新起点嘉园房地产项目可行性研究报告

第一章总论一、项目概况1项目名称新起点嘉园二期工程（创辉大厦）2性质新建3建设地址及范围项目建设地点位于海淀区长春桥路5号，海淀区苏州桥西北侧。其四至为东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为新起点嘉园一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。4建设内容、规模、装修标准及配套设施1建设内容、规模项目总用地面积27917958平方米，其中，总建设用地面积1921932平方米，代征道路用地面积10353206平方米，容积率50，建筑控制高度779米，建筑密度34，绿地率30，汽车位配套指标不少于65辆/万平方米，自行车位配套指标不少于200辆/万平方米。项目用地性质为商业、办公，定位为城市综合体，拟建A、B、C座三栋楼，使用功能为商业、写字楼、国际奢侈品专卖店、超市，餐饮、配套用房等，结构形式为框架剪力墙。项目总建筑面积16719759平方米，其中，地上96097平方米，地下7110059平方米，汽车位配套922辆，自行车位1922个，物资库人防面积838926平方米。A、B座地上20层、A、B座之间为一个6层18米高的连接体，C座地上16层。12层为商业，320层为写字楼；A、B、C座三栋楼整个地下部门连通，地下4层，1层为超市，餐饮、配套用房等，2到4层为汽车位、人防、设备用房等。本建筑的使用性质是集标准办公、会议展览、餐饮、健身、商务服务、特色商业于一体的办公综合体，根据集团建制不同，可做合理布局，满足量身定制的集团办公需求。依据不同企业需求，可灵活设计为总裁办公室、高级会议室、产品展示中心、时尚发布中心等专属功能空间。用地的建筑布局分为一组建筑，多幢楼体构成和谐的商务建筑群，建筑单体相对独立，均拥有专署出入口及大堂，可自主冠名。商务大堂设计，强调由材料美学、色调艺术和光感效果等多种自然元素相互搭配。创辉大厦与中关村核心区仅咫尺之遥，尽享“硅谷”带来的天时、地利优势，在绿树水影当中就能体会“创辉大厦”的独特魅力，本建筑落成之后，以其时尚的外观，高档的选材，智能化的设计和独特的地理位置，将成为该地区的不可多得的地标性建筑。2装修标准外墙立面建筑材料以天然石材为主、金属装饰材料和高级玻璃幕墙等，力求立面效果高档、大气、时尚、现代，美化城市景观。首层大堂宽敞、舒适、双层挑空，天然石材地面/墙面，石膏板造型吊顶、配豪华吊灯、吸顶灯。电梯前室大理石地面、墙面，石膏板造型吊顶、顶部石膏板造型或高级涂料，配声控灯。裙房楼梯大理石台阶、大理石地面/墙面、不锈钢、钢化玻璃扶手。电梯原装进口三菱或迅达电梯，每部客梯服务面积不大于4000平方米，候梯时间不超过26秒；公共区域（全部区域）设有喷淋、烟感报警系统、消火栓系统。入户门智能控制的、钢化玻璃旋转门、入口配置刷卡的身份识别系统。外窗采用高级双层LOWE玻璃门窗，具有极高的采光、节能、阻隔噪声和紫外线的功能。办公区域内墙高档精装修地面采用国际尖端综合布线技术的网络地板，预留1015公分综合布线空间，隐藏式立体布线模式。公共卫生间高档精装修到位，安装国际一线品牌卫生洁具。空调配置中央空调、新风系统、满足户内恒温、恒湿，提高办公的舒适性。3、配套设施达到办公智能化，楼宇自动化、通讯传输智能化，消防智能化，安保智能化的“5A”级写字楼智能化标准。通讯系统中国网通、中国电信、国际、国内直拨和数字程控交换机，网络系统宽带入户、网络地板、隐藏式立体布线模式，2MB以上专线，24小时在线。电视系统进口闭路电视接收系统、卫星电视接收。安防系统楼宇自动控制系统、闭路电视监控系统和24小时巡更系统等，消防喷临、红外烟感报警系统。供电系统双路10KV供电，电压220V/380V，备用2台1000KW柴油发电机，IC卡式电表安装到位。供暖系统中央空调燃气系统市政管道天燃气、设有分户IC卡燃气表供水系统市政供水地下车库智能管理系统服务体系专业物业服务，可识对讲系统、24小时全天侯监控系统，不留死角，更多安全、更多保障，尽在创辉大厦。5工程进度本项目建设周期为三年，计划2012年10月开工，其中，2012年10月到2013年9月完成正负零，2013年10月到2014年6月，完成主体工程封顶，2014年7月到2015年9月，完成项目装修、设备工程、室外工程等。6项目主要经济技术指标表11项目主要经济技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）19219322总建筑面积（平方米）16719759其中地上96097地下71100593总建筑高度（米）7794建筑密度345绿化率306停车数量（辆）922其中地上4地下918表12项目各楼座面积主要经济技术指标表楼座名称层数总面积A座（写字楼）2至20层3315288B座（写字楼）2至20层3315288C座（写字楼）3至16层2334974写字楼小计896555商业1至2层6102商业小计6102地上面积合计96097地下商业1层111468设备用房面积1至4层785522自行车库1层夹层346501物管和库房1层夹层；2至4层137210地下车库（含人防4层838926）2至4层4726146地下面积合计7110059合计16719759注A座B座连接体部分2层为写字楼二、项目建设单位情况1单位名称北京三义房地产开发有限公司2成立时间L998年3注册地址北京市密云县工业开发区东吉路38号4经营地址北京市海淀区长春桥路5号“新起点嘉园”C座12楼6层5法定代表人6注册资本8300万元7执照注册号110000L2605748企业类型有限责任公司9主营业务房地产开发业务等10经营范围房地产开发、销售商品房、信息咨询等。北京三义房地产开发有限公司现有员工48、具有本科以上学历的员工占62，具备中、高级职称者多名。公司具有多年的房地产开发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的开拓意识、形成了“高水准、高品质”的开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的标准为广大客户提供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂）的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境，同时该公司经营状况呈下滑趋势，处境十分困难。经政府研究，市运输公司三厂用地列入调整范围，由北京三义房地产开发有限公司负责开发建设新起点嘉园小区项目。新起点嘉园项目一期工程（住宅小区）于2000年5月开工，已于2003年竣工入住。同年，北京市计划发展委员会以文京计投资字20011455号关于开发建设新起点嘉园二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复准予立项。此外，2003年11月北京市发展和改革委员会以京发改投资函2003586号文关于新起点嘉园二期项目有关问题的复函同意京计投资字20011455号关于开发建设新起点嘉园二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复有效期延长至2004年12月31日。2005年4月北京市规划委员会下发控规调整通知书（2005规控审字0012），原则同意由北京市建筑设计院编制的新起点嘉园（创辉大厦）控规调整，并重新确定了新起点嘉园二期工程规划设计条件及用地范围。由于项目二期工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项目控规进行了新的调整，项目规模相应扩大，根据国家发改委对编制项目可行性研究报告资质的要求，北京三义房地产开发有限公司委托北京市工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。该项目是协议出让、“831”过关项目，2004年8月15日与市土地局签订出让合同，地价款已全部交清，于2006年已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用权证等，该项目于2006年10月已开工建设，建设过程中受到拆迁户的阻挠而暂停施工。2009年下半年开始，市委书记刘淇和副市长陈刚多次召开“北京市关于城八区重要干道两侧遗留项目拆迁并整治工作专题会”，为解决遗留拆迁问题，市政府专题会决议，作为市政府的重点整治工程，政府对有困难的企业可以给予一些政策支持。新起点嘉园二期工程项目南侧的城市绿地，海淀区政府责成我公司负责拆迁，为城市建设作出一定贡献，导致我公司经济负担过重，海淀区政府承诺对该项目的控规可以进行调整，并向市政府呈送控规调整报告，2011年11月市政府、市规委批准该项目的控规调整。2012年1月，我公司取得控规调整后的规划意见书规划条件，规划用地面积1921932平方米，建筑控制高度779米，容积率5。二、项目建设必要性（一）有利于中关村科技园区周边环境的整治和土地资源的优化配置项目选址原为北京市运输公司第三汽车运输公司（三厂），运输车辆所产生的噪音和异味，直接影响周围市民的生活环境和城市景观。将其迁走，利用原厂区用地建设写字楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化首都环境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目的建设可以使原厂区土地得到有效合理的利用，实现土地资源的优化配置，盘活国有资产，并且可以带动周围地区土地增值，促进周围地区的发展，有利于中关村科技园区产业结构调整和配套服务产业的发展。（二）进一步满足中关村西部地区高科技企业对写字楼项目的需求中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五“规划中科技园区建设的重点项目。中关村科技园区的高速发展使它成为北京最具发展潜力的高科技商务区。中关村西区及周边地区对北京经济发展有着举足轻重的作用，是知识经济发展的一片潜力巨大的沃土，而对其周边的写字楼项目来说，也是一个千载难逢的好机遇。本项目位于中关村西区的西南部，具有巨大的需求潜力。项目的主要客户群将以高科技企业为主体，项目地处中关村商圈龙头位置，其开发建设带来的市场需求是不容忽视的。畅通的交通环境是本项目有别于其它竞争项目的优势所在，而商务氛围良好及住宅等配套设施完备是吸引境内外大企业，包括大的IT企业等高端客户入驻中关村考虑的关键之处。大企业纷纷回流中关村，更为本项目市场需求带来了千载难逢的机遇。中关村科技园区近几年发挥人才优势，高科技产业迅速崛起，吸引外资的力度不断加强，各类公司企业发展很快。本写字楼的建设可以进一步满足各行各业对办公用房的需求，符合北京市城市规划和调整产业结构的战略布局，有利于中关村科技园区第三产业的发展。（三）有利于改善中关村地区市政基础设施，提升首都城市形象项目的建设，可以促进中关村地区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的发展，有效改善中关村科技园区的投资环境。项目的出现调整了北京中关村地区商务发展的框架，弥补了该区域大型商务氛围不足的弱点、提升了地区整体商务环境，必将成为北京西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。本项目计划在2015年9月底完成，届时它将为北京城市景观增添亮丽的一笔。综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章市场分析一、市场供需分析（一）市场供给据戴德梁行的统计显示，2010年北京甲级写字楼的供应量为42万平方米，而当年的净吸纳量则达到了77万平方米；2011年的新增供应量更是低至14万平方米，供需矛盾被进一步激化。我们从中不难看出，土地的稀少已经成为推动北京的房地产市场的主要动力。随着时间的推移，核心区域土地将越来越少，租金将会持续上扬。根据北京市土地储备中心数据，2009年、2010年、2011年北京市市场上“招拍挂”成交记录，以及目前正在交易的经营性用地和即将入市地块的信息，土地供应和成交地块大多在四环、五环以外或者卫星城、工业开发区内，四环内供应、成交地块的比重不到10，因此，创辉大厦地块更具有稀缺性。据戴德梁行提供给第一财经日报的数据，2011年第一季度至2011年第四季度，北京写字楼租金的环比涨幅分别为946、94、1072以及859。直至今年第一季度，其环比涨幅再度攀高至1264。同比来看，2011年一季度，北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米18735元。这也就意味着，今年一季度的数据同比去年，涨幅达到了4816。戴德梁行在新近发布的全球写字楼租用成本报告中表示，在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位，涨幅可谓惊人。从以上的论述不难看出，北京写字楼市场是一只不折不扣的会下金蛋的母鸡。中国写字楼网认为在住宅一片哀声遍野之时，北京的写字楼市场以其投资回报率稳定，市场供不应求，调控力度小受到各方青睐，而且也打破了人们惯性思维中的商业地产一贯以资金投入大，资金回报慢的形象。随着中国市场化程度的越来越高，中国城市化进程的加快，重点城市的写字楼市场早已出现供不应求的现象。而北京作为中国的政治中心，其写字楼市场更有风向标的作用。（二）市场需求中关村作为我国知识经济的中心区，为高科技企业、大型企业集团、金融机构、国际科技企业，提供了一个能容纳百川的沃土。中关村写字楼近几年的发展，客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势。由此说明，中关村所独有的科技、人才的原动力将长期吸引着国际、国内客户的广泛关注。世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势更加明显。众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，据美国财富杂志的一项调查表明全球4万多家跨国公司92以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部、研发总部、商务总部、销售总部，其中首选北京的占15。如具备长远发展目光的微软研发、朗讯、NTT、高通、松下等企业巨头均在中关村设立研发中心。据仲量联行分析指出，尽管全球金融市场动荡和世界经济增长预期下调，但北京的写字楼市场需求依然强劲。一方面，中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积来推进公司扩张；另一方面，拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。今年前三季度，市场累计净吸纳量达到79万平方米，其中40的市场净吸纳量来源于自用需求。从租赁需求来看，金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。在市场空置面积有限和租金高涨下，一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租，这类情形在中关村、CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。写字楼市场的火爆，也使得越来越多的机构和个人加入写字楼为代表的商业地产投资。有调查结果显示，70的投资人群把商业地产作为主要的资产配置渠道。目前的写字楼买家中，有一大部分投资型客户，他们同是来自于山西、唐山、鄂尔多斯、陕西榆林的能源型客户。不难看出，由于住宅房产低迷而急于寻找出路的游离资金，已经找到了新的投资方向，在股市，住宅地产之后，商业地产正成为新的吸金通路。二、市场价格作为中国政治文化中心，北京得天独厚的硬性条件也使其租金日趋高昂。据高纬环球研究部的数据，北京顶级写字楼2012年3月有效净租金为704元人民币/平米/月，比三月前增长48，比一年前增长495。空置率仅为13。甲级写字楼平均租金为525元人民币/平米/月，比三月前增长36，比一年前增长630，空置率为42。数据可见，北京市写字楼租金增长幅度之快，不过高纬环球预测，未来活跃的市场需求及有限的优质供应仍将推动租金走高，但增长幅度会放缓。宏观调控政策的出台，调控坚持不松动，各种限购、限贷政策以及楼市价格的不稳定，让不少购房者产生了持续观望的态度。这样一来，住宅投资处于阶段性停滞阶段，投资资金必然要寻找新的出路，写字楼因此得益。该项目地理位置得天独厚，具有稀缺性，周围没有竞争性产品，市场前景好，商业金融立项，不受限购政策影响，经济价值较高。一、本项目周边的市场在售公建项目情况如下（1）大钟寺中坤广场，位于海淀区大钟寺，写字楼价格约60000元/平方米（2）光耀东方，位于海淀区西三环航天桥东北角，写字楼价格约56000元/平方米，商业价格一层1215万，二三四层10万。（3）天作国际，位于海淀区中关村南大街乙12号（农科院西门），写字楼价格约57000元/平方米（4）丹棱SOHO，位于海淀区中关村西区丹棱街写字楼价格约56000元/平方米（5）中关村E世界财富中心位于海淀区中关村，写字楼价格约73000元/平米（6）中关村科贸中心位于中关村海龙大厦对面，商业价格1016万元/平米（7）西海国际位于海淀区苏州桥动北角，写字楼价格约65000元/平方米，商业价格一层1015万。二、写字楼租金价格2012年5月16日31日期间，北京市写字楼市场上各个区域均有面积招租金地中心，国贸东西大望桥西北侧，租金报价为540元/月/每平米。西海国际中心，租金报价为12元每天每平米，可出租面积为8002300平米。华茂中心国贸东西大望桥西北侧，租金报价为540元/月/每平米。万通中心正在招租，租金报价为470元/月/每平米。荷华国际大厦正在招租，租金报价为15元每天每平米招租，可出租面积为20035000平米。财源国际中心正在招租，租金报价为600元/月/每平米，可出租面积为4953500平米。庆安大厦正在招租，租金报价为8元每天每平米，可出租面积为126平米。通过上述项目市场价格比较可以看出，本项目保守预计办公销售均价55000元/平方米、商业首层价格15万元/平方米、二层价格10万元/平米、地下一层价格5万元/平米、地下车位28万/个，办公租金价格15元/平方米/天，地下车位租金价格1000元/个/月。以上定价适合于周边市场承受价位，具备一定的市场竞争能力。三、销售预测（一）项目定位项目的主要客户群将以高科技企业为主体。近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色。高科技行业已成为该区域经济发展的支柱。本项目因其绝对优势的位置，设计创意将项目预期受众定位在国家部委、跨国公司、国际型大企业，为国际机构及知名公司提供在华京办公总部。本项目写字楼推广方式以出售、租赁为主。（二）竞争项目分析未来与本项目形成竞争点的项目将来自于中关村西区。中关村西区快速的区域发展与面临的各种困难已形成该区域向更高层次发展的瓶颈，比如交通堵塞、商住及配套设施缺乏、土地成本高等。中关村西区的交通存在很大的问题，每天高峰时间，堵车现象非常严重。据悉，这种交通状况5年以内难以缓解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企业具有局限性。目前西区写字楼的主要客户多为低端客户，大企业仍处于观望状态。高端客户则愿意选择商务氛围更好，交通更便利的地方，这些成为境内外大企业，包括大的IT企业入驻写字楼考虑的基础条件。目前中关村地区项目均不具备良好的商务环境。项目建筑将充分展现高科技、现代派的建筑气势。车库是北京市停车数量最多的综合楼群，它彰显出项目整体的商务环境；地上办公用房纵向分割十分方便、可使大单用户拥有独立的配套设施、有益于其整体形象的维护建筑整体双向采光设计、充分满足人们对现代办公空间的要求，是“绿色办公”最自然、最直接的表现。项目因其区位优势，配套的住宅、商业、娱乐等设施，独有的设计创意，将项目未来客户定位在对中关村写字楼有意而无奈的国际型企业和机构。目前、大企业纷纷回流中关村，本项目具有明显的竞争优势。（三）区位优势项目宗地位于北京市海淀区中心地带，中关村科技商务区金角苏州桥路与西北三环连续的显赫地段，扼守北京西北通道。项目临近的苏州桥地区为西北三环至中关村科技园区的门户地区，土地使用价值很高。它的南部为武警总部大楼、北京电视台等高层建筑；北侧为金洲大厦；西侧为项目一期商住高层塔楼；东部苏州桥东北为西海国际中心。通过近年来的开发，该区域建筑群巳渐成气候，成为了西北三环城市景观节点。由于本项目西侧的项目一期商住高层塔楼已竣工入住，促使该地区的商业更加繁荣，加之周围有人大、理工大、外语学院、舞蹈学院等高校林立，以及万柳高端居住区，客户群比较高端。（四）交通优势项目位于海淀区苏州桥西北角，东临西北三环主动脉、以南侧远大路连接西四、五环路，南行经西外大街直通二环，与地铁12号和16号双地铁交汇点贯通，尽享交通、地利之优势。（五）政策优势2008年，商业地产市场随着金融海啸的袭来陷入冰点，直到2010年初仍未能恢复元气。随着“新国十条”的颁布，商业地产市场迎来了机遇。国家及地方政府针对中关村科技园区进一步发展实施了一系列积极促进措施，海淀区北扩计划、中关村科技园区管理体制改革方案的出台以及新一任中关村科技园区管理层的走马上任，都体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及支持。中关村相关政府部门不断从政策上、服务上加大招商引资力度，也是吸引企业回流的重要因素之一。据海淀区招商服务中心介绍，为了吸引国际知名企业进入中关村发展，海淀区建立了外商投资绿色通道。对于世界500强企业以及高新技术企业在中关村设立研发中心都会给予相应的政策支持，降低他们的进入成本。为了改善投资环境，政府部门对中关村写字楼开发企业也给予了大力支持。不仅为开发企业提供重要的租售信息源，还在去年组织开发企业赴香港、新加坡进行推介。在今年的中关村电脑节上为写字楼开办了专场招商会。而且，政府部门还拿出专款在新浪网上长年发布写字楼租售信息，为写字楼带来了不少客源。（六）销售预测截至2012年6月，随西海国际中心销售完毕，该地区没有新增写字楼供应。该项目地理位置得天独厚，定位为写字楼，周围没有新建的竞争性产品，市场前景好，该项目商业金融立项，不受国家限购政策影响，销售前景相当乐观，经济价值较高。综上所述，本项目具有需求潜力，竞争优势明显，依托中关村高新技术产业的快速发展，市场销售前景广阔本项目保守预计办公销售均价55万元/平方米、商业首层价格15万元/平方米、二层价格10万元/平米、地下一层价格5万元/平米、地下车位28万元/个，办公租金价为15元每天每平米。该定价适合于周边市场承受价位，具备一定的市场竞争能力。第四章项目选址和建设条件一、选址情况一地址及地理位置项目建设地点在新起点嘉园小区东侧，位于海淀区长春桥路5号。该地块位于海淀区苏州桥西侧，东临万泉河快速路西辅路，西至万柳东路（西侧为新起点嘉园一期），南至新建长春桥路，北至空军干休所及小南庄地区。项目总用地面积27917958平方米，其中，总建设用地面积1921932平方米，代征道路用地面积10353206平方米。二土地权属及占地面积根据北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字2004第1085号），北京三义房地产开发有限公司已协议出让方式获得新起点嘉园二期写字楼（宗地2001867平方米）的使用权。该用地毛地价款三义房地产公司已于2004年12月缴清，用地性质为商业和办公。由于总建设面积增长到122800平方米，于2007年9月18日与北京市国土资源局签订补充协议三，2007年9月24日按新增总建筑面积补交全部土地出让金及相关契税。本次调整控规后，建筑面积由122800平方米调增到16719759平方米，地上建筑面积由78700平方米调增到96097平方米，需与北京市国土资源局签订补充协议，新增的建筑面积，需按照新的土地评估价，补交地价款，按照新的钉桩成果，重新发放国有土地使用权证。三用地现状目前，项目代征用地范围内，北侧有居民楼一座，其中，居民楼共计59户，建筑面积约3000平方米，正在进行拆迁安置工作。二、建设条件（一）地势地貌海淀区地处华北平原的北部边缘地带，系古代永定河冲积的一部分。地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地；东部和南部为海拔50米左右的平原。（二）水文地质北京市平原区地下水主要赋存在第四系砂砾卵石层中。平原区地下水为第四系松散层孔隙水，水文地质条件主要受永定河、潮白河等冲洪积层所控制，含水层具有明显的水平分带性。大部分平原区地下水主要开采层的水质，符合国家生活用水卫生标准和工农业生产用水要求。本项目地质条件稳定，可以满足建筑物对周边水文地质的要求。工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为02G和035S。（三）气候海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温123，1月份平均气温37，极端最低气温为185，7月份平均气温为261，最高气温为403。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量6289毫米，集中于夏季的68月，降水量为4651毫米,占全年降水的70；冬季的122月份降水量最少。（四）市政条件1雨污水新起点嘉园小区污水向东排入苏州街路观状污水管线，小区南红线向北20米范围内污水排入南侧长春桥路现状污水管线，小区雨水向东排入苏州街观状雨水管。2上水沿万泉河西路敷设DN400上水管线，与南北现状上水管线连接。沿小区北侧区间路向东修建DN200管线与苏州街路现状管线沟通。3电力新起点嘉园住宅小区新建开闭站一座。开闭站外电源分两路，一路从六郎庄变电站引入，另一路从紫竹院变电站引入，本项目用电可从新起点嘉园住宅小区引入。4燃气目前，新起点嘉园住宅小区北红线外设有DN400的中压燃气管线，小区北侧区间路向东建有DN300的中压燃气管线，本项目可从新起点嘉园住宅小区引入。5电信沿万泉河西路敷设24孔电信管道与北侧观状管道沟通，长度约为400米，沿小区北侧区间路修建L2孔电信管道，本项目电信管线可与苏州街原电信管道连通。（五）交通条件项目邻近长春桥路公交车站、万泉庄公交车站、三义庙公交车站及人民大学公交车站。有26条公共汽车线路经过项目所在地，城市轻轨12号线和16号线从本项目附近通过。多条交通线路为写字楼的用户提供了便利的交通条件，有利于公务、经济活动的开展。第五章项目建设规模和建设方案一、建设规模（一）建筑规划根据1999年编制的北京市中心地区控制性详细规划，新起点嘉园二期（创辉大厦）项目主体用地性质为公建C2建筑用地编号为875405、875403两块用地。根据我公司于2011年6月24日取得第173号中心城控规动态维护工作会议纪要，2012年1月6日取得的编号为2012规条字0006号的建设项目规划条件，2012年3月30日取得的2012规地字0014号建设用地规划许可证，2012年2月15日取得的2012拨地0047号钉桩成果书本项目总用地面积27917958平方米，其中，总建设用地面积1921932平方米，代征道路用地面积10353206平方米。建筑物地上控制规模为96097平方米，高度不超过779米，绿地率不小于30。（二）建设规模项目位于北京市海淀区西北三环苏州桥区的西北角。用地西接新起点嘉园一期住宅，南临长春桥路，东连城市绿化景观用地并与HDM事务所新近设计的TPT大厦隔桥相望，北侧为现状的多层板式和高层塔式住宅。项目总建筑面积16719759平方米，其中地上总建筑面积96097平方米，地下总建筑面积7110059平方米。二、规划建设方案（一）设计要求根据对用地周遍环境的调研结果发现在用地西侧15公里世纪金源MALL和在用地东侧15公里双安、当代商场位置均有大型商业餐饮中心存在，如再开发相同性质项目投资风险较高。此外，长春桥路沿线多为海淀区政府办公建筑，即使扩大到整个苏州桥区，高级商务办公建筑也十分缺乏。因此，我们将建筑的性质定义为办公综合体。即三栋5A级标准办公单元，拥有会展、商务、绿色中庭的裙楼，服务于办公功能和办公人群的商业、金融、餐饮、健身空间。（二）总体规划设计根据对用地西侧、北侧住宅的日照分析和对西南部城市景观的研究，用地的建筑布局，贴临长春桥路的用地南侧布置了三栋既可相对独立又从城市造型上浑然一体的标准办公塔楼单元。每个办公单元的平面布局和立面手法相似却又每栋楼之间略有不同。内部建筑格局和功能设置均达到了与外销办公楼同等的品质，为实现统一管理独立核算的原则，本楼的设备电气系统均考虑了分楼设置和计量的可能。1层商业设计的是一个为办公人群特制的健身、餐饮和休闲服务中心，同时兼顾新新起点嘉园一期住宅会所的功能。（三）交通规划与停车设计建筑用地结合新起点嘉园一期已经规划完成的小区主入口南北向路和小区次入口东西向路，以及用地东侧与城市绿地问新设计的硬质铺地路和长春桥路共同形成用地的环行通道。在建筑总平面设计中特别引进了地面人车分流的理念。即来大厦办公或访问的一般车流直接通过临近小区入口的双向机动车坡道到达地下二层车库，并通过车库层的办公门厅直达所需楼层。首层临近建筑仅提供一条VM车道，供贵宾车辆直达门厅。除此以外的地面层公共空间均还给步行人群。人们可以自由出入于各栋建筑和景观空间中。（四）用地绿化与景观设计建筑的绿化设计主要考虑了西侧新起点嘉园一期绿地、东侧苏州桥区景观绿地以及用地内部绿地的连续性和互补性。使尽可能多的建筑空间享受尽可能多的绿地，构筑都市园林办公环境。（五）建筑节能设计2005年7月1日开始实施的“公共建筑节能标推”明确指出建筑主要房间宜避开冬季最多频率风向北向、西北向和夏季日射朝向西向；甲类建筑东、西、北朝向的窗墙比不应大于07，且建筑总窗墙比不应大于07；甲类建筑屋顶透明部分不应大于屋顶总面积的30。项目的立面设计中特别考虑了新规范的技术要求，对西立面和北立面的窗墙比进行了严格控制。但考虑到建筑的东南侧为主要景观方向和采光方向，因此建筑的南立面和东立面建议采用节能性双层幕墙结构，并特别在东立面增加了可添加保温层的白色釉面玻璃手法，以确保东立面70窗墙比的指标。南区建筑综合窗墙面积比为70，其中，南向为80；东向为70；北向为60；西向为30。北区建筑综合窗墙面积比为60，其中，南向为70；东向为60；北向为50；西向为15。屋面透明玻璃比为10。（六）结构设计说明结构设计要服从于整体建筑的设计概念，在保证安全的前提下，力求做到经济合理，施工方便。本工程地下室四层，A、B座地上主楼20层，A、B座之间的裙房6层，C座16层，主楼地下部分整个连通，形成多塔结构。基本柱网为90009000、84008400，柱网布置既适应建筑功能，结构跨度也比较合理，地下车库的使用率比较高。1工程所在地区结构设计标准本工程所在地区抗震设防烈度为8度，对应的设计基本加速度和实际特征周期分别为02G和035S。建筑抗震设防分类为丙类；结构设计基准期为50年；结构设计使用年限为50年；建筑结构安全等级为二级；风荷载和雪荷载按50年一遇2梁、板、校本工程拟采用宽扁梁以减小结构高度，在不增加总高度的情况下，提高使用高度楼板采用大板结构综合效果比建好，其具有建筑平面分割变化灵活、机电专业布置方便、施工简单快捷的优点；结构柱断面拟通过对结构的处理进行控制以满足建筑需要。3基础基础方案的选择不仅与建筑物本身有关，还与所在地区的地质情况与地下水位等有关，选择合理的基础形式不仅对结构安全非常重要，还关系到经济合理。对于本工程这样的深基础结构还会存在局部抗浮问题，选择合理的抗浮方法，不仅关系到抗浮效果，还关系到是否经济，这不仅与当地的水文地质情况有关，还要根据施工条件与施工运输情况综合确定。4特殊部位的处理对于本工程这样一个功能较多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能会对结构有一些特殊的要求，结构设计将通过特殊处理尽可能满足建筑要求，使建筑的整体设计更加完美。对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布置可结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔上，须解决两端变形不一致对结构的影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。三、技术指标表51项目主要技术指标表序号名称技术指标1总用地面积（平方米）19219322总建筑面积（平方米）16719759其中地上96097地下71100593总建筑高度（米）7794建筑密度345绿化率306停车数量（辆）922其中地上4地下918四、辅助设施与公用设施（一）给水排水设计1给水设计1本工程给水由市政给水管网供给。2用水量及耗热量估算最高日用水量约为1892M3/D，生活热水热负荷为3296KW。3给水系统给水系统竖向分为三个区，低区系统为地下三层至地上三层，由市政管网直供。中区系统为四层至十一层，由地下生活水池一变频给水装置联合供水。高区系统为十二层至二十层，采用地下生活水池变频给水装置联合供水。4消防系统本工程消防设计包括消火栓系统，自动喷水灭火系统，水喷雾灭火系统等。消防水量室外消火栓用水量30升/秒，火灾延续时间3小时；室内消火栓用水量40升/秒，火灾延续时间3小时；自动喷水灭火系统中危险级U级用水量22升秒，火灾延续时间1小时；水喷雾灭火系统发电机组喷雾强度20升分钟平方米，持续喷雾时间1小时，喷头工作压力不小于035MPA。全楼设置独立的地下消防贮水池和高位消防水箱，与生活用水隔离。地下消防贮水池按最不利消防用水量计算确定。室外消火栓由市政管网供给。室内消火栓系统按消火栓栓口静压不超过0。8MPA的原则分为高低两区。室内消火栓高区和低区系统均由地下消防贮水池、消防主泵、高位消防水箱组成。高区消火栓系统在屋顶水箱间设稳压装置。自动喷水灭火系统为一个压力分区。湿式喷淋灭火系统由地下贮水池消防主泵。高位消防水箱组成。为保证最不利点处喷头的工作压力。高位消防水箱间设稳压装置。发电机房设有水喷雾灭火系统，系统由地下消防贮水池水喷雾泵高位消防水箱组成，采用自动控制、手动控制与应急操作三种方式控制雨淋阀。5热水系统本工程为办公、餐厅、厨房、娱乐、会所等用房提供生活热水。生活热水热源由一期锅炉房供给，经热交换器与一次水热交换后，供应60热水。热水系统压力分区与生活给水压力分区一致。6中水系统工程收集办公层洗手盆及会所游泳池淋浴洗浴废水作为中水水源，用于卫生间冲厕用水。中水设施处理能力约为18M3/H。中水处理方法采用生物接触氧化法。中水采用贮水池。中水泵屋顶水箱联合供水方式。2排水设计排水分生活污水和洗浴废水两系统。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水经污水泵提升后排入室外，生活污水经化粪池处理，排至市政污水管网。厨房含油污水经隔油处理后排向室外市政污水管网。洗浴废水作为中水水源，排入地下层中水处理站内废水调节池。屋面雨水采用内排水方式排至室外雨水管网。室外场地雨水采用雨水口汇集排至室外雨水管水管网。污水排水总量约为800M3/8。屋面雨水设计重现期按5年，降雨历时5分钟的降雨强度设计。室外场地设计重现期为2年。雨水量约为800L/S。3冷热水计量每栋办公楼总供水管上设总表，各层设分层水表。商业娱乐用水，厨房用水等按使用单元设分表。（二）采暖通风与空气调节1主要房间空调采暖室内设计参数夏季冬季房间名称温度相对湿度温度相对湿度新风量M3/H人办公室2560223050会议中心2560223550娱乐用房2660203550游泳池272870272870全新风直流带全换热器2空调冷负荷约为18000KW；空调通风采暖热负荷为21000KW。3空调及采暖热源由一期锅炉房供给，楼内设集中热交换站。通过水水热交换器制取空调、及采暖热水，空调热水供回水温度为60/50，采暖热水供回水温度为85/60。4整个建筑物空气调节采用集中冷源。地下三层设冷冻机房，冷水机组总制冷量为18000KW，冷冻水供回水温度为85/60。冷却塔设于裙楼屋面，冷却水供回水温度为32/37。空调水系统系统为；个压力分区，采用两级泵、分区两管制、交流量系统，以实现过渡季节，初夏和初冬不同区域对冷热的不同需求。两级泵采用变频循环水泵按每栋办公塔楼及使用区域设置，便于物业管理及计量，同时降低能耗。5办公部分建议采用全空气变风量空气调节系统，可实现局部区域房间的灵活控制，充分满足各区域环境舒适度及室内空气品质要求，对二次装修时平面布局分割适应性更强，吊顶内无冷水管道，无滴水现象发生。裙房公共部分如娱乐及会议中心等采用双风机全空气空调系统，过渡季实现全新风运行。游泳池采用全新风直流空调系统，机组内设置全热交换器，回收排风的能量。6本工程设楼宇自动化BAS管理系统，热力，制冷设备和其他空调通风系统纳入楼宇自动化管理系统。设备、自控阀均要求就地手动和控制室自动控制。风机盘管室温控制；新风空调系统送风温湿度控制，办公各层机房空调箱与新风出口联锁控制，新风空调箱风机变频控制；定风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气焙值调节新、回、排风阀开度，过滤器阻力报警；变风量空调系统温湿度控制，为利用过渡季室外新风冷热量，根据室外空气治值调节新、回、排风阀开度及风机变频控制，过滤器阻力报警，送风量控制；冷水机组随负荷进行运行台数控制；水泵台数和变频控制；7通风系统简述地下车库通风系统采用喷射导流通风方式。地下车库排风冬季由新风机组加热送至室内，并配以诱导风机引射导流至排风口处，废气由排风机排出室外。厨房排风分为灶具排风和全面通风系统两部分，补风系统也相应设置，全面通风补风，夏季去湿冷却，冬季加热后送至室内，灶具排风补风仅冬季加热送至排烟罩。厨房灶具排油烟系统，先经排烟罩处理，达到环保要求，再由外置电机低噪声柜式离心风机排入大气。地下设备机房等房间，新风按需求加热式冷却送至室内，由排风机排出余热和废气，变电室新风冷却处理后送入室内排除变压器散热，并由排风机排出，发电机房的废气由排风机通过直通室外的排风竖并排出。柴油发电机的排烟管满足排放标准后排入室外，并设消声装置。卫生间设排风系统。、8防烟、排烟系统1防烟系统不具备自然排烟条件的楼梯问，消防电梯前室及合用前室设正压送风系统，楼梯问采用自垂百叶送风口，前室采用常闭正压送风口。2排烟系统长度超过20米的内走道设排烟系统。面积超过100平方米的地上房间无窗或固定窗房间设排烟系统。面积超过50平方米的地下房间设排烟系统及补风系统。地下车库设排烟系统及补风系统，排烟与平时通风系统合用。地下变配电室设排烟系统及补风系统。所有排烟口按防烟分区设置，设置在房间上部，排烟口距该防烟分区最远点的距离小于30米。排烟口或排烟阀设手动和自动开启装置，由消防控制室控制或与防灾系统联控并与排烟风机联锁。9其他1根据需要设置用户冷却水系统，可在主机停止运行期间，满足客户24小时空调要求。2全空气空调系统空气处理机组内设置中效过滤器，提高室内空气洁净度。3每栋办公楼设置冷、热量计量装置。分楼层、分使用区域设置冷、热量计量装置。（三）电气专业1强电部分（1）设计依据根据国家现行的民用建筑电气设计规范，并参考国际标准及各相关工艺对电气专业的要求设计。（2）供电负荷等级消防控制室、通讯机房交换机房、网络机房、计算机房、电视机房、监控室、变配电室、发电机房、配电间等的电力和事故照明，以及建筑所有安防消防设备，特定场所的应急照明用电为一级负荷，其余为二级负荷或三级负荷。其中一级负荷涉及计算机系统的电源和事故照明电源为特别重要负荷。（3）负荷估算变压器总装机容量为15000KVA，按90VA/M2计算，变压器装机容量预计为12000KVA（4）供电电源按业主管理及产权情况，可按两个高压用户申请电源。拟由市电引来双路10KV独立电源，供电局分界小室设在地下一层，变配电室设在地下室。为确保建筑内特别重要及消防等负荷的供电可靠性，需设置2台1000KW的柴油发电机组，并机运行。各弱电系统涉及计算机和控制的电源设备需配置UPS；应急照明需配置EPS，集中或分散式供电。（5）供配电系统双路10KV电源同时供电，单母线分段运行，母线之间设联络开关，双电源互为备用。变电所低压单母线分段运行，联络开关可自动、手动转换，对于一级负荷及特别重要负荷除两路市电同时供电外，由柴油发电机和UPS作为后备电源，末端互投切换。对于重要设备负荷采用放射式供电方式，一般负荷则采用放射式和树干式相结合的供电方式。（6）设备选型及特殊电气要求设备电源按要求电源质量供电，不能满足要求时做相应的稳压稳流滤波的处理。同时，考虑设备的EMC及噪声干扰问题。安装于建筑物内的供配电设备均选用干式不燃型，用于消防供电回路的线缆采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，视业主的需求选择智能化的配电设备。（7）防雷与安全保护接地建筑根据规范要求按二类防雷建筑物设防，采用传统法拉第笼式防雷体系。高低压配电设备均按国标防雷规范设避雷器，全面采用整体防雷新概念，主要电气设备、信息系统供电回路及信号回路设置防雷击感应电磁脉冲装置SPD。所有电气设备、安全保护低压配电系统接地型式采用TN名系统及建筑物防雷的接地，采用共用接地装置，接地电阻小于1欧，且建筑物采用等电位联结，以减少电磁干扰的感应效应，改进电磁环境。（8）照明根据特定场所工艺要求及国家相关规范，确定各种机房、会所、商场、办公用房等的照明光源的显色指数、色温光效及照度标准，分别采用气体放电灯、白炽灯、荧光灯、节能灯等，在满足功能需求的前提下，尽可能多采用国家推广的绿色节能型光源灯具。建筑物立面采用气体放电灯投光与内透光相结合的形式实现夜景照明。同时，在建筑重要机房及公共场所设置应急照明、疏散指示灯，由两路市电、柴油发电机或局部UPS供电。此外，采用先进的灯光控制技术，如感光调光控制、感动灯光控制、红外无线遥控等，太空间及公共场所由灯控室集中管理。（9）航空障碍灯根据规范要求，对建筑高度超过45米以上建筑顶部宜设置中光强的航空障碍灯。2弱电部分弱电专业遵循系统的先进性成熟性、开放性标准化及可扩展性、安全性、服务需求与功能统一性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国际标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络含INTERNEVINTRANET、楼宇管理集成网络等通用平台，以满足业主对建筑物高标准智能化的需求。其中涉及LAN、交换等由专业部门进行设计安装，弱电专业配合进行管线预留。（1）通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入出，通过PSTN公用电话交换网、DDN数字数据网、PSPDNX25分组交换公用数据网等，采用FR帧中继、SDN、ADSL等方式，使用户能全面享受到上述公用网络提供的数据通信服务。不考虑设用户数字程控交换机，待报电信局批准。全部通过电信局提供通信服务，除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、旧DN接入、可视电话、LP电话路由等的支持。项目预估初装电话4000门，远期6000门。同时，为便于国内国际学术文化交流活动的开展，可设会议系统包括电话、电视、同声传译等多媒体智能化会议系统，可通过卫星、旧DN综合业务网以及INTERNET网实现内部或外部的会议系统的组织与管理。项目设微小区域无线对讲寻呼系统，可用于调度管理。同时，设无线手机信号增强覆盖系统，确保无线通信的畅通，无“盲区”。此外，视业主需要设置卫星通讯系统，以提高通信能力。（2）计算机网络建立内部高速有线和无线局域网，吞吐应满足业务需求量。实现自主轻松的办公自动化环境。同时，实现与INTERNET互联，确保网络互联的安全性。（3）有线电视网络设一有线电视网络中心，前端信号包括城市有线电视网信号、卫星电视信号、自办电视信号、视频点播VOD信号等。系统采用邻频双向传输设计大于860MHZ，频段分割按北京有线电视网规定。（4）楼宇管理集成网络将建筑物内的建筑设备管理与控制子系统进行分散控制，集中监视和管理，并将公共安全防范系统和火灾报警及联动系统纳入BMS系统进行二次监视，实现监视、控制和管理的一体化。建筑设备自动化系统可实现建筑物内设备的安全、有效、节能可靠运行。IC卡管理系统增大采用IC卡的使用范围，扩及到身份识别、内部