2008年四川乐山房地产市场分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告12008年乐山房地产市场分析报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告22008年3月2日目录第一部分乐山经济圈经济概况3第二部分乐山房地产07年市场动态6第三部分乐山房地产区域板块分析8第四部分市场分析结论12第五部分市场客户分析13附2008年房地产项目开发注重要点172008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告3第一部分乐山经济圈经济概况一、乐山经济圈地理位置乐山市地处四川省中南部，北连眉山市，东邻自贡市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。距成都162公里。乐山在四川盆地向西南山地的过渡地带，总体趋势西南高，东北低。乐山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江汇合处。乐山市面积12826平方公里。辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨边、马边2个彝族自治县，代管峨眉山市（县级市），共计11个区、市、县。乐山，古称嘉州，历史上属古蜀国地。乐山风光秀丽，古迹众多，经济繁荣，物产富庶，是中国乃至全世界著名的旅游胜地。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告4二、乐山市经济概况乐山市年经济指数基本情况根据2007年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口307万人。其中非农业人口209万人，农业人口67万人，暂住人口31万人。根据人口专题报告预测的结果2010年中心城区人口为40万人，2020年中心城区人口为52万人。成乐高速公路的建成，使成都至乐山一线经济得到迅猛发展，现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。从2005年到2007年的GDP实现情况分析，2005年，乐山市GDP实现30672亿元，同比增长128。2006年19月，乐山市GDP实现27580亿元，完成全年奋斗目标任务的7619，同比增长142，总量居全省第7位。第一产业占575，第二产业占142，第三产业占283，人均收入7486元/人年。2007年，乐山市GDP同比增幅在15左右，人均收入约8200元/人年。2007年乐山经济运行态势良好全年地区生产总值实现440亿元，增长15。主要有5大亮点一、工业经济快速增长。全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26，增速比去年同期提高06个百分点。二、农村经济稳步发展。粮食生产实现恢复性增长，粮食产量达109万吨，增长7。全市农民人均现金收入达3780元，增加285元，同比增长81。三、投资适度增长。全社会固定资产投资完成200亿元，同比增长245，投资对经济增长的贡献率达49。四、市场消费持续趋旺。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告5全市社会消费品零售总额实现160亿元，增长16，增速比去年同期提高05个百分点。旅游综合收入预计实现100亿元，同比增长248。五、财政收入高速增长。全市地方财政一般预算收入完成21亿元，完成目标的115，同比增长35。按照四川省城镇体系规划，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。从政府的远景规划上，分析可以看出，乐山目前的房地产有很待发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足。总结乐山经济圈中心城区人口集中。经济发展迅速，居民购买力较强。交通便利，与省会成都之间车程仅2小时。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告6第二部分乐山房地产07年市场动态一、乐山市住宅市场分析目前乐山住房建设主要现状房屋居住情况。全市总人口3479万人，其中非农业人口8674万人，城镇住房总建筑面积237031万平方米。全市人均住房建筑面积在8平方米以下的有2228户、816平方米10489户，户均建筑面积在20平方米以下的有5296户、2045平方米13540户，自行搭建临时房屋的有100户、借住房屋的有8032户、承租政府部门直管公房的有2704户、承租单位自管公房的有2045户。商品住房年需求量情况。中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38，市外居民购买的占7。乐山前两年房地产市场发展回顾2006年，乐山市销售房屋面积共487649平方米，比2005年同期销售面积低了30，其中住宅销售面积低了25，住宅销售金额却比2005年同期增长了16。2006年，商品房住宅销售均价也比同期增长6个百分点。房价走高的原因主要有两个供求拉动，成本增加。2007年，乐山房地产交易稳步增长，据市房地产交易中心统计数据显示，2007年，中心城区各类现房交易10529宗，成交面积11919万平方米，交易金额195亿元，成交数量、成交面积和交易总额均创造了历年最高记录，并分别比上年增长了22、18、3681。去年中心城区的住宅交易最为活跃，达到了8868件、1044万平方米，较2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告7上年分别增长了189、213，占去年全年房地产总成交的8422、877。这表明乐山持续增长的房地产交易是以住宅交易为支撑。乐山市07年二手房效益概况随着商品房价格的上涨，人们买房时充分考虑自己的经济承受能力，一些具有价格优势的二手房成为了相当部分购房者的购买对象，推动2007年中心城区二手房交易红火，达到了4277件、436万平方米，分别比上年增长86、65。二手房交易市场日渐火爆同时，二手房价格也大幅上涨，且涨幅高于新建商品房，达到了23。乐山房地产开发现状高层住宅时代，已经来临房地产市场集中，开发水平大幅提高规模化开发明显，竞争加剧中远期市场需求旺盛，前景看好产品的同质性导致竞争加剧中小户型引领市场但严重缺乏乐山房地产08年展望乐山的住宅消费还将继续保持稳步上升的趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构得到明显改善，90平方米以下小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻购房群体购房置业成为现实。另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善，宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业、发展和定居，预计乐山住宅消费还将继续稳步增长。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告8第三部分乐山房地产区域板块分析乐山中心城区板块划分按照乐山市城市规划以及地形限制，可将乐山市中心城区割分为八大板块1、旧城区板块代表性楼盘世纪城、天韵城、嘉定国际期、水岸名邸2、青果山板块代表性楼盘青果嘉苑期、翡翠森邻、海棠国际3、肖坝板块代表性楼盘嘉洲新城、盛世格兰美景、粼江水印4、新城区板块代表性楼盘时代东安、盛世花语廊、凤凰城、都市阳光水森林、春华逸都、嘉盛优品、金江国际5、城西板块代表性楼盘意凡星城、永兴一品6、通江板块代表性楼盘莱佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰阁2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告97、城东板块代表性楼盘翡翠明珠、翡翠国际社区、海棠香国8、苏稽板块代表性楼盘西岸第一城、金水湾乐山中心城区板块市场分析A、乐山市楼盘概况A、各板块楼盘界定、楼盘区域楼盘名称产品备注世纪城多层/高层已开盘天韵城高层期已开盘水岸名邸多层/高层已开盘滨河路99号高层已开盘旧城区板块嘉定国际期高层已开盘青果嘉苑期多层已开盘青果山板块翡翠森邻高层已开盘嘉洲新城多层/高层/别墅12期已售磬/34期在售盛世格兰美景高层接近售磬肖坝板块粼江水印高层已开盘时代东安高层已开盘盛世花语廊多层/小高层已开盘凤凰城小高层/高层已开盘新城区板块春华逸都多层/高层已开盘2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告10意凡星城高层已开盘城西板块永兴一品多层/小高层已开盘莱佛士帝景多层/小高层/高层已开盘水晶城多层/高层已开盘文星府多层已开盘通江板块凌江峰阁叠拼/高层已开盘翡翠明珠高层已开盘翡翠国际社区多层/小高层/高层已开盘城东板块海棠香国多层已开盘西岸第一城多层/叠拼已开盘苏稽板块金水湾别墅已开盘B、畅销楼盘举例简析楼盘举例主力面积（平米）市场定位总价区间（万元）营销突破口青果嘉苑70140中等档次社区1530户型、市政规划盛世雅园80130中低档次社区1425户型、价格竹溪小筑100120中等档次社区1827户型居竹园二期100140中高档次社区1940户型、地段2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告11小结中、小户型成为乐山房产消费的主流；随着房价的飚升，大众消费需求日益明显，而且还在不断的扩大；户型、面积、总价仍然是消费人群最关心的问题。C、滞销楼盘举例简析楼盘举例主力面积（平米）市场定位总价区间（万元）滞销因素紫气东来140190高档社区3568面积大、总价高凌江峰阁130200高档社区3080面积大、总价高置地新府150210高档社区35100面积大、总价高嘉州明珠130180高档社区3070面积大、总价高紫金尚都140180高档社区3070面积大、总价高小结乐山楼市同质化严重，即中、大户型过剩，同时，象乐山这样的城市，消费能力也相对有限，所以成为了滞销的主要原因；当今乐山楼市差异化并不明显，即定位、推广、设计等没能按照市场意愿推陈出新，去满足市场需求。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告12第四部分市场分析结论乐山市中心城区是目前经济实力最强的区域，城镇居民收入水平较高，往来交通便利，利于区域内房地产高端项目客源的拓展乐山市07年房地产项目开发建设规模增长快，商品住宅供应量充足。但购买市场依旧强劲07年上半年乐山市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价均同比上年同期有大幅上涨。虽然在年末受国家宏观调控影响，但是增长潜力巨大乐山市八大板块房地产市场价格差距显著肖坝板块最高，青果山板块最低。青果山板块07年的成交均价较低于全市同期平均水平。乐山市目前的投资性购房主要选择在肖坝板块和新城区板块。新城区和通江板块已经呈现取代旧城区成为乐山市民置业首选区域的趋势。新城区07年新建商品房成交量增长率居全市之首。新城区地处乐山市的将来中心地带，是乐山市未来政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家实力雄厚的开发商在此进行开发。区域目标购买客户群主要集中在乐山市的医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来自周边区县的外来客户和一小部分的本地投资客户。根据乐山市整体规划，区域内未来的发展方向将向乐山的北部和西部倾斜肖坝板块由于处于近几年来发展迅速的地段，居住环境优越，是乐山市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是乐山市新兴的旅游、教育、商业区域。乐山本土极为知名的几家实力开发商均有项目进驻，整体均价在2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告1330003500之间，个别项目甚至达到4000。目标购买客户群主要集中与本市高端客户市场。通江板块是乐山新发展城区之一，位于乐山市北郊区，区位升值潜力优势明显，交通通讯日趋便利，伴随乐山市的经济发展以及城市规划落实，市政府的规划、商务配套的完善、新都市城区的建设，通江板块已成为乐山市最具发展潜力、最具活力的城区。目前在售的项目价格偏低，均价在24002600之间。区域内购买客户群主要是工薪层和当地现住居民以及部分外区域看好区域发展方向的少部分投资客户。总结新城区、通江板块将作为中低端项目开发的首选区域，肖坝板块可当作高端项目开发的考虑区域第五部分市场客户分析根据乐山市进行项目营销的经验，并针对性进行了初略的市场调查，结合乐山市房地产市场的实际情况，对08年乐山房地产购买客户按照不同的方式进行分类分析如下1地域分布根据估算乐山市客户构成比例按地域分布情况大致为乐山市区/附近郊县/其他地区约为63505，其中约占6成的目标客户群仍旧是乐山市区人口，周边郊县客户近四成。据分析，造成这一现象的原因主要有乐山本地居民对乐山2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告14城区住宅的需求量高于周边郊县客户,做为居住为第一要素，周边郊县客户较如同购买市中心相对交通便利的住房总结将来的乐山房地产市场仍以70目标客户分布于市区，以郊县人群为辅形成买方定位。2市场周边郊县客户群的分布在乐山购买商品房的人客户要来自乐山市中区和乐山市其他区县。调查数据显示乐山市中区；五通桥区；沙湾区；金口河区42；峨眉山市，犍为县；沐川县；马边彝族自治县；峨边彝族自治县；夹江县，井研县55。区县购买能力占据整个乐山市场的。五大周边区域是支撑乐山市场的主力马边；峨边；五通；沙湾；井研总结我们在营销过程中可能有必要对四大周边郊县区域进行关注。3周边郊县客户购买动机在乐山购买商品房的周边郊县客户用于自住的80、20用于投资。在80自住房中，31是为安居置业，有29是年轻一代急于结婚用房，有20是用于改善居住环境。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告15总结可以看出，由于国家政策的影响，用于改善居住环境的二次置业以及投资用途越来越少。而且，80后购房群体比例增长趋势明显。4周边郊县客户的购房信息来源在乐山购买商品房的周边郊县客户通过朋友介绍到乐山购房的占到60，通过乐山2手房介绍的客户占到20，余20是通过自己节假日到乐山看房和乐山房产项目在周边郊县做的宣传来看房。总结60的周边客户获取信息的方式加之市中客户大部分的通过转介绍购房。所以，市内销售部是非常有必要5购房选择的区域居民购房也根据自身情况，对区域的选择要求不同。肖坝片区34，老城区28，柏杨片区15，青果山片区3，通江片区15，其他位置5。显然，老城区是传统的居住地段，选择的群体依旧很大，肖坝独特的地理优势，发展势头已经起来了，另外，通江地段已经开始逐渐升温。近几年来，乐山城市建设持续发展，柏杨片区、肖坝片区、通江片区成为城市建设的重点区域，可见，城市建设对居民居住地段的选择产生了很大的影响。总结市政的规划，乐山城市地理环境的影响，居住环境最好的肖坝板块和升值潜力巨大的通江板块势必成为2008年乐山房地产市场热点区域6建筑风格2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年乐山房地产市场分析简要报告16我们列举中国古典、川西民居、江南风格、欧陆风格、美式、日式、海派等七种不同风格，而客户明显表现出对建筑风格的漠然。没有一种建筑风格得到了多数人的特别喜好，上列七种风格建筑在客户心目中的喜好比例分别为（非单选，故加权值大于10