长春某房地产公司项目新世纪鸿源广场建设可行性研究报告

保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字接收日期目录保密承诺1目录2摘要3第一部分公司基本情况6第二部分公司组织管理10第三部分项目介绍17第四部分技术与服务24第五部分环保与安全37第六部分市场分析42第七部分市场营销分析51第八部分融资说明60第九部分财务分析65第十部分风险控制71第十一部分项目实施计划77摘要一、公司基本情况某房地产公司成立于1999年12月，以经营房地产业务为主，2004年5月注册资本金为2000万元，并取得房地产开发二级资质。二、公司组织管理公司设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。采取董事长负责制，两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。三、项目介绍某房地产公司开发设计的“新世纪鸿源广场”位于西安大路与同志街交汇处西南角，是一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，本项目建成后，必将填补长春市高档地产项目的一项空白，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。四、技术与服务本项目是长春市基础设施建设投资的重点区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。五、环保与安全我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按环境保护规范的标准严格执行。此外，在施工过程中还提倡有效地利用自然资源、节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供了有力的保证。六、市场分析长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境，这样使一些知名的楼盘诸如万科城市花园、天安第一城等进驻了长春的楼市。通过几年的开发建设，目前长春市的销售住宅项目接近111个，全市的开发商370多家，市场竞争逐日激烈。通过与周围的楼盘进行综合性比较，本项目具备一系列的竞争优势，市场前景看好。七、市场营销分析项目的总体营销策略就是利用项目优越的地理位置、良好的产品质量、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等理念让广大消费者了解并认可本项目。通过四大媒体以及专门的促销活动等营销方式作为公司的营销策略。八、融资说明该项目总投资20173万元人民币。其中，企业自筹资金7400万元；融资10000万元。融资分两期进行，第一年为8000万元，第二年为2000万元。“新世纪鸿源广场”开发工程预计296年完工，在开发工程总体完成并销售后，利用楼盘出售的回款一次性返还融资款的本息。九、财务分析根据企业提供的数据对财务分析进行预测，公司的投资利润率为2562，投资利税率为2916。报表的分析结果表明2916项目的投资利润率以及不到3年的投资回收期是有吸引力的。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点。就本项目而言，具有政策风险、市场风险、行业风险、资源风险、生产风险和管理等风险，可以通过具体手段加以规避和控制。十一、项目实施计划2003年9月2003年10月项目前期相关审批工作；2003年11月2004年3月项目招标工作、实施前准备及资金筹集工作及扩初设计工作；2004年9月开始预售工作；2004年4月6月前期拆迁及场地平整工作；2004年7月2005年7月工程主体封闭；2005年8月10月工程外部装修；2005年11月12月工程内部装修；2006年6月销售工作完成。第一部分企业基本情况一、企业简单描述某房地产公司是1999年12月在吉林省工商管理局注册成立的，具有独立法人资格的有限责任公司，注册地为吉林省长春市南关区幸福乡富裕村，注册资本金1000万元，并于同年取得房地产开发四级资质，经营范围为房地产开发。2004年5月再次注资，达到2000万元，并取得房地产开发二级资质。公司以经营房地产业务为主。公司成立之初，公司的董事长兼总经理郝凤波与其他领导一起，凭借自身丰富的房地产方面的工作经验，结合当地消费者的特点，以“准确定位市场、规模开发经营，优质优价取胜、力创一方精品”为经营原则，本着“诚信、务实、发展”的原则开展工作，迅速找到市场中的缺口，占领市场份额，使公司在短时间内立足于长春房地产界。公司以“为中、高端客户开发建设精品楼盘”为开发宗旨，“以人为本、以客为尊、团结发展、共创辉煌”为公司一贯的经营理念。在2004年增资升级之后，公司更加注重企业形象的建设，继续以高品质的工程和完美的物业管理占领市场，全方位的赢得了消费者对公司的认可。二、公司主要负责人情况公司最初是由郝、翟和苏三位自然人共同出资组建的，注册资本为1000万，每人的出资比例分别占80、10和10，依照出资比例不同而享有不同的权力和义务。在2004年三人依原投资比例对公司进行再次增资，使公司的注册资本达到2000万，主要股东的权力和义务保持不变。下面是公司主要的行政领导（一）、董事长兼总经理郝男（二）、副总经理苏（三）、副总经理雷三、公司财务状况由于公司之前是以参股其它房地产公司的方式，与其它房地产公司共同经营的，因此，并没有独立的财务报表。四、公司发展目标公司在近几年的发展壮大中，完成了将近十万平方米的房地产开发业绩，取得了良好的经济效益和社会效益。公司先后开发了“开运街43号住宅”、“红旗街28号住宅”、“湖滨公寓”、“天津路27号综合楼”等多个项目，取得了广大消费者的一致赞誉，在吉林省房地产开发行业中，树立了很好的业内口碑，并受到省、市各相关部门的认可和赞赏。公司通过这几年的积累、发展、壮大，已经成为实力雄厚、技术精良、具有现代化管理手段和计算机管理系统的成熟企业。为了使公司的经济效益和社会效益更上一层楼，在2003年，公司竞标得到位于长春市最大商业圈“重庆路商业圈”与办公集中地“西安大路”交汇处的7500平方米的规划用地，总占地面积为4233平方米。此地段堪称长春市绝版“黄金地王”。根据调查，并从经济价值和社会价值方面综合考虑，领导层决定在此开发一个集办公、商务和住宅公寓为一体的高档综合性大厦“新世纪鸿源广场”项目。“新世纪鸿源广场”是某房地产公司自成立以来在长春市黄金商业繁华地段开发的第一个大型综合性房地产项目，公司对此进行了周密的论证和调研，几乎倾注了全部的人力、财力和物力，旨在通过该项目的开发建设，通过以精美的建筑、完备的设施、科学的管理和一流的质量，展现公司强大的实力和优秀的业务水平，从而进一步巩固“某房地产公司”的品牌知名度，提升公司在长春市、吉林省乃至全国地产界的声誉。在为公司创造可观经济效益的同时，为长春市房地产业的发展和成熟做出辉煌的贡献。由于长春市近年来的发展总体落后于全国大中城市，因此，政府更是从政策扶持方面加快了长春市的改革和开放的步伐。随着全国经济的总体高速发展，越来越多的外地乃至世界的投资者把目光投向长春这一有着巨大发展潜力的城市。城市的发展，规划相当重要。一个现代文明程度较高的城市都有相当规模的商务中心区，如纽约的曼哈顿、香港的铜锣湾、北京的CBD以及上海正在建设的陆家嘴。公司正是从当前和长远的发展眼光着手，以长春市的中长期发展目标为基础来进行项目的设计和开发，以高起点、高水平的项目来为长春市的经济繁荣做出贡献。第二部分公司组织管理一、公司管理团队公司是一家有限责任公司，设立董事长兼总经理一名，副总经理两名。由于郝凤波在公司股份中占股比例达到80，因此担任公司董事长兼总经理，负责公司的主要工作；两名副总经理由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。二、公司组织结构公司在经历由弱到强、从小到大的发展经历后，现已基本形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着不断的改进和完善。通过多年的运作，以及借鉴其他公司的管理经验和管理模式，领导层根据本公司的实际情况，制定了现阶段符合公司发展的组织管理结构模式。简单的以图示表示如下三、团队中其它部门的主要管理成员（一）、公司拥有一批年富力强、勇于创新的部门经理，他们都是大专以上的学历，有着丰富的工作经验。前期部经理翟冬梅女大专学历经济专业销售部经理翟曙光男大专学历工民建专业综合部经理苏国军男大学本科经济专业财务部经理周文辉男大专学历财经专业采购计划审定、验收材料、设备采购企划包括可行性研究征地、拆迁、规划手续基础设施配套手续方案及勘查、设计单位选定广告及销售样板房方案及管理销售计划、统计人力资源人事、劳资等行政、档案管理车辆管理公司会计业务工程预算、决算审核资金运营公司计划、统计施工、监理单位选定工程进度、质量、安全管理工程经济管理公司内部施工队伍管理环境管理绿化、卫生设施维护水电暖路治安、安全管理行政管理手续收费会销董事长总经理副总经理副总经理前期部销售部工程部采购部综合部财务部物业管理部工程部经理雷金祥男大专学历水暖专业物业部经理李生男大专学历电气专业采购部经理王彪男大专学历电气专业（二）、此外，公司还拥有实力雄厚的外聘顾问和广泛的社会关系。在长期的业务发展中，和政府相关部门及国家机关建立了良好的诚信地位及良好的合作关系。法律顾问吉林省佳林律师事务所律师高俊杰、孙发由下面的表可以直观的看出公司的人力资源情况某房地产公司人力资源定员表序号部门名称数量（人）备注1总经理1郝凤波2副经理2苏立祥、雷金祥3总工程师1苏立祥4前期工作部3翟冬梅5销售部3翟曙光6综合部3苏国军7财务部5周文辉8工程部10雷金祥9物业管理部2李生10采购部2王彪11顾问2高俊杰、孙发合计34四、公司工作制度工作制度是一个公司管理理念的具体体现，通过公司全体员工的讨论，制定行之有效的工作制度，从而保证公司的正常经营和核心竞争力。具体工作制度包括以下几方面（一）、企业办公综合制度（二）、公司奖惩制度（三）、企业会议工作制度（四）、企业出差工作制度（五）、企业安全保卫工作制度（六）、企业档案管理工作制度（七）、企业车辆管理制度（八）、企业福利制度以上各项制度的制定，一方面规范全体职工的行为，另一方面，为职工的权益提供法律保障。公司的规章制度现在还很不完善，需要在以后的工作中不断的修改和补充，从而更能为实现公司的管理目标服务。五、人力资源的管理公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。现今社会，人才的竞争是企业竞争的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共识。如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业发展阶段不能不面临的关键问题。事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的竞争奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。由此看来，作为公司管理的一方面，竞争奖惩制度的制定有着举足轻重的作用。卓有成效的竞争奖励机制是衡量一个企业现代化的标志，它的制定妥否在很大程度上关系到公司的存亡。只有制定符合公司发展的竞争奖励机制，才能够使公司的管理体制更趋科学和完善。因此，公司依据“可信、可干、可控、可塑”的原则，从人品、能力、工作态度和发展潜力四方面对管理层和关键人员制定了尤为详细的奖惩制度，以保证公司的良性发展。公司的人力资源管理主要包括如下几个方面（一）、人才的吸收1、员工推荐通过本企业员工推荐熟人朋友、亲友乃至过去的同事作为员工招聘的主要来源；2、业务接触企业在开展业务中与社会各种人员交往及业内交往时，所接触的可以作为企业招聘对象的来源；3、人才交流市场企业花费一定费用在人才市场上设摊招聘；4、大众传媒广告在大众传媒（主要是报纸）上刊登广告招聘人员。（二）、培训与考核1、由公司资深员工讲解公司简介、人事规章、企业制度、近期目标及发展战略简况；2、在具体岗位工作一星期左右，使之对本公司业务及经营范围有所了解；3、受训人写详细的述职报告，作为考核的基础；4、企业专人通过谈话、问卷等手段对受训人进行考核；（三）、奖励制度公司的奖励制度主要有“奖金”、“记功”和“嘉奖”。1、员工有下列情况之一者，给予奖金或记功奖励（1）、对公司业务有重大革新建议，提出具体方案，经实施确实有效的；（2）、办理重要业务成绩特优或有特殊功绩者；（3）、及时消灭意外事故，避免工程质量事故发生，使公司免遭损害者；（4）、对于舞弊或有危害公司权益事情，能揭发制止者。2、员工有下列情况之一者，给予嘉奖（1）、品行优良、技术超群、工作认真、恪尽职守者；（2）、领导有方，使业务工作拓展有相当成就者；（3）、品行端正、遵守规章、服从指导堪为员工楷模者。（四）、惩罚制度公司的惩罚制度主要有“免职”、“记过”和“警告”。1、员工有下列情况之一的给予免职处分，情节严重者采取法律途径解决；（1）、假借职权、营私舞弊者；（2）、盗窃公司财物或挪用公款，故意毁损公物者；（3）、利用工作时间擅自在外兼职者；（4）、泄漏公司机密、捏造谣言或酿成意外灾害，致公司受重大损失者；（5）、仿效上级主管人员签字，擅用公司名义者。2、员工有下列情况之一的根据情节严重性给予警告或者记过处分（1）、故意浪费公司财物或办事疏忽致使公司受损者；（2）、泄漏机密或者虚报事实者；（3）、品行不端有损公司信誉者；（4）、工作不利、屡教不改者；（5）、工作场所酗酒滋事，影响秩序者；（6）、月份内累计迟到、早退5次（含5次）者。（五）、公司的奖惩均按季度书面通知本人，并报综合部记录，并且将奖惩制度切实落实到实处。六、公司管理的目标随着公司规模的不断壮大，对于管理的科学性的要求就越来越高。“向管理要效益”已经成为公司经营宗旨的一部分。通过在经营中的经验总结、引进高水平的管理人才以及学习其他优秀公司的先进管理经验等，将公司的组织管理模式逐步完善，更好的为公司的高速发展和不断壮大而服务。“新世纪鸿源广场”建设项目的实施，是对公司综合管理水平的一次检验。通过此项目的开发、建设施工、完工销售等一系列工作的运作，不仅可以提升公司的知名度和创造经济效益，更重要的是能够使领导层及时发现并弥补公司管理中的漏洞，为以后工作进一步开展奠定良好的基础，使公司向更高的目标迈进。第三部分项目介绍一、项目背景（一）、市场环境长春市是吉林省经济、政治和文化中心，现辖有朝阳、南关、二道、宽城、绿园、双阳六个区，经济、高新及净月三个开发区，九台、榆树和德惠三个县级市和农安县。总面积20571平方公里，其中市区面积3116平方公里，建成区面积150平方公里，总人口6912万人，其中市区人口有2866万人。随着经济的迅猛发展和长春市旧城区的改造，商业环境和城市面貌有了很大的变化，逐步形成了重庆路商业街、红旗街商业区、火车站商业区、桂林路商业区和大经路商业区五个商业圈。其中，重庆路商业街更是以其优越的地理位置、优美的环境和多年来形成的商业美誉，成为五大商业区中最为繁华和著名的。这里不但云集了诸如百货大楼、国贸中心、卓展购物中心、沃尔玛购物广场、百盛等大型知名的高档购物中心和超市，还拥有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、国联大厦、国际大厦等星级商务酒楼和写字楼。尤以重庆路段商业街源头、西安大路以其布局更成为重庆路商业街的核心区域。良好的商业氛围、优美的办公环境和便捷的交通，使得这一地区成为众商家和公司争相进入的宝地。（二）、项目背景对于“重庆路商业圈”的调查不难发现，目前这一中心地段尚无一个功能齐全、规划设计现代化、理念超前的综合性大厦。而公司竞标所得的这片地段正处于“重庆路商业圈”与办公集中地“西安大路”的交汇处，此地段的周边都已经开发完毕，所以堪称为“绝版黄金地王”。根据地段的实际情况和周边的环境相配合，公司开发设计的“新世纪鸿源广场”项目总占地面积7500平方米，总规划建筑面积88313平方米，总建筑高度为969米,其中地下三层为停车场，建筑面积1231350平方米；地上一至六层为裙房楼商场，建筑面积203095平方米；七至二十层为写字楼，建筑面积11620平方米；七至二十二层为商务公寓，建筑面积12971平方米；七至二十八层为住宅，建筑面积31099平方米。工程分两期进行，在资金保障的情况下，2004年9月开始预售工作，并于2005年7月完成工程主体，并在2005年12月完成工程内部装修。此楼盘地理位置优越，交通便利，是高档次高层次建筑。根据现在的市场预测，此项目开发的楼盘预计在2006年6月完成全部销售工作。（三）、项目特点“新世纪鸿源广场”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，本项目建成后，必将填补长春市高档地产项目的一项空白，迎合市场的需求，并成为长春市立体景观的一个新的亮点。本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的纯住宅小区或纯商务楼等模式，而是集商务、办公、住宅、公寓为一体的综合性大厦。合理的工程结构和先进的小区设施为住户提供了良好的居住环境，完善的配套设施为单位和业主提供了全方位的服务。地下停车场一方面满足了此工程的入住单位和业主的使用外，还可作为商业中心地段对外服务，获得营业收入；商业裙房主要以经营产业为主；会所主要为业主提供配套服务，同时对外营业创收；住宅、办公楼和公寓面对的消费群体都是高收入高素质阶层和成功人士及实力雄厚的大、中型企业。新颖、别致、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务及优越的地域条件，为本项目成为本省乃至全国的智能化标志性建筑提供了极其有利的条件。二、项目设计原则本项目为商业地产类开发，根本目的是为了销售出去，使公司取得经济效益和社会效益的双丰收。具体的说，原则有以下几方面（一）、充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性；（二）、围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为长春市经济发展做出贡献；（三）、以长春市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开发建设需求。三、项目总体规划布局根据城市规划的要求，合理确定建筑的位置、防火间距、消防车道和消防水源等。项目所处区域市政配套设施齐全，总体布局在综合考虑以适应当地的地形地貌的前提下，按照市政规划的要求，进行合理空间布局，做到既能使之具有浓郁的商务氛围，又能体现人文居住的环境，更保证了项目的安全性和合法性。具体的说，有以下几方面（一）、退线以适应规划和安全需要沿西安大路及同志街退线100米，以设置30个停车位，满足规划要求；西侧及南侧分别为重庆胡同和西安胡同，与西安大路及同志街形成消防通道，满足消防需求。（二）、建筑物主立面向西安大路与同志街交汇十字路口，北侧立面沿西安大路，西侧立面沿同志街，整体建筑四面临路。（三）、根据楼盘的具体位置结合交通、市场、园林等的要求，设置各区域的入口和出口，做到交通便捷安全，绿化达标，符合市场规范化要求等。四、主要建筑指标表序号名称指标单位备注1总规划用地面积7500M22总占地面积4233M23总建筑面积88313M2地下三层4建筑密度485容积率1006绿化率20五、项目主要内容（一）、主要工程1、地下停车场设备用房（地下三层地下一层）该部分建筑面积123135平方米，层高39米。考虑到该地段车流量大，为了方便停车，缓解城市压力，本方案在有限的空间内充分挖掘空间资源，地下停车场采用“鸿安”牌PSH型地面二层升降横移类停车设备，建设成复合式停车场。地下一层设计停车位81个，其中机械式停车位54个，平走式停车位27个；地下二层停车位100个，其中机械式停车位54个，平走式停车位46个；地下三层设计停车位106个，其中机械式停车位75个，平走式停车位31个。综上，地下13层共设计停车位287个。2、裙房楼商场（一至六层）该部分建筑面积203095平方米，1层层高63米，25层层高45米。一层西北部设商场主入口，商场主入口西侧设置独立的公寓入口，北部设写字楼单独入口，东部和南部分别设立地下停车场入口，南部（沿西安胡同）设置2个住宅单独入口，各独立入口处均设置入口大厅及保安室。商场一层设共享大堂，消防中心设在一层，在商场内每层适当部分设置防火卷帘门，对商场进行防火分区；在一层南侧、东侧分别设置货物通道。六层设计为健身会所，为业主提供配套服务。层高63米，内设标准游泳池、儿童戏水池、健身房、高尔夫球模拟室、酒吧、儿童游戏场、麻将娱乐房、图书室、网吧、壁球馆及相应配套的淋浴室、更衣室、医务室等配套设施。健身会所实行会员制，主要服务于大厦内工作人员及住宅居民，同时可对外接待顾客。为取得较好的采光效果，6层屋顶局部（泳池上空）采用通透式轻钢结构玻璃顶。在6层屋顶适当部分进行绿化，建造屋顶花园，体现“流绿空间”感念。3、写字楼（720层）写字楼建筑面积11620M2，层高33M，写字楼位于大厦的北侧沿西安大路方向，采用大空间布局，可根据业主需要进行自由分隔。写字楼内设疏散楼梯1部，垂直升降梯2部，可直通地下停车场，能够满足需要。写字楼第1618层与公寓架空相连接，并在该部分18层屋顶及20层屋顶进行花园式绿化，建造“空中屋顶花园”。4、公寓（722层）随着社会经济的进一步发展，集办公和家居一体化的小型公寓越来越受到消费者青睐，市场前景颇为看好。本项目拟沿同志街方向（位于大厦西侧）在722层布设公寓，总建筑面积12971平方米，层高33米，共可设置112套公寓，规格设计为50M2/户100M2/户不等。每套公寓均设卫生间、卧室等。公寓设疏散楼梯1部，垂直升降梯2部，可直通地下停车场，能够满足需要。在公寓22层屋顶设计建造“空中屋顶花园”。5、住宅（728层）住宅总建筑面积31099平方米，层高3米，沿西安胡同及重庆胡同方向呈“L”型布设（位于大厦的南侧）；设计规格为90M2/户180M2/户不等，共可设置264套不同规格的二室二厅、三室二厅、四室二厅住宅。在住宅28层屋顶设计建造“空中屋顶花园”。住宅楼内设置疏散楼梯2部，垂直升降梯4部，可直通地下停车场，能够满足需要。（二）、辅助工程本项目辅助工程主要包括道路的建设，室外绿化、消防水池及化粪池的建设。拟建道路及停车场1100M2（30个停车泊位）。简单以如下表格进行说明建筑内容一览表单位平方米序号名称面积结构备注一主要工程883131新世纪鸿源广场88313框架剪力墙11地下123135地下三层12其中地上公建商层写字楼公寓住宅759995203095116201297131099全部出售二辅助工程1道路及停车场1100含停车泊位30个2绿化1500含空中花园第四部分技术与服务一、开发设计及建设依据主要的建筑依据分三部分，即地基工程的地质评价依据、建筑方案设计依据和土建工程编制依据。具体的说（一）、地基工程地质评价依据岩土工程勘查规范GB500212001建筑地基基础设计规范GB500072002高层建筑岩土工程勘查规程JGJ7290建筑抗震设计规范GB500112001土工试验方法标准GB/T501231999（二）、建筑方案设计依据高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2001年版）商店建筑设计规则JGJ4888方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ4888民用建筑设计通则JGJ3787办公建筑设计规范JGJ6789汽车库、候车库、停车场设计防火规范GB5006797汽车库建筑设计规范JGJ10098（三）、土建工程编制依据建筑抗震设计规范GB500112001砌体结构设计规范GB500032001建筑结构荷载规范GB500092001混凝土结构设计规范GB500102002建筑设计防火规范GBJ1687（2001版）建筑内部装修设计防火规范GB5022295岩土工程勘察报告K200333长春市建筑日照间距规定二、建设规模（一）、地质地形勘测报告1、项目建设场地为规则矩形地块，场区宽阔，地势西高东低，根据新世纪鸿源广场岩土工程勘察报告钻孔位置和高程数据勘测，场地标高22353米22168米，最大高差185米，高程系为城市统一高程系。2、项目建设场地的地土类型属中软土，场地类别为类建筑场地；场地为建筑抗震一般地段。3、项目建设场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性为一级。4、项目建设场地地层上部24米深度为第四系粘土性土，其下为4米厚的第四系砾砂层，底部为白垩纪泥岩，按其岩性、成因、塑性状态等的不同，自上而下共分十层各层岩土指标单位KPA层号岩土名称地基土承载力标准值FK特点1杂填土中密粘性土,炉渣,砖块,砂等组成2粉质粘土200可塑状态，中压缩性,黄褐色3粉质粘土170软塑状态,中等偏高压缩性,黄褐色4粉质粘土220可塑状态,中压缩性,黄褐色5粘土400硬塑状态,中压缩性,褐黄色6粉质粘土260可塑偏硬状态,中压缩性,褐黄色7粘土450硬塑坚硬状态,中等偏低压缩性8砾砂550黄褐色矿物石,密实状态9泥岩450强风化,易破碎,紫红紫褐色10泥岩700块状,中风化,坚硬,紫褐色5、水文地质条件长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度68；年平均降雨量650毫米；年最大冻结深度169厘米；主导风向冬季是西北，夏季是西南；年平均风速可达36米/秒，最大风速达到257米/秒。由于长春市属寒冷地带，基本雪压值03KN/平方米，无霜期145天。地震烈度达7度。场区地下水有两层，第一层为潜水，主要埋藏在第二层到第四层土体中，补给来源主要为大气降水，地下水位随季节变化，由往年测得地下水初见水位30米到46米，稳定水位28米到37米，标高21884米到22038米。第二含水层为第八层砾砂层，属承压无压水。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。（二）、建设条件项目位于西安大路与同志街交汇处西南角，是长春市基础设施建设投资的重点区域，市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件良好。（三）、规模确定根据场地的实际地质情况勘测和市场的需求调查，结合城市未来的发展需要，从公司自身的实际人力、财力和物力出发，本项目的建设规模确定如下总占地面积4233M2（规划总用地面积7500M2）总建筑面积88313M2，地上最高28层，地下3层。三、土木建设设计方案经过勘测，通过数据分析，拟建场地无液化、滑坡、崩塌等不良地质作用土层，不存在地基土液化问题，无不良活动的断裂带，建筑场地地质条件是稳定的。再加上对城市周边环境和地理位置，考虑了适用、舒适、美观、采光、通风及结构上的安全、经济等因素公司制定了详尽可行的施工方案（一）、平面设计项目定位于配套设施齐全、商务功能突出、居住环境优越的综合性高层建筑。平面布置综合考虑，根据其功能，项目采用框架剪力墙结构的大空间布局，建造一座错落有致的现代化建筑，使商场、写字楼、公寓及住宅严格分开。（二）、立面设计本着项目的先进设计理念，立面设计不但突出现代商务的建筑特色，更是注重了与人文居住的环境达到和谐统一。不但要做到与项目周边的大环境相统一，更要突出项目的特色，做到卓尔不群。（三）、结构设计基础设计拟地下室底板深埋110米，根据岩土工程勘察报告，项目可采用筏形基础和人工挖孔桩基础，但由于楼层相差较大，地下室相连通，做筏基应设较多的沉降缝，故采用人工挖孔桩基础；结构设计新世纪鸿源广场建筑结构体系为框架剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为2级，防震工程按7度设防。主要建筑特征一览表工程名称新世纪鸿源广场建筑物名称新世纪鸿源广场大厦耐火等级级抗震设防裂度度主要结构形式框架剪力墙建筑物总体高度969M地上最高28层建筑层数地下3层建筑面积（M2）88313墙体空心砌块地面人造石材、地砖屋顶平屋顶窗塑钢窗内墙面内墙涂料建筑构造外墙面银灰色铝塑板和白钢装饰条四、公用工程方案（一）、供水排水1、设计依据室外给水设计规范GBJ1386（1997年版）室外排水设计规范GBJ1487（1997年版）建筑给水排水设计规范GBJ1588（1997年版）建筑设计防火规范GBJ1687（2001年版）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（1999年版）2、给水工程本大厦用水由市政管网供给分两路由两根DN200给水管引入，在大厦周围形成环状，满足人员生活用水、空调冷却补水、绿化用水等，在该环网上设计室外消火栓，以保证室外消防用水。大厦地下室至五层商场由市政管网直接供给，六层以上由变频泵组供给，竖向分为高中低三个区。并设生活蓄水池一座，贮存生活用水150立方米，为独立结构体。大厦在地下室热交换站通过换热器制备热水，为住户提供热水，水质严格按照现行国家生活饮用水卫生标准执行。供水管道的材料达到卫生和安全要求。消防给水系统通过消火栓系统和自动喷淋灭火系统来保证大厦安全。3、排水工程住户污水由大厦出户污水管，经立管汇集后排入市政污水管网；大厦屋面雨水采用内排水系统，经立管收集后排至室外雨水干线。（二）、供电1、设计依据民用建筑电器设计规范JGJ/T16/92高层民用建筑设计防火规范GB5004595供配电系统设计规范GB5005295低压配电设计规范GB5005495建筑物防雷设计规范GB50057942000年版火灾自动报警系统设计规范GB50011698有线电视系统工程设计规范GB5020094建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范BG/T5031120002、供配电系统本工程属于一类高层建筑，负荷等级为一级，项目总用电负荷为4800KW。项目电源电压为10KV，引来一路10KV电源作为主电源。在地下二层设变电室，选择4台1250KVA变压器，拟采用800KW柴油发电机组一台，可满足大厦内包括电梯、消防、报警及局部照明应急用电。3、照明及变配电系统本项目采取由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电的配电方式。照明设计要求有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明，地下室照明，照明标准按国家标准GB13390的中值选取。在疏散楼梯口、地下停车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。本项目采取消防设备按消防中心指令开停机；中央空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。（1）、高压环网柜、低压配电柜及干式变压器皆设于地下一层的变配电间内，并与柴油发电机房相邻。变压器采用干式环氧树脂浇铸式变压器，配有令都风机及温度保护系统。（2）、低压配电系统采用三相五线制（TNS）方式供电，为单母线分段运行，要求专用保护接地线（PE线）现工作零线在系统内严格绝缘分开。正常时低压事故母线由市电供电，当停电或火灾事故时，应急柴油发电机组能在15秒钟内自动启动，确保应急电源正常使用。（3）、供电方式采用干式一放射式混合供电方式，各住宅公寓计量分层集中安装于各层电气竖井内。4、弱电设计新世纪鸿源广场电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。公建商场设广播系统，其功能分日常和紧急广播两种状态，播放器设在消防控制室，发生火灾时自动切换为消防广播。顶楼安装卫星电视接收天线和全频道公用电视天线，在地下车库、电梯、公共走廊、楼梯处按需安装摄像头，监视室在消防中心。（三）、供热1、空调系统设计依据采暖通风与空气调节设计规范GBJ1987办公楼及商场采用制冷（供热）双水管加末端式风机排管的中央空调系统，总冷负荷为2700KW，总采暖负荷为3100KW,冷却塔设在屋顶。2、住宅、商务公寓及地下车库设置集中采暖系统，采用市政热力管网，温度为95/700C的低温水，总供热面积为44070M2。系统分区为竖向供热分高低区。低区由市政热力管网直接供给，高区部分采用高区直供设备供暖，住宅部分采用分户计量供热系统。（四）、通风及防排烟系统项目所有地下房间及防烟楼梯间前室均设置机械排风，火灾时的机械排烟及消防补风系统。1、冷冻机房、变配电室设机械通风、换气次数15次/时。电梯机房设机械通风、换气次数10次/时。2、各卫生间设机械通风、换气次数1/2次/时。3、楼梯间前室，合用前室分别设加压送风系统，地下一层商场设机械排烟系统。4、地下车库设排风系统，排风量按换气次数不小于6次/时计算。（五）、防雷本项目按二级防雷建筑设防。建筑物内部各种用电设备外壳、变压器中性点及各种金属管线都必须做成电气连接，并与接地网相连，采用TNS接地系统，利和基础钢筋作为接地体，接地电阻不足时补打接地极，综合接地电阻不大于1。（六）、运输项目运输主要为垂直运输，在广场内共设升降电梯9部，自动步道梯2部。其中，公建商场2部客梯，1部货梯，2部自动步道梯；写字楼设2部客梯；公寓设2部客梯；住宅设4部客梯。（七）、智能小区设施在新世纪鸿源广场内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、消防自动化系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统和信息管理系统。五、服务描述（一）、总体目标1、坚持服务、品质、科技三位一体的服务理念。2、以不断进取的开拓精神，建造高档次、高品质楼盘是金鹤地产的开发宗旨，遵循“以人为本、以客为尊、团结发展、共同辉煌”的经营理念，准确定位市场，规模开发经营，优质优价取胜。3、继续探索、引进物业管理模式，拟引进一批物业管理精英，进一步完善金鹤地产物业智能化的管理，提高服务品质。（二）、配套设施1、项目本身配置的配套服务设施（1）、娱乐设施用建筑内部安排约5000平方米的会所为业主提供多种配套服务，会所位于第六层，拟设空中游泳池、乒乓球室、高尔夫球模拟室、酒吧、卡拉OK室、儿童游戏场、医疗中心、麻将娱乐房、图书室、网吧、壁球馆、咖啡厅、茶艺轩等专门为业主提供娱乐、休息等服务。此外，为增添住户生活色彩，节假日还可在会所大厅举办各种喜庆游乐活动，从而联络物业管理公司、开发商以及各业主之间的感情。另一方面，本项目位于商业旺地，为经济效益和服务质量考虑，建议将该层会所部分设施对外营业。会所的经营可由发展商负责，实行会员制。对会员给予一定的优惠政策，同时，为提高本项目的服务质量，拟设置自助洗衣间干洗店等，尽量提供更优质全面的服务。（2）、停车场本项目的停车场全部安排在地下车库，住宅及公寓电梯可直接到达，最大程度地为用户提供方便。（3）、景观配套本项目的环境景观设施中主要是业主专业裙楼空中花园，花园设有观光扶手、休息椅、望远镜和果皮箱等专门的配套设施。（4）、水、电气等供应条件由于本项目拟定位置处于市中心地带，故水、电、气等供应完全可以得到保证，价格为市物价局统一定价，且保证率均为95以上。2、建筑周边配套服务设施广场周边各种生活、商业设施齐全，为广大住户和业主带来很大的便利。教育机构（幼儿园、中小学）类别名称位置级别市政府幼儿园市政府后侧一级东方红幼儿园国际大厦后普通幼儿园新新幼儿园国际大厦后普通市实验小学北安路市重点崇智路小学崇智路市重点北安路小学建和街市重点小学西安大路小学西安大路区重点市实验中学西三条市重点三十中新华路市重点中学五中三角广场市重点医疗机构类别名称位置规模吉大医院长春大街医院市医院人民大街大型刘丽门诊附近门诊李信口腔门诊西安大路中小型吉广药店西安大路吉林大药房重庆路大型药店安康药店同志街中小型文体休闲设施类别名称位置距离牡丹园人民大街95号5分钟儿童公园人民大街102号5分钟公园文化广场东民主大街5分钟市体育馆人民大街103号3分钟市图书馆同志街50号10分钟文化设施重庆路书店重庆路5分钟购物设施类别名称位置经营内容距离（步行）重庆农贸市场重庆路蔬菜、水果、副食5分钟菜市场崇智路菜市场崇智路蔬菜、水果、副食5分钟恒客隆重庆路97号生活日用、果蔬3分钟超市沃尔玛重庆路70号生活日用、果蔬2分钟卓展购物中心重庆路99号服饰、化妆品2分钟东方购物中心重庆路服饰、化妆品2分钟长春市百货大楼重庆路综合7分钟大型商场国贸中心重庆路综合7分钟银行、邮政、电信、证券类别名称位置路程（步行）中国人民银行西安大路支行同志街5分钟农业银行营业厅重庆路5分钟建行省分行营业部重庆路5分钟交行市分行营业部重庆路10分钟银行市商行新华支行同志街5分钟邮政西安大路邮电营业厅西安大路3分钟中国电信西安大路营业厅西安大路3分钟电信安华通信商场西安大路3分钟东北证券有限责任公司崇智路10分钟证券国际信托证券人民大街10分钟饮食、娱乐设施名称位置档次距离（步行）金磨坊西餐厅西安大路高档5分钟吉隆坡酒店西安大路四星5分钟香格里拉西安大路五星2分钟国际大厦同志街三星2分钟滚石广场人民广场高档5分钟星期五酒吧西安大路高档3分钟千惠酒吧西安大路高档3分钟蓝梦美容美发西安大路高档2分钟卓展俱乐部重庆路高档3分钟金都饭店西安大路三星7分钟宝丽金夜总会人民大街高档10分钟中澳大都会人民大街高档7分钟逸香池西安大路高档7分钟（三）、安全物业管理项目建成后，开发商将聘请在商务公寓管理领域内有多年经验的香港物业管理公司担任物业管理顾问，或者直接委托其负责物业管理，发展商不必自行组建物业管理公司。这种对外聘请具有品牌优势的物业管理公司既可以直接形成卖点，又可以与该项目“吉林省首家高科技商务主题大厦”的概念定位相结合，将对市场形成强有力的冲击，对销售有利。第五部分环保与安全一、环境保护（一）、设计依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国规划法（二）、执行的环保质量标准污水综合排放标准GB89781996城市区域环境噪声标准GB309693（三）、主要污染源广场地处十字路口，车辆集中，汽车尾气污染比较严重，空气中的二氧化硫比例高于市区内其它地区，车流量大、人流大，冬季排烟集中，植被稀少，造成空气中粉尘多于市内其它办公区和居住区，空气污染指数略低于长春市平均水平。因此主要污染源为废气，其次为生活污水、固体垃圾、地下层设备的噪声污染。（四）、治理方案废气主要来自汽车排放的尾气，地下车库设有汽车尾气排烟设施。此外，整个项目的设计均按照环境保护规范的标准严格执行。废水主要是生活污水，采取雨、污水分流制，加工间污水经隔油后符合城市污水排放标准，再排入市政管网污水管道。全楼均为普通生活污水，无毒害。废渣主要是生活垃圾，采用袋装方式收集处理，统一清走，防止二次污染。噪声污染设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区做隔声处理。设备用房做吸声处理，使机房外噪音不超过45分贝，如水泵采取隔震、减噪措施，泵房做吸声处理，达到国家规定的城市环境噪声标准要求。针对绿化环境，将布置空中花园等绿化带，提高项目的整体品质。二、节约能源本项目开发和设计，把有效地利用自然资源、节约能源放在首位。通过节电灯具、节水产品等的选择，做到使用者节能。同时在建设施工中，也采取了措施来保证节约能源。具体措施如下（一）、合理的布置人流、物流方向。（二）、项目使用新型的节能设备和节能技术，提高变压器的负载率，从而节约施工过程中的大量的电能。（三）、供水系统选用节能型供水设备和节能型阀门，所有卫生器具均采用节水型产品，并经常对用水系统检修，减少跑、冒、滴、漏。（四）、大堂等大空间采用全空气系统；过渡季节采用全室外新风送至室内，不启动冷水机组，充分利用天然冷源，以达到节能的目的。（五）、建筑物设计充分利用自然光，减少照明用电量及供电量。（六）、照明灯具采用高效反光型，光源采用高效节能光源。（七）、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，土地、能源和建材的合理利用。选择节能型建材。（八）、项目采用楼宇自控系统，实现节省人力，节省能源。三、安全防范（一）、消防1、设计依据建筑物灭火器配置设计规范GBJ140901997年版高层民用建筑设计防火规范GB50045952001年版火灾自动报警系统设计规范GB50011698汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067972、消防方针贯彻“预防为主，防消结合”的方针，严格按照消防法规要求，采用有效的防火措施，防止和减少火灾危害，保障安全。3、建筑设计本工程每幢塔楼一层为一个消防区，各层设有通向屋面的剪力楼梯和一部消防电梯，剪力楼梯分别设置前室，其中一梯与消防电梯共用前室，面积大于10M2,剪力楼梯为机械排烟，共用前室为自然排烟，另一部剪力楼梯前室为机械排烟，设有加压送风机。消防控制室设在一层，有直接对外的出入口。每幢塔楼各有一部消防电梯和一个楼梯通向地下室，其中通向地下室的楼梯在首层与地上层楼梯分开。并有直接对外的出口。4、火灾报警及消防联动系统消防控制室设一主探屏及消防联动屏，消防广播对讲电话屏。地下室设备房及自行车库设烟感探测器、插孔电话、消防广播。消防联动系统火灾确认后，可自动或手动损伤以下设备停止空调机、通风机，开启消防泵、喷淋泵，将电梯降至首层，接通事故照明，放下防火卷帘，开启任意层防火排烟口，开启正压送风机和排烟机。通过火灾自动报警向市消防局报警，电话指挥本楼消防人员自救。5、消防给水系统消火栓系统室内各层均设消火栓，规格为DN65，设18M3与喷淋共用高位消防水箱一座及相应的稳压装置（稳压泵2台及所压罐1个）。设2套地下式消防水泵接合器，室外设5套地下式消火栓。普通消防供水系统由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。消火栓系统管材采用焊接钢管。自动喷淋灭火系统喷淋采用湿式系统，按仓库危险级I级，设计喷水强度12L/MINM2，保护面积200M2，设计水量40L/S。地下消防水池设喷淋加压泵3台，二用一备。消防泵房内设湿式报警8套，各层均设闭式喷头。屋顶设高位喷淋水箱18M3（与消防共用），设3套地下式消防水泵接合式。消防用水量根据高层民用建筑设计防火规范，本项目按一类高层设计灭火措施，防火类别一类，耐火等级一级。消防用水量按消防需水量最大的的一座建筑物或一个防火分区计算，按同一时间内发生一次火灾，火灾延续时间3小时，室内消防用水量为40L/S，项目消防用水量为432M3。自动喷水灭火系统用水量40L/S，火灾延续时间1小时，室内一次消防用水量144M3。（二）、消防措施1、建立严格的防火制度。2、设消防系统和消防控制中心，出现火情可及时发现扑救、报警。3、楼内按规范要求设置防烟楼梯间及消防电梯。室内设置自动喷淋灭火系统及消火栓，地下停车库按国家有关规范要求设置防火分区。4、与消火栓箱相结合，在每个消火栓箱内配置23个干粉灭火器。5、建筑物周围设有环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。6、在建筑物内进行防火分区，各层设有通向屋面的剪力楼梯和1部消防电梯，剪力楼梯分别设置前室，剪力楼梯为机械排烟。7、在工程设计中，材料选择要按照消防规定进行；各种消防设备及材料的选择需经国家消防监督管理机构认可。第六部分市场分析一、长春市房地产的总体情况（一）、随着长春市近几年的经济的快速发展，尤其是国民生产总值的提高、人均收入的增长和国家政策的支持，全面促进了房地产业的发展。具体表现在以下几个方面第一，政策方面。一些相关政策的规范和完善，优惠政策的出台，使得房地产市场被总体看好。长春市近几年的经济运行情况良好，为房地产业的发展和繁荣创造了良好的外部环境。2001年长春市房地产交易费用的下调，2002年住宅法、物业管理条例以及金融方面相关政策法规的出台，更是为房地产业的发展提供了快速增长的政策