县小区建设项目申请报告

房地产项目申请报告XX工程咨询有限公司目录第一章申请单位及项目概况111项目申报单位概况112编制依据213主要技术经济指标214项目提出背景315建设规模516工程方案517工程进度计划1118投资估算1219资金筹措12第二章发展规划、产业政策和行业准入分析1321发展规划分析1322产业政策分析1523行业准入分析18第三章资源开发及综合利用分析2031资源利用分析2032资源节约措施21第四章节能方案分析2541编制依据2542耗能分析2543节能措施26第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析3151项目选址及用地方案3152土地利用合理性分析3153征地拆迁及移民安置分析32第六章环境与生态影响分析3361编制依据3362环境和生态现状3363生态影响分析及生态保护措施3364地质灾害影响分析3865特殊环境影响38第七章经济影响分析3971投资估算3972经济效益分析42第八章社会影响分析4581社会影响效果分析4582社会适应性分析4683社会风险及对策分析47第九章项目招标49第一章申请单位及项目概况11项目申报单位概况111建设项目概况项目名称建设单位项目性质新建法人代表项目地址112建设单位概况12编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007）；2、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；3、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）；4、城市工程管线综合规划规范（GB5028998）；5、国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；8、县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；9、承办单位提供的有关基础资料。13主要技术经济指标一期工程项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总占地面积亩2总建筑面积平方米其中住宅面积平方米储藏室、车库平方米商业楼平方米3项目总投资万元4总销售收入万元5税后利润万元6财务内部收益率税后7财务净现值万元税后IC108投资回收期年税后（含建设期）9建设周期年14项目提出背景房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，也是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点。房地产产业是一个产业关联度很高、带动性很强、对就业人口需求刺激很大的行业，繁荣的房地产市场会给金融、贸易、民族工业及上下游产业、以及由此衍生的相关行业带来了空前的机遇与发展。随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。人们的生活和住房水平成为县委、县政府关心的重点。近年来，县坚持县城扩容、城镇做大、两区同建“三位一体”的思路，推进城乡统筹、城乡一体、产业互动、生态宜居，促进产业向园区聚集、人口向城镇转移的目标，房地产市场发展速度明显加快，房屋施工面积、竣工面积以及销售面积都有较大幅度增长。总体来看，近几年县房地产市场呈现出健康、良性的发展态势。同时，由于区位优势及近几年房地产行业的快速发展，县房地产行业也得到了快速发展，部分县市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往县城购房置业。公司以市场需求为出发点，以加快县城市化进程为目标，根据县整体规划，特开发“”小区建设项目。公司将以“季节景语”为创作主题，缔造四季有景、景色各异的园林小区。规划设计突出阳光、健康、休闲主题和自然的动态设计风格，贯穿园内的各样景观绿轴，营造出充满诗意、水趣、恬静的特色生态园林，楼体布局错落有致且蕴含四季的韵律，通过多层、小高层、高层等自由多变的建筑组合和空间形态，形成高低交互、丰富多变的层次更换，给人规整有序又随意轻松的美好观感。整个小区的平面布置层次分明、错落有致，增加了景观的均好性，使每户都双面景观，甚至端头三面景观，真正做到了户户景观、室室通风，居住品质得到大幅提升。因此本项目的建设，不仅是县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。15建设规模根据项目一次规划、分期建设的原则，“”小区建设项目总占地面积亩。一期项目总建筑面积M2，其中地上建筑面积为，地下建筑面积为，主要建设4号、5号、7号和8号住宅楼，其中4号住宅楼3F1，地下层为车库，顶上3层为住宅用，建筑面积；5号住宅楼15F1，底层为商业用店铺，顶上15层为住宅用，建筑面积；7号住宅楼14F1，底层为商业用店铺，顶上14层为住宅用，建筑面积；8号住宅楼6F1，底层为商业用店铺，顶上6层为住宅用，建筑面积。16工程方案161总图布局“”小区总占地面积亩，小区位于。整个小区呈环形布局，小区在东侧设有主次两个入口，其中主入口位于小区东侧偏北，次入口位于小区东侧偏南位置；小区在南侧设有1个主入口、2个次入口，其中主入口位于小区南侧偏西，2个次入口位于小区南侧偏东；小区在北侧设有1个步行入口。小区内道路采用环形设计，外围设有车行道路，小区内设有步行道路，确保小区安全。整个小区共有建筑45栋。其中一期建设项目总建筑面积平方米，主要建设4号、5号、7号和8号住宅楼。162建筑设计一期工程总建筑面积M2，涉及4号、5号、7号和8号住宅楼，分六个户型，框架结构，其中4号楼地下1层、地上3层，层高3M，三个单元，每层六户；5号楼地下1层、地上15层，层高3M，三个单元，每层九户；7号楼地下1层、地上14层，层高3M，两个单元，每层六户；8号楼地下1层、地上6层，层高3M，两个单元，每层六户。分配方案见下表户型分配方案序号户型建筑面积（）住宅楼1三室一厅一卫108122二室二厅一卫10273三室二厅二卫11815号、7号4三室二厅一卫10548号5二室二厅一卫9366三层复式1924号工程建筑等级一类，耐火一级，结构安全一级，抗震烈度6度。地面细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙混合砂浆；屋面水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗防火门/铝合金窗；安装给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。163给排水设计1、给水系统用水量标准指标最高日生活用水量240L/人D未预见用水量20项目第一期建设的住宅楼可提供户，每户按3口人计算，共计人，项目总用水量为M3/D，年需生活用水量万方。小区内给水由县自来水给水管网供给。其中住宅楼六层以下由给水管网直接供给，七至十五层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于10M水柱。2、排水系统排污系统根据室外排水设计规范，生活污水量按日用水量的85计算，污水总量为M3/D，年需排水量万方。小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排入城区污水管网，最终排入县污水处理厂。小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为DN300MM的钢筋混凝土圆管。雨水排除系统结合场区地形，利用地势将雨水集中排入城区雨水管网中。164电力设计电源为县电业公司10KV线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用YJV2210KV电力电缆。高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。低压电压为380/220V，采用放射式接线，电缆采用YJV221KV电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。低压供电半径不大于250M。接地保护及防雷系统各建筑物、构筑物均采用TNCS系统保护接地，即进户线零线设置重复接地装置，其接地电阻应小于4。各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类、二类防雷建筑物不应大于10，三类防雷建筑物不应大于30。165供热设计供热工程采用集中供热。供热热源为县热力公司，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料，管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。167消防设计消防系统主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口组成。社区内的道路宽413米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于120米，不超过150米半径设置一个。另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统。168景观设计住宅区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能，以达到情景交融，又有实用价值、健康舒适的高品质人居环境。通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在一起，创造出一个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互为补充的设计宗旨。采用各具特色的植物树种，并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时使环境具有领域感和可识别性。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。169建筑系统（1）建筑设计原则景观与观景、景向朝向的有机结合景观与观景住宅单体的设计在满足功能需求的同时，力求使建筑本身成为小区和城市中的景观；同时通过合理规划，使建筑内部空间获得最佳观景效果。朝向与景向阳光与空气是生态住宅的有机组成部分，规划和建筑设计力图使每个住宅单元均获得良好的朝向，取得良好的日照、通风条件，同时在满足上述基本物理需求的同时，力图使尽量多的住宅获得好的景向，达到朝向与景向的有机结合。（2）建筑户型设计以现代使用者行为为核心户型设计从居住活动的客观规律出发，力求科学、合理、细致，同时具有一定的超前性和使用弹性。设计注重在满足多样化的市场需求及对居住行为的引导作用。住宅房型功能流线清晰，动静分区明确，厅堂方正，户内功能齐全，空调器位置等做了充分考虑。（3）建筑风格只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。（4）公建服务设施公建服务设施以沿街商业为主。设计考虑了本居住区以及周边社区的消费人群的活动预测，以商业小型店铺为主，使其功能、交通流线布局上在具有超前意识的前提下，能够契合当前国内实际需求。1610其他系统设计1、废气处理厨房烟气经过滤净化后从集中烟道高出屋面排放。2、垃圾收集小区内设垃圾收集站，垃圾袋装化，再由物业管理人员将垃圾送至小区内的垃圾收集中转站，经市政环卫将垃圾外运。3、卫生防疫设计中充分考虑到住宅的日照时间，景向朝向有机结合。4、安全防卫（1）小区内采取封闭式物业管理，主入口设安保24小时值班。（2）住宅楼底层设对讲式电子安全防盗门。（3）住宅每户设安全防盗门，钢木分户门。（4）安保值班控制室，设有直线电线可与110报警。17工程进度计划公司开发建设的“”小区一期建设项目，计划总工期为2年，从2012年11月开始实施到2015年12月结束，具体进度安排如下2012年11月2013年1月前期准备、工程设计2013年1月2013年2月工程招标2013年3月2013年11月土建施工、内外装修2013年12月竣工验收18投资估算该项目总投资万元，其中建安工程费万元，设备购置费万元，其他费万元,基本预备费万元。19资金筹措项目总投资万元，企业自筹万元，申请银行贷款万元。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析21发展规划分析211项目建设符合国家“十二五”总体规划国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，要进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。该项目主要为安置房和普通商品房，符合规划中提出的保障基本用房，扩大普通商品住房供给的规划内容。212项目建设符合省“十二五”总体规划省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，要加快完善市场机制和政府保障机制，促进房地产市场平稳健康发展，努力增加有效供给，合理引导住房消费，满足多元化市场需求。科学编制城市发展规划，合理布局商业地产开发。支持房地产开发和建筑骨干企业做大做强，培育在全国具有较强竞争力的大型综合性企业集团和知名品牌。提高房地产规划设计与施工建设水平，强化建设质量、内在品质和安全保障。该项目符合省促进房地产市场平稳健康发展的规划要求。213项目建设符合市“十二五”总体规划市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，要优化供给结构，活跃交易市场，促进房地产业健康有序发展。探索房地产经营新模式，商业房地产向综合化、集约化、高层化方向发展，加快开发多种功能融合的大型城市综合体。加强保障性住房、中心城区（各县市）商务楼宇、工业园区以及城中村（城边村）住房建设。该项目符合市提出的加强保障性住房建设、城中村（城边村）住房建设、商业房地产的发展方向等规划内容。214项目建设符合县“十二五”总体规划县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出要加快构筑城乡一体化新格局，加速城市开发经营，按照“整体开发、提升形象、培育精品、完善功能、治理环境”的总体要求，提高县城规划、建设和管理水平，突破创新型城市建设，拓展县城发展空间，加快建设要素集聚明显，基础设施良好，城市管理到位，服务体系健全，发展特色鲜明的中心城区。加快建设经济适用房、廉租房、公共租赁房等保障性住房。加快城中村、城边村和棚户区改造，彻底改善居住环境，新增住宅建筑面积230万平方米。该项目主要为安置房和商品房，符合县“十二五”总体规划和城市建设规划。22产业政策分析221符合国家相关的产业政策要求改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”的发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化需求的“功能型”的新时期。住宅与房地产业持续快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对促进经济社会发展的重要作用日益突出，受到了各级政府的普遍关注。省住宅与房地产业工作的基本思路是以大力实施安康居住工程为重点，加大经济适用住房、安置住房建设力度，推进廉租住房制度建设，促进住宅与房地产业可持续发展，为推动全省经济社会发展、构建社会主义和谐社会做出更大贡献。目前住宅产品的竞争已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为未来住宅建设的发展方向。因此，公司充分利用县的区位优势、政策优势，进行住宅的开发建设，为市民提供一处优美、舒适的居住环境，加快旧城改造步伐，促进经济的发展，符合国家相关产业政策。222符合国家经济发展政策根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。项目的建设一方面体现了社会的进步，居民生活水平的提高，同时可以改善居民生活、居住条件，促进社区文明快速健康发展，也是节约城市用地的重要举措。因此，“”小区的开发建设，无论是从政策导向，还是从城市建设方面，都具有极强的实施价值，是政府应该支持的建设项目之一。223是县城市发展和城镇化建设的需要城镇化是一个区域现代化发展水平的一个重要标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城镇化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，该项目的建设实施，符合城市规划的要求，有利于提高城市居民的居住水平，有利于改善城市面貌、提升城市形象，有利于加快城镇化建设步伐。224房地产业宏观政策分析1、政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量聚增，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。2、人口城镇化，扩大了市场消费需求，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，为商品房消费市场增添了新的主力军。3、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。4、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。5、加快城镇化进程，需要拆迁安置部分居民，需要加快安置房建设，保障安置户的住房需求，特别是近年来国家围绕保障性住房出台了一系列政策措施。上述情况反映了房地产市场仍蕴藏着较大的增长潜力。225县房地产业发展现状近年来，县房地产虽然保持了较快增长，但房地产开发建设刚刚起步，投资规模和开发总量均较小，城镇化进程不快。对此，新一届县委、县政府提出将城市建设列入今后一段时期的重要内容。同时，县提出，将在“十二五”时期，加快建设经济适用房、廉租房、公共租赁房等保障性住房。加快城中村、城边村和棚户区改造，彻底改善居住环境，。因此，随着城镇化进程的推进、居民收入水平的逐步提高，县房地产市场仍具有较大的发展空间。23行业准入分析根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、政策法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件1有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案1、营业执照复印件；2、企业章程；3、验资证明；4、企业法定代表人的身份证明；5、专业技术人员的资格证书和聘用合同。第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。从房地产业的准入角度分析，项目建设符合县鼓励发展房地产业的政策要求；从开发商角度分析，建设单位有限公司，注册资本1000万元，叁级资质，公司人员具有较为丰富的房地产运作经验，并拥有一批技术管理人才，熟悉项目地块及周边市场情况以及开发流程，能使本项目得以顺利实施。第三章资源开发及综合利用分析本项目属非资源开发型项目，为资源利用项目，故资源开发此处不做论述，仅做资源利用分析。31资源利用分析311土地资源土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进县房地产业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。本项目利用的土地资源面积为亩，其中安置房建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米（含商业面积平方米）；商品房建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米（含商业面积平方米，地下室面积平方米）。该项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。312水资源本项目不开采地下水，水源采用自来水给水管网。根据居民生活用水和消防用水标准估算一期项目设计居住户数户，按照每户3人测算，可居住人口人。按每人240L/天，年总用水量约万吨，其中居民生活水用约为万吨（年用水总量的70），消防用水约为万吨（年用水总量的10），绿化用水为万吨（年用水总量的15），其它用水为万吨（年用水总量的5）。因此，项目水资源的供给对项目建设不构成影响。32资源节约措施当前建设经济环保型、资源节约型社会是大势所趋。节能建筑、可持续发展、资源配置等都要从细节入手。节约的主要内容主要包括对国民经济可持续发展有用的所有自然和社会人文资源。作为国民经济支柱产业的房地产业，上下游带动的行业很广，占用的各种自然及人文资源很多。在目前的经济形势下，房地产开发中的资源节约成为建设节约型社会的重要内容之一。321土地资源节约措施土地，是房地产业发展的主要基础性资源，更是人类赖以生存的稀缺性资源，从一定意义上说，节约了土地，就等于保证和拓宽了人类生存的空间，在全球经济一体化的今天，对土地资源的利用，已不能简单地从一个国家的视觉去考虑问题。说到底，地球只有一个，珍惜土地、保护土地、节约土地应该成为全人类的强烈共识。作为需要占用大量土地资源的房地产业，“”小区建设项目可从以下方面节能省耗1、房屋的建筑质量可以对节约土地起到重要作用。按现行国家政策，商品住宅房的使用寿命是70年，非住宅用房的使用寿命是4050年，事实上，有些城市的建筑还远没有到它们的使用年限就被拆掉，有些是因为影响城市规划理由，有些是因为建筑质量差而产生的危房。且不说这些危房存在的安全隐患，当时对拆迁户进行安置和补偿时就占用的不少土地。同时，由于建筑质量差，使用寿命短也会对土地资源造成一定程度的浪费。因此，该项目将加强质量管理，保障在使用寿命期内建筑物不产生危房。2、采用新型墙体材料，保护生态环境可以为节约土地起到推动作用。传统的建筑墙体，以砖、沙、水泥为主，土砖的滥用、河沙的过度开采、小水泥厂的滥建不仅占用了大量的土地资源，还造成了严重的水土流失、植被破坏和环境污染后果，给一方经济的可持续发展埋下了隐患。该项目将采用国家鼓励类的新型建筑材料，以保护生态环境。322水资源节约措施水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大的比重。在商业区规划设计中，一般很少强调雨水和污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源，目前，这一技术已经成熟，并在较为发达的地区如北京、上海、天津等的一些项目中采用，在城市规划设计中，应有效推进这一技术的利用，缓解水资源短缺的压力。例如，可以在规划建设中设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件；规划设计时增加中水处理设施及用地，使部分用水经处理后可以重复使用。本案计划1、应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗。（1）采用瓷芯节水龙头；（2）建筑物16层由给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗；（3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；（4）卫生器具与配件采用节水型产品。2、供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。3、区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌，在保证绿化灌溉的基础上充分节约水资源。部分绿化浇洒用水采用建筑中水回用，节约水资源。4、循环水理，二次水的利用等多种节水措施，提高废水的回收率和重复利用率。5、采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率效果。6、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会。7、安装计量表，便于管理和考核。第四章节能方案分析能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的3040，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。41编制依据1、中华人民共和国节约能源法2007年10月28日公布2、民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分JGJ26953、居住建筑节能设计标准DBJ0424220064、建筑照明设计标准GB5003420045、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准42耗能分析本项目耗能主要包括用水、用电和用天然气。能耗状况详见下表能耗状况一览表计量单位年耗量序号主要能源和耗能工质名称实物单位折标煤系数实物量年耗量折标煤量（T）1电万KWH01229KG/KWH2水万M300857KG/M3天然气M312143KG/M4热力GJ003412T/GJ合计该项目一期共有户，每户按月消耗电量120KW/H计算，一年共消耗电量万KW/H；该项目一期年消耗水量万M3；每户每月用气量按20M3计算，年消耗量为M3；根据县的气候条件及小区的建筑结构该小区单位面积采暖热指标采用40W/，该项目地上建筑面积为，则该小区的采暖设计热负荷为KW,全年供热按120天计算，则全年采暖耗热量为GJ。43节能措施431建筑热工节能设计1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。3、住宅建筑物的体形系数控制在03以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的。4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包括阳台门），其气密性等级为3级，执行国家标准建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T71072002规定。5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比北、西北面窗025，东、西、西南、东北向窗030，南、东南向窗035，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的8。6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。432采暖、通风设计L、设计集中采暖系统时，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。5、管道保温，加调节阀来控制温度。433节水设计L、合理限定配水点的水压根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。2、推广使用优质给水管材根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。4、采用节水龙头和节水器具。5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、喷灌等节水措施。434电器节能设计L、减少线路损耗变电所应尽可能地靠近负荷中。也以减少供电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。2、提高供配电系统的功率因数功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有1减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。2用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。3、照明的节能设计照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种1充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。2在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间场所应优先采用高效发光的荧光灯如T5、T8管及紧凑型荧光灯。3推广使用低能耗、性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器,气体放电灯宜采用电子触发器。4改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析51项目选址及用地方案511项目选址“”小区建设项目选址于县路东侧、南侧，规划总占地面积亩。512土地现状与相关规划1该项目为净地出让，不涉及拆迁，地势平坦，地质情况良好，目前已完成三通一平和地质勘查，做好施工前的各项准备。2小区用地在交齐土地出让金，取得使用权后即进行开发建设，小区建设突出以人为本，尽量利用现有的条件和资源，充分利用项目规划地区现有的土地、水资源、地形地势、交通条件、配套服务条件和劳动力资源，降低小区的成本。52土地利用合理性分析本项目的建设经过土地部门和规划部门的审批，符合国家和地方的相关政策要求，在占地范围的建设商业、居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足城市居住区规划设计规范。本期项目的建设符合城镇建设发展，提高了当地农民生活水平，同时也提高了土地利用率、节约土地资源。随着县经济的不断发展，以及县城基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房、居住，并且县具有良好的人文、风景及古文化资源，投资吸引力将进一步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济效益被充分聚集和放大。该区域内的土地利用市场价值也将被充分体现。综上所述，项目建设符合县总体规划，符合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。53征地拆迁及移民安置分析项目总占地面积亩，为净地出让，不存在着拆迁问题。第六章环境与生态影响分析61编制依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法污水综合排放标准GB897896环境空气质量标准GB30951996大气污染物综合排放标准GB162971996建筑施工场界噪声限值GB125329062环境和生态现状项目用地地形完整，场地稳定，地表未发现不良地质作用。适宜兴建高层的建筑物。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于城市区域环境噪声标准GB309693中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。63生态影响分析及生态保护措施本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并提出防治措施。631施工期环境影响及防治（1）污水主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合污水综合排放标准GB89781996一级标准。污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水对环境影响不大。（2）废气施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50100M内，100M外基本无影响。（3）扬尘工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。（4）固体废弃物施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由城管局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。（5）噪声各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12301430）和夜间（2200次日600）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。（6）室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染控制规范GB303252001要求进行。材料选择A粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于012MG/M3的标准进行控制。B壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于012MG/M3。C由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。D预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。E脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。工程施工A室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准涂装作业安全规程GB7691第21节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。”B严格遵守国家标准涂装作业安全规程涂漆前处理工艺安全及其通风净化GB76921999第528条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第529条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。632运营期环境影响及防治项目建成后，小区居民日常生活产生的生活垃圾、生活污水等按国家规定的标准要求进行处理，由小区物业管理公司全权负责。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生的生活垃圾及生活污水对环境造成的影响。垃圾处理的主要措施是设区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定的处理地点。633其他环境保护措施严格遵照国家有关环保的法律法规和标准，并采取切实可行的措施，项目对环境的污染可以控制在限值范围内。（1）建筑环保措施采用新型墙体材料，减少对土地资源的消耗；在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质的扩散，外墙装修避免大面积的镜面玻璃的应用，以防止对城市及交通环境的光污染。（2）给排水环保措施排水系统采用雨污分流排水体制；选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池；化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。（3）电气环保措施选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。选择合理的电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起的噪音污染。64地质灾害影响分析勘察资料表明，本项目所在地块地质情况稳定，项目地质情况适宜项目建设。根据“中国地震动参数区划图（GB183062001）”，本工程按基本烈度6度进行抗震计算。65特殊环境影响本项目地块内部及周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境，因此项目建设不会对这些特殊环境产生影响；若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家相关法律法规执行。第七章经济影响分析71投资估算711建安工程费用估算说明根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下（1）1号住宅楼总建筑面积M2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合县市场价取综合平均价格按元/M2估算，合计万元。（2）2号住宅楼每栋总建筑面积M2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合县市场价取综合平均价格按元/M2估算，共计万元。（3）3号住宅楼总建筑面积M2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合县市场价取综合平均价格按元/M2估算，合计万元。（4）6号住宅楼总建筑面积M2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合县市场价取综合平均价格按元/M2估算，合计万元。该项目一期土建共需万元。712设备购置费水泵16台，按900元/台，合计144万元；电梯16部，按17万元/部估算，合计272万元。713其它费用估算说明1、该项目占地亩，征地费用按万元/亩计算，共万元。2、城市建设配套费，按元/平方米估算，共计万元；3、建设单位管理费，按建安工程费用的2估算共计万元。4、勘查设计费，按建安工程费用的1估算共计万元。5、工程监理费，按建安工程费用的18估算共计万元。6、工程保险费，按建安工程费用的12估算共计万元。7、劳保统筹费，按建安工程费用的22估算共计万元。8、基本预备费按建筑工程费、设备购置及安装费及工程建设其他费用的8计算。714投资估算结果该项目总投资万元，其中建安工程费万元，设备购置费万元，其他费万元,基本预备费万元。具体估算详见下表。虹康苑小区住宅楼建设项目（二期工程）投资估算表序号工程项目单位数量平均单价（元）合价（万元）一建安工程费二设备购安费三其它费用1征地费用亩万元/亩2城市建设配套费元/3建设单位管理费建安工程费用的24勘察设计费建安工程费用的15工程监理费建安工程费用的186工程保险费建安工程费用的127劳保统筹费建安工程费用的22四基本预备费五工程总投资72经济效益分析721编制依据1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定进行评价2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度3、县有关市场行情4、企业提供的相关资料722销售收入和税金及附加估算7221销售收入的预测该项目是县重要居住区，环境优美。本项目的住宅价格定位在参考周边楼盘售价的基础上，价格和销售收入如下住宅按元/M2的价格进行出售，则住宅销售收入预计万元。商业店铺按元/M2的价格进行出售，则商业店铺销售收入预计万元。车库及储藏室销售价格为每套万元，该项目一期建有车库和储藏室套，共计万元。该项目二期的销售收入共计万元。7222税金及附加的确定1、营业税为房地产销售收入的5，即万元。（营业税暂行条例）2、城市维护建设税为营业税额的5，即万元。（城市维护建设税暂行条例）3、教育费附加为营业税额的3，即万元。（征收教育费附加的暂行规定）4印花税为销售收入的003，即万元。印花税暂行条例5、土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院会1993第138号文规定计算。（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为万元；（2）房地产开发成本为万元（3）房地产开发费用万元（4）允许扣除的税费为万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20允许扣除额万元（6）允许扣除的项目金额合计按规定需缴纳30的土地增值税即万元723盈利分析7231税前利润万元7232所得税万元7233税后利润万元7234税前利润率7235税后利润率结论可以看出该项目是有经济效益的，具有可行性。第八章社会影响分析81社会影响效果分析811项目社会影响1、目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。2、社会就业。本项目建设中建成后，小区的物业管理和商业店铺，将吸引新的投资和就业机会，为现阶段不景气的社会和就业环境带来一丝暖意。3、对开发公司影响。本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象。为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。4、对人和社会的影响。（1）对社会的影响。本项目所处地段，位于县城区中心地带，项目建成后，可以有效改善的环境，为人们提供一个良好的居住空间。（2）对社会经济发展的影响。本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地，将会促进本地的建筑业更快更好发展，走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的经济发展。（3）对社会的经济影响。本项目的建设，将会为社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。812项目环境社会效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出一个良好的生活环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。该项目的建成，将会进一步促进县的经济社会发展，满足人们的居住需求，也会给房地产开发公司带来一定的效益，会产生比较明显的社会效益。82社会适应性分析本项目市场定位为低、中、高档住宅客户群。通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容