成都时代柏仕晶舍价格策略(doc 25)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。时代柏仕晶舍价格策略定价流程第一步评估内外部因素，包括消费者需求、市场动态、竞争对手、成本、商品力、销售能力、利润目标。第二步收集定价信息，如地段、产品等。掌握客源，明确市场定位。第三步选择定价方式，决定住宅整体均价第四步决定各栋的平均单价（区位价差）第五步决定水平价差（各幢间价差、各单元价差、各花园面积价差）第六步决定楼层垂直价差第七步调整价格偏差第八步确定付款方式定价流程中就注意问题成本因素本案综合成本达3609元/平米商品力产品定位跳出区域市场，形成产品区隔与市场区隔。同时形成准确的客户定位。但从地块的地形、规模、位置以及产品的多样性所造成的因素对整体价格有一定的影响。销售能力从目前销售机制、广告宣传、促销能力具备一定的实力，但公司的品牌与形象力不够利润目标在市场允许的情况下，创造最理想的利润目标。各种定价方式成本定价法竞争定价法声望定价法FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。差异定价法时间定价法可比楼盘量化定价法注1、本案定价含地面花园与屋顶花园面积价格2、本案定价是指对外公布的市场表价成都大市场整体情况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1成都房地产市场运行情况2003年成都房地产开发面积情况统计开发土地面积（万M2）同比增长合计54046896城东250929111城南77943775城西27835423城北7644802分析城东开发面积强劲增长（同比增加29倍）。城南开发面积有进一步的萎缩（同比减小1/3）。城西的开发面积最大，大大超过城东、城南、城北开发面积之和。2004年城南消费者对住宅的需求可能会转向城西、城东。特别是对中高档的住宅的需求会转向西南方或城西。（对本案有较大的优势）22003年各物业供销对比表（单位万M2）总体住宅办公用房商业用房供给619644343114358957FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。销售655625607614786780供销比0945077509031321分析市区新建商品房销售旺盛，供略小于求，说明市场步入良性发展轨道市区住宅供不应求，说明缺口很大（对本案有利）市区土地供应严重缺乏，大盘住宅开发逐渐减少，由于土地稀缺开发商转而开发利润更高的写字楼与商业物业。一批开发商转移郊县，进行大盘开发。旧城改造带来强烈的购买力。大批外地人选择在成都进行房地投投置业市区商业用房供略过求，办公用房基本平衡，因而看出旧城改造与城市规划是商业物业红火的主要原因。32003年各方位供销对比表（单位万M2）城东城南城西城北供给729014258264215754总体销售675416223285417147供给39348990203213794住宅销售597113608256785945供给695327354053办公用房销售032386420119供给128831232545824商业用房销售630186420841036FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。分析各方位整体供求平衡，住宅供应全面不足。住宅缺口达126万平米，城西与城南的供应缺口分别约为50万平米，（对本案有利）城东与城北供应缺口分别约为20万平米，缺口非常巨大。城东办公用房供应趋热，城南商业用房供给旺盛。（城南、城东副中心发展与政府南迁造成商业物业的市场前景）42003年各环域供销对比表（单位万M2）内环以内内环至一环一环至二环二环至三环三环外供给7112828310147340482373总体销售6151651415764355041607供给340260317557249801461住宅销售4231558113508313441412供给647066042455225办公用房销售523259431262003供给1164107913545153208商业用房销售116251314193503183分析一环至二环商品房总量供应严重不足，二环至三环供求出现缺口。一至三环住宅销售保持旺盛。一至三环共销售面积为44852万平米，占住宅总FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。销售量的7998，而一至三环的住宅供应量仅为32537万平米，相差120万平米，供应量严重不足，一至二环和二至三环的住宅供应缺口都约为60万平米。（本案住宅有市场前景）内环以内办公用户供应旺盛，内环至一环和二至三环的商业用房供过于求。而一环至二环的商业用房基本平衡。（本案商业有市场前景）52003年各户型供销状况（单位万M2）050100150200250供给4737878110854156073452销售414590251242323834664960以下609090120120180180以上分析面积在120平米以上户型肖售火爆，120180平米的销售面积比供应面积多出约80万平米，180平米以上销售面积比供应面积多约30万平米，两项合计多出约110万平米，因而消费者对大、中户型接受度仍较高。（对本案有利）小户型供销两旺，价格攀升速度较快。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。62003年成都商品房销售价格情况价格范围1800以下1800270027003600360050005000以上销售面积3983252061960156791607住宅同比增长552861090254236927价格范围3000以下3000400040005000500060006000以上销售面积689287208137158办公用房同比增长16514571836713812675价格范围5000以下5000100001000015000150002000020000以上销售面积28773040504161197商业用房同比增长22073371065982869519分析市区商品房价格稳中有升。住宅价格稳步上涨，主力价位集中在18003600元/平米，其中27003600元/平米价位交易增幅最大，36005000元/平米、5000元/平米以上价位也有不小的增幅，（对本案有利）但价位在1800元/平米以下的住宅交易却下降了5528。高价位商业用房、中等价位办公用房销售涨势明显。其中40005000元/平米与50006000元/平米的销售有较为明显的涨幅，6000元/平米以上办公用房销售有所下降。而商业用房在10000元/平米以上销售有较明显的增长（对本案有利），但商业用房的成交主力价格仍是在10000元/平米以下。7成都商品房销售消费者购房情况（万M2）总体住宅办公用房商业用房单位购买48572127700325FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。市区人口2545922403358438市郊区人口70296020096103外地人口2821825526325362分析新建商品房外地人取代本市人成购房主力2003年外地人购买商品房总量达28218万平米，占总量的43加上市郊区个人购房占107，两者相加达537市区流动人口约100万，而市区总人口约300多万，人口结构的开放性使得外地人购房成为一种趋势。8、成都2003年房地产商品房价格指数物业类型方位内环内环至1环1环至2环2环至3环3环外城东32602984282724551922城南37133233305729342140城西39643470296625722047普通住宅城北32032977276624901798城东35093228293727022432城南40023602335031152866城西39643687339231882965住宅别墅高档公寓城北34383060275425062230物业类型方位内环内环至1环1环至2环2环至3环3环外城东2091211034848855414414城南1787712342881671805290商业城西2125411930795466985170FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。城北118977827539846293497城东76846147510239802985城南80636773562246663640城西77986550543744583433办公写字楼城北74085778479635972626分析从内环至三环城西、城南的价格仍高于城东、城北。从纵向看从内环至三环普通住宅与别墅高档公寓的价格差在不断缩小，有利于别墅高档公寓的销售去化。从横向看除内环以外，一环至三环的商品房价格差也在不断的缩小。内环至三环外住宅价格城西高于城南，而只有内环别墅高档公寓价格城南高于城西。商业与办公写字楼的高端价格仍控制在一环内。一环至二环的商业与写字楼的价格在不断的攀升。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。五、区域市场调查及本案价格分析1、浣花风景区楼盘情况（详见市调表）项目名称单价元/M2均价元/M2总价范围主力总价总销金额销售率金林半岛800018000独幢18000双拼12000复式90001501000万160万7亿20草堂之春800013000独幢11000348800万550660万2亿100浣花溪山庄独幢8800双拼68007100复式48805200独幢8800双拼6980复式500060320万100150万146亿100春天花园39806000复式4500多层430050120万7090万37亿100浣花新城30004600独幢460038138万3553万12亿100FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。复式4000多层3500浣花庭院36004000多层380052110万5060万065亿100清漪苑32804280多层38003080万60万037亿97龙井花园占地6万平米；51电梯花园洋房；户型98228平米；预计均价4000元/平米省建行宿舍张助理调查1、通过朋友了解到真实信息，复式面积200平米，成交110万，除掉18万元装修及设备费用，清水房单价4600元/平米。分析浣花风景区内的楼盘有三种建筑形态纯别墅700018000元独幢双拼金林半岛18000元/平米12000元/平米草堂之春11000元/平米舜苑10000元/平米浣花溪山庄8800元/平米68007100元/平米类别墅40005000元/平米复式浣花溪山庄5000元/平米春天花园4500元/平米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。浣花新城4000元/平米多层住宅35003800元/平米多层清漪苑3800元/平米浣花庭园3800元/平米浣花新城3500元/平米附图18000别墅50007000复式40003800多层3500分析浣花风景区为成都稀有地段，并有先天的自然环境优势，因而浣花风景中的楼盘地段价值非常高，因而本案地段无法与浣花区相比。春天花园从地段、公司品牌、小区规模、小区配套、外立面、景观都强于本案，建议本案复式均价应小于浣花风景区春天花园复式均价4500元/平米在浣花风景中置业的客户大都是因为浣花区这一地段因素，其内的多层价格高达35003800元/平米，而产品却无任何特色，但销售非常成功。不难看出浣花风景区的魅力所在。但因本案产品具有较强的竞争优势，因而本案复式均价应大于浣花风景区多层价格3800元/平米。省建行复式宿舍的二手房调查清水房单价在4600元/平米左右，从地段上与春天花园、浣花溪山庄位置相同，因而在该地段上价格属于合理范围。本案无法与其相比。从上分析得出FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。本案复式均单价大于浣花区多层价格而小于春天花园复式价格本案复式均价段39004400元/平米取上述中间值本案复式均单价4150元/平米2、浣花区楼盘量化定价分析可比楼盘评判标准定级因素指标级别地段（05）A、距中心区远近B、距所在片区中心远近C、商业为临街或背街D、住宅为临街或背街产品规划（05）A、建筑形态及布局是否科学合理B、各栋关系C、是否有特色价格（05）A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C、价格是否有优势户型设计（04）A、客厅与卧室关系B、厨房与卫生间关系C、是否有暗房D、实用率大小E、是否舒适F、是否有特色G、客厅主卧开间及面积大小，层高品牌效应（03）A资产及资质、B、开发楼盘多少C、楼盘质量D、品牌E、配合团队小区环境（03）A、绿化大小B、是否体现实用性与参于性C、是否新颖有特色D、是否高档E、视觉感受如何F、视野情况好环小区配套（03）A、配套的多少B、配套的实用性按评判的递增的顺序评出1、2、3、4、5、6、7、8、9级FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。公共配套（03）A、城镇基础设施供水、排水、供气、供电B、社会服务性设施文化教育、文娱体育、邮电、公园绿地C、其它生活配套物业管理（03）A、保安B、清洁卫生C、机电D、绿化及差护状况E、物业管理费F、是否人车分流G、物业管理资质停车位（02）A、停车位比例、B、住户方便程度外立面（02）A、是否醒目、B、是否清颖C、是否有特色D、感官舒适度项目规模（01）A、总建面积B、占地面积C、总户数同区楼盘综合因素量化统计纯别墅复式多层因素及权数项目名称序号金林半岛草堂之春舜苑浣花溪山庄春天花园浣花新城柏仕晶舍清猗苑浣花庭院地段（05）1987651234产品规划（05）2987643512价格（05）3123457698户型设计（04）4987643512FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。品牌效应（03）5987564312小区环境（03）6987563412小区配套（03）7987564321公共配套（03）8987653421物业管理（03）9987564312停车位（02）10987653421外立面（02）11653892741项目规模（01）12974685312得分305275242216209141161103108本案楼盘价格测算原始数据序号楼盘名称楼盘得分X楼盘价格Y1金林半岛305180002草堂之春275110003舜苑242100004浣花溪山庄21650005春天花园20945006柏仕晶舍161本案价格7浣花新城14140008清猗苑10338009浣花庭院1083800从上分析得出上述楼盘量化可以看出，楼盘的得分与价格成直线关系，即是分数越高，则价格越高。介于上述楼盘产品的差异性太大，因而只关注本案上下两个同质楼盘，可以看出春天花园、浣花新城复式价差500元/平米，得分相差68分，通过本案与他们对比得出本案复式均单价在4147元/平米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、其它区域部份叠拼项目情况（详见市调表）项目名称单价元/M2均价元/M2总价范围主力总价总销金额销售率中华家园复式别墅一期26803580二期31803900一期3100二期3600一期4070二期5080一期4050二期50604亿复式100二期电梯20（电梯占总户数22）锦城豪庭独幢8000双拼5180复式3700独幢8000双拼5180复式370068300万8090万15亿80御都花园独幢9880联排43805400110480120万530国信公寓30004180400028125万100万289亿100银都欣园多层40004900别墅55006200多层4200联排别墅580048180万7080万25亿98风格雅苑4100118150万130万12亿65春雨花间3050405034003590万5060万144亿60蜀风花园城38004900400045150万70100万4亿80河滨印象联排6000100200万上述附表城南别墅41005800元/平米城西别墅36005400元/平米城东别墅40006000元/平米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。银都欣园联排5800风格雅园复式4100御都花园联排43805400锦城豪庭复式3700中华家园复式3600春语花间复式3800国信公寓复式4000河滨印象联排6000别墅价格地盘附图北36005400元/平米40006000元/平米41005800元/平米分析从成都部份叠拼项目可以看出，复式均单价在31004100元/平米，主力总价40万100万左右。上述个案的销售率都超过60，因而说明叠拼产品在成都有一定的市场空间。上述项目大都在二环路以外，本案在地段上具有一定的优势。同时产品规划具有一定的特色，因而建议本案复式均单价不应低于4100元/平米。但又不能大于上述独幢或双拼别墅最低价格5180元/平米。上述较多项目在品牌、规模、配套、环境、物管上与本案相比有一定的优势，因而均单均不能相差太大，否则会左右客户的选择，对本案不利。结合上述分析与前面浣花风景区内楼盘分析建议本案复式均单价应控制在4150元/平米满足下列条件FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大于浣花风景区中多层均价（多层最高均价龙井花园4000元/平米）大于浣花区中的浣花新城（以多层为主力，复式住宅4000元/平米并占极少数）大于其它区域叠拼均价（叠拼最高均价风格雅园4100元/平米）小于浣花风景区中春天花园均价4500元/平米小于其它区域独幢或双拼别墅最低价格5180元/平米4、临河与东西向价差制定东西向户型带有较大的花园面积，同时户型设计优于临河户型，只是在地块区位上有一定的差异。因而价差系数不宜过大，否则会造成临河户型销售缓慢。参照春天花园、禾嘉花园的地块区位价差300元/平米与各自面积计算本案临河与东西向各自均单价。计算结果临河均单价4270元/平米东西向均单价3970元/平米临河较大面积2004270元/平米约85万东西向较大面积1803970元/平米71万两者总价相差14万决定不同的客层，说明300元/平米价差比较合理。4、大石西路上的个案项目情况（详见市调表）项目名称单价元/M2均价元/M2总价范围主力总价总销金额销售率禾嘉花园临街3100临河3600康河郦景28004500多层29004560万FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。电梯3380紫滕花园2900雅然居2600森桦苑2700360030002984万33万14亿85新空间2419310026002156万2832万075亿986新景观2450320026001740万2030万03亿90双楠所有阳光198032002800758万2030万15亿一期售完二期排号分析大石西路上多层与电梯公寓的均价26003400元/平米，主力总价区间2040万左右。二环一环双楠所有阳光2800元/平米禾嘉花园3100本案康河2900（多）紫滕2900森桦苑3000新空间2600雅然居2600新景观26003380（电梯）因本案地段不如禾嘉花园（禾嘉花园紧邻市政公园，距浣花公园较近），因而临街平层均价应小于禾嘉花园的临街3100元/平米。本案临街平层具有面积小，总价低，客源面广，外立面设计新颖，并且2F、5F带较大的露台花园与屋顶花园。具有一定的优势，因而临街住宅均价不应低于对面的3000元/平米考虑到临街的销售抗性，因而3000元/平米本案临街住宅3100元/平米浣花区多层3500元/平米建议本案临街均价3050元/平米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。六、大石西路商业调查及本案商业价格分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1大石西路商铺情况（详见市调表）项目名称形式价格层高开间进深面积销售租金经营范围商业配套价格影响底商100004416121560300余340601F52001万46101215100300完40602F31003整层面积130未禾嘉花园综合楼3F58003整层面积130未35可做餐饮有独立卫生间底商可与2F相连旁边商业不够成熟1F900069721622950未50雅然居底商2F5000办公不能做餐饮有独立卫生间未形成商业口岸1F85001万42427282250160完5060新空间底商2F50003427282250160不售不能做餐饮无任何配套1F850012万45578124015030未交房新景观底商2F4300面积较大，具体数字暂无未未交房不能做餐饮有卫生间2F面积较大1F9000至1万3937541112150完5060康河郦景底商2F4000至50003237541112150可做餐饮有卫生间离路较远，内有柱子分析大石西路上1F底商的售价基本在850010000元/平米，层高445米。2F商业售价基本在40005000元/平米，层高在3米左右。商业无电梯配套，但都规划有卫生间。1F销售情况较好，但2F空置较多。上述楼盘商业能经营餐饮的有康河郦景、禾嘉花园。大石西路的商业的销售的最大抗性乃是此区域未形成商业口岸，但随着城市的规划与发展，此区域的商业在不断的成熟。2、本商业条件分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。优外立面设计新颖现代。沿街面水景与商业步行街的规划互映互衬。沿街面与东端都有较大面积的开放绿地景观，对商业有较高的附加值。商业的层高、面积规划都有具备较优的条件，底商面积不大、总价不高。综合楼面积可以自由组合，给投资者较大的选择余地。商业有电梯配套，且车位规划充足，况且经营范围不限，对商业的形成有较大的优势。项目定位为花园式叠拼别墅，对商业的档次也有较大提升。劣本案底商平面有突出柱位，平面呈现不完整。东端商业楼无配套停车位。3、本商业定价分析从上述分析，大石西路上大部份项目商业配套条件不如本案，因而本案商业的1F不低于10000元/平米，2F不低于5000元/平米，根据本案楼层关系与成都市场行情，商业楼层价差一般在500元/平米左右（除1F与2F之间）。因而建议1F10500元/平米2F5500元/平米3F4500元/平米4F5000元/平米FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。七、柏仕晶舍停车位分析地上停车库1基本数据面积2184车位数12个2成本测算以财务部项目成本测算地上建筑综合成本3380元/计，地上停车库总成本为21843380元/738万元则地上停车库最低应售成本价为738万元12个615万元/个3出售经济测算以每个车位10万元为售价，总销售金额为12个10万元120万元净利润120万元738万元462万元利润率462万元120万元3854出租经济测算FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。如以每个大车位300元/月出租，则每年回收租金为300元/月12个月12个车位432万元/年出租成本回收期约为738万元432万元/年17年（期间管理费等费用尚未计算在内）地下停车位1基本数据总面积362657机动车车位数82个地下室建安成本2420元/（财务部项目成本测算）其中公共设施面积44614自行车车位面积约256共计4461425670214以上70214部分应以公摊形式分摊到住宅面积内，即702142420元/1699179万元2264924（住、商建筑面积）75元/则地上建筑成本应增加为3380元/75元/3455元/机动车停车位实际所占面积为362657702142924432成本测算以地下室建安成本2420元/计，机动车停车位造价为2924432420元/7077万元则地下停车位最低应售成本价为7077万元82个863万元/个FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3出售经济测算如以每个车位9万元为售价，总销售金额为82个9万元738万元利润738万元7077万元303万元利润率303万元738万元414、出租经济测算按南岸一家地下停车位大车位300元/月、小车位200元/月为标准，如以每个车位平均租金250元/月计，则每年回收租金为250元/月12个月82个车位246万元/年出租成本回收期约为7077万元246万元/年29年（期间管理费等费用尚未计算在内）时代100停车位分析及柏仕晶舍停车位盈利方式建议1时代100停车位分析时代100停车位面临的出租、出售较难问题，主要是原停车位比例为大户型住宅配置，后改为小户型后，业主对停车位需求较小的原因所致。2柏仕晶舍停车位盈利方式建议柏仕晶舍160180大户型占住宅总户数比例为78，客户群体大多拥有私家车，因此对停车位存在较大需求，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。根据有需求就会有市场、有市场就会有价格的市场规律，建议公司考虑柏仕晶舍停车位以出售为主，出租为辅。车位销售原则保证有利润，低于成本价格不销售。出售时间在住宅销售结束时，交房前通知客户前来认购车位。出售价格建议地上停车库12万元/个地下停车位10万元/个（地上停车库条件较佳，可利用高价格挤压地下停车位，以利于地下停车位的去化。）1、附市场调查有个别独幢与双拼别墅将车位与住宅一起合并销售，即是按套计价。复式住宅车位基本上都是独立销售复式住宅地下车位售价612万，多数在810万，租金100400元/平米不等。复式住宅地上车位售价615万，多数在812万，租金100400元/平米不等。大多项目的车位销售不理想，而出租率较高。FDC21A