江南国际策划方案

江南国际策划方案前言本策划案主要解决江南国际2010年9月2011年的项目定位、营销推广、广告、公关等一系列问题。本着认真负责和一切从实际出发的态度，前期我公司对普洱市地产情况及商业业态等做了初步调查，经过分析，我们得出了相对客观的数据。在客观数据的基础上，我们在方案里提出了我们自己的销售观点和推广建议，希望开发商在仔细阅读本方案的基础上提出宝贵意见。希望开发商在项目执行阶段认真配合好我们的工作，相信在我们双方的共同努力下，项目的销售一定会取得圆满成功昆明XXXX机构江南国际项目组目录一、项目背景二、项目概况三、市场研究四、SWOT分析五、目标客户分析六、项目卖点分析七、项目定位八、营销策略九、广告策略十、公关策略十一、项目建议十二、小结一、项目背景江南国际项目位于云南省普洱市，普洱市由思茅市于2007年更名而来，位于云南省西南部，总面积4422134平方千米。总人口258万人（2007年）。市人民政府驻思茅区月光路，距离省会昆明市570千米。邮编665000。行政区划代码532700。区号0879。普洱市环境优美，资源丰富，具体情况如下普洱市地理位置普洱市地处北回归线附近，与北美洲的古巴和中国的台湾省同处一个纬度。普洱市位于云南省西南部，是云南省靠南边连接东南亚的一个中转枢纽中心，是云南省土地面积最大的地区。具有“一市连三国、一江通五邻”的区位优势，东南部与越南、老挝接壤，西南部与缅甸毗邻，国境线长486公里。普洱市交通普洱是云南省面积最大的一个地区。东南与老挝、越南接壤，西南与缅甸比邻，国境线长达625公里，是祖国重要的西南门户，仅陆上边境通道就有18个，澜沧江、红河、南亢河三条水道直通境外，是著名的南方丝绸之路之一。普洱市城区思茅区距离省会昆明市570公里，乘飞机40分钟即到，乘高快车8小时左右就可到达。普洱市城区内有宁洱大道、振兴大道、茶城大道、磨思路等城市主干道贯穿全城，交通十分便利。普洱市自然环境全市森林覆盖率达629，活立木蓄积量203亿立方米，有2个国家级自然保护区，4个省级自然保护区，有44万公顷自然生态保存完好的原始森林，被誉为“绿海明珠”、“天然氧吧”、“生态普洱”。普洱城因茶而兴、因茶而名、因茶而荣，2003年5月8日，中国茶叶流通协会把普洱命名为“中国茶城”。普洱市曾是“茶马古道”上的重要的驿站是著名的普洱茶的重要产地之一，也是中国最大的产茶区之一。普洱市经济资源矿产资源丰富的矿产资源成就了思茅“怀金孕宝”之地，有“银思茅”之美誉。境内已探明有开采价值的有金、铜、锡、铅、锌、钾、岩盐等20多种，其中，已探明黄金储量1037吨，铁矿储量仅惠民铁矿就达21亿吨，铜保有储量253万吨，铅保有储量355万吨，江城钾盐矿是全国唯一的可溶固体钾盐矿，储量达2000多万吨，储量仅次于青海。电力资源普洱是全国水电富能区之一，澜沧江、李仙江、怒江3大水系及100多条支流穿境而过，全市河流年径流量32612亿立方米，占全省的147。全市水能蕴藏量1500万千瓦，目前，澜沧江上已建成装机150万千瓦的漫湾电站和135万千瓦的大朝山电站，装机585万千瓦的糯扎渡电站正在筹建，还有正在建设的李仙江梯级、泗南江、威远江等中型电站。普洱将成为云南“西电东送”、“云电外送”的重要基地之一。生物资源全市海拨在1400米以下的热区面积为250多万公顷，占全省热区总面积的286，特别适宜种植发展甘蔗、茶叶、烤烟、橡胶、咖啡、水果、南药、香料、蚕桑等热带、亚热带经济作物和经济林木。旅游资源境内有普洱茶马古道、勐连大黑山、镇沅千家寨、普洱、景谷威远江等5个省级风景名胜区及梅子湖公园、孟连宣抚司署、树包塔、千糯佛寺、景东文庙等重要景点。普洱市人口普洱市总人口258万人（2007年）。普洱少数民族人口达144万，占61。全区少数民族有36个，世代居住在这里的有14个。主要有哈尼族、彝族、傣族、拉祜族、佤族、布朗族、瑶族等。由于各民族生活习俗、宗教信仰和婚丧嫁娶礼仪等方面的差异，产生了木鼓节、葫芦节、祭节、火把节、泼水节等各具特色的传统节日，形成了三道茶、三跺脚、跳秧歌、赕白象、扭股舞、芦笙舞、拉木鼓等绚丽多彩的民族民间文艺。普洱市经济2009年，全年全市生产总值突破200亿元大关，达20209亿元，按可比价格计算，比上年增长136，增幅上升16个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值6414亿元，增长66，拉动经济增长19个百分点；第二产业增加值6408亿元，增长192普洱市行政划分全市辖9县1区，103个乡镇，36个居民委员会、994个村委会，除思茅区外，宁洱、墨江、景东、景谷、镇沅、江城、孟连、澜沧、西盟均为少数民族自治县。其中，墨江县是全国唯一的哈尼族自治县，澜沧县是全国唯一的拉祜族自治县，西盟县是全国两个佤族族自治县之一；江城、孟连、澜沧、西盟4县为边境县。近年来，普洱市政府本着“着力打造滇西南区域中心城市，逐步做强做大城市经济”的思想，出台一系列优惠政策，加快普洱经济发展，使普洱市成为如今云南投资的热土。二、项目概况地理位置江南国际位于普洱市城市中心地带，占地面积545144平方米，建筑面积286272万平方米。地处振兴大道与人民西路交叉口（原青少年宫）。由于处于兴义市的繁华中心地区，地块比较平整，没有明显高差，周围商业气氛浓厚。四至关系东面临振兴大道，西面临是云南白药店旁的一块绿地，南面是一个住宅小区，北面靠近人民西路。江南国际项目地四至关系图人民西路（北）振兴大道（西）绿地（东）住宅小区（南）用地现状目前处于闲置状况，准备奠基施工。附着物项目地块上存在相当的杂草需要清除。江南国际植被项目地地面上存在少量杂草。污染除来自外部区域内的噪声及空气的影响外，区域内无特殊污染源。生活配套设施项目地在城市中心地带，生活配套十分健全，边上的居住人口密度大，人流量多，周围有淞茂堂药房、新标榜业美发连锁机构、中国工商银行、中国太平洋财产股份有限公司、皇冠蛋糕、茶马春秋休闲广场、嘉华饼屋、怡木家纺、玉石林、婚纱店等比较齐全的生活配套设施，生活十分便利。业态环境项目地在振兴大道繁华地段，周围的业态多为品牌服装店，金融机构，家电卖场、药店、无烟餐饮店、茶庄、家纺店等，其中以服装店居多。江南国际地理位置及周边配套图三、市场研究1、普洱市经济状况2009年，全年全市生产总值突破200亿元大关，达20209亿元，按可比价格计算，比上年增长136，增幅上升16个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值6414亿元，增长66，拉动经济增长19个百分点；第二产业增加值6408亿元，增长192具体表现（一）国民经济持续平稳较快发展。初步核算，全年全市生产总值突破200亿元大关，达20209亿元，按可比价格计算，比上年增长136，增幅上升16个百分点，已连续六年保持两位数增长。（二）非公有制经济健康发展。在全市生产总值中，公有制经济增加值12439亿元，比上年增长88；非公有制经济增加值7770亿元，增长170，占全市生产总值的比重由上年的378，提高到384。（三）财政收支同步快速增长。全市完成财政一般预算总收入2677亿元，比上年增收295亿元，增长124。（四）市场物价回落。居民消费价格逐月回落，全年居民消费价格比上年下降01，居民消费价格总水平从上年的1058，回落到999。（五）农林牧渔业稳定发展。全市实现农林牧渔业总产值9804亿元，按可比价计算，比上年增长83。（六）粮食和主要经济作物实现增产。全年粮食种植面积301163公顷，比上年增长46。2、普洱市商业状况（一）普洱城市各主干道商铺情况分析1、振兴大道财富广场孔明兴茶环岛路段该地段共345个商铺，其中以品牌服装店和鞋店为主，从孔明兴茶环岛人民路交叉路口，品牌店较少，多以副食品和医药店小百货店居多，该地段发展属于主消费街道的尾部，缺少一定的商业氛围，由于城市发展规划长期以来形成的区域限制，未来的城市及其旧城改造将逐渐对该地段进行规划，从而延伸普洱消费主干道。2、从人民路交叉路口财富广场，该地段为普洱的商业文化黄金地段，长期以来形成的消费商圈，成熟完善的商业配套设施，银行、医院、通讯、购物、商业等配套设施一应俱全，城市主干道无可取代，此地段人流量大、消费能力强，具备了强大的人气、商气、财气，其中财富广场、普洱商城、普洱中心商务区三大商业主导区域成为普洱城市消费的主流区域。普洱人目前消费购物趋向于临街购物，此地段的临街商铺价格、租金、转让费用相对较高。此地段共有345个商铺，其中品牌服装店有60个、品牌鞋店20个、手机销售及维修店18个，饮食店9个，蛋糕店6个，箱包店10个，化妆品、美容美发店16个，文化用品店3个，眼镜店1个，数码产品店5个，药店5个，银行3个，超市3个。临街商铺租金从150元/平方米/月300元/平方米/月不等，转让费用从6万13万/年不等，临街商铺价格为24000/平方米35000/平方米，其中以中心商务区临正街商铺最高。3、中心商务区该区域主要以服装饮食为主，大兴量贩和星美影院为消费主导，布局紧凑，停车场地有限，二期紧邻月光路。中心商务区目前为普洱主导消费商圈，一二期入驻品牌店居多，共200个商铺，其中服装店81个、饮食店9个。一楼人气旺盛，商铺租金约为80元/平方米/月200元/平方米/月，转让费约3万7万/个；二楼商铺租金约为20元/平方米/月50平方米/平方米/月，装让费约1万3万/个；三楼闲置商铺较多，租金及其转让费比二楼略低，商铺租金约1020元/平方米/月，转让费约为5000一万/个。4、五一步行街该地段自2002年投建以来，是从前普洱的一个消费主流商圈，共有151个商铺，其中服装店90个，鞋店8个，包店4个，药店2个，银行2个，饰品店5个，化妆品店3个，小百货副食品店35个。此地段从街心花园至老街十字路口一楼商铺租金为80元120元/平方米/月，转让费约710万/个，二楼商铺租金为20元40元/平方米/月，闲置商铺较多。从老街十字路口复兴农贸市场后门路口商铺租金为60元100元/平方米/月，转让费约3万6万/个。该地段具备一定的消费人群，但仍然缺乏人气，消费群体多为中低消费人群，缺乏一个完整的商业规划和商铺产品宣传。4、人民西路人民中路共有商铺136家，其中经营主要以副食品和餐饮为主。单位有18个（烟草公司、海关、广电局、稽查局、人寿保险等），酒店及美容美发等30个（高登酒店、金凤酒店、华谊美容美发等），银行4个，居家饰品装潢等14个，服装店6个，其他（副食品、小百货等）15个。5、阳光路以阳光新城项目为主导，消费群体目前主要以社区居民为主，该区域二期商铺大量招商引资，目前商铺经营饮食与装潢居多，共有约100家，其中饮食29家，装潢、建材销售28家，药店4家，美容美发6家，烟酒副食品店8家，电脑及电器修理6家，其他19家。租金2040元/平方米/月，转让费用2万4万/个。6、单身公寓江南国际项目的另一重点为单身公寓，普洱目前各房地产项目单身公寓销售较好，主要原因为投资少，风险小，有稳定的租金收益。普洱外来居住人口和年轻人生活观念转变，促使单身公寓、酒店式公寓的使用率和出租率不断上升。城市中心单身公寓租金较高，财富广场、中心商务区单身公寓租金350500元/月/个，出售价格28003100元/平方米；离市中心较远地段单身公寓租金250350/月/个，出售价格23002800元/平方米。（二）普洱市商圈分析普洱市的商业主要有五一路和振兴大道（市政府段）两个主要商圈，并由市中心延振兴大道向南北扩展的趋势，东西方向受地理环境和交通的限制。（1）五一路商圈，普洱市目前最繁华的商圈业态以服饰、鞋类、家居用品、化妆品、金银玉石饰品等为主。租金60200元/不等。消费群体1835岁年轻时尚人群品牌商家森马、莎莲妮、都市丽人、NONO族、东方骆驼、正狼男装、阳光男孩、好汉庄、祥和男装、广州牛仔、香港男孩、敇玫瑰红蚂蚁、恒源祥、温尔思家纺等。特点商圈围绕五一路而形成，由于五一路长度较短，虽然这里是目前普洱市最繁华的商圈，但是商圈辐射范围较小，业态类型比较单一，品牌商家较少，可延展性较小。（2）振兴大道商圈（人民西路至五一路段），仅次于五一路的普洱市繁华商圈业态以服饰、无烟餐饮、鞋类、皮具、文体用品、金银饰品等为主。租金70300元/不等消费群体2040岁成年人群为主。品牌商家法国梦特娇、花花公子专卖店、骆驼户外、森马专卖店、361度品牌专卖店、九牧王、特步专卖店、劲霸男装、匹克专卖店、波司登男装、阿迪达斯、美特斯邦威、雅奴天使、老人头服饰、利郎商务男装、德克士、皇冠蛋糕、富贵鸟高档皮鞋、上海登云鞋店、意大利蜘蛛王、华伦天奴等。特点由于振兴大道贯穿南北，振兴大道商圈辐射范围较大。目前，振兴大道人民西路至五一路段品牌商家众多，超市、银行密布，可能是未来普洱市最繁华的商圈。但是，由于路面扩建的问题，振兴大道人民西路至五一路段左面临街铺面面临拆迁的问题。（三）普洱主要主题卖场小结从上面的表格我们可以看出，普洱的卖出主题比较单一，主要以家电、家私类为主，像品牌服装、数码产品、珠宝玉石、普洱卖场名称业态主题卖场面积管理方式地址全友家私品牌家具8000平米（只有一层）商家统一管理发货原，几乎都是广州方向。茶苑路华尔磁广场距离江南国际1000米海尔家电家电产品（只有一层）距离江南国际1000米跃进电器品牌家电（只有一层）项目地址斜对面大约200米左右易发电器品牌家电20003000平米（只有一层）商家统一管理，经商者选择自己要经营的品牌项目地址斜对面大约200米左右志铭家具城床上用品、家具3600平米左右（只有一层）思茅义禾家具商场布艺家具9000平米左右（只有一层）商家统一管理，个体选择经营品牌进行经营位于宁洱大道上，离项目1500米左右。茶等还属于空白领域。其次，这些卖场的规模都不大，都只有一层，缺乏规模集群优势。三、这些卖场离项目都比较近，如果我们的业态规划得好，可以形成区域内的规模优势。四、这些卖场的经营方式大多是商家统一管理，经商者选择自己要经营的品牌，这是值得我们参考的。3、普洱市房地产状况（一）普洱市房地产业情况分析2009年，普洱市建设局紧紧围绕保持全市经济平稳较快增长这一首要任务，牵头会同有关部门认真落实省政府和市政府促进房地产市场健康发展的政策措施，及时全面执行税收、信贷、土地和减免产权交易登记费等方面的一系列优惠政策，普洱市房地产出现以下态势一、房地产开发投资保持较快增长，增速持续上升截至2009年12月末，全市房地产开发投资完成192798万元，同比增长443，增速高于年初计划要求15个百分点，较去年同期和上月末分别增长了188和155个百分点。自7月份以来，普洱市的房地产开发投资同比增速持续上升，主要是由于雨季结束，建筑施工黄金季节的到来，建筑工程的投资大量实现的结果。从下图可以看出房地产开发投资增速的变化情况普洱市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比例为112，低于全省房地产开发投资占城镇固定资产投资的比例7个百分点，房地产开发业仍然有进一步发展的空间；房地产开发投资增速高于同期城镇固定资产投资增速13个百分点，对我市城镇固定资产投资增长的贡献有所加大。中心城区以外的县城房地产业发展趋缓，2009年中心城区房地产开发投资完成116874万元，同比增长51。其他9个县城合计完成房地产开发投资75924万元，同比增长351。中心城区占全市房地产开发投资的比重由2008年的579上升到了606；而其他九个县城的占比则由2008年的421下降到394。表明了我市中心城区受近几年城市基础设施建设的带动，城市功能逐步完善，城市居住环境提升加快，吸引了越来越多的资金在中心城区投资。县城的房地产开发潜力较大，房地产开发投资规模上亿的有澜沧县（22517万元）、景谷县（13098万元）、墨江县（12619万元）、景东县（12175万元）宁洱县（11336万元），同时也应看到部分县城的房地产开发投资依然处于低位徘徊。二、商品房供应稳步快速增长截至2009年12月末，全市商品房屋施工面积为25013万平方米，同比增长248，其中商品住宅施工面积为19643万平方米，同比增长153；新开工面积为11644万平方米，同比增长551，高于上半年254个百分点，为全年最高增长。商品房竣工面积为10179万平方米，同比增长129倍，其中商品住宅竣工面积为8742万平方米，同比增长151倍。房地产开发商对未来市场信心逐渐增加，房屋开工面积大幅上升。从下图可以看出商品房施工面积和新开工面积的变化趋势商品房供给增速示意图三、二手房交易持续较快增长在省政府和市政府鼓励和支持住房消费的政策作用下，二手房市场交易持续活跃，特别是12月份受政策时间性的影响，成交量放大。截止至12月末，普洱市二手房交易1226件，交易面积1271万平方米，同比增长805。从下图可以看出中心城区二手房交易变化情况。普洱市中心城区二手房成交面积示意图四、商品房销售面积增速出现先扬后抑的情况受国家宽松金融信贷政策的影响，我市商品房销售面积上半年增幅加大，下半年增幅回落，截止至12月末，我市商品房销售建筑面积达到7317万平方米，同比增长271，增速比上半年有较大回落。从下图可以看出商品房销售面积的变化趋势商品房销售建筑面积增速示意图五、中心城区普通商品房价同比涨幅加快根据中心城区预售商品房价格同期比较，受地价成本等因素上浮影响，房地产产品价格同比增加。截止12月末，中心城区预售住宅商品房开盘价格均价为2300/元，与去年同期相比，每平方米上涨200远，上涨率95；全市普通商品住房均价为1700/元，同比增长625。六、商品房空置面积有所升高受商品房竣工面积年末大幅度增加的影响，年末商品房空置面积在增幅有所升高，截止12月末全市商品房空置面积为86万平方米，同比增长368倍空置面积和增幅较上月末增长了558万平方米和3倍。去年以来我市商品房和商品住宅空置面积的变化情况示意图如下七、金融信贷对房地产市场发展的支持力度加大商业性房地产贷款增速持续加快，其中房地产开发贷款大幅提高。个人购房新增贷款逐月攀升。截止12月末，全市商业性房地产贷款余额为2346亿。同比增长384，较上月末提高26个百分点。全市房地产开发贷款余额为383亿，同比增长26个百分点。个人贷款余额为1968亿，同比增长489。金融信贷持续较快增长，有力支持了房地产市场的平稳较快发展。八、国家对房地产调控政策的实施对我市房地产市场影响随着中央经济工作会议有关精神和国务院关于遏制沿海地区房地产价格上涨政策的实施，作为房地产市场刚处于起步阶段的边、少、山、穷地区的普洱市，在“国十一条”、金融信贷趋紧及税收政策收紧的影响下，我市房地产市场的影响与省政府有关政策的出台有很大关系，2010年我市房地产市场的运行存在着政策不确定因素的影响。九、政府工作计划和措施为继续发挥好促进住房消费在保持经济平稳较快发展中的重要作用，保持普洱市房地产市场平稳健康发展，在今后一段时间内政府可能会采取以下措施（一）加强对房地产开发企业楼盘开发的营销指导，要变房屋销售为房屋营销，加强楼盘开发的前期准备工作，做好市场调查工作，使房地产企业能生产出适销对路的产品，并以行业协会为主组织一线销售人员的培训。（二）搭建有形市场平台，抓好2010年普洱市首届房交会，促进开发商与消费者直接交流，积极培育我市的房地产市场。（三）继续做好普洱市重大房地产开发项目的跟踪服务，提高办事效率，积极协调帮助开发企业解决好项目开发过程中遇到的问题，优化房地产开发的投资环境。发挥好重大项目促进房地产开发投资及稳定房价的作用。（四）加强媒体舆论引导，在当前形势下，正确引导住房消费，鼓励和支持房地产开发企业开发投资力度，促进我市房地产业健康发展。（五）完善房地产市场的监督预警机制，落实好云南省商品房预售资金监管的有关规定，保证我市房地产市场持续平稳增长。2009年112月普洱市房地产经济运行基本情况统计表单位万元、平方米2009年112月2008年112月同比增长房地产开发投资万元1927981335764433其中土地开发投资万元43886124283土地购置费万元2998712066148按构成分建筑工程148955109797356安装工程36431943874设备工器具购置267352241其他费用3993321484858按投资用途分住宅万元11696991854273其中经济适用房万元94107037337其中90平方米以下住房2197615544413办公楼万元1416133561商业营业用房万元3246519164694其他万元4194821223976新增固定资产14764768758114本年购置土地面积319450259354231完成开发土地面积171586481959643商品房施工面积25013592002828248其中住宅19643161702372153其中新开工面积1164463750358551其中住宅859993621623383商品房竣工面积1017971443184129其中住宅874208348670151商品房屋销售建筑面积731719575476271其中住宅641832506319267商品房销售额160137117999357其中住宅12206086102417空置面积8600118366368空置住宅面积4640826271666（二）普洱市房地产市场现状分析1、市场需求旺盛，年增长趋势稳定，大势向好2010年普洱商品房市场需求旺盛，全市各楼盘蓄势待发，下半年将有至少12家楼盘开盘销售。2、商品房积压量偏大抑制供应量的急速增长2010年上半年，全市在建商品房施工面积达320多万平方米，加上200多万平方米的空置面积，这一数量已经是20002005年销售总量的25倍多。由于普洱市房地产市场化的程度较高，开发商投资是以市场的需求为指导，虽然商品房的需求旺盛，但当前供给量已经明显偏大于需求，因而开发商一般不会盲目扩大投资规模。企业土地储备的减少，主要原因有商品房开发项目启动，减少了土地储备；普洱加强对闲置土地的管理，对过期未开发的闲置土地予以收回。因而可以预测，以后数年市场供应量将保持平稳递增势头，市场供应急剧增加的现象不大可能出现。3、销售价格稳中有降，房地产市场维持健康稳定发展态势在价格方面，2010年普洱商品房价格有上升趋势，其中商品住宅均价2620元/平方米，同比上升了08；写字楼均价3100元/平方米，同比增长18；商业营业用房均价9198元/平方米；同比增长37。由于普洱商品房的销售多以自用为主，且供应量充足，市民的消费比较理智，“炒楼”现象较少，因此商品房销售价格将保持相对稳定。展望将来数年，普洱房地产开发投资规模将保持平缓增长的态势，销售价格将稳中有升，房地产市场将继续保持健康、稳定的发展。4、房地产开发队伍不断优化，整体素质不断提高经过长期以来的市场竞争和有关整治，普洱市房地产开发队伍得到优化，整体素质不断提高。各房地产商经济实力不断增强。但随着房地产市场的进一步规范，部分实力不强的企业渐被淘汰已成趋势5、思茅区、澜沧县、墨江县、依然是普洱房地产开发的热点思茅区、澜沧县、墨江县无论是开发投资、施工规模还是销售面积，都排在前三位万平方米。（三）普洱市房地产市场特点1、买方市场成熟理智，迫使开发商不断对产品进行革新普洱的消费者已在各种营销手段下变得愈来愈理智，对各种营销手法及营销人员的说辞已产生相当的识别能力，这也使得开发商感觉到市场越来越难做，从而促使他们不得不下功夫对自身产品进行深度的提炼开发以在恶劣的市场竞争环境下及消费者挑剔的眼光中生存。2、板块市场成型，各有各精彩经过多年的发展，楼市已形成数个规模不一、价格梯度明显、目标客户群各异、别具特色的楼市板块。如以新型商业区为特色的阳光新城、以梅子湖的景观生态优势为主打的城市花园、以价格实惠为卖点的兴业地产、以单身公寓为主力客户群的中心商务区等。这些板块市场的成型，说明普洱的房地产市场已得到进一步的细分，是普洱楼市发展成熟度的重要表现之一。3、大盘已成趋势，居住郊区化已获得市场认可如果说早几年大盘开发在普洱还处于试探阶段的话，如今大盘开发已成为一种必要手段、必然的趋势。都市品质、城市花园、学苑花园、兴业世家、茶林苑等越来越多的或优质、或实惠的楼盘纷纷在郊外涌现，大量消费被一些城郊结合部、甚至以往认为是偏远地区的地方所吸引。4、拆迁户逐渐增多，二次置业数量庞大随着普洱城市改造的不断增大，政府开始已经逐步进行旧城改造工程。通过旧城改造，将使普洱中心城市环境更加美好、城市功能布局更加科学合理、城市发展更加具有可持续性，将进一步提高城市品质，让广大人民群众安居乐业，使普洱在全省乃至在全国更加具有魅力和优势。在4月28日召开动员大会后，目前，我市中心城区旧城改造前期工作正在全面有序地开展。这样将会大幅度刺激普洱市房价的上升，大量闲置土地开始开发利用。开发商抓住这次的机遇，势必将进行一番土地、房产的激烈竞争。（四）新的房贷政策对普洱楼市的影响2010年新房贷政策实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。（五）普洱房地产发展趋势分析目前，普洱市房地产市场刚起步，房产市场是成本型、内供型市场。总的来说，普洱的房源不够多，购房者购房主要是用于自身居住。而且普洱近年来不断加大对廉租房、经济适用房的建设，至2009年底，已建成4146套，203万平方米。这些廉租房、经济适用房的建成，有效解决了低保、低收入家庭的住房问题，缓解了总体的住房紧张问题。1、城市发展强力带动地产发展无庸置疑，普洱的大势发展前景良好。GDP连年保持高速增长，人均收入也保持稳定增长，城市发展驱动力呈现多点出力的格局，房地产的发展前景也顺理成章为大众所看好。2、市区置业与郊区置业的博弈这两者的优劣天枰常在消费者心中摇摆市区生活便利，教育、医疗、购物等均极便利，且可以节约不少生活成本就是楼价高，郊区楼价是便宜，但诸项生活设施均有欠缺，且出入交通、时间成本过大，进出市区多有不便。如何在这两者间取得平衡不但是令消费者头疼的事情，也是发展商急需寻找对策的一大难题。3、楼价近年已持续有所上涨，未来数年将有止步不前之势普洱的消费者是幸福的，因为相比北京、上海、昆明等大城市，普洱的楼价在最近几年一直保持稳中有升之势但市场往往就是这么奇怪，越升反而越有人买。2010年上半年楼价已比往年上升了六到七个百分点，各楼盘均价相比往年都有了数百元每平米的升幅。随着普洱经济大势的不断增长，城市规划日趋完善，相信升价热潮还将一直持续下去，未来几年楼价都将保持平稳增长。（六）普洱市第一届房交会成功对普洱房地产市场发展的影响9大亮点、7大展区、23家房地产、32个楼盘；5天成交13亿元；售房120多套。房交会以“宜居普洱，生态茶城”为主题；随着城市土地储备、交易制度的建立和完善，普洱房地产发展正进入一个巨大变革的时代。如上图所示，本次参展的32个楼盘，来自六个行政区，其分别是思茅区、宁洱县、澜沧县、墨江县、景洪市、江城县；其中思茅区的项目最多，占所有参展楼盘项目的78。2010年普洱市供应量以思茅区的供应为主，通过本次房交会可以以小见大地折射出整个普洱房地产市场的基本情况；在本次房交会上混合物业占很大比重，所占比例约为63。其中53的项目是普通住宅和商铺的混合业态，如告庄西双景、天壁金岛、茶林苑、金色年华、科恩水湾怡景及影剧院、科恩凤凰雅苑、农垦花园B区、澜沧新城、阳光新城二期等；还有一些是普通住宅和别墅混合的物业，约占31；其余部分商住混合的物业，如思茅中心商务区。本次参展大部分楼盘是正建设规划中的项目，在32个楼盘中。约有16的楼盘开盘时间未定，这部分在房交会上仅作形象展示，对产品进行市场推广，为下一步的销售做预热；19是09年已经开的老盘，部分是推出二期，例如城市花园丁香苑、天壁金岛、万象庄园、佳怡华庭等，是对老盘做进一步宣传促销；28是2010年上半年新开盘的项目；41的项目未开盘，其开盘时间一般在2010年下半年，这部分楼盘集中在房交会上亮相，更有助于调整普洱楼市的市场供应格局，为稳定房价起到积极作用。从整体的普洱市房地产市场供应情况来看，08年的市场低谷期为市场积压了大量市场需求，（其中主要以刚性需求和改善型住房需求为主）09年的放量产品受到了市场的追捧并获得了良好的销售率，本次房交会的放量中以2010年甚至未来三年的楼盘为主。其中混合型的复合产品楼盘成为了市场发展及城市化进程的主导性产品，相比07年以前的单一住宅型产品，从产品品质及未来城市配套都有着很强的推动力。其中“阳光新城二期”现场咨询客户络绎不绝成为了本次房交会最受消费者关注的楼盘。其次北部及南部的次中心楼盘以高品质、生态、艺墅等概念也受到了市场的认可与追捧，其中北部的“普洱人家”，南部的“城市花园”、“公园1号”都获得优异的市场关注度。本次交房会结合城市未来规划的旅游、物流两个主题的楼盘首次亮相普洱楼市也成为普洱楼市的新亮点。新“品牌”，造就新潮流。各个楼盘以新“品牌”取胜，成为普洱购房者瞩目的新焦点。房交会楼盘关注排行榜住宅市场外溢，南北两部土地高利用率产品将成未来“新宠”随着普洱经济的发展，普洱城市发展脚步的加快在数年间普洱市房地产也开始慢慢进入了高速发展的起步阶段，延续中、南两部区域的住宅市场发展，分布于城市各个区域的高品质、生态型住宅楼盘相继推出，并受到了市场的认同。目前，普洱城市住房正在向连片开发、户型合理、功能配套、管理规范、环境优雅的方向迈进。随着房地产业兴起和房地产营销策划、物业管理等行业蓬勃发展，不论从开发商数量还是项目质量，以及房地产业的影响，我市的房地产业现在正处在历史发展黄金时期，这个时候举办房地产展示交易会是应时之举。为扩大影响，市政府还专门到省上举行发布会，以提高知名度，造就声势，使参展商取得更佳的经济效益和社会效益。房交会圆满落幕，获得成功。可以说，房交会不是简单的购房促销，而是对绿色生态普洱，推动普洱走向世界、融入世界的一次强势宣传。首届房地产交易会是一次提升普洱形象的盛会、多方共赢的盛会。（三）重点楼盘调查一、金色年华1、开发商瑞鑫恒耀房地产公司2、项目基本情况位于普洱新校区，师专1号路，项目位于城东教育区，学校聚集，学生人数达15000人，校园经济明显。项目位于学校的中心区。从普洱城市中心乘坐公交车20分钟可到达。该项目的建筑形态是12层的商住两用商品房，占地面积5610平方米，建筑面积18200平方米。其中一二三层为商铺，4层至12层位单身公寓和90平方米以下的小户型。户型面积单身公寓384007平方米，小户型70428931平方米。该项目填补了普洱东部新校区近2万师生消费空缺，现阶段普洱大学城及大学城内的本地居住村民购物消费类市场需求业态极其缺乏，形成从来都是有市场没有人气的现状，现金是有人气没有市场的怪圈。现要进驻的6所高校学生、未来的固定人群都在等待消费市场的出现。需求性市场意味着无可限量的商机，而普洱大学城商业中心将有效填补大学城商业市场的空白。3、项目定位该项目定位为普洱大学城商业消费区主流，认为是目前最具投资潜力也是最红火的商业开发地之一。独享校园经济，稳握投资金钥匙。4、销售状况项目单身公寓起价2230元/平方米，最高价2780元/平方米，均价2505元/平方米。商铺起价4800元/平方米，最高价8500元/平方米，均价7840元/平方米，销售采用返租金的形式进行促销。位置优势明显，项目总体规模小，销售持续时间短。认购时间到开盘销售时间近半年的时间，前期认购客户大多以单身公寓为主，开盘前认购40，项目于2010年6月4日开盘，项目户型设计合理，且位于大学城新校区附近，购买单身公寓客户看重未来校区的集中消费人群，具有一定的投资价值和升值空间。但商铺分布区域离校区有一定的距离，商铺将来经营范围多为小副食商品等，针对于学生及附近教师等中低消费群体，不会有大型品牌店入驻，商铺的价格和租金有一定的局限性，出租率可以达到90，但租金增幅度不会太大。目前商铺销售60。5、客户群分析金色年华的客户群体多为中小投资者，自用居住客户较少，客户看重的是新校区的学生消费群体，单身公寓的出租率相对较高，而商铺经营类型则偏重于中低档副食品或服装。6、项目优势分析项目周边临近新校区，有固定的消费群体，单身公寓出租率较高；小户型单身公寓为主打户型，商铺规划合理，面积大小适中。所有户型以小户型为主，总价不是很高，能满足大部分的客户投资需求，位于东部教育区，师生众多，能够满足一部分学生的生活需求。所在片区前景较好、人文氛围浓厚。二、阳光新城二期1、项目基本情况项目位于普洱市中心（商贸中心）与生态休闲组团结合点上，是城市经济与旅游经济、购物经济与休闲经济的结合地带。相比振兴路沿线零散的城市娱乐、休闲商业，该商圈以“茶都不夜城”为传承，结合洗马河公园、阳光新城一、二期的兴旺人气，将发挥后起的创新力和爆发力，为普洱市民打造配套更完备、品质更优越的休闲、娱乐消费环境。阳光新城二期松苑，竹苑，作为普洱市最大的城市中央生活体，集商业、住宅、购物、休闲为一体，在普洱中央区核心区形成一个生活与休闲的共融之地。这里与城市结合紧密、配套设施完善，4000个家庭入住。该项目总用地面积133400平方米，建筑面积610000平方米，住宅19栋商业约23栋总户数1500户，容积率52，绿化率30，建筑为12层小高层楼房。主力户型建筑面积100130平方米。磨思公路、阳光路、茶城大道、振兴路、宁洱大道和五一路，洗马河路、人民路五纵三横立体交错，形成阳光新城二期全方位的便捷交通。没有任何的限制，200亩集成体、400000平米湖景，242套经典住宅，小高层洋房，充分考虑住宅与景观的情景融合，以优美的环境设计为居住者提供更高层次的生活品质。户型分配阳光松苑B1A三房两厅一厨双卫双阳台建筑面积13234平方米D1A四房两厅一厨双卫两阳台建筑面积168平方米阳光竹苑B1三房两厅一厨一卫双阳台建筑面积10552平方米B3三房两厅一厨双卫双阳台建筑面积11886平方米C3三房两厅一厨两卫一阳台入户花园建筑面积13805平方米阳光茗苑跃层电梯洋房D户型五房三厅一厨三卫两阳台一花园上下层共2412平方米阳光茗苑联排别墅A户型四房三厅三卫一车库上下层共26855平方米处于阳光新城内的阳光新天地位于普洱未来的新城市中心，整个项目共有近4000多户，预计人口数量将达到20000人。阳光新天地西侧独幢商业5座14栋，占地面积2947亩，建筑面积1725542平方米，容积率082，为独栋式的步行商业街，沿阳光北路到洗马河路，为13层高低错落的沿街商铺，占地面积约为10亩，总建筑面积约7236平方米，13的商铺分割为独幢、组合、门面三种类型。其中带露台销售13间、13层销售五间、12层销售6间、单独门面13间，合计共分割为37套，以独立商业为主，沿街铺面为辅，独特的购物空间，店铺连廊相通，围合布置，高标准建筑层高，营造出丰富多样的消费空间，充分考虑现代都市人的生活品质，是一个集精品购物、休闲娱乐、时尚家居、生活服务的全生活商业广场。阳光新城商业区主要由阳光新时代百货购物中心、天生祥超市旗舰店、阳光大酒店、淞茂医药商业大厦等组成。阳光新时代普洱首个综合百货商场，新型百货购物中心，总建筑面积约25000平方米。超大卖场集特色百货、名品折扣店、大型连锁家电、书城、高档服饰、化妆品、珠宝等，汇聚大量全国各地的商业资源，尽显购物休闲新风尚。天生祥超市旗舰店占地约1247亩，总建筑面积约204万平方米，其中超市128万平方米、办公楼3043平米、住宅5566平米，同时配备约2000平方米的地上停车场。建成后将成为普洱市规模最大的超市旗舰店，都市中心便利生活，尽在咫尺。阳光大酒店星级高档酒店，真正缔造地标片区划时代的繁华新貌，国际化物业管理服务水准，稀缺的地段，豪华便利的空间，尊贵的服务等，都是显赫身份的象征，更是眼光、财力的最好证明。对生活品味的追求，是高贵者从不放低身价的要求。淞茂医药集团大厦以专业化、形象化、标准化的形象，打造4A级商务空间，CBD核心价值精彩演绎。集央区CBDCLD创造无可比拟的地段优势和升值潜力，建筑现代文明城市优质办公楼宇。2、项目定位项目定位以独立商业为主，集合SOHO单身公寓，注重商业、文化、生活、三大功能的兼顾。二期商铺主要以招租方式定位，单身公寓档次有区分，分普通区（一期）、富人区（二期）。引进大型商家及其品牌店入驻提升项目人气、商气、财气，从而占领市场份额，提升项目品牌形象，打造普洱首个大型商圈。3、销售状况项目销售一期现房3000元/平方米，二期单身公寓起价3100元/平方米，最高价3500元/平方米，精装修，住房二期目前在排号中，价格不明确，商铺没有出售，全部为招商出租，租金一楼为50元/平方米/月、二楼30元/平方米/月、三楼20元/平方米/月。阳光新城一期住房价格为1700元/平方米2600元/平方米，商铺价格1000013000元/平方米。4、客户群分析阳光新城二期客户群主要为城市白领人群及其部分投资者，酒店式单身公寓能吸引一定的小投资人群，商铺以出租为主，针对各大中小型商家入驻，周边布置有待观望，目前招商力度不够。5、项目优势分析位于阳光北路正街，北临祥和路与茶城大道，交通四通八达，周边业态分布齐全，是集吃、喝、玩、乐于一体的大型商业圈；周围分布阳光SOHO、松苑住宅区、竹苑住宅区、茗苑住宅区，拥有大量的消费人群；北部依托行政文化中心、南部传承“茶都夜市”的休闲娱乐、东部承接洗马河公园、西部接洽振兴路商业圈。不仅山清水秀，而且人文气息浓厚。其得天独厚、不可再生、独一无二的自然、文化环境对于追求高文化品味、高人文享受的人有着巨大的吸引力。三、兴业世家二期水映林源1、开发商农垦兴盛地产、兴业地产2、项目基本情况水映林源位于普洱南市区曙光路和磨思路交叉路口。该项目一期二期住房销售良好，重视广告投放宣传，价格较同期各地产项目相比较低，户型布局合理，市场上有一定的影响力。总用地面积5716522，建筑面积9660922，容积率169。集住房、商铺为一体。住房为6层多层建筑，绿化387，面积90140平方米，有联排别墅和独栋别墅，面积200280平方米，住房已经全部售完。商铺目前在认筹阶段，面积17150平方米，3060平方米占总商铺70。市区内可乘坐一路公交车到达，周边有磨盐小区、曙光小区、民政局小区、市建设局小区、信用社小区等数10个大型社区，有一定的消费群体，社区居民占主导消费群。主力面积为2050，总价低，现铺销售，直观性强，小面积做好策划包装销售，难度不大。，主要功能是满足小区居民的日常生活需求，在现在的市场上来说商业面积属于较大的社区临街商铺。3、项目定位该项目目前以商铺销售为重点，住房均以销售完，商铺主要为社区临街商铺，由于地理位置结合目前城市发展布局，项目无法引进品牌产品，消费主导为中低档饮食和服装等，消费人群主要为附近社区住户，商铺价格和租金结合市场情况不会太高。4、销售状况水映林源商铺起价10000元/平方米，最高价15000元/平方米，均价12500元/平方米。目前一期、二期住房已经销售完，商铺正在排号认筹阶段。四、南天御景天成1、开发商普洱南天房地产开发有限公司2、项目基本情况项目占地面积30636平方米，建筑面积80000平方米，共33栋，容积率26，绿化率35，共580套，主要以住房为主。户型设计上以中小面积为主打，同时还设计有复式楼提高了本项目的一个档次，从而能最大限度的满足不同家庭的居住需求，尽可能争取市场上的客户资源。御景天成位于普洱新老城交汇处，建筑风格简约，有多层花园洋房、电梯洋房等多种建筑形态。北邻茶城大道，南靠思江路，占尽茶城大道得天独厚的区位优势，扼守交通要塞。附近有云波幼儿园、上岛咖啡、龙生酒店、普洱二中等地，生活配套设施一应俱全。项目规划多处休闲景观，绿地率达到35，水景、铺地、花池、草坪、大树。注重阔叶与细叶树木的搭配，观花、观叶相结合，以高大乔木为主，高低错落，疏密有致；涌泉、绿岛，移步景观，突出水景的参与性与趣味性。建筑单体定位原则结合购房者需求，安排不同档次、面积、户型的建筑，实现资源的最优配置。住房户型面积88128平方为主打户型，户型设计合理，面积适中，都能满足市场上多数家庭的需求。有7层的多层楼房和12层的小高层电梯房，户型布局相对合理，多为三室两厅双卫双阳台，整体布局紧凑，空间利用度高，功能性强；外接生活阳台，客厅外接景观阳台，主卧、次卧均带景观外飘窗设计；客厅开阔明亮，方正通透。3、项目定位项目定位为全方位观景楼盘，简约的建筑风格。4、销售状况项目住房起价2300元/平方米，最高价2900元/平方米，均价2500元/平方米，价格定位实行低开高走的策略，最低2300元到最高2900元的定价，和市场上现行的主流价格相一致，同时又有自己低价的优势，目前销售50。5、项目优势分析项目总体规划布局合理，有一定的绿化面积；项目户型设计，面积配比合理，以中小户型为主，整个小区配套完善，居住氛围浓郁。价格定位科学，采用低开高走的策略，能够最大限度的吸引客户。五、锦福花园1、开发商鼎鑫房地产公司2、项目基本情况项目位于普洱市交通路与环城路交叉路口处，占地面积5600平方米，建筑面积19000平方米，共有5栋，绿化率30，容积率34，建筑为12层电梯房，设有地下停车场。周边生活配套不完善，没有商业氛围，且地处目前普洱飞机场路口，环城路交通较为不便，居民总体消费率低下，综合素质偏低，小区内建筑规划紧凑，户型面积117150平方米，270套，设有地下停车场110个。目前销售60，已销售两年时间，目前销售主要策略为带车位销售，如购房则必须购买车位，属强制性变相销售。车位70000/个，客户对于此