花卉物流项目可行性研究报告

花卉物流项目可行性研究报告班级物流1101班学号1103062056姓名朱海亮2雁南花卉物流项目可行性研究报告第一章项目建设的意义和必要性第二章项目背景第三章市场分析第四章项目建设方案第五章企业组织劳动定员及人员培训第六章环境保护与劳动安全卫生第七章消防与节能第八章项目建设期管理第九章项目实施进度第十章投资估算十一章经济评价十二章经济效益分析十三章风险分析及控制措施3第一章项目建设的意义和必要性1、项目建设意义和必要性随着社会的发展，人们不断提高生活质量的现实需求也愈加迫切，其中显著的反映就是近年来整个社会的恩格尔系数的持续趋降，而亲近园林羡山慕水、崇尚自然追求环保的消费意识渐成潮流，高品位、纯生态的园林景观和休闲娱乐项目已成为发展区域经济、优化产业结构的战略布局的关键。2、建设地址市场位于西部大道与子午大道十字向东200米路北，北邻雁锦花卉市场，南邻西部大道，占地70于亩，总面积350万平方米，拥有高标准室内连点钢结构温棚33万平方木，可容纳100余家入场经营。市场上汇集有花卉企业经销，在这里万花斗艳，绽放异彩，。2012年已有商家陆续入驻此地。现开门营业的商铺不算多数，大棚多数仍在修建中该地址符合城市总体规划，地势平坦，配套基础设施齐全，地理位置优越，交通十分便利。2、建设规模及内容该项目规划总用地面积32662平方米，规划可建设用地面积27234平方米，总建筑面积28975平方米，包括建设库房22600平方米和综合办公楼6375平方米。硬化农机具货场面积633平方米。并新购置一批先进的办公信息化、花卉检测中心、公共信息服务平台等先进设备及配套运输工具。项目建成后集农4药、化肥、种子、农机具及其他农资商品的仓储、展示和物流配送为一体的经营服务中心，年配送农资化肥3万吨。序号名称单位指标1规划用地总面积平方米326622规划可建设用地面积平方米272343总建筑面积平方米2897531库房平方米22600311库房1平方米2455312库房2平方米4877313库房3平方米1526832综合楼平方米6375321综合楼1平方米1425322综合楼2平方米495033花卉交易货场平方米6334、劳动定员该项目需劳动人员220人，其中管理人员51人，一般工作人员169人。5、项目实施进度计划该项目建设期为1年，计划于2009年12月份开工建设，到2010年11月全部竣工并投入运营。6、投资估算该项目总投资估算为8500万元，其中固定资产投资8147万元，铺底流动资金353万元。在固定资产投资中，建筑工程费2942万元，设备购置安装费2565万元，其他费用1806万元，预备费730万元，建设期利息104万元。该项目资本金为1700万元。7、资金筹措申请银行贷款3500万元，其余建设资金由企业自筹解决。8、主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表5序号项目单位指标1规划用地总面积平方米326622规划可建设用地面积平方米272343总建筑面积平方米289754容积率1065建筑密度526绿地率1257总投资万元850071固定资产投资万元814772铺底流动资金万元3538经营收入万元99009营业税万元49510税金及附加万元5011总投资万元850012总成本费用万元652013利润总额万元285014所得税万元70915税后利润万元212716投资利润率29117投资利税率34718所得税后内部收益率32019财务净现值（IC8）万元1224520投资回收期（含建设期1年）年51721盈亏平衡点292第二章、项目建设背景及必要性一、政治与政策环境分析长期以来，中国国内政局稳定，经济增长稳步提升，投资环境不断改善，社会主义市场经济体系不断健全与完善，在公有制的实现形式、建立现代产权6制度和大力发展非公有经济等方面取得了重大突破。党的十六大为国家和社会发展指明发展方向，“三农“问题得到前所未有的重视。投资建设多功能科技生态休闲山庄，正是切实贯彻国家“三农“政策，发展区域经济和解决部分农民就业和增收的具体表现。中国加入WTO，政策进一步开放和完善，在挑战的同时也伴随着机遇，省市政府不约而同地作出了做大做强湖南旅游生态产业的决定。本项目的建设有利于提高在西安旅游产业中的地位，增加旅游的实力和影响，也必将为优化省市城建规划、促进第三产业发展作出积极的贡献。二、经济和社会环境分析中国国民经济已连续26年保持持续快速、稳定健康发展，广大人民群众生活水平日益提高，据国家统计局的资料表明，我国城乡居民年均可支配收入以及在第三产业项目上的消费水平增幅长期保持两位数的速率，人民迫切要求进一步提高生活质量，对于文化、娱乐、旅游等休闲项目的需求稳步上升。经济的升温，不但催生了“生态“的观念，也强化了“环保“和“绿色“意识。仅以旅游为例，专家预测，未来的20年间，国内旅游产业步入黄金期。即使是在非典肆虐的2003年18月间，陕西省国内旅游收入还是上升了2606，而国家林业部的数据显示，去年以花卉业、林业加工、园林绿化为主题的旅游业的产值增幅分别达到3087、5956和39010。（援引国家林业部发布的数据）仅在今年“五一“黄金周期间，西安市就接待游客3434万人次，实现旅游收入796551万元，同比增长城23，不仅家庭出游总量增加，而且过夜游客增幅达2726，近城周边休闲游也成为市场新宠。但是另一个情况却是虽然接待人次在全省排名第二，但旅游总收入排名第五，这就要求旅游接待企业在提高产品服务附加值和引导客人的消费方面大做文章。在本项目中，该公司以现代高科技手段，引种了国内外数百种名贵花木及果树，同时将公司的生物培植技术专利“复合型生态活体景观植物“项目和“自控式地下垃圾箱“等国际先进技术引入山庄建设，填补了我省乃至全国技术空白，极具显性的社会意义和现实价值，市场前景喜人。7而环保产业和园林产业，不论在国际国内，都被誉为当前的朝阳产业，正由于其社会效益和经济效益双优，国家一直在加大对环保和园林产业的扶持和投入。结合产业结构调整，各地都掀起了建设环保产业园区和园林绿化基地的热潮。在这样的背景下启动雁南花卉物流项目，其综合效益的预期是不言而喻的。一、符合国家的相关产业政策服务业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进服务业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“立足优化产业结构推动发展，把调整经济结构作为主线，促使经济增长由主要依靠工业带动和数量扩张带动向三次产业协同带动和结构优化升级带动转变”。“十一五”规划中提出“产业结构优化升级。产业、产品和企业组织结构更趋合理，服务业增加值占国内生产总值比重和就业人员占全社会就业人员比重分别提高3个和4个百分点。”的目标。二、符合国家的行业发展规划促进现代物流业发展是一项跨行业、跨地区、跨部门的综合性工作，涉及面广、政策性强，需要各地政府和各有关部门协同配合，形成合力。大力发展现代物流业，对于推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有十分重要的意义。为进一步推进我国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系，国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定了关于促进我国现代物流业发展的意见发改运行20041617号，为我国现代物流的发展提供了政策支持。其中，农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。搞好农资的供应，全面实施现代农业建设，对于稳定粮食生产、保障粮食安全、助农增收具有十分重要的意义。国办发2008134号文国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见中指出，加快完善农业生产资料流通体系建设，促进农业发展和农民增收。国家计委等部门8关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知中提出“我国农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。”三、符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，陕西经济得到了迅猛发展。西安市委、市政府坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，加强物流基础设施建设，努力培育和引进一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，构建信息通达、物流畅通、快捷准时、结构合理的现代物流服务体系，为生产企业降低生产成本，进而促进陕西整体经济的腾飞。因此该项目的建设符合陕西发展政策和发展规划。四、项目的建设是推动区域经济快速发展的需要各地经济的滞后，很大程度上是限制了商业的流通和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台，而雁南花卉物流配送中心建设项目就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。通过农资物流中心可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。五、项目的建设可增加当地就业机会我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，他们提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。该项目的建设9属于劳动密集型项目，项目的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，对当地就业具有促进作用。六、项目的建设有利于加强农资的质量监管本项目中建有农产品检测中心，可以对农产品进行源头监管，从源头上提高农资产品质量，更好地服务于“三农”，确保农民利益不受侵害，保护人民群众身体健康和使命安全，保障社会稳定和生产的可持续健康发展，推动社会主义新农村建设。项目的建设有利于加强农资的质量监管，综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，有利于促进当地经济快速发展，增强企业的综合经济能力，增加就业机会，加强农资的质量管理，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。一、项目建设投资主体单位具有大型物流中心建设、管理的能力西安农业生产资料有限公司西安唯一一家提供农资批发零售和技术支持等综合服务的专业性公司。多年来始终坚持为“三农”服务宗旨，不断完善为农服务体系，县镇村三级销售服务网络健全。按照布局合理、运营规范、服务便捷的原则，抓网络、抓品牌、抓服务、抓质量，及时引入连锁、超市、配送、总经销、总代理等现代流通方式，优化整合农资流通资源，普及完善农村网络终端，拓宽连锁经营范围，增加优质农资商品种类，增加农资经营的科技含量，让农民用上物美价廉、货真价实的农资商品。构建起以市农资有限公司为龙头，100多处分公司、加盟店为骨干，110处村级服务站、320个果树、蔬菜种植户为基础的三级农资供应服务网。在全市设立了80个测土配方点、49个病虫害测报点、105个试验基地，广泛开展以新药肥新技术推广、病虫害预测预报、测土配方施肥等为主要内容的科技服务项目，每年举办农技培训班40多期，培训农民8000多人次，印发各类学习宣传资料17万份。争取到30多个国内外名牌农资商品的省、地区、县级总经销、总代理权，品牌农资商品的销售额占全系统农资销售总额的86，在全市树立起了“诚信供销、合作兴农”的服务名牌，确保农资供应数量足、价格稳、质量好、服务优。二、项目所在地具有优越的物流商业环境及壮大发展的空间经过几十年体制创新的探索和实践，陕西已经基本完成了从计划经济向社10会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成，这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。陕西省经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型城市向现代物流中心城市转型的条件。陕西省传统加工工业已经完成了起动地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的房地产业、商贸服务、金融信息等行业的发展，初步形成了生产服务型城市。随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，陕西经济已经进人了经济功能转型的转折点。三、符合国家产业政策现代物流是一个新兴的复合性产业，涉及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等行业。加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。国家发展和改革委员会等九部委签发了关于促进我国现代物流业发展的意见，指出要大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系，为该项目的建设提供了政策支持。第三章市场分析一、需求分析（一）园林科技的需求分析1、宏观层面从前面的环境分析可以得知，当前中国的园林产业发展迅猛，进而带动了园林科技的发展，也同时给园林科技的发展带来了新的要求。中国2002年的花卉产值达到2206534万元，比2001年增长3687，这说明了园林花卉产业发展的迅速；另外，据有关专家的估计，现在世界上的植物不下千万，而真正适合于园林绿化的品种极少，不过上百种，科技的需求由此可见。2、微观层面11环境绿化、美化水平既是城市居民生活质量的重要标志，更是城市形象、品位的重要体现。大型和超大型古树名木植物景观则是城市公园绿地、文化广场绿化、美化的精品，市场需求量很大。长沙市“创建国家园林城市总体规划“，提出在两年内新建100座公园绿地，近几年用于城市绿化、美化工程投资都在亿元以上。我省的地级市如株洲、XX、岳阳、衡阳、郴州等中型城市，都把绿化、美化作为城市建设的重点工程，全省用于绿化工程的投资达十亿元。国内的大中城市更是不遗余力地推进城市美化、绿化的工程。南京市2002年就移栽4万多棵大树入城。上海市从1998年9月开始实施了“大树引入城市，改善生态环境“计划，计划用三年时间，从沪郊、外地引种100万棵各类乔木，其中大树6万棵。然而，自然界的原生大树愈来愈少，供需矛盾日趋紧张。并且大树、古树的移栽后的成活率很低（不到30）；乱挖乱移造成生态环境的破坏，古树遭致灭顶之灾。我国各级政府已明令禁止移植销售野生古树、大树。但是城市绿化、美化对大树、古树的需求不仅不可能萎缩，反而随着城市化步伐的加快更加强劲，城市对山水、植物景观，特别是对大树、古树旺盛的需求，与自然界原生资源的稀缺和原生土地景观、生态环境的保护之间的矛盾更加突出。技术的需求非常现实。（二）环保科技的需求分析1、宏观层面国家经济的发展，给环境的保护提出了更高的要求。国家环境保护总局提出的国家环境保护“十五“规划中，明确提出了一些新的环境保护思路和措施，提倡加大对环境保护新技术、新工艺和新设备的研制。根据具体情况来看，2002年，全国环境污染治理投资为13634亿元，比上年增长232。其中城市环境基础设施建设投资7853亿元，比上年增加了318；工业污染源污染治理投资1884亿元，比上年增加了80，其中用于废水治理投资715亿元、废气治理投资698亿元、固体废物治理投资161亿元、其它治理投资310亿元；新建项目“三同时“环保投资3897亿元，比上年增加158。全国环境污染治理投资占国内生产总值的133。环境污染治理投资中，城市环境基础设施建设投资占5760，增长比例较大。环保产业的增12长，就是技术的发展和新的需求。2、微观层面2004年全省环境保护工作会议指出，目前我省一是污染负荷重，污染物排放总量仍处于较高水平，生活型污染又呈加剧趋势。每年仅排入“四水“的工业废水在11亿吨左右，未经处理排入江河的城市生活污水大约有9亿吨。总量控制9项指标中COD的排放量不减反增。二是局部地区环境污染和生态破坏加剧的状况没有根本好转。湖南省环保产业年产值已突破100亿元，省政府又制定了环保产业的发展目标并出台具体措施，大力加强环保工程建设和环境保护科研开发，进一步做大做强环保产业。目前在城镇的环保方面，生活和生产垃圾量非常大，在我国城市一般来说，平均每户34口人，日排放垃圾均10公斤左右，绝大多数放置于地面，腐烂发臭，使得蚊蝇滋生造成了对环境污染和居民的危害；很多地方都是把住户的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后装车，不仅费钱而且塑料袋会造成环境污染，并且住宅区地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不仅占地面积大，而且与住宅区优美的环境极不协调。因此，环保技术和工程的发展空间非常大，尤其在生活垃圾的处理方面，需要有所突破。（三）旅游休闲需求分析1、宏观层面根据专家预测，未来近20年，中国的旅游进入旺盛期。国家“2020年发展规划“也提出建设“世界第一旅游大国“的目标。中国社会和经济的发展，尤其是改革开放的发展，极大的刺激了中国居民享受休闲、领悟文化和进行旅游认知世界和大自然的热情，也吸引了大批的外国居民来华观光。2002年中国旅游业的产值达到832071万元，同比增长39010根据湖南旅游主管部门的统计，在去年极其恶劣的情况之下，2003年18月湖南的旅游总收入达到15446亿元，同比增长了1194。生态旅游成为新的时尚，发展形势喜人。2、微观层面今年“五一“期间，西安市共接待游客3434万人次，实现旅游收入796551万元，与历年同期相比分别增长54和523。其中显著的特点是13家庭出游总量增加、休闲旅游成为“新宠“。从西安市主要的几家宾馆的情况来看，平时的开房率在968以上，节假日更是爆满。并且在西安，休闲娱乐的产业结构还有待优化。此外，随着“长株潭“一体化的加强，旅游势必会形成一定的互补的“链“式结构，来西安休闲娱乐和旅游的本地居民会大大增加。更为主要的，目前在西安休闲娱乐的开发和现有的市场格局没有形成特色，尤其是在生态旅游、休闲方面，旅游开发的品质有待进一步提升。综合上述，无论是中国大陆、还是陕西，旅游的发展在量上还有很大的增加，在质的层面，提升和发展的空间更大。三、市场分析的结论1、旅游休闲和人环科技的需求非常大，并且需要适当的引导。2、当前旅游和休闲产业发展状况凸现了现代主流的一种消费文化或者趋势。近年来，人们的生态旅游消费需求日渐明显，生态游年均递增1015，全球生态旅游产值高达3000亿美元。生态旅游的迅速发展不仅表明人们物质文化生活水平提高，旅游需求结构发生了深刻的变化，同时面对现代工业发展和人口、城市化发展带来的种种不良影响，人们充分认识到了环境保护的重要性。这一方面说明物质文明的发展，必定促进精神文明的发展，另一方面现代文明的发展促使人们重新去体会和体验中国传统文化的精髓“天人合一“的美好境界。因此，休闲旅游和人环科技发展的需求在本质上是一种文化的需求，而与此相对应的生态休闲将会获得极大的发展，市场潜力和空间巨大。3、“雁南花卉物流“通过科学的定位，具有鲜明个性特征的功能设计，很好地适应了顾客的需求。“生态旅游“和“生态休闲“来源于人们对于“回归自然“的向往，他们既需要现实的资源来满足这种需求，也希望或者有必要去了解克服现代产业发展带来的不良效应的途径、技术和未来的手段。“雁南花卉物流“的定位和全方位的功能很好地满足了顾客的需求，并且也为满足这种需求提供了一定的导向。144、技术领先满足并进一步扩大需求。山庄的实用新型技术“复合型生态活体景观植物“开发成果将会有效满足当前城镇绿化对于大树和古树的需求、“自控式地下垃圾箱“技术则必定会给城镇生活垃圾的处理开创新的天地、“热带兰组织培养法“和“绿景天天台植草“等项目也将会给园林绿化、屋顶建筑绿化、以及对于极具观赏价值花卉的开发，做出积极的贡献。这些项目的使用、推广、合作定能满足人环科技企业和产业的需求，并由此带动生态休闲产业的发展。5、市场营销一般思路顾客定位A城乡居民中的中、高收入家庭和个人；B有休闲和娱乐需求的团体客户；C园林、环保生产和技术开发企业。市场卖点人环科技和休闲娱乐的融合。第四章项目建设方案411建设内容该项目为湖北广水市棉花有限责任公司建设工程。项目主要共分交易、信息、仓储、配套服务四个区。（一）主要建设内容1、交易区交易区占地面积11亩，建筑面积8048万平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约3240平方米（两层结构）。交易大棚建筑面积1728万平方米，独立门面交易区1080平方米。2、办公配套服务区综合办公大楼总建筑面积1800平方米，其中办公区800平方米,农产品研发中心1000平方米。3、信息区信息区考虑建信息大楼一幢，总建筑面积7100平方米，其中农副产品电子商务平台1500平方米，资金结算中心500平方米，农副产品期货中心150015平方米，检测中心1000平方米，计算机中心750平方米，其他350平方米。4、仓储区有普通产品存储、气调库、冷库等几种方式。仓储区占地约6亩，存储面积3496平方米，气调库1040平方米，存储量4000吨；冷库504平方米，存储量2000吨。普通仓库存储量5000吨。总存储量11万吨、存储的农产品品种有粮食、棉花、副食品、农副产品。（二）配套基础设施建设1、辅助设施新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助设施，400立方米消防水池一座。2、垃圾堆场新建垃圾堆场1处，位于市场东北角，配置垃圾清扫、装车及运输设施1套。3、总图建停车场一处，面积约2000平方米,绿化面积5200平方米。4、公用工程设施建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、消防、外管网等公用工程。412经营范围1、主要经营花卉、苗木及林产品；2、花卉期货交易平台；3、与市场交易有关的信息咨询、资金结算、商业服务等；4、设施出租及相关服务；5、花卉研发产品413经营方式1、各经销商自行组织货源，先行检验检测，参照市场指导价格，实行电子撮合、交易，最后实行电子结算。2、交易区内实行分行划市，按照不同品种或产地，各经销商在指定区域指定区域批发交易。16421设计指导思想建立科学、完整的市场体系，提高流通效益，减少流通环节，为交易者提供规范化场所。把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的综合性花卉批发市场，应遵循“市场培育与建设相结合”、“传统经营与现代化经济相结合”、“商贸交易与产品初加工相结合”、“市场近期建设与远期发展规划相结合”的原则。422交易原则本项目建成后，项目将具备完善的检验、花卉研发、储藏、交易、运输、结算等功能。市场交易将遵循“快捷、方便、公平、公开、便于管理”的原则进行。431交易区1、规模交易区主要设置模式为现场交易，集中展示和独立门面经营的模式。交易区占地面积14亩，建筑面积80480万平方米，其中作为集中式的交易展览大厅约3240平方米。交易大棚建筑面积1728万平方米，独立门面交易区1080平方米。年交易额约为5亿元人民币。大厅按农产品种类分为绿植交易区、盆景交易区、园艺交易区、仓储、物流、配送、停车场以及加工等大区。2、交易大厅建设1080平方米交易大厅一座，分别为有花卉交易厅，绿植交易厅，园艺交易厅。2、交易大棚建交易大棚1个，占地面积1728平方米（4836），总建筑面积1728平方米。其中果花卉交易易大棚占1500万平方米，绿植大棚228平方米。3、小型门头房建设小型门头房一排，1080平方米（151203），36间门面，出售或出租。4、检测中心设于交易区交易大厅内，占地面积1000平方米。17按照国务院关于加快建立“菜篮子”产品检验检测体系的要求，本项目将建设对农药残留、残毒、重金属含量和违禁药物的检验和检测设施。项目建设的检测中心将对进入市场交易花卉商品分类进行检验检测，检测合格后，方可在市场内交易，否则违规商品不允许交易，并逐出市场交有关部门处理。432办公及配套服务区（一）办公区办公区将建设一幢综合办公楼，交易中心所有的行政办公科室设在此大楼内。行政办公主要科室有行政、财务、市场管理、信息、期货交易、商务、职能管理部门、保安、控制中心、活动室。除行政办公外，大楼内还设有农产品研发中心、财务资金结算中心等等。（二）花卉研发中心占用建筑面积1000平方米。主要研究产品是当地具有特色的花卉产品，研究方向是提高花卉产品的附加值。技术支持单位各级花卉等国家专业科研机构。科研科室主要分绿植、园艺花卉、苗木花卉等的对应科研科室，研究开发当地具有特色产品。433信息区信息区考虑建信息大楼一幢，总建筑面积7100平方米，1、花卉产品电子商务交易平台电子商务平台位于办公楼三层，建筑面积1500平方米。（1）主要功能描述应用现代化的无线技术和互联网技术，创新服务于人民，构建一个安全，高效，实用，易于扩展的互联网商务及移动商务一体化平台。包括A、互联无限的中心平台为一切从事花卉生产、花卉经营、花卉科研、花卉种植技术推广、花卉管理工作者们一个信息交流平台，该平台，创新无线和有线的互联，通过INTERNET可以访问，通过移动电话可以访问，通过电话也可以访问，真正实现多种方式（ANYHOW）、任何地方ANYWHERE的信息交流。18B、地方近网互联的电子商务平台实现整个花卉物流合作组织的各种信息流（包括采购、定单履行、物流、资金流等）能够无缝交换。实现各合作组织与上下游企业的业务系统之间的完全自动化的、端对端的集成。结合移动无线技术，使商务活动无时不在和无处不在。C、建立多级体制的简易操作平台在现有农村缺少终端、网络、技术的条件下，建立可使农民和各级农民合作组织便捷使用的简易操作平台。在该平台上，他们可以进行基于WEBOA方式的自身管理，不需要任何硬件投资，不需要软件项目的考察、选型，只要在该平台注册，就可以实现信息交互、客户沟通等功能，为他们自身的发展提供有效的管理手段。（2）设备选择网络设备一览表序号内容型号数量单价RMB合计RMB1防火墙JUNIPERNETSCREEN5001220,00000220,000002防火墙锐捷网络RGWALL1002150,00000300,000003负载均衡RADWARELINKPROOF9046605GB16FE1661,00000661,000004流量管理兆维CWAFC80001650,00000650,000005路由器CISCO75131400,00000400,000006路由器CISCO38253120,0000036,000007交换机HPPROCURVE6410CLJ8474A2128,00000256,000008交换机HPPROCURVE3400CL48GJ4906A379,00000237,000009光纤收发器100M809600076,8000010室外光纤12芯12002300276,0000019011光纤头1201200014,4000012光纤跳线1202400028,8000013光纤接入1000M1600,00000600,00000网络设备合计3,756,000003、资金结算中心结算中心位于信息楼二层，占地面积500平方米。结算中心网络系统则撮合系统和电子结算系统两部分组成，撮合系统根据信息中心中信息管理系统传送的资料，分析、处理完成后，完成交易的系统内撮合，电子结算系统根据撮合系统传送的数据，并与市场内计量中心发布的交易商品计量数据进行确认、相符后，开始电子结算任务的工作。（1）撮合系统撮合系统分为自动撮合以及竞价撮合两种操作模式。A、自动撮合自动撮膈是由计算机系统自动从本身数据库中自动选择供求双方的信息，加以分析和配对，促成交易的一种方式。B、竞价撮合竞价撮合是批发商登记货品和价格后在信息发布屏上公开报价后，吸引客户交易的一种交易方式。以上两种交易方式都在系统产生交易合同，是后端汇结系统的数据源。（2）电子结算系统电子结算系统根据上游撮合系统下来的交易合同，按实结算该向批发商收以的费用，并打印出票据。一类交易合同是计算机系统中生成的合同一类交易合同是供求双方手工录入的合同提供长期的批发商销售数据的储存、查询、汇总、分析处理，方便管理层随时研究以往历史资料，把握本市场的动作规律来指导市场的接线员商经营管理。20（3）主要设备结算中心主要设备购置见下表结算中心主要设备购置表序号名称单位数量单价合计万元1数据库、应用程序服务器套2362打印杨及价格显示屏套4004163财务结算终端PC台4007284在线式册特UPS套10260265网络连接设备16应用软件开发及安装10合计6126434仓储区有普通产品存储、流通、包装等几种方式。仓储区占地约6亩，存储面积3496万平方米，流通库1040平方米，可出租面积520平方米，存储量4000吨；包装库504平方米，存储量2000吨。普通仓库存储量5000吨。总存储量11万吨，存储的花卉产品品种有绿植花卉、园艺花卉等。441总体规划方案1、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括仓储区、商贸区、办公区、服务区四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。21（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）办公区、商贸区域布设应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。442总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。交易区、仓储区、办公区、商贸区、服务区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。443总平面布置方案总平面规划中，交易区14亩、信息区13亩、仓储区6亩、配套服务4亩，其他8亩。444分区说明交易区设于D1、D2地块，主要建筑物有交易大棚、交易大厅、和独立门面三种建筑物。在D1地块处设交易大厅和信息区。信息区设于D1地块的西南角，主要考虑信息大楼内设的资金结算中心，可以方便客商结算。同时考虑与交易大厅配套的临时货物周转的需要，在D1地块设普通仓库2座。D2地块设交易大棚，位于地块中部，独立门面一排，位于大棚西侧。办公服务配套区设于D3地块，位于分区北侧。在建筑外形设计上力求与城22市主旋律相协调，整个楼群反映时代背景和基地的现代化特征。仓储区占用D4，设气调库和冷库各1座，气调库设在区东北部，冷库设于西北部。在两地块空闲地设物流区停车场445总平面指标总平面主要设计指标序号名称单位数量备注1用地面积亩45交易区占地面积亩14信息区占地面积亩13办公配套区占地面积亩4仓储区占地面积亩62总建筑面积M2204443绿化面积M28亩4容积率075绿化率18第五章企业组织、劳动定员及人员培训511组织机构项目由湖北广水市棉花有限责任公司负责组织实施，实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务科室及行政管理科室，具体负责公司的各项工作。组织机构系统见下图董事会总经理23512工作制度该项目全年作业天数360天，人员年工作日251天，行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作8小时。本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。人员组织结构表部门管理人员工人（含技术员）合计董事会55总经理11副总经理35办公室51015计财部369信息部369保卫部52025人事部235交易管理部52025仓储部34043市场开发部21012后勤服务部62026运输部32023结算中心33033企管办经营部物资部质检部开发部办公室生产部财务部24配送中心42024服务和保障63430合计300第六章环境保护与劳动安全卫生611建设地点环境现状1、四邻环境现状拟建地点位于陕西西安市市场位于西部大道与子午大道十字向东200米路北，周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤的自净能力较强。2、拟建地点大气、土壤环境现状广水市属温带季风气候，大气环境质量较好，土壤纳污能力强。612主要污染源及污染物1、污染源及污染物概述本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料，以及机器运转发出的噪声。2、国家和地区相关环保标准A、GB8978污水综合排放标准；B、GB1234890工业企业厂界噪声标准三类标准；C、GB162971996大气污染综合排放标准。613项目污染治理方案1、废水治理与综合利用本项目污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，基本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。2、噪声治理噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。泵及冷冻机采用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂25敷吸声材料，选用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB1234890的要求。3、绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是工厂文明建设的重要标志，是工厂规划设计中不可缺少的组成部分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生产发展。621项目概述本项目主要为陕西西安市花卉物流有限责任公司中花卉产品物流交易中心项目，属花卉储存，运输。其设计依据为1、中华人民共和国劳动法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、工业企业设计卫生标准（GBZ12002）4、工业企业厂界噪声标准（GB1234890）二、职业安全卫生主要措施1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危险标志和防护措施。2、实验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。3、在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。4、对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清洁卫生。第七章消防与节能711设计依据26建筑设计防火规范GBJ5001687（2001年版）建筑灭火器配置设计规范GBJ14090712项目概述项目属花卉产品物流，实施地位于西安。713消防措施1、总图各建筑物间距均大于10M，道路呈环状，主干道为8M，副道为6M，有较大面积空场可用于消防回车。2、建筑结构厂房等建筑物耐火等级二级，各建筑物内疏散通道间距小于25M，并在醒目位置设有安全标志。3、消防给水场区内设有DN100消防管网及300M3消防贮水池，水压035MPA，按同时火灾次数1次计，火灾延续时间为2小时，室外消防水量为20L/S，室内消防水量为10L/S，消防用水总量为30L/S。消防管网设有室外消火栓多套。并设置相应消防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。721设计依据1、中华人民共和国节约能源法；2、国家标准综合能耗计算通则。722设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合企业具体情况，尽可能做到能源综合利用。723指标1、本项目用电197万度/年，折标煤798吨；2、本项目用水8万立方米/年，折标煤21吨；3、项目综合能耗819吨标准煤/年。27724节能措施1、使用新型节能灯具，水泵加装变频系统，节约电能。2、配电室安装低压电容补偿器，提高功率因数。3、所有设备均采用国家规定的节能产品。4、完善水、电、汽等各级计量仪表，以利于节能和生产管理。第八章项目建设期管理一项目的实施首先应符合国内的建设审批进度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。二成立公司下属的项目部负责项目实施的组织、协调和管理工作。三设项目经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责。经理向公司负责，公司对项目经理进行监督，检查。四在项目实施过程中，公司作为项目执行单位应与项目的设计、供货、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。五与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。为了确保项目的顺利进行，由主管部门领导参加，组成“工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“领导小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门（一）资金部负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。（二）综合部负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，28以及组织职工的专业技术培训等工作。（三）工程部负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。第九章项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需两年时间。整个项目实施进度安装见下表本项目建设期预计两年。具体实施进度见下表项目实施进度表2007年2008年序号项目24681012246810121前期准备2场地勘测及平整3施工图设计4土建施工5装修工程6设备安装7竣工验收29第十章投资估算1011估算范围本项目的投资估算范围包括建设所需建筑工程费用、设备及仪器购置费、其它费用、预备费及建设期利息等。1012估算依据1、中国轻工总会颁发的轻工业建设项目投资估算办法；2、陕西省建筑工程消耗定额；3、陕西省安装工程消耗定额；4、有关行业规范、规定、标准；5、建设单位提供的有关基础数据资料。1013编制说明1、建筑工程费用建（构）筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及陕西省建筑工程消耗定额估算。2、设备及仪器购置费主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本项目设备价格中包含安装调试费。3、其他费用按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。5、预备费基本预备费取工程费用和其它费用之和的4，涨价预备费根据有关规定免列。6、建设期利息根据与西安农业发展银行的约定,年利率取729。1014总投资估算经测算，项目总投资8500万元。其中，固定资产投资650613万元，流动资金183703万元。1、固定资产投资估算见附表1项目固定资产投资650613万元。其中建筑工程费用33664万元30设备购置及安装费用232073万元；其他费用569万元预备费250万元2、建设期利息15684万元3、流动资金估算项目所需流动资金采用详细估算法估算。经测算，本项目所需流动资金183703万元，铺底流动资金为5511万元,全部计入项目总投资。项目总投资8500万元，所需资金申请银行贷款4303万元,企业自筹4197万元。1022资本金本项目资本金4197万元，占总投资的493，由企业自筹解决，所占比例符合国发199635号文国务院关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知要求。1023银行贷款使用计划见附表2项目建设期2年，根据项目实际进度，第1年年中借入银行贷款4303万元，完成全部银行贷款使用。1024资金使用计划项目建设期2年，运营期为10年。根据项目进度计划，第1年拟投入资金3262万元，第二年投入324413万元。183703万元流动资金于投产期第一年初投入。第十一章经济评价1111评价原则和方法项目财务评价按照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法和参数第三版建设项目可行性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，31以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。本节的财务评价未考虑住宅区的投资和收益，因房地产投资和收益与正常农产品交易物流财务计算规划均不相同，且房地产的出售具有很大的不确定性，预测性指标无法科学反映全项目真实状况，因此无法合并计算。在本项目的测算中，将住宅区的投资和征地费用剔除后，重新测算总投资，并用该数据进行盈利能力和借款偿还能力分析。1112建设期和计算期本项目计算期12年，其中建设期2年，经营期10年。1113经营收入、经营税金及附加估算1、经营收入估算1生产负荷。正常年仓储量为11万吨。2经营价格。交易手续费，按年交易额5亿元人民币计算，手续费按交易额的2计算，年手续费收入1000万元。期货市场交易手续费，按交易额2亿人民币计算，手续费15，由期货市场手续费收入300万元。冷库的可出租面积为520平方米,按年出租费1500元/平方米计算，出租收入78万元。根据当地仓储市场价格平均值，本项目货物仓储费确定为38元/吨日，每吨货物年仓储费1387元。按85的负荷率计算。另外还有交易区36间独立门面年出租收入864万元，电子商务平台会员收入、货运收入及物流收入1100万元，计算程序见经营收入和税金估算表。3经营收入。经测算，正常年经营收入248664万元。2、经营税金及附加估算本项目应缴纳经营税、城市建设税及教育费附加。按照国家有关规定，实际税赋为经营收入的5；城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的7和3计取，经营税金及附加13675万元见附表4。321114经营成本费用估算本项目正常年总成本为123982万元,经营成本53782万元见附表5。成本估算构成如下；1、日常性支出本项目日常性支出约占当年收入的2，约为万元。2、燃料、动力价格根据消耗指标并按当地实际价格计算，共计6552万元。3、职工工资及福利费工资按每人每年12000元计，职工福利费按工资总额的14计取，本项目定员300人。经计算，正常年工资福利及