齐源大厦物业管理方案(1)

齐源大厦物业管理方案目录一、秩序维护管理方案二、车辆及车位管理方案三、工程部管理方案四、保洁部管理方案五、装修管理方案六、有关费用的收取标准及方案第一部分秩序维护管理方案秩序维护部责任范围概述1、负责物业项目范围内的秩序维护、消防等安全管理工作。2、协助公安部门侦破项目区内发生的各类案件。3、维护办公区内的正常秩序，预防违法犯罪活动的发生，营造安全文明办公、生活环境。4、负责项目区内的钥匙管理，对各部门的钥匙使用权限实行监督检查，对丢失的钥匙进行调查处理，对确需增配的钥匙，进行增配。5、对项目区域内实行严格的消防监控管理。一、秩序维护部主管直接上级项目经理直接下属秩序维护员（1）主要职责1、负责托管项目内的秩序维护、安全监控、消防监控和车辆进入、停泊的带班管理工作。2、负责队员的出勤考核，行政管理工作。3、建立完善秩序维护工作档案资料，积累秩序维护工作管理经验。4、定期组织队员的常规训练和安全专业的理论知识学习。5、坚持跟班带班和查岗查哨制度，跟踪秩序维护工作全过程，规范工作行为，考核工作质量。6、建立秩序维护和消防隐患检查制度，定期组织安全大检查，对查出的问题组织整改。经常检查秩序维护、监控设备的使用情况，工作状态，发现故障、失效应及时报修和更换。7、处理一般性、治安案件和客户投诉，遇紧急事件应立即报告，并组织秩序维护员保护现场。8、带教秩序维护员爱护安全、消防设备和器材，对自行使用和保管的设备、器材要负责定期盘点和养护。9、主持制定秩序维护工作和四防（防火、防盗、防破坏、防自然灾害）管理制度经上级和业主单位批准后贯彻落实。10、完成上级交办的其他任务。二、秩序维护员直接上级领班（1）主要职责警卫巡逻岗1、负责巡查项目区域内的秩序情况和设备、设施安放位置周围可疑迹象，发现问题，立即查明报告。2、负责按时关闭开启项目区域的对外通道，并对通过的行人验证放行。3、负责进入项目区域内无关人的清理工作。4、对来往项目区域内的可疑人员进行监视，并及时向上级报告。5、巡视大门岗执勤情况，协助其处理疑难问题。6、按时填写巡查值班记录。7、负责院内车辆的停泊管理。8、完成上级交办的其他任务。大厅接待岗1、负责外来人员出入检查登记工作。2负责进入项目区域内工作人员携带物品的查验登记工作。3、负责非办公（经营）期间的出入户登记工作。4、负责可疑人员的盘查、案件报警和现场保护工作。5、完成上级交办的其他任务。停车场岗1、负责停车场进出车辆的出入登记、指挥调度、安全疏导工作。2、负责车场内的清洁卫生、消防安全现场监视、检查工作。3、随时巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水刮蹭现象及时通知业主，并做好记录4、完成上级交办的其它任务消防监控中心岗1）全面熟悉项目区域内的消防设备、设施的安装部位技术性能和联动方式以及开通方法。2）熟悉监控设备的基本原理、技术性能、监控范围和报警方式。3）熟练使用和操作消防设备，并保证使用和操作安全。4）出现火警、盗警应在紧急处置的同时，向上级报告，组织安全疏散和营救。5）随时检查和测试消防和安全监控设备，发现故障及时报告排除，确保其时刻处于良好工作状态。6）严格遵守值班制度，坚守值班岗位，注意维护室内外卫生。7）完成上级交办的其他任务秩序维护部管理标准一、服务范围维护物业范围内正常的工作秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作。根据岗位需要进行监控、大厅、巡逻、停车场等管理。二、秩序维护管理标准（一）秩序维护管理1、实施24小时安全监控值班制度，着装统一，用语规范，文明执勤。2、实施人防、技防相结合，定时、定点定人进行巡逻保卫，并有巡逻记录，监控记录，交接班记录，物品出入门记录，非工作时间进入办公领域记录等，各项制度齐全并落实。3、实际人身安全的地方设有明显标志，并采取防范措施。4、制定交通事故，治安事故及其它应急情况的处理预案。5、无重大刑事案件和重大交通事故。6、积极配合地方警方处理违法事件。（二）消防管理1、建立、健全消防责任制，对全体员工定期进行消防培训，使之掌握基本消防技能。2、消防设备、设施定期巡视、检修并记录在案，并及时与保卫处报告。3、制定火警事故及其它应急情况的处理预案，保证应急疏散通道畅通无阻。三、具体服务一、火警火灾应急处理1、火警、火灾的处置方法（1）公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警。（2）若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心和相关人员前往扑救。（3）取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃。（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”、干粉和CO2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。2、火灾扑救及现场控制（1）向“119”报警，并派队员到必经路口引导。（2）通知秩序维护部紧急组织队员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制。（3）通知秩序维护部立即组织队员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火。（4）通知机电维修部电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水。（5）消防管理中心班长在经理指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。二、消防栓的管理1、定期检查室内消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象。2、检查接口垫圈是否完整无缺。3、消火栓阀杆上应加注润滑油。4、定期进行放水检查，以确保火灾发生时能及时打开放水。四、安全工作的方法和措施（一）定岗守护措施1、设置必要的守护岗位2、做好调查研究3、及时妥善地处理守护中发生的各种问题1）遇有违法犯罪分子进行纵火、行凶、爆炸、抢劫、盗窃财物和枪支弹药等现行违法犯罪活动，应迅速报告保卫部门或公安机关，或积极采取扑救、抢救、排出险情等措施，尽力避免或减少损失，并做好现场的保护工作。2）火警迅速报警。积极扑救。保护好现场。向消防和保卫部门提供情况。3）盗窃迅速向保卫、公安部门报案，并向公司报告；主动维护好现场，不准无关人员进入现场；积极向公安机关、保卫部门提供情况、协助破案；要认真总结守护工作的经验教训，堵塞漏洞。如被盗案件是业主内部人员所为，应注意从检查出入人员证件、携带物品中发现嫌疑目标。凡抓获的现行犯罪分子，都应及时向保卫部门或当地公安机关汇报，请求派员处理；或将犯罪分子直接扭送当地公安机关。在押送途中要防止犯罪分子逃跑或行凶。（二）巡逻的方法1、采取定线、不定线或定线与不定线相结合的巡逻线路进行巡逻。2、采取点与线结合的方法。五、停车场管理1、车场进场停放（1）停车场只对单位内的用户、本公司职员及来访客人开放，其余外来车辆不允许在停车场内停放，应停放在指定位置。（2）当有车辆进场时，当值秩序维护员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。（3）检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并在车辆停放登记表上作详尽记录。2、车辆离场（1）当有车辆离场时，当值安全员应及时检查车主证及相关资料。检查车主证与车辆是否相符。（2）车辆离场后，及时在车辆停放登记表上登记。3、巡视（1）车场当值安全员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、未上锁等现象及时通知车主，并在值班记录本上做好记录，同时报告班组长处理。（2）发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开，若有紧急情况按突发事件处理标准作业规程处理。（3）协助清洁工维护好车场卫生。六、交通管理1、监督进入辖区的车辆不超过15千米/小时慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。2、提醒司机锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。3、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。4、留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载（含驾驶员超过两个以上的）的车辆严禁进入辖区。5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。6、在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停放到指定的停车位置。7、指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。8、对大厦内路面的一切车辆实行统一停放管理。七、治安巡逻管理1、治安巡逻员在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。2、检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题应立即处理，并报告上级领导及有关部门。3、巡查各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。4、对推销人员，应拒绝入内，属“三无”人员按施工人员及“三无”人员管理标准作业规程的要求对“三无”人员进行处理。5、对大楼内的装修工程进行监管，对因超时装修产生噪音影响他人工作的装修工程进行管理或制止。第二部分车辆机车位管理方案1、管理细则进出大厦的车辆通过感应式IC卡停车管理系统来进行管理。按照大厦建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等指定车辆出入口管理及道路交通管理方案。项目部对于车辆的管理，除了在地下停车场进出入口设一固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能，把办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式停车卡，以控制道闸起落，完成车辆出入登记。地下1、地下2专用停车场，通过出售的方式供大厦业主使用，外部车辆不得入内，车辆从东门通过刷卡方式进出。楼前广场车位通过两个前通道，便捷管理，分别设立进出，仅供外来会客车辆使用，安排专人通过计时收费的方式进行管理，专人疏导，管理有序，排列整齐。本大厦业户车辆不得停放。1、地下车库管理规定（1）进出地下车库的车辆自觉维护停车场的公共秩序，文明泊车,爱护公共设备设施,如有要照价赔偿。（2）服从安保人员的管理和指挥，必须按指定的区域、线内对号停放。（3）车辆停放之后，必须锁好门窗,贵重物品不得在车内存放。（4）停泊在车场的车辆内不得放置易燃、易爆、剧毒等危禁品，否则将接受处罚，并承担一切责任。（5）停放在车库内的车辆按标准及时缴纳车位使用费。（6）物业公司只能对停车场的场地进行管理,为被泊车辆提供一定的车位使用权不负责车辆及车内物品的管理责任。无需为被泊车辆承担任何损伤，损毁及遗失负责任。但有义务协助车主追究直接责任人。（7）保持地下车库的卫生，定期巡逻，及时发现问题和处理问题。（8）地下车库仅供大厦购买车库的业主使用，其他车辆严禁入内。（9）设立专用停车警示牌，减速带等各种标识。2、地上停车场管理规定（1）地上停车场仅供外来车辆停放，刷卡前要进行登记，方可进入；（2）外来车辆停放时必须接受安保人员的引导，排列整齐，不得随意停放；（3）地上车场允许停放时间为7001900时，其它时间内无特殊情况未经允许不得停放；（4）地上车场内禁止25吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外）；（5）禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况可以放行，但10分钟内必须离开。（6）进入车场内的车辆不得鸣喇叭，限速行驶。（7）定期巡逻，保持好卫生。3、非机动车停放管理规定（1）按规定地点停放整齐，自动落锁。（2）停放时间仅限于上班时间，加班单位应事先与物业联系告知。（3）自觉维护车场卫生，爱护公共设施。（4）按规定时间内进行停放，物业公司不承担看管责任。4、岗位职责一、管理部主管负责监督、检查车辆停放管理。1、管理部负责车辆停放管理的指导、检查及车位使用费收缴工作。2、当值车管员负责停车场的管理工作。二、车辆进场停放。1停车场只对辖区内的住/租户、本公司职员及前来辖区内消费及访客的客人开放。其余外来车辆不允许在停车场内停放。2当有车辆进场时,迅速指引车辆慢行,并指挥车辆按规定方向靠右行驶。安全地停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。3检查车辆是否有损坏或其他不正常情况,如有不正常情况应立即当面向车主提出,并在车辆停放登记表上作详尽记录。4收取车位使用费1属长期停放并已交纳车位使用费的车辆,管理员应要求车主出示交费收据,并翻查车辆车位使用费交付登记表核实后允许停放。2其他车辆依照车位使用费收费标准收取车位使用费。5填写收费收据交车主,并在车辆车位使用费交付登记表上准确登记。三、车辆离场1当有车辆离场时,当值管理员应及时检查车主证及相关资料1检查车主证件、停车卡记录与车辆是否相符,不相符时不允许放行2检查车位使用费是否已交足,没有交足车位使用费,应要求车主补交车位使用费后再离场3检查业主证/租户证或员工证。2若检查中发现异常情况,应立即拦截车辆,并及时通知当值干部前来协助处理。3车辆离场后,及时在车辆停放登记表上登记。四、巡视1、车场当值管理员每小时至少详细检查车辆的车况1次,发现漏油、未上锁等现象及时通知车主,并在值班记录本上做好记录,同时报告当值干部处理。2、发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开,若有紧急情况按突发事件处理标准作业规程处理。3、协助清洁工维护好车场卫生。五、记录51车辆停放登记表。52车位使用牌。53车辆车位使用费交付登记表。60相关支持文件61突发事件处理标准作业规程。62管理部交接班管理标准作业规程。70附录车位使用费收费标准车辆停放记录表序号日期车主单位车类证件名称车辆情况进场时间离场时间值班员备注车辆车位使用费交付登记表日期车主单位车类车牌号码有效证件收费金额到期时间值班员备注车位使用牌姓名车牌号码车型车主住址使用时间年月日年月日第三部分工程部管理方案一、供电系统1、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。2、限电、停电按规定提前通知用户。3、配电室管理严格按国家标准操作运行。4、制定临时用电管理措施并严格执行。5、配有专业工程技术人员，便配电操作维护人员均须有高压操作证。6、有变配电值班工作日志、交接班制度、巡视记录、人员进出登记等严格的规章制度。7、定期维修、保养。并有供电局电器试验有记录报告。8、变配电所内应挂有单线一次系统图。二、电梯系统1、电梯保证运行正常，轿箱内干净，通风、照明良好，设施信号正常。2、所有电梯都经劳动局检查颁发电梯安全使用证和检验报告。3、电梯外聘专业维保公司保养、维修，运行修理有记录。4、电梯发生故障，维保人员应及时赶到现场抢修，电梯运行修理有记录。5、轿厢、井道保持清洁。6、大批或大件的货物运输由专职电梯工进行操作。7、电梯在装修期间实行保护性管理三、空调系统1、有岗位责任制、冷冻机组操作规程、工作流程等各项规章制度和冷冻机组运行报表及值班日志等各项记录。2、中央空调系统运行正常，保证办公大楼供冷供热和舒适的环境温度。设备计划检修达100。3、新风机滤网每月清洗二次，回风口每季度一次清洗，定期对系统设备进行维修保养，并有记录。4、机组、水泵、冷却塔、热交换器等设备运行正常。无超标噪音，无跑、冒、滴、漏等现象。5、风机盘管无严重噪音，无滴水温控开关及各种阀门、控制设施正常完好，做好节能工作。四、给排水系统1、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。2、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。3、所有排水系统通畅、汛期道路无积水，楼内及车库无积水、浸泡发生。4、高压水泵、水池、水箱有严重的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。5、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。6、对饮用水系统、紫外红饮水器系统定期检查保养、过滤、反洗、消毒，符合国家饮用水标准。7、加强用水管理，用水用计划。按时抄录水表度数。发现异常，找出多用水的原因。五、弱电系统（监控、通讯、视听）1、弱电系统（PDS综合布线，消防音响系统等），确保状态良好，为修急时率99以上，维修合格率100。2、监控值班室24小时值班，做好日常维护工作及记录，确保设备正常进行。六、消防系统1、消防系统配置齐全，完好无损，可随时起用。2、配备专职或兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育。3、制定有突发性火灾等灾害性应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅、照明设施、引路标志完好。4、无火灾及其他安全隐患。5、积极配合消防机关对消防设备设施的安全检查。七、中水站的管理办法中水实施的设计由建设单位委托具有相应资质的单位设计，设计单位应严格执行建筑中水设计规范。设计方案由建设单位组织专家论证，并报城市中水行政主管部门备案。建设单位组织专家论证时，应有城市中水行政主管部门的人员参加。中水工程竣工后必须经城市中水行政主管部门组织验收合格后方能投入使用。1、中水设施的管道、水箱等设备外表应涂成浅绿色，并严禁与其它供水设施直接联接，中水设施的出口必须标有“非饮用水”字样。2、中水设施交付使用后，由产权单位或物业管理单位负责日常管理及维护，不得擅自停止使用，应制定相应的管理制度和工作规程，保证中水设施正常运行。同时按规定对水质进行日常化验，定期送具有检测资质的单位检测（每年不少于一次），确保水质达到国家规定的相应水质标准。3、中水设施的管理人员必须经过专门的培训，并经考核合格后方可从事管理工作。4、中水的经营价格应当低于城市自来水价格，具体的价格标准由价格主管部门依法制定。（5）中水经营单位在中水经营过程中，应当做到计量准确，按量收费，不得擅自间断供水或者停止供水。因设施检修等原因需要停止供水的，应当提前二十四小时通知用户。（6）大厦中水的使用主要用在卫生间便池的冲刷，绿化的用水。具体服务一、设备故障、事故处理程序1、无论发生何种设备故障和事故，项目负责人立即组织力量迅速处理。2、无论发生何种设备故障和事故，公司有关人员必须在值班记录和故障抢修记录本上做详细记录，不得疏漏隐瞒。3、发生较重大事故或故障时，在事故、故障处理后，写出事故、故障报告，由客服部召集相关单位和人员参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由经理审批后报送公司。对于改进措施，有关单位必须严格执行。二、供电系统日常维护实施方案高压配电设备维护1、每两小时一次抄表，巡视检查，发现信号灯不亮及时更换，根据记录参数的变化随时发现事故隐患。2、每周设备房大清扫一次，半月外表清扫一次，每年盘内清洁、检查、坚固、维护。3、每二年配合供电部门做预防性高压电气试验。4、定期检查维护配电房通风设备模拟屏应急电源及密封状况。低压配电设备维护1每小时抄表、巡视检查，发现问题立即处理。2每周设备房大清扫一次，半月外表清扫一次，每年清洁检查维护。3定期进行导线绝缘测试；开关、接头等温度测试；表计、电流器整定值的校核。4定期检查维护配电房通风设备，应急电源及密封状况。未端用电设备维护1每天抄表、巡视检查，发现信号灯不亮及时更换。2配电盘外部每月清洁一次，定期进行盘内清洁，器具、导线绝缘测试，开关金属接头的温度测试，表计、电流器整定值的校核。3定期根据未端用电设备不同特点进行模拟试验，对盘内各元件进行测试，发现缺陷，立即处理。4定期检查未端用电设备的环境温度，通风状况及密封状况。5定期对电机加油，绝缘测试，发现轴承不好，及时更换。6定期对漏电保护装置进行检测，使之功能完备。高压设备大修从巡视、抄表运行记录中发现问题和预防性高压试验中分析发现问题，确定哪些设备需要维修及维修性质，一般性的小、中修自己进行，大修按下列执行1预先熟悉设备、图纸说明书，初步判断故障点，联系厂商，了解备件及询问修理方法，确定自己大修或请厂商、供电部门大修。2局面报告通知业主，说明大修原因，所需材料，备件及预计费用和实施的时间、人员、步骤、方案。3按操作规程做好倒闸操作，把大修设备与供电线路断开，并保证大厦供电正常。4按高压规程，对大修设备做好，安全组织措施和安全技术措施。5组织人员对故障部位进行大修。6请供电监察部门对对大修设备进行测试，并做好记录。7按操作规程做好倒电操作，将设备投入运行，低压配电设备大修；从巡视抄表和运行记录中发现问题，确定哪些设备需要维修及维修的性质，一般性的小中修由自己时行，大修按下列执行1、先熟悉设备、图纸、说明书，初步判断故障点，联系厂商，了解备件及询问修理方法，确定自己或厂商、供电部门完成大修。2、报告通知业主，说明大修的原因，所需材料，备件及费用和实施时间、实施人、实施方案。3、操作规程进行倒电操作，把大修设备与供电线路断开，并保障大厦正常供电。4、大修设备做好预防、安全组织、技术措施。5、组织人员对故障部位进行大修，并做好各种记录。6、各项试验后，按操作规程倒电，使之投入运行。弱电系统日常维护实施方案消防报警系统1关闭主机电源并拆除后备电源。2清理消防主机内部垃圾，紧固连线，保证接触良好。3对消防电脑及打印设备进行常规维护保养。4测试消防主机及其手动柜的工作电压和工作参数。5试验消防主机及手动柜的各项功能。6检查各探测器的效果，对失效的探测器进行修理和更换。安保监控系统1关闭系统各监视器、录像机、矩阵主机、处理器的电源。2对各设备进行清洁除尘。3检查各连接线，保证各连接点的可靠性。4检查录像机的录像质量，对录像机时行必要的清洁处理。5接通电源后仔细检查各图像的清晰度。6对各设备进行功能检测。7对各个摄像机、报警点进行一次清洁保养工作，保证全面的清晰，报警功能的正常。空调系统日常维保方案日保养1每日做好主机电流及各项参数抄录工作；2对管路损坏保温层进行修补；3对楼层重点区域温度测试并做好记录；4及时修复各类跑、昌、滴漏故障，杜绝事故发生；5处理有故障的风机盘管。月保养1对新风机空调箱的滤网清洗数次；2柜式新风机冷凝水盘疏通清理；3对新风机皮带、轴承进行月点检保养；季保养1对所有润滑部位润滑加油；2对所有新风口滤网清洗；3对所有配电柜、操作箱进行规定点检（电工执行）。年保养1对空调机进行常规年度保养（由厂家配合进行）2对空调机电控部分电缆进行绝缘检测。电梯系统日常维保方案1日常操作电梯机房抄表；2每月三次电梯机房清洁检查；3桥厢内照明更换，通讯检查；4每天巡检发现平层、声响，舒适有无问题，及进处理；5电梯出现故障，放人疏导，确保客人安全，并及时通知专业维修单位；6进行货运管理；7做好各种运行记录；8配合专业维保单位，对电梯各部位进行检查，维护保养；9做好电梯年度安全检验工作；给排水系统日常维保方案1每月对给、排、污水系统分别按照各操作规程进行操作，保证设备正常运行，运行情况每两小时一次记录在工作日志上；2对所有泵（给水泵、排水泵、污水泵、消防泵等）每两小时一次进行巡检，检查工作压力、声响、振动、温度、电流、漏水情况等检查结果记录在巡检记录上，发现问题及时处理，及时汇报；3按照各种泵及所属设备的具体情况定期进行检查，并做好记录，主要目的是检查这些设备的运行程序和性能状况，查明设备缺陷和隐患，为设备维护保养提供中、大修方案依据。针对每种设备的运行情况制度定期保养计划（月、季、半年、年）更新维修计划，事后维修计划，维修设计计划，并保证实施。第四部分保洁部管理方案保洁部责任范围概述一）保洁部领班直接上级项目经理直接下属保洁员1、主要职责（1）负责项目内的卫生保洁、外围绿化带带班管理工作。（2）负责保洁员的出勤考核，行政管理工作。（3）负责保洁员的思想政治工作。（4）定期组织保洁员的常规培训。（5）负责保洁区域内得工作质量检查、指导。（6）主持班务会，讲评安全工作情况，提高安全工作质量。（7）认真处理业主投诉，并将处理结果向业主反馈。（8）完成上级交办的其他工作任务。二）保洁员直接上级保洁领班直接下属无1、主要职责（1）按保洁工作计划完成责任范围内的保洁工作任务，工作质量向领班负责。（2）正确使用保洁设备，不断总结保洁工作经验，不断提高劳动效率。（3）爱护成品，节约使用保洁用品，努力降低工作成本。（4）检查责任区域内照明和冷暖设备，发现故障及时报修。（5）认真学习安全知识，保证工作安全。（6）注意仪容仪表，认真落实员工行为规范。（7）协助其它员工完成保洁任务。（8）完成上级交办的其它任务。三）绿化工直接上级保洁经理直接下属无1、主要职责（1）按环卫保洁绿化计划，实施环境保洁绿化工作。（2）学习钻研环卫绿化技术，熟练使用环卫绿化工作设备。（3）遵守环卫绿化工作规程，确保环卫绿化工作质量。（4）爱护院内花草树木，悉心保护，不受损害。5负责院内公共区域的卫生清扫。（6）完成上级交给的其他工作任务。保洁管理标准一、服务范围对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提供办公的环境质量。二、保洁管理标准清洁工作将由保洁部负责，365天不间断清洁。重点清洁项目（公共场所、办公区域、楼道、车库等）按周期进行，并在规定保养范围内根据不同的使用部位和建筑质地分别有明确的清洁要求1、公共场所，道路天天清扫、生活垃圾绿地纸屑，随时清运，其中，广场公路、人行道及公共场所每天至少清扫一遍。2、门厅、走廊通道等公共场所的楼道清扫。3、玻璃（内）每月至少清洗一次。4、楼梯扶手、防火门每周至少清扫两次。5、楼内空气保持清洁、夏季每周各楼道喷洒一次杀虫剂，每二个月投放一次毒饵，并保障安全各类使用部位和建筑质地的保洁要求1、大理石每季度清洗打蜡一次，及时喷蜡保洁，每天尘推（加除尘剂）数次。卫生要求卫生要求清洁明亮，无尘、无脚印、无杂物等。2、公共卫生间、洗刷间卫生间和洗刷间应该保持每天数次清洁，以保证清洁标准。卫生间每次清洁后标准；蹲便器无黄斑，无臭味，无纸屑，无水迹，无灰；地面保持干燥，面盆光洁明亮。3、玻璃（内）门厅玻璃每天擦一次，巡视数次，保持无手印，无污迹。4、外围每天早晨清洁一次，并由专人负责保持大门口清洁卫生，无纸屑、水迹、无积水、杂物等。5、不锈钢扶手每半月上不锈钢清洁剂一次，每天用干绒布或汗衫布揩擦。卫生要求不锈钢光亮如新，无手印，无锈斑，保持明亮。6、消防通道每天湿拖一次，巡视数次，踢脚线、扶手每天一次。7、车库每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。三、保洁具体服务一）、垃圾清运1、每天早上830以前，将垃圾收集运送。2、将垃圾送到指定地点。3、清扫掉在地面上的垃圾，并装上压缩车。4、用水冲洗垃圾地面，油污处用去污粉或洗洁精刷洗；对排水沟内的垃圾，捞上沟后用水进行清洗。5、用喷雾器配敌敌畏药水对垃圾中转站及周围10米处进行清杀。二）、污水排放管道堵塞常常是由于人们使用卫生用具不当引起，如在大便器内倒入硬纸片、破布、残茶等物质，堵塞存水弯或管道转弯处，或因污水流速过小，杂质沉淀而堵塞。清除堵塞的方法，常用长柄橡皮碗放置在卫生用具排水管口上以往复抽吸来清除阻塞物。每周定期对屋面进行彻底清理，雨前雨后对屋面排水系统进行检查，以确保排水系统的畅通。三）、楼层保洁管理1、备扫把、垃圾铲、垃圾袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾袋；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。2、备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。3、清洁消除栓、管备扫把一把，胶桶（装水），抹布二块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。4、清洁窗户内玻璃备玻璃刮、清水一桶、清洁剂，对门、窗、内玻璃的清洁进行作业。5、每小时巡视检查楼道内外卫生1次，将垃圾清扫干净。楼道保洁工作力争做到随时清洁，梯级每日拖抹二次以上，做到无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘。四）、外围保洁管理1、用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。2、对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。3、在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。五）、车库1清洁范围物业管辖区内停车场。2作业程序1备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。2用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。3用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。4发现有杂物一起清运上垃圾车。5用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。六）、化粪池1清洁范围物业管辖区内所有的化粪池。2作业程序1雇用吸粪车一部含5M长胶管3条，8M长竹竿1条。2用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹竿搅化粪池内杂物结块层。3把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。4启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。5盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。6每半年清理一次。四、保洁消杀管理一）每年的14、1112月份中，每天应进行1次灭虫消杀工作。其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。二）消杀区域1、A、B的梯口、梯间及楼宇周围。2、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。五、绿化服务范围养护管理主要包括浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫，保证现有苗木成活率等。六、绿化服务标准公共绿地、花坛、树木养护措施落实，修剪更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象。绿化达标率100。1、保洁保洁率99以上；2、浇水夏秋季早或晚一遍，冬季二天一遍，均匀适量，不伤花木；3、施肥夏秋季一遍，均分无重无漏；4、除杂草一月一遍，基本无杂草，纯度99以上；5、草坪修剪一月一遍，高度适中；6、杀虫一季一遍，发现虫害时连续多次至消灭为止，用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良；7、整形造型春、夏、秋季各一遍。第五部分装修管理方案为指引大厦业主/使用人（以下简称装修人）的室内装修工作，规范装修行为，保护大厦建筑设备的安全和合理使用，保持大厦外观统一、优美整洁，根据建设部令（2002）110号住宅及大厦室内装饰装修管理办法（以下简称“管理办法”）等的有关规定。一、装修申报登记手续和履约约定1、按“管理办法”的要求，“装修人在大厦室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记”大厦各装修人的室内装修，须于装修入场前7个工作日向大厦物业物业公司（以下简称“物业公司”）书面申报登记，领取并填写大厦室内装修申报登记表，提交装修方案和相关图纸说明。物业公司将就装修人加设或更改室内设施对楼宇结构、公共设备及毗邻房产的影响，以及是否违反有关法规、规章进行审核，对不合规范或资料不全的，装修人按要求进行修改，重新提交申报登记。2、申报登记应提交下列材料（一）申请人身份证原件及复印件；（二）装饰装修方案和设计图纸（包括建筑、水电平面、施工、节点图纸）；（三）装修单位营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）；（四）装修施工人员身份证复印件及照片两张（办理出入证及存档）；（五）装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印（六）非业主使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。3、装修进场手续装修方案经审核批准后，装修单位负责人带齐施工人员的身份证（或暂住证）复印件、一寸照片二张，到物业公司办理临时出入证和装修施工许可证。办证时间为周一至周六8001700。办理出入证每证需交纳工本费500元，押金2000元。装修工程结束后出入证予以注销。出入证一人一证，施工人员凡没携带出入证或证/人不符的，物业公司有权谢绝施工人员进入大厦；4、为保证装修期间，装修施工人员能及时清理装修材料和废弃物，爱护使用大厦公共部位和设施设备，不违反装修管理规定，装修单位作为履约责任人须交付施工保证金3000元，装修人承担装修单位违约连带责任。装修完工后，经物业公司确认无违反规定对房屋结构、设施设备和公共秩序造成损害，保证金三个月后全额返还（不生息）。装修过程中违反装饰协议和本规范规定的，自施工保证金中扣支违约金。造成公共部位或毗邻房产损失的，由保证金补偿，不足以支付损失的，管理公司或相关权力人有权继续追偿。5、按相关法规规定须申报房管部门审批的装修项目，经房管部门批准，到物业公司备案后方可施工。6、为确保大厦环境的整洁，物业公司将定期清理装修人施工产生的装修垃圾，装修人装修期间应交纳装修垃圾清运费每建筑平方米400元。装修人每天应将装修垃圾堆放于物业公司指定地点。7、装修人因墙壁拆改而产生的建筑垃圾由装修人自行督促装修单位即行清理，否则物业公司有权自施工保证金中列支相关费用代为清理。二、大厦装修必须保证结构安全、施工规范和外观统一装修施工前装修人及装修单位对房屋土建结构及配套管网等设施进行查验，将问题反映给物业物业公司。否则，装修人和装修单位将承担损坏维修和渗漏修复的责任。（一）室内装修禁止和注意事项1、不得拆改或损坏房屋的承重结构、屋面及破坏墙面的防水层、隔热层，不得私改上下水管、供电电路、空调管道及位置，不得改动防盗系统、电视、对讲系统和通讯网络布线等。2、允许对用户内地面，内墙面、天棚进行表面装饰，楼地面不得钻凿。地面装饰应避免使用超重的石材，以免对房屋结构造成损害。室内间隔墙确需改动的，必须事先向房屋设计单位申请，获准后严格按批准方案施工，增砌的隔墙必须采用轻质墙体，确保楼板荷载。装修人和装修单位对拆改隔墙产生的一切后果承担全部责任。3、室内所有管线阀门、接口周围需保证100MM以上距离，并必须按规定预留长、宽不小于400MM的检查口，便于日后维修检查，以免给您带来不必要的拆改损失。4、室内空调管道和设施不得私自封包、拆改，以免影响正常使用效果，并造成安全隐患。确需改动的，由装修人报请有关部门审批和施工。批准文件和完工验收合格文件送物业公司备案。（二）外观装饰禁止和注意事项1、大厦的规划充分考虑到外观的协调统一，不得改变大厦外立面和原有门窗设计。本大厦不得封闭阳台和在窗外来装防盗网、安装遮阳棚。顶层平台不得搭建构筑物和遮阳棚，违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。2、因大厦有中央空调，各用户不得另行安装空调。3、外墙不得安装储物架和固定卫星天线及其它设备，不得在外墙敷设任何管线。4、外墙任何部位不得钻孔开洞。5、不得改变房屋及配套设施的使用功能。（三）、装修施工管理1、在房屋装修、施工期间、装修人和装修单位应配合物业公司工作人员对施工现场的巡视以保证有效的监督，减少因施工人员的违规操作对您或毗邻房产造成损害和经济上的损失，共同营造大厦良好的生活秩序。2、装修人应控制好装修施工期限，以免给其他业主带来不便，每天施工时间上午7301130。下午13001800，其它时间请勿噪音施工。在用户入住率未达30时施工时间不受限制，但不得违反政府有关噪音控制的规定如需延时要经物业公司协调同意。3、装修期间须保持环境整洁，装修材料、装修垃圾搬运须封装不漏，应保持所经电梯楼道干净，搬运时切勿损坏电梯、公共区域墙壁、楼梯扶手、分户门等设施设备。已交纳装修垃圾清运费的装修人每天下午14001600将装修垃圾堆放在物业公司指定位置（装修垃圾和生活垃圾不得混装），由物业公司统一清运，严禁从楼上抛弃装修垃圾和任何物品。暂存的装修材料、垃圾请勿堆放在公共部位，对装修过程中违章堆放抛弃装修垃圾或其它物品，物业公司可要求责任人予以清理，或由责任人自保证金中负担清理所发生的费用，对造成严重污染或事故的，物业公司可追究肇事人员的相关责任。4、装修人装修施工用电、用水不得私自从户外接驳，违者由装修人承担所产生的费用因装修造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等行为应由装修人负责修复和赔偿。5、施工期间，装修人和装修单位应提供足够预防措施，以减少尘土与噪音给其他业主造成的干扰和不便。注意防火安全，排除消防隐患，如果使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，并向物业公司提出登记备案。配备必须的灭火器材，装修队的电工、焊工应持证上岗，严格遵守安全操作规范，因施工造成的一切安全事故均由装修人和装修单位承担全部责任。施工现场禁止吸烟，严禁使用煤气罐、电炉、碘钨灯等。6、所有装修工程只限装修入室内进行，请勿占用公共地方、设施等。所有装修机械、材料、工具等施工单位应妥善保管，物业公司不负任何损失或遗失之责任。7、撤离大厦的建筑材料等，装修人应提供书面告知，便于门岗监管。8、装修人和装修单位不得在楼内外悬挂、张贴、发放各类广告、宣传品等。装修人员不得串户装修，逗留非工作区，不得从事招揽生意等与本户装修不相关之行为，违者每次罚款100元。9、大厦不允许装修人员留宿，晚1900至次日早700不得进入大厦。私自留宿者经发现，将从施工保证金中扣除100元/人/次，并清退出大厦；10、交纳的施工保证金，在工程完工后经物业公司检验符合规范，无渗、漏、堵、损坏等情况三月后全额返还。因装修造成房屋设备、设施损坏、管道堵塞、破裂、渗漏，防水层破裂，或给相邻用户造成损失的均由装修人负责修复与赔偿。（四）、违章装修处理本着对全体业主负责的态度，物业公司可获准对违反本规范者根据情节和后果，作如下处理1、停止违章施工，限期整改。2、情节严重的可停止对装修施工的服务配合，责令施工人员离场，并通报有关主管部门。3、对造成经济损失的，并由责任人负责赔偿。4、物业公司有权要求对影响楼宇设施、结构、外观的装修工程进行更改或还原，在限定期限内未更改或还原的，物业公司可安排完成该项工程，所需费用由装修人承担。（五）、附则1、装修完毕，装修人提前13天预约物业公司查验改造的设施设备规范，查验合格之日起满三个月，物业公司予以复验，复验合格后，经业主书面同意，装修单位凭保证金收据到物业公司结算保证金。2、在装修期间，施工人员的人身安全及相关第三者责任保险均与物业公司无关。3、本规范由装修人和装修人委托的装修单位详阅，作为大厦室内装饰装修管理协议书的附件，装修人签收或协议书签约后生效。4、装修人保证受委托的装修单位严格履行本规范要求，并承担装修单位的违约连带责任。齐源大厦装修协议甲方（装修管理方）大厦物业管理处委托代理人_联系电话_乙方（装修施工方）_资质证书号_委托代理人_住所_联系电话_装修楼号_业主姓名_联系电话_为加强对大厦物业的装修管理，规范物业装修行为，根据大厦公约及装修管理规定等要求，甲、乙双方经协商，就大厦装修期间的管理事项，达成如下约定，以共问遵守。第一条、业户装修的基本情况1、业户建筑面积_平方米；结构类型_。2、装修施工期_天，预计自年_月_日_至_年_月_日。第二条、甲方按照有关法规和物业管理服务合同，对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设备的正常使用和相邻业主的正当利益。1、应当将装修的相关法规、装修的禁止行为、禁止敲凿的部位、注意事项、大厦装修管理规定等告知乙方，为进入大厦区的乙方人员进行装修须知的宣传，办理装修施工人员的大厦临时出入证，指定建筑垃圾集中堆放点等。2、应当不定期检查乙方人员进入大厦的出入证，如发现证件过期，应及时办理续期手续，对无证装修施工人员应当拒绝其进入大厦从事施工活动。3、应按乙方装修施工的进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程，每天不少于二次现场巡视和检查。其它装修项目每天不少于一次的现场巡视和检查。对发现违规行为，应及时采取劝阻、警告、发出书面整改通知等。对涉及房屋结构安全的，应及时通知业主委员会并报县房地产管理部门依法查处。4、对乙方整改不及时，为保障相邻业主利益不受到侵害，应采取相应措施，收回大厦临时出入证、责成相关施工人员退出大厦等，直至乙方改正、再办理确认手续为止。对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的，应当督促责任人及时修赔。对阻止无效的，可直接按本协议约定，向人民法院提起民事诉讼。第三条、乙方应严格遵守本市有关法规、大厦装修管理规定，接受甲方组织的宣传，与甲方签订大厦装修管理协议，办理大厦临时出入证等方可开始施工。1、乙方有权从甲方获取装修物业的结构、共用设备、公共设施等基本情况。对甲方提出超越政策法规和本协议的不合理要求，乙方可以拒绝。2、施工人员进入大厦，自觉佩带出入证，人员有变动，应主动办理变更手续。施工人员须文明规范施工，服从甲方人员的管理，不得影响相邻业主或使用人的正常使用。3、维护房屋外观统一，不得擅自加装防盗网、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机。不得违反规定的禁止行为，因装修不当造成相邻业主房屋或公共部位损坏的，应承担修复、赔偿等责任。4、施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间1800时至次日上午800时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。5、施工期间应关闭分户门，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。应自觉维护大厦公共秩序，不在公共部位或玻璃内侧乱写、乱贴、乱划、乱画，保持环境整洁。建筑垃圾应袋装化，并按规定时间运送垃圾，集中在指定地点堆放，搬运材料或垃圾后应负责及时打扫，保持公共部位清洁。6、施工人员须住宿的，应确保相邻业主或使用人不受妨碍，并按规定到当地派出所办理暂住证。7、施工期间，必须挂牌施工，接受相邻业主、业主委员会和甲方的监督，对公共区域（包括门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等）应采取必要的防护措施。8、施工完成后，应向甲方提供大厦装修管线布置图等资料、退还大厦临时出入证。9、乙方施工人员需要交纳施工人员出入大厦的工本费用5元/人/证，装修垃圾外运费用按建筑面积每平方4元收取，装修保证金3000元。（保证金是乙方加纳还是户主加纳，双方协商）。10、第四条、违约责任1、甲方未按本协议的约定为乙方办理相关装修手续的，应承担延误工时的责任。甲方不履行管理职责，故意刁难乙方造成损失的应赔偿。2、乙方擅自调换装修施工人员不办理大厦临时出入证的，甲方可拒绝其进入大厦从事施工作业，由此造成的损失由乙方自负。第五条、本协议在履行中若发生争议，各方应协商解决。协商不成时，可人民法院提起民事诉讼。第六条、本协议期限_年_月_日至_年_月_日。第七条、本协议自甲、乙双方签字盖章生效。本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份向大厦业主委员会备案。甲方（盖章）法定代表人或授权代理人（签字）年月日乙方（盖章）法定代表人或授权代理人（签字）年月日装修申报表业主姓名联系电话单位名称联系人用户资料装修房号座层号装修施工单位名称执照号码装修施工单位资料负责人联系电话施工人数装修期限从年月日至年月日，共天装修内容及所用装修材料施工用电负荷装修后室内用电负荷申请表附件装饰合同图纸及说明施工单位营业执照复印件施工单位资质证书复印件装修队装修押金仟佰拾元整装修管理服务费仟佰拾元整垃圾清运费仟佰拾元整客服部审批意