2008年绍兴商铺和写字楼市场调研报告

1绍兴市场调研报告一、房地产市场现状1、房地产开发板块格局初步形成绍兴受古城保护的限制，老城区可开发的土地资源越来越少，随着城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了市区城西、市区城南、城北镜湖新区、城北袍江工业区、城东迪荡新城、城东生态园区等六大居住板块。此外，绍兴柯桥因靠近绍兴市，与诸暨、上虞等其他县相比，与绍兴房产市场的关联程度最深。2007年8月下旬绍兴市委常委（扩大）会议确定了绍兴城市北进的拓展计划，即在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，开发建设“越州新城”，范围由越城古城向北并向东、西两边拓展。由此带动了不同居住板块的新一轮发展。其中市区的城南区域作为开发较早的居住区域，规划为休闲居住区，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善，目前该区块的热点楼盘是绿筑水墨澜庭（纯排屋）和润和南岸花城（高层及小高层）。市区的城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出，今年城西的热销楼盘是金昌房产的金昌美院，均价6000多元/平方米；城东是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区。迪荡新城的定位是以商贸为特色的集休闲、购物、旅游、办公、居住等多种功能于一体的现代化城市商贸商务中心。而城东的生态园区房地产开发起步较晚，目前只有鸿通金宇苑、银蝶苑、天赐良缘和金地阳光等四个楼盘。从目前的建设状况来看，生态园区区域的建设情况还是在布局过程中，其规划的主题和发展的方向将完善市民居住区生活氛围，以及完成当初政府对生态园区整体定位的点睛之作。目前，这里的楼盘销售价普遍维持3500元左右。2城北袍江开发区，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温，袍江是高速公路出入绍兴的必经之地，特别是跨海大桥建成后，更将是绍兴向外发展的“跳板”，2007年19月份，袍江新区共销售商品房住宅1451套，计建筑面积约18万平方米，销售均价为3889元/平方米。而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。其中大滩区块位于镜湖新区的东南面，处于越州新城的中心，周边有高档、全面的生活配套，又毗邻城市湿地，拥有近千亩的水景资源，目前也是新兴高档住宅相对密集的区域，所以大滩区块已经成为绍兴中央居住区（CLD）。此外，柯桥因市而兴，中国轻纺城为柯桥房地产业发展带来契机，绍兴县政府推出的“611”工程（用6年左右时间，建成100幢左右15层以上或45米以上用于商业、酒店、商务、办公等方面的高层企业总部和现代商务大厦）也助推了房地产市场的发展，柯桥房产的总体印象是三多写字楼多，市场多，别墅多，目前柯桥公寓均价5000元/平方米左右，别墅排屋均价12000元/平方米左右。2007年6月，由绿城、金昌、益泉三家房产公司组建的金绿泉房产公司以14亿的价格拍得瓜渚湖畔地块，将于08年推出，预计价格在15000元/平方米。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，高层住宅价位一般在每平方米900010000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米60008000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米30004000多元。而柯桥价格低于绍兴市区，公寓均价5000元/平方米左右，别墅排屋均价12000元/平方米左右。2、07年13季度房地产市场产销两旺，4季度开始进入观望绍兴房地产在经历了两年调整期后，2007年开始出现强劲回升。111月，绍兴市房地产开发投资11418亿元，同比增长250，总量居全省第四位，增速居全省第二位。前三季度，绍兴商品房销售面积31121万平方米，同比增长547；商品房销售额15759亿元，增长727。两项增幅分别比2006年全年提高542和526个百分点。同时，商品房空置面积增幅有较大程度的回落。9月末空置总量为17371万平方米，同比增长3220，增幅比6月末下降36个百分点，降至2006年年末水平以下。2007年上半年，越城区房产竣工面积2984万平方米，销售面积472万平方米，比去年同期上涨508，其中住宅面积414万平方米按平均120M2/套算，约合3450套，上半年新建商品房呈现供不应求的态势。由于07年加息调控不断，四季度开始部分资金不足的新婚或准新婚夫妇及其他人员放缓购房、投资观望情绪浓厚，据调查数据显示，有不少被调查人认为08年度房价将持续平稳，有半数人员选择在半年或一年内购房，自住购房比例占大多数（约62），短线投资（20），长线出租投资（6），为其他人购房（10）。截止到目前，绍兴共有在售楼盘92个，总可售套数为5223套。3、07年商品房一、二级市场价格快速上涨，目前已回稳2007年由于土地、建材等价格上涨，资本市场持续景气，楼盘档次提升等原因，引起绍兴市楼价呈现新一轮“成本性、投资性、功能性”的上涨。13季度，绍兴市区房屋销售价格比去年同期上涨72，其中商品房销售价格上涨61。特别是三季度房屋销售价格同比涨幅达到102，创下2005年以来的新高。而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨51，绍兴房价涨幅高于全省平均涨幅。而2007年12月到2008年3月，绍兴老城区的房产平均价格基本保持稳定，2008年3月13日，绍兴老城区的房产平均价格在7322元/平方米左右，2006年城区均价约为6510元/平方米（新区不纳入房产信息网统计范围）。4、楼市进入高层时代，市区多层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求，所以房产高端市场排屋供应量较大，中低端市场以多层为主；其次，前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂的物业费用让大部分消费者难以接受。4随着07年购房需求的集中释放，绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在07年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区07年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在17左右，相当一部分地块容积率指标超过了20，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流。5、07年政府加大土地供应，土地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，2007年成交的住宅开发用地价格较上年同期有大幅攀升，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价超5000元，而2006年的成交价不到3000元。6、对2008年绍兴房地产市场的研判和走势预测随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念的改变，绍兴房地产市场正面临着一个前所未有的发展机遇，作为一个经济发达、人均收入水平领先的城市来说，市场需求一旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。通过对绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论绍兴市新一轮城市规划“以向西和向北发展”的主要方向将对未来几年土地供应和城市发展形成巨大影响，从而影响整个房地产业的格局。随着老城区用地日益紧张、07年房价的快速上涨，周边区域板块将迎来较大的发展机遇，而因新一轮调控而导致的市场观望将使板块之间的竞争将日益激烈；绍兴城区可销售住宅均价为7269元/平方米，而高端市场可接受的高层均价为590001000元/平方米，随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，一来本地房地产业整体上将面临重新洗牌，二来由于外来开发商集中于新兴热点板块，相信热点板块高端市场房产价格将保持稳定且有望走高。二、住宅竞争情况分析目前与我项目形成直接竞争关系的项目主要有四个山水人家、白鹭金滩、绍兴天下、迪荡新城，这些项目都拥有强势品牌支持、地理位置优越、盘量较大、规划设计理念与档次均处于绍兴市场较高水平，容易与我项目形成同质化竞争。此外，由于项目意向客户部分极有可能来自柯桥，因此柯桥靠近镜湖开发区边缘的大地瓜渚绿洲、锦城唯美格调，以及柯桥瓜渚湖周边的金科香水湾、锦盛蝶庄也列入调查范围。1、坤和山水人家楼盘名称坤和山水人家隶属区域大滩区块地块背景及土地价格总价769亿元，其中1号地块32300万元，楼面价约2835元/平方米楼盘位置解放北路延伸段以西，104国道北复线以南展示中心绍兴解放北路308号（月池坊A幢一楼）售楼电话057585095888开发商坤和建设集团开发商背景及已开发楼盘杭州知名企业，国家房地产开发一级资质，秉着“建设和谐空间”的企业使命，为实现“做中国房地产业常青树”企业愿景而努力。建筑设计深圳华森建筑与工程顾问有限公司景观设计加拿大LAD国际设计（集团）上海景源建筑设计事务所行销策划杭州新天地行销机构楼盘基本信息客户群自住投资自住总占地面积174421平方米（其中1号地块59965平方米）总建筑面积40万平方米（其中1号地块145000平方米）规划设物业形态5幢高层，11幢联体别墅（1号地块）6规划户数442户（1号地块）车位/库数量容积率19（1号地块）绿化率40（1号地块）计建筑层数高层2832层（1号地块）主力户型高层273平方米、292平方米，排屋280380平方米（1号地块）户型范围层高户型得房率80左右外立面面砖，外墙外保温墙体轻质砂加气砌块玻璃双层中空LOWE玻璃，断桥彩色铝合金窗电梯西子奥的斯XOCLASSY电梯新风系统松下新风系统空调三菱重工空调热水器AO史密斯热水器配套设施智能化系统可视对讲、红外监控、无线电视巡更、地下室电梯刷卡、地下车库车辆管理系统、户内一键式布防、钢木复合门指纹门锁楼盘售价高层5号楼均价12000元/平方米，排屋20000/平方米定价方式车位售价/租金12万/个销售情况高层彩云天1、2、3、4号楼基本售完，排屋尚余几套销售情况付款方式及折扣按揭，一次性，都无折扣开盘时间2006年12月一期开盘，2007年5月底彩云天3号楼开盘，2007年6月底彩云天4号楼开盘交房时间2008年12月底进度工程进度地下室物业公司深圳之平物业发展有限公司物管配套物管费138元/平方米/天（高层），3元/平方米/天（排屋）7会所等情况有，内容未定商业配套情况新加坡“邻里中心”，12项完善生活配套周边生活周边商业周边学校周边配套交通状况项目处于老城与新城交汇处，沿解放路往南仅2公里达城市广场，往北约35公里达镜湖国家城市湿地公园。楼盘点评（附总平、户型图）坤和山水人家分为1号地块、2号地块和3号地块3个区块，目前先启动1号地块和2号地块。1号地块坤和山水人家位于整个地块东北区域，由5幢2832层的高层、11栋联体别墅组成，高层以292平方米、273平方米的复式豪宅为主。项目以“居，于绍兴之上”为整体定位，结合丰富的自然资源、精细化的规划设计、顶级的客户服务，旨在打造绍兴城市人居名片，为绍兴富贵之家、社会精英提供有品质、有品位的上层城市豪宅。2号地块大滩壹号为综合性商业及配套用地，集娱乐、购物为一体。项目16层为商务会所及物管用房为主，会所内含室内篮球场、羽毛球场、室内恒温泳池、大型健身中心、法国幽兰SPA美容中心的大型景观SPA空间，涵盖日本料理、法式大餐、和中华美食的休闲社交场所，集合时尚精品的购物廊、高档私人会所收藏会所及艺术中心，618层为精装修LOFT公寓、45米层高，5560平方、最大70平方左右跃空单身公寓。大滩壹号外墙采用铝合金LOWE中空玻璃幕墙，精装修酒店式大堂，LOFT公寓采用德国西门子厨房电器（冰箱、微波炉等）、三星空调、意大利台盆、德国龙头花洒、成套品牌厨卫、三星厨房台板、智能指纹锁。价格在11000元/平方米12000元/平方米之间。2、金昌白鹭金滩楼盘名称金昌白鹭金滩楼盘基本隶属区域大滩区块8地块背景及土地价格竞拍价8亿，楼面价2954元/平方米楼盘位置绍兴大滩4号地块，地处104国道北复线与解放北路路交汇处，背靠大南江，距绍兴市中心15公里展示中心绍兴胜利西路157号假日新天地一楼售楼电话057585098188、85096668开发商浙江金昌房地产集团有限公司开发商背景及已开发楼盘浙江金昌房产2001年至2005年连续位列绍兴市房产综合实力十强之首，下辖八家全资或控股房产公司和十余个产业实体，共有员工近千人，开发项目总面积超过300万平方米。建筑设计加拿大ACA建筑设计事务所的国际级建筑设计大师ANDREWCHEUNG和JOSEPHHRUDA和浙江城建设计院的沈济黄大师联手打造景观设计泛亚国际有限公司行销策划信息客户群自住投资自住总占地面积150448平方米总建筑面积376810平方米，其中住宅及商业配套用房面积27万平方米物业形态小高层、高层、高档独立或联排排屋规划户数1800户车位/库数量车位11配比容积率18绿化率36规划设计建筑层数高层1031层主力户型高层一期4号楼192平方米，5号楼边套147平方米、170平方米，中间套81平方米，高层二期9号楼348平方米，10号楼220平方米，11号楼196平方米，12号楼边套142平方米，中间套88平方米，14号楼170平方米，17号楼东西边套分别为248、279平方米。排屋面积一般在200250M2左右，其中有部分双联别墅面积达到300M2户型户型范围88347平方米9层高高层29米，排屋3米得房率80左右装修标准毛坯，仅13号楼（主力户型160）为精装修，标准未定装修情况电器、橱柜、洁具、墙面、地面、开关未定对讲三星入户门锁指纹装修情况样板房情况无样板房外立面面砖墙体石英砂加气砼自保温砌块、外墙内保温体系玻璃及门窗双层中空玻璃，门窗保温隔热技术电梯新风系统单户式新风系统，品牌未定热水器户式热水系统，品牌未定，排屋采用家庭太阳能板式热水器空调户式中央空调，品牌未定配套设施智能化系统户内呼梯系统、出门断电系统，真空垃圾收集系统，智能化安防系统楼盘售价高层一期4号楼均价10000元/平方米，5号楼9000元/平方米，排屋360万（230平方米）定价方式车位售价/租金未定销售情况排屋分两期已售完，高层一期将在年底开盘，已预定完毕，二期8号楼到17号楼（除13号楼外）将在08年5月左右开盘。预定方式为中国银行办卡，打入10万元，资金冻结即可。销售情况付款方式及折扣开盘时间高层一期2007年12月份交房时间一期09年底，二期2010年进度工程进度打桩物管配套物业公司金昌物业10物管费未定会所等情况配有健身体育馆（设置了室内游泳池、室外体育设施，网球场，健身广场）、星级会所商业配套情况度假酒店、大型超市、商业街区等周边生活周边紧布市第一人民医院、农贸市场等大型公建周边商业周边学校周边配套交通状况602、88、66路等公交，邻近客运中心楼盘点评（附总平、户型图）1、该项目水资源丰富，在小区1公里范围内，有近100亩水面，三面水系环绕，南为宽阔的大长江，西有梅山江，孟家溇和深入小区，地块呈不规则矩形、水网密布、地势平坦；2、小区东面和北面规划为层至层的中高层住宅（可阻隔地块东南部现有品质较低的多层住宅和北面104国道北复线的嘈杂影响），西面和南面为低层排屋，形成一个视线上的遮挡和过渡的层次。中心组团有58栋独立或联排排屋，规划小岛上有14栋独立排屋；3、小区规划设计以水为主题构思，强调人与水的亲密性（广告宣传有90以上的户型能够看到江景），总体规划尽可能的使区块中的滨水区域最大化，园区内有一条1500米长的景观半小时步行道，集游览、观赏、健身于一体，湖边还分设有4个亲水码头。4、建筑特点为法式新古典主义学院派的小高层、高层，地中海风格的排屋。3、绍兴天下楼盘名称绍兴天下隶属区域镜湖新区大滩5号地块地块背景及土地价格楼面价2385元/平方米楼盘位置东至长大江、南望文笔塔、西北至梅山江，与著名的镜湖湿地公园紧密相连，距绍兴市中心15公里楼盘基本信息展示中心绍兴市人民西路167号11售楼电话057585090888、85098111开发商浙江北辰建设投资有限公司开发商背景及已开发楼盘由浙江远东集团、浙江华天集团、浙江勤业集团、浙江新中天集团联合发起成立，在绍兴已开发迪荡新城内的“北辰国际广场”以及市区“星辰商务中心”两个项目。建筑设计中国美院风景建筑设计研究院景观设计泛亚国际景观设计公司行销策划杭州青鸟客户群自住投资自住总占地面积176851平方米总建筑面积30余万平方米物业形态排屋、空中别墅、高层公寓规划户数2000余户车位/库数量2000多个容积率17绿化率45规划设计建筑层数主力户型一期高层1、2、5号楼中间套127平方米，6号楼及1、2、5号楼边套140平方米，7号楼166平方米，3号楼270平方米，为复式豪宅户型范围排屋面积224274，高层88280层高29米户型得房率80外立面未定墙体未定玻璃未定电梯未定新风系统高层有，品牌未定热水器高层有，品牌未定配套设施空调高层有，品牌未定12智能化系统楼盘售价高层均价8700元/平方米，07年12月调研时销售人员估计排屋均价1300016000/平方米，08年3月调研时估计排屋均价为13000元/平方米。定价方式车位售价/租金12万销售情况未售，预定中销售情况付款方式及折扣有，未定开盘时间未定交房时间一期2010年初，二期2010年底进度工程进度物业公司未定物管费未定会所等情况生活公寓和排屋分别采用双会馆配套、12班幼儿园运动游泳池、健身房、江滨散步道、室内羽毛球场、乒乓球室等等物管配套商业配套情况周边生活周边商业小型超市周边学校周边配套交通状况东靠中兴路、西临解放北路13楼盘点评（附总平、户型图）组团规划主要规划高层江景住宅、排屋、公建配套，12米宽景大道将园区分为高层和排屋两大区域。高层区分为观澜苑、闻涛苑，200余套排屋分为依波苑、含江苑。沿长大江设置高层，西南侧布置低层排屋，整个园区形成依次递减、错落有致的天际线，整体向梅山江和文笔塔倾斜，形成通透的视觉效果。四面环水绍兴天下挖掘60余米宽人工河以阻隔铁路等不利环境因素，令园区四面环水，水岸线周长2000多米，建筑上透过落地门窗，东、西边270度的弧形露台，使江景尽收眼帘。设计特点采用欧式新古典主义建筑风格，规划有2栋33层空中别墅、一户两梯，独立电梯厅，高层江景公寓利用建筑朝向、落地门窗、东西面270度弧形阳台最大限度的营造全江景住宅，园区四面环水（水岸线周长2000米），园内另设有楼旁小水系以营造双重水景，园内12米宽的主干道将地块分成高层和排屋两大区域。4、世茂迪荡新城楼盘名称世茂迪荡新城（首期公寓为世贸盛世名门）隶属区域迪荡新城地块背景及土地价格11幅地块，总价155亿元。楼盘位置一期东面为迪荡湖路，南面为云东路，西面为环城东路，护城河，北面为都泗门路展示中心绍兴市胜利东路355号售楼电话057588225888开发商绍兴世茂新城房地产开发有限公司开发商背景及已开发楼盘上海世茂集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等领域的投资。在进入中国市场20年间投资足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海、浙江等地。建筑设计华东建筑设计研究有限公司楼盘基本信息景观设计泛亚国际14行销策划客户群自住投资总占地面积约50万平方米，一期住宅为9万平方米总建筑面积总体量在113万平方，一期约19万平方米物业形态并联点式和短板高层规划户数一期近1200户车位/库数量容积率一期21绿化率625规划设计建筑层数主力户型目前在售10号楼为144、158、194三类户型户型范围一期106330平方米层高户型得房率装修标准原定2500元/平方米装修情况预期装修情况电器AOSMITH或同等档次热水器橱柜德国品牌ALNO系列或同等档次品牌整体橱柜洁具澳金按摩浴缸、ROCA或同档次卫浴洁具墙面墙纸、高档乳胶漆地面客厅、餐厅名贵大理石或实木复合地板，卧室实木复合地板开关对讲彩色可视对讲系统入户门锁韩国IREVO或同档次品牌指纹密码锁其他车辆进出管理系统、开启控制大门系统、家庭防盗报警系统、厨房设置燃气泄露报警装置外立面石材（底层）结合真石漆保温涂料墙体门窗玻璃香槟金铝门窗，水绿色双层中空玻璃配套设施电梯15新风系统热水器无赠送空调无赠送智能化系统每户配备彩色可视对讲、指纹密码锁、一卡通智能管理系统、家庭紧急报警系统、电梯直入、厨房设置燃气泄漏报警装置楼盘售价10号楼均价9200元/平方米定价方式东西差价150，楼层差价120左右，东边套与中间套差价800车位售价/租金销售情况一期毛坯房剩下几套尾房销售情况付款方式及折扣团购97折开盘时间2007年11月24日一期最后一幢10号楼开盘，原定精装修销售，最后为毛坯房发售。交房时间进度工程进度一期主体建设中，将于08年9月交付物业公司上海世茂第一太平物业物管费会所等情况逾6000平方米的国际主题休闲会所，包括阳光健身房、恒温游泳池、室内篮球场、SPA、红酒吧、阅览室、瑜珈馆物管配套商业配套情况23万平方米的商业（百安居、欧尚等）周边生活双语幼儿园，超五星级酒店周边商业周边学校周边配套交通状况公交1、37、127、137、157、167路等楼盘点评（附总平、户型图）1、项目包括商务办公区、商贸核心区、会展中心区、休闲居住区、迪荡湖公园五大功能区，集高品质公寓、大型现代商城、创新生活商业街及超五星级酒店为一体，为一座逾百万平方米的国际水上CSD新城。2、项目原计划在一期的10楼推出精装修户型但目前已经取消（原因不明）。165、绍兴迪荡大地香樟园楼盘名称大地香樟园隶属区域越城区迪荡新城地块背景及土地价格楼盘位置环城东路和东池路的交汇地，迪荡新城核心地段，与世茂迪荡新城商业中心隔河相望，绍兴八字桥、环城河、都泗门环绕周边。展示中心绍兴市胜利东路243号售楼电话057585088088057585350666开发商绍兴金甲置业有限公司（投资商绍兴县大地置业有限公司）开发商背景及已开发楼盘建筑设计杭州中宇建筑设计有限公司景观设计行销策划楼盘基本信息客户群自住投资总占地面积28906总建筑面积29466物业形态多层、叠排以及情景式退台花园洋房规划户数168套车位/库数量200容积率115绿化率453规划设计建筑层数主力户型及户型范围多层100套，情景式退台花园洋房50套，主力户型为四室两厅，面积在120到170之间，排屋18套，面积在240到250之间。层高户型得房率17楼盘售价目前还未正式开盘，多层预计均价13800元/，排屋预计均价15800元/。定价方式车位售价/租金销售情况销售情况付款方式及折扣开盘时间交房时间200912进度工程进度物业公司物管费会所等情况物管配套商业配套情况周边生活周边商业周边学校周边配套交通状况7路、10路、26路、37路公交车均可到达楼盘点评（附总平、户型图）该项目卖点主要体现在以下三个方面一、处于市区交通便捷，多路公交车均可到达小区，具备一定的升值空间；二、与八字桥、环城河、都泗门等文化遗址环绕周边，打文化沉淀的牌；三、低密度住宅，沿河的情景式退台花园排屋在绍兴也算独树一帜。设计特点退台排屋通过层层叠加层层递退，从而营造局部空中庭院的效果，部分户型设计有较大阳光房。6、柯桥香水湾楼盘名称香水湾隶属区域柯北新区中央商务区（CBD）楼盘基本信息地块背景及土地价格18楼盘位置兴越路与双渎路交汇处（柯桥东北方向），瓜渚湖直江以东与轻纺城国际商务中心相邻。沿329国道复线和104国道驱车15分钟可达绍兴市内。展示中心金柯桥大道218号（交通银行南30米）售楼电话057584562222开发商绍兴金科房地产有限公司开发商背景建筑设计浙江绿城建筑设计有限公司景观设计美国PDY国际设计机构（浙江东华设计院）、EDSK易顿国际设计集团有限公司行销策划杭州元石广告客户群自住投资总占地面积102万平方米总建筑面积27万平方米。物业形态以高层、小高层、多层洋房为主（共计33栋）规划户数车位/库数量容积率绿化率规划设计建筑层数主力户型该项目主力户型在128、140、158M2之间夹杂部分55、85、88、102M2的单身小户型，有少量的大户型（跃层208M2）户型范围电梯单身公寓（有1室1厅1卫55M2、跃层2室2厅2卫102M2）；短板小高层或高层中间配设小户型（2室2厅1卫85、88M2）、两边配设140、142和158M2的大户型；点式小高层面积在155M2（4室2厅2卫）；短板多层、少量小高层两边为128M2和142M2（3室2厅2卫），中间为126M23室2厅2卫顶层为208M2的跃层大户型。户型层高19得房率配套设施智能化系统六重安防系统（周界报警、闭路监控、24小时电子巡更、单元门禁、楼宇可视对讲、社区背景音乐及紧急广播系统）楼盘售价一期价格按楼层所处的位置分别定价，平均约在55006500期间波动最贵在8500，二期具体开盘时间未定可接受预订，房型预选余地较大。车位价格未定。定价方式车位售价/租金销售情况销售情况付款方式及折扣开盘时间200710交房时间200909进度工程进度目前一期在建，二期尚未开盘物业公司浙江绿城物业管理有限公司物管费会所等情况内设附属幼儿园、内外双游泳池（宣传为柯桥首创社区室内恒温、室外嬉水池）和大型健身主题会所物管配套商业配套情况周边生活华宇医院周边商业华联国际商贸城周边学校柯北小学、轻纺城高级中学周边配套交通状况88、66路等多条公交线路到达20楼盘点评（附总平、户型图）地理特点两面环水、半岛型双水岸景观住宅；设计特点以澳大利亚海印阁为创意蓝本，建筑风格为简洁德式现代主义，小区规划设计为点式或短板建筑层层排布，户型设计中按短进深、大面宽考虑，南北尽可能通透，户型设计周正、外形简洁，卧房基本设计在南边，超大客厅、大餐厅、厨房，客厅或餐厅连大阳台以形成引景入室的效果（客与卧、卧与卧设双联阳台），精装修入户大堂，部分楼宇设架空层；景观特点700米亲水长廊、25000平方沿江运动休闲景观。7、柯桥蝶庄楼盘名称蝶庄隶属区域柯北新区中央商务区（CBD）内地块背景及土地价格楼盘位置裕民路与双渎路交汇处（柯桥东北方向），瓜渚湖直江以东与轻纺城国际物流中心相邻。沿329国道复线和104国道驱车15分钟可达绍兴市内（与金科香水湾南北相邻）展示中心绍兴柯桥柯北新城,精工广场3幢4单元售楼电话057585585888,85460888开发商绍兴锦盛房地产开发有限公司开发商背景建筑设计浙江省建筑设计院景观设计贝尔高林国际（香港）有限公司行销策划杭州青鸟广告楼盘基本信息客户群自住投资总占地面积总建筑面积18万多平方米物业形态高层、小高层为主规划设计规划户数21车位/库数量容积率18绿化率50建筑层数主力户型该项目主力户型为136、137、138、139、141、142、158M2（3室2厅2卫）户型范围除主力户型外，部分点式高层为126M2，短板高层中间套为108M2和114M2的小户型（2室2厅2卫，最小户型在93M2）两边为136和138M2的大户型，有较大量的大户型（175、178、179M2，4室2厅2卫），另有少量164M2的户型。户型分析从户型设计中有以下不利方面主（次）卧房紧邻电梯、暗卫较多、空间转折变化复杂、门门相对私密性不够户型得房率配套设施智能化系统六重安防系统（周界报警、闭路监控、24小时电子巡更、单元门禁、楼宇可视对讲、社区背景音乐及紧急广播系统）楼盘售价一期价格平均约在52006500期间波动最贵约在7500，二期具体开盘时间未定可接受预订，房型预选余地较大。车位价在11万左右。定价方式车位售价/租金销售情况截止2008年2月底，一期销售率达85，主力户型130170平米，二期预计在今年5月或6月推出，共有房源400多套，会分批推出。销售情况付款方式及折扣开盘时间一期20070920交房时间20090531进度工程进度一期在建，二期未开盘物业公司物管费120元/平方米月物管配套会所等情况中心泳池、VIP会所22商业配套情况周边生活华宇医院周边商业华联国际商贸城、轻纺城国际贸易区周边学校轻纺城高级中学周边配套交通状况楼盘点评（附总平、户型图）地理特点两面环水、半岛型双水岸景观围和住宅（共计30栋）设计特点建筑风格为美式新古典主义，小区规划设计为点式为主，铺以短板高层、小高层建筑以中心泳池和VIP会所为中心点层层展开，南北尽可能通透，户型设计转折复杂、外形设计外凸超大阳台、楼层分隔线条是其主要特点，虽然号称是纯景观电梯公寓，但电梯基本上按单体建筑居中布置，北向一般为厨房、餐厅、餐厅外置小阳台、次卧（或书房），南向一般设置为主卧和次卧房，大户型客厅一般在东西面，观景阳台（客厅多为大面宽阳台）较多、开窗面积较大是其主要外部特点，楼宇架空层为39米；景观特点500多米滨水花园（共有）、20000平方具有南加州风情的中央花园，园区绿化超过50。8、柯桥唯美格调楼盘名称唯美格调隶属区域绍兴镜湖新区边地块背景及土地价格楼盘位置群贤路与镜水路交汇处（柯桥东北方向）背靠大南江，沿104国道驱车15分钟内可达绍兴市内，沿群贤路5分钟内可达县政府所在地展示中心绍兴县柯桥万商路217号精功广场一单元售楼电话05758456077784781081开发商绍兴锦成房地产开发有限公司开发商背景及已开发楼盘楼盘基本信息建筑设计绍兴市山水建筑设计有限公司23景观设计IDEA艾迪雅建筑景观设计有限公司行销策划杭州元石广告客户群自住投资总占地面积35932平方米总建筑面积67927平方米物业形态以点式或短板高层、小高层为主规划户数车位/库数量容积率189绿化率4010规划设计建筑层数主力户型127、130、134、143M2户型约占总套房销售面积的49户型范围该项目以中小户型为主，127、130、134、143M2户型所占的面积比重较大（约占总套房销售面积的49，但其中143M2所占的总面积比重更小、约为10），两套连拼的90M2即所谓的112概念三代户型所占的面积比重次之（约占总套房销售面积的34），102、117M2户型所占的面积比重最小（约占总套房销售面积的16）层高户型得房率配套设施智能化系统六重安防系统（周界防越、视频监控、电子巡更、楼宇可视对讲、社区背景音乐及停车场系统）楼盘售价目前已经开盘价格按楼层或楼栋所处的位置一房一价，总体价格在45006000之内波动（近湖公寓价格较高，143M2大户型5楼靠马路但可见水景的房价为4910元/M2），车位价格目前还未定价。定价方式车位售价/租金销售情况销售情况付款方式及折扣进度开盘时间一期2007112624交房时间200909工程进度物业公司物管费093元/平方米月会所等情况物管配套商业配套情况周边生活周边商业周边学校周边配套交通状况离群贤路离柯桥中心5分钟车程楼盘点评（附总平、户型图）地理特点背靠大南江、一线水岸住宅（共计13栋）设计特点建筑特点为德式现代风格，小区规划设计为沿江点式或短板高层为主，沿街为2层商铺上设点式小高层，设计有新风系统、阳光车库、配合品牌电梯，精装修电梯厅、外墙设计为板材类保温隔热，单体建筑内中空天井、转角飘窗、奇偶数分层的室内空中花园（部分挑高6米），大面积采景窗，大面宽阳台（45米），全明户型卧房集中设计在南面，引入112的概念即通过室外过道的连接实现三代同居又有相对独立的空间；景观特点大水岸长提江畔毗邻镜湖湿地公园（号称尽享十余平方公里私家后花园），小区内设有下沉式主题广场，沿江自然缓坡将远景引入小区，小区设地下室以考虑地面人车分流。9、柯桥瓜渚绿洲楼盘名称瓜渚绿洲隶属区域柯桥瓜渚湖以东地块背景及土地价格楼盘基本信息楼盘位置地处湖东路，群贤路与兴越路之间，沿104国道驱车20分钟内可达绍兴市内，沿群贤路10分钟内可达笛杨商业圈。25展示中心兴柯桥笛扬路1008号售楼电话057584881888、84881777开发商绍兴县大地置业有限公司开发商背景建筑设计浙江中国美院风景建筑研究院主笔、绍兴市山水建筑设计有限公司深化景观设计安大略风景（多伦多）设计杭州有限公司行销策划杭州零点策划机构客户群自住投资总占地面积7567045平方米总建筑面积128000平方米物业形态以短板高层、小高层、多层为主规划户数车位/库数量容积率17绿化率60规划设计建筑密度185主力户型14162（2室2厅2卫，跃层）、148（4室2厅2卫）和195M2（3室2厅3卫、跃层）户型范围该项目以中大户型为主跃层较多，14162（2室2厅2卫，跃层）、148（4室2厅2卫）和195M2（3室2厅3卫、跃层）户型所占的面积比重较大，最大户型在23484M2（6室3厅3卫，跃层），高层最小单套面积为7422、5510（1室1厅1卫）、8867M2（2室2厅1卫），另有部分在12702（跃层）、1358M2。户型特点居室整体设计比较简洁，两大厅东西贯通（短板建筑中间为小户型），客厅东面（或西面）观湖景,主卧室南向并设有180度观景阳台，跃层主卧南向的同时外接超大露台，面宽45米的客厅外带面宽33米观景阳台，主次卧观景转角窗户型得房率26配套设施智能化系统可视安全对讲系统，防盗报警系统，小区背景音乐楼盘售价目前只有3栋建筑开盘，已经开盘价格按楼层或楼栋所处的位置一房一价，总体价格在55006500之内波动，车位价格在812万/个。定价方式车位售价/租金销售情况销售情况付款方式及折扣开盘时间20080222交房时间20091231进度工程进度物业公司物管费会所等情况物管配套商业配套情况周边生活周边商业周边学校柯桥初中、鲁迅中学分校、实验中学周边配套交通状况公交车802路803路可以到达楼盘点评（附总平、户型图）地理特点瓜渚湖直江水域盾形独岛（依托50万方原生湖域盘岛而居，共计27栋）设计特点建筑特点为现代主义风格，小区规划设计为由南向北、又低向高依次层层规划排布，采用米黄色面砖大饰面、灰色涂料装饰阳台等立面线条，设有小区中央会所，楼栋无架空层及商铺，铝门窗带中空玻璃，广州日立电梯，可视安全对讲系统，防盗报警系统，小区背景音乐景观特点根据水岛特点着重针对1500多米的岛案线进行设计，通过抬降挑退、抑扬显隐的手法营造景观点如滨水景观走廊、观星木平台、步道、果园香林、树阵广场等。2710、绍兴袍江金湖湾楼盘名称金湖湾隶属区域袍江工业区地块背景及土地价格楼盘位置袍江工业区袍中路,管委会行政大楼南对面展示中心绍兴市胜利东路245号（市区），袍江袍中路世纪街（袍江）售楼电话05758815988888159666开发商绍兴市卧龙房地产开发有限公司开发商背景作为卧龙控股集团（上虞唯一一家上市公司、拥有卧龙电气、ST丹江重组）主体之一的浙江卧龙地产集团是一家集房产开发、规划设计、建筑施工、住宅产业、装饰装潢、物业管理为一体的大型集团化公司，年开发能力在50万。建筑设计中国美院风景建筑设计研究院、绍兴山水建筑设计有限公司景观设计安大略风景（杭州）有限公司行销策划杭州新天地营销策划有限公司楼盘基本信息客户群自住投资总占地面积139212平方米总建筑面积300000平方米物业形态高层、小高层规划户数一期19栋,共513套车位/库数量地下车位11容积率185绿化率3880规划设计建筑层数主力户型户型范围主力户型面积在9998平方140平方最小在93户型户型特点客厅及连接阳台面宽较大（42米），大户型基本为全明三房，南北通透，厨房卫生间采用全明设计28得房率外立面全框架结构外立面采用面砖和石材相结合墙体砂加气轻质墙体玻璃断桥铝型材加中空玻璃电梯新风系统空调热水器配套设施智能化系统楼盘售价一期基本售完，二期在销中（逐步推出），高层、小高层价格在53005400元/,多层在55005586元/定价方式车位售价/租金销售情况销售情况付款方式及折扣开盘时间20080316交房时间200812进度工程进度物业公司香港戴德梁行物管费小高层5楼以上12元/平方米会所等情况社区有五星级酒店、商贸街、会所（1800运动会所）、中心景观泳池、国际网球场、水岸咖啡吧。物管配套商业配套情况周边生活周边商业周边配套交通状况公交26、306、326、308等路线均可到达29楼盘点评（附总平、户型图）总建筑面积30万平方，水域面积30万平方，东南面有原生态水岸，规划设计有800米水岸其中400米为滨河悬挑栈道，沿水岸布置流线型步道、垂钓区、休闲区等系列湖景主题景观、滨河设置有水岸咖啡吧、漫步景观带、叠泉观景平台、中心广场，二期采取庭院式园林双景设计，采用大间距宅间整体绿化，小区内有整条溪水河道全程栈道、廊桥、石阶、甬道排布，建筑立面为德式简约风格，高层底部采用架空设计，超大窗墙比。面积及价格分析从本次调研情况来看，绍兴中高端住宅户型主要集中在140160M2（其次为中等户型120130M2），大户型较多（190260M2，个别在300M2以上，排屋多在260M2左右），90M2及以下比例相对较少，从对部分当地普通人员访谈（家庭年收入多在1020万左右、最低57万）来看，也多希望房屋面积在130150（最大可到160M2），部分希望在106120，这样、无论是三口之家独处还是和老人伴居都比较方便，普通人家购140M2以下户型总价希望能控制在120万元/套以内（单身公寓在5070万最好），白领阶层（公务员、教师、企业高管等）购房能力在150万元/套左右，个体私营业主或有经济实力的二次换房者购房能力多在250万/套左右（当地大多数人希望大滩价格能稳定在85009000元/M2左右，万元以上如性价比较高、单价在11000左右也可考虑）。三、商铺、写字楼分析绍兴市原商务办公区域主要在中兴路，但没有形成集中的商务区，且一般普遍存在车位配置不足、交通拥挤、商务配套不足、物业管理混乱、入驻企业参差不齐等现状，随着杭州湾跨海大桥及嘉绍跨江通道的建成，以及位于东浦皋埠镇17个500吨位级年吞吐量在185万吨杭甬运河码头的建成，目前绍兴市政府全力打造的迪荡新城（占地579平方公里，以商贸、商务会展为核心的双核心结构，建成后将形成商贸核心区、商务核心区、会展中心区、休闲居住区、和迪荡湖公园五个功能区）将是绍兴融入长三角，接轨大上海交通便捷的地区。目前迪荡新城开发建设的有盛世名门，昆仑国际，中宇阳光，北辰国际广场，富绅大30厦，财智大厦，国贸大厦等大型高端写字楼，由当地品牌房产金昌集团开发的昆仑国际（柯桥的中国轻纺城国贸中心中央大厦也为金昌产品），其定位为按国际标准建造的写字楼，代表了目前绍兴高端商务楼的现状，其在定位分析、设计理念、材料运用、配套服务等方面有我们可借鉴的方面，现将其介绍如下昆仑国际（写字楼）楼盘名称昆仑国际隶属区域迪荡新城地块背景及土地价格楼盘位置梅林湖与胜利东路交叉口，邻近火车站、南接104国道、北依104国道北复线展示中心绍兴市胜利西路157号假日新天地一楼售楼电话05758511505885110688开发商浙江金昌房地产集团股份有限公司开发商背景2001年至2005年连续位列绍兴市房产综合实力十强之首，共有员工近千人，开发项目总面积超过300万平方米。建筑设计景观设计楼盘基本信息客户群自住投资总占地面积18056平方米总建筑面积总建筑面积13万平方米物业形态办公酒店综合体，精装修销售规划户数车