2008年度南京房地产市场运行白皮书-9doc

2008年度南京房地产市场运行白皮书2008年南京房地产市场全面萎缩，截止2008年12月25日全市商品住宅共认购57290套次，成交41058套，环比2007年成交量下降5459。据统计数据显示，今年111月间全市商品住宅成交量基本维持在07年同期50的水平运行，其中八月至十月间商品住宅成交量仅为07年的2227，传统楼市交易旺季呈现暴冷态势。一、全市房地产投资情况据南京市统计局公布数据显示，2008年110月全市房地产投资总额依然保持相对稳定的发展态势，累计投资总额达到43633亿元，同比07年增长146。其中住宅开发累计35447亿元，比去年同期增长332。房屋建筑施工方面，累计施工376101万平米，其中住宅施工面积高达294842万平米，其增幅分别达到16及137。数据显示，房地产开发额在资金投入方面110月的各单月数据基本相当，各月间波动幅度不大，但是累计投资额与去年同期相比增幅呈下降趋势，其增量由2月的41下降为146，累计增量出现放缓。这点主要由于上半年对房地产市场的发展依然保持较高的预计，然而随着市场环境改变在投资额的投入幅度上逐步减少造成。但是总体而言，房地产市场在投资方面依然保持了较为快速的增长势头。在房地产开发依然保持较为稳定增长势头的同时，全市商品房销售却出现大幅度萎缩。根据统计数据显示，2008年110月全市累计销售商品房48756万平米，与去年同期相比下降43，其中住宅销售46044万平米，降幅为429；销售金额累计为26194亿元，其中住宅仅为4872亿元。而从今年110商品房的累计施工面积与累计销售面积对比看，住宅消化量差为248798万平米。因此我们预计明年商品房将过剩幅度较大，开发量有进一步萎缩的可能。二、全市土地市场运营情况1、全年土地成交概述截止2008年12月12日全市成交土地49块，和上一年相比成交数减少64块；土地成交面积总量368379760平米，成交总金额1334390万元，相比上一年度成交面积减少30263185，跌幅为4510，成交金额减少2115298万元，跌幅为60442008年受全国房地产市场萎缩影响，土地挂牌成交量出现大幅萎缩，开发企业拿地热情及政府土地挂牌量均有收缩。据统计数据显示，2007年度单幅土地成交面积最高为468049平米，08年为4293433平米，单幅成交面积下降387057平米；单幅成绩金额最高则由2007年度的259500万元，下降为2008年度的175000万元；而挂牌土地单幅单位面积成交价格最高则由2007年度的最高45466万元/平米，下降为2008年度的单幅最高14147万元/平米。另根据加权求值得出，08年土地成交均价为03622万元/平米，环比上一年度下降3055。另一方面从成交数据在各区县的分布看，08年土地成交集中在江宁、栖霞与六合三区，而07年土地成交区域主要在江宁、栖霞和建邺三区，其中变化幅度较大的为建邺区，该区在在08年的土地供应数上出现较为明显的下调。2、各区县土地成交概况21白下区2008年白下区共挂牌成交土地一块，土地出让面积为127239平米，成交总价为18000万元，单位低价为14147万元。和07年相比该区土地成交数减少两块，成交面积下降5795，成交金额减少79500万元。，土地单位面积加权平均价格则降低了5609。22鼓楼区2008年度鼓楼区成交土地三幅，成交面积为4629524平米，成交总金额为138000万元，与上一年度相比挂牌成交面积增长3731375平米，成交金额则增长了23550万元，但是土地单位面积加权平均价格则有2007年的12743万元/平米，下降至02329万元/平米。另从08年具体数据看，该区只有成交量有大幅提升主要是一副位于该区东至燕山路、西至清河路、南至集庆门大街、北至汉中门大街的地块，成交面积达到42934330平米，但是也正是因为该地仅成交100000万元，从而拉低本年度该区土地单位面积加权平均价格。23建邺区建邺区是近年来南京土地市场挂牌及成交的主要区域之一，但是08年受市场环境及可开发土地量等因素制约，该区的挂牌土地成交数和上一年底相比减少6667，成交数仅为6块，成交总量为2801894平米，成交总金额为170350万元。虽然08年度该区的挂牌成交量出现较为明显的萎缩，但是土地单位面积加权平均价格依然保持增长态势；数据显示08年度建邺区加权平均地价为06080万元/平米，而在07年这一数据为05293万元/平米，08年度相比07年度增长了1487。从该区成交土地用途看，08年度用于居住的土地总量明年少于去年，在成交的六幅地块中只有一幅土地为居住用地，占总量的1667；而去年用去居住的土地数量为七幅，占去年总量的3889。可见由于近年来该区在住宅市场集中开发之后，08年土地开发方向出现转变，以商业、金融及公共配套等用途的土地用量有所增加。另一方面值得注意的是，该区在9月之后没有土地成交，与07年相比至12月26日还有土地成交而言，08年建邺土地市场呈现的萎缩态势也是比较严峻的。24江宁区2008年度南京土地市场成交数最多的就是江宁区，该区共成交地块13幅，占全市成交总量的27，这一数据和07年相比还要高了1个百分点。但是从绝对值看，与07年相比江宁区在土地成交数上下跌也超过半成。从土地成交量看，今年该区共成交土地99751620平米，成交金额为236410万元，是全市成交金额与成交地块数最高的一个区。从这点也说明，虽然在目前房地产市场不景气的情况下，众多开发企业对于江宁区的房地产市场依然抱有较大的希望。另一面从土地开发用途看，江宁区在08年成交的土地中有八幅土地的是用于居住，所占比重较大，这说明目前江宁土地市场依然以居住性土地开发为主，其他类型用途土地为辅。因而我们相信由于土地支持供应量及存量房源消化等因素09年的江宁市场将会有较大的销售及价格调整压力。25六合区六合区作为江北楼市主要区县之一，在08年房地产市场中占有一定的比重。07年该区土地成交数位居全市第四，08年则上升至全市第三位。但是由于受区位等因素影响，该区的土地成交金额及土地单位面积加权平均价格均位于全市的后几位。根据今年统计数据显示，08年该区成交土地31005580平米，成交总金额为46730万元，加权平均地价只有009万元/平米，其低价位于全市末位。26浦口区浦口区是南京房地产市场的三家马车之一，但是由于目前市场中销售的楼盘多是百万规模以上的大盘，因此造成该区在土地供应上在全市所占比重相对较低。数据显示，08年浦口区成交5幅地块，成交总量为24701610平米，成交总金额为49900万元，土地开发用途以居住为主。27栖霞2008年虽然栖霞区房地产市场表现比较平淡，但是该区的土地市场却在全市占有较大的比重。据数据显示，今年该区成交土地9幅，成交数位居全市第二位，成交总面积高达252895060平米位居全市第一，成交总金额为1107570万元位居全市第一，且在成交的9幅地块中，仅有一幅地块用作商业，其余均为住宅用地。另一方面值得注意的是，在成交土地的分布看，尧化门地区的成交地块明显占有较大比重，这也说明在对栖霞区房地产开发中，已经逐步向尧化门地区延伸。28秦淮区08年秦淮仅有两幅地块成交，由于该区目前土地资源比较紧张，因此可挂牌的土地量也有限。从成交的土地看，以综合用途为主，成交总面积为944619平米，成交总金额为110300万元。29下关区下关区在08年2月成交了一幅地块，出让面积176757平米，成交总金额为175000万元，该地块位于下关区东井村100号，以居住及商业用途为主。210雨花区雨花区08年在宁丹路成交了一幅地块，地块面积640224平米，成交总金额仅为19200万元，平均地价只有02999万元/平米，该地块价格相对较低是江南八区中单位价格最低的一幅。三、全市商品住宅运行情况1、全市商品住宅市场概述2008年南京房地产市场全面萎缩，截止2008年12月25日全市商品住宅共认购57290套次，成交41058套，环比2007年成交量下降5459。据统计数据显示，今年111月间全市商品住宅成交量基本维持在07年同期50的水平运行，其中八月至十月间商品住宅成交量仅为07年的2227，传统楼市交易旺季呈现暴冷态势。数据显示，08年上半年虽然市场成交量整体萎缩，但是除二月外其余各月的成交水平波动幅度较小，各月成交量在35004500套之间运行，市场表现相对比较平稳，但是进入八月之后市场出现震荡，成交急剧下降，八月单月的成交套数仅有2108元，环比七月下降3991，与07年相比成交量仅相当于当年同期的2704。至9月南京楼市达到今年谷底，全月成交套数只有1904套，日均成交量仅为60套左右。十月之后由于中央及南京本地相关救市政策出台，同时开发企业加强自救措施，在营销模式及价格上进行盘整，市场开始逐步回复。11月南京楼市月成交量上升至3522套，基本达到今年4月水平；12月至25日成交量达到5553套，已经达到本年度最高值，同时和07年同期数据相比，仅比07年少成交68套，12月楼市表现出强烈复苏迹象。2、南京各主要区县商品住宅市场简述21浦口区2008年度浦口楼市出现了较大幅度的震荡，虽然从成交套数看，该区以成交12038套，占全市总成交量27的高比例再次成为南京房地产市场成交量最高的一个区域，但是在成交数字背后则是浦口区房价迅速盘整。08年由于受房地产整体萎缩影响，以及在市政规划方面的利空自一季度以来浦口楼市就出现销量放缓，市场关注度降低等现象。尤其是进入三季度在整体大环境影响下浦口区仅成交1971套商品住宅。在成交量萎缩的同时，浦口楼市开始了大幅盘整，以滨江板块大盘为代表的众多楼盘开始进行大幅的降价促销。据统计数据显示，至08年底浦口区商品住宅销售价格最低已经降至3000元/平米一下，而在07年同期浦口楼市的价格区县在40005000元/平米运行，房价盘整最高到达或超过2000元/平米，房价水平已经接近05年同期水平。在价格迅速调整之后，四季度特别是11、12两月浦口房地产市场开始迅速升温，整个四季度该区共成交商品住宅4067套，占该区全年成交总量的3378。22江宁区江宁房地产市场虽然在成交量上与去年同期相比也出现了较大幅度的下降，但是最为与江北并立的两江板块之一在商品房销售价格上却没有出现如浦口楼市的较大盘整。根据数据显示，08年上半年江宁市场表现比较稳定，一季度商品房成交2999套，二季度成交套数增至3388套，但是进入三季度之后该区也出现成交量迅速下滑的迹象，整个三季度该区仅成交1862套，这一数值只相当于二季度的5496。四季度虽然市场开始有所回升但是从成交套数看还未恢复到上半年水平，针对这一现象我们分析，主要是由于四季度以来浦口楼市较大幅度的盘整分流了江宁楼市相当一部分的潜在客源，同时根据我们搜房进行的现场调查来看，虽然潜在购房需求较大，但是由于该区房价最潜在需求的自己力度不够未能打破观望氛围，从而导致在四季度成交量仅达到2365套的现象。对此我们认为如果该区市场能够进一步盘整有可能会在明年出现回升势头。23建邺区以奥体板块为主的建邺楼市在08年度仅成交5193套，从成交套数看，该区已经由与浦口、江宁两区并列在第一梯队的下降至第二梯队。作为南京房地产市场的三驾马车在08年度建邺区的成交量已经远远低于其他两个区域，但是在市场稳定度上看该区表现最为稳定。数据显示建邺区一至四季度成交量分别为1051套、1477套、1207套和1458套，没有出现在三季度大幅度下跌的情况，且从目前该区的商品房销售价格看除个别楼盘有所盘整外，多数楼盘的销售价格并未出现预期的变化，市场表现相对稳定。24栖霞区栖霞区楼市包括城北部分及整个仙林板块，从08年度该区的表现看，整个仙林板块的市场表现十分平淡，除个别楼盘在年底出现短期集中走量以外整个市场没有过多的亮点。再加上08年度该区新盘体量过少，在售楼盘多为花园洋房及别墅等高端物业从而导致市场比较平淡。由于仙林市场相对平淡，因此整个栖霞区的市场主要集中在了城北板块。该区域在今年上市了一批新盘从而保证了整个栖霞市场市场的相对稳定。因此从统计数据看，栖霞区08年度共成交商品住宅2301套，成为南京楼市的第三梯队。25雨花、鼓楼、白下三区雨花、鼓楼、白下三区是08年度南京楼市的第四梯队，这三个区有个显著的特征是都在阶段性出现个盘走高的情况，同时也是由于个盘在阶段性走量保证了区域市场发展。从具体数据看，这三个区中雨花区成交量最高为1983套，鼓楼其次为1661套，白下最少为1258套。从三个区各季度的表现看雨花和白下两区均在二季度出现了最高值，而鼓楼区在三季度出现最高，而进入四季度后雨花楼市发展最快成交量达到三季度的两倍，其余两区则相对比较平淡。26玄武、秦淮、下关三区08年玄武、秦淮、下关三区的市场表现最为平淡，三区全年成交量均为超过千套，其中玄武成交877套、秦淮成交843套，鼓楼成交605套。这三区表现平淡有一个相同的原因是，由于都是主城的区县，所以在供应量上受到一定制约，且销售价格上位于南京房价水平的高位，从而一定程度上制约了市场走量。27六合、溧水、高淳三区08年南京市区房地产市场震动较大，但是从数据看以六合、溧水、高淳三区南京周边区县的房地产市场却最为稳定。数据显示三区中每季度的成交波动均在百套以内，而三区中六合的成交高达3270套，高淳和溧水两县的成交量也分别达到了1888套和1663套，考虑到这三个区域的市场容量能够有这样的数据表现已经十分不错。四、网友置业意向楼盘榜2008年度搜房地产研究中心依托搜房卡看房团、搜房网线上调查等平台发放调查问卷5169份，整理有效数据4892份，分析整理了2008年度网友最想购买的楼盘及最具人气楼盘。1、网友最想购买前十楼盘项目名团购指数明发滨江新城979苏宁天润城796左邻右里735银城西堤国际502东郊小镇425北外滩水城377大华锦绣华城324长安西街1号276托乐嘉街区267奥体新城252从统计结果进入前十为的楼盘主要集中在浦口和江宁这两个低价区域，这说明2008年价格依然是吸引网友关注的第一因素。2、最具人气前十楼盘项目名人气指数苏宁天润城40335明发滨江新城31962旭日爱上城19830大华锦绣华城19539雅居乐花园19284恒大绿洲18669金陵尚府16878北外滩水城16446万科金域缇香14106东郊小镇13914人气楼盘方面，依然可以看出价