家居、建材交易中心可行性研究报告

荆州市“家居、建材交易中心”项目可行性研究报告二O一O年十二月目录第一章总论11项目概况412立项依据4513项目经济效益514项目社会效益5第二章项目背景与必要性21项目提出的背景6822项目建设的必要性89第三章市场研究31荆州宏观经济研究91032荆州房地产市场研究101133荆州家居市场研究1134研究结论11第四章发展策略41市场策略1242产业链整合策略1243价值链整合策略121344现代家居营销策略1345人力资源整合策略13第五章项目实施方案51项目总体开发思路131452用地需求和规划1453项目总体规划1415第六章环境保护、绿化及节能61环境保护1662绿化1663节能1617第七章项目招商71市场需求巨大1772精确的点对点招商1773丰富的地方资源18第八章投资估算与资金筹措81投资成本分析293082资金筹措30第九章投资回报及风险分析91投资回报分析1992投资风险分析1920第十章可行性研究结论与建议101研究结论20102存在的问题和建议20第一章总论11项目概况111项目名称荆州市家居、建材交易中心112项目地址湖北省荆州市沙市区113项目建设内容及期限项目规划用地100亩，建筑面积6万平方米，集家具展示销售、五金建材展示销售、家居装饰材料展示、销售、家居产业原辅材料展示、销售、物流配送于一体的产业链完善、各种配套服务齐备的综合物流聚集的交易中心。项目一次性开发建设，两年建成投入使用。114战略定位打造荆州家居产业交易流通核心区115发展目标鄂西南最大的家居流通中心鄂西南最大的建材交易中心鄂西南最大的门业、地板业交易中心116项目承建单位117项目支持单位荆州市人民政府、沙市区人民政府、立新乡人民政府、中国家具协会、湖北家具协会、成都家具商会、温州家具商会、荆州市家具协会、襄樊家具商会、宜昌家具商会、荆州家具商会、顺德家具协会、乐从家具协会。12立项依据抓住家居产业巨大的发展空间，利用近500家荆州家具及建材企业的综合实力，整合荆州市场资源，把握中国新农村建设的机遇，搭建强大的市场交易平台，把荆州造推向全国乃至国际市场。“优化产业结构，实现专业化分工，建立从生产供应到产品销售的完整产业链，以大的集团为主导，中小企业为主体，形成布局合理，产品结构互补，专业化生产与合作的家居产业格局”，这是中国家具协会制定的“十一五”发展规划的核心。荆州家居产业需要的就是综合性强、管理完善、市场认知度高的专业家居交易平台，它将带给整个行业一个更高、更快、更好的发展机遇；今后五年内荆州家居行业将成为荆州市优势行业之一，荆州家居、建材交易中心年销售额将达到100亿人民币，成为鄂西南地区最大的家居、建材业交易中心。13项目经济效益根据项目前期与行业内沟通情况分析，项目建成后将会有近500家单位进场经营，以目前国内二级城市同类型市场的情况比照，项目建成后日成交量将达到80万元。该项目将采取商业地产经营模式，投资、产权分流，管理统一，预计建成后二年内可收回投资。项目建成启动后进入正常经营，年销售额将达到近3亿人民币，将会带来1500万元的直接税收收入。是现荆州家居产业的税收总和。14项目社会效益141就业压力项目建成启动经营后将会提供近千个就业岗位，这将有力的推动周边地区的就业结构优化，解决大量的失业人口，推进了建设和谐社会的进程。142消费带动交易中心项目能吸引大量的流动人口，提升地方物流量，增加大量的消费群体，有效提高衣、食、住、行的消费，且基本都在本区域产生。143地区知名度建成一个鄂西南一流的家居产品交易中心，借着知名品牌在国内市场的销售发展，将有效的提升地方的知名度和影响力。第二章项目背景与必要性21项目提出的背景211国际家居市场环境家居工业是一个典型的传统产业，它一直在全球贸易中占有重要地位。世界家居产品市场是一个巨大的市场，随着全球家居市场国际化进程加快，世界家居产业生产规模和市场规模都在不断扩大，世界各国和区域间的家居产品进出口贸易十分活跃；中国已成为世界家居产品的第一出口大国，而且每年的出口增长不低于15。2009年全国仅家居出口总额就达290多亿美元。212国内家居产品市场环境“十一五”时期是承前启后的重要历史发展时期，是全面提高我国的综合国力，国际竞争力和抗风险能力的历史发展时期。国家把节约能源作为基本国策，加快建设资源节约型和环境更好型社会、发展循环经济、高效利用资源、保护生态环境、促进经济发展。在这个大前提下，家居产业依靠调整产业区域结构、转变增长方式、走市场普及化道路，才能实现可持续发展，才能更具竞争力。当前，中国家居产业已进入一个战略转型期，各区域板块都将要进行调整升级。近十年来家居产业年均生产增长速度为293，出口年平均增长349，2009年仅家居产品国内年销售达7000多亿人民币。随着我们新农村建设的更进一步深入，国内市场的需求量将会不断的增长，预测到2015年，中国家居生产销售额将突破1万亿。市场潜力巨大，发展空间不可限量。213中国家居市场发展空间预测我国大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭34837万户，按照每十年更换一次家具产品计算，相当于每年有3483万户更新家具产品，按每户平均3000元计算，每年更新家具总额可达1045亿元。随着城市化建设的加快，“十二五”期间新建城镇住宅面积将达到50亿平方米，平均每年新建城镇住宅10亿平方米，如果迁新居用户有80购买新家居用品，每平米家居用品按200元计算，我国城镇每年新建住宅刺激家居产品消费将有1600亿的容量，农村市场消费按城镇消费的30计算，需求量约为500多亿元。再加上我国13亿人口，每年有2000多万人进婚育年龄，新建家庭和人口增长，都将成为家居用品的主力消费者。国家经济在不断的发展，大量的宾馆、酒店、写字楼、办公场所，以及交通、医疗，体育、文化教育事业升级、扩容，单这方面工程家居用品每年消费量不低于1000亿人民币，更何况中国在2007年就已成为世界第一家具出口大国，每年出口家居用品达5000亿美元。近几年随着世界经济的风云变换，中国市场虽然受到一定的冲击，但家居行业不但受住了考验，而且继续保持住每年20的增长速度，其前景是非常阳光的。214湖北家居行业环境湖北家居行业虽然在国内同行业中不算领先，但随着近几年中部地区的发展，家居行业也有了较大的发展，涌现出了一批行业骨干企业和优良市场，如联乐集团，以软体、床垫生产为主，年产值达2亿人民币；超凡、荣星、大班等企业和欧亚达、金马、家华、红旗、和平大世界年销售额过亿的优良市场。2009年，湖北单家居企业全口径工业总产值就达180亿人民币，出口近1亿美元。215荆州家居行业现状近20年来，荆州在湖北始终是仅次于武汉的全省第二大家具聚集区，但在近几年的发展过程中，由于市场原因，已远远被武汉抛在身后，但荆州家居业内人士没有放弃，经过他们默默的努力，还是保持了自己的优势，并取得了重大突破。2000年全市家居产品总产值不过5亿元，2009年统计已超过50亿，而且每年都大幅度增长。但在最近的几年里，荆州家居业一味忙着生产、忙着企业建设，且2002年后就没有再做过市场营销设施的改造。到目前为止，全市家居市场仅三家，面积总计不超过6万平方米，而武汉目前有家居市场面积100万平方米，邻近的宜昌16万平方米、襄樊12万平方米；从产值、销量来看，我市家居市场面积是远远不够的，也是与我们行业目前的生产加工能力不成比例的，这就直接导致我们的产品要通过武汉等地转口，造成成本增高、竞争能力下降。正因为市场硬件不足使我市家居产业受到制约，近几年也不断有人尝试建市场改变这一现象，但由于种种原因不能有所突破，这几年通过行业的不断发展壮大，涌现了大批的规模企业，建设一个高起点、大规模的家居产品市场顺应天时、地利、人和，也是荆州家居行业的一个大的福音。22项目建设的必要性221符合区域产业结构要求国内家居产业发展趋势表明打造荆州家居交易中心完全适应区域产业结构布局调整的需要。当前国内家居产业的区域布局调整将继续深化，中部家居产业的发展早在中国家居行业“十一五”规划就已提出，随着当前新农村建设给家居产业带来的空前发展空间，给中部家居产业的发展无论是从哪一方向都带来了机遇，巨大的市场空间将带给中国家居业新的腾飞大荆州地区家居业历来是湖北家居产业的支柱，是湖北仅次于武汉的家居产品制造的重要基地，随着市场经济的进一步深化，荆州的家居企业近十年来从量到质都产生了翻天覆地的变化，营销网络覆盖面也是越来越广，加之荆州地区交通便利，地理优势大，给家居产业的发展造就了相当优越的条件，更适合中国家居“十一五”规划的东、西、南、北、中共同发展的精神，必将成为中国家居产业结构调整的一个重要组成部分。222打造鄂西南家居核心产业带建设荆州家居、建材产品交易中心，是打造鄂西南地区家居产业带核心流通的必由之路。目前湖北家居产业年产值过千万的有近300家，其中大荆州地区占30；年产值过500万的有近千家，大荆州地区占15；全省全行业近3000家，大荆州地区占30；从业人口约15万人；2009年全口径工业总产值180多亿人民币，其中大荆州地区占30。湖北有大中型家居市场面积180万平米，其中武汉占50。而整个鄂西南地区只占15，而且没有一家专业的家居产品批发市场，这与鄂西南地区的家居企业产能的发展极不相匹配，也极大的制约了区域产业的发展。同时，我们产品的渠道发展要依赖武汉几个大的家居批发中心。造成了中转困难、成本增长，失去了应有的竞争能力，也不符合国家低碳环保要求。在这个大前提下，家居产业必须依靠自身的产业结构调整，降低中转成本，减少道路运输压力，合理配置资源，健康、有序的引领行业进一步发展；荆州家居、建材交易中心的建设是顺应了这一历史时期的发展需求，它将带给鄂西南家居、建材产业更大的发展空间，专业市场的形成，将为产业提供更大的发展平台，也是大荆州地区家居、建材产业发展的必由之路。我们相信，在荆州市委、市政府的大力领导和指导下，借大荆州家居、建材产业强势发展的机遇，充分发挥我们自身资源，倾力打造一个综合能力强、规模大、规格高的荆州家居、建材交易中心是一定能成功的；它必将成为荆州经济发展的亮点之一。第三章市场研究31荆州宏观经济研究2010年，荆州市在中央、省继续完善保增长、扩内需一揽子政策措施的推动下，经济持续快速增长，工业生产提速、投资较快增长、消费持续活跃、财政增收明显、金融平稳运行，呈现开局良好、快速增长的态势。311经济发展速度加快2010年第一季度，全市完成生产总值1559亿元，同比增长141。其中一、二、三产业分别完成产值314亿元、62亿元和625亿元，同比分别增长5、256和82。农村经济健康发展，完成农业总产值566亿元，同比增长68。工业经济加快发展，完成规模以上工业增加值525亿元，同比增长304。312投资保持高位运行2010年第一季度，全市完成全社会固定资产投资8077亿元，同比增长458，其中城镇以上完成投资662亿元，同比增长492，增幅居全省第2位。工业投资进一步提速。完成工业投资40亿元，同比增长744,占城镇以上投资的605，同比提高88个百分点。在建项目大幅增加。城镇以上在建项目607个，同比增长308；新开工项目355个，同比增长409；投资过500万元的项目共有539个,比去年同期增加148个。资金筹措能力进一步提高。一季度筹措投资资金12589亿元，同比增长1219，其中国家预算内资金增长3844，金融机构贷款下降396，自筹资金增长1117。自筹资金占资金来源的60以上。313外贸出口止降转升受经济复苏的影响，全市外贸出口呈现上升趋势。全市12月份外贸出口7390万美元，同比上升121。从总体上来看，市直、开发区和石首市分别以1289万美元、1178万美元和1163万美元列出口总额前三位；从增长速度看，江陵县、荆州区和石首市增长较快，分别为125、757和71。出口总额上升幅度较大的企业主要有楚源、江汉石油和沙市久隆。314城乡居民收入稳步提高2010年第一季度，城镇居民人均可支配收入3609元，同比增长92。农村居民人均现金收入1535元，同比增加164元，同比增长119。其中工资性收入701亿元，同比增长208，占农民人均现金收入的457，工资性收入为农民收入增收的重要来源。32荆州房地产市场研究321房地产开发投资继续增长2009年，荆州城区完成房地产开发投资1946亿元，同比增长109，增幅比上年下降24个百分点。涨幅不高，主要是“其他房屋”投资大幅下降的影响，而作为房地产开发投资主要构成部分的住宅、商业用房投资都是增长的。其中完成商品住宅投资1692亿元，同比增长412，增幅比上年提高19个百分点。322商品房销售比较旺盛据统计部门提供的数据，2009年荆州城区商品房销售面积6653万平方米，同比下降79；其中住宅销售面积6574万平方米，同比下降63。但从销售套数看，2009年销售6112套，与去年大体持平，其中现房销售2381套，同比增长13。所以总的来看销售还是比较旺盛的。323荆州高端别墅成交面积大从2007年到2009年之间，荆州别墅物业总共成交面积达到22456万方,平均每年成交面积在7486万方之间，年增长率在16以上。别墅物业的发展也为中高端家居装修市场带来的更大的机会。33荆州家居市场研究通过问卷、现场走访的方式，研究人员对荆州市具有代表性的家居商场进行了调查，主要涉及商场的选址、面积、租金、停车位、主要特点等方面。结果显示荆州市的家居商场呈现单一、分散等缺点，并且家居商城内诸如物流、休闲等配套设施不够健全，缺乏人性化。通过对荆州房地产高端市场总结来看，目前荆州家居装饰市场年总额将达到1775亿元左右，其中高端市场年总额375亿，中端市场年总额70亿，中高端家居市场年总额1075亿。但是从目前荆州市场上中高端家居市场现状来看，中高端家居市场存在较大的缺口。34市场研究结论荆州宏观经济态势整体向好，良好的宏观经济为家居市场的发展奠定了坚实的基础。荆州房产市场发展迅速，快速发展的房产市场为家居市场带来了更大的发展机遇。荆州中高端家居市场存在较大缺口，目前中高端家居市场并不能满足目前的市场需求。第四章发展策略41市场策略依托荆州及荆州周边家居企业众多且实力不断状大，急需扩大销售网络的优势，和市场辐射中心的物流交通优势，利用中国家居产业结构调整、产业升级、市场转移的机遇，建设一个鄂西南地区最具规模、最有市场影响力、综合功能最强的家居产业交易流通中心。42产业链整合策略利用有利的环境、合理的资源与成都、温州等地家居企业合作，并吸收大部分本地企业参与，打造一个产业链完整、综合功能最强的交易流通平台。以行成良性循环、相辅相成的产业链式运作格局（1）交易中心设品牌家居市场，为全国乃至国际知名品牌提供展示、销售场地，满足市场需求。（2）家居产品批发中心，为荆州及周边地区家居企业搭建一个专业的批发平台，帮助他们把荆州制造产品推向全中国乃至国际市场。（3）装饰、建材及原辅材料配套交易中心，专为家居产业相关产品提供展示空间，有机的整合他们成为家居产业链中不可或缺的一部分。（4）物流、配送中心，顶级的物流、仓储是产品流通不可缺少的环节，再好的产品，也需要一流的服务，在完善产业链的各个环节中，我们将认真打造一个设备先进功能健全的服务体系。43价值链整合策略本交易中心，在规划和建设中将充分体现价值的整合体系，注重通过价值链的构建和营销，以丰富中心的内涵，完现交易中心的核心品牌战略。431人文价值链联合武汉、宜昌、襄樊、荆州等地大型专业家居市场，共同举办每年一届家居文化节，多地互动，联合宣传，共同扩大在中国家居领域知名度，扩大本中心在国内、国际影响力。432信息价值链当今社会是信息高度发展，而且特别重要的时代，要使本中心高度发展，加快成长建设，提高意识力；建设“荆楚家居信息网”，实现区域内企业网络信息化沟通，努力帮助区域内企业使用加强信息化的各种体系，并切实把这些体系规范统一起来，合理加以利用。433环保价值链交易中心追求的目标是从建筑装修、至新交易产品，都要达到一级环保要求，真正实现低碳，环保的目标，改善经营环境，提高经济效益，真正实现经济与环境的协调发展。44现代家居营销策略交易中心将建立专业的营销策划、咨询机构，帮助合作企业全力打造企业品牌，帮助他们培养营销人员，使其产业能够健康、有序的发展状大。45人力资源整合策略本项目作为鄂西南集大成的交易中心项目。我们从规划、建设等阶段起就与一批著名的战略运作者进行合作，从而保证本项目达到预期的目标。我们除与规划、金融、行业组织合作，还要广泛与荆州籍的广东大型企业、成都企业、温州、武汉等地知名品牌企业进行良好的合作，确保项目正常运作。第五章项目实施方案51项目总体开发思路511指导思想项目指导思路就是为荆州及周边家居产品生产企业反搭建营销平台，把荆州造家居产品推向全国乃至国际，从而带动产业快速良性发展，实现效益最大化。512基本原则项目基本原则是坚持高中档产品一体化，尽量满足更多消费者的需求，做到服务最好，性价比最高。52用地需求和规划项目造址规划在荆州市沙市区，总占地不低于100亩。按照“市场集中，特色鲜明”的要求，在项目规划区内，分别建品牌产品区、批发交易区、装饰建材区、物流配造区、综合服务区等5大板块，吸纳国内知名品牌延长产业链，形成强大的市场优势。521品牌家居经营区建筑面积20000平方米，吸纳国内外知名品牌加盟经营，精装修、高起点，提升市场形象。522批发交易区普装修建筑面积2000平方米，荆州及周边地区500家家居产品生产企业急需一个交易展示平台，聚集这批中小企业，创建一站式家居产品批发、零售市场，填补鄂西南行业空白。523装饰建材区此区主要为装饰材料、原辅材料、建筑材料展示交易区，建筑面积1000平方米，精装修。打造一个品种齐全，性价比最高的家居、建材产品购物中心。524物流配送区建筑10000平方米，其中仓储6000平方米，交易中心1000平方米，停车场3000平方米，为家居产品交易中心做好服务，完善产业链，形成一条龙的服务配套体系。525综合服务区休闲服务区，建一条街式的服务体系，吸纳全国各地特色产品进场经营，形成集休闲、进餐、茶座、观光、购物为一体的综合服务区。53项目总体规划531规划设计指导思想（1）协调统一、科学布局从可持续发展的高度，将发展家居产业市场与提高城市经济发展相结合，科学布局、合理规划、协调健康的开发，创造最高经济效益、社会效益及环境效益等综合效益。（2）统一策划、同步投入统一策划、充分注重实施的可操作性，适应市场经济规律的特点，有较强的弹性和市场应变力，达到高效、优质的开发效果。（3）生态环保、可持续发展荆州市沙市区终究会注重总部经济和市场运作的双重发展。在大力提倡创建生态城市的大环境下，生态环保是其规划的一条重要指导思想，从选址到设计，到建设都会得到合理的组织和处理。532规划设计基本原则根据区域经济的发展状况和沙市人文经济的历史背景和综合条件。该中心坚持从实际出发变通创新，追求特色创意空调结构，合理布局完整，以实现一个既具有荆楚特色，又富于现代气息的综合功能平台。533规划结构布局分析经过分析形成本交易中心的规划方案的基本构思。完成对中心道路系统，绿化系统，各项地的总体布局，控制指标体系的规划设计。我们总结了几个方面（1）“网络布局，通道流畅“的整体结构市场是产品交易的平台，因此要高度符合市场运作的规律布局内外两环的格局有利于始终保持空间结构的完整的各个区域间的联系，方便购物者或观光者浏览，也方便货物的进出流通。又能合理高效的利用土地，达到低碳环保的要求。（2）内、外广场开放性格局外环有物流配送中心广场方便停车，内环有休闲服务中心广场，方便休息，由内至外，由外及里，张施有度，舒适合理。既能节省用地，又能利用空间。整个交易中心没有限度的空间。第六章环境保护、绿化及节能61环境保护环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照中华人民共和国环境保护法有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。611施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。612项目建成后的环境保护考虑到本项目是人员流动量极大的一个交易中心，既要消防生活垃圾和生活污水对环境造成的影响，又要处理好与周边环境的相互影响。同时，应做好以下几个方面的环保措施A、严格控制商业污染源的产生。B、防止超强度噪音和大气污染。C、搞好园林绿化，保护自然环境。D、实现交易区内垃圾袋装化，防止二次污染。商场内的垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证整个交易中心环境清洁卫生。62绿化根据地形将所有临街道路全部绿化，本项目绿化率可达15，但是要实现本交易中心为绿色交易区，单靠临街绿化是不够的。本项目坚持“以人为本”的基础，在设计中处理好自然、建筑和人三者之间的和谐统一，充分利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境。63节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。（1）屋面采用红瓦坡屋面，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。（2）变配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少因无功损失，节约电能。（3）敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行。（4）电表、变压器、水泵以及用电设备尽可能选用节能型，节约电能。第七章项目招商本项目成功的关键在于推广和招商。经过详细的市场调研并结合项目投资者长期关注企业的反馈意见，我们认为，荆州家居、建材交易中心的招商具有良好的资源基础的营销基础，从而为其成功运营铺平道路。71巨大的市场需求荆州及荆州周边家居产品生产企业不断的发展状大，其营销网络逐渐向外扩张，很多企业都急需一个综合的交易窗口，专业的市场能给他们带来更多的交易平台，更广的交易群体，客户资源也得到了共享。所以交易中心项目的建设各方面条件正在被更多的企业看好，巨大的市场需求是成功招商的保证。72精确的点对点招商项目的主要投资者、策划单位均是本行业资深人士，多年来在行业打拼，建立了良好的人脉资源。荆州、武汉、广东、成都、温州都有他们的合作伙伴。我们将采取点对点，人对人，以一带十，十带百的招商策略。在短时期内完成项目招商工作，同时我们将利用广告资源，加大对项目的宣传，高速公路广告、专业媒体广告的不断推出、建立荆州家居产品交易中心门户网站，开通网络销售等平段，吸引更多的经营者和客商，达到招商经营共赢的目的。73丰富的地方资源荆州及周边地区家居产业企业众多，其中对本项目持支持观点的占80，再加上我们与武汉、襄樊家协、宜昌家协、荆门家协、常德家协、荆州家协即将达成共建关系，成为良好的合作伙伴，招商难点将迎刃而解。第八章投资估算与资金筹措81投资成本分析811主体建筑成本分析市场建设主要设计为框架结构，由于市场建设的特殊要求，每平方米的建筑成本大约为2000元/平方米，建筑总面积60000平方米，建筑成本约为12亿人民币。812配套成本分析饰面装修成本1整个市场的外立面将采用国际标准规范设计，预算成本约每平方米300元，装修成本共为60000平方300元18000万元，内装修分精装和普装，平均成本为200元/平方米，两项合计3000万元人民币。配套设施成本2设备工程费用按建筑面每平方米260元计算（含电梯、发电机组及消防控制系统），60000