不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理【可编辑】

不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理1整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。2整层商业房地产估价整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。例如，某估价机构接受委托评估商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方法评估商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低815，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12，据此估算得出估价对象的价格。3同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。例如，某估价机构用收益法评估市片区商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用市场法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。根据实地查看和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的号商铺；第二档次为位于直行电梯口的号等四间商铺，位于商场主要通道的号等八间商铺；第三档次的主要分布在边角或次要通道的号等八间商铺。估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5，第三档次的大约低10，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。例如，某机构在评估城市区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。而且通过调查发现，片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。案例22市区路商城铺位房地产估价结果报告（节选）一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1估价对象项目基本情况商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及、市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。估价对象商城2128号铺位位于商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，37层全部处于空置，估价对象商城30026002号商铺位于商城每层的东北角，目前为空置状态。2估价对象权利状况项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室内），办妥甲方名下的房产证书。根据市商城发展有限公司和市甲公司于1997年12月18日签订的商城补偿铺位分配协议书，双方商定商城一至六层铺位按商城建筑面积分配表规定分配给市甲公司，总建筑面积不小于1688。具体分配情况如下商城建筑面积分配表表29分配楼层及房号建筑面积（）分配楼层及房号建筑面积（）首层1138号铺位2408四层4002号铺位28611二层2128号铺位28611五层5002号铺位28611三层3002号铺位28611六层6002号铺位30276商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及、市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。商城在估价时点时为“在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。错处由于2128号铺位是违法使用的，在评估时应视为空置状态而不能以出租状态进行评估。史记一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验收擅自使用，将导致高额的行政处罚风险根据建设工程质量管理条例第五十八条规定建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改正，处工程合同价款2以上4以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。并且，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额5以上10以下的罚款。二是如因擅自使用，导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的，将遭致重大的刑事责任法律风险如果因为未经验收擅自使用，导致降低工程质量标准，造成重大安全事故的，根据刑法第一百三十七条的规定，将构成工程重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。3估价对象基本情况表210估价对象名称商城2128号铺位位置状况估价对象位于市区路，东接中心，近路，南临辅道，西靠商业中心和商业广场，东北临广场，北依路建筑面积28611建筑结构总楼层共7层评估楼层第2层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”公共配套设施完备程度商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、市小学、市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙乳胶漆天花吸音矿棉板楼地面抛光砖装修情况门窗水电暗设电梯已安装2组手扶梯、未使用设施设备空调中央空调消防消防栓、烟感报警系统竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况出租租金水平维护与保养有正常的维护、使用状况良好使用与维护物业管理商城负责管理表211估价对象名称商城30026002号商铺位置状况估价对象位于市区路，东接中心，南临辅道，西靠商业中心和商业广场，东北临广场，北依路建筑面积详见商城建筑面积分配表建筑结构总楼层共7层评估楼层第36层现实用途商业法定用途平面布置估价对象位于商城每层的东北角公共配套设施完备程度商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、市小学、市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近外墙复合铝板、方砖、玻璃幕墙内墙毛坯天花毛坯楼地面水泥砂浆装修情况门窗水电仅完成60左右电梯已安装2组手扶梯、未使用设施设备空调无消防安装消防栓、自动喷淋竣工年月尚未竣工成新度八五成新使用状况空置租金水平维护与保养维护、使用状况差使用与维护物业管理市投资发展有限公司负责管理错处在估价对象中缺土地使用权状况说明，如土地使用权人、使用期限。错处估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。错处缺估价对象结构说明。错处2128号铺位与其它空置铺位相比，维护状况较好，其成新度应高于其它空置铺位。四、估价目的为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考五、估价时点20年月日六、价值定义本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略，见技术报告）十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20年月日的权益价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果详见下表估价结果明细表表212估价对象建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）商城2128号铺位2861178802254547商城3002号商铺2861142501215968商城4002号商铺2861135603114929商城5002号商铺28611商城6002号商铺30276合计144726585444十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。市区路商城铺位房地产估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（一）市商业用房市场背景分析（略）（二）商圈商业房地产市场分析自改造后，商铺供应量大增，约翻了2倍多，而有效需求却没能随之上涨；同时，随着商圈的崛起，商铺客流遭到进一步分流，商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致出现至今仍很严重的“二层及以上空置”现象；且在内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达3倍（步行街1楼租金约600800元/，副街1楼最低约200元/）。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。1商圈的商业房地产特点业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。除天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外，该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理；除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差。2商圈商业房地产经营状况目前类似的商业房地产主要有两种经营类型整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等；产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地产进行了市场调查（1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下表213名称楼层租金水平（元/月）临街状况空置率备注1500600内铺5230040030东港中心31002003017001200内铺5以下24006005以下32003005以下租金包含管理、水电费等杂费九龙城广场491202005以下18001000内铺5以下24005005西华宫3420025010耀华楼1500600内铺5以下租金包含管理、水电费23004005320025010等杂费（2）附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下表214名称楼层租金水平（元/月）临街状况空置率备注金百利商场21001201012001250内销5东和购物中心2100115020（舍管理、水电费）文化中心广场L2001250内铺20续表根据以上调查资料分析可以发现，商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。（三）市烂尾楼盘活状况市场分析2004年，据市规划与国土资源局调查，市共有52个问题楼盘，烂尾楼总面积达167万，其中区18个，大部分为20层以上的高层建筑，建筑面积超过100万。问题楼盘不仅严重影响城市景观，浪费土地资源，还不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，市政府制定优惠政策，对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠（见关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复），并积极推行四大措施一是“盘”，调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是“收”，对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是“拆”，对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是“卖”，对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。这些措施推出半年多来，初见成效。例如位于市区东路边的鸿昌广场楼高63层、建筑面积达14万，集商场、餐厅、娱乐、办公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因产权纠纷一直没有投入使用。目前已被盘活，其中6万的写字楼部分已出租和出售。截至目前，区内的18个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心3个楼盘的问题目前已基本解决，寸金大厦、中政华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场5个楼盘现已复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、金样都市花园6个已进入法律程序，另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦3个楼盘的解决方案。错处缺少对估价对象本地本类房地产未来发展趋势的分析和预测。四、最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象之商城26层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查看了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。错处未充分说明不用市场法、假设开发法、成本法等其他估价方法估价的理由。史家解读关于估价方法选用说明理由的问题1、在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。（关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是07年案例考试指错题明确的错误，也是09年房地产估价报告评审标准的明确要求）2、如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由。3、有条件选用市场法的，应选用市场法估价；有条件选用市场法而没有选用的，应说明理由；有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说明不选的理由；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，不选假设开发法的，应说明不选的理由。结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出，换句话说，在技术报告中不用说明缺估价方法定义，史。六、估价测算1估算有效毛收益委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法确定商城建成后，估价对象的客观租金水平。选择交易实例经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个可比租赁交易实例，详细资料见表215可比实例及影响因素说明表215错处应说明所选可比实例的租金内涵，有租约吗是租约租金还是市场租金错处个别因素中缺建筑物建筑面积及结构的因素说明。错处缺权益状况调整的内容。估价对象及可比实例因素修正比较因素条件指数表216不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理错处虽然在后面的案例说明中有这样的话考虑商场位处商业成熟区，租金、售价近几年较稳定，结合项目临街程度等，预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，可选取接近估价时点的可比实例作为可比实例，估算项目租金收益，求出估价对象在估价基准日有可能实现的权益价值。但也应在案例报告中明确说明由于预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，因此，不必考虑对可比实例的成交租金进行期房状况下与现房状态下租金差异的调整或修正。以下是附加文档，不需要的朋友下载后删除，谢谢顶岗实习总结专题13篇第一篇顶岗实习总结为了进一步巩固理论知识，将理论与实践有机地结合起来，按照学校的计划要求，本人进行了为期个月的顶岗实习。这个月里的时间里，经过我个人的实践和努力学习，在同事们的指导和帮助下，对村的概况和村委会有了一定的了解，对村村委会的日常工作及内部制度有了初步的认识，同时，在与其他工作人员交谈过程中学到了许多难能可贵经验和知识。通过这次实践，使我对村委会实务有所了解，也为我今后的顺利工作打下了良好的基础。一、实习工作情况村是一个（此处可添加一些你实习的那个村和村委会的介绍）我到村村委会后，先了解了村的发展史以及村委会各个机构的设置情况，村委会的规模、人员数量等，做一些力所能及的工作，帮忙清理卫生，做一些后勤工作；再了解村的文化历史，认识了一些同事，村委会给我安排了一个特定的指导人；然后在村委会学习了解其他人员工作情况，实习期间我努力将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间我遵守了工作纪律，不迟到、不早退，认真完成领导交办的工作。我在村委会主要是负责管理日常信件的工作，这个工作看似轻松，却是责任重大，来不得办点马虎。一封信件没有及时收发，很有可能造成工作的失误、严重的甚至会造成巨大的经济损失。很感谢村委会对我这个实习生的信任，委派了如此重要的工作给我。在实习过程中，在信件收发管理上，我一直亲力亲为，片刻都不敢马虎。为了做好信件的管理工作，我请教村委会的老同事、上网查阅相关资料，整理出了一套信函管理的具体方法。每次邮递员送来的信件，我都要亲自检查有无开封、损坏的函件，如果发现有损坏的函件，我马上联络接收人亲自来查收。需要到邮局领取的函件，我都亲自到邮局领取，并把信函分别发放到每个收件人的手里。对于收到的所有信函，我都分门别类的登记，标注好收发人的单位、姓名还有来函日期等等。我对工作的认真负责，受到了村委会领导和同事们的一致好评，在他们的鼓励下，我的工作干劲更足了。在工作之余，我还经常去村民家里，帮助他们做一些我力所能及的事情，也让我收获了很多知识，学会了许多技能。我学会了一些常见农作物的生长特征，也学会了怎么给农作物施肥，洒药。这些，都将是我今后人生道路上的宝贵财富。短短个月的实习生活很快就过去了，这次实习是我从学校踏入社会的第一步。在这里，我感受到了村民们的纯朴，也体会到了农村生活的不易，更加深刻的认识到了作为当代大学生身上肩负的使命。在这次实习生活中，村委会的叔叔、阿姨们对我十分的照顾，在工作中，在生活上都给予了我很多的帮助，也对我寄予了很高的期望。通过这次实习，锻炼了我的做事能力，养成了对人对事的责任心，也坚定了我加强学习，提升自我价值的信心。二、发现的问题和建议在此次在村村委会顶岗实习的工作中，确实让我学到了不少书本以外的知识，同时我也发现了不少问题。第一，该村村委会的工作人员文化水平相对偏低，在村务工作的处理上，方式方法比较粗放。第二，村委会工作人员思想比较守旧，缺乏对新事物、新观念的学习和认识。第三，村委会的现代化办公水平还比较低，虽然配备了电脑等现代化办公工具，但是实际的利用程度很低。第四，村委会人员由于不是国家编制，工作人员的工作热情和工作态度不是很积极。三、实习的心得体会刚开始去村村委会实习的时候，我的心情充满了激动、兴奋、期盼、喜悦。我相信，只要我认真学习，好好把握，做好每一件事，实习肯定会有成绩。但后来很多东西看似简单，其实要做好它很不容易。通过实践我深有感触，实习期虽然很短，却使我懂得了很多。不仅是进行了一次良好的校外实习本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第二篇会计顶岗实习工作总结从我踏进实习单位的那一刻起，我就知道我将经历一段特殊的不平凡的并且充满收获的人生旅程，那旅程必定在我的生命中写下浓墨重彩的一笔，必定会在我的生命中留下绚烂多彩的回忆，必定会给我带来生命中无与伦比的财富。一、实习目的毕业实习是我们大学期间的最后一门课程,不知不觉我们的大学时光就要结束了,在这个时候,我们非常希望通过实践来检验自己掌握的知识的正确性。在这个时候，我来到圣鹿源生物科技股份有限公司在这里进行我的毕业实习。二、实习内容及过程为了达到毕业实习的预期目的。在学校与社会这个承前启后的实习环节，我们对自己、对工作有了更具体的认识和客观的评价。在整个的实习工程中,我总共做了以下的一些工作,同时自己的能力也得到了相应的提高。1工作能力。在实习过程中，积极肯干，虚心好学、工作认真负责，胜任单位所交给我的工作，并提出一些合理化建议，多做实际工作，为企业的效益和发展做出贡献。2实习方式。在实习单位，师傅指导我的日常实习，以双重身份完成学习与工作两重任务。向单位员工一样上下班，完成单位工作；又以学生身份虚心学习，努力汲取实践知识。3实习收获。主要有四个方面。一是通过直接参与企业的运作过程，学到了实践知识，同时进一步加深了对理论知识的理解，使理论与实践知识都有所提高，圆满地完成了教学的实践任务。二是提高了实际工作能力，为就业和将来的工作取得了一些宝贵的实践经验。三是在实习单位受到认可并促成就业本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第三篇工厂车间顶岗实习总结我怀着激动的心情踏上了期待已久的顶岗实习之路，当我坐上离开学校的的班车那一刻起，我就知道我将经历一段特殊的不平凡的并且收获的人生旅程，那旅程必定在我的生命中写下浓墨重彩的一笔，必定会在我的生命中留下绚烂多彩的回忆，并定会给我带来生命中无与伦比的财富。那时候对自己的未来希，希在那里能大展拳脚，实现自己的抱负。那时候想的是多么多么的好啊，直到此刻我才觉得我当时是那么的幼稚，不可能你刚出来什么都没有就让你做好的岗位。是的，顶岗实习的生活是艰辛的挑战的。当我们来到实习点面对一间间产房和一条条流水线时，很多人后悔为什么当初选择了到海信科龙顶岗实习，但是我想说，这是我所预料到的，这也是我想要的，我知道人只有在艰苦的环境中才能磨练出坚强的意志，我也知道吃得苦中苦，方为人上认得道理，我自然还不是人上人，但是我相信在这个世界上每一个人都渴成功，都渴自己有限的生命能创造出的价值，都渴为更多的人做出自己能做的一切，都渴在看来你的生命无可，我自然也比例外。我知道我的实习之路还刚刚开始，我要经历的还有很多。到啦海信科龙之后，尽管他们很就帮我们把食宿解决啦，但那里生活习惯和在湖南的时候相差太大，吃的很不习惯。对我们湖南人来说菜里面没有一点辣椒是吃不下的，因此在那里的时候开始一段时间都只是吃一点点饭，很快身材就“苗条”啦。我的实习岗位被分配在总装车间箱发组，面对一台台发好泡的冰箱从自己流过，而我的工作就是和这些冰箱打交道。我在这里做的装冰箱的托板，是将托板固定在冰箱上，这个岗位说难也不难，就是要你记得哪种型号的冰箱用哪种托板，要不要带电容，是几微法的电容。要分清楚，不能弄错，不然会导致以后的环节出错，冰箱制冷时有可能电容会发爆炸。所以这个一定要很认真的做，不能粗心大意，害别人帮你善后。带我的师傅是一个个中专生，开始时我觉得做这个很简单，不用学，一看就会，做是会做，不过不是最省力的方法，就那么做啦一天，做得很累，后来，我看师傅做看他做的很轻松很快，我就在想为什么我不行呢，难到是我不如他，我知道我不是只是我不够虚心，不想学，看不起这个岗位，是我的态度，既然找到的根本原因，那就好解决啦。后来，仔细看师傅的动作，怎么最省力，怎么最舒服。并且不懂的地方虚心讨叫那些老员工。就这样到我正式独立上岗时，我也像我师傅那样独立上岗啦，并不用要人帮忙啦。就这样一直到今年，我把我那条的岗位都学会啦，并且我自己也当师傅啦，而且是带三个徒弟，分别教他们不同的岗位该怎么做，开始当别人师傅时我觉得很好玩，终于不用自己做啦，可以徒弟来做啦，就这样想，所以当徒弟一来时，我就给他做啦，当时我是舒服啦，不过后来就不是那么的啦，我没有认真的教他们本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第四篇师范系中学顶岗实习总结大一的时候就知道大三的上学期学校有顶岗实习活动，也知道这个机会对于我们师范生来说很难得，所以我毅然地选择了顶岗。不知道顶岗的生活会是怎样，学校怎么样，学生好不好管，会是收获满满还是不如不曾经历过，一切都充满疑惑。曾经问过师哥师姐，答案却是相差甚大，一切都是未知数。可转眼间，实习已接近尾声，中学是一个小社会，是大社会的一个缩影，顶岗实习是大学步入社会的一个缩影，是大学进入社会的一个过渡。在这为期半年的实习中，我们有最初的迷茫、紧张、陌生到现在的习惯、大方自然，工作、生活看似单调，但是，不论从刚开始的听课，到后来的讲课，参加班级管理，我们都受益匪浅不在懒床，不再拖拉，多了责任，多了经验，也收获了幸福。从脚步迈入二中这所学校大门开始，我就知道自己已经不仅仅是一个大学生了，我现在是一个老师，我要以老师的身份来完成这半年的实习生涯。另外在这里,学校的领导和老师都给了我很多帮助。学校完全把我们这些顶岗实习生看成正式老师,无论哪一方面都更正式老师一样,没有区别。这对我们这些实习生来说实在是一次难得的锻炼的机会。另外，学校还专门为我们配有指导老师。他们无论在教学技能和教学经验上都能给我们很多指导和帮助。使我们在教学这条路上少走弯路。每个礼拜我们的指导老师都会来听我们的课。每一次准备的过程都是在不断的进步。而我们每个礼拜也会去听指导老师的课，从他们身上，我们能够看到自己的不足，使自己在教学实际中扬长避短。初为人师，总是有些紧张。我带着羞涩与忐忑抱着课本和教案走上讲台时，尽管我做了很多准备，但当我真正面对那么多双眼睛时，我还是紧张了。同学们，现在开始上课。我机械得重复了在台下不知念了多少遍的开场白。然而，这句话说完，下句该说什么呢突然间我的脑袋一片空白，只能感觉到有十几双眼睛正齐刷刷地盯着我，让我感到十分地不自在。短暂的犹豫之后，我剩下来的只有微笑，因为我想起了那句话微笑是法宝。这时学生也对着我微笑，看着他们那一张张稚气的面孔，我所有的紧张都在这一瞬间消失了，透过那一双双澄清的眼睛，我也似乎读到了那一颗颗纯净的心。等我大汗淋漓的走下讲台，我知道我已成功地走出第一步。从此以后，我便穿梭于讲台与办公室之间。刚来到这里，对于我们最重要的就是身份的变换，我们不在是天天由老师管理的学生了，我们变成老师了，我们不但要处理好自己的事情，还要管理好孩子，特别是作为班主任，一切的工作都显得那么细致入微，因为这里是县城，大部分来自乡村的孩子都住宿，所以教师又充当着另一种身份家长。初为人师，总是有些紧张。我带着羞涩与忐忑抱着课本和教案走上讲台时，尽管我做了很多准备，但当我真正面对那么多双眼睛时，我还是紧张了。同学们，现在开始上课。我机械得重复了在台下不知念了多少遍的开场白。然而，这句话说完，下句该说什么呢突然间我的脑袋一片空白，只能感觉到有十几双眼睛正齐刷刷地盯着我，让我感到十分地不自在。短暂的犹豫之后，我剩下来的只有微笑，因为我想起了那句话本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第五篇初中教师顶岗实习教学总结选择顶岗实习是我从上大一就决定了的事情，如今实习已经结束，回想这四个多月的经历发现自己收获了很多。顶岗生活丰富多彩也充满了酸甜苦辣。但是选择它我无悔。下面我对自己的顶岗生活进行一个小小的总结。一、自信登讲台，紧张不再来清楚地记得初登讲台是面对80多双眼睛自己内心的忐忑不安，当时感觉自己做自我介绍是声音都在打颤，后来不断给自己加油打气，慢慢的可以自信的站在讲台上，自然流畅地给他们上每一节课。我想这是每一位初登讲台者必然要经历的一个过程。在这一过程中我由一名学生转变为一名教师，开始肩负更多的责任。二、掌握重难点，清晰理思路一直都听说讲课是一门艺术，老师是演员，他们在课堂上扮演形形色色的角色。初登讲台的我们对教材不熟悉，不能够很好的掌握每课的重点难点，为了更好的掌握教材我不断的向指导老师请教，刚开始每将一节课之前我都会问指导老师自己备课是否合适，听他的意见。还经常邀请指导老师听我讲课，让他给我指出自己讲课过程中的缺点和不足，刚开始的时候老师的最多的一点就是每节课重点不突出，在经过一次次的锻炼后老师对我说现在已经能很好的把握一节课的重点难点了。听了这些话我明白自己有进步了一点。三、板书不发愁上课的过程中板书是不可或缺的，由于在实习之前我没有很好的练板书以至于刚开始时都搞不清楚本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第六篇大学生顶岗实习总结一、实习目的顶岗实习是我们大学期间的最重要的一门课程，不知不觉我们已经走过大半大学时光，在这个时候，我们非常希望通过实践来检验自己掌握的知识的正确性。在这个时候，我来到电机限公司，在这里进行我的顶岗实习。二、实习单位及岗位介绍电机有限公司，地处市区经济圈的中心地带，交通便捷，地理位置优越，是集研发、生产、销售、服务为一体的高新科技企业。公司多年来集中有限资源、充分挖掘出了自身的比较竞争优势，通过观念创新、技术创新、服务创新来保证企业高速发展。主要生产电子零部件、计算机外围设备、电子机械设备，音频调谐器、视频调谐器、调制解调器、电源器件、发送接收模块、光盘驱动器等。主要产品全部出口，为市优秀外商投资企业。三、实习内容及过程为了达到毕业实习的预期目的，在学校与社会这个承前启后的实习环节，我们对自己、对工作有了更具体的认识和客观的评价。以下是我的毕业实习报告总结1、工作能力在实习过程中，积极肯干，虚心好学、工作认真负责，胜任单位所交给我的工作，并提出一些合理化建议，多做实际工作，为企业的效益和发展做出贡献。2实习方式在实习单位，师傅指导我的日常实习，以双重身份完成学习与工作两重任务本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第七篇师范专业中学顶岗实习总结青春如岁月，似流水。岁月和流水却像饭卡里的钱弹指间就挥霍尽了。在人生的岔路口徘徊，想搭上青春的最后一班列车。回首平庸的过往动觉惭愧不堪。大学四年的生活已经过半，记忆中还是一无所留，生活更多的时候是一潭死水，每一天生活只是对前一天的不断的无止境的复制。真的不想如此般度过剩下的二分之一的时光，想要些特别的经历，想让生命更厚重些，想让青春更绚丽些，最终我选择了顶岗实习。同时，顶刚实习也圆了我儿时的梦想，当一名光荣的人民教师怀揣着为四年大学生活画上最浓重一笔的愿望和儿时最初的梦想，来到了我的目的地县镇中学。短短的一个月却让我经历了不寻常的人生，体验到了所谓的酸甜苦辣。的确实习生活是快乐并痛苦的，有晴天，有阴天，甚至偶尔暴风骤雨。一个月的感触很多很多，浓缩一下是一下几种心情紧张无错九月一号下午来到镇中学，第二天即九月二号就给我们安排了各自的教学任务。让我欲哭无泪的是领导让我教八年级三班和四班的语文。初为人师的我站在三尺讲台上，表面的平静掩饰不了内心的紧张和忐忑不安，面对随手拎起来海拨比我高且年龄小不了几岁的学生心里更是没底。再加上他们一些同学的不配合，戏谑探究的目光更让我不知所措，语无伦次。站在六十多人的最前面没有成为主角的兴奋的感，唯有感到孤独因为这边九月底有个省里的联查，所以新学期各个教研组都要有听课、评课的活动。没几天活动就从我们这些大学生和新入编的教师开始，很郁闷的是我是语文教研组第一个吃螃蟹的人，并且那天才上午告诉我，叫我下午放学后留一个班听我的课顿觉眼前一片黑暗，赶紧急急忙忙开始准备了最终我选择了八三班，上课前告诉自己不要紧张结果还是很不安，因为来了七八个语文老师还有张校长。一上来就把标题桃花源记里的“源”写成“渊”啦，前排的学生小声提醒我，当时感觉很尴尬后来慢慢进入了状态，变得得心应手起来，达到“无视”听课的老师的功底。再后来每天都上课一切变得特别的平常，紧张消失啦气急败坏来之前就有学姐说这里的小孩不好管，但我没有放在心上，心想一定可以震住他们。没有想到不来不知道，一来吓一跳，尤其是刚来的那段时间。从第一次见面学生们作自我介绍开始场面就很火，后来上课的时候有些学生也是一点规矩都不懂别的同学回答问题，有在下面笑的，有起哄的，还有说话唠嗑的；站的时候没有站相，坐的时候怎么做的都有，五花八门（趴着的，斜着的，靠墙的，杵着的）大多数学生上课不积极举手，很多时候我动员半天，好说歹说人家就是无动于衷，上课就干等着老师喂，很多时候我开玩笑问他们“都活着吗”“能出气呗”课堂纪律我得节节强调，节节给他们上思想教育课可我不想耽误正常的教学活动，终于把我气得气急败坏哭啦事后全班同学给我道歉，不过让我欣慰的是，八四班真的变化很大本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第八篇模具顶岗实习总结为响应学校第三学年社会企业环境下人才培养模式的改革，我们07级的学生积极地参加到第三学年社会企业环境下人才培养的企业实习的队伍中去。也是为自己的大学毕业找到一份满意的工作，和专业对口的工作。寒假来临的时候，大部分同学都回家了，他们打算回家去休整一段时间，养精蓄锐好后才上来找工作。我在学校的把关，自己的努力下，在广州找到了我的第一个实习的地方广州塑料五金模具厂。于是乎我便打起背包，来到工厂，开始了我的实习生活。据说是十年前亚洲最大的模具专业生产厂。虽然现在有滴滴的缩水，但是各种加工设备很是完善，钻床，铣床，车床却一样也不少，足够我实习用的啦。虽然我学的专业是设计，但我还是刚刚才出来的，没有啥经验，所以要从低做起。第一个月的时候，我的工作主要是省模，画线，钻孔，攻丝，这些都是基础的工作，是每个投身到机械行业的人都应该会，而且必须会的基础。刚开始的时候，我画线又慢又不准，老是耽误别人的进度，后来经过师傅的教导，自己也慢慢的摸索，渐渐地掌握了画的技巧，画线的速度也越来越快了。我一直以为攻丝都是用机械来攻的，哪知道原来不是这样的，在广州的很多厂中，攻丝都是靠人工来攻的，并不是像我们想的那样是靠机器来攻的，刚开始学习攻丝的时候，攻的丝老是不正，要不斜向这边，就是斜向那边。攻丝的时候，最怕的就是攻着攻着，丝攻突然断掉了，半节卡在孔里。因为丝攻要比被攻丝的孔大，且丝攻的硬度比较大，所以比较难弄出来，一般情况下，就是强力的把丝攻敲出来，或者用火烧软以后，在打出来，无论如何这个孔都是废的了，又要重新钻过另外一个了。有一次，我攻丝的时候，由于用力太大，造成两边力不平衡，丝攻“嗙”的一声就断了。那时候，我很慌，不知道怎么办，也不敢告诉别人，害怕别人责怪自己。所以独自一个人在那里弄，弄了半天也没弄出来，心里更加慌了。还好，最后师傅还是发现了，他没责怪我，帮我把丝攻弄了出来。第二个月，我就开始学习铣床的操作。虽然在学校的时候，我们曾经也有一段时间学习过铣床的操作，虽然过去了很久，很多知识都已经忘却了，但无论如何基础还在，所以学习起铣床的操作比较容易。从最开始的是铣键槽，一般都是8厘和6厘的。而后慢慢地熟练了操作铣床后，就开始铣打粉缸的刀，看起来简简单单的一把刀，铣起来却不是那么的容易，曾经有一把刀，我整整铣了三天才铣出来，铣出来以后还要精加工，听老员工说，单单这把刀就值几千块钱，望着这把自己铣出来的刀，心里很高兴，三天的辛苦全都忘记了，也许这就是成就感吧。第三个月，我就开始学习操作车床，由于在学校的时候，有一段时间是金工实习，学的就是车床和铣床的操作。虽然学习的时间不是很长，但是基础打好了，现在学起来也比较容易。经过一个多月的学习，基本上能车出工厂所需要的零件，但也有一些没有掌握到，像滚筒啊，我就不会车了本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第九篇机械厂顶岗实习总结一、实习时间二、实习地点三、作业指导四、实习目的通过实习,较为全面地了解企业的经营环境,经营特点,市场范围,了解企业各项职能管理的特点和在企业经营中的作用,了解学习企业成功的管理经验等,为进一步学习专业课程打下定的基础同时通过对企业实际的调查,研究,初步培养自己的理论联系实际的能力和分析问题与解决问题的能力。五、实习内容主要学习的是质量检测与管理量具、刀具1、第一个星期是认识期，基本上没有什么事情做。这一周的时间由师傅带我。在这一周的时间里我基本上就没有什么事情做，天天在各种机床旁看别人加工物品，有时也帮他们做一些我力所能及的事情。在我来的同时检验室的江师即将辞职离去，因此我就接下了她的工作帮着管理量具本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第十篇酒店顶岗实习总结我们初到浙江省温州市乐清时，心情落差很大，这不是我个人的感触，而是我们整队人所共有的。在我们的想象中，乐清是一座高楼大厦，灯火辉煌的城市。但我们错了，它一样有矮小的房屋，有肮脏的街道，有沿街行讨的乞丐。一下客车，大家都疲惫不堪地拖着沉重的行礼在各酒店相关人员的带领下去各自的寝室休息。因为口味的差异，我们都很不习惯那里的生活，特别是面对陌生的环境，不熟悉的面孔，致使有些同学没几天思想就动摇了。后来在同学们的相互鼓励，带队高老师的开导下，想回家的念头还是一直压抑在他们心中。所幸之后的一个星期的培训，那里的领导和带我们的师傅给了我们极大的关怀和支持，对我们盛情款待，百般呵护，无论在生活上还是在感情上都给予了极大的帮助，使我们烦燥不安的心情暂时平静下来。培训结束后，酒店给我们分配了工作，有的做一线服务员，有的在备餐间跑菜，真是有人欢喜有人忧。经过一个月的实践操作，我们对各种服务技能都有所掌握。第二个月酒店领导让我们跟师傅们分瓶盖费，正因为如此，师傅们开始对我们疏远了，而且语言上有了冲突，面对这样的局面，大家心理都很难过。在酒店实习的这段日子里发生了很多事，比如有的同学在寝室汹酒，闹得寝室不得安宁，有的同学晚上下班后，跑到外面去溜或上网，还有的同学因某些因素跟酒店员工争吵等等。这些看似小事，但都得需要一个人去管理，去纠正去调和。然而我们的高老师就负责这样一项看似简单却是不易的工作，每天晚上都要清点人数，和同学们谈心，鼓励同学们坚持下去，为同学们的利益向酒店争取应得的一份，就这样奔跑在同学们之间。在这里，我代表同学们向您说一声“高老，您辛苦了”作为服务员，总不免要受些气，特别是为世间最善变的动物人服务。有的客人对自己的亲朋好友和善、友爱，但对服务员却是冷言冷语的；有的客人因为心情不好，就拿服务员出气，故意找服务员的碴；还有的素质差的客人对女服务员动手动脚的。面对这些无聊的客人，每个服务员的处理方式都不一样，有的忍气吞声，有的上前理论，还有的在客人的菜里做点手脚。除此之外，我们也学到了很多。如在待人接物方面，我们能察颜观色，对待不同的人采取不同的方法。作为一线的服务员，每天都会遇到不同层次本文来自公务员之家，查看正文请使用公务员之家站内搜索查看正文。第十一篇毕业顶岗实习总结引言节能减排是当前我国十分关注的问题。随着社会的发展和人们生活水平的提高，用电量逐年增加，在能源消耗和环境污染上的问题已引起人们的重视。在保证用电质量的前提下如何节约用电、减少污染、实现绿色用电已成为电子行业的发展主题。电子型定时器。即一体化电子定时器，已越来越多地用于家庭、商场、宾馆等各种室内用电场合。实践目的通过社会实践来达到锻炼自己的意志品质，同时积累一些社会经验和工作经验为自己即将步入社会做好铺垫。巩固专业知识，提高实际操作能力，丰富实际工作和社会经验掌握操作技能，将所学知识用于实际工作。同时也是为了减轻父母的经济负。实践内容和经历从今年3月中旬开始，我在有限公司进行毕业实践。所从事岗位是电子机械维修员。实践期间，我在领导、同事们的热心关怀和悉心指导下，我学着掌握各类电子机械的各个部分电路的分析和工作原理，并尝试学习故障的排除方法和维修的思路。通过实习，对电子机械产品的生产过程和原理有了一定的了解，同时使我获得了对电子机械产品的实际生产知识和装配技能，培养了我理论联系实际的能力，提高了我分析问题和解决问题的能力，增强了独立工作的能力。实践感想与体会实习期间，除了浅层次地学习了专业技能外，我还感受和体会到了很多技能之外的东西。首先是工作人员的敬业和那种生机蓬勃的工作氛围。走进这样的一个集体中，你的心会不由自主地年轻起来，你的脚步会不由自主地跟着大家快起来，远远的脱离了我们学校以前的那种懒散、自由的作风，而你的工作态度更会变得努力、认真，再认真一些，再努力一点。也许，这就是一个集体的凝聚力，这就是一个企业写在书面之外的“特殊文化”人往往是很执着的，尤其是在人际交往和待人处事方面。师傅告诉我，对待朋友，切不可斤斤计较，不可强求对方付出与你对等的真情，要知道给予比获得更令人开心。如果你只问耕耘不问收获，那么你一定会交得到很多朋友。不论做是事情，都必须有主动性和积极性，对成功要有信心，要学会和周围的人沟通思想、关心别人、支持别人。通过近两个月的顶岗实习生活，让我明白电子机械维修不是一个简单的事情。这是一个非常艰难而又需要耐心的任务，它的目的和意义是十分重大的。通过对定时器的维修，了解了一般电子产品的生产维修过程，初步学习维修电子产品的方法，培养维修动手能力及一丝不苟的科学作风。在维修中不仅要检查焊接的地方是否虚焊，各个二