市场的打击，中国人民银行也紧急降息。在雷曼事件的当天，央行就宣布，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。然而，此次利率的调整是非对称的，央行只降低了金融机构贷款基准利率，存款利率并未做任何调整，这与原来每次利率调整均有意无意地扩大银行净利差的利率调整相去甚远，这对银行盈利前景带来了一定的不利冲击，结果，在利率调整的当天及接下来的两个交易日，金融股被大量抛空。在中国国庆长假期间，欧洲的形势骤然恶化，美国国会通过了布什政府提交的7000亿美元救市计划之后，全球金融市场再度陷入恐慌之中。鉴于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一轮协同降息的高潮。由于中国金融全球化加深，中国自然不能置身事外，于是，10月8日，中国人民银行再次降息27个基点，这次同时降低了存贷款的基准利率。10月29日，在美联储联邦公开市场委员会利率决策之前，中国第三次降低存贷款基准利率。11月初，中国政府提出了要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。为了进一步贯彻适度宽松的货币政策，11月27日，中国人民银行实施了3个月之内的第四次利率调整，下调金融机构存贷款基准利率108个百分点，同时将活期存款利率由原来的072下调至036。12月23日起，中国人民银行又一次决定从2008年下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。在这一系列利率调整后，一年期定存款利率由原来的414下调至了225，一年期贷款基准利率则由原来的747降到了531，五年期以下（含五年期）住房公积金贷款利率降到了333。在调整存贷款基准利率的同时，央行还推进了利率市场化改革。这主要是在住房抵押贷款领域进行的。10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的07倍；最低首付款比例调整为20。这意味着，商业银行可在中国人民银行规定的同期限档次基准利率之上，对居民住房抵押贷款的利率向下浮动30。此前扩大商业银行住房抵押贷款利率的下浮区间是在2005年3月，商业银行可向下浮动的范围为15。这一次进一步扩大了住房抵押贷款利率的下浮幅度，进一步增加了商业银行利率和风险定价的自主性，对那些信用风险较低的借款者而言，可在一定程度上降低抵押贷款的融资成本。2法定存款准备金比率的调整2006年后，提高法定存款准备金比率成了我国央行冲销流动性的主要工具。2008年上半年，央行法定存款准备金政策的实施依然是在这一主导思想下展开的。为了冲销流动性和实施从紧的货币政策，2008年上半年，央行还先后多次提高法定存款准备金比率，法定存款准备金比率最高一度提高到了175。2008年的最后一次宣布提高法定存款准备金比率是在6月7日。当日，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按05个百分点缴款。一次宣布提高法定存款准备金比率1个百分点，是自2003年以来仅有的三次之一。在这法定存款准备金比率的调整中，央行同时宣布汶川地震重灾区法人金融机构暂不上调，体现了货币政策结构性调整的原则。实际上，在央行连续多次提高法定存款准备金比率后，商业银行体系的超额准备金比率已捉襟见肘。根据央行的统计，到2008年第三季度末，全部金融机构的超额准备金比率只有208，其中，国家控股的商业银行、股份制商业银行和农村信用社的超额准备金比率分别为168、204和383。再加上受全球金融危机冲击的影响，中国金融体系的流动性也略显紧张。在内外因素的夹击下，央行宣布从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。之后，在10月8日全球主要央行协调降息和向金融体系提供流动性支持的背景下，我国央行再次宣布从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。随后，11月26日央行又第三次宣布下调法定存款准备金比率，即，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。12月23日，中国人银行又决定从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。法定存款准备金比率的下调，是国内实体经济逆转、国际金融市场动荡影响到中国金融体系流动性的结果，在某种程度上也是对过去过于积极地提高法定存款准备金比率政策的反向修正，同时，其他一些因素的变化，也为法定存款准备金比率的下调提供了空间和条件。例如，贸易顺差增长率的下降，7月份之后人民币汇率停止了加速升值的态势，境外机构为了应对流动性需求而变现人民币资产等，使得国际收支对国内货币供给的冲击减弱了。另外一个重大的制度变化也在一定程度上减弱了贸易与资本流动对中国货币政策的不利影响，那就是，国务院在7月份新颁布的外汇管理条例中，增强了国内货币政策的自主性，为人民银行更加灵活的准备金政策提供了空间。3公开市场操作公开市场操作是中国人民银行日常管理流动性的基本手段。公开市场操作包括发行央行票据和债券回购。2008年111月份，中国人民银行共发行各期限央行票据41290亿元，各期限正回购操作28100亿元。央行票据期限以一年期和3个月期为主，从7月份起再没有发行期限较长的三年期央行票据了。在9月份之前，公开市场操作依然以冲销和回收流动性为主，所以各月央行票据发行规模较大。但是，9月份之后，随着提高法定存款准备金比率的累积效应的显现和全球金融危机的加剧，金融体系的流动性偏紧，央行公开市场操作的主要任务不再是回收和冲销流动性了，而是为了维护金融体系稳定的流动性供给和贯彻适度宽松的货币政策，因此，央行票据的发行频率和发行规模都大幅下降。这在12月8日国务院发布的关于金融促进经济发展的若干意见中得到了进一步的确认和强化。随着法定存款准备金比率的下降和公开市场操作频率和规模的减少，金融机构的超额准备金比率在2008年年底出现较大幅度地上升，给短期资金运用带来一定的压力。4信贷政策的转变2007年前三个季度，商业银行的信贷增长远远过了政府的预期。为了加强对商业银行的信贷控制，在2007年第四季度开始，央行采取了更为严厉的信贷规模控制政策。这一政策在2008年上半年得到了延续。在相当程度上，过去旧体制下的信贷控制措施出现了复归。但是，在连续多次提高法定存款准备金比率和信贷规模控制的作用下，许多商业银行的超额准备金比率大幅下降，可贷资金急剧减少，企业融资难，尤其是中小企业融资难的问题再次凸现出来。于是，在2008年8月，中国人民银行与财政部、人力资源和社会保障部共同刺激金融机构的小额担保贷款，主要采取了以下几个方面的措施第一，扩大了小额担保贷款的范围，提高了小额担保贷款的额度，经办金融机构对个人新发放的小额担保贷款最高额度由2万元提高到5万元，对符合条件的劳动密集型小企业的小额担保贷款最高额度由不超过100万元提高到不超过200万元。允许小额担保贷款利率按规定实施上浮。第二，自2008年1月1日起，经办金融机构对个人新发放的小额担保贷款的利率可在中国人民银行公布的贷款基准利率的基础上上浮3个百分点。第三，改进财政贴息资金管理。放宽对劳动密集型小企业的小额担保贷款政策。随着金融危机的加剧，商业银行的信用风险开始显现出来。为了控制信用风险和资产质量，过去商业银行的信贷扩张倾向发生了较大的转变，惜贷偏好日益明显，银行信贷增长率持续回落，实际的信贷增加额低于年初设定的目标。有鉴于此，央行在10月份取消了过去一年左右时间里对商业银行信贷规模的严厉控制，12月8日，国务院发布了关于当前金融促进经济发展的若干意见，强调了要认真执行适度宽松的货币政策，加大金融支持力度，促进经济平稳较快发展。为此，信贷政策也做了相应地调整，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元，鼓励商业银行发放中央投资项目配套贷款，力争2008年金融机构人民币贷款增加4万亿元以上。至此，中国的信贷政策从数月前的严格控制信贷增长，转变到了刺激信贷增长。5汇率政策央行在2007年第三季度货币政策执行报告中指出，要加强利率与汇率的协调作用。至此之后，汇率在相当程度上取代了利率，担当了反通胀的重任。为了抑制当时贸易顺差的快速增长及由此带来的国内外汇占款的增加，进入2007年第四季度之后，人民币汇率就呈现加速升值之势。2008年上半年，人民币兑美元升值的幅度就达到了65左右，人民币兑美元汇率一度接近680的水平。若从2005年人民币汇率形成机制改革算起，人民币兑美元汇率累计升值了20以上。人民币汇加速升值和金融危机对国外需求不振的双重打击，给中国那些依赖于出口的中小企业带来了沉重的打击。也正因为如此，美国次贷危机给中国的影响尚未全面显现之际，那些出口导向型地区的经济增长早已举步维艰了。另外，人民币加速升值的结果，不仅对中国出口带来了影响，而且也带来了更多的资本流入，其结果是，外汇占款不仅没有减少，反而还保持了高速增长。更有甚者，人民币加速升值还导致了中国境内对外汇贷款需求的猛增，上半年的外汇贷款增长率一度达到60左右的水平。受金融危机向全球扩散、年初国际社会极力倡导的强势美元政策的影响，进入7月份之后，英镑、欧元、澳元等兑美元的汇率开始大幅贬值，在参考一篮子货币的汇率机制下，人民币兑美元的汇率升值势头得到了一定抑制。随着危机的加深，中国的出口增速日益疲弱，市场上对人民币汇率贬值的预期也有所增强。随后不久，人民币兑美元汇率出现了少见的跌停，人民币升值正式告一段落。由于房地产行业是土地储备行业最主要的需求者，因此，2008年宏观经济环境对土地储备行业的影响可从对房地产市场的分析中判断出来。受全球金融风暴、经济增速放缓、财富效应收缩等因素影响，2008年下半年中国整体房地产行业成交量低迷，价格由升转跌。宏观经济政策转向意在保经济增长，同时鼓励住房消费，但加速推动保障住房建设，将会改变行业结构。2009年房地产销售价格将继续下调，成交量最早有望在09年下半年企稳。受房地产市场萎靡的影响，土地储备需求下降，但国家政策的鼓励和支持有利于加快房地产市场回暖和扩大土地储备需求。第二节2008年土地储备行业政策环境分析一、重点政策汇总120072008年国家土地储备相关政策与规范化文件汇总时间政策名称政策目的2008/12/22国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见加大保障性住房建设力度2008/08/13全国土地利用总体规划纲要紧缩耕地农转非指标2008/07/29关于金融促进节约集约用地的通知贯彻落实国务院关于促进节约集约用地的通知2008/06/01违反土地管理规定行为处分办法加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为2008/04/30土地违法案件查处办法保证土地管理部门正确,及时查处土地违法案件2008/02/07土地调查条例全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据2008/02/01土地登记办法规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益2008/01/03国务院关于促进节约集约用地的通知保护耕地，促进节约集约用地2007/12/30国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设2007/12/11关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知进一步贯彻落实中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007/11/19经济适用住房管理办法改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益2007/11/19土地储备管理办法加强土地管理，规范土地储备管理行为2007/11/17国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知加强和规范新开工项目管理2007/11/01招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定规范国有建设用地使用权出让行为2007/09/30关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应2007/08/07国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度2007/01/01国务院关于修改的决定合理利用城镇土地，加强土地管理数据来源相关部委、世经未来整理二、重点政策及重大事件分析（一）土地储备管理办法首先，从新增的内容亮点看，一是对土地储备的内涵进行了界定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。二是允许土地储备机构进行融资（第十六条。这将为土地储备机构提供更多的资金来源渠道，将有利于提高土地储备和一级开发工作的效率。三是允许临时使用储备土地，但一般不超过两年（第二十一条。这样既保证了储备土地的充分有效利用，又避免闲置和囤积土地现象的出现。四是规定财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保（见管理办法第二十七条。据了解，有些地方存在以政府财政作担保情况，管理办法对这个问题首次表明了态度，部分地方需要进行纠正。新的管理办法由三部门联合出台，说明了土地储备与银行信贷、政府财政拨款之间密切相关，土地储备中的信贷风险问题引起了许多政府部门的高度重视。同时近几年的金融政策表明央行已确定把金融资源的优化配置当作当前重点工作来安排。可以看出，金融机构对土地储备风险的关注程度将开始逐渐升温。因此，不排除今后出台更加严格地规范土地储备信贷的政策文件。从今后的发展方向看，管理办法明确了土地储备机构的定性和定位问题。管理办法明确规定，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属于国土资源管理部门的事业单位。其工作目标有两点即调控土地市场和促进土地资源合理利用。（二）国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月7日，国务院办公厅下发了国务院关于促进节约集约用地的通知，通知重点明确了五个方面的政策措施按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。通知指出（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。对该调控政策的解读促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。该调控政策对市场和房地产上市公司的影响土地储备丰富的上市公司有可能采取加快开发速度、放慢拿地速度、转让项目土地使用权等方式来减少上述通知对公司的影响。加快开发速度，一方面对公司资金实力和融资能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供给，有助于缓解目前房地产市场供不应求的矛盾，并对商品房的价格特别是中档商品房的价格造成一定冲击。放慢拿地速度会减少上市公司的土地储备，降低公司资产净值（NAV）。没有土地储备做支撑，市盈率（PE）的估值倍数也受到一定制约，大多数公司的PE将向下浮动，带动整个行业的PE下降。该通知凸显了土地储备机构的地位和作用，为贯彻落实该通知，土地储备机构需要增强土地管理，引导和监督土地使用效率的提高，增加土地供给。（三）关于金融促进节约集约用地的通知通知要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。规定银行不能筹措资金买地，因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是规避风险的表现。此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开