2008年10月合肥房地产市场研究报告

地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流1市场发展月报（2008年10月）第一部分宏观环境与合肥土地市场分析随着全球性经济危机的不断恶化，股市、楼市的涨跌成为社会生活中谈论最多的话题。全球性金融危机是由美国次贷危机引起的，而次贷危机又先从美国房地产业的衰退开始的，因此，房地产业在世界范围内都是一个大的话题。中国目前也是处于这个风口浪尖上，股市的下跌，楼市的成交量严重下跌，一线城市的量价齐跌，都引起了全国范围内的大讨论。随着“限贷”等前期宏观调控政策的作用发挥、房地产企业上市的审批严管，国内的房地产企业的资金来源渠道越来越少，资金周转困难加大；整个10月份房地产市场继续处于观望状态。一、宏观政策和市场变化17届三中全会公报面对国际金融动荡需扩大内需中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议，于2008年10月9日至12日在北京举行。全会全面分析了形势和任务特别是经济形势，强调我国总体形势是好的，经济保持较快增长，金融业稳健运行，我国经济发展的基本态势没有改变。当前，国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多，国内经济运行中也存在一些突出矛盾和问题，我们必须增强忧患意识、积极应对挑战。最重要的是要把我国自己的事情办好。要更加自觉、更加坚定地抓好发展这个党执政兴国的第一要务，更加自觉、更加坚定地推动科学发展，坚定信心、冷静观察，多管齐下、有效应对，采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定，保持社会大局稳定，做好保障和改善民生工作，继续推动经济社会又好又快发展。全会研究了新形势下推进农村改革发展的若干重大问题，认为在改革开放30周年之际，系统回顾总结我国农村改革发展的光辉历程和宝贵经验，进一步统一全党全社会认识，加快推进社会主义新农村建设，大力推动城乡统筹发展。点评中央机关已为中国未来的经济发展定了调子扩大内需，保障民生。这为以后国家出台更多的扩内需保民生的政策提供了依据。10月央行2次决定下调存贷款基准利率中国人民银行决定，从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各027个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的387下调至360，下调027个百分点；一年期贷款基准利率由现行的693下调至666，下调027个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。根据个人所得税法有关规定，国务院决定自2008年10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。中国自1999年11月1日对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税以来，在鼓励消费和投资、合理调节个人收入、增加财政收入等方面发挥了积极作用。针对当前中国社会经济面临的新情况，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流2点评一个月之内2次下调存贷款基准利率，实属罕见。虽然每次下调的幅度不大，但是这种高频率也会起到一定的效果。此次调整表明了中国政府对待这次金融危机的积极态度，对防止国内经济的过快下滑有积极作用，是刺激经济较有力的手段，为保持经济增长起到一定的刺激作用。同时这也表明从紧的货币政策正式淡出，宽松的货币政策在稳步实施，以支持企业资金需求，将有助于实体经济抵御下行的风险。2008年9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨35根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨35，涨幅比8月低18个百分点；环比下降01。新建住房销售价格同比上涨39，涨幅比8月低23个百分点；环比下降03，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降03。点评全国房地产低迷形势没有改观。9月份“国房景气指数”为10115国家统计局公布的数据显示，9月份，“国房景气指数”为10115，比8月份回落063点，比去年同月回落384点。房地产开发投资分类指数为10322，比8月份回落118点，同比回落085点。19月份，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长265。住宅完成投资15508亿元，增长287。其中，经济适用住房投资638亿元，增长199。商品房空置面积分类指数为10354，比8月份回落036点，同比回落593点。截止到9月末，全国商品房空置面积为13亿平方米，同比增长102。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长141。点评房地产开发商受益于近两年房价飞涨，利润丰厚，景气指数下跌是正常的调整，反映出房地产市场正在理性回归。9月CPI增速大幅回落PPI保持快速增长居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前三季度，居民消费价格上涨70（9月份上涨46，比上月回落03个百分点），涨幅比上年同期高29个百分点，但比上半年回落09个百分点。其中，城市上涨67，农村上涨77。分类别看，食品价格上涨173，居住价格上涨70，其余各类商品价格有涨有落。前三季度，商品零售价格同比上涨69（9月份上涨53），涨幅比上年同期高37个百分点。工业品出厂价格同比上涨83（9月份上涨91，涨幅比上月回落10个百分点），涨幅比上年同期高56个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨124（9月份上涨140），涨幅比上年同期高86个百分点。点评9月的数据说明，通货膨胀已经完全得以控制，但是不能放松调控，中国经济的“一保一控”（保经济控通胀）的“控”绝对不能放松。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流3居民首次购房契税下调至1首付降为20近期央行、财政部等根据国务院的部署，发布以下政策从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调027个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。十是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。点评国家系列政策意在刺激房地产消费，而非“保房价”。此次财政部政策对消费型和投资型作出了区分，所有优惠政策都是作为民生问题，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上，这意味着政府将继续采取措施遏制房地产市场的泡沫。楼盘促销层出不穷成交量却同比大跌69，合肥楼市08“金九”惨淡，但价格不降反升9月是传统“金九银十”的初始，但一向被开发商寄予厚望的“金九银十”在今年却遭到冷遇。据有关统计机构显示，9月首周合肥房地产市场只备案了893套，同比下降了64。08年9月合肥楼市总体成交量为3513套，比之07年9月成交量11286套下降了69，整整少7773套。总体而言，合肥楼市9月成交量比较萎靡，不高的成交量让合肥楼市出现了“金九”无金的局面。虽然楼市低迷，外地降价潮不断，但合肥9月楼市的整体开盘均价却不降反增。据合房网调查显示9月合肥15家住宅开盘均价为4574元/平米，比8月开盘项目均价上涨了304元/平米，上涨幅度较高。调查还显示6、7月份，合肥开盘均价都有大幅的下跌，到了8月开盘均价开始回升，且涨势越来越高。点评在观望氛围和资金匮乏的双重“围剿”之下，部分楼盘降价促销可被视作“投石问路”，适当降价是目前开发商寻求自身发展的唯一的救市之策。从目前楼盘降价风潮来看，除了楼盘的降价区域扩大了，降价楼盘的数量也在增多。但合肥楼市降价幅度依然不大，合肥楼市整体均价依然姿态坚挺，并呈走高之势。商品房预售金监管合肥楼市雪上加霜从合肥市房地产管理局获悉，合肥市商品房预售资金监管办公室近期正式挂牌成立。这个机构的主要职能就是监管商品房预售款。该办公室主要是通过与合肥市相关商业银行实行联网，开设商品房预售款监管专用账户，确保专款专用，规范商品房预售款的收存使用行为，防范商品房预售资金风险，维护交易双方当事人的合法权益。商品房预售款监管的时间及范围是2008年8月1日后新开工（整宗土地开始开发建设）的房地产开发项目，其商品房预售款应按有关规定，存入与监管机构完成联网的商业银行专用账户。具备以下两个条件的房产开发项目，其商品房预售款可暂时不接受监管，但预售款的使用应遵守国家有关法律法规在合肥市登记备案，注册资本及专业技术人员具备二级以上（含二级）资质的房地产开发企业；单宗用地100亩以上或规划总建筑面积15万平方米以上的商品房项目。点评合肥市政府出台了旨在保护购房者的政策，也是响应国家的号召，大力保障民生，严格监管开发商的行为，保障购房者的权益。二、合肥市土地市场开发商观望、土地交易频频“遇冷”2008年4月18日，合肥市拍卖12宗土地，结果12宗土地或流拍、或流标。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流42008年7月17日，合肥市国有土地拍卖会今年第二次“遇冷”，继4月18日合肥首次土地拍卖会后，再度流拍。2008年7月31日，原定于当日举行的合肥一场土地拍卖会再次取消，两地块因为报名人数未达到法定竞拍人数，两宗地块转入挂牌。这是合肥市7月以来第二次因为竞拍人数不足而取消土地拍卖会。2008年6、7月份市政府作了两次大规模的土地推介会，在2008年8月8日和28日共推出（挂牌和拍卖）20宗经营性地块约1340亩，成交8宗地块，其中拍卖2宗约70亩，挂牌6宗约860亩（其中有四宗地块为招商引资项目）。2008年9月5日和9月29日两次挂牌推出7块土地，总面积约130938亩，挂牌成交了3块地，约6851亩，成交地价约25948万元/亩。2008年10月27日推出3块土地，总面积约11936亩，拍卖与挂牌成交共2块地，约485亩，成交总价为930554万元，成交地价约为19187万元/亩，具体如下表出让时间土地位置出让方式编号面积（亩）成交价格（万/亩）成交总价（万元）受让单位用途容积率建筑密度绿化率出让年限楼板价（元/平米）10月27日徽州大道与中山路交口东北角挂牌BHB022405814558841合肥城建投资控股有限公司办公25容积率45253040年48387010月27日北一环路南侧拍卖N0809792432342144安徽恒厦房地产开发有限公司居住52244070年124610月27日经A路以东、新海大道以北挂牌E08087086未成交参考价70万元/亩不含契税）商业04304040年种种迹象表明省城开发商今年买地热情大大减少，更加冷静和理性，土地交易市场被一种浓厚的观望情绪所笼罩着，多次土地流拍就是很好的证明。三、专题评论根据目前房地产市场形势以及国家政策的出台来看，房地产市场稳定健康发展才是最重要的。无论国家或民众承不承认房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业在现实经济发展中确实扮演着重要的角色。房地产业的健康发展保证国民经济稳定发展，房地产业的动荡也会影响整个国民经济的发展。当前房地产市场的动荡，交易量的大幅下跌、一线城市房价的快速下跌都使房地产业处于非健康发展的局面，这势必会影响国民经济的发展。当今中国社会，房子问题牵涉到太多的方面，这也是由中国民众的思想观念决定的，房子的有无影响着中国民众的生活。为了稳定国民经济的发展，中国政府势必会干预房地产业的发展，使房地产业稳定健康发展。当今中国社会，房子是人民生活的必需品，首先是解决人民居住的需要，然后才是投资功能。解决居住需要才是最重要的功能，而保值增值是次要功能。中国房地产业要健康稳定发展，重点是解决“居者有其屋”，目前中国城市化进程加快，大量的农民将进入城市，房子的需求旺盛，因此从这方面来说，中国的房地产业是一个朝阳产业，前景看好。另一方面房子也是商品、投资品，因此房子的价格就会有涨有跌。而当前中国，特别是一线城市房地产业发展过快，价格上升的过快，房价有种只涨不跌的态势，使得民众投机心理增加，这又会使得房价逐步高涨，造成房价偏离房屋价值的恶性循环。价格始终围绕着价值上下波动，当价格严重违背价值时，价格就会上升或下降，这是市场规律。当前中国房屋价格，特别是一线城市的房价过高，已经违背了这个规律，所以房价将会理性的回归，逐渐回归到与价值对等的价格上来。但是这种回归的速度又不能太快，太快了会使人民的地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流5信心大减，造成恐慌，势必会影响这个国民经济的稳定发展，因而国家将会进行适度调控。房地产业如此，作为房地产业产品的制造者房地产企业也是如此，在严重的投机心理的影响下，房地产企业将会种下许多恶果，但他们终究会品尝自己种下的恶果。这样房地产行业就出现了优胜劣汰，行业整合，那些投机心理过重不考虑企业长远发展的房企将会被市场淘汰，剩下比较健康的房地产企业，这样才能保证房地产业的规范发展，才能保证国民经济的健康稳定发展。企业以营利为目的，追求高利润无可厚非，在产业高速发展时出现一段时期的暴利也是正常的，但是这种暴利时代不可能永远存在下去，房地产业的利润率也会理性的回归。由美国房地产业动荡引起的次贷危机，造成了整个世界经济和金融的动荡，中国也没有幸免于难。针对金融市场和国民经济的发展，中国政府也制定了许多应对政策。而针对这次金融风暴的先锋行业房地产业，中国政府也制定了许多政策去规范它的发展。针对当前中国房地产业和经济发展的现状，中国政府的政策有着自己的特色，自己的考虑。1、一个中心、两个基本点以经济建设（国民经济稳定健康发展）为中心，坚持扩大内需，坚持保障民生。以经济建设为中心是当前中国经济和社会发展的首要任务，要始终以此为中心，这是不可动摇的，即保持国民经济的健康稳定发展是不可改变的。而当前发生的金融危机造成世界经济的衰退势必会影响中国经济的发展，中国如何积极面对当前的国际经济形势是急需解决的问题。世界经济的衰退使得中国经济的发展随之下滑，解决稳定增长的问题必须依靠扩大内需，中国本身就是个大市场，只是目前中国的消费力还没有充分显示出来，因此如何发挥中国这个大市场的消费力问题是保证中国经济继续稳定发展的关键。当前世界经济的衰退影响中国国民的信心，国内矛盾进一步激化并显示出来，如何保障民生，保障中国人民的生活成为影响中国国民信心以及中国经济未来的发展。因此，当前中国经济的形势以及政府的各种政策都是为了增强中国国民的信心，以经济建设为中心，扩大内需，保障民生，改善人民的生活。2、国民经济稳定健康发展的动力扩大内需投资、出口和消费是拉动中国经济发展的三驾马车。在世界经济衰退的影响，投资今年的增幅呈下降趋势，对于中国经济的发展固定资产投资的拉动作用本来就很大，虽然国定资产投资在增长，但是增幅下降，这势必会影响到投资对中国经济的推动作用，投资的推动作用在减少。中国的出口也受到世界经济的拖累，出口增长明显放缓，这对于中国这个一出口导向为主的经济发展模式是一个很大的打击。这个时候，扩大内需将是中国经济继续稳定健康发展的一个突破口，因此，当全球经济低迷，出口受阻、固定资产投资放缓的情况下，要继续保持经济平稳较快发展，当前中国政府的各种政策多以扩大内需为主要方向。房地产业是推动中国经济发展的重要力量，而目前房地产业的交易量低迷，这将不利于中国经济的发展，因此要扩大内需，增加消费，首先要从房地产消费上下功夫，这就促使政府出台一些促进商品房消费的政策。财政部近期发布消息，从2008年11月1日起，购房契税税率下调至1，个人买卖住房暂免征收印花税；此外，最低首付款比例调至20，个人公积金贷款利率下调027个百分点。这些措施都是为了促进商品房的消费，扩大内需，从而推动中国经济的发展。震区灾后重建、在建项目的继续建造，会使固定资产投资保持一定时期的强劲增速，但若占总投资四分之一的房地产投资继续放缓，可能拖累固定资产投资。房地产业与上下游50多个行业相关，可谓牵一发而动全身；另外，钢铁、电力、水泥等行业的过剩产能，也亟待消化。从目前来看，房地产业可能是少有的既能拉动投资，消化产能，又能拉动内需的行业。因此国家选择房地产业作为保证经济稳定与发展的重点之一。因此国家系列政策意在刺激房地产消费，而非“保房价”。在国际金融危机导致外需锐减的情况下，中国内需也收缩过快，是非常危险的，而这其中房地产业的软着陆至关重要。中国政府近期出台的第三次土改也正是为了扩大内需，发挥农村市场的强大消费力。3、国民经济稳定健康发展的推动力保障民生近期温家宝总理主持召开的国务院常务会议。会议分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作，对于当前热点的房市问题，会议提出加大保障地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流6性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。财政部发布消息，从2008年11月1日起，购房契税税率下调至1，个人买卖住房暂免征收印花税；此外，最低首付款比例调至20，个人公积金贷款利率下调027个百分点。国务院颁布一系列加强保障、改善民生的政策，与住房有关的，主要体现为降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。这些措施最重要的目的，一是要提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪，扩大内需，恢复房地产市场的信心、支持房地产业的发展，有助于增加基础设施投资，增加内需，从而有助于我国尽可能降低全球金融危机带来的影响。二是解决民生问题。此次财政部政策对消费型和投资型作出了区分，所有优惠政策都是作为民生问题，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上，这意味着政府将继续采取措施遏制房地产市场的泡沫。加快推进住房保障工作，对改善民生和拉动固定资产投资都有好处，同时也有利于房地产市场更健康的运行。一切都是为了提振市场信心，使市场交易量回暖。中共十七届三中全会通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。该文件中指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。文件提到，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这些措施是解决三农问题，保障八亿农民的生活问题，从而使农村市场充分释放，达到扩大内需，促进国民经济稳定健康发展。4、两手抓，两手都要硬稳定房价与保障民生针对目前经济形势以及国内房地产市场状况，中央政府出台了一系列的政策，但如何理解这些政策将是关键。如果理解成“救市”，政府要救的不是目前仍然偏高的房价，而是希望促进房地产业健康发展，发挥房地产业对国民经济的拉动作用，并支持居民合理的住房需求。在中央宏观层面上，出口受阻、经济增速放缓（前三季度GDP增速99，系5年来新低），楼市就成为事关中国经济的事情，而不止是楼市本身。因此目前过高的房价必须回归，但是不能过快的回归，这样会带来中国经济的剧烈动荡，不利于中国经济健康稳定的发展。所以中国政府要出台一些利好的政策，首先稳定房价，然后再逐步降低房价，达到理性的回归，这样才能使中国经济稳定健康发展。另一方面目前的房价确实很高，很多民众买不起房，中央政府又要先稳定房价，这中间出现矛盾，所以中央出台了一系列保障民生的措施，如加大保障性住房的投入与建设、出台一系列加强保障、改善民生的政策，与住房有关的，主要体现为降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。这就表明当前中国在稳定房价和保障民生是两手抓，两手都要硬，但是稳定房价不代表房价不会降，而是理性的回归，回归到房屋的本身价值上来。出台政策保障民生，人民生活有了更好的保障，有利于扩大内需，促进经济发展。这一切的政策都使为了国民经济的健康稳定发展。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流7第二部分合肥房产市场分析一、合肥住宅部分1、供给分析合肥市新增供应面积环比分析合肥市2008年10月底剩余住宅可售面积4931万平米，环比增加143，同比增加212（2008年8月底和9月底住宅剩余可售面积环比分别增加73和317，同比减少235和增加38），可看出合肥剩余住宅可售面积在快速增长，已超过去年同期剩余量，10月的供应量大大超过销售量，剩余住宅可售面积在迅速增加。在各区住宅可售面积中，蜀山、新站和庐阳区较多，高新区相对较少，蜀山区2008年10月底约1097万平米，可售量快速增加；新站区2008年10月底约为505万平米，可售量增加较多；庐阳区2008年10月底约为391万平米，可售量基本持平；高新区可售量9月增长较快，2008年10月底约为214万平米，可售量增加较多。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流8合肥市2007、2008年各月新增住宅供应面积（万平米）111369027984160685336472560378422641577727383139881018197189938312111527839523821258952720204060801001201401602007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月604020020406080100合肥市新增量合肥市增速（）合肥市2008年110月累计新增住宅面积约76327万平米，10月新增住宅预售面积约为10181万平米。环比减少272，同比减少86。由上图可知2008年13月新增住宅面积连续的回落之后，4、5月新增住宅面积回升较为迅速。经过6月的回落后，710月的新增供应量快速增加，尤其9、10两个月新增可售面积超过100万平米。新增预售面积区域分析合肥市主要区域各月新增住宅供应面积（万平米）0510152025302007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月高新区新站区庐阳区蜀山区从各区域新增供应量来看，10月蜀山区、新站区新增住宅供应面积较多。庐阳区和高新区新增供应量都相对较少。新站区2008年10月新增住宅供应面积为148万平米，环比增加845，同比增加244，供应量增加较多。庐阳区2008年10月新增住宅供应面积约591万平米，环比增加地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流931，同比增加1788，供应量增长较多。蜀山区2008年10月新增住宅供应面积约233万平米，环比减少113，同比增加130，供应量与上月持平。高新区2008年10月新增住宅供应面积为307万平米，环比减少289，同比减少609，供应量有所减少。2、需求分析从2008年9月29日至2008年11月2日的近一个月内，各区域成交量、总量统计表住宅区域套数（套）面积（万）销售额（亿元）均价（元/平米）蜀山区6847230542361庐阳区36937114238275包河区46352522242286瑶海区18118407842391高新区10511705143590经济区45338614236788政务区1671707544118新站区5584919539796滨湖区1036105839337146全市40164021160339866合肥市市区住宅成交量月度环比分析2007、2008年各月合肥市备案套数（套）10433120607970811932618214582288375586660349193511401649156339195981519291518368182255286144020004000600080001000012000140002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月10050050100150200合肥市备案套数合肥市增速（）地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流102007、2008年合肥市住宅销售面积（万平米）12039136429005918136899326261973860776882514335984021581333425981526328555376132253301800020004000600080001000012000140002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月10050050100150200合肥市销售面积合肥市增幅（）2007、2008年合肥市住宅销售金额（亿元）42224819326831901226329023943803239226982045151516031461413223616168427258937112824225958500150025003500450055002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月10050050100150200合肥市销售金额合肥市增幅（）合肥市2008年110月住宅销售面积约6391万平米，其中10月住宅销售套数约4016套，环比增加144，同比减少615。销售面积约4021万平米，环比增加118，同比减少666。销售金额约1603亿元，环比增加58，同比减少62，合肥市市区商品房和住宅成交量经历了17月的反复波动后，810月的成交量快速下降，与2007年10月销量相比下降幅度较大（10月下降666，9月同比下降684），下降的趋势已经非常严重，合肥房产市场已经连续5个月出现消费信心不足，销量下降的势头。从以往统计数据来看，每年经历2月的低谷，36月会有一个商品房销售旺季出现。从今年410月合肥市商品房交易来看，销量呈下降趋势，也预示着合肥市逐渐受到全国房地产波动的影响，未来第四季度的合肥市房地产市场将继续呈现销量同期大比例下滑的局面。预计11月合肥市商品房市场需求还将继续保持低迷，虽然10月底房地产新政的出台，但不会给楼市带来太大的改观，消费者观望情绪继续。合肥市主要区域住宅成交量月度环比分析地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流112007、2008年合肥市主要区备案套数（套）0500100015002000250030002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月高新区备案套数新站区备案套数庐阳区备案套数蜀山区备案套数2007、2008年合肥市主要区住宅销售面积（万平米）000400800120016002000240028002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月高新区销售面积新站区销售面积庐阳区销售面积蜀山区销售面积地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流122007、2008年合肥市主要区域住宅销售金额（亿元）000200400600800100012002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月高新区销售金额新站区销售金额庐阳区销售金额蜀山区销售金额2008年10月合肥市区住宅成交套数、面积和金额中，高新区、新站区、蜀山区和庐阳区成交面积都比2008年9月基本持平。新站区和蜀山区领先于庐阳区和高新区，新站区住宅成交套数558套，成交面积49万平米，成交金额195亿元，成交量基本持平；蜀山区住宅成交套数684套，成交面积72万平米，成交金额305亿元，成交量基本持平；庐阳区住宅成交套数369套，成交面积371万平米，成交金额142亿元，成交量有所上升；高新区住宅成交套数105套，成交面积117万平米，成交金额051亿元，成交量有所下降。纵观高新区、庐阳区、蜀山区和新站区，2007年商品房销量有很大的提高，特别是2007年912月销售进入最旺季。在经历2008年6月后，成交量都在下降，10月较去年同期都有很大幅度的下降。10月滨湖区住宅的销售量最多，占合肥市住宅总销量的25以上，这也是由于9月底滨湖世纪城的大量上市销售。3、价格分析地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流132007年、2008年合肥市及主要区的住宅均价（元/平米）2700320037004200470052002007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月合肥市高新区新站区庐阳区蜀山区合肥市区住宅市场在2007年第四季度均价有较大的上涨。进入2008年，合肥市的12月的住宅均价有较大的回落，39月迅速增长。2008年10月合肥市住宅均价达到3987元/平米，环比减少53，同比增长137，除9月超过4000元/平米外，近半年来合肥市住宅销售均价都稳定在39004000元/平之间。由此可知2007年10月以来由于刚性需求的带动合肥市住宅均价增长较快，但是2008年13月间住宅均价大幅下降与包河区的低价楼盘大量销售有关。49月包河区望湖城等销售量减少，价格在逐步上升。10月合肥市住宅均价3987元/平米，也印证了第四季度有一些低价房销售以及各个楼盘争相打折，合肥市的均价将会被适当拉低，但合肥市普通住宅的均价任然基本会稳定在40004100元/平米之间。2008年110月合肥市新增住宅预售面积约76327万平米，住宅销售面积约6391万平米，供求比约1084，可以看出合肥市新增供给已经超过需求量，供需稍显不平衡，（18月和19月供求比1108和1091），市场供应量快速增加，目前合肥商品房市场进入买方市场。10月合肥市新增住宅预售面积约10181万平米，住宅销售面积约4021万平米，供求比约为1039，供应量增加较多，供应量是需求量的近25倍，供大于求，缓和了合肥市住宅市场的供需矛盾，合肥市住宅市场已彻底进入买方市场，供应量逐渐加大，但消费者继续观望，希望价格能理性回归。2007年12月2008年6月供需情况可以看出合肥住宅市场供应与需求正在发生波动，进行调整。710月住宅供应量继续有较大幅度的增加，尤其9、10月新增量增加更为迅速，同时销量也在下降，供需矛盾逐渐缓和，2008年110月已经出现供应量大于需求量的形势。新站区近一年来价格一直在持续走高，10月均价达3980元/平米，环比减少28，同比增长214，价格基本稳定在4000元/平米。高新区住宅均价一直在高位运行，10月达到4359元/平米，环比会减少19，同比增长77，高新区近期销售均价有波动，高新区整体均价依然很高。庐阳区10月均价为3827元/平米，环比增加26，同比增长144。主要因为6、7月北一环的楼盘开盘，价格在5000元/平米左右，整个区的均价在迅速提高，810月北二环及以外的区域销售量上升，均价被拉低。蜀山区10月均价达到4236元/平米，环比减少83，同比增长265，销售均价有所降低，主要是10月蜀山区的一些低价房的销售拉低了价格。从各个区域的价格走势上我们可以看出，总体2008年比2007年都加大幅度的增长。区域价格档次明显，价差较大。价格走势线位于最上端的是西部和南部楼盘，其次是北部区域，东部区域和南部的经济区价格水平始终位于最低端。2008年6月以来受到国家宏观调控政策以及一线城市消费信心不足的影响，合肥市住宅销量持续下降，供应量持续上升，这种趋势会在第四季度地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流14继续维持。2008年第四季度将会继续增大市场供给以稳定合肥市商品房市场。预计2008年11月价格将会与10月基本持平或略有下降，在39504000元/平米左右，预计11月份合肥市成交量会低于10月，在3035万平米左右。由于商品房备案的滞后性，以及11月万科、联想等企业的楼盘大量上市，11月合肥市商品房的供应量会继续有所增长，住宅余量会快速增加。预计11月合肥住宅新增供应量在100万平米左右。二、合肥办公部分合肥市目前在售写字楼项目38个，其中新站区项目最多，经济区项目最少。这38个写字楼项目在2008年10月的销售情况如下表区域案名办公套数办公面积（平米）备案套数备案面积（平米）销售率本月销售套数本月销售面积（平米）本月销售金额（万元）本月销售均价（元/平米）上堤6874715506245142095330184588915370334933旺城大厦25516528942471544448934置地投资广场26538629512583782659979汇金大厦2353632784931186076326184726608779928凤凰城帝豪大厦132136147334315834232蜀山区丰乐世纪公寓36435867341491347853761210721642254394100奔腾大厦1431013857133937594925财富广场614102624164677676678748求实君临大厦225155522128193179124153723040565885骏豪华庭综合楼8413763121973907庐阳区骏杰嘉和大厦140741786532982444024185457825421951绿地赢海2722775567148136643549211917112559655085和地蓝湾48319589951486038163084159049219579651富广大厦28752135733362179119包河区世纪阳光大厦6934414110000合肥工人文化宫3365554931621517948安徽白马服装城二期623352495833221928914瑶海区安徽红旗大厦116113995831476213经济区安徽海外学者创业服务中心（格林硅谷）702390684391192656499合肥市总商会大厦662269732481770852780政务区绿地蓝海国际大厦7567654083973783816494172214513625034地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流15兴业大厦621538291411145767745新际商务中心5247842526235360097245922561615525606070富邻广场453385781670523468136瑞和隆平高科广场6912383153166838135铭磐动漫产业园44102926822509358495512563139107311283浙商创业大厦23132791922012842974867高新区金座2552801986122891962318144992687597204宝文国际装饰广场4336664938340201928浙江商贸城783622223363149314657934228658108861379861恒丰大厦40036293443322992111824海龙大厦8265950740322056488光大国际广场40935159281231291262367江晨园9696594893942334976金色地带（蓝鲸）23927122331291349728498710817471101657287宝钻大厦39516603192591103258664馥邦商务广场商办楼5553652808311214239587新站区香格里拉国际中心501249865342190113762511077753243480635合计11060112257399583057197083510114889067391911440811由上表可知，合肥市38个在售写字楼项目，2008年10月共销售114套，环比减少245；销售面积889067平米，环比减少413；销售金额391911万元，环比减少498；销售均价为440812元/平米，环比减少144。平均每套销售面积78平米，平均每套写字楼总价约344万元。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流16合肥市在售写字楼项目各月销售面积和销售均价趋势图35596074328744153925333735081515623889067431854513355543777562866515139440812050001000015000200002500030000350004000045000500002008520086200872008820089200810平米000100000200000300000400000500000600000元/平米销售面积（平米）销售均价（元/平米）各区域10月写字楼销售情况如下区域销售套数销售面积（平米）销售金额（万元）销售均价（元/平米）蜀山区2116157764231397526庐阳区52391710865454279包河区53507521777620870瑶海区0000经济区0000政务区33283720038610226高新区61301341794321171新站区74505531233205461307合计11488906739191440810由上表可知，10月新站区写字楼销售面积最多，约5055平米，占总销售量的569，其次为蜀山区约1616平米，占总销售量的182；高新区销售1301平米，占总销售量的146。因此，10月份这三个区是合肥市写字楼销售的主要区域。销售均价方面，包河区、政务区都超过6000元/平米，其中包河区最高，达到6200元/平米以上。新站区写字楼因为有香格里拉国际中心、蓝鲸大厦以及浙江商贸城的销售，销售面积大辐上升，销售价格相对较高，约4613元/平米，这个区域写字楼的供应量和销售量都较大，供应量远远大于销售量，另外本区域高档写字楼并不多。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流17区域案名销售套数销售面积（平米）销售金额（万元）销售均价（元/平米）具体销售情况置地投资广场0000汇金大厦18472660877992886平米1套蜀山区凤凰城帝豪大厦0000财富广场0000庐阳区求实君临大厦15372304056588554平米1套绿地赢海11917112559655085192平米1套包河区富广大厦0000绿地蓝海17221451362503472平米1套政务区新城国际22561615525606070123平米1套，134平米1套高新区金座14499268759720445平米1套恒丰大厦0000蓝鲸大厦710817471101657287顶层27层整层销售（87平米1套，104平米1套，128平米1套，151平米2套，196平米1套，270平米1套）新站区香格里