老年公寓建设项目可行性研究报告

菏泽市乐源老年公寓建设项目可行性研究报告菏泽市佳润置业有限公司二0一三年五月十二日1、总论11项目背景111项目名称菏泽市乐源老年公寓建设项目112承办单位菏泽市佳润置业有限公司法人代表柴青松113建设单位概况本项目建设单位为菏泽佳润置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。公司成立于1999年，是九十年代菏泽最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“菏泽银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资13亿元筹建了年产5万吨的粗苯加氢精制项目。菏泽佳润置业有限公司法人代表，柴青松。114项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的334下降到2001年的134；总和生育率由1970年的58下降到2000年的16，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，2008年我国60岁以上的人口达到167亿，约占总人口的12。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达248亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，进入老年型社会。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了128，而60岁以上老年人口增加了341，总人口年均增长速度只有092，而老年人口年均速度达到297，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。菏泽市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。市政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了关于进一步加快养老服务业发展的意见、市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法、关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见等一系列政策措施。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。12可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）山东省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见鲁政办发（2008）25号（4）、山东省社会养老服务体系建设规划20112015年山东省人民政府办公厅2012年6月20日印发（5）、山东省人民政府办公厅关于认真落实企业退休职工中独生子女父母养老补助有关规定的通知鲁政办发201055号（6）、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号（7）、社会养老服务体系建设规划20112015年国办发201160号13可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对菏泽乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。14项目概况141建设地点菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，距菏泽市区2公里。142建设规模本项目总投资26亿元，占地48亩，建筑面积118852平方米，项目竣工后可接收5000位老年人入住。143建设内容项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积办公室2814141963136老年公寓28层282481257632256老年公寓11层112481257612672老年大学活动中心31802520006000两层门市21802016003200餐饮中心31108095054045162135医疗康复中心31354515754725快捷酒店61354515759450三层超市315096480014400单身公寓623540140016800休闲健身广场111584063206320总建筑面积（不含广场）1188525同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。15主要技术经济指标见表11。表11主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模11总投资万元3186539111其中建设投资万元2824659112建设期贷款万元0利息113流动资金万元80012建筑面积平方米11885213老年公寓床位总数个5000131其中医护型床位个1400患病老人和残疾人居住132全寿命型床位个800供健康老人长期居住133健康型床位个2800供健康老人居住13年2新增职工人数人2003经济指标31投资利润率32332投资利税率35933成本利润率256834内部收益率652全部投资35净现值（I6）万元27336盈亏平衡点542237投资回收期年1286全部投资，含建设期2、需求分析21老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长065个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长112个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高399个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表21。表21中国人口年龄结构和抚养比变化趋势人数（万人）比例（）年份总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比200020052010126722131789136232130121428216616883799641094412001479181224321019965468267910310812292102109106108101372308293302293287157159180222251310529467473524544597201520202025203020352040204520501403291436051456551465451465111456871442201418672045123374282723403938048392064065243535129301627718727228642767130808314453224921752523286237015054567373529250198190180168159155154153656648626600581576564540146166194232260269282307109133145181213280273270273283387447467500568668720737773851我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的372下降到2050年的283，下降了89个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从157上升到568，上升了411个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从529提高到851，上升了323个百分点（见图21）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表22）。据全国第六次人口普查结果显示，2010年，菏泽市60岁及以上老年人口为12074万人，占常住人口的146，按照国际标准（60岁以上老年人口的比重超过10），已进入老龄化社会。人口老龄化呈现以下特点一是老年人口增长速度快、比重提高幅度大。20002010年，全市常住人口总量由80980增加到82878万人，10年增中1898万人，增长23，年均增长03；而60岁及以上人口从8776万增加到12074万年增加3298万人，增长376，年均增长36，占常住人口的比重10年提高了37个百分点；65岁及以上人口从6322万人增加到8041万人，10年增加1719万人，增长272，年均增长24，占常住人口的比重10年提高了19个百分点。二是老年人口的高龄化发展趋势明显。在60岁及以上老年人口中，80岁及以上人口称之为老年人口的高龄人口。随着生活水平的改善和医疗技术的提高，人们的养生理念逐步普及，全市城乡居民预期寿命普遍延长，80岁及以上高龄人口总量增加多、比重增长快。20002010年，全市80岁及以上高龄人口从992万人上升至1761万人，增长775，年均增长59。三是老年人口抚养比提高。老年抚养比是指老年人口占劳动适龄人口的比重，以此反映社会对老年人的负担程度。从两次人口普查数据可以看出，全市老年抚养比不断提高。2000年全市60岁以上老年人口占1559岁人口的比例为159，2010年全市60岁以上老年人口占1559岁人品的比例提高到210，10年提高51个百分点，年均增加05个百分点。图22中国人口抚养比的变化表22两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组19531964198219902000201020202030204020506079955957934921904891896896861792804543667996109104104139208合计10010010010010010010010010010022老龄服务业发展现状我市老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。目前，菏泽市区尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等全部社会服务的、设施齐备，管理先进的老年公寓。23需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的2009。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占2771，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占1341。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占1146，只有一对老夫妇户占1138，合计为2284。而老年人与其他人一起居住的情况，占7717。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市2693，镇为2613，农村2098。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达7902，而镇（7387）和城市（7307）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场，本项目完工后，必将出现供不应求之势。24本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以菏泽市及周边县市老人为主，惠及全国各地有需求的老人。本项目老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；两栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规模31建设规模本项目投资3186539万元，建设菏泽乐源老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收5000个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。32建设标准本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。33建设内容工程项目表项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积平米造价总造价（万元）联排别墅2814141963136190059584老年公寓28层282481257632256200064512老年公寓11层1124812576126721800228096老年大学活动中心3180252000600020001200两层门市218020160032001800576餐饮中心311085054045162132200356697095医疗康复中心313545157547252000945快捷酒店6135451575945020001890三层超市31509648001440024003456单身公寓62354014001680018003024休闲健身广场111584063206320500316总建筑面积（不含广场）1188525总投资24301974、场址选择41场址选择411地点及占地面积菏泽乐源社老年公寓选址在菏泽开发区丹阳路与长沙路交界处，占地48亩，该地块地势平整，视野开阔。周边无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址紧靠菏泽最主要的交通要道丹阳路，距菏泽市中心只有2公里，交通非常便捷。412地理位置项目选址位于菏泽开发区区域，即离开菏泽市中心的喧哗，使老年人有一个安静、平和的居住环境，又不脱离城市中心的的医疗、文化资源，离菏泽中医院仅有2公里距离，充份保障了老年人在突发、意外事故出现之后的应急处置。42场址条件421地形、地貌菏泽地处地处黄河下游，地势平坦，土层深厚，属华北平原新沉降盆地的一部分。自西南向东北呈簸萁形逐渐降低，海拔高度为6837米，平均坡降为1/4700。境内地势平坦，土地肥沃，水资源丰富，便于发展陆运水运、水利设施、工业项目的建设和农林牧渔业的综合开发利用。于北纬30393553，东经1144811624。422气候、气温菏泽菏泽市属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季，光热充足。年太阳辐射总量为11661236千卡/平方厘米。其中植物可利用的光能为572605千卡/平方厘米。年日照时数2329225783小时，年日照百分率5459；年平均气温为135140，年平均降雨量为655毫米。423河流水文菏泽为北方少有的丰水地区，水资源量为2921亿立方米，客水资源丰富，黄河入境水量428亿立方米，可利用量为317亿立方米。其中地表水152亿立方米，地下水1518亿立方米，可利用黄河水15亿立方米。人均占有量406立方米，为全省平均水平的147倍。是我省少有的富水区，可以完全满足工农业生产和居民生活用水的需求。424工程地质、水文地质条件建设场地系黄河冲积平原，土层为200400米以上，为黄土地场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。425交通条件老年公寓距菏泽市中心2公里，南临菏泽市主要交通要道丹阳路，东临长沙路，距日东高速2公里，交通条件十分便捷。426社会环境条件随着社会的发展，菏泽市也和全国一样已进入老龄化社会。2010年，菏泽市60岁及以上老年人口为12074万人，占常住人口的146，根据中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定和国发200019号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进菏泽老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的老年公寓。427社会经济状况菏泽经济开发区目前已形成了完善的生产、生活服务设施。按照一流的规划设计、一流的建筑、一流的配套、一流的绿化美化、一流的管理标准，在工业新区建设了25公里的环形路网，供水、排水、电力、通讯、供热、互联网、有线电视等基础设施配套齐全，形成了开放型、生态化、园林式的现代化新城区格局。菏泽经济开发区内的颐海热电厂及菏泽热电厂均可供汽，供汽主管道已铺设完毕，日供汽能力3000吨。日处理能力8万吨的污水处理厂正在建设当中，排水设施完善。菏泽经济开发区有配套齐全的涉外服务机构及设施，设有全省唯一的内陆直通口岸，海关、“三检”、集装箱运输中心一应俱全，企业进出口货物可直接在区内办理货物检验、报关、通关、核销等手续。中国人民银行及中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、农业发展银行五大商业银行的菏泽市分行，均设在开发区，形成全市的金融中心。中国人寿保险公司、太平洋保险公司、平安保险公司的分支机构均设在开发区。区内有中银、南华、花都、和平、牡丹等五家三星级以上的宾馆，有和平、华平、牡丹等几个具有良好物业管理服务、完备生活设施的中高档住宅区。有惠慈医院、现代医院、菏泽市中医院等医疗机构。有银座超市、施乐超市、天羽量贩等大型购物中心，有环境优美的青啤广场、林荫广场及牡丹公园、赵王河公园等。五、建筑方案51指导思想与原则老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；公寓应配备各种安全设施，包括适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；设置残疾人设施；老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。52项目总体规划方案本项目在菏泽市开发区，占地3038114平方米，长208米，宽146米，呈长方形地块。本项目利用已出让建设土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。生活区服务区布置场区的北侧，布置有5栋老年公寓。服务区生活区布置在场区的东、西两部分，各布置超市、酒店。活动区活动区布置在场区的西南部。场区中部为健身广场，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的东南侧，面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。53建筑方案531建筑方案描述（1）徽派建筑艺术与风格本项目建筑按徽派园林式风格建造。明中叶以后，随着徽商的崛起和社会经济的发展，徽商财力雄厚。“盛馆舍以广招宾客，扩祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以传世显荣”。于是乎给后世留下了大量优秀作品，其工艺特征和造型风格主要体现在“徽派三绝”牌坊、祠宇、民居等建筑实体中。它是中国古代社会后期成熟的一大建筑流派。徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土，在大江南北各大城镇扎根落户。作为设计和实施者，江南民间的“徽州帮”匠师对这一流派的形成起了重要作用。作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处的精构巧思和智慧。我们在许多徽州古村落古民居建构中发现与天地、自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。“马头墙”的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合，西递大夫第“作退一步想”的思维和墙角的匠心处理，徽派建筑把人类“遮风蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域发挥到了极致，其建构整体设计的宗族理念、风水理念、人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。只有整体地、本质地把握徽派建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。（2）建筑特征本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。楼与楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角15米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型A公寓1号楼、2号楼建筑长48米，宽12米，28层建筑，底层高33米，二层以上层高3米，为钢筋混凝土砖混结构。B公寓3号楼、4号楼，建筑长48米，宽12米，11层建筑，底层高33米，二层以上层高3米，为钢筋混凝土框架结构。C公寓5号楼、6号楼，建筑长40米，宽35米，6层建筑，层高3米，为钢筋混凝土框架结构。D酒店建筑长50米、宽28米，6层建筑，为钢筋混凝土砖混结构。E医疗康复中心建筑长45米、宽35米、3层建筑，为钢筋混凝土砖混结构。F餐饮中心建筑长38米，宽50米，三层建筑底层高33米，为钢筋混凝土砖混结构。G老年大学、商业门市楼，建筑长80米，宽35米，3层建筑，层高42米，为钢筋混凝土框架结构。（4）建筑、平面布置A公寓14号楼每栋每一层设有20套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积20平方米。每栋每一层可供20位单身老人居住。B公寓56号楼为6层建筑，每栋每一层设有60套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米。其中，每栋每一层可供120位老年人居住。C综合楼为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所。D办公楼为二层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。第二层布置办公室，会议室。532建（构）筑物一览表表51建（构）筑物一览表项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积联排别墅2814141963136老年公寓28层282481257632256老年公寓11层112481257612672老年大学活动中心31802520006000两层门市21802016003200餐饮中心31108095054045162135医疗康复中心31354515754725快捷酒店61354515759450三层超市315096480014400单身公寓623540140016800休闲健身广场111584063206320533主要设备（1）设备选择原则A满足使用要求，产品质量可靠。B选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。C选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。D回转部位与危险部位装置安全保护设施。E运转时保持低噪音。F设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表52主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量T/H用汽量（T/H）单价（元）总额（万元）备注1柜式空调22802280036842分体式空调12060025303微机20806124电风扇112560011125电视机2280100024566电冰箱3050015457洗衣机121202248太阳能热水器2280036849健身器50件1235械10医疗器具10套505011办公用品6套6612消毒柜10100154513橱具5套101514电话机228000122815面包车31816小轿车33617锅炉系统1套4含洗衣房、烘干施设18配电系统1套319污水处理系统1套920通讯系统1套3合计2603620803254配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由市自来水公司供应。A用水量表53用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房802生活用水6603未预见水量180合计920不包括消防用水量B水质、水源本项目水的用途一般可分为生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。C水质水压要求水质要求职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准GB547985要求。水压要求依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下市政管网水源厂区管网消防水池用水点室内消防管网室外消火栓火点（2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水本项目生活污水约36吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行污水化粪池小型一体化处理设备处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气A供电设计用电负荷等级按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统本项目用电均由碧西村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COS09；全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。B过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TNCS系统。变配电房接地电阻R10C电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量616KW生活照明安装容量1102KW总装机容量1718KW建配电房40平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。D照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6M时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100LZ，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LZ。E接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。（4）供汽生活用汽量05T/H总用汽量05T/H建设锅炉房130平方米，购置1台05吨蒸汽燃煤锅炉。（5）通讯设施A通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。B在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。C有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。D场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。E场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。F通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。534动力、燃料供应本项目选用1台05吨燃煤锅炉全年燃煤需要量243吨本项目餐饮全年用煤量300吨表54公用系统消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380V220V，50HZKW34362水饮用水吨/天9203蒸汽06MP吨/小时054煤吨10860全年消耗量6、环境保护61编制依据611中华人民共和国环境保护法612国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例613国家计委、国务院环委87国环字第002文建设项目环境保护设计规定614国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知62设计采用标准621环境质量标准6211大气环境质量执行GB30951996大气环境质量标准的二级标准。622污染物排放标准6221废污水执行GB89781996污水综合排放标准的二级标准6222废气执行GB162971996大气污染物综合排放标准的二级标准6223噪声执行GB1234890工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）63主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。631废水废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。632固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为1903吨。医务室产生的少量医疗废物。633灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。634噪声根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。64综合利用与治理方案641污染防治原则6411遵照（87）国环字第002号所规定的原则。6412污染治理方案优先采用国家环保局发布的国家环境保护最佳实用技术，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。642废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为50M2/D的污水处理装置一套。采用马鞍山市华骐环保发展有限公司上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。643废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50M的烟囱排放，湿法除尘效率一般为9095，SO2去处率约为15，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为1719MG/M3和502MG/M3。可满足GB132712001锅炉大气污染物排放标准时段二级标准。644噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。645固体废弃物防治处理燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由菏泽乐源医疗废弃物处置中心定期收集处理。65绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的40以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。66环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB89781996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。67环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB89781996的规定，通过监测执行排放废水PH69，COD100MG/L，BOD20MG/L，SS70MG/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。废水监测项目PH、COD、BOD、SS。监测布点废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。监测频率废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。68环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。7、节能71设计依据（1）国务院国发（1996）4号文节约能源管理暂行条例；（2）国家计委、国家经委、建设部关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文关于能源节约计量方法（试行稿）的通知。72设计采用的节能标准（1）设备热效率计算通则GB2588872综合能耗计算通则GB258987（3）企业能量平衡通则GB348483（4）能量平衡技术考核验收标准GB379483（5）评价企业合理用电技术导则GB348583（6）评价企业合理用热导则GB348683（7）工业蒸汽锅炉参数系列GB192181（8）设备及管道保温技术导则GB42728473节能措施731工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。732给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。733电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5。734太阳能利用本项目建设6栋老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。74节能机构为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。8消防81设计依据811建筑设计防火规范GBJ1687（1997修订版）812火灾自动报警系统设计规范GB5011698813建筑灭火器装置设计规范GBJ1409082概述本项目位于菏泽开发区，占地3038114平方米。本项目是老年公寓建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积3038114平方米，建筑面积1188525平方米，按照规范要求，院区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。83总图831院区四周为环形通道832根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在院内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。833本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。84建筑841建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。842建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。843建筑物装修材料均为阻燃材料。844锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。85电气消防851全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。852配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。853各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。854火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20MIM。855消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。856建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于05LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。857在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。86消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10M；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10M。861消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。862消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量15362