房地产营销策划 房地产营销市场调查

房地产营销策划房地产营销市场调查一房地产市场调查的定义房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究和预测。房地产的市场调查表现出极深的地域特征。要真正的把握市场的脉搏。需要依据地域形态，从单个楼盘到区域市场，再到宏观环境，然后再从宏观环境互道区域市场和单个楼盘上，就这样不断的循环往复，融合贯通房地产市场调查是产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略的依据。二房地产市场调查的内容（一）市场环境调查1、宏观环境调查（1）政策环境调查房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。（2）经济环境调查经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业机构的变化、城市化的进程、家庭收入和家庭支出的结构。（3）人口环境调查人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭机构等。（4）文化环境（5）行业环境（6）技术环境（7）城市发展概况2、区域环境调查区域环境是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对项目地块所具有的区位价值作出判断。具体来说所，包括（1）结合项目所在城市的总体规划，调查项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位（2）对项目的对外联系程度及交通状况等进行调查。（3）对项目所在地的周边环境进行调查。地块周围的物质和非物质的生活配套情况，包括市政配套，如水、电、气等；生活配套。如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等；以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。（二）目标客户调查在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题第一，目标客户包括哪些人第二，目标客户要买的房子是什么样的第三，目标客户买这些房子的原因何在第四，在目标客户的购买行为中有谁参与第五，目标客户在买房的时候采用什么样的方式第六，目标客户将在什么时间买房第七，目标客户买房的地点定位在哪里1、购买倾向调查目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。2、购买水平调查其主要的衡量是家庭的年收入3、共同特点调查目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解；而在目标消费者确定下来以后就要欲了解俄问题访问目标调查对象，主要采用的形式就是问卷调查了。（三）竞争楼盘调查竞争性楼盘有两种情况一种是与所在项目处于同一区域的楼盘；另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。1、产品调查（1）区位调查A、地理位置调查楼盘的具体坐落位置，同本项目相对的距离以及临近房产的特点B、周边环境调查对开发地块周边生活配套的状况的调查，以及人文黄静和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。C、区域特点调查是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，他主要是有该地域的经济发展水平、产业机构、生活水准、文化教育状况等决定的。D、发展规划调查是指政府对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整E、交通条件调查调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。（2）产品情况调查A、建筑调查项目建筑总面积，占地总面积以及容积率。B、面积户型调查一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。C、装修调查公共部分大堂、电梯厅、走道以及房屋外立面装修。另一方免是对户内厅、居室、厨卫的处理。D、配套射手调查一是满足日常生活的最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等。二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。E、绿化调查（3）交房时间调查对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。（4）开发主体调查一个楼盘的运营公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。2、价格调查房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而他也是在实际的调查中最难获得真实信息的。（1）单价调查A起价调查最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。B均价调查总销售金额/总销售面积C、主力单价调查这是判断楼