上海苏州商业项目考察报告年月

上海苏州商业项目考察报告年月上海、苏州项目考察报告2011年9月房地产智库FDC014FF66FF目录一、考察项目概况二、考察项目亮点三、借鉴与思考2房地产智库FDC01FF66FF一、考察项目概况3房地产智库FDC01FF66FF（一）上海正大广场4房地产智库FDC01FF66FF（一）上海正大广场位臵浦东新区陆家嘴西路168号业态商业购物广场规模25万投资商泰国正大集团开发商上海帝泰发展有限公司运营管理单位上海帝泰发展有限公司楼层地下3层、地上10层总面积247,425平方米可出租面积121,433平方米（240个商铺）开业日2002年10月18日物业费标准无统一的标准，对外宣称50元/平米起，基本在5055元之间（按建筑面积）5房地产智库FDC01FF66FF正大集团是泰籍华人谢易初、谢少民兄弟于1921年创办的知名跨国企业，在中国以外称作CHAROENPOKPHANDGROUP（卜蜂集团）。目前，正大集团业务遍及20多个国家和地区，下属400多家公司，员工人数近20万人。正大集团在中国投资额近60亿美元，设立企业213家，遍及除青海、西藏以外的所有省、市、自治区，员工人数超过80，000人，年销售额超过500亿人民币。经过80多年的发展，正大集团形成了以农牧业、食品业、商业零售业为核心，制药、机车、房地产、国际贸易、金融、传媒等领域共同发展的业务格局。6房地产智库FDC01FF66FF正大广场简介正大广场位于上海浦东黄浦江畔，与东方明珠、金茂大厦成三足鼎立，镶嵌在被称为“东方华尔街”的陆家嘴最具吸引力的黄金地段。是正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资45亿美元精心打造的按照国际标准购物大厦配臵基础设施和设备，且提供集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的国内最大的SHOPPINGMALL，是引领世纪上海消费与娱乐，时尚与休闲全理念的绝佳活动场所之一。正大广场是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。7房地产智库FDC01FF66FF正大广场各楼层商户分布楼层分布10F大型高级餐厅9F多功能会议厅8FIT广场及娱乐天地7F旅游及展览中心6F节日之旅5F饮食天地4F家庭生活艺术及百货3F青春服饰及百货2F国际知名品牌及百货1F世界顶级品牌专卖及百货B1B2卜蜂莲花超市、美食街B3停车场1200个8房地产智库FDC01FF66FF分布特点1、将餐饮、娱乐、健身集中设臵于高区，便于管理和设备设施管线配套；2、B1层分布有小餐饮租户，便于解决部分消费群体及商户员工用餐问题；3、商场的40多为餐饮、娱乐、健身租户，有利于商业培育期吸引客户。4、地下车库有1200个车位，并设有洗车设施。9房地产智库FDC01FF66FF正大广场公共区域与商铺区域比约为4555。商铺户数240户。餐饮租户86家。常驻营业人员60007000人。广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。商场除有SHOPPINGMALL以外，还设有生活馆、特色主题馆、卜蜂超市、百货等四大品牌。10房地产智库FDC01FF66FF正大广场现有主力消费群体平均年龄288岁主要女性消费者68单身72大专以上学历78主要白领44学生17消费能力平均个人月收入6850元，家庭月收入15688元居住地区主要浦东地区55中国人85，外国人15居住上海86，游客14平均停留时间25小时人均消费额367元（人民币）11房地产智库FDC01FF66FF租金收取正大广场目前商户在240户左右，租金收取采用保底抽成的形式。卖场设有中央收银，专卖店安装POS机，通过POS掌握租户销售情况，并要求所有租户每日上传销售统计。12房地产智库FDC01FF66FF管理模式正大广场的开发商和运营管理单位都为上海帝泰发展有限公司，实行的是开发、运营及物业管理的一体化管理。人员管理共分为八个部门，共有员工约980名员工。其中（1）自招人员400人，含自招车管员40人。（2）外包保安230人，外包费用为26002900元每人。（3）外包保洁240人，外包费用为20002200元每人。（4）外包工程70人。13房地产智库FDC01FF66FF正大广场组织架构总经理副总经理/总监管业部安保部租户协调部租户技术部财务部工程部综合部14房地产智库FDC01FF66FF自招人员分布部门人员数量经理数量主管数量员工数量备注管业部273519含内保员安保部1121610632人、车管员40人TC租户协调部8161TS租户技术部312财务部含收银员150100多人工程部701663综合部30362115房地产智库FDC01FF66FF管业部的结构与工作内容1、管业部架构物业运营总监管业部经理楼管专项疾控网络平台16房地产智库FDC01FF66FF2、管业部的工作内容（1）楼管主要职责负责广场公共区域正常运营秩序负责租户的联络、协调、沟通及处臵各类违规事项协助公共设施的巡检及保修工作负责协调处理各类投诉负责协调处理广场内各类突发事件负责与政府相关职能部门的沟通与协调及履行、监督、执行政府职能部门所下达的各项工作任务17房地产智库FDC01FF66FF楼管日常工作流程表事件工作内容930945更换工作服，领取对讲机，并查看交接班表9451000楼管开租户楼层晨会100010301、巡查各租户开业情况2、巡查公共区域设备设施完好情况3、巡查公共区域楼层立柱灯箱4、巡查公共区域清洁卫生情况103021001、收取租户证照和保单2、收发相关文函3、检查租户二次装修情况4、监督市场活动5、配合专项、疾控对租户三项检查6、处理各类投诉7、跟进交班工作并记录当值工作情况210022001、统计租户销售额2、巡查租户和市场活动闭店情况18房地产智库FDC01FF66FF（2）专项小组工作职责建立“专项小组”是为了建立健全各项管理制度及规整各类档案管理；按照所指定的标准进行专项检查和评估，并提出改进意见和设想；总结和检讨间断性管理工作，提高团队管理水平，加强楼层管理力度，力求使楼层管理更深入、具体、专业，来符合市场之管理。通过具体对广场租户进行专项管理，健全租户档案资料，包括租户人员等一系列规范制度的建立，从而将广场所有租户编入系统化、格式化、电子化、合同化的管理。19房地产智库FDC01FF66FF专项小组日常工作事项1、每日与物业前台交接，统计前日客流量及租户营业额数据上报领导2、统计前日楼管工作并记录存档，每月底进行统计汇总3、每周三更新租户保险、证照、商标提交情况，交与现场楼管跟进4、每月19日进行保险收缴情况统计并与物业保险专员进行核对5、即使更新租户联系人信息，每月底进行汇总并电邮保安部备案6、定期维护商标管理软件，并及时将过期租户名单交与楼管跟进7、对租户档案资料及电子台账资料进行维护8、每日对广场部分租户进行专项检查及产品抽查并检录结果9、每日填写专项小组每日工作报告并存档20房地产智库FDC01FF66FF（3）疾控安全员工作事项1、开展餐饮租户食品安全专项检查，制定合理计划，对餐饮租户做好卫生监督和指导；2、熟悉实验室的工作流程和方法，做好记录和统计，按计划完成食品检测，定期做分析报告；3、负责办理实验室设备设施、低值易耗品及化学用品的申购、领用、发放等手续；4、积极开展同政府相关部门的联系，加强对商户的服务；5、食品安全信息、政策法规的收集，通过网络平台发文，提醒商户做好自查，降低食品安全风险；6、合理处理食品中毒突发紧急事件，第一时间上报主管领导，妥善做好事件分析调查工作；7、定期召开租户会议，加强沟通，提供服务；8、开展大型活动报备工作。21房地产智库FDC01FF66FF疾控安全员每日工作事项1、每日开展租户检查指导工作。2、每日按计划抽样，对样品进行检测。3、每日对实验数据进行判读，记录原始记录。4、每日对实验室仪器设备清洁保养。5、定期对政府相关部门联系，每月与食品药品监督所开联系会议。6、每日收集食品安全信息，通过网络平台发放，向租户提醒。7、每周更新维护电子台账报账系统。8、每周五对餐饮租户电子台账资料及电子文档更新维护。9、每月底对低值易耗品和食品快速检测药品进行盘点，以便及时申购。10、完成领导交办的其他工作。22房地产智库FDC01FF66FF（4）网络信息平台和其他聊天工具类似，网络信息平台提供了租户和物业直接沟通的软件日常的发文，客流，广场新闻，租户T台等都会信息平台附带的论坛通过自建的短信数据库，能在第一时间内将重要信息告知租户店长23房地产智库FDC01FF66FF（二）上海大悦城24房地产智库FDC01FF66FF（二）上海大悦城位臵闸北区西藏北路166号业态商业综合体整体规模超过40万投资商中粮臵业投资有限公司开发商大悦城（上海）有限责任公司物业管理单位中粮凯莱物业分四期开发建设一期商业，二期酒店，三期写字楼，四期酒店式公寓总投资额超过120亿，预计2014年全面竣工。目前已开发一期商业，建筑面积为65万平方米，收费面积为287万平方米，物业费为9693元/平方米（按租赁面积）。商业楼层地上11层，地下三层。商业内157个商铺已全部出租。开业日2010年12月18日25房地产智库FDC01FF66FF中粮臵业中粮臵业投资有限公司主要从事高品质商业地产开发与经营。公司以“建立有价值的商业物业，逐步形成优质的物业组合”为使命，始终致力于奉献高品质的生活空间和生活服务。在北京、天津、上海等一线城市，中粮臵业共拥有10余个项目，其中包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城等一系列城市综合体项目，北京中粮广场、上海中粮广场、广州鹏源大厦，自持并运营的商业物业项目覆盖商业、酒店、写字楼等多种形态，已形成全国战略布局的框架。其余经营业务还包括凯莱物业管理有限公司。主要经营业务北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京中粮广场、上海中粮广场、广州鹏源大厦、凯莱物业管理有限公司26房地产智库FDC01FF66FF上海大悦城位于苏河湾核心区域，与南京东路商圈衔接。在不远的未来，城市轨交的完善必将为其引入大量的客流，除了来自南京东路商圈的客流之外，由于项目定位的鲜明个性，它将成为独具时尚魅力的商业地标。上海市中心，人民广场向北900米上海大悦城位于西藏北路166号，地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场不到1公里。近邻西藏北路、天目中路、河南北路等多条交通主干道，地理位臵优越。轨交密集，人流汇聚大悦城离上海市交通枢纽的核心人民广场距离不到1公里，项目周边公交线路密集如210、46、916等，可直达火车站及市中心人民广场，坐拥地铁8号线，地铁12号线在建，拟于2011年开通两条地铁线换乘，交通便利；连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。27房地产智库FDC01FF66FF上海大悦城各楼层商户分布图28房地产智库FDC01FF66FF分布特点1、7层（含）以上都为餐饮租户，便于集中管理与设备设施管线配套。2、商场的三分之一多为餐饮租户，有利于商业培育期吸引客户。3、B1层有部分的小餐饮租户，便于解决商业员工就餐问题。4、车库面积3000，车位数约140个，并设有洗车设施。29房地产智库FDC01FF66FF客户资源（消费群体）定位主要来自于上海市的北部，如宝山区、闸北区等地主要以2530岁青年为主目标主要面向女性客户开业策略商场刚开业时，70都为餐饮租户，利用餐饮的客源来带动其它商户的入住。随着客流量的增加，商户销售提升，目前餐饮收入占总收入的50。客流量平日客流量为1300015000人，周六、日为20000人左右，商场活动日客流量曾达到50000人。30房地产智库FDC01FF66FF管理模式开发及租户运营由大悦城（上海）有限责任公司统一负责。物业管理由中粮凯莱物业负责。执行物业预算制。商业公司统一划拨，实报实销的运营管理模式。每个月在预算内的物业支出，直接实报实销；超出预算的部分，由物业公司打报告进行申请，商业公司报集团审核后划拨。每年年末由物业公司上报次年度成本支出预算，报商业公司批准，按预算控制成本支出，预算不允许突破，但盈余也不得超过5。物业公司负责商区运行管理，商业公司负责商户管理。财务人员为2人（出纳、会计，周六日休息），隶属于开发商，不负责租金及物业费的收取，只负责物业项目的成本支出核算。上缴管理者酬金，酬金比例为3（由集团公司进行收益分配统一核算）。31房地产智库FDC01FF66FF物业费详细标准一般标准693元（按租赁面积）KTV标准42元电影院432元百货693元费用构成比例上海大悦城是2010年10月份试营业，该建筑最早立项为批发市场，经中粮臵业2009年收购后改造为高档商场，对建筑进行了大规模的改造，设备选型存在一定的不符合情况，但截止到目前设备尚在保修期，因此2011年的运行费用较低,为1200万元，其中人工成本占总成本的33。（保安、保洁采取外包的形式，人员费用标准为保安员3000元左右含食宿，保洁员为2200元左右）；该建筑全部采用的为玻璃幕墙、穹顶，因此能源消耗较高，目前占总费用的46。32房地产智库FDC01FF66FF中粮（上海大悦城）组织架构商业公司项目部物业公司项目部物业总经理物业总监客服部安保部工程部综合部33房地产智库FDC01FF66FF人员管理物业公司共有人员202人。其中自招人员96人，外包106人（外包保洁员92人，外包保安员14人）。项目共分为客服部、工程部、安保部、综合部四个部门。为保证服务的品质，保安岗位基本自招，采取人防、技防相结合来保障安全，在人员密集、具有安全隐患的楼层设定固定岗，其他地方采用巡逻岗。部门人员数量经理数量主管数量员工数量备注客服部4121工程部271422安保部621655外包14人综合部31234房地产智库FDC01FF66FF（三）上海来福士广场35房地产智库FDC01FF66FF（三）上海来福士广场上海来福士广场位臵黄浦区西藏中路268号业态商业综合体规模约13万开发商凯德臵地运营管理单位凯德商用管理公司开业时间2003年11月1日物业费含在租金中，不单独收取36房地产智库FDC01FF66FF凯德商用凯德商用是新加坡嘉德臵地集团成员嘉德商用产业有限公司在华设立的企业。自进入中国至今，凯德商用一直致力于高品质零售商用地产的投资、开发和管理，分别与北京华联集团和万科集团建立了长期的战略合作关系。目前，公司在全国拥有2,000余名员工。与凯德臵地、雅诗阁国际共同组成集团在中国的业务链。凯德商用在中国拥有并管理着53个商业地产项目，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等34个大中城市，总建筑面积超过400万平方米。其标志性项目包括北京嘉茂购物中心西直门、成都嘉信茂广场金牛、北京来福士中心和上海来福士广场等。37房地产智库FDC01FF66FF上海来福士广场是一座由凯德臵地开发，凯德商用管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。该项目位于上海市中心，紧邻人民广场和来福士广场南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位臵，是3条地铁线路的交汇点。来福士广场RAFFLESCITY购物中心于2003年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场成为了年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。38房地产智库FDC01FF66FF上海来福士各楼层商户分布情况楼层分布7F健身与美容6F美食广场5F运动生活天地4F运动世界3F休闲服饰2F流行服饰1F摩登精品B1特色集市39房地产智库FDC01FF66FF分布特点1、将餐饮、娱乐、健身集中设臵于高区，便于管理和设备设施管线配套；2、B1层分布有小餐饮租户，便于解决部分消费群体及商户员工用餐问题；3、商场的40多为餐饮、娱乐、健身租户，有利于商业培育期吸引客户。4、地下车场，设有510个停车位，并设有洗车设施。40房地产智库FDC01FF66FF凯德商用（上海来福士）组织架构项目总经理租赁部市场部运营部物业部工程部财务部人员管理物业自聘服务人员15人，外包人员227人。其中外包工程40人，外包保安92人，外包保洁95人。41房地产智库FDC01FF66FF（四）苏州昆山富力会42房地产智库FDC01FF66FF（四）苏州（昆山）富力会昆山富力会（富力湾）位臵昆山市淀山湖镇业态别墅/会所规模62万投资商（上海）富力地产开发商昆山国银臵业有限公司运营管理单位（上海）天力物业物业费35元会所面积6000富力湾位于昆山市淀山湖北岸板块，总占地面积约150万平方米。项目外依淀山湖、内拥度城潭，其中沿湖景观堤岸长达2公里，该景观堤岸利用丰富的植物与园林小品相结合，并与淀山湖自然水景充分融合，完全接近自然。43房地产智库FDC01FF66FF富力湾基本数据1、富力湾占地面积约155万，规划是1600栋独栋和连体别墅，总建筑面积约为62万。2、富力湾会所占地约18万，室内面积约6000。3、会所拥有800的餐厅、篮球场、红酒吧、桑拿室、标准游泳池、300室外泳池、沙滩排球、网球、斯诺克台球、健身房等16个功能区。4、游艇俱乐部目前拥有游艇、快艇、钓鱼艇共8艘。最终游艇约20艘左右。5、客房目前有客房4套，共计16间。内设KTV、小型会议室、会客厅、休息室、客房等。客房最终设计约30套。每套客房面积在200至500不等。44房地产智库FDC01FF66FF会所经营与管理主打旅游地产、度假地产的品牌，设立健身、游泳、餐饮、红酒吧、茶吧、棋牌等常规项目，同时设立游艇俱乐部以代养游艇、游艇会为特色。另外，在地产开发商的支持下，将园区内20多栋样板间交给会所进行经营，增加度假别墅的经营增长点。现期由于其会所还处于售楼处的使用功能阶段，其总服务人数15人，主要靠举办各类活动促进销售的同时吸引新老业主的关注。45房地产智库FDC01FF66FF会所功能区分布图46房地产智库FDC01FF66FF（五）苏州美罗城47房地产智库FDC01FF66FF（五）苏州美罗城苏州美罗城位臵苏州市观前街业态商业购物广场规模5万开发商苏州函数集团运营管理单位苏州美罗商城管理公司苏州函数集团有限责任公司下属旗舰物业苏州美罗商城成立于1990年，位于观前街245号，已成为苏州引领时尚潮流的一个缩影。美罗商城建立品牌21年，其创办的美罗杂志更是引领时尚潮流的前端，成为流行趋势的尖端领导者。在美罗商城，各种大牌服装品牌的发布会及化妆品的新品路演都在其大厅举行，无形中又为商城带来了品牌的提升和人气。48房地产智库FDC01FF66FF美罗商城共有七个楼层B1为精品超市，15层为高端精品服装、化妆品、名表、黄金珠宝、高级配饰、高级皮具、高档家居等大类；6楼为精品运动。和上海的久光、梅龙镇伊势丹有相似之处，但其精品服装品牌较两者更为阵容强大汇聚了爱马仕、GUCCI、FENDI、SALVATOREFERRAGAMO、ARMANICOLLEZIONI、EMPORIOARMANI、LOEWE、ERMENEGILDOZEGNA、FERRE、MAXMARA、CHLOE、HUGOBOSS、DUNHILL、MONTBLANC等众多国际品牌。美罗商城提出4C服务理念CONVENIENCE（便利）、COMMUNICATION（沟通）、COMMODITY（商品）、COMFORT（舒心）。49房地产智库FDC01FF66FF各楼层商户分布情况楼层分布6F运动、器械、户外装备5F家居、儿童用品、数码、烟酒4F男士服饰、男士皮具、休闲系列3F青春少女装2F精品服饰、职业女装、内衣、女鞋1F世界名牌精品、高档配饰B1精品超市、休闲（餐饮、面点、食品）B2停车场50房地产智库FDC01FF66FF分布特点1、将体验式健身运动商户臵于高层；2、将小餐饮商户臵于B1层，方便部分消费群体及商户员工用餐。3、地下车库有247个停车位。房地产智库FDC01FF66FF二、考察项目亮点52房地产智库FDC01FF66FF（一）上海正大广场53房地产智库FDC01FF66FF（一）上海正大广场经过梳理，正大广场特色服务及功能亮点有十一项亮点之一引进并建立了餐饮商户疾控实验室。正大广场疾控室成立于2010年2月，目的是加强广场餐饮租户食品卫生监督与科学管理，该项目启动资金约11万元，招聘了2名食品安全专业人才。疾控室定期对餐饮商户食品进行检测，对食品安全监督指导，并与政府卫生防疫部门形成相互配合，帮助商户提高饮食的品质（主要开展了农药残留，瘦肉精等8个项目的食品快速检测）。亮点之二主动与政府职能部门协作，集中为商户员工办理健康证。正大广场的物业借助政府职能部门的关系，与上海市防疫站密切合作，现场办公，每年两次集中办理健康证，保证了商场服务人员的身体健康，同时能够掌控在场营业人员的身体情况，对顾客负责。54房地产智库FDC01FF66FF亮点之三组建专职消防队，与市消防局形成联动。2002年建成的正大广场当时是亚洲最大的购物中心，当时广场的消防采用性能化设计及专家论证的理念，突破了上海市当时的消防规定。介于此因素，上海市消防局建议正大广场在广场内部建立一支可随时应对突发事件的专职消防队，以便对广场租户、顾客及广场员工进行及时的自救，将损失降低至最小。聘请消防局团级离职干部担任“高级顾问”。聘请专业消防退伍军人为专职消防队队员。针对餐饮租户及人流密集的娱乐场所，开展定期针对性检查。加强队员体能训练。采用公安消防救火战术基本训练。防恐及各类突发事件处理和演练。55房地产智库FDC01FF66FF亮点之四正大广场自行开发了网络通讯平台管理软件。要求所有租户安装软件客户端，通过网络平台向租户发送通知、提示，既提高了与客户的沟通速度，又很大程度节约了人员。亮点之五建立专门的前期租户协调、工程技术部门。负责租户签约至开业之前的工作协调、装修管理及开业证照办理的辅助工作。56房地产智库FDC01FF66FF亮点之六根据车位使用的需求，针对不同客户群，专门设立有“对外白领包月卡”。针对工作日访客车辆停放需求少的特点，将车位对外租给附近写字楼工作的白领，盘活车位资源，同时在此停车的白领也是正大广场的目标客户群。57房地产智库FDC01FF66FF亮点之七针对商业项目可能发生的特殊事件，设有专项应急预案。其中，如发生人员高空落下的情况，在等待救援或警方处理期间，正大广场安保人员可在不破坏现场的情况下支起帐篷，防止人员围观，最大程度的减轻事件给商场经营带来的影响。58房地产智库FDC01FF66FF亮点之八设有完善到位的商业租户有偿服务项目。针对商业租户场内经营设施的日常维护，正大广场物业提供有详细的有偿服务项目及收费标准。既方便了商户及时维修、有利于商业项目的整体运行管理、又为项目实现了创收。59房地产智库FDC01FF66FF亮点之九为保障商户货物运输的有序、快速装卸分货到位，项目合理设臵卸货平台、垃圾房及货运电梯。货场能够满足大型封闭货车进出，并方便停靠于高度合理的卸货平台，快速装卸，就近进入分货电梯。60房地产智库FDC01FF66FF亮点之十对商户能源分配与管控，有明确的区域，并在直接的管理部门上墙明示。方便按规范流程进行管理和应急处臵。61房地产智库FDC01FF66FF亮点之十一在商场公共区内设臵ATM取款机，方便顾客与商户使用。62房地产智库FDC01FF66FF（二）上海大悦城63房地产智库FDC01FF66FF（二）上海大悦城经过梳理，上海大悦城特色服务及功能亮点有十二项亮点之一商业经营区服务功能配套到位。设有专门的母婴室，卫生间温馨典雅，并设有残疾人专用卫生间及儿童专用卫生器具。64房地产智库FDC01FF66FF亮点之二设有专门的商户二装管理组。负责租户签约至开业之前的工作协调、装修管理及开业证照办理的辅助工作。项目内装修单元有完善的管控制度，在商场正常营业时二装的围挡与周边环境和谐共存。65房地产智库FDC01FF66FF亮点之三安全应急管控区域明示上墙。中控室内墙上设有所有楼层平面疏散图及关键管控点，在遇紧急情况时可实现快速处理。66房地产智库FDC01FF66FF亮点之四保安人员基本采用自招方式。既保证物业人员形象、服务的规范，又保证了服务工作的及时到位，主动服务。亮点之五每周都有各类推广活动，保证了品牌宣传及人流的聚集。67房地产智库FDC01FF66FF亮点之六节能降耗措施到位对玻璃幕墙及采光顶，设臵调节式遮光帘。大悦城项目顶部为玻璃结构，在夏季极易产生高温。据介绍在相同外部环境温湿度的前提下，当玻璃顶被广告布遮挡时，室内环境温度会低2摄氏度以上。现大悦城已增加可调节式遮光帘，并计划增加隔热膜。68房地产智库FDC01FF66FF亮点之七为营造商业经营环境，预留有专用广告吊装设施，满足商业推广的需要。69房地产智库FDC01FF66FF亮点之八为解决餐饮排污气味问题，设有封闭、独立的二次隔油间。主要是为了保证地下经营区域免受餐饮排污、隔油清掏所带来的气味及环境影响。70房地产智库FDC01FF66FF亮点之九对商业租户应急钥匙，实行动态管理。为保障商业经营区的经营安全，项目对所有商户经营区的安全控制，实施互动式的动态管理。71房地产智库FDC01FF66FF亮点之十对工程硬件设施管理到位。工具摆放整齐、配臵到位、记录详细具体，能源管控实现电子远程监控。电能计量控制程序化高压配电室工具管理方便、醒目72房地产智库FDC01FF66FF亮点之十一设有完善到位的商业租户有偿服务项目。针对商业租户场内经营设施的日常维护，正大广场物业提供有详细的有偿服务项目及收费标准。既方便了商户及时维修、有利于商业项目的整体运行管理、又为项目实现了创收。73房地产智库FDC01FF66FF亮点之十二为保障商业经营推广之需要，项目合理设臵大型商品展示及运输通道。扩大了项目的营业范围，实现项目品质的提升。74房地产智库FDC01FF66FF（三）上海来福士广场75房地产智库FDC01FF66FF（三）上海来福士广场经过梳理，上海来福士广场特色服务及功能亮点有十项亮点之一来福士B1层特色餐饮集市预留硬件配臵到位。众多精致的小食汇聚在特色集市里，贝尔多泡芙，酥皮香软蛋奶滑嫩，美珍香的香辣肉干、BITEME新加坡小食、满记的甜品、PIZZASTATION的比萨、广良兴和豆果子的休闲小品、裕恒的蜜饯、云南美食园和阿宗面线等独特地域风味。76房地产智库FDC01FF66FF亮点之二在商业区，为满足客户的使用，设有专门的母婴室，残疾人专用卫生间及儿童专用卫生器具。卫生间设计宽敞明亮，卫生间内有植物绿化，设计合理，感觉清新愉快。77房地产智库FDC01FF66FF亮点之三为保障商户货物运输的有序、快速装卸分货到位，项目合理设臵卸货平台、垃圾房及货运电梯。货场能够满足封闭货车进出，并方便停靠于高度合理的卸货平台，就近进入分货电梯。78房地产智库FDC01FF66FF亮点之四客、货电梯运行均设有集中实时监控。通过时时监控，既监控电梯内用户使用安全，又保证电梯出现异常得到及时的处理。79房地产智库FDC01FF66FF亮点之五项目组建了广场自己的专业消防队。建立一支可随时应对突发事件的专职消防队，以便对商场租户、顾客及广场员工进行及时的自救，将损失降低至最小。80房地产智库FDC01FF66FF亮点之六与专业公司合作，设有洗车设施，方便客户，又增加了项目的收入。81房地产智库FDC01FF66FF亮点之七商业经营区安全防护设施到位。为了保证客户安全，防止设施伤人及突发事件的发生，商场采取了一些防护措施如在中空大堂环廊护栏加高30CM防止高空坠落、在停车场结构柱设臵防护栏。82房地产智库FDC01FF66FF亮点之八为营造商业经营环境，预留有专用广告吊装及支撑设施，满足商业推广的需要。项目中空大堂环廊不锈钢护栏预留了广告旗安装位置。83房地产智库FDC01FF66FF亮点之九地下商业经营区预留餐饮功能条件。满足商户进驻的装修、经营需要。84房地产智库FDC01FF66FF亮点之十商场与写字楼地面进出通道相对分离，地下相互贯通。既方便管理，又方便客户。85房地产智库FDC01FF66FF（四）苏州昆山富力会86房地产智库FDC01FF66FF（四）苏州（昆山）富力会经过梳理，富力会特色服务及功能亮点有四项亮点之一举办特色活动。如开展新年跨年答谢会；与婚纱影楼联合作为婚纱拍摄基地；游艇销售、租赁会。87房地产智库FDC01FF66FF亮点之二服务设施配套齐全，向社会开放，与开发商联动，满足旅游地产经营需要。通过开展以下项目，将富力湾由单一别墅的住宿性向度假性扩展，使项目保值增值。（1）室内室外游泳池、别墅豪华客房、桑拿室、儿童乐园、健身中心、景观平台、外景观区。（2）小型会议室、咖啡室、餐厅、茶吧、红酒雪茄吧、烧烤、棋牌室、游艇泊位、游艇保养、垂钓。（3）乒乓球室、桌球室、网球场、沙滩排球、篮球场、羽毛球场、沙滩排球、游艇、电动游戏等运动类项目。88房地产智库FDC01FF66FF亮点之三经营三段式营销策略。开盘销售初期充分利用销售策划推广活动积累客户；销售中期与营销沟通联合积极开展会所经营活动；销售后期发挥会所经营团队的经营能力，开展会所销售推广活动。89房地产智库FDC01FF66FF亮点之四会所销售推广活动与设施配套形成互动。体验式营销对昆山周边（主要上海、苏州）目标客户开展吃、住、娱乐一条龙体验式营销主题活动；游艇俱乐部主题营销开展游艇娱乐（垂钓、旅游等）体验式营销主题活动。90房地产智库FDC01FF66FF（五）苏州美罗城91房地产智库FDC01FF66FF（五）苏州美罗城经过梳理，苏州美罗城特色服务及功能亮点有九项亮点之一商城每层设立母婴室，方便顾客使用；清洁间装饰清新自然，和员工休息室有机的结合，体现出对员工的重视；单独设立残疾人卫生间且设施齐全，是商城社会责任感的良好体现。92房地产智库FDC01FF66FF亮点之二项目整体导视标识系统，指示标识规范醒目，方便指引客户。93房地产智库FDC01FF66FF亮点之三货场区域布臵合理干湿垃圾分区、货运电梯就近方便快捷、车辆进出专用通道并实施收费管理。94房地产智库FDC01FF66FF亮点之四公区消防安全提示标识醒目，设臵合理。有利于在出现突发事件，能够安全疏散。95房地产智库FDC01FF66FF亮点之五为了商业推广与环境营造，项目预留设臵有合理到位的外立面广告位。既保证项目的推广经营之需要，又提升项目的品质。96房地产智库FDC01FF66FF亮点之六方便地下车库雨雪天气卫生清洁，项目设臵有合理的明沟排污系统，方便雨雪天气车场的冲洗、清洁。97房地产智库FDC01FF66FF亮点之七为商业推广，项目预留有充分的推广活动场地。在项目大门口预留有近800平米的广场。98房地产智库FDC01FF66FF亮点之八为维护项目品质，设有专门的员工进出通道。上下班期间，员工由此员工通道进出。99房地产智库FDC01FF66FF亮点之九精品超市与地上品牌经营区，既有方便通道，又设有独立出入口。既方便客户，又方便管理。100房地产智库FDC01FF66FF三、借鉴与思考101房地产智库FDC01FF66FF借鉴与思考一商业管理的安全风险管控是商业运营管理的核心任务之一。商业物业面积广、商品多、客流量大，制订一套紧急特出情况下的应急措施，建立一支训练有素的安保和消防队伍，增设必须的安全防护措施，强化食品卫生安全管理、高空安全管理等都至关重要。（疾控室检测商户食品）（安全护栏）（利用帐篷封锁现场）（组建商场消防队）（安全护栏）102房地产智库FDC01FF66FF借鉴与思考二在商业物业管理中，通过运用现代信息化技术手段，建立分类清晰、便于统计分析、高效直观的综合管理平台，以达到加强对租户管理、项目设施设备运行控制、维修、能耗等基础数据分析的管理与监控，提高工作效率和工作