万景花城可行性研究报告

目录第一章总论511项目概况512区域经济情况813所在房地产市场914板块前景9第二章项目定位与建设方案1421定位依据1422项目定位1523目标客户定位1624规划构思1825规划布局1926园区景观1927智能化配套19第三章项目外部经济环境分析2231区域经济发展强劲2232政策面支持房地产业可持续发展27第四章项目市场分析2941上海别墅市场需求分析3042上海别墅市场的供应分析3643上海别墅市场发展趋势分析38第五章项目实施进度4151前期工作4152施工期54第六章项目定位与建设方案5761定位依据5762项目定位顶级水岸生态别墅园5763目标客户定位5864规划构思5865规划布局5966道路系统规划与航道系统规划6067景观系统规划6168竖向规划与水利设施规划6169公建配套61610智能化配套62611园区景观63第七章项目配套条件6471交通6472燃气6473自来水6474供电6475排污6576通讯6577水利（将进行专项评估）65第八章环境保护、安全防火与节能6681环境保护6682安全防火6783节能与墙体材料67第九章投资单位概况与项目组织机构6891耀江集团概况6892项目组织机构70第十章项目实施进度72101前期工作72102施工期72第十一章投资估算与资金筹措73111估算依据73112开发成本估算73113资金筹措及使用计划77第十二章财务效益分析78121经济评价说明78122项目销售收入估算78123经济效益分析80第十三章风险分析83131定性分析83132定量分析84第一章总论11项目概况111项目名称万景花城112项目位置万景花城项目位于地铁二号线育英路东南角，位于申花板块商业圈，周边拥有蓝转天成、杭州银泰城（城西银泰）、莫干山路物美、古墩路印象城、新武林商业中心等规模商业业态丰富，临近莫干路汽车东段、快速公交站点等交通配套设施完善。该项目位于申花板块，地处益乐路以西、丰潭路以东，南临万家花城、橡树园等成熟楼盘，其东面是大关小学申花分校及一处花园，其北面是一处绿地，临近拱墅区的银泰都市综合体，环境优美，配套成熟。113项目规划要点万景花城项目总用地面积54467M2，该项目分两期工程施工；一期工程为申花单元R2117地块，土地面积24319M2，规划总建筑面积65661M2，容积率为27，建筑密度28，绿地率30，建筑高度为80米，项目规划指标详见表11；万景花城二期工程为申花单元R2119地块，可出让土地面积为30148平方米，规划总建筑面积为69340M2，容积率为23，建筑密度为28，绿地率为30，建筑高度为80米，规划指标详见表12。表11申花单元R2117地块编号项目数量单位1规划总用地面积24319平方米2规划总建筑面积65611平方米3容积率274建筑密度285绿地率306建筑高度80米7规划住宅总户数545户表12申花单元R2119地块编号项目数量单位1规划总用地面积30148平方米2规划总建筑面积69340平方米3容积率274建筑密度285绿地率306建筑高度80米7规划住宅总户数570户114项目大体定位高端城市绿色生活园高端一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。城市万景花城位于杭州申花板块，商业发达，各交通配套设施完善，符合现代人的生活方式。绿色万景花城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。115地块背景分析雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。2010年11月30号，雅戈尔置业在以1165亿总价拿下53号申花地块之后，又以125600万元总价竞得了其边上的56号宅地，楼面价18114元/平米，打破了自己刚刚创下的17751元/平米的申花板块宅地楼面价记录。雅戈尔置业以2421的总价，包揽了昔日出让的申花两宅地。2014年杭州第二场土地出让挂出了5个地块。其中申花单元的R2119地块和R2117地块，正是雅戈尔2010年11月30日以2421亿元竞得又在2013年6月以48亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。景瑞地产成立于1993年，专注于房地产开发，并一直秉持“永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适之道”的企业使命。景瑞地产，源自上海。通过多年发展，景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。并且依托城市发展实现巩固上海、深耕长三角、布局全国的三步走战略。作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。截至2013年2月，公司已在上海、杭州、宁波、苏州（太仓）、常州、舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。2014年01月07日，景瑞地产以2076亿拿下申花姊妹地块。值得注意的是，申花单元R2119地块10年首次出让时起价49204万元，楼面起拍价为7096元/平米；2014年1月7日，这宗地块挂牌起价为100488万元，楼面起价为14492元/平米。另一个申花单元R2117地块，10年首次出让时起价45975万元，楼面起价7005元/平米；今天，这宗地款挂牌起价则为93247万元，楼面起价14201元/平米。与此同时，这两宗地块几乎没有调整地块面积和容积率，也就是说，今天这两个地块的起价就是2010年首次挂牌公告时的两倍多。第二章项目建设必要性与意义21迎合政府政策2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。在因地制宜的政策下，拱墅区政府下决心大力发展经济，拱墅区正处于高速发展时期。拱墅区地处杭州市中部，是杭州市委、市政府所在地，属于杭州市发展较为成熟的区块，公共配套齐全，人口发展成熟度高，这些都为商业地产的良好发展奠定了坚实的基础。另外，虽然拱墅区整体商业发展较为成熟，但区域内还是缺少大型的商业综合体项目，尤其是北部区域，高密度的人口居住却没有大型商业配套的支撑，这对于商业地产开发商来说无疑是一次很好的机会。第三章项目外部经济环境分析31区域经济情况杭州地处长三角经济圈，国家统计局年鉴数据显示，该市2007年经济总量达4100亿元，第一、第二、第三产业分别占4、502、458。2008年杭州GDP达到4781亿元，高于青岛市4409亿元，低于重庆市5096亿元）位居全国第八位（省会城市第二位），2010年杭州市辖区GDP已经达到2008年全市水平，为4740亿元，位居全国第七位。杭州人均生产总值位居全国前列，由于城市品位高、人文气息浓、生态环境美、社会秩序好、生活品质优等特点。杭州每年都能吸引大量外来人口就业与定居。杭州市拱墅区经济概况2013年完成地区生产总值372亿元，增长79，服务业增加值261亿元，增长92，十大产业增加值159亿元，增长108；实现地方财政收入555亿元，增长75；完成固定资产投资3082亿元，增长251；实现社会消费品零售总额3602亿元，增长132；开放型经济、节能降耗等指标完成市下达任务。2013年拱墅区三次产业结构比例为03070，服务业对拱墅区经济的主导作用进一步显现。全年兑现产业扶持资金103亿元。实现主营业务收入14267亿元，同比增长155，实现总税收421亿元，地方税收207亿元，分别同比增长11、15。成功出让4个工业地块888亩土地，启动康桥园区提升改造，加快石塘园区建设；完成建筑业总产值2803亿元，同比增长126，新增资质建筑企业21家。2013年实现楼宇税收173亿元，同比增长194，其中税收超亿元楼宇4幢，超千万元楼宇33幢，分别比去年增加3幢、7幢，易构大厦等5幢楼宇成功入选2012年度杭州市五十佳商务楼宇。全年出让11个商业地块340亩土地，开工楼宇39万平方米，竣工51万平方米，投用56万平方米，拱墅区建成楼宇总量达到230万平方米。2013年全年完成26宗10285亩经营性用地出让。建立完善10留用地项目管理协调机制，加大监管力度，开工经合社物业225万平方米，竣工34万平方米。2013年全年实际到位市外资金1802亿元，新引进亿元以上的项目16个，成功引进绿地集团和伍尔沃斯商务咨询有限公司两家世界500强企业。实际利用外资34亿美元，同比增长62；浙商创业创新到位资金615亿元。外贸出口增幅全市第一，服务外包顺利完成市下达目标任务。继续开展城乡统筹，完成产业转移项目15项，投资额35亿元。2013年区各级各单位累计走访企业10029家次，送政策套餐259个，解决问题4420个。认真贯彻减负政策，切实减轻企业负担，累计减免各类税费216亿元。出台扶持政策，加快推进“个转企”工作，1340家个体户转型升级为企业。申花板块位于杭州市中心，是拱墅区的重要板块之一，商业交通配套完善。随着浙大紫金港校区的建成使用和与老城西的无缝对接，使得申花板块迅速得到市场的接受。32所在房地产市场321杭州房地产历史回顾杭州市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。到93、94年，杭州市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。因此杭州市房地产发展史应是商品房的开发历史。93年至今的杭州市房地产发展基本可分成四个历史波段1993年1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。一、19931995年的初步繁荣期自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，杭州的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有搞过房地产的外商。由于经验不足和水土不服，这些外商最终并没有在杭州形成气候，大部分以失败告终。当时的杭州的房地产开发，也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而回落。总的说来，这一阶段的发展有如下特点1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。2、供应量迅速增大，供应品种多样化。3、市场需求不足且与供应结构不吻合。4、开发水平低下，无品牌意识，几乎没有出现经得起时间考验的精品楼盘。二、1995年一1997年的平稳调整期随着宏观经济进入调整期，同时也随着供大于求且结构不合理等矛盾，杭州楼市进入平稳调整期。有如下特征1开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主，其他类型的企业淡出市场，但私营企业蓄势待发。三、1998年至2004年的持续繁荣期98年初停止福利分房政策和银行按揭贷款的全面推行是点燃杭州楼市的导火线，前者导致了团购的集中消费，后者大大降低了普通消费者的入市门槛，从而开始了持续至2004年的繁荣期。此阶段大致有以下特征1、供应方面供应总量1998年因蒋村划入杭州后，该区域基础设施有较大改善，开发量进一步增加，加上次中心旧城改造的速度加快，以及城东成片开发等原因，总体供应量有较大增长。2、需求方面停止福利分房的政策和按揭贷款的普及大大激发了潜在的住宅需求，98年初至99年底，团购掀起了几次购房高潮，几次出现现房告急的现象，由此引起的市场兴旺又激发了个人买房的热潮，允许外地人购房的政策也吸引了大量浙江其他地区的人进杭购房，此外，此阶段一些高质量楼盘的开发产生的消费引导作用也是激发住宅消费的一大因素。3、开发主体与开发水平99年起，政府所属国营企业与行业所属国营企业中规模较大实力较强的企业开始改革，以提升自身的开发水平与品牌形象为目标，耀江房产、广宇房产、大家房产、广通房产、安居房产、西湖房产、名城房产等一系列国有企业有一定程度的改善，一些小型国营企业淡出市场，尤其是土地在99年下半年起实施招标制，大量无后续项目的开发商名存实亡。绿城、南都、金都等在市场研究、产品创新、营销包装方面已具有较强实力的后起之秀跃居前列。三、2005年至今的第一轮宏观调控期2005年上半年，从3月份到5月份，在短短3个月内，央行发布房贷新政，国务院更是以前所未有的关注度，先后颁布了国八条、新八条和七部门联合通知。322当下杭州房地产概况2013年杭州的楼市又是不平凡的一年。18家全国性大型房企挟资本之力布局杭州，直接推动杭州土地成交金额再创新高；更多的新进房企，更快的开发周期，更立体的销售渠道，使得2013年杭州楼市的总体销售额创历史新高。市场加强分化，在傲人的销售成绩下，也出现了板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等悲情现象，年末还留下了天量的库存积压。杭州楼市的发展已经进入一个与以往不同的全新格局。1杭州商品房销售概况受政策和谣言影响，2013年杭州楼市的走势全年跌宕起伏。1、2月份延续2012年的翘尾行情高开高走，3、4月份受“国五条细则”提及的“征收二手房转让20个税”等政策的影响产生了一轮爆发性行情；随着政策面消息的确定，前期爆发性行情透支了大量的购买力，5、6整体楼市显现疲态；7、8月份余杭沿运河圈层形成的北部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热，板块行情分化明显；9、10月随着楼市行情持续良好，土地市场行情爆发，表现抢眼，9月5日华家池地块以1367亿成交；11月，三中全会审议通过中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，内容涉及房地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市场等房产长效政策，年底杭城楼市平稳收官。2013年杭州商品房成交套数相较2012稳步提升，达85822套，仅次于历史上的2009年；但成交总金额高达159987亿元，创下历史新记录。二手房成交平稳，主城区二手房成交31559套。成交价格与2012年比较，有较大幅度上升，全市（含萧山、余杭）商品房成交均价为17121元/平方米，其中，主城区成交均价为22091元/平方米，余杭区成交均价为11245元/平方米，萧山区成交均价为14919元/平方米。价格虽有较大幅度上升，但这是2012年年初2530大幅度降价的反弹，均价仍低于2010年水平。追溯过去四年，价格基本平稳。相比商品房和土地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房库存达115161套,创历史新高。杭州楼市呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。在这样的市场下，只有创新的、超值的房源才能吸引到购房者的眼球。例如当前比较流行的跃层房源，就是投了购房者所好。有的跃层是按一套的面积出售，享有两套的空间，但是单价高于平层房源。有的跃层是购房者可以按照自己的需求，买上下两套或者左右两套，然后DIY隔空间。33板块前景申花板块已经是风貌初具，繁华渐露。首先，从交通的角度讲，萍水路、益乐路等通车后，这个区块将与主城区实现无缝接轨，交通极为便捷；其次，从配套上看，这一区域的潜力非常巨大，富强商业广场即欧尚超市二期即将动工，该项目位于丰潭路以东、萍水路以南、富强路以北，总征地面积达324万平方米，用地面积252万平方米。杭州时尚白领人士最喜欢聚集的银泰百货，也将在这里开出第二家店，位置就在富强商业广场的边上，被列为了杭州市重点项目。据悉，规划的银泰城北店比现有的银泰要大上三倍。位置在古墩路与余杭塘河交界处东北角的杭州深国投资商业中心，规划建设用地面积182万平方米，总建筑面积约65万平方米，该项目的总投资额达25亿3亿元人民币。据初步统计，未来五年内，这一区块的商品房供应量将超过7000套，可见，今明两年，这一区块将集体发力，成为杭州楼市的一个新热门区域，同时，也是城西的压轴大戏。第四章项目市场分析41杭州市拱墅区住宅市场需求分析拱墅区是杭州最重要的中心城区之一，东南与江干区、下城区接壤，西北与西湖区、余杭区为邻，总面积约8773平方公里。以境内有拱宸桥、湖墅而得名。拱墅区辖区内拥有和睦、祥符、拱宸桥、大关、湖墅、米市巷等多个街道，目前已经成为杭州城北最重要的人口聚居地。2013年上半年拱墅区固定资产投资增幅居全市首位；服务业增加值、社会消费品零售总额、建筑业总产值增幅高于全市平均水平，并居五城区首位；十大产业增加值增幅居五城区第二位，地区生产总值、地方财政收入增幅居五城区第三位；只有工业经济指标处五城区末位。拱墅区正处于高速的经济发展阶段，房地产开发投资也是与日俱增。2013年上半年，我区房地产开发投资10248亿元，同比增长3082，占全区固定资产投资总量的2/3。在房地产投资中，土地款5086亿元，剔除土地款后，房地产项目实际投资同比增长5138。除房地产以外的其他在地项目完成投资4740亿元，同比增长5687，占全区固定资产投资总量的308。伴随固定资产投资较快增长，我区建筑业增势喜人。上半年，我区实现建筑业总产值13011亿元，同比增长310，总量居五城区第二位，增幅居五城区首位。2013年城西银泰的正式开张，才缓解了版块内供需的平衡。但是对于一个人口规模超50万的行政区域来说，目前有限的几个商业综合体并不能满足人们日常的需求。有鉴于此，拱墅区政府也正在大力发展区域内的大型综合体项目。从引入万达综合体到蓝孔雀地块的陆续出让，都让我们看到了政府发展商业的决心。而伴随着时间步入了2014年，区域内各大新老综合体都开始加大了动作力度，销售节点也是一个接着一个。2014年成了拱墅区商业发展最为重要的一年。随着拱墅区商业的高速发展，人口的增加，对于住房的需求同样迅速增长。42杭州市住房市场的供应分析下图是杭州市从2008年到2011年的住房供应变化。从图中可以发现，拱墅区的未来可预计住房供量从2008年的151万平方米左右，持续增长到2011年的3565万平方米。未来供应增减的变化，可以看出某个城区在未来杭州楼市中扮演角色的变化，供应量上升意味着在楼市地位的提升，供应量的减弱则意味着楼市占据份量的减弱。由此可见拱墅区占据杭州楼市分量的比重正越来越大。2013年上半年，杭州市商品房销售增速高位回落。上半年，新建商品房销售面积54630万平方米，增长248，增幅较去年同期和一季度分别回落04和441个百分点。其中住宅销售面积47381万平方米，增长247，增幅较去年同期和一季度分别回落5和511个百分点。从销售区域看，上半年市区新建商品房销售面积44594万平方米，增长122，增幅比去年同期和一季度分别回落38和353个百分点。五县（市）新建商品房销售面积10036万平方米，增幅由去年同期527提高至1496，但较一季度回落1498个百分点。下表是2013年上半年杭州各区，县房地产开发投资及商品房销售情况。从投资区域看，市区投资增速大幅回落，五县（市）投资平稳增长。上半年，市区完成房地产开发投资65013亿元，增长156，增幅较去年同期回落229个百分点；其中主城区完成投资46574亿元，增长63，增幅较去年同期回落337个百分点。五县（市）完成房地产投资11274亿元，增长272，增幅较去年同期提高61个百分点。43杭州住宅市场发展趋势分析4312013年下半年以来的房价变化趋势从图中可以看出，不论是杭州总体房价还是拱墅区的房价，都存在下降趋势。其实自2010年以来，中央政府出台一系列政策（如限购令，增加普通商品住房供给）来抑制房价过快增长。今年全国两会期间，住建部副部长齐骥曾明确指出，今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导，就是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。杭州市是地方财政对土地财政较为依赖的地方之一。不少地方政府对于中央的限购令都有所松动。2013年杭州房地产市场处于消耗存量的时期。2014年房地产的供应相对应该会有所增加。但就形势而言，2014年下半年杭州开放限购的可能性依旧不大。再加上盛传的关于开征房地产税的传闻，估计大多数消费者都会采取观望态度。预计2014年下半年杭州房价会继续下降，但幅度不会太大，依然存在小量上涨的可能。432小户型大行其道杭州版新国五条地方细则的出台，似乎并没有太多影响4月杭州楼市的开盘大潮。上周，杭州共有13个楼盘推盘，其中光周末就有11个盘新推房源。而这其中，一批针对刚需客户的90平方米小户型房源，最受市场关注，各个楼盘售楼处反馈的信息，小户型依旧是最受宠的一类房源。根据杭州市透明售房网数据统计，4月以来杭州主城区拿出预售证的房源为1506套，其中90平方米以下小户型为990套，占到657，碧桂园、万科草庄、田园牧歌等基本都是小户型。很明显，地方细则出台后，90平方米以下小户型，供求两旺。一方面，开发商愿意推，另一方面，购房者喜欢买。政策虽然不断在出台，但有一点是明确的，那就是首次刚需购房还是受保护的，这也是小户型销售并没有受到太大影响的原因。基于以上分析，杭州拱墅区房地产市场需求庞大，供应量不会减少，刚性小户型依旧受欢迎，市场前景较为乐观。第五章竞争性楼盘与项目优劣势分析51典型楼盘基本情况和分析511周边在售楼盘（1）保利香槟国际保利香槟国际，位于城西繁华中心，杭州核心区域申花板块。区域内高档社区集聚，大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻，同时拥有优越的教育资源，完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系。香槟国际临近地铁2、5号线站点，咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅2公里。占地面积20454M2建筑类型板塔结合，高层户数总户数400当期户数184主力户型85139M2装修状况毛培车位配比近11绿化率30价格（均价）20000元/M2开发商浙江保利房地产开发有限公司保利香槟国际自2011年6月19号开盘以来，五撞高层房源户型在85139平方米之间的全部售罄，目前大户型137方和159方还有部分在售，175方在售。（2）武林壹号武林壹号坐落寸土寸金的杭州市市中心武林广场北侧，坐拥杭州最繁华的武林商务圈、西湖文化广场，以及具有千年历史的京杭大运河水景资源，完善的配套加上市中心的罕见体量成就了该地块与生俱来的王者之气。作为滨江绿城首都问鼎杭州的旷世之作，武林壹号占地面积107945平方，总建筑面积约46万平方，最高建筑高度110米，项目由9幢豪华精装修住宅、3幢高端公建楼宇组成，建成后将成为长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑，成为中国最为高端、瞩目的城市精装修复合体之一。占地面积107945平方米建筑类型精装豪华高层住宅（还有部分商铺写字楼）主力户型235平方米640平方米停车位1691个绿化率306价格最低1500万每套开发商杭州滨绿房地产有限公司武林壹号位居2014年第一季度杭州住宅销售第一，总共销售套数为31套，共销售面积12043平方米，销售金额69879万元。（3）德信北海公园德信北海公园总建筑面积约15万平方米，由11幢点式和板式高层组成，以经典两房、三房为主，主力户型89平米。建筑风格采用简约现代风格，清新脱俗的建筑群外型，展示出与周边建筑不同的艺术视觉效果。为实现人们依水而居的居住梦想，德信北海公园不仅坐享运河区域的人文底蕴，以及12000平米原生水域北海湾，在近16000平米的庭院盛景中还精心设置了景观水系，形成了内外呼应的双水景体系，诠释了水岸诗意栖居的生活精髓所在。平日里可以在庭院嬉戏，亦可沿着水岸散步，也可以在亲水平台上赏景，水的元素与公园的休闲功能在此完美结合，北海公园特有的水岸公园住区意境也因此展现无遗。为最大限度的提高居家生活品质，德信北海公园特别在社区内精心设置了逾4000平米社区生活街区，集休闲购物、娱乐美食等功能于一体，为每一位居者营造精彩品质生活。占地面积38746平方米建筑类型塔楼高层主力户型85123平方米户数总户数1000当期户数181绿化率30价格平均15800元/平方米开发商浙江德信东行置业有限公司自2012年首次开盘至今，已基本售罄，可售房源较少。512周边在售楼房特点（1）除武林壹号外，周边楼盘大多数楼盘都是主打刚需小户型，并且销售状况良好，大户型销售状况较差。楼盘总套数可售套数累计楼盘均价（元/平方米）武林壹号3371996948681保利香槟国际449582099169德信北海公园1180341595938德信晓宸7653351876245（2）各个价位的楼房都有，楼房类型呈现多样化，可以满足各个收入消费者的需求。52本项目优劣势分析521优势分析位于潜力巨大，发展迅速的申花板块，申花板块有以下优势（1）区位优势申花与武林广场之间的最近距离仅为4公里的距离，离西湖和西溪约67公里的距离，至紫金港约3公里的距离，板块能够方便地接受市中心相关功能的辐射，并获得国家级教育资源和湿地环境资源。（2）配套优势地处西溪、三墩、城西的黄金中央地带的申花板块吸引了不少商业投资者的兴趣。商业配套规模完全成型后，规模非常大。涵盖了已经开业的世界500强之一的沃尔玛购物广场、集购物饮食为一体的印象城，已开业的新武林商业中心，商业配套堪称豪华。最大的优势就是城西银泰的入驻，城西银泰就是申花业主家门口的大商场，同时还有其他的一些综合体建设也提供了极为丰富的商业配套以及各种文化娱乐方面的设施；同时，在板块西侧还有浙大医学中心，今后将要进一步进行建设。像这些教育、医疗、文化设施都集中于申花板块，使得人们不必再依赖于市中心。申花板块目前规划的四大综合体包括一、蓝孔雀综合体，拥有100万平米体量，其中商业和公建占到30多万平米，住宅约占60余万平米；二、城西银泰综合体，包括商场和写字楼；三、热电厂及周边地块的综合体，总开发建筑面积达80万平米；四、民生药厂及周边地块的综合体。（3）建设优势申花板块的建设有政府支持的优势。近年来，拱墅区政府提出“拱墅大开发”的战略，前三年投入累计已超300亿元，今后三年还将再投入300亿元，把这块区域建设成为“一厅四区”，即杭州的“北大厅”、科学发展的试验区、高新产业的集聚区、各类人才的创业区和宜居生态的新城区。政府的重视和大力投入为申花板块的发展提供了强有力的支撑。（4）交通优势申花具有交通便捷的优势。申花板块南北向道路包括莫干山路，丰潭路，古墩路等城市主干道，东西向道路包括申花路，余杭塘路，构成了四通八达的交通网。而且从规划上来看，板块今后还将拥有地铁，地铁2号线和5号线，这两条线已经都已经列入到近期建设规划的范畴，还有快速公交线在我们这个区域都将进行建设，所以为我们这个板块的业主出行带来非常便利的交通条件。（5）教育资源优势据悉，根据规划申花板块被杭州市政府定位为“城西核心示范区”，将引入40万人口居住，成为“学在杭州、住在杭州、游在杭州、创业在杭州”和谐示范的典型区域。因此，云集了幼儿园、小学、中学、大学等各个学龄同阶段的名牌学校。申花路幼儿园、闻裕顺幼儿园、保俶塔实验学校申花路分校、学军小学紫金港分校、文一街小学塘北分校、保俶塔实验学校申花路分校、塘北中学、浙江大学紫金港校区都集中在该板块。（6）文化优势申花具有丰厚的文化价值。花园港位于申花区域内，花园港在历史上属于皇家园林的一部分，具有悠久的历史积淀；申花还有工业文化，工业遗址文化，滨水休闲文化，大学文化等等，多种文化在此进行交流，共同发展。（7）设计优势聘请顶尖的设计师，优秀的施工单位和物管公司为购房者打造完美的复式住宅和跃层式住宅，从规划设计、建造到装饰，每个细节都是为业主量身定造。复制住宅极具个性，打破原有普通单元式住宅单调的平面形式，把室内居住环境空间化、层次化，使功能分区更为合理，动静有别，公私分明，格调高雅，是介于普通单元式住宅与别墅之间的一种理想的高档住宅形式。复式住宅不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，它的高度的变化实际上是平面功能分区的延伸，比如加大起居室的层高形成“厅”的效果。复式住宅平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高5070。比较适合年轻人居住。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通，风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。522劣势分析（1）周边竞争楼盘较多，竞争激烈。周围楼盘有滨江万江花城，武林壹号，保利香槟国际，德信北海公园，德信晓宸等（2）2014年杭州市房价普遍具有下降趋势且不稳定。除了住房的刚型需求，大多数买房者会有观望心理。（3）设计劣势复式住宅劣势1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有12米，很难充分利用。跃层式住宅劣势跃层户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。在对周边楼盘分析基础上，认为本项目竞争优势明显，具有较强的市场竞争力。第六章项目定位与建设法案61定位依据2013年，杭州的楼市特征明显，主要表现为高库存、潜在供应量大、土地市场疯狂，价格平稳，价格战，大型房企不断进入，市场竞争激烈，板块内部竞争尤为明显。我们将杭州房地产大体分为三类第一类以处于杭州市中心、商业高度发达为主，周边地价高于30000每平米，比如市中心、钱江新城、湘湖、复兴、五常为代表；第二类是杭州次商业地带，以发展潜力巨大、大型商业不断兴起为特点，房价每平米超过18000，申花、桥西、九堡、钱江世纪城为典型区域；第三类是杭州市区边缘地带，其房价的带动主要靠大量工薪阶层的入驻，房价在一万到一万八，以良渚、丁桥为代表。万景花园位于申花板块，由于位于杭州市中心，拥有交通便利、商业发达等特点，其所在地东面是大关小学申花分校，地价较其他地方略高。万景花园周边拥有银泰和蓝钻天成等大规模商业体系，符合年轻人快节奏的生活方式。其周边交通便利，拥有91、93、快速公交等便捷的交通，万景花园东南面是一处小花园和小广场，是老年人和青少年的活动场所。申花板块房价逐年升高已经是不争的事实，如何合理利用土地资源，房型设计是空间利用率最大化，是房地产商关注的问题。根据杭州市庆隆地区控制性详细规划和杭州市申花路两侧控制性详细规划，这一区域将以居住为主，规划的住宅用地一部分是城市住宅用地，以后将会出让用来建商品房，另一部分将是村镇新型住宅用地。目前，区域内已经成熟的住宅小区最具典型意义的是政苑，已经进入的开发商则包括滨江房产、广宇房产、旅游房产等五、六个品牌开发商，据初步统计，未来五年内，这一区块的商品房供应量将超过7000套。申花板块三大优势第一，未来发展潜力巨大，区位优势相当显著，项目周边拥有银泰、新武林中心、蓝钻天成等多重商业配套，生活购物、休闲娱乐一应俱全；第二，申花板块是杭州次商业中心，一直受到人们的关注，随着外来人口的涌入，必将申花板块地产推向新的顶峰；第三，随着杭州主城区土地价值日益稀缺，大规模、成效应土地出让逐渐稀缺，申花板块的优势逐渐凸显，将是杭州房地产发展新的高点。62项目定位621项目环境因素（1）项目的地形地貌地势平坦，交通便捷，拥有不可多得的交通条件。（2）项目的地理位置处于长三角地带，正在腾飞的长三角经济为该地区的发展带来了勃勃生机。（3）新颖舒适住宅运动的兴起城市化进程的加快，生活水平的提高使得人们的消费观念发生了巨大的变化，以养老置业为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。（4）杭州人口的大量涌入和土地资源紧张市场调研结果表明，杭州可待开发房产逐渐减少，土地资源逐渐紧张，如何合理利用利用土地，如何让百姓住宅更加舒心，成为房地产越来越关注的问题，更是未来房地产发展的关键。622项目定位具体细节万景花城在地铁二号线育英路站东南角，周边银泰城、蓝转天成等规模商业业态丰富，临近莫干山路汽车站东站、快速公交站点等交通配套设施完善，随着区域改造力度不断加大，未来升值空间将得到充分释放。在房价方面，例如万景花园周边楼盘保利香槟国际、方家花苑等小区，其楼盘每平米都在18000以上，周边楼盘选择平面房型，面积多在80平米到130平米，且周边新兴房地产较多，竞争激烈，目标客户重复。面对这竞争激烈的局面，我们万景花园要独辟蹊径，才能从众多竞争者中脱颖而出。万景花城的项目定位是高端绿色城市生活园，打造杭城人最好住宅。万景花城为满足现代人个性化要求以及面对土地紧张的局面，万景花城的住宅以复式住宅和跃层式住宅为主，户型以90到140平米为主。63目标客户定位万景花城目标是做杭城最好的房子，为每个杭城人打造温馨舒适的住宅。我们的房型选择复式住宅和跃层式住宅，更多的是为了满足年青人的需要。复式住宅最大的优点是，能够满足一个大家庭的需要。跃层式住宅采光面积好，能够收到成功人士的青睐。所以万景花城的目标客户定位是年轻人和社会成功人士。64规划构思从第一居所与多功能居所的环境特征对比入手，构筑独特的内外空间结构。万景花城最大的优势在于能够充分的利用土地和空间资源，但与此同时，让顾客住的舒心与温馨，更是我们关心的重点，所以我们在产品设计上，以顾客的感受为一切工作的出发点，要不拘一格，构筑温馨家园。以绿色人文社区为特色，塑造鲜明的社区氛围。每个社区都要有自己的灵魂，这样才能吸引更多的客户。万景花城的灵魂在于绿色和人文。这就要求规划应该围绕这一目标进行空间布局及景观系统规划等，合理安排公建配置，合理组织道路系统。独特的户型设计，温馨的家庭体验。万景花城以复式结构和跃层式结构为主，在房型设计中既要考虑到空间的利用，又要考虑房子的舒适程度。我们要坚持秉承着这两个原则，为客户打造温馨舒适的家园。65规划布局651用地布局万景花城将南北两个区域，根据各个地块的不同特性，分别布置不同档次的房产品。申花单元R2117地块以复合式结构房型为主，申花单元R2119地块以跃层式房型为主。652公建布局在别墅区主入口附近布置一般性配套设施，如餐厅、超市、酒吧等，为住户提供基本的生活服务。653房型布局本项目以公寓为主，并由高至低，细分了好几个档次。房型结构为复式房型和跃层式房型，建筑面积在90到140平米，为满足顾客的需求，我们将分为A、B、C、D四种户型，详情见表25建筑分类比重情况表。表25建筑分类比重情况表户型建筑面积M2户型结构用地面积M2数量栋比重（）A户型10001500复式结构3000619B户型550650复式结构150018007825C户型400450跃层式120096308D户型300350跃层式800132423合计31210066园区景观在园区景观设计方面，万景花城秉承着绿色社区的理念，将社区打造成不单单是一个居住区，更是一个花园。绿色将由点到线，再到面的设计理念，让绿色充满整个社区。67智能化配套住宅智能化依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的最新技术，将传统的土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通讯与信息处理技术、多媒体技术等先进技术相结合。它以节约能源，降低运行成本，提高住宅小区基础物业管理、安全防范管理以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平为特征，为小区住户提供安全、舒适、方便、快捷和信息高度通畅的家居环境。（1）通讯系统通过提供电话、高速数据宽带、有线电视等先进通讯技术，满足住户对现代信息通讯的需要；同时提供具有可扩展性的家电远程控制系统以满足今后技术发展的需求。（2）安全系统住宅区内设置保安安全管理中心（以下简称保安中心），各安全子系统主机及控制设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统（周边防盗报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统）、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，层层设防、严密监控、综合管理，让业主生活在无形防盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。（3）管理系统住宅区内设置物业管理中心（可与保安中心合建），物业管理包括水、电、气自动抄表计费系统、停车场管系统、背景广播系统、楼宇自控系统（对小区公建的机电设备进行控制）。（4）服务系统IC卡系统为住户办事方便、迅捷,生活安全、舒适,是高水平物业管理致力的方向。服务系统就是让住户通过一张IC卡可以在住宅区内自由、方便进出、泊车、消费、交纳各种费用等,实现“一卡通“。68公建配套（1）在万景花城延申花路段，精心打造商业一条街，满足社区的需求。（2）为方便小区内住户的休闲度假，配备超市、干洗店、美容美发室等。（3）配备室外运动场所。（4）配置合理的物业管理用房。第七章项目配套条件71交通项目位于申花板块。申花具有交通便捷的优势。申花板块南北向道路包括莫干山路，丰潭路，古墩路等城市主干道，东西向道路包括申花路，余杭塘路，构成了四通八达的交通网。而且从规划上来看，板块今后还将拥有地铁，地铁2号线和5号线，这两条线已经都已经列入到近期建设规划的范畴，还有快速公交线在我们这个区域都将进行建设，所以为我们这个板块的业主出行带来非常便利的交通条件。72燃气目前整个拱墅区的管道系统良好，有管道煤气和管道天然气。73自来水杭州市拱墅区目前自来水供应情况良好，一小部分落后地区也已经与自来水公司协商实现了一户一表。74供电2007年11月，杭州市电力局拱墅供电局挂牌成立。即日起，新揭牌的拱墅供电局的供电范围与拱墅局行政区划基本一致。至此，杭州的各个城区都有了相对应的供电局，电力客户也将享受到更近距离的服务。目前，拱墅区供电情况较为理想。75排污小区内污水分为多个排水系统，每个系统生活粪便污水经化粪池处理后分别排入污水提升站，污水经提升后再排入城区中水处理站进行处理回用。多余生活污水及中水处理站停修时，可排入市政管网。76通讯保证每户配置两门电话线路；配备有线电视网络。本小区宽带可接驳到户。第八章环境保护、安全防火与节能81环境保护811污染物及污染源（1）废水本项目无生产用水，废水来源为生活污水，总计1388M3/日。以下数值均为估算。用水项目每户每日用水量（M3/日）总生活用水量（M3/日）绿地及路面洒水量（M3/日）未预见用水量（M3/日）消防用水量（M3/日）汽车冲洗用水量（M3/日）总计（M3/日）0560040521572961388（2）废气本项目建成后，废气来源主要包括车辆行驶过程中的汽车尾气、厨房油烟气等。（3）废渣生活垃圾是本项目的主要固体废弃物，分别来自于住户产生的生活垃圾，以及商场、娱乐等公建垃圾。项目建成后，人均生活垃圾日产量约为15公斤，公建部分按每100平方米建筑面积产生2公斤日估算，本项目生活垃圾日产量约为63吨。（4）噪声本项目的噪声源主要为特定的机械设备如泵房噪声、机动车辆进出车库噪声和社会活动噪声等。由于容积率低，人口少，不会造成大的影响。812环境保护措施（1）废水城市污水管道建设与项目开发应同步实施，将污水集中收集处理排放。（2）废气对集中的废气通过高空排放。（3）废渣设立垃圾集中分类收集点，定时分类收集，集中运输处理。（4）噪声首先通过优化规划，细化地块的功能分区，尽量减少汽车噪声对住宅的影响。（5）绿化小区内分点布置绿化带，以美化环境和降噪吸尘，为居民提供优美的居住环境。82安全防火本项目执行民用建筑设计防火规范和消防有关规定建筑物四周设消防通道；小区室外按规范设消火栓；小区考虑设置火灾自动报警系统。83节能与墙体材料在设计和建设中使用节能产品。项目的建设将充分利用国内成熟的节能技术，如住宅节水节电综合技术；隔声、节能门窗体系；采用节能墙体材料。根据规定，本项目将进行