万宁日月湾杨梅地块可行性研究报告

海南中汇宏基时代广场投资有限公司万宁市日月湾杨梅地块旅游发项目可行性研究报告雅克设计机构雅克设计有限公司二一一年七月目录第一章总论111项目概况112项目申请报告的编制目的213项目编制依据214项目概况315项目综合评价结论316建议4第二章项目的界定与现状描述521宗地法律关系522项目的自然条件与区位623地上建筑物状况7第三章项目背景及必要性1031项目提出的背景1032开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义1233项目建设的必要性14第四章建设地点及建设条件1741项目建设地点1743气象条件1844基础设施及外部条件18第五章市场分析2051总体宏观经济分析2053旅游市场分析2354海南旅游业的优劣势分析2555市场需求分析结论27第六章土地整理及配套工程方案2861开发原则2862规划设计要求2863项目开发目标2864拆迁补偿方式2965土地整理开发方案29第七章环境保护3971环境现状3972环境影响评价3973环境保护与治理措施4074节能措施43第八章组织机构和建设管理4581机构设置4582劳动定员4583建设管理45第九章项目实施进度安排4791进度计划安排4792项目建设进度计划表47第十章工程招标48101招标范围48102招标投标管理的基本原则48103招标组织形式及招标方式49104招标活动的工作程序49第十一章开发建设成本估算和资金筹措51111编制依据51112开发建设成本费用估算51113资金筹措52第十二章项目竣工后的土地价值分析53121销售收入53122税费率53123土地增值及税额53124项目总成本费用估算54125盈利能力分析54126结论55第十三章社会效益评价56131对就业效益的影响56132对环境效益的影响56133对政府财政的影响56134对区域发展的影响56第十四章结论和建议58141结论58142建议59第一章总论11项目概况111项目名称万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目112项目承办单位海南中汇宏基时代广场投资有限公司113项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。114项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。115项目实施的意义1、整体规划、统一开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求。在加强万宁市经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价值，促进海南的整体发展；2、符合万宁市经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利、待遇；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，推动城市的可持续发展；12项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据。13项目编制依据1、海南国际旅游岛建设发展规划纲要2、关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见3、万宁市国民经济和社会发展十一五规划纲要4、万宁市城市总体规划（20052020）5、城市规划编制办法6、城市规划编制办法实施细则7、城市用地分类与规划建设用地标准8、万宁市日月湾旅游度假区总体规划9、万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的开发建设日月湾地块项目框架协议书10、委托方相关规划要求14项目概况141项目内容对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“七通”和地块内场地平整，达到土地作为旅游、商住综合用地可挂牌出让的条件。142项目规模本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为32612公顷，包括度假居住用地2857公顷，公共服务用地140公顷，酒店会所用地408公顷，村庄建设用地475公顷，房车露营地1685公顷，公共绿地1042公顷，防护绿地4157公顷，道路用地1138公顷，林地16093公顷，农田2052公顷，水域1189公顷，沙滩1378公顷。143开发建设成本费用估算项目建设总投资4507754万元，全部由建设单位自筹解决。15项目综合评价结论项目建设符合万宁市土地利用总体规划、万宁市城市总体规划内容，适应万宁市社会与经济发展的形势，为万宁市经济发展提供一个良好的基础设施条件。项目的建设将推进地区经济发展，是促进旅游、服务业发展从而带动经济结构转型升级的需要，也是加强生态环境保护的需要，可以实现地区经济、社会双重效益。因此项目的建设对万宁市社会与经济的发展意义重大。项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行的。为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。16建议1、项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险。2、承办单位要组建一支精干、高效、专业、配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥。3、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防水土流失。4、城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理的方案。5、建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境的影响。第二章项目的界定与现状描述21宗地法律关系1、宗地性质及基本情况万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。2、宗地实际用途与规划用途在总规划面积32612公顷中，建设用地11425公顷，非建设用地21187公顷。宗地规划用途为住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游用地。现状土地构成表用地性质面积（公顷）比例水域69212道路用地695213建设用地1035317耕地32671002林地64121966园地125643853青皮林66972054沙滩1252384总规划面积32612规划用地表用地性质用地代码用地面积（H）用地比例（）容积率建筑面积（）备注度假居住用地R128572500038569860公共服务用地C214012206837480酒店会所用地C25408357041632480小镇房车营地366320配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地1319115401131853公共绿地G11042912防护绿地G241573638道路用地S11138996建设用地合计114261000013676880不含防护绿地的建设用地为7269公顷村庄建设用地E647522408380264林地E4160937596农田E22052969水域E11189561沙滩1378650非建设用地合计2118710000380264总用地326130051616099022项目的自然条件与区位1、项目土地的自然特征整体地形为中部村庄、耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地、丘陵地形。海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有的青皮林。三面环山，一面临海，资源组合十分优越，集山地、平原、海域、自然保护区、河流、沙滩和礁石为一体，蕴含了珍贵的生态资源与重要生态价值，具有得天独厚的自然旅游资源优势。2、项目的区位特征项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。位于海南省东北部，距省会海口市约160公里，距三亚市约100公里，距兴隆约14公里。处于海南两大旅游核心城市的中间，拥有17KM纯白沙滩线。东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色的文化景观旅游区。23地上建筑物状况该项目用地范围内用地主要以耕地、园地、林地和青皮林保护区为主，占总用地的8874。24宗地环境1、自然环境（1）地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。（2）土地人口万宁市域总面积为44436平方公里，其中陆地面积18835平方公里,海域面积2550平方公里。在土地面积中，山地约占一半，丘陵和平原各占四分之一。全市总人口5545万人,其中汉族4761万人,黎苗等18个少数民族784万人；行政辖区有12个镇、5个国营农场、1个华侨农场、1个国营林场。万宁市人民政府驻地为万城镇。（3）气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24，最冷月平均气温187,最热月平均285；全年无霜冻,气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。2、社会经济环境万宁市具有区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市、旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。3、生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业、发展生态旅游，发展节约型和环境友好型的园区经济。日前万宁凭借在绿色经济、生态建设、环境整治、循环经济等方面的突出成绩。4、市政基础设施状况（1）交通现状万宁市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道2条共160公里，市（县）道14条共179公里，乡道239条共861公里，行政村通达率达100。此外还有大小港口8个，较大的有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。（2）市政设施现状自来水万州水厂日供水能力10万吨，已投入生产，且万城至港北、长丰等地供水主管网铺设已基本完成，并将投入使用。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力充足我市电网已并入海南省网，全市电网覆盖率已达98以上，供电设备先进，市内现有110KV变电站2座，35KV变电站6座，2002年全市实用电量为13亿千瓦时。同时，农村电网全面改造，实现同网同价。投资者在我市创办项目，所用电量都将得到满足且价格便宜。通讯便捷万宁邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。有线电视由万宁市有线电视提供。25宗地开发目标本项一级开发完成后应达到用地范围内的“七通”供水通、排水通、路通、电通、网络通、有线电视通、电话通及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。第三章项目背景及必要性31项目提出的背景浙江中汇控股集团公司与万宁市人民政府签订的框架开发协议书，授权我公司开发本项目。311万宁市社会与经济发展概况本项目位于万宁市的日月湾景区。2010年以来，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府的决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升的良好态势。312万宁市旅游资源条件分析1、旅游资源类型齐全，开发价值较高万宁市山青水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高的开发价值。目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭；已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温泉、南燕湾、日月湾和春园湾、兴隆热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。由此可见，万宁市人文旅游资源较多，自然旅游资源也不少。社会人文资源保存状态好，自然旅游资源大多保持原生态，开发潜力较大。从旅游资源自身价值，包括人文与自然资源观赏价值的愉悦度、奇特度、完整度，科学价值的考察和普及，文化价值的人文考察；养生康体、民俗探奇方面进行评价，万宁旅游资源价值都是较高的。2、旅游资源存在条件良好从旅游资源存在条件，包括旅游区规模、容量、种类要素、组合条件和资源聚集度方面来说，万宁旅游资源条件良好。3、优质旅游资源可开发性强有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”之称的大洲岛，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉。20052010年海南接待国内外游客数量表海南省国内游客（万人次）比例海外游客（万人次）比例200514732897154319285200615433396166173842007177029592753140820081962039524979747620092195189755551524520102521039744663125620052010年海南省旅游接待过夜人数及旅游总收入年份过夜人数（万人次）旅游总收入（亿元）200515164712505200616050214143200718455117137200820600019253200922503321172201025873425763313日月湾杨梅地块旅游区现状分析1、类型齐全，资源丰富日月湾杨梅地块组合了地文景观、海域风光、生物景观等旅游资源。类型齐全，资源丰富。2、自然状态，有利开发日月湾杨梅地块自然旅游资源基本上尚未开发，大部分仍处在原始自然状态，有利于统一规划，分期开发，但人文旅游资源亟待加强保护。32开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义“十一五”期间，我国已进入全方位宽领域的对外开放阶段，随着“92”泛珠三角区域经济合作和“双大互动”计划的启动，海南与发达地区的经济合作进一步加强，为万宁市的持续快速健康发展提供了难得的历史性机遇。“十二五”期间，建设海南国际旅游岛提到了国家发展战略地位，不仅有利于提高海南旅游业的国际化程度，推动海南旅游业的升级，同时通过建立以旅游为龙头的现代服务业，也将促进海南社会经济的全面快速发展。海南地处热带、亚热带之间，四季如春，气候温和，吸引了无数的国内外游客。目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游景区的重要发展方向。进入新世纪以来，生态绿色旅游在我国悄然兴起，生态旅游深受游客的喜爱并加速发展，绿色旅游已经成为现代生活的新潮流，由于旅游对旅游景区经济发展具有极大的带动作用，是区域经济发展的新的增长点，对调整经济结构加快传统农业向现代农业迈进，增加景区区域农民收入，扩大农民就业，提升农村生活质量，促进社会主义新农村建设等方面将会发挥重要的作用。随着城镇化加快，城镇人口快速增长，人们的工作压力加大，特别是环境的问题，唤起人们回归大自然的渴望，向往远离城市的原生态的风景旅游区。日月湾杨梅地块旅游景区建设正是针对国内外的旅游发展趋势打造一处新的生态旅游区。居民和游客是融合发展的群体，而不是分开或隔离的关系。游客去到旅游目的地，想看的不仅仅是当地风景，更多地想体验有差异化的当地的人文环境，包括当地老百姓的生活、文化、风土人情。因此旅游风情小镇的发展，特殊旅游村落的发展，都是很好地改善居民和游客关系的措施，同时也可以直接让当地老百姓受益。一个地方的旅游区开发，将增加当地居民收入和就业几率。这样才能让当地民众真切感受到项目建设带来的好处。2010年10月30日，在中国（海南）改革发展研究院主办的中国“十二五”改革国际论坛上，政府提出海南将以保障和改善民生为基本出发点，推进富民强岛，调整收入分配，解决就业等。海南国际旅游岛的建设，通过开发建设生态绿色风景区可以带动地方经济发展，更好地为游客提供更多元的文化和消费体验。因此，日月湾杨梅地块旅游景区的建设，在海南“十二五”期间将具重要意义。33项目建设的必要性331适应万宁市“十二五”发展规划要求根据万宁区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，努力把万宁建设成为海南新兴工业市、旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。其中，本项目的开发建设符合万宁市未来发展基本精神，并成为“十二五”期间重点项目之一。332适应万宁市旅游发展总体规划要求海南旅游市场的前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量的客源创造外部的良好条件在这种大背景之下，作为中国惟一的热带海岛旅游目的地，海南旅游市场的前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量的客源创造外部的良好条件。万宁市城市总体规划（20052020）摘抄1、日月湾杨梅地块于石梅湾旅游度假区、日月湾旅游区旅游黄金海岸带的中间位置。2、旅游发展总体目标以现有景区、景点为依托，根据市场的需求，逐步开发新的景区，开展新的旅游项目，突出特色、3、统筹规划、系统开发、分期实施，把万宁市建设成为集观光旅游、休闲度假、康乐疗养、会议展览于一体的旅游胜地。4、大兴隆旅游区规划范围包括7个旅游区兴隆温泉旅游城、太阳河、日月湾、南燕湾、石梅湾、神州半岛、大洲岛。5、以温泉疗养、美食娱乐、度假休闲、观光科普、旅游探险、海上运动等项目为主。开展更多的有民族特色的公共活动，6、强化游乐功能，满足国际游客、高消费的国内游客和主流国内游客的需求。333适应国际旅游岛规划要求国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见和发改委审批的海南国际旅游岛建设发展规划纲要，按照“整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，科学确定了国际旅游岛建设的6大功能组团。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。本项目的开发可为国际旅游岛建设加砖添瓦，助一臂之力。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游风景配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与日月湾景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补日月湾景区旅游配套市政设施的空缺，服务于日月湾景区的开发等。第四章建设地点及建设条件41项目建设地点本项目位于万宁市日月湾景区，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。42自然条件421地形地貌日月湾杨梅地块景区三面环山，最高处海拔80M左右。规划区绝大部分土地坡度在25以下，中部用地较为平缓，三面具有明显的山地特征。规划区北部坡向主要向用地中部盆地，南部则向南海方向为主。422地质土壤土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。423水文万宁市海岸线长达109公里，有大小岛屿6个。市内还有面积49平方公里的港北小海和面积为26平方公里的“老爷海”。全市有4万亩内海水面适宜养殖，而目前实际海水养殖面积仅16万亩。万宁市海区潮汐类型属不正规日潮混合潮型，以日潮为主，每月平均14天为日潮，11天为半日潮，其余为混合潮。万宁市境内河流众多水源充足，集雨面积100平方公里以上的有太阳、龙滚、龙头、龙尾四条河流，还有单独出海的河流18条；有万宁、军田、加坦三个大水库，全市水库面积9万亩。市内水渠纵横，工农业用水都可得到满足。根据地下水样分析资料，按强透水土层进行腐蚀性评价地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。海水对混凝土结构有弱腐蚀性，在干湿交替条件下，对钢筋混凝土结构中的钢筋有强腐蚀性，对钢结构具有中等腐蚀性。424自然植被由于海南气候条件优越，土地土层厚，自然植被好。425地震烈度万宁市抗震设防烈度为6度。43气象条件万宁市气候属热带、亚热带季风气候，年平均气温为237，1月份平均气温172，7月份平均气温为284，年日照2081小时，平均年降雨量1750MM，每年510月份为雨季，12月至翌年4月为旱季。每年810月为台风季节，年平均台风影响23次。由于气候温和，可不考虑防寒设施，但建筑设计应考虑采取自然通风及防止台风措施。44基础设施及外部条件（1）给排水本项目主要用水有生活用水和绿化用水。可接用石梅湾或是日月湾市政管网，本项目供水有保证。本项目经一级开发，道路修建后采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。（2）供电本项目供电采用石梅湾或是日月湾市政供电。项目所在经过一级开发后接通市政电缆，满足后续项目供电需求。（3）通讯本项目通讯可接用石梅湾或是日月湾的通讯网络以满足本项目的需要。（4）交通规划区位于万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区之间，目前已有石梅湾和日月湾的景观道路打通道本项目红线外。（5）施工条件本项目建设所需的砂、石、水泥等基建材料均为市场上常用材料，同时项目业主具有丰富的管理经验，施工单位拟通过招标方式择优确定，其技术力量有保障，项目施工条件良好。（6）协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。第五章市场分析51总体宏观经济分析中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到仅次于美国，居世界第二位。中国的零售业也在两位数的增长，与L2年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内继续存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平不到4，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平。排除无法预计的政治因素或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。同时中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。受全国宏观经济良势发展的影响，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府的决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略和加快西部地区开发建设的双重历史性机遇，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升的良好态势。2011年全市生产总值完成887211万元，比上年增长180，完成年度计划的1130；社会消费品零售总额296006万元，比上年增长155；全社会固定资产投资745659万元，比上年增长200；地方财政一般预算收入62711万元，比上年增长602，完成年预算的1037（指调整预算数）；城镇居民人均可支配收入14830元，比上年增长180，完成年度计划的103；农民人均纯收入5813元，比上年增长103；城镇新增就业人数4500人，比年度预期目标增加1500人，完成年计划的150；下岗失业人员再就业752个，比年度预期目标增加52人，完成年计划的107城镇登记失业率23，完成年度计划100；人口全年出生率1469，符合法定生育率9256，出生人口性别比1176；居民消费价格指数控制在4以内；万元GDP能耗下降363，超额完成省下达我市节能任务。52土地市场趋势分析1、旅游房地产全面启动（1）一批大型旅游房地产全面启动，海南岛将真正成为富裕起来的中国人“第二居住地”。（2）近年,海南掀起了新一轮旅游地产投资热潮，09年，海南国际旅游岛建设意见发布，是海南旅游地产投资进入高潮阶段。（3）城市旅游房地产主要集中在海口、三亚等城市，以外销为主。（4）海南东线旅游带成形，东线铁路的建设，将加快旅游地产向二线城市发展。（5）具有原生态资源、人文、价格优势的东线二、三线城市旅游地产将迅速崛起。2、近期基础设施建设（1）东环快铁2010年已开通）（2）西环铁路（3）洋浦儋州万宁高速公路（4）海口五指山三亚高速公路（5）博鳌机场2010年建设）（6）在三亚、海口、琼海和万宁四地设立四个免税商店3、政策及市场变化从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析（1）土地供应总量将会进一步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务院下发的“关于暂停审批各类开发区的紧急通知势和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城币各类开发区园区、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城币土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。（2）地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。以上发展趋势，对海南和万宁地区也不会例外。53旅游市场分析1、全国旅游市场现状及潜力自国家1998年底的中央经济工作会议将旅游业确定为新的经济增长点后，我国旅游业的产业地位得到确立，产业体系初步形成，产业规模不断扩大，产业发展更为迅猛，市场需求也随着人们经济收入的增加和生活水平的改善而不断增长。据统计，我国2010年全国平均出游率为90，相当于每年有12亿的人出去旅游，这是一个非常庞大的数字。随着国民经济的持续、稳定、适度增长，国民收入水平将会继续不断提高，国内居民的旅游需求将继续保持持续快速增长的势头，国内旅游市场尚有巨大的挖潜空间。2、海南旅游市场现状2010年1月4日国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（以下简称意见），将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。这也意味着作为最大的省级经济特区，海南省将通过明确国际旅游岛的战略地位带动海南生态文明建设，旅游业、现代服务业、人均消费水平和停留时间越来越高，中高端游客的比例在上升，旅游结构在优化。2011年春节2月28日，全省累计接待国内外游客11242万人次，实现旅游收入2642亿元，其中，接待过夜游客8121万人次；接待“一日游”游客312万人次。3、海南旅游市场发展潜力海南岛有1500公里的海岸线，其中50以上的海岸线具有旅游开发价值，加上热带植被，地域文化、温泉资源、热带气候条件、环境质量等，海南是名副其实的旅游资源大省。从旅游总收入及接待人数比较，海南是旅游经济小省，2010年，海南接待人数2587万人次，旅游总收入25763亿元，占全省GDP的1255。但是较发展较快地区如江苏、广东、浙江等地仍然存在较大差距。海南旅游发展潜力巨大。4、国际旅游岛宏伟目标海南省一直是我国重要的旅游度假大省，省内的旅游资源相当丰富，且非常符合当前休闲度假游的趋势，根据海南建设国际旅游岛的整体规划，2013年入境游客要达到全省旅游接待人数的10以上，旅游外汇收入占旅游总收入的20以上；2018年，入境游客要达到全省旅游接待人数的20以上，旅游外汇收入占旅游总收入的30以上；2028年，入境游客要达到全省旅游接待人数的30以上，旅游外汇收入占旅游总收入的40以上。海南省将在2018年，基本建成国际旅游岛。到时旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，旅游服务基本达到国际水准，实现海南旅游在国际上的知名度和美誉度大幅提高，而到2028年，海南将建成世界一流的国际旅游岛。旅游产品达到国际水准，城市建设、公共服务设施、现代服务业等适应世界发展潮流，综合环境能满足中外游客的各种需求，成为国际热带海岛度假休闲胜地。54海南旅游业的优劣势分析541优势1、资源优势。海南旅游资源突出特点表现为得天独厚的气候条件，全年无冬，年均温度2226；滨海风景区面积大，所辖海域200万KM2，海洋旅游潜力巨大；中西部有保存完好的大片热带原始林区，动植物资源丰富。这些得天独厚的资源优势为海南建设国际旅游岛提供了优越的基础条件。2、区位优势。海南地处华南和西南陆地国土和海洋国土的结合部，是大西南出海的前沿；内靠珠江三角洲，近傍广东、香港、澳门，遥望台湾，外邻东南亚，既靠近国内发达地区客源地，又毗邻欧亚大陆主要客源地；靠近东亚与东南亚之间的国际深水航道，是国际海运的必经通道。3、旅游设施优势。海南初步建立了以高速公路为主骨架的公路交通网络，海南铁路也已融入全国铁路网。按照国际标准建设的海口美兰和三亚凤凰国际机场已经开通了国内和国际航线300多条，航权开放实现了新的突破。电信基础网络全部实现数字化，电话普及率在全国居于前列。海陆空全方位的立体交通、通讯网络形成，可进入性极大提高。年末全省共有星级宾馆235家，其中五星级宾馆20家；已有2家5A级景区和10家4A级景区，一家全国国际百强和全国国内百强旅行社，全省已具备接待游客2000万人次的国际接待能力。542劣势1、旅游产业经济基础薄弱。尽管海南旅游接待人数和收入年年递增，但入境游客平均停留3天，仅是全国平均游客停留天数的一半；人均消费148美元，低于全国平均水平；接待国际游客总量在全国排名也靠后，还没有形成以旅游业为主体的产业链和产业群。旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱，市场竞争能力较低，抗风险能力差。2、知名度不高。国际著名旅游专家马塞尔施奈德曾一针见血地指出“欧美游客只知道中国有悠久的历史文化，却不知道在它南端还有这么美丽的热带岛屿，他们更愿意选择知名度高的普吉岛、芭提亚。”国际知名度不高的直接反映就是入境游客总量占全省游客总数和全国入境游客总量的比重都很小。而国际上许多著名的旅游岛屿，接待的主要是国外游客，入境游客占接待游客总数的比重都在60以上。3、旅游产品国际吸引力不大。海南有国际影响力的资源开发不够，产品结构单一，多数是低端观光型产品，而高端的休闲度假产品少，缺乏能留住游客的旅游度假产品。4、国际性旅游氛围不浓。国际性旅游氛围包括语言环境、国际旅游要素、公民国际素养、国际亲和力、运行国际惯例等，海南在这些方面均存在一定差距。5、服务等软环境有待加强。政府的公共服务职能没有充分体现，政府主导的作用没有充分发挥出来，对企业、行业的管理与市场经济发展不相适应，市场管理粗放。55市场需求分析结论结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与日月湾风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补日月湾旅游度假配套市政设施的空缺，服务于日月湾风景区行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为日月湾风景区的可持续发展提供保障。第六章土地整理及配套工程方案61开发原则按照规划将本项目地块进行土地平整，达到供水通、排水通、路通、电通、网络通、暖通、电话通等七通一平，进入土地挂牌出让的经营期。使土地真实体现价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。62规划设计要求1、用地规划要求拟规划建设用地位置、范围东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭。拟规划建设用地性质作为旅游、商住综合用地。拟总用地面积约32612公顷，建设用地11425公顷，不含防护绿地建设用地7269公顷。2、建筑规划要求建筑使用性质主要作为旅游、商住综合用地，规划有行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等。63项目开发目标本地块的开发与日月湾风景区的发展密切相关，现申请在万宁市土地整理储备中心的监督下，组织实施该项目土地一级开发工作。在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集行政及商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐、公建配套等不仅可以满足万宁市对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。64拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿为货币补偿方式。根据框架协议书由万宁市政府负责征地，资金有海南中汇宏基时代广场投资有限公司垫付。65土地整理开发方案651土地平整方案及工程量1、土地平整方案项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。土方回填的实施包含现场所需土方的回填、外购土方及土方运输。以设计标高为基准对现场土地行平整，再进行土方回填，回填后进行夯实，满足地块排水及防、排洪要求。尽量不破坏现有植被。2、土地平整工程量暂按28元/计算。652通路方案1、接入道路本项目拟从西南为主要入口，规划道路平行东线高速与日月湾景区道路连接，东北入口则接石梅湾道路。本着保护自然生态的原则，充分考虑地形条件，道路随山谷、山脊、山坡地形以自然形式布局为主，规划区内道路。2、区内道路是各功能区与对外交通的联系道路，与地形紧密结合，呈枝状或形成环路设置。设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、排水和场地平整工作做准备。3、道路设计依据（1）城市道路设计规范（CJJ3790）；（2）公路路面基层施工技术规范（JTJ0342000）；（3）公路路基设计规范（JTGD302004）；（4）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）。4、道路规划（1）滨海景观道为联系石梅湾和日月湾的滨海景观道路，也是本区对外联系的主要道路，道路设计注重两侧景观绿化。（2）度假区内部道路是各功能区与对外交通的联系道路，与地形紧密结合，呈枝状或形成环路设置。（3）步行路供游客游览、散步、登山的步行系统是采用石板、木板或鹅卵石修建的生态小径，宽1520米。主要有沿海观光游览道、山上游览小道、各功能区到海滩的通道等。（4）自行车道沿滨海景观道及区内道路两侧设置山地自行车道，使得在本区度假的人们可以通过自行车及慢跑运动便可到达周边的旅游景点。另外结合北部山地规划一条山地运动自行车道，为喜欢山地自行车运动的人提供一个完美的去处。6、路线选择（1）平面设计原则1）本项目建设的道路平面布置基本按东西、南北走向，以尽量少拐弯为原则；并在合理位置设置交叉口、出入口，各道路交叉路口均采用平面交叉处理。2）道路平面位置尽量结合风景区规划道路网综合考虑；3）道路平面线形与地形、地貌及道路下管网、绿化、环境等统筹考虑，并符合道路相应的技术指标；4）道路应满足近期使用要求，兼顾远期发展。（2）平面设计本路线的起点、终点坐标、走向、相交道路的宽度、交叉口等根据地块和规划确定。道路尽量依地形而修建。大道为西南东北走向，起点接日月湾道路，终点接石梅湾道路。景区内道路为P型。（3）纵断面设计1）满足道路排水及防、排洪要求；2）满足道路本身相应的技术标准；3）充分满足两侧景观要求。7、路基工程本项目建设的道路路基必须密实、均匀、稳定，在荷载作用和水浸等自然因素不利影响下，均能保证其设计强度。8、路面结构路面结构系结合当地的气候、水文、土质、材料、工程实践经验、施工和养护条件等，按城市道路设计规范（CJJ3792）进行路面结构组合设计及厚度计算。本项目区域机动车行道采用水泥混凝土路面，人行道铺砌透水砖。（1）项目区域内新建主干路面结构为抗折45MPA砼面层厚20CM；6水泥稳定级配碎石厚18CM；底基层为18CM级配碎石。（2）新建次干路面结构为抗折40MPA砼面层厚18CM；6水泥稳定级配碎石厚15CM；底基层为18CM级配碎石。（3）人行道部分其结构为火山石地砖厚3CM；13水泥砂浆4CM；4水泥稳定石屑12CM。道路沿线开口车辆出入口处的结构和厚度与非机动车道路面结构相同。人行道铺装面砖形式采用2020CM人行道砖。人行道铺装面层应平整、抗滑、耐磨、美观。为方便视残者安全行走和顺利到达无障碍设施位置，在人行道设置盲道。指引残疾者向前行走的盲道应为条形的行进盲道，在行进盲道的起点、终点及拐弯处应设计圆点形的提示盲道。盲道应连续，中途不得有电线杆、拉线、树木等障碍物，并避开井盖铺设。盲道由行进盲道砖和止步盲道砖组成，规格为4040CM。（4）无障碍设计道路设计采用无障碍设计；人行道在各交叉路口设置缘石坡道，并且与人行横道相对应，在人行道上布置触感块材设计盲道，其厚度与人行道砖一致。盲道宽06米，所用导向砖和停步砖规格标准必须符合有关部门规范规定，盲道边左右侧05米以内不许有任何障碍。9、交叉口设计道路交叉口控制范围均按规划进行设计，交叉口均按平面交叉设计。653给排水方案1、给水方案区域内的道路有主干道和次干道，完善其配套基础设施是非常必要的。根据万宁市城市总体规划用水定额指标，规划居民综合用水定额指标取400升/人日（综合生活用水量为城市居民日常用水和公共建筑用水之和，不包括工业、浇洒道路、绿地、市政用水和管网漏水量），工业用水按200立方米/公顷日计算其用水量。根据规划整个地块内用水量约03万M3/日，由万宁市现有的供水设施供给。横路的给水设计管径DN100，大环路和大道的设计管径DN150。根据管网布局规划，为保证供水安全，管网中不考虑采用大型水塔或交位水池等流量调节设施。高层建筑可自设地下贮水池，配置加压设备进行加压供水。城市输配水干管在现状基础上结合规划道路及可能的建设次序进行布局。消防及生活共用一套管，消防用水按同一时间内的火灾次数1次考虑。根据城市供水管网主次干管以环状管网方式布置的要求，本项目道路采用单侧布管，管道沿道路敷设，埋深1013M米。管道在间隔约120M处预留支管，支管管径为DN100，支管接管阀门井设在道路红线外20M处。给水管在地面高处设排气阀，低处设排泥阀。给水干管间隔约50M设检修阀，间隔100120M设室外消火栓。消防给水系统与生活给水系统合并建设，消火栓尽量靠近交叉路口，两栓间距不大于120米，每个消火栓保护半径不超过150米，管道沿线在交叉路口或醒目处设置消火栓，消火栓建设时统一采用一种型号，消火栓接管管径均为DN100，采用地上式消火栓。5个消火栓间距内设一个阀门井，并设置排气阀、排泥阀。管道初步设计时，管道起端、末端接管处应核实现状管道情况，若位置、高程与现状管道有出入，以现状管道情况为准进行调整。2、排水方案目前本地块没有污水处理设施，没有完整的排水系统。本次工程需要配套相应的道路排水管网。设计考虑当地自然条件和排水工程现状，合理确定排水体制，彻底做到雨、污分流，确定本地块排水体制采用雨污水分流制。项目地块拟考虑自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入英浪港海域中。管网布置充分利用地形地势靠重力流铺设管网，污水管道沿规划道路敷设，污水干管一般布置在道路机动车道下，管材采用双壁波纹排水塑料管。654通电方案1、设计依据（1）万宁市相关部门提供的设计条件和原始资料；（2）城市道路照明设计标准（GJJ4591）；（3）供配电系统设计规范（GB5005095）；（4）低压配电设计规范（GB5005495）；（5）现行其它有关设计施工技术规范、规程。2、电源本地块用电将由万宁市变电站提供，从变电站各引出电缆至地块的箱式变电站。本地块设有多个箱式变电站，以满足以后地块开发建设的需要。3、照明工程（1）道路照明的路面亮度（或照度）、亮度（或照度）均匀度、眩光限制等均满足现行有关规范、标准；（2）投资低，耗电少；（3）运行安全可靠；（4）便于维护管理；（5）技术先进。4、道路照明设计（1）照明标准根据我国城市道路照明标准和万宁市当地实际情况，道照明标准定为平均亮度03（CD/M2）亮度均匀度030平均照度5LX照度均匀度030（2）光源选型本设计均选用高压钠灯作为道路照明的主要光源。道路灯形式为单臂型，沿道路两侧带对称放置灯具功率为150W，杆高7米；灯杆间距20米；灯杆均采用热镀锌防腐处理；灯具均选用防腐、防震、耐热、防护等级为IP65的半截光型灯具。5、电缆敷设路灯照明干线采用VV221KV516电力电缆，直埋敷设于道路下，埋深07米，电缆全长上下铺厚度为100MM的细土或砂层，沿电缆全长覆盖间距为50MM的保护板（预制长为400MM，宽为150MM，厚为40MM），保护板宜铺以醒目的标志。电缆过街，过路口和引入引出变压器处均穿60镀锌钢管保护，钢管两端必须长出街道或路口05米，钢管需做防腐处理。每根灯杆及管线拐弯处均设电缆手井，便于穿线。选用电缆YJV2206/1KV4X251X16MM2。电缆直埋敷设时，沿路灯导线采用RVV3X25MM2塑料绝缘线施工，一盏灯引一根线并配置一个熔断器。6、接地方式照明系统采用三相五线制。接地系统为TNS系统。为保证道路照明系统安全可靠运行和人身安全，每根灯杆处均设有接地极，接地极采用热镀锌角钢，接地极打入地下顶端离地08M，接地电阻小于4欧姆。若不满足要求，则需增打接地极。路灯基础、灯杆、电缆保护钢管及电缆手井配筋均需与接地保护线（PE线）做可靠电气连接。655管线综合方案1、设计原则（1）管线尽量布置于道路两侧、红线范围内的人行道或绿化带内。（2）管线在满足安全间距、检修方便的条件下，尽量紧凑以节约用地。（3）各种管线原则埋地敷设，尽量避免架空走线。2、设计范围项目管线综合设计范围包括给水管线、污水管线、雨水管线、照明管线。3、平面设计（1）各种管线在平面位置，管线与行道树、道侧石之间的间距，满足城市工程管线综合规划规范（GB5029898）要求。（2）雨水管道布置在车行道下，给水管道、污水管道布置在绿化带下，照明线布置在人行道下。4、竖向设计（1）各种管线垂直净间距应满足城市工程管线综合规划规范（GB5029898）要求。（2）各种管线在竖向相碰时，按照如下避让原则进行处理压力管线让重力流管线。可弯曲管线让不易