商联智胜—郑州东103亩住宅项目策划报告

商联智胜类别策划报告第1页共76页目录一、项目地块概况1、项目地块区位环境2、周边环境分析二、项目市场环境分析1、郑州概况2、郑州市人口状况3、郑州宏观经济4、城市区域规划概况对项目的影响5、2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响三、房地产市场情况调查1、郑州总体房地产情况2、05年郑州房地产市场总结3、06年上半年郑州情况分析4、郑东新区分析5、市场调查个案分析四、消费者调查分析1、此次调查样本的基本情况2、调查数据分析五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析商联智胜类别策划报告第2页共76页2、本项目整体定位3、项目物业发展建议4、配套及关键内部经济数据5、规划分期建议6、销售分期建议一、项目地块概况1、项目地块区位环境项目位于郑东新区商住物流区内（金水路以南），东临农业东路（太行路），西靠七路河，北面与未来市政规划的文化中心广场相依。项目从整体上看被中央大道划分为两个相对独立的区域。北边地块（地块一）从整体上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路围合而成。南边地块（地块五）从整体上看呈平行四边形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、崂山路围合而成。基本经济技术指标地块1地块51地块52总建筑面积（亩）103容积率25252用地性质综合综合居住建筑高度（米）505035建筑密度303025商联智胜类别策划报告第3页共76页绿地率3535402、周边环境分析21目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。22项目周围政府已经规划完毕，在政府的控制下已经有步骤地开发建设，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。23交通方面，项目地块交通便利发达，中央大道和农业东路贯穿东西南北，且项目离金水东路约1公里，距离郑汴路约500米，距离规划中的郑州四站一体新客站仅25公里，距离新107国道约4公里，到CBD仅需3分钟车程，到中心城区约10分钟车程。项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。其中地块一所临道路为中央大道、太行路和七里河；地块二所临道路围合为平行四边形。农业东路（太行路）为双向八车道，中央大道为双向八车道，路面状况良好，环境优美。24周边商贸配套五洲陶瓷精品城、郑东建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大卖场、郑州国际窗帘布艺城、管城中医院、澳柯玛物流中心、麦德龙25目前，项目周边土地已经被大规模的开发，有的甚至已经接近尾声。从周边项目的销售状况来看，比较喜人。26周边的配套极其落后。虽然政府已经规划出在项目周边修建公园、绿地、学校、医院、事业单位等公共机构，但目前开发进度滞后，已经跟不上房地产开发的速度。商联智胜类别策划报告第4页共76页二、项目市场环境分析1、郑州概况郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经1124211414，北纬34163458，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温144C。7月最热，平均273C；1月最冷,平均02C；年平均降雨量6409毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河1504公里。郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2005年的统计资料，全市总面积74462平方公里，其中市区面积10103平方公里，建成区面积262平方公里；2005年末全市总人口716万人，其中城镇人口4241万人，乡村人口2971万人。非农业人口2576万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。郑州是一座古老的城市。早在3500年前，这里就是商王朝的重要都邑。郑州历史悠久，是中华民族的发祥地之一，孕育了中华民族及其光辉灿烂的文化。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中商联智胜类别策划报告第5页共76页岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。2005年，初步统计，全市实现生产总值1650亿元，增长158，人均生产总值达到2850美元；地方财政收入151亿元，增长307；全社会固定资产投资商联智胜类别策划报告第6页共76页820亿元，增长286；社会消费品零售总额7067亿元，增长145；非公有制经济完成增加值875亿元，增长22，占全市生产总值的比重达到53。城镇居民人均可支配收入达到10640元，增长136；农民人均纯收入达到4774元，增长141。2、郑州市人口状况05年底，郑州市常住人口为716万人，与2000年11月1日零时第五次全国人口普查的常住人口666万人相比，增加了50万人，增长75；年平均增加10万人，年平均增长25。全市人口中，居住在城镇的人口424万人，占常住人口的5923；居住在乡村的人口292万人，占常住人口的4077。郑州市人口状况有如下特点21人口老龄化程度加深从年龄构成可以看出，郑州市呈现出老龄化社会特征，65岁以上人口占总人口的比例由2000年的696上升到2005年的853。我市1564岁的人口为527万人，占常住人口的7357；65岁及以上的人口为61万人，占常住人口的853。22家庭户规模逐渐缩小据调查资料全市家庭户的平均人数由1990年的406人，降到2000年的35人，又降到去年的328人。23随着郑州经济的发展，外人口大量涌进郑州。2005年年末六区总人口为3022万，根据年郑州市要达到万人的商联智胜类别策划报告第7页共76页市区人口目标计算，每年市区人口平均增幅为万人，据郑州市公安系统的数据显示，年郑州市人口增加万人；年增加万人。目前，郑州市市区常住人口202万，流动人口约100万。3、郑州宏观经济3120012005年郑州GDP增长柱状图32GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于44558大于8萎缩停滞稳定发展高速发展可以看到郑州自01年以来GDP增幅就在10以上，随之相伴的就是房地产业的高速发展，尤其近两年GDP增幅在15以上，而房地产业也出现了井喷式的发展。预计06年郑州GDP继续会议两位数的速度增长，房地产业发展势头依然强劲。商联智胜类别策划报告第8页共76页33人均GDP与房地产业发展的关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。数量与质量兼有以数量为主。平稳发展。数量与质量兼有以质量为主。缓慢发展综合发展型05年郑州人均GDP约为2850美元，正处在快速发展的阶段。3420012005年郑州人均可支配收入增长柱状图3520012005年郑州城乡居民储蓄存款余额柱状图商联智胜类别策划报告第9页共76页3620012005年郑州社会消费品零售总额3720012005年全社会固定资产投资增长图商联智胜类别策划报告第10页共76页3820012005年财政收入柱状图39宏观经济小结市场正处于初期快速启动阶段，宏观经济大势向好及政策引导的大规模投资为房地产市场提供了环境支持。相对城市的宏观背景和经济地位而言，房地产相对滞后于经济发展。商联智胜类别策划报告第11页共76页但城市发展缺乏规模性工业支持，经济基础相对薄弱，总量不足。短期内的集中放量存在着一定的消化困难。各区因经济发展和主导产业的不同，使各区房地产市场的发展极不平衡。4、城市区域规划概况对项目的影响41郑东新区规划简介郑东新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分六个功能区（1）CBD，是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区，规划面积约345平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。（2）商住物流区,是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。（3）龙湖区，规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积608平方公里，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态商联智胜类别策划报告第12页共76页区。伸入龙湖的半岛为CBD副中心，规划面积约048平方公里；CBD副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD中心和CBD副中心通过37公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是40米高的建筑。（4）龙子湖高校园区，规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。（5）科技园区,规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构。（6）国家郑州经济技术开发区，规划面积约50平方公里，已开发125平方公里左右，是郑东新区的工业支撑区。六个功能区相辅相成，相得益彰，使郑东新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新兴城区。郑东新区建设“三年出形象”目标基本实现。累计完成投资232亿元，引进项目170个，开工项目120个。基础设施建设明显加快，续建和新建道路137条（段），其中96条（段）基本具备通车条件，通车里程达到102公里。新区热源站开始供暖，中心湖喷泉景观及水幕电影投入使用。中央商务区形象基本显现，入驻项目59个，其中52个开工建设，内、外环正在建设的47栋高层中31栋已结顶；河南艺术中心的美术馆、艺术馆主体已封顶，会展宾馆项目已与上海绿地集团签约。龙湖南区、商住物流区、龙子湖区、科技园区建设取得新进展。42郑东新区起步区范围与重点发展产业商联智胜类别策划报告第13页共76页起步区为陇海铁路以北、东风渠以南、107国道以东、东四环以西的区域，由中央商务区（CBD）、龙湖南区、商住物流区组成。起步区重点发展IT等高科技产业、研发、教育产业、物流业、会展业、现代商贸业、房地产业、金融保险业、医疗卫生产业、咨询和中介服务业、娱乐旅游业等。我们的项目地块位于商住物流区内，处于起步区重点发展区域，周边密布省直办公机关，交通枢纽地位初现，随着配套的完善居住价值也逐渐凸现。5、2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响发文发布机构内容及要求发文时间关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建设部、人民银行、银监局从业务委托、房地产估价机构选聘、金融机构对房地产抵押贷款额的内部审核以及加强监管等多方面，规范抵押贷款估价，强调和细化对房地产估价机构和金融机构的独立性要求。20060130招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿国土资源部被称作“勾地”的国有土地使用权出让新方式正在被国土资源部考虑。来自国土资源部的消息称，预计正式执行日期为今年7月200602城市黄线建设部加强城市基础设施用地管理，保障20060213商联智胜类别策划报告第14页共76页管理办法城市基础设施的正常、高效运转。关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国家税务总局省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15提高到不得低于2020060306十一个五年规划纲要全国人大四次会议调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度20060314国务院2006年工作要点国务院调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度20060319关于调整住房供应结构稳定九部委一重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。20060524商联智胜类别策划报告第15页共76页住房价格的意见二严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。三合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。其中以九部委文件对市场影响最大，提出了许多具体的控制指标，其中“套型面积90平米以下的要占开发总量的70”这一条已经明确，90平方米是指建筑面积，70的控制是指年度城市开发总量，这样对于我们项目来说又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制贷款、收紧土地等措施对我们项目影响较小。三、房地产市场情况调查1、郑州总体房地产情况商联智胜类别策划报告第16页共76页城市房地产格局“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。东区北区南区西区中区郑州区域图东区将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。1120002005年郑州批准预售和实际销售面积对比表0100200300400500600700200020012002200320042005批准预售面积万M2实际销售面积（万）商联智胜类别策划报告第17页共76页200020012002200320042005批准预售面积万M21764226737356123791354936663实际销售面积（万）200462457728104399725237159942可以看到自03年开始销售面积开始迅速攀升；供给量在03年首度需求超过供给后急速增加。1220002005年销售金额和销售均价对比表200020012002200320042005销售金额（亿元）417457936447926813641778商品房销售均价（元/）2082235722912318260429661320002005年郑州房地产价格走势表0501001502002000200120022003200420050500100015002000250030003500销售金额（亿元）商品房销售均价（元/）商联智胜类别策划报告第18页共76页2000年2005各年价格走势0500010000单位元/平方米销售均价188023572294231826162966住宅170020992017210022972614非住宅5502562457115178598457662000年2001年2002年2003年2004年2005年2、05年郑州房地产市场总结21房地产业投资总量上升，增幅回落2005年，郑州市房地产业完成投资168亿元，与2004年相比投资规模增长183，其中，市区完成投资1484亿元，增幅187，增幅较2004年下降了561个百分点。2005年房地产业完成投资占全市城镇固定资产投资总量（610亿元）的27，比2004年上升22个百分点。运行情况表明，郑州市的房地产市场投资是总量上升、占固定资产投资比重加大、增幅回落。房地产业依然是全市城镇投资增长中的活跃因素，拉动经济增长的作用明显。22房地产业增加值稳定增长2005年，郑州市房地产业完成增加值55亿元，同比增长165，增速与全市国内生产总值增速（初步核算在16以上）基本同步，占全市GDP中的比重继续保持在3以上23商品房新开工面积与往年相比基本持平，竣工面积大幅增长2005年全市商品房新开工面积6338万平方米，同比下降01，与2004年基本持平。市区新开工面积5587万平方米，同比下降05，郑东新区商品房新开工商联智胜类别策划报告第19页共76页面积1309万平方米，同比增长128。2005年全市商品房竣工面积4223万平方米，同比增长37。市区竣工面积3819万平方米，同比增长398，其中，郑东新区竣工面积467万平方米（往年没有竣工房）。24商品房供应和销售增速同步趋缓，总量保持平衡2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，其中，住宅新批商品房预售面积5444万平方米，同比增长66，非住宅面积1188万平方米，同比下降124，郑东新区新批商品房预售面积1155万平方米，同比增长168。市区商品房销售合同备案面积59942万平方米，同比增长79，增速较2004年下降了311个百分点，其中，商品住宅销售合同备案面积53239万平方米，同比增长73，非住宅销售合同备案面积6703万平方米，同比增长13；郑东新区销售合同备案面积为7783万平方米，同比增长9644。上述数据表明，在国家宏观调控政策的双向调节下，郑州市2005年商品房供应和销售增速同步趋缓。企业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟，商品房供应和销售总量的增长速度与2004年相比均明显下降，但市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为111，商品住宅供求比为1021，而非住宅市场供求比为1771，供过于求。25商品房供求结构基本合理从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供应和销售的主体，二者相加分别占2005年市场供给和需求总量的81和86，多层和高层住宅的供需比分别为11和111，表明商品房物业类型结构较为合理。从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商商联智胜类别策划报告第20页共76页品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77，占销售总量的81，表明郑州市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。此外，从区域供求特点看，郑东新区发展迅速，2005年商品房市场投放量占市区的17，销量占13，均比2004年有较大幅度上升，已成为仅次于金水区的第二大发展区域。从市场供求比来看，除管城区供应稍显过大外（供需比为1251），其它各个区域市场供需比基本在11和121之间，供求均较为平衡。从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平方米以下的普通商品住宅销售套数占商品住宅总销售套数的80，其销售面积占商品住宅销售总面积的55，较2004年上升了56个百分点；单套面积在140平方米以上的商品住宅销售面积占商品住宅总销售面积的比重为45，较2004年（507）有明显下降，说明在宏观政策引导下，郑州市住房需求面积结构更趋合理。26、市区商品房价格增长幅度低于人均可支配收入增长幅度，涨幅回落2005年，郑州市市区商品房市场销售均价2966元/平方米，同比上涨124，涨幅较2004年（138）略有下降，扣除物价上涨等因素后，2005年商品房价格实际上涨67。市区商品住宅均价为2614元/平方米，同比上涨123，非住宅均价为5766元/平方米，上涨幅度为9。单就郑东新区而言，2005年郑东新区商品房均价3481元/平方米，同比上涨137，住宅均价3173元/平方米，同比上涨33，非住宅4249元/平方米，同比上涨37。2005年，郑州市城镇居民人均可支配收入10640元，同比上涨136，该涨幅高于同期市区商品房价格涨幅（124）。促使郑州市商品房市场价格持续稳步增长的主要原因有一是土地价格自然上涨和土地出让全面实行招拍挂致使土地成本增加；二是随着房改进程的加快，住宅商联智胜类别策划报告第21页共76页商品化观念已深入人心，住房二级市场活跃，居民求购新房或以旧换新需求旺盛；三是郑州城市框架拉大、形象改观、品位提高吸引了周边地区大量外来人员投资、就业、居住，带动了巨大的住房需求；四是郑东新区开发建设的拉动，2004年东区商品房销售均价为3061元/平方米,2005年已达3481元/平方米，高出中心城区591元/平方米，且价格上涨幅度高出中心城区32个百分点；五是近年来，商品房开发建设中重规划、重设计、重配套、重绿化等理念已经普及，使商品房自身综合品质大大提升，商品房的宜居性更为突出。整体上看，2005年商品房市场价格的上涨，大部分是品质提升和需求拉动的自然上涨，且与人均可支配收入增长相适应。这一稳健发展的态势，有利于房地产市场的繁荣和快速发展，有利于改善居民居住条件，改善城市人居环境，有利于郑州市城市框架的拉大和对外形象的确立。27、市场消费更趋理性成熟（一）外地人群购房仍是主要力量，首次出现境外购房。2005年外地（郑州市区以外，含郊县市）个人在郑州市区购买商品房面积达323万平方米，占年度个人购房总量（不含单位购房面积）的553，本地居民（市区）购房占447。受宏观政策影响，外地个人购房比例较2004年略有下降（2002年以来依次为417、449、569、553），但仍然是商品房消费的主力。与此同时，2005年郑州市首次出现了境外人士购房，虽然仅有10套，面积只占商品房销售总量的002，但已充分表明，经过近年城市面貌的改善，郑州市的外部影响力在逐步增强。就郑东新区而言，2005年郑东新区外地人购房比例为595，比例稍高于中心城区（547）。（二）中、青年是购房主力。2005年商品房消费人群主要分布在2350岁之间，占商联智胜类别策划报告第22页共76页总购买量的85，比去年同期上升5个百分点，其中3140岁是购买力最旺盛的年龄段，占总购买量的39。（三）按揭贷款仍是付款方式首选。在居民购房付款方式中，按揭贷款购房比例占59，较2004年下降了86个百分点，表明按揭贷款依然是购房的首选付款方式。需要说明的是，市区购房中一次性付款比例持续上升，2005年已占36，比2004年上升78个百分点。以上付款方式比例的变化，既反映出人民群众经济收入水平不断提高，也反映出市场消费更趋成熟。28、房屋租赁市场发展平稳2005年，全市房屋出租面积达5806万平方米，平均出租率为958，较2004年提高近3个百分点。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，同比下降77；营业用房平均月租金每平方米50元，同比下降14；办公写字楼平均月租金每平方米30元，与上年度持平。各类房屋出租量及出租率与2004年相比变化不大，整体上房屋租赁市场发展平稳。29、郑东新区房地产投资增长较快，消费信心不断增强2005年，郑东新区房地产业开发完成投资286亿元，同比增长497，商品房新开工13087万平方米，同比增长128，竣工467万平方米，商品房新批预售11549万平方米，同比增长168，销售合同备案7783万平方米，同比增长964，商品房市场销售均价3481元/平方米，同比上涨137。以上情况表明，随着东区建设步伐加快，该区域房地产投资快速增长，商品房市场需求旺盛，投资和消费信心增强。210非住宅商品房供过于求明显。2004到2005年，郑州市非住宅商品房供应量持续高于需求量，两年累计供应量2538万平方米，需求量1268万平方米，供应量高于需求量达127万平方米，已商联智胜类别策划报告第23页共76页对房地产市场形成一定影响。211郑州市建委房地产开发管理处，2005年，全市房地产开发企业共有548家（其中一级企业4家，二级企业42家，三级企业166家，四级企业19家，暂定企业317家），其中有项目的企业145家，在建项目185个。当年新开工项目79个，在建项目222个，当年竣工项目52个。3、06年上半年郑州情况分析根据郑房40指数，2006年1月份共计销售商品房4321套，较去年同期下降了6。销售面积为5006万平方米，较去年同期下降了11，销售均价为2822元/平方米，较去年同期上涨8。投放项目17个，较去年同期减少了5个，投放面积4328万平方米，同比下降33。2月份受农历春节的影响，房地产市场仍显冷清,商品房投放、销售量都有不同程度下降，但销售价格呈上升态势。2月份共计销售各类商品房2984套，比上月下降了309,销售商品房面积为3236万平方米，较上月下降了354,较去年同期上涨了44。2月销售价格为3013元/平方米，较上月上涨了68，较去年同期上涨了11。全市批预售项目共计4个，投放面积1109万平方米,较上月投放面积减少了3219万平方米，较上月下降了744。2006上半年房产市场投放情况分析附图1月份价格指数整体销售指数（套）住宅（套）商品用房（面积）办公用房（面积）1月133412371051122610172月14248548429805453月144316511588124817944月141019031850204415005月153618111860146313126月15621821182815781805商联智胜类别策划报告第24页共76页3月份共计销售各类商品房5770套新增经济开发区、郑州矿区交易数据，较上月上涨了934，销售商品房面积为6377万平方米，较上月上涨了971，较去年同期上涨了177。本月商品房销售价格为3053元/平方米，较上月上涨了13，较去年同期上涨了174。全市批预售项目共计14个，投放面积4913万平方米，较上月投放面积增加了3804万平方米，上涨了343。2006上半年房产价格走势分析附图2月份均价（元/平方米）环比（较上月）同比（较去年同月）1月282208482月301368113月3053131744月2984231315月32518952326月330516651商联智胜类别策划报告第25页共76页4月份共计销售各类商品房6649套，比上月销售增加了879套，上涨了152；销售各类商品房面积为7781万平方米，较上月上涨了2202，较去年同期分别上涨了69；本月销售价格为2984元/平方米，较上月销售价格有所下降，降幅为23。本月房地产市场销售均价略降，而销售量持续走高。全市批预售项目共计26个，投放面积9263万平方米，较上月增加了435万平方米,增幅为885。2006上半年房产市场投放情况分析附图3月份投放项目数量（个）投放面积（万平方米）1月1743282月411093月1449134月2692635月2151486月298868商联智胜类别策划报告第26页共76页5月房地产市场受到“五一黄金周“长假影响,商品房销售总体上略有下降，商品房销售均价仍呈现上升态势。5月份共计销售商品房6326套（含郑东新区），较上月下降了49，销售商品房面积为6978万平方米，较上月下降了1032。本月商品房销售价格为3251元/平方米，较上月上涨了895，全市批预售项目共计21个，投放面积5148万平方米，较上月投放面积减少了4115万平方米，下降了4442。6月份共计销售商品房6366套（含郑东新区），较上月上涨了063；销售商品房面积为66万平方米，较上月下降了542；本月商品房销售价格为3305元/平方米，较上月上涨了166。全市批预售项目共计29个，投放面积8868万平方米，较上月投放面积增加了372万平方米，上涨了7226。06年上半年小结郑州市2006上半年房价依然呈上涨趋势，6月份比1月份房价上涨了近500元，半年涨幅高达1711。据分析，除了土地、建材等成本的提高，还有三个因素推动了郑州市房价迅猛上涨。第一是郑州市二手房租赁市场不发达，大家倾商联智胜类别策划报告第27页共76页向于买新房。第二是郑州的外来人口，尤其是年轻人太多，而且很多人买房子都想一次到位，宁可长期还账。另外资本出路太少，百姓手里的闲钱没有好的投资渠道，买房就是投资性质的。4、郑东新区分析41、区域概况郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来2030年内建成。郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层建筑。除此之外，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。商联智胜类别策划报告第28页共76页郑东新区的规划最终方案把“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等先进城市规划理念进行了整合。大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的发展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。42、区域市政配套交通配套郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。其中，已通车道路44条（段），全长约97公里。已开工的33座桥梁中，19座已基本竣工。区内已开通43路、47路等5条公交线路。今年年底前，起步区CBD内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，要实现全面亮化。龙湖地区规划道路总长175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外还规划了4处公交枢纽站，两处中长途汽车站。生活配套电力方面，新区电力排管及变电站建设累计完成投资27亿元，管网敷设近802公里，能满足安置小区、项目单位及龙子湖高校的办公生活需要；水利方面，日供水20万吨的东周水厂已建成投入使用，而经过3年建设和调试的郑州市王新庄污水处理厂一期工程已正常运行。其他燃气、热力等也陆续投入使用，可以满足居民生活和单位需要。教育医疗龙湖南区规划小学6所、中学4所，其中北师大附中外国语小学已投入使用，实验小学正在建设。商住物流区规划小学16所、中学8所，其中金水区和管城区安置小区内的3所中学、4所小学均在建设中，第47中学已经投入使用。新区已确定的医疗新建项目共有8个，目前，河南省直第三人民医院、郑州商联智胜类别策划报告第29页共76页市紧急救援中心已开工建设，河南省疾病预防中心即将投入使用。43、区域产业发展规划郑东新区产业布局的理念和定位是以第二产业见长的郑州经济技术开发区，已被确定为郑东新区产业发展基地，被纳入郑东新区的总体规划之中。而在其东南面，美国加州工业城项目正在进行项目的前期工作。新区最终要发展以金融服务业为龙头的现代服务业。当前推动郑东新区发展的是会展业和物流业。物流业澳柯玛郑州国际物流园区是郑东新区第一个形成规模的现代化物流企业。此外，德国麦德龙、南方香江、红星美凯龙、仁豪实业等物流园区依次排开。据他们测算，其物流辐射力可覆盖河南省及周边省份约5亿消费者。到2010年，新区基本建设成市内半小时，城际1小时，省内3小时，国内8小时物流圈，初步确立郑州作为全国重要物流中心城市的地位。会展业郑州国际会展中心是郑东新区CBD内标志性建筑之一，一期工程建筑面积214万平方米，内有35万平方米的全国最大的无柱大空间展厅和5000人会议厅等设施，是大型综合性现代会议展览设施，能够满足大型室内展览活动和各种规模会议活动的需求。利用这一优势，会展产业发展可以有所作为。大量的会展活动不仅能给郑州带来场租费、广告费、运输费等直接收入，59倍的产业连带效应，还将对交通运输、商业销售、旅游、饭店、餐饮娱乐、等相关产业具有明显的拉动作用。金融业郑东新区CBD区的产业发展终极目标是现代金融服务业。商联智胜类别策划报告第30页共76页在“十一五”期间，郑州必然要加快构建区域性金融中心的步伐。CBD中央商务区得天独厚的条件，有利于吸引国内外金融机构入住郑州设立分支机构。目前已经有10家金融机构、15家大企业总部将入住。除了大型金融机构之外，东区还将发展证券公司、基金管理公司、信托投资公司、保险公司等非银行金融机构，形成多层次的金融机构体系。到2010年，郑州金融业增加值占生产总值的比重有望达到8，初步建立郑州区域性金融中心框架。郑东新区在实现这一目标中的作用明显。44区域住宅市场市场发展现状新区自开发建设以来，省内外及合资性质的房地产公司，相继进入郑东新区进行房地产项目的开发建设分析2005年郑东新区的房地产市场可以用“惊人”形容。在宏观调控的背景下，2005年1月到11月，郑东新区的商品房总成交套数4325套，占全市的967；商品房总成交面积639万平方米，占全市的1204；销售额2304亿，占全市的1349；商品房均价3435元/，明显高于全市2934的平均水平。市场热度明显高于其它区域郑东新区住宅市场的热度可以从市场开发、交易量、价格表现出来。2004年，郑东新区房价曾经创造了半年内每平方米上涨600元的郑州房地产市场记录。而截止2005年3月，郑东新区房产开发面积超过600万平方米，纯住宅建设面积超过120万平方米。2005年1至11月，郑东新区住宅销售面积3906万平方米，占全市的91，住宅均价高于全市近1000元。较高的市场热度主要源于区域住宅市场的高端形象。高标准、完善的区域配套商联智胜类别策划报告第31页共76页郑东新区的建设配套完全是按照高标准“造城”的标准规划的。高标准的完善配套无疑为住宅销售增加了砝码。在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经基本到位；教育配套方面，有47中学、省实验小学、北大附中外国语小学等新建中小学；医疗配套，有新郑州医院、同仁医疗中心等；商业配套方面，社区商业、大型独体商业和商业步行街将陆续进入招商阶段；商务娱乐方面，郑州国际会议展览中心、河南省艺术中心、五星级的新郑州饭店、广电大厦等已相继建设。高知名度的产品品牌在政府的积极推动下，进入郑东新区的房地产开发企业不仅有本地开发商，还包括外地进入品牌。2004年，进军郑州市房地产市场的外地知名品牌如绿城、绿地、顺驰等，无一不进入郑东新区。这些具有较高知名度的房地产品牌一定程度上提升了郑东新区住宅市场的高端形象。高舒适度、高质量的产品按照新区规划，区内住宅主要为多层。这就保证了产品的高舒适度、低建筑密度的基本特征。同时，全国知名的地产品牌口碑对产品自身质量也是一种保障。45、郑东新区房地产市场历年成交数据分析通过分析04年以来郑东新区房地产市场每季度的销售数据，可以看出该区域的部分市场特征和趋向。A、总体市场特征20042005年商品房总销售量迅速增长商联智胜类别策划报告第32页共76页20042005年11月，郑东新区累计销售商品房5421套，销售面积8025万平方米。郑东新区商品房在2004第三季度后开始稳步放量。05年与04年相比，销售面积增加近3倍。可见，市场表现出对郑东新区房地产市场的高认可度。商品房价格稳步上升2004年到2005年11月，郑东新区商品房均价平均每季度的涨幅为109，明显高于全市79的水平。在2004年郑东房地产市场起步时，由于商业物业较少，价格低于全市；2005年，价格快速增长至3435元/，超出全市2934元/的平均水平。商联智胜类别策划报告第33页共76页不同物业价格趋势商业物业价格上升最快由于销售备案时间的影响，郑东新区各类物业价格走势起伏大、不稳定。同时，各类物业价格的价差不够明显。从价格走势来看，随郑东新区人气聚集，商业物业的价格上升速度较快。其次是写字楼办公物业。相比之下，住宅经历了2004年猛涨之后，价格已处于高位，上涨速度进入平稳期。B、住宅市场特征不同户型销售套数三房最多，二房、四房次之不同户型套均面积明显大于全市水平，且有增大趋势对比20042005郑东新区与全市住宅不同户型的套均面积，可以明显看出，郑东新区住宅各户型的套均面积都大于全市平均水平。其中，一房套均面积达到85，二房达到101，三房达到146。同时，对比郑东新区2004年与2005年不同户型面积，也可以看出，2005年户均商联智胜类别策划报告第34页共76页面积也不同程度增大。这正表明郑东新区住宅的大户型、舒适特征。住宅建筑类型多层与高层占绝对主体由于规划原因，郑东新区住宅以多层为主，在多层住宅产品相对稀缺的市场中，这提高了区域住宅市场竞争力。高层住宅的形式主要是商住型。同时，别墅在郑东销售比例中仅01左右。成交单价分布30003400元/最多郑东新区住宅主要分布在28003600元/，其中价格在30003400元/为最多。2200元/以下的主要是经济适用房。商联智胜类别策划报告第35页共76页成交总价集中在3050万，以4045万为最多C、购房客户特征购房者户籍市内、省内市外客户占主体购房者年龄集中在3045岁，有年轻化趋势商联智胜类别策划报告第36页共76页购房者付款方式一次性付款比例较高郑东新区购房者付款方式也以按揭和一次性付款为主。其中，一次性付款比例略高于全市。46、未来发展预测总的来说，郑东新区房地产市场发展的资源约束很少。新区近期、远期规划面积为区域房地产发展提供了巨大空间，基本不存在土地资源约束。郑东政策资源政府政策支持是郑东新区发展的首要推动力。自2002年郑东新区进入实际规划建设以来，“三年出形象，五年成规模”，为实现这一目标，政府在投资支持、财税优惠、土地供应等方面对区域发展起到了决定性的推动作用。可以预见，在郑东新区近两年进一步发展的过程中，政府仍将扮演重要的“推动者”角色。在政府政策支持下，郑东新区房地产市场仍然将保持较好的发展状态。在开发区域上，随郑州物流业发展，郑东商住物流区会得到持续发展；将随市政配套的进一步完善和郑东新区人流增加，住宅开发在目前的基础上仍将集中在CBD外围环路区域，继续向新107方向开发的可能性有限。尽管资源优势众多，但是，今年，郑州新的铁路客运站已经选址在新107国道一侧，将规划的龙子湖高校区与中央商务区分割开来。铁路对区域发展的负面影响商联智胜类别策划报告第37页共76页还是较大的，因此，在新的房地产开发中应该考虑在内。5、市场调查个案分析51、中义阿卡迪亚项目位置郑东新区金水东路与泰山路交叉口（南至金水东路，东至黄河东路，北至熊耳河）开发商郑州中义置业有限公司建筑设计浙江工业大学建筑设计研究院物业管理浙江绿城物业管理有限公司总占地260亩总建筑面积21万容积率18商联智胜类别策划报告第38页共76页绿化率35总套数424套（三期区）价格及销售情况期数发售时间发售均价销售量一期04年12月3500元/100（51日已入伙）二期05年6月3800元/90三期06年3月4400元/60内部配套106的停车位，双气，主题会所、游泳池、网球场、双语幼儿园等户型配比户型面积套数我22997432130、140210180334219254复式53合计424旺销户型130140三房建筑设计特点欧式风格，外立面一层石材、中层涂料、顶层面砖，建筑层数为多层5层、小高层11层，层高29米。物管费11元/月公交路线43、115、305、26产品定位物质审美阶层的精神家园产品卖点欧式建筑、品质、环境商联智胜类别策划报告第39页共76页52、大地东方名都项目位置郑东新区金水东路与黄河东路交叉口向南200米西至干宁街，东至黄河路，北临兴荣街开发商河南大地房地产开发有限公司投资商河南粮油进出口集团、许昌恒达集团物业管理大地物业总占地58亩总建筑面积94万容积率23总套数448套价格及销售情况期数发售时间发售均价销售量一期05年7月高层3550元/小高层3450元/VIP内部认购二期内部配套107的停车位（288个），双气等户型配比户型面积套数3242130162420复式22028商联智胜类别策划报告第40页共76页合计448旺销户型130140三房建筑设计特点4栋高层，2栋小高层，新领域主义，纯板式楼，高层19层，小高层12层，外立面采用涂料加石材，主色调为浅黄，层高3米。绿化率40物管费087元/月公交路线115、114、26、43、52、805、25客户构成行政单位、周边物流园个体老板及公司内部员工产品定位近CBD行政区新生活宽景建筑产品卖点位置、楼间距、空中庭院53、鑫苑中央花园项目位置郑东新区金水路与中央大道交汇