苏州相城区房地产地块分析报告

相城地块调查报告一、相城概况总体规划相城区规划形成一核三片组团式的城市布局。其中包括以38平方公里中心城区为核心，以相城经济开发区为龙头的，连接元和科技园、渭塘创新工业园的高科技产业带；以潘阳工业园、东桥工业开发区为依托，向东延伸至苏虞张公路的现代制造业基地；以及沿阳澄湖1公里范围内的旅游和度假区。水和绿是相城区规划自始至终贯穿的主线。规划建设中的绿核辅以阳澄湖生态区、三角湖生态区、漕湖生态区和太湖湖滨生态区，三片组团之间规划两条生态绿带，集中开发城市绿色公园，打造绿色通道，全力营造绿色长廊绕相城的绿地生态环境。区位优势相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。东距上海85KM，西距无锡3OKM，北至南京198KM，南至杭州150KM。京沪铁路、312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，是苏州市东西向和南北向的交通节点。经济现状1工业分布相城区工业经济基础雄厚，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。2特色农业水产、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，组成了相城区城郊型农业产业的“四朵金花”。以科技、环保、无公害为先导的水产、珍禽、葡萄、芦荟、玫瑰花茶等各类新品种养殖蓬勃发展。相城区已成为新兴的苏南奶业基地，光明、英特尔、全佳、天香等乳业集团纷纷来区投资置业。3民营经济相城自古为商贾云集、集市繁华之地。古代经商鼻祖陶朱公越国大夫范蠡曾在今天的蠡口渔牧为业，由此携美女西施泛舟五湖。“金荡口，银黄埭”，其中“银黄埭”指的就是商贩曾经盛极一时的黄埭镇。古今往来，经商之气在相城大地上蔚然成风，世代相传。民营企业明星乡镇黄桥镇每三天就新增一个营企业。今天，以有逾10亿民资纷纷涌入相城区的会展、度假休闲、房地产、污水处理等行业。4外向型经济相城区正全力开发、建设省级苏州相城经济开发区，潘阳工业园、东桥工业开发区、元和科技工业园和渭塘创新工业园，为中外投资者打造新的投资载体。建区一年多来，世界500强日本“住友”电装株式会社、台湾佳能等100余家外资企业已欣然落户。至2003年6月，全区注册外资逾13亿美元。相城区已成为苏州市外向型经济发展的一个新亮点。5专业化市场相城区专业化市场发展繁荣。江苏蠡口国际家具城是综合性的家具城，占地10平方公里，建筑面积120多万平方米，云集全国各地2400多家客商，年销售额达30亿元，规模和影响位居全国第二、华东第一。中国珍珠城客商遍及日、美、俄、东南亚、港澳台等国家和地区，年成交量达780吨以上，占全国淡水珍珠交易的三分之二，成交额超10亿元。华东最大的家具装饰材料市场中翔家具装饰材料城以及家电城，湘城、阳澄湖蟹王、青虾市场等一大批市场，共同壮大着相城区的市场和物流行业。地理1、地理环境相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。距苏州火车站5公里上海虹桥机场85公里上海浦东机场130公里东至上海80公里南至苏州工业园区5公里西至苏州新区15公里距昆山20公里吴江开发区25公里无锡开发区25公里杭州150公里2、优越的自然条件气候属于亚热带季风海洋性气候，四季分明年平均气温16年平均降水量10000MM年平均相对湿度76年平均风速、风向25米/秒，以东南风为主年平均气压1016HPA年无霜日300天地面承载力1820T/平方米吴淞口标高45米以上地震地震基本烈度属6度设防区（即无地震区）洪水苏州地区几乎没水灾。我区防洪设施完善，可免除进区企业后顾之忧。地质条件苏州地区处长江下游入海附近地区，属冲积平原。相城区位于苏州北部，属舒缓基岩山丘工程地质亚区及冲积湖平原工程地质区，地质硬，地耐力高（1820T/M2）工程性能好，建筑成本相对较低。交通“五纵五横两联“的区内公路网，形成极为方便的立体交通网络。（1）五纵纵一跨阳公路（阳澄湖肖泾阳澄湖312国道），二级公路；纵二苏嘉杭高速公路；纵三205省道复线，一级公路；纵四205省道，二级公路；纵五苏虞张线，一级公路。（2）五横横一沪宁高速公路；横二太阳路横三太潘路横四凤阳路横五西北绕城高速公路。（3）两联联一湘城太平苏嘉杭高速公路太平互通，二级公路；联二黄埭黄桥元和，二级公路通讯全区实现交换程控化、传输数字化。已开办程控交换、移动通信、无线寻呼、会议电视、多媒体宽带数据通信、ISDN综合数据、因特网信息等业务，为经济信息化提供了高速通讯平台。教育相城区具备现代化的教学设施，一流的师资人才，园林式的求学环境，科学的教育体系，为孩子成长提供了理想的教育环境。由著名美国华裔学者、美国摩里森大学董事长、民办硅湖大学董事长梁顺才博士创办的占地二十五公顷、古典和现代融为一体的苏州国际外语学校，成为外籍人士子女学习、生活的乐园。正在争创国家示范高中的黄埭中学，具有先进教育理念的渭塘职业学校，以培养高素质的现代化建设人才为宗旨，成为苏州地区教育领域的佼佼者。娱乐休闲相城既有园林之美，又有山水之胜。秀丽的阳澄湖畔正成为新兴的休闲娱乐度假胜地。在相城区政府所在地三公里处的阳澄湖畔，由台湾中兴企业集团投资建设的中兴国际高尔夫球场，占地百余公顷，拥有十八洞七十二杆国际标准场地，是目前华东地区顶级球场之一。外商服务中心、专家别墅小区、元和文化中心、8个绿化公园以及一大批精致典雅、适宜人居的小游园，为中外客商提供了良好的配套服务设施。医疗保健遍布全区的地区中心医院、社区卫生服务站为居民提供全面的卫生防疫、体检、医疗和救护等服务。苏州地区一流的相城人民医院正在积极筹建之中。水、电、气全区自来水改造工程基本完成。装机总容量达627万伏的华东地区望亭发电厂及蠡口热电厂为全区经济发展提供充足的电力供应。蠡口热电厂已建成3条总长40公里的供热管道，供热能力达120吨/小时。二、相城区房地产市场调查1、一级市场（1）一级市场土地供应情况位置面积M2容积率用途成交价元/M2成交单价万元/亩楼面单价元/M2总成交价万元成交单位成交时间阳澄湖东路北侧66,6661。0商业酒店36924603692,460苏州景新酒店2002614元和镇阳澄湖中路南侧69,9811。4居住1,1717807836。48,200宁波荣盛地产2002819元和镇千禧路南侧54,1001。4居住1,0166773725。75,500园区兴园地产众联置业2002819元和镇齐陆路东侧118,2001。6居住1,1087387692。513,100苏州鸿越地产2002819千禧路南侧齐陆北路东侧1,0481。8二类居住1,126750762611,800杭州三江置业20021226渭塘镇渭塘中学南侧66,1701。2二类居住50033334163,308德馨地产20021226日益路南205省道西侧515,68606112居住1,020681700102085052,600海发置业2003627相城区行政中心东侧150,49014居住1,1257580316,930苏州南亚企业集团2003711黄埭镇春申西路北侧20,0001商业1,4309514302,860苏达房产2003711千禧路南侧205省道西侧149,66215商业居住1,4039493521,000相城区国际服装城开发公司20037112002年共出让土地6宗，面积为376万平方米，其中66万平方米为商业酒店用地，其余全部为居住用地。2003年6到7月共出让土地4宗，面积为836平方米。至2003年7月底，相城区已上市储备土地10宗，总面积1212万平方米，出让总价137758万元。相城区土地供应量已相当庞大，而且相对集中，下来一段时间可能不会有土地拍卖。（2）一级市场土地开发情况苏州市从2001年开始土地拍卖，相城区第一次土地拍卖是2002年6月，从拍卖至今可供居住用房建筑面积为135万平方米，目前2002年拍卖的两宗土地已开始动工。分别是元和镇阳澄湖中路南侧69,9811。4居住1,1717807836。48,200宁波荣盛地产2002819元和镇齐陆路东侧118,2001。6居住1,1087387692。513,100苏州鸿越地产2002819相城区行政中心东侧150,49014居住1,1257580316,930苏州南亚企业集团2003711从两张表对比可以看出目前动工的土地面积为188181平方米，建筑面积达263453平方米。未开发土地面积1023822平方米，其中住宅面积930000平方米，按容积率12计算，建筑面积达111600平方米，按每套120平米计算，可推出商品房11500套。开发量相当巨大。2、二级市场（1）二级市场概况相城区情况比较特殊，2001年2月份才从原来的吴县市作为行政区分离出来，在此之前，相城区房地产市场一片空白，供需较弱，只有原来的乡镇上的一些商品房，属于镇政府下属开发公司开发，价格在1400元/平米左右。客户群也是原来镇上有购买力的居民、国家公务员。在2002年后，相城区大力发展，各类科技园开发区招商情况良好，外来人员猛增，住房需求随之增加。（2）相城区新建楼盘楼盘名称开发商物业类型售价（元/平方米）总建面（万平方米）华美家园吴中东吴产业开发公司公寓、联排别墅1450260012嘉和丽园苏州鸿越房产实业有限公司公寓300022荣盛名邸苏州荣盛房地产有限公司公寓、联排别墅3000400010心愿住宅小区苏州南亚集团公寓300021华美家园是相城区首个大型住宅区，建筑面积12万平米，2002年10月开盘，一期全部售罄，二期估计今年9、10月份开盘，均价2650元/平米，从销售情况看出，开发商一开始怕相城区有抗性，定价较低，后销售情况相当好价格有明显提升。嘉和丽园目前刚接受咨询，大概10月份开盘，分四期推出,一期价格大概25002900元/平米，面积75180平米，主力面积110130平米，是目前相城区最大的一个住宅区。荣盛名邸大概10月开盘，小高层公寓价格大概3000/平米左右，别墅价格在4000元/平米左右，面积80260平米，这是相城区离苏州城区最近的一个楼盘。心愿住宅小区是南亚集团的第一个房地产项目，也是相成区目前唯一一个在相成行政区内住宅，其他几个楼盘都是在居住区内。其均价在3000元平米左右。面积在95190平米。从开发规划情况来看，基本上是公寓房配有少量联排别墅，先销公寓后销别墅，从报价情况来看，相城区的房价在逐步提升，部分房价已接近苏州北部区域，但市场接受度有待观察考证。