南通某房地产开发项目(一期)可行性研究报告

南通XX一期项目可行性研究报告目录一概况1项目概况2项目开发企业概况二项目规划设计和产品规划1总体规划2一期主要经济技术指标3一期产品规划4一期项目的配套5项目环境,卫生,安全三项目市场分析和市场定位1市场分析2市场定位四一期项目投资估算五一期项目资金筹集六一期财务与效益分析七项目的一期开发计划八项目风险分析1项目风险分析2项目风险回避九项目建设组织管理十项目营销计划十一结论一概况1项目概况本项目“XX”所处江苏省南通市，以狼山风景区名扬长江之滨。山水绕城，得天独厚的地理环境，使南通自古以来成为江南一重镇。近年来，随着长三角经济的快速发展，南通市充分发挥地理优势，南联上海，北达南京，创造了一个经济富裕、环境优美的江南城镇。本项目位于南通市经济技术开发区内，西邻狼山、军山风景名胜区，北接南通新城区，南距长江约1500M。本地块东侧为通富路，南侧为星湖大道，西侧为常青路，北侧为高科技路和民主港新村。基地占地面积333685941平方米5005亩，基地地势平坦，区域环境优美，交通便利，具备住宅建设所需的优越宏观环境。本项目由低层住宅、多层电梯住宅、小高层住宅及部分高层住宅、酒店式公寓、商业及其它配套服务设施组成。总建筑面积为407510平方米，住宅户数2272户，居民人数7270人。规划设计立足于从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，创造属于时代同时也属于地方的人文住区。11基地现状及周边环境分析东湖山庄项目紧邻狼山风景区，地块周边道路情况如下南侧星湖大道规划宽度50米（现状为27米），路面标高3438米；东侧通富路规划宽度60米（现状40米）；西侧常青路规划宽度24米（目前为临时道路，宽度为12米）；北侧高科技路规划宽度40米。基地内地势平坦，现有部分待迁民房。基地自然地面标高为黄海高程2528米，基地内有一条南北走向的民主港河，为城市水系，自然水位标高1820米，宽度68米，水深1米左右。基地西侧为瑞慈医院，医院内多为多层建筑，通富路东侧为工业区，基地东北部的民主港新村为拆迁安置房2项目开发企业的概况南通融汇房地产开发有限公司原南通濠银房地产开发有限公司成立于1993年,是专门从事房地产开发的企业，注册资金5000万元，资信等级AAA级。现为江苏省工商联住宅产业商会副会长单位，南通市工商联住宅产业商会副会长单位，南通市“重合同，守信用”企业，并获得南通市综合开发管理先进单位，南通市“青年文明号”，江苏省工程质量最高奖“扬子杯”等多项荣誉。实力发展商与专业地产团队是楼盘品质的保证。随着人们的生活质量的不断提高，人们将追求更好的居住环境。上海和融集团（筹），由洪远富先生和张锦忠先生共同创建，以上海和融投资发展有限公司为龙头的企业集团。以地产投资为核心，物资贸易、营销策划、管理咨询共同发展。其不仅拥有雄厚的建设资金和丰富的房地产开发经验，更有高瞻的眼光、先进的开发理念，公司一直秉承“尊重自然、为人服务”的开发精神及建设美好城市的责任感、使命感，从而铸就了众多的住宅典范，开发项目分布于上海、南京、苏州、昆山、南通等地。而作为子公司南通融汇房地产公司成立至今，在当地相继成功开发了北濠山庄、汇隆新城、世纪园、南川园等多个经典项目，总开发面积达到20万平方米，总销售金额超过5亿元。而目前，已着重在打造南通市国家级狼山风景区内的XX项目，XX是依托自然山水资源、诗画般的大型生态社区。项目总建筑面积为406873平方米，项目建成后，将是南通市第一座南通融汇房地产开发有限公司会至始至终秉承公司的开发理念和开发精神，为中国城市创建更多优越人居环境的精品项目。一项目规划设计和产品规划1总体规划11设计宗旨与目标（1）以生态性、休闲性、文化性为主题，营造主题社区。本规划在尊重自然、为人服务的准则下，力求体现基地的场所精神。（2）在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、景观环境成为社区空间的主题，以适应本社区特殊的不同层次、不同方面的需求。力求达到理性与感性的交织、传统与现代的对话、人工与自然的融合、技术与人性统一的完美境界。12规划特点以“千年灵芝草”形态的景观轴为核心的四度空间生态组群追求人与自然的和谐是人们对居住功能、居住环境的基本要求。本规划在尊重自然、为人服务的准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造一种属于后信息时代的生态型居住建筑环境，空间景观结构呈现一种动态的、生长型的树状结构，使社区在环境中生长、随环境的变化而同在。规划的平面结构以贯穿基地景观轴线将建筑单体、人行步道及水景联系在一起，形成一系列步移景异的四度空间形态。用线状步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。规划秉承“以人为本，天人合一“的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通。在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异的四度空间，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融。13功能分区核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。规划根据项目的功能定位、基地的地形特点、自然景观状况等多方面要素，将小区分为A12900平方米、B47500平方米、C82500平方米、D77500平方米四个组团，依靠河道、路网自然分隔。各组团结构清晰，分级明确，便于分期实施和管理。A组团为低层住宅组团，在小区一级道路和通富路设出入口。B组团为多层洋房组团，在主干道和二级环道设出入口。C、D组团为小高层公寓组团，之间以规划的区间道路相分隔。各组团在保持其独立性的同时，与小区整体规划结构有机融合。14功能分析营造有归属感的社区“邻里社区”东湖山庄的规划结构重在营造有归属感的社区。东湖山庄规划设计按照有利于建设实施，方便居民生活、有利于邻里交往和物业管理的需要，规划设计以邻里组团为社区基本单元进行多层次管理，在小组团入口设“五合一”式服务点，集信报箱及储物、访客接待、安保及可视对讲、保洁服务、幼儿托管和老年活动室等功能于一体，组团空间结合绿化和室外活动空间，为社区居民健康交往提供了良好的场所，它对整个积极社区关系的形成起到了引导作用。整个居住区的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民的心理、生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，小区内建筑在保证日照间距的条件下，形成围合感很强的的空间，居住区内景观活泼优美。15道路交通系统规划构架清晰、人车分流1、道路设计原则1、统一性原则遵循交通组织，合理分区，创造观景的三统一原则进行路网规划。2、便捷性原则以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减速限速提高环境的完整性。3、舒适性原则道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。2、交通体系1道路系统小区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护等要求。从小区主入口起始一级交通道路，宽9米，一级道路联系了A组团、B组团的内部二级道路（6米），在C组团出分开形成二级环道（6米），环道外围将停车与绿化系统相结合。低层住宅区的尽端式道路及多、高层宅前道路为三级道路。C、D区为高层公寓区，内部为人行区域，除消防、急救、搬场等特殊情况外，机动车禁止进入该区域，使小区中央绿地空间成为步行景观区域，为居民提供更便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。区域内道路由消防环路与人行道组成。2机动车停车为适应汽车日益增多的趋势，本规划组织了充足的机动车停车位。小区机动车停放采取两种形式采用与“五合一”概念相结合的（半）地下组团式停车，主要位于B组团和C组团；与人防相结合的集中式地下停车；低层住宅部分采用室内停车。3自行车、摩托车停放A组团自行车、摩托车停放处位于建筑室内；B组团自行车、摩托车停放与半地下车库；C、D组团在小高层住宅下设自行车、摩托车停放处。16景观规划设计161规划景观结构本小区的规划景观结构重在营造景观、景向结合、步移景异的四度空间生态社区。小区空间组织重在创造生长型的动态格局，追求小区空间的四度时空观，改变以往住宅小区“四菜一汤”式的空间布局，加强带状户外步行系统与绿化空间的整合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间，使更多的居民获得良好的“朝向”与“景观”。小区结合建筑空间系统设计了完整的景观系统。1景观轴线小区景观设计以空间组织的四维框架规划了完整的景观系统。小区主要出入口与入口俱乐部、中心水景相结合，构成“千年灵芝”的根部，成为景观序列的起点，主要景观轴线布置了广场、公共绿地等景观构成要素，基地南北区结合部位布置了独特的以“出水芙蓉”为主题的造型，大面积的绿地、水面、连廊式花架、亭子、雕塑与建筑群体串接为步移景异的南北向景观轴线。居民在各种视角可以领略地势起伏的草地、视野开阔的观赏草坪、疏密相间的丛林、蜿蜒曲折的水体驳岸以及幽静的林间小道等景致。动态的景观轴线小区结合动态步行的流线，围绕自然河道形成树状步道，使居民在行进中切实感受到步移景异的空间效果，享受全方位的视觉景象。2景观节点小区内设计了内容丰富、形式不同的景观节点。小区入口的广场与俱乐部、景观小品相互映衬；小区内园艺、雕塑、小品、自由的绿化构成独特的园林景象；小区中心的绿地广场与会所、水体成为小区的景观节点系统的高潮所在。3广场小区内流畅的步道线串联了各类气氛生动的广场，广场与建筑布局充满动感，空间走势如行云流水，一气呵成。广场园林中设水池、喷泉、雕塑、山石、小品，浓荫叠翠，鸟语花香，为居民的生活提供一个惬意的空间环境。4绿化系统现代化的居住区建设，已不再是简单的水泥、砖墙的堆砌，它还包括环境、绿化、配套、物业管理等多方面。小区内的绿化，不仅从美学角度出发，而且还从改善人们的居住小气候这一观念着手，强调绿色植物和水体等自然因素对改善环境质量的生态作用，居住区内绿化面积大，硬质地面面积少，并增加了区内的垂直绿化，充分发挥和水体遮荫减尘等功能，创造出人与自然沟通的绿色空间。162景观设计理念与功能分析1设计理念遵循二十一世纪世界环境的主题“人与环境和谐共存”和“以人为本”回归自然及园林植物造景中“适地适树”原则的设计理念。在环境空间的布局和使用功能的安排上，力求融合功能与健康、休闲与知识、运动与安全等相互的关系。在创造视觉景观环境美的同时，也注重环境空间在使用功能上的合理性和生态环境的效应性，为业主提供一个环境优美、舒适方便的休闲场所。力求自然活泼的风格，摒弃“大色块”布置手法，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落。植物布置充分考虑周边建筑的通风、采光、隔热等特定功能，做到环境与建筑的自然融合。运用我国传统园林手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、障景、借景、框景等不同景点，促使景区内的植物空间幽雅舒适变化丰富。通过堆土造坡并密植乔、灌木,避免外界对住宅的视线干扰。2环境与功能设计分析1生态环境功能绿地设计种植的乔、灌、草占地比例及植物品种数量达到100种以上的规范要求以内，并采用草、灌、乔立体种植的形式做到黄土不见天,以提高绿量，增加净化空气的生态能力。2健康功能绿色的生态环境有益人的身心健康，为此在配置植物时选用了较多的对人体有保健功能作用的特色树种。如有提神醒脑和杀菌功能的桂花、腊梅等香花植物。3知识功能丰富花园住宅的文化氛围和知识性。在小区种植的植物上挂牌,牌上标明树木的品种、原产地、习性与用途等，创造普及绿化知识、爱护绿化和环境的良好风气。3景观绿化种植设计的总体形式与构思设计采用自然形式；从有利于组织空间和绿地的自然排水及植物的生长，适当的塑造地形；绿化种植设计，以自然起伏的草坪和花灌木为主，适当种植一定量的乔木，营造出花花世界既返朴归真又大气磅礴的自然景象。浇灌绿化用水主要来源于雨水收集系统绿化种植设计植物品种乔木常绿落叶亚乔木常绿观赏树观花观落叶花木花灌木色叶木地被植物17灯光照明系统根据绿化和小品、水景设置的不同，小区内均采用新型的节能照明灯具，小区绿化环境照明系统及楼宇照明系统如地灯、投光灯、草坪灯、变色灯，庭园灯，主体雕塑及小品表面泛光照明，喷水池和水面的水下灯光，夜幕降临，小区内空中、水中、绿化丛中、各种灯光相映成趣，美不胜收。2一期主要经济技术指标3一期产品规划31住宅设计1综述“主题居住”本项目结合南通独有的城市文化、自然山水资源，创造性的引入“主题居住”设计理念，低层住宅、低层洋房、小高层建筑错落有致，整个小区不仅有精美的社区设计理念，还有丰富的景观设计，即考虑了公共区域服务，观赏功能，又兼顾了居家的私密性。2房型设计编号项目数量单位1规划用地面积259000平方米总建筑面积（地上）232169平方米住宅面积217169平方米低层住宅面积48600平方米小高层住宅面积115000平方米其中多层住宅面积53569平方米商业面积10000平方米公建面积5000平方米文化活动中心4358平方米社区服务中心320平方米公共厕所501平方米居委会、联防站100平方米物业管理处410平方米煤气调压站40平方米2其中其中门卫40平方米3容积率121总规万平方米/公顷4建筑密度253绿地面积93240平方米集中绿地9135平方米5其中其它绿地84105平方米6绿地率376规划住宅户数1272户低层住宅面积170户多层住宅292户7其中小高层住宅810户8居住总人口4452人机动车796辆小区地面停车160辆9其中小区（半）地下车库停车636辆非机动车3100辆小区（半）地下非机动车车库2800辆10其中商业地面非机动车300辆小区住宅结合现代居住行为以及住房市场的需求，按照住宅的类型与标准，采用多种建筑类型分区的布置方式。住宅群体布置与空间组织与住宅设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体，提高住宅群落的功能与环境质量。住宅设计注重强化其个性化特征。从居住的客观规律出发，在科学、合理、细致的基础上，强调住宅个性化设计，使每个居住单元都具有“亮点”和“亲和力”，户型设计力求科学、合理、细致，同时具有一定的超前性和使用弹性。住宅户户朝南，户内功能齐全，绝大多数户型都对室内玄关、储藏、工作空间、空调器的位置等做了充分考虑。户内以厅为中心，主要卧室全部朝南，采光充足。工人房、服务阳台、厨房自成体系与主人活动区域划分明确。住宅设计中可满足中高档住户的基本居住功能要求。就寝分离、食寝分离、公私分离，每一套住宅都具有独立的起居就寝、厨房、卫生、工作或学习、储藏、就寝等七大功能空间，满足了以上七大功能空间的独立性和生活功能序列。从而保证了居民生活其间的私密性和舒适性。户型设计中对露台、空调机安装、储藏空间等均有较完善的考虑，对各项家居生活都做了细致的调查研究，并体现到平面的布置之中，使住户的各种活动均有其明确的空间界定和便捷的流线，并且互不干扰。此外，本工程充分挖掘了每一平方米面积的使用潜力，减少了不必要的面积浪费，提高了面积使用率。32建筑造型设计只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的、有品味的美感，这也是一些建筑永不过时的原因建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美，整体轮廓跌荡起伏，形成通畅的视觉通道。小区成为整个南通市新的建筑景观标识点。33一期低层住宅设计专篇1总体设计原则在以人为本,因地制宜的原则下，通过规划形成坡地地形和一个可循环的生态水系网，这样既可提高滨水住宅率，又可让业主在平原地区享受到坡地自然景观优美居住环境，充分体现景观至上的思想。2总体设计特点规划设计从规划、景观、建筑三位一体角度，体现以下特点住宅私有园林最大化；私密性的建筑与园林空间，营造“曲径通幽处，禅房花木深”的意境；以树状道路结构，构成以道路为骨架的线性景观系统，塑造“林荫大道的尽端是我的宫殿”的高档住宅氛围；适度造坡，营造竖向景观变化；做足“水文章”，以多样化的水岸空间设计，充分实现滨水而居；凭借质感饱满的绿化屏障，兼容多样化的建筑风格；每一幢住宅都能成为该种风格的样板；与规划和建筑风格相融合的庭园设计。34一期A、B组团建筑设计概述1A组团低层住宅该组团以古朴自然的托斯卡纳建筑风格、亲切精致的地中海建筑风格以及简洁淡雅的北美建筑风格为主。在建筑本体上，别墅庭院采取了独门独院、有天有地的标准设计，采用坡顶，立面小巧，造型丰富多姿。文化石贴面，屋外花架走廊，质朴的气质，孕育着浪漫风情在居室空间设计上，做到了把户型从平面设计转化为立体设计。所有住宅不仅合理安排起居、卧室、餐厨、浴厕、书房，使之便利日常生活，更重要的是增强了家庭凝聚力和家人自然的联系。每扇窗户都会引入一道风景。建筑细节精致、细腻，在空间利用上更加生活化，充分体现以人为本的原则。在空间尺度、采光、通风方面做了很多革命性的创新。入住其中得到的不仅是房子，还有天空、大地、阳光在环境设计上，各种风格别墅的庭院景观布置沿用该种别墅风格的造园手法，运用轴线对称的布置、巧妙利用地形高差变化，通过叠泉、壁泉、喷泉等对水的多样化处理为主要的造园手法。其间，运用花架，雕塑，马赛克壁画、铁艺等带有文艺复兴时期艺术特色的小品元素，通过一条环路连接在一起，丰富了庭院的构成，从而形成具有不同特色的庭院。2B组团低层住宅以东西组团道路为界线，分成左右两种类型的房型。左边为平层洋房，带有半地下车库，其地面采用人造坡地，力争创造一个拥有丰富景观与和谐比例的生态环境；右边为复式洋房，其中三排楼房采用底层局部架空的形式，使空间通透流畅。设计重点表达以下主题古典高雅、卓而不凡的气质，外墙采用沉稳的花岗岩和类似质感的仿古涂料来章显其贵族般的庄重典雅。严谨、反复推敲形体比例，门窗尺寸、竖向、水平划分、石材拼缝、收头都使建筑无论从远观（城市区域性）到近在咫尺的品位都具有丰富的美感。现代运用现代的功能与外观、现代的材料及技术来实现建筑的美感。价值采用具有质感的材料，使具有美感的形式在价值上得到保证与体现，是建筑超脱于一切而持久具有魅力的灵魂所在。细部恰到好处的细部，使立面整体大气，又使建筑富有表现力。功能性对功能性的尊重，每种手法的运用和局部的处理，都兼顾了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，协调处理造型和功能间的关系。价值感采用坡屋面来显示尊贵的品味和成熟的气质。材料基座部分采用花岗岩，墙体部分采用面砖、真石漆涂料，运用色彩的搭配、材料的划分来恰如其分的表达构思，体现其应有的价值。形式运用曲与直、刚与柔的对比，来强烈的表达主题，使之具有古典的丰美与现代建筑的实质功能。35地形地貌调整规划1建立一个平缓、统一的小区地形从水系的自然形态、人文的自然心态、地形的自然状态出发，建立基于原始地形,利用开挖河道多余的土方，并适度补充土方量造地，以增加地貌的起伏趣味性。同时，将改造后的地形元素，通过完整的规划形成清晰的建筑和景观秩序。2合理规划河道走向，力求最大化地增加亲水区域规划后地块内开挖的河道迂回曲折，形成一个主次更分明、流线更通畅的动态水网，使小区自然排水得以更加顺畅。36水面分布与河道控制在住宅区内的河道均有着较强的亲水性景观效应，这些河流将住宅区的地块分割成大小不一的组团并使地块内的住宅能欣赏到水景。在住宅区的周围与道路隔离绿化设置的河流，形成住宅区与外围隔离的分界线，它们不仅可以起到防卫的作用也可以隔离外围的噪音和震动。基地内河道分内河与外河体系,原贯穿基地城市河道为外河,其余为内河。由于外河水质的不稳定性,内河通过堤坝与其分开。基地外河入口处设用水处理站，由外河取水，经处理后补充内河水量，内河设自循环体系。内河排水出口在外河下游。4项目的配套41一期给水工程规划1用水量1生活用水量（见下表）序号用水项目用水标准最高日用水量最大时用水量1住宅300L/人D2172M3/D228M3/H2低层住宅300L/M2D260M3/D16M3/H3公建8L/M2D373M3/D37M3/H4小计2805M3/D281M3/H5未预见水量10日用水量281M3/D28M3/H6合计3086M3/D309M3/H浇洒和绿化2L/M2D189M3/D37M3/H最高日生活用水量3086M3/D。最大时生活用水量309M3/H。2消防用水量室内消火栓系统设计流量20L/S，室外消火栓系统设计流量20L/S，自动喷淋灭火系统设计流量30L/S。2生活给水系统1水源生活消防水源由市政生活消防供水管网分二路引入，引入管管径为DN250，在小区内形成环状。2供水方式分为高、低二个供水系统。3竖向分区低区各住宅16层、地下车库、小区内绿化及公建用水，由市政管网供给。高区7层至12层由变频供水设备集中供水。采用贮水池加压水泵的供水方式。集中泵房和水池位于小区地块内地下停车场内。4水泵和水池高区生活变频供水泵组1组贮水池容积生活贮水350M3。42排水工程规划1、小区内实行雨、污水分流的排水体制。室内污、废水分流制，污水排至室外化粪池处理后排入市政污水管道。2、每个消防电梯下设置集水坑，集水坑中设置潜水泵两台。3、为防止排水管的噪声问题，选用具有缓冲降噪的管材。4、空调室外机排水采用专门的排水立管。43消防工程规划1、水源生活消防水源由市政生活消防供水管网分二路引入，引入管管径为DN250，在小区内形成环状。2、室外消防系统室外生活、消防给水管为合一系统，故消防给水采用低压制，当生活及消防用水量达到最大时，能保证室外消火栓水压不小于01MPA。3、室内消火栓系统设一个供水系统。4、在最高楼顶层设18M3消防水箱一个。5、消火栓水泵共设加压泵二台（一用一备）。6、系统由贮水池加压泵高位水箱消火栓和水泵结合器联合组成，消火栓给水管网与高位水箱出水管连接，保持平时管网压力。系统为临时高压制。7、自动喷水灭火系统1）设置场所商场及地下车库。2）系统组成根据规范，以中危险级设置，系统流量按防护区最不利点处作用面积内喷头同时喷水总流量30L/S计，火灾延续时间（1H）。系统由湿式报警阀、水流指示器、闭式喷头、高位水箱和水泵接合器联合组成，为临时高压制。3）自动喷水灭火系统设加压泵二台（一用一备）。8、消防生活水泵房（包括消火栓水泵、喷淋泵）消防贮水池（V252M3）及生活贮水池，集中设在地下车库内。43电气设计1设计范围及内容1电业与设计院分界点为各单体电源进线的电缆头，电缆头前端（包括电缆头）由电业负责设计施工，电缆头后端由我院负责设计。为使设计具有连续性，本设计对各变配电室及部分出线座了示意性图示2供配电系统3防雷,接地系统4电信网络系统5有线电视系统6公共安全系统7智能化设备管理系统8车库管理系统9火灾自动报警及消防联动系统44供配电系统1、负荷计算住宅部分按8KW/户电梯按16KW/台计商场部分照明按50W/M2计空调按80W/M2计低层住宅每个18KW/户地下汽车库部分按15W/M2计地下自行车库部分照明按3W/M2计电力负荷估算该小区分两个供电单元，一期为第一个供电单元，二期为第二个供电单元，按单元分别计算。其中第一供电单元总计有功负荷6210KW，视在负荷7056KW，设2X800KVA变电站6个；第二供电单元总计有功负荷7750KW，视在负荷8580KW，设2X800KVA变电站4个和2X1000KVA两个专用变电站。2、供配电系统本工程10层以上建筑为二类建筑；除三期地下车库防火分类类汽车库，其余均为、类。对于二类建筑，、类汽车库，其内部消防水泵，防火卷帘等的消防负荷为二类负荷供电。住宅楼11跃12层高层住宅按楼号供电，配电间均设于地下层。对二类负荷采用双电源末端自切供电方式配电间内设置电能计量表。人防部分照明、动力电源配电箱内设进线开关和电源转换开关。裙房商铺分别设置低压配电间,从电业站分别引来一路380/220V低压电源在配电间内设置电能计量表，其应急照明采用自带蓄电池电源供电。3、线缆敷设压配电柜的馈电线路均采用电缆沿电缆桥架敷设或采用密集型铜母线，其中引至消防设备的配电线路采用耐火电缆A、B类（MI氧化镁防火电缆）。其它照明、动力配电支线采用BV500型塑料绝缘铜芯线穿管在墙、楼板或吊顶内敷设。4、变电站设计每一变电站采用两路10KV电源供电,高压采用单母线分段不联络形式,两台变压器低压母线之间设置分段联络开关,正常情况下两台变压器分列运行,分段联络开关打开各单体内电源从电业站以放射形式引来,室外电缆采用直埋敷设方式10KV配电站分别设于一期的文化活动中心和商业一层，高压配电柜选用KYN110型,变压器选用干式变压器SCB9型（IP20防护），低压柜选用抽屉式GCK型,低压无功补偿柜选用GCK型45防雷,接地系统本工程单体建筑物均按建筑高度50M以上按二类防雷建筑实施防雷措施在屋顶设置避雷带及不大于10M10M避雷网格,小于50M，大于20M为三类防雷建筑，屋顶设避雷带及不大于1515M的避雷网格，利用柱内主筋作为引下线,结构基础内钢筋网作为接地装置本工程采用TNCS制在各单体电源进户处将零线重复接地采用联合接地系统。保护接地、电梯工作接地、弱电系统接地及防雷接地均利用基础内钢筋网作为接地装置,接地电阻不大于1欧。1）防侧击雷和等电位措施在各变配电间、电信间、电话站、消防中心、电梯机房等处均设专用接地板。在住宅每一卫生间内设置局部等电位箱LEB,局部等电位箱通过40X4热镀锌扁钢与基础钢筋网连结建筑物内钢结构件和混凝土内钢筋应相互连通，并与引下线连通。所有进出建筑物的金属管道均应与基础钢筋网可靠连结,作总等电位连结。利用建筑物每层外轮廓圈梁内钢筋二根不小于20焊成封闭环装组成匀压环，并与引下线连通。2）为减少电磁干扰和改进电磁环境，所有与建筑物组合在一起的大尺寸金属件都应等电位连在一起，并与防雷装置相连。如立面金属表面、混凝土内钢筋、金属门窗框架等。3）各建筑之间的电气管线均穿金属管敷设，在建筑物的进出口处这些金属管均应连接到建筑物的等电位连接带上，并在强弱电竖井内设等电位接地干线和等电位接地端子板，各设备通过接地干线接地端子与接地装置连接。4）各建筑单体采用TNS系统，并按供电线路防雷保护和电子信息设备对雷电电磁脉冲的保护等级设电涌保护器46人防设计1地下人防工事按战时6B级设计。2平时电源为市电，引自车库配电室，电源电压380V/220V，战时电源为人防区域性地下发电站，本设计按供电电压380V/220V设计电源装置，在二道防护密闭门处预留战时电源进线管。3电缆（线）出入工事的防护密闭所有直接穿过工事围护结构或防护密闭门的电缆、电线均须严格进行处理，并加抗力片防冲击波。4信号装置在各口部设置通风方式信号灯及出入呼唤电铃。5接地利用工事结构钢筋构成接地网，接地电阻1欧姆。47电话通讯系统1、该小区住户1271户，住宅每户设二对电话线,不少于三个电话出线盒同时考虑到商业建筑、公建部分、物业管理等对通信的需要，本小区共需直线电话5000门。在小区内三期和一期各设一个弱电中心，、拟在本小区弱电中心设计算机局域网络系统，建立计算机智能平台，为小区用户提供各类信息和服务。每户设一个信息点，并考虑商业和公建的信息共享。小区所需信息终端共计1272个。、在弱电中心设有300平方米的电信总机房（一、二期分设），用于安装小区局域网的网络管理设备及市政数据通信线路的接口设备，并预留电讯光电转换室,考虑将来光缆进入小区各栋楼每个楼梯单元内均设有一个供电信网络及其他弱电系统以及消防和大楼BA系统布设垂直电缆的电信间。、水平子系统中语音部分全部采用三类UTP电缆敷设，数据部分全部采用五类UTP电缆敷设；垂直子系统语音部分全部采用HYA05型塑料电话电缆敷设，数据部分全部采用五类UTP电缆敷设，设备间子系统全部采用五类跳接线设备。48有线电视系统、在弱电中心设有小区电视总机房，小区与市有线电网联网，并通过区内有线电视网向用户提供本地电视节目信号。、普通住宅为每套配设只电视用户终端，分别安装在客厅、起居室和主卧室内；商场及其他配套设施内预留电视分支器。、有线电视系统主干电缆采用RG11同轴电缆，水平支线电缆采用RG6同轴电缆。、有线电视系统采用860MHZ系统，双向传输，分支分配方式，终端电平满足705DB。5、小区共计电视用户终端1272只。49煤气工程规划1气源本地块的燃气气源为天然气，由市政管网接入。本地块以住宅为主，燃气用户为住宅户1102、低层住宅170户。燃气输配系统压力为中低压二级。2燃气用气量预测考虑每户住宅配备一只双眼燃气灶和一只快速热水器以及一只额定流量4M3/H的家用燃气计量表，每栋低层住宅配备一只额定流量6M3/H的家用燃气计量表。不可预见用气量为总用气量的10计，小区内的燃气计算总流量为1480M3/H3管道敷设1室外管道本住宅区外场管道采用直埋枝状的敷设方式，敷设在人行道或车行道下，埋深0712M。2室内管道各住宅楼的燃气进户管采用多头进户的方式。供应煤气用户。室内煤气管道均采用热镀锌钢管，丝扣连接，聚四氟乙烯生料带为填料，贴墙架空明管敷设。3室外煤气管近户前设防沉降接头。各户居民燃气表布置在厨房间。4地上室内燃气管道采用镀锌钢管，丝扣连接。室外埋地燃气管道及引入管采用厚壁聚乙烯管。5一期区域设调压箱一个，市政压力为中压的燃气经调压箱调压后压力为3KPA，选用HMT3FK型调压器规格为DN100，其进出口管径为DN150，箱体尺寸长X宽X高2150X1140X2150MM。5项目环境卫生安全51环境保护1生活污水治理污水来源粪便污水。生活污水经管道汇集，流入化粪池，经处理后，达到当地污水综合排放标准。2噪声及振动治理噪声及振动主要产生于水泵，故所有水泵均做基础隔振和弹性支架并加隔音罩，其连接管道均设有柔性软接管，设备房门做吸声和隔声处理，这样可保证环境噪声昼间低于60DBA,，夜间低于50DB（A）排水管采用消声、耐腐蚀、寿命长内螺旋发泡排水管。3垃圾收集方式为袋装化垃圾站的位置按排在各组团交通方便处，相对独立，并与车道相连，以确保垃圾外运。每个组团都设置垃圾站，实行“分类装放，定时收集”，有机垃圾采用生化处理机处理。4排风机出口均装设消声器，风机与风管之间均采用帆布联接，长度L200MM，且风机采用单独的强弹簧支吊架。5所有空调系统通风及排风系统的风管上均设消声器以减少噪声；6所有空调通风设备采用节能、低噪声设备，通风空调设备均采用减振器或减振吊架安装。52卫生防疫1设计中充分考虑到住宅的日照时间，将住宅全部朝南。2设计中住宅确保有二个以上房间朝南，明室明厅明厨明卫，每户有良好自然采光和通风。一单元三户中间套采用机械通风器，改善通风环境。3生活污水经处理后排往市政管网。53公共安全系统、对讲及报警系统1在住宅楼每单元设一套访客对讲系统在单元进户大门处设一主机及电磁锁,在每一住户内设用户机,主机与用户机之间可实现可视对讲2小区保安中心设在管理中心，保安中心能与每幢楼门卫值班室实现对讲通话。以便各处值班人员与保安中心联系。3系统以总线方式构成，实现点对点通话。、电视监视系统1本系统与公共保安系统合为一体，设保安中心，该中心设在小区管理中心。2本系统包括对小区住宅、商业、车库等部位进行安保监视。、公共广播系统1在商场和公建内安装一套公共广播系统，主机设在消防控制室。2室内安装3W吸顶扬声器；室外场所安装组合式高音号角扬声器。3公共广播系统平时用于播放背景音乐，消防需用时由消防控制室强转换做消防紧急广播。54智能化设备管理系统BA中心设在管理中心，利用计算机系统对小区内住宅的各表计进行测量计费，并对小区内给排水系统、供配电系统及对照明、电梯、航空障碍灯等设备的调节，控制、工况监视、故障报警等功能55车库管理系统各车库设车库管理系统并与小区局域网联网，以便集中管理，分散控制，及时了解车库使用情况，以利提高经济效益。56火灾自动报警及消防联动系统1、小区设区域集中报警系统，消防中心设于一期文化活动中心内，南地块设控制中心系统，中心内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。2、火灾探测报警系统火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。3、消防联动控制系统在消防中心内设置的消防联动控制屏，对消防设备进行联动和监视消防泵、防烟和排烟风机的启动、停止及工作状态显示、手动/自动状态显示和故障报警；各类防火门、防火阀、排烟阀的控制及状态显示；应急广播的程序控制；电梯的控制和楼层显示；火灾区有关部位的非消防设备电源的切除；火灾应急照明和疏散指示灯的控制。4、火灾应急广播系统本工程的火灾应急广播与公共广播合用，火灾时在消防控制中心能将火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音器强制切换转入火灾应急广播状态。5、消防专用电话本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变配电所、主要通风机房、排烟机房、消防电梯机房等设置消防电话分机的插孔。6、消防电源系统（1）为保证消防电源的可靠性，本工程按一、二级负荷要求供电两路独立电源供电。消防泵、消防电梯、消防控制室等消防设备的供电均设置双电源未端自动切换设备，消防设备配电装置均设置明显的消防标志。（2）引至消防设备的配电线路采用耐火电缆A类（BTT氧化镁防火电缆）（3）至消防设备的配电方式采用放射式。57闭路电视监控及防盗报警系统在小区周边设置若干摄像机,红外线报警探测器,在小区门卫内设监视器及防盗报警控制器,实现小区内全天侯的安保监控58劳动安全保护1小区内采用封闭式物业管理，小区四周采用透空围墙，组团各自独立。2住宅楼每个单元设对讲电话报警系统，实现住户与单元门囗主机的双向通话并提供一路报警信号。3组团入口值班室与小区安保中心之间设一套独立的可视对讲系统，供门卫和安保中心联络使用。小区管理中心配置楼宇访客对讲管理机。4各住宅单元可视对讲电话系统与小区安保中心联网，实现住户与安保中心的双向通讯和报警。5每套住宅的客厅及小区安保值班室设一只用户终端机。住户室内具有燃气泄漏报警、户门及阳台外窗防范报警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。6住宅每户设安全保温隔热钢木防盗防火分户门。7安保值班控制室，设有直线电线可与110报警。59无障碍设计小区的人行道，广场等，均设盲道，所有小高层住宅底层入口均设有残疾人坡道及电梯间。公共卫生间均设残疾人专用间。510消防遵循“预防为主,消防结合“的方针,做到安全适用技术先进经济合理”建筑防火分类和耐火等级1总平面布局和单体平面布置每组团内外均有环通道路，可做为消防环路小区级主干道为68米宽,组团路为4米宽,高层住宅周边均有消防环通道路消防登高场地、消防登高面。2安全疏散高层疏散楼梯出屋顶,地下室及地下车库按规范要求设防火分区及防烟分区,各防火分区不少于两个安全出口楼梯间设乙级防火门,并向疏散方向开启首层楼梯与地下室楼梯用乙级防火门分开。3电缆井,管道井,排烟井,排风道电缆井,管道井,排烟井,排风道均独立设置，并用非燃烧体层层封堵。井壁按消防规范设计，检查井门采用丙级防火门开向前室的检查门为乙级防火门。511智能化系统1安保智能化系统小区周界报警及防跨跳系统小区主要道路电子巡更系统小区主要出入口闭路电视监控系统楼户入口IC卡可视对讲系统每户紧急求助报警系统2楼宇智能化系统闭路电视监控系统防火、防盗自动报警系统背景音乐主卧室设警急报警呼叫按钮三项目市场分析和市场定位1市场分析1、目前南通房产可供项目中，位于南通市老城区（市中心）最具代表性的个案是友谊家园。SOLOGEN和谐纯真的“FAMILY”社区核心卖点1、是南通中心城区内最大的混合性社区2、小区在整体规划上着重于绿化景观环境的设计，以溪流、沙滩、阳光、绿色为宗旨来打造的3、小区内配套完善，沿街商铺、中心会所、幼儿园等，让业主足不出户，就可享受便利设施。其目前在市场上去化的较好，主要是区位认知度，小区环境优雅，符合群众居住要求和心理需求。客源分析主要是本地的区域客为主，也有部分动迁户，大多考虑自主。2、目前南通房产可供项目中，位于南通市老城区以东新开发区域中最具代表性的楼盘是苏建花园城。SOLOGEN南通首席大型纯生态景观国际社区核心卖点1、私藏120000平方南通城区最大纯生态园林，收藏4500平方私家湖泊来营造整个社区。2、配套非常完善，坐拥68000平方全方位配套。其中24000平方繁华商业配套，29000平方4层高档诊所，1100平方豪华会所，40000平方超大型地下车库，300平方银行，另外还有邮局、幼儿园等，规划中还有4星级酒店入住。其目前销售的二期和当初的一期火爆销售相比，逊色很多，但总的销售情况应该还算不错。主要是因为其是目前南通为数不多的离市中心较近的一个大型社区，周边多为新建的住宅项目，从长远发展来看会成一定气候，小区内环境优美，拥有南通少见的完善配套将可以弥补其周边配套的缺乏。房型面积控制合理，扩大了购买的消费群体。客源分析大多为都市白领，周边居民，及六县照顾子女就学的外来人士。3、目前南通房产可供项目中，位于南通市平价区中最具代表性的楼盘是都市华城。SOLOGEN华城收官之作，延续经典璀璨核心卖点1、小区环境较为优美，并带有一个15000平方中心绿地广场。2、现代感的立面，全小高层设计，在整个区域中完全脱颖而出，显得较为大气、高贵。目前其销售情况相当良好，已去化90左右。主要原因还是依托其离市中心较近，周边生活配套较为齐全，整个区域在售的、品质较好的个案很少，一、二期环境的成熟，符合南通人需求的面积段，刺激了周边居民、部分拆迁户、外来为子女就学等群体的消费和购买力。客源分析对此区域有一定接受度的周边居民，还有部分拆迁户。4、目前南通房产可供项目中，位于南通市新城区中最具代表性的楼盘是天安花园和凤凰莱茵苑。天安花园SOLOGEN尊者之居，家族典藏天安花园核心卖点1、是南通第一个将人们居住观念转化到以小区自然、生态、丰富的环境来提升人们的居住水平和生活方式。所以其在小区环境的营造上花了较大的功夫，坡地、水景、绿化组团、景观小品等完全将业主的生活融入进去。2、南通较为新颖的建筑外立面，大面积的落地玻璃窗、挑窗、玻璃观景阳台的设计。3、知名的开发团队倾情打造。开发商天安集团景观公司贝尔高林从目前（二期）的销售情况来看，其销售不太理想，去化较为缓慢。主要还是因为其销售的姿态较高，所以在价格和面积的控制上一直处于市场较高的状态。而别墅则是其中的一小部分（多为联体、叠加，而独栋只占很少一部分），别墅的存在并不只是用于项目利润，而是提升整个楼盘的品质和售价的。虽作为南通市当初最好的楼盘，但近几年竞争个案的增多，也使其销售感受到强大的压力。但从一期火爆的销售势态来看，也不难看出人们的购房已经开始从完全取决于地段到关注居住理念、生活方式的方向转换；以及新城区强大的规划所带来的吸引力。凤凰莱茵苑SOLOGEN缤纷人居，水岸福祉凤凰莱茵苑核心卖点1、小区外围有3条自然水系，在景观规划上秉承“人性为上”，以景观为主体，以建筑为点缀的原则通达“原生态水景之神韵”，让全水景设计概念延伸至每一个建筑角落、空间细部，全力塑造项目“外河、内水”的大型水景体系。2、景观借鉴现代古典交融的江南园林，打造极具人文气息河艺术韵味的中式园林意境。从目前的销售情况来看，应该说和其他楼盘相比是不错的。尤其是小高层的去化相当快，主要是因为在同区域中价格较为合理。在产品力上其的主打方向也超脱了整个市场，主要以水和江南园林为主线，注重生活的品质体现，深得购房者的青睐，说明人们对住宅的理念也从满足基本居住要求上升到追求居住的环境和生活的品质；另外购房者的购房区域已从市中心濠河区域向外扩散，主要是依靠区位优势及超前的规划来提升新城区的概念。面积和价格也控制的较为适中，对去化起到一定的推动作用。以上个案客源分析南通市高收入人群，私营业主，政府官员，企事业单位的高管，还有烟草公司员工占有一定的比例及少量的外籍人士。5、目前南通房产可供项目中，位于周边县级市通州市的东郊庄园，其是紧临南通市的一个具有强大竞争力的楼盘。SOLOGEN南通首席纯别墅社区核心卖点1、正如其SOLOGEN一样，是目前南通周边第一个纯别墅社区。2、小区走的是欧式路线，以各种风情来体现建筑立面。在南通市场上较为新颖。3、面积控制合理，均为300平方左右，对去化有一定的推动作用。其目前尚未销售，但从来人量来看，不是很乐观。主要原因还是由于地理位置的因素。虽然离南通市区不是很远，但其在人们根深蒂固的观念中还是不属于南通市；周边的环境不能依托建造别墅社区。客源分析私营业主，收入较高的人群为主和少部分外省市客户。结论1、从土地供给来看，中心城区土地供给以呈饱和状态，形成了一定的稀缺性；其他区域土地供应量呈一定的释放，尤其是新城区。但目前国家对别墅用地已基本控制，不再批复，所以对低密度建筑社区而言土地更加珍贵，价值尤为突出。纵观目前整个南通房地产市场，主要的供应量还是集中在公寓房上，而别墅在南通是非常稀缺的。别墅在南通虽说也存在，但都鱼龙混杂，都是一些混合性社区。据统计今年下半年还将有34个别墅楼盘出现。主要市是东郊庄园、XX、兆丰嘉园等，这也意味着2005年下半年将是南通别墅项目竞争最激烈的阶段。2、从市场的需求来看，别墅首先作为市场上的稀缺产品可以说是没有真正的别墅社区，再者作为一种新的居住理念和生活方式已悄然深入人心。其需求量会很大。但从长期来看，由于南通常驻人口及流动人口不多，人们的消费观念也在逐步向外发展，所以过量的别墅可能会形成一定的饱和。3、从去化分析来看，当地群众大多考虑自住，而且根据南通人的收入结构（中年人群较有购房能力）和居住习惯，考虑的房型都较为偏大，且目前部分混合型社区（主要是新城区内）所推的别墅市场接受度较高，说明人们对住宅的理念也从满足基本居住要求上升到追求居住的环境和生活的品质。从而也打破了传统的地段决定物业档次和市场区域开发理念。4、从竞争个案客源分析来看，总结本案客源主要来于纺织、建筑、外贸等行业的私营业主；外企白领；大型企事业单位高级管理人员；外籍人士等。2市场定位一、大环境卖点1、（区位）本案位于国家4A级狼山风景区内，自然山水资源丰富，周边没有工厂和工业用地，环境没有污染，使得周边环境优良，从而也就注定了本案的高贵。2、（交通）本案位于星湖大道旁，今后业主出行非常便捷。星湖大道是一条景观大道，是连接老城区和外区域的主要干道。星湖大道直接可以连接到通常汽渡，通向外省市；今后还将连接在建中的苏通大桥，通过苏通大桥以后到达上海、苏州车程都在一小时以内而离老城区只有12公里，车程只需20分钟左右，离新城区只有45公里，车程只需6分钟左右。3、（配套）老城区的配套是目前南通配套最齐全、最完善的区域，本案离市中心车程只需20分钟的车程，市区的配套也可以利用。新城区市今后南通的新行政文化中心，新城区将形成，新商业中心、教育中心、新休闲中心，随着市政府的南迁，周边金融、行政、交通、教育生活、体育、商贸等设施日益成熟，一个便捷、自然、健康的生活圈已悄然形成，而本案离这一生活区驱车只需6分钟的车程。所以本案的生活配套是非常完善的。二、产品卖点1、本案是目前南通是最大的住宅小区，总建筑面积为40万平方米，本案是以生态性、休闲性、文化性来营造的主题社区。2、本案一期打造的是低密度低层住宅社区和部分小高层住宅，与目前市场上的混合性小区相比，定位要高，品质要强。在市场上来讲，本案具有一定的唯一性。3南通首创地中海风情建筑，充分演绎异域风情之精髓。4本案规划特点以“千年灵芝草”形态的景观轴为核心，通过营造景观、景象结合、步移景异来演绎四度空间生态组群。追求“以人为本、天人合一”