《碧海湾小区物业管理服务投标书》

碧海湾小区物业管理服务投标书第一章投标人资格文件一、投标函致XX小区业主委员会根据贵方为XX住宅小区物业管理服务投标邀请，签字代表（）经正式授权并代表投标人（XX物业管理有限公司）提交下述文件正本一份及副本一份1）投标函；2）法定代表人资格证明书3）法定代表人授权书；4）资格声明函；5）投标响应表；6）组织管理方案；7）响应招标文件要求的其他证明材料；据此函，签字代表宣布同意如下1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的货物投标总价为（8816631元）。2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。3、投标人已详细审查全部招标文件，包括第（编号、补遗书）（如果有的话）。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。4、本投标有效期为开标日起九十个日历日。5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。7、与本投标有关的一切正式往来信函请寄地址投标人授权代表签字电话投标人名称传真公章电子邮件日期二、资格声明函致XX小区业主委员会关于贵方愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。1由（工商管理部门）签发的我方工商营业执照副本复印件（加盖公章）一份；2招标文件第一章投标邀请函“招标资格标准”要求提供的文件。3其它能使业主和评委会满意的资格证明文件；4本签字人确认资格文件中的说明是真实的、准确的。注提供的加盖公章的资格文件复印件请附后单位的名称XX物业管理有限公司地址授权签署资格文件人签字签字人姓名、职务传真电话邮编单位盖章第二章投标人简介及基础文件第一节、公司简介第二节公司营业执照（副本）第三节公司资质证书（二级）第四节质理管理体系认证书第五节专业人员证书证件第二部份技术服务部份第三章项目管理构想及服务承诺第一节、碧海湾概况及服务定位XX小区位于中心区，小区位置环境优美、交通便利，随着广佛一体化的加快，项目升值空间巨大。小区占地面积划平米、建筑面积平米，共幢楼、规划住户户，商铺间。属于城中的中等规模楼盘，且交付时间不长，原来存在的问题都可逐步解决并维持在良性状态，有利于我公司打造精品服务。从现场考察看，小区配套机电设施、园林绿化及建筑物主体质量较好，规划合理，目前功能正常，主要问题在机电保养上，虽然现在问题不是大，但也影响到了业主生活、并且一定安全隐患，再这样下去，问题就会接连出来，作为刚交付五年的新楼、是物业基础设施保养的黄金时期，粗放式的管理可能对设施和物业带来不可逆转的创伤，给业主利益带来重大损失，要引起重视并重点解决；本项目业主整体素质较高，对物业服务的需求也较高，本小区保安、环境服务与业主需求存在较大落差。根据本小区业主素质和需求及项目基础情况，对于本项目的定位，就不能仅限于目前这种维持性质服务，而是应该严格按国家关于物业服务等级的要求，做好八项基础服务，进而延伸至对建立与业主通畅的交流、满足业主个性化需求、倡导人文关爱、优化社区风尚，使碧海湾小区真正成为舒造、温馨、认人身心都放松的家园，让业主尽享生活乐趣。XX物业管理有限公司虽然是2002年才起步，身处改革开放的窗口，有允分的竞争意识和危机意识，在对先进同行的学习和不断自我改进中，有着良好的服务意识，更有先人一步的服务技能，有了公司人力、物力、技术资源的支持相信能很快改善碧海湾现行状况，使各项工作进入正常状态，能为XX的业主提供满意的服务，能够成为当地综合性住宅小区低价高质管理的典范。第二节项目管理构想及发展愿景一、水泵、监控、消防等机电设备的维护系统；小区的机房，犹如人的心脏，设施是否正常，直接影响业主生活，良好的维保能减少事故率、保持正常运行、延长使用年限，而如果管理不善则会使设施寿命急剧减少，并会导致事故频发，不仅影响业主生活，还会带来额外高额的维修费用，甚至影响人安全。如我公司有幸中标贵项目，将汇集公司技术精英，对小区设施进行一次会诊，制定出详尽的设施恢复计划和日常保养计划，保持机房设施得到良好养护；对于电梯机房、消防系统等政府要求专项外包的设施、以及监控、门禁、对讲、红外线对射等安防系统需专业维保的设备我公司将委托当地具备资质，信誉良好的维保公司实行专业维保，并按公司1SO9001质理控制体系监督上述单位的维保质量，保证小区“心脏”功能正常。二、小区公共设施的翻新、维护；交楼时间不长，由于基础建设较好，所以楼宇本身现在并没有需维修的，但小区内视觉标识、休闲座椅、管道外表、楼道护栏、少量破损路面均需要翻新维护，最主要是景观湖护栏维修，由于没有每年上防水漆，现护栏已腐朽，容易发生危险，最经济实惠的维修方式是所有护栏按原规格样式用镀锌管替代，在镀锌管上做工艺处理，使外观与原来一致、恢复原貌。在景观湖的水质保持上，将投放有益的微生物起净化做用、另外建议增加流动人工喷泉，以起到对水活化、增加含氧量、提高水的自净能力，还能起到景观做到，减少换水机率；外墙23年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美观、有利于物业保值和升值，我公司入场后将清洗外墙与其他公共设施维护计划一并呈报业之后我公司还将按当地行业标准制定季度计划、年度计划上呈业委会审议。三、小区安全防范及保安队伍的管理；小区业主人身财产安全是物业管理服务中的重中之重，通过我方对贵辖区派出所的了解，贵区所处位置案发比较频繁，所有案发中，恶性治案案件并不多，财物侵害案位居高位、财物侵害案中又以入室盗窃案和车辆丢窃或车辆被破窗偷盗为主，我小区没能幸免。安防中我公司仍主张技防为首、人防结合，因为人的特性和活动规律不如技术恒定，而技防多靠人为控制协调，所在防控方面，技防是第一线。碧海湾现有监控系统、门禁对讲系统、红外线，但难以满足防范要求，监控镜头比较模糊、门禁管理松懈、红外对射似乎处理停滞状态。我司将对监控镜头在维保过程中分批更换成像数高的镜头，各门禁闭门器进行更新，对已发的卡进行清理，恢复红外对射功能。小区三号岗将恢复开通，开放时间为7002100时，安装门禁和监控，使行刷卡出入，开放时间内由保安值守，通道处设限速标识和减速带，并安凸镜；四号岗由于消防要求，行人门过于窄小，建议将入口保持四米宽度，而出口设三米（能出轻松出小车即可），增加规范的行人出入口，同时设行人标识线提醒过往车辆注意安全，所有出入口均设限速标识和减速带。小区车辆使行一卡一车制，严格IC卡发放管理，建议利用公共资金对车辆出入岗增加车牌识别系统，业主出入在刷卡同时，识别系统自动对车牌进行拍照，如出入车辆车牌不一样将不起闸，安防员会对车辆进行核查。如此以来，车辆的安全将得到大大的提升。刷卡处增加雨蓬，以免下雨时业主刷卡淋雨。小区保安按三班设制，队员上班八小时工资按1450元/人，福利另计，员工统一标准食宿，在员工管理方面，建设氛围良好的企业文化，增强员工认可度与归属感，为优秀员工提供良好职业发展，具体请见“员工培训与管理”。四、环境卫生的维护；有效管理保洁人员坚持认真执行公司规定的保洁流程与标准，保持小区公共环境整洁和层道的整洁，保证卫生不留死角，其中，严格规定清洁工作在早上七点半前收完楼层垃圾，避免出现过多干扰业主情况；公共环境一小时保洁一次，大堂、电梯、小区主要道路视情况增加保洁次数；小区垃圾实行袋装和分类，运输过程中加盖；日常工作中遇业主应主动问候和礼让；绿化保养方面，选择优秀的绿化公司对绿化进行托管，对老化作物进行及时更换，由我环境部负责进行日常工作进行监管，保持小区内绿化生机换发。入场后，经过我们对小区的进一步了解我们还将根据项目的特点定出更个性化的服务，更好地达到服务效果。五、社区文化建设；在物质较发达的时候，人们对物质享受已转为精神健康享受，人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物业管理服务，住宅区对他们来说是工作八小时以外的重要集聚地，是人们接受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。在落实活动经费，我司拟通过服务费中出一点，公共资金中出一点，向周围商家拉赞助来出一点，热心公益事业的住户自愿赞助一点的方式，多方位的筹集活动资金；在落实活动方式和活动项目方面，我司要从小区居民的实际诉求出发，选择小区居民喜闻乐见的活动项目和方式，做到节假日和平时相结合，有松有驰的开展活动，平时可开办文化知识讲座或学习班，传授文化知识和家政技能，以知识提高小区居民的日常生活品味，或者开展一些体育活动，使小区居民在紧张的工作之余，还能强身健体；适逢法定节日、中国传统节日或西方节日时，要结合节假日的放假时间和节假日特定的文化内涵来开展活动，比如劳动节，开展我爱劳动征文或演讲比赛，六一节前后，可组织小朋友进行游园活动或文艺表演动，重阳节，开展尊敬老人的夕阳红棋牌比赛，国庆节，进行热爱祖国、热爱家园的摄影比赛，圣诞节，举办圣诞晚会，向老人和小孩子派发礼品活动。六、会所的开发利用；进驻小区后，我们将与业委会商议会所如何开发利用，以方便小区业主，同时增加小区公共收入，在开发利用上，大致方向如下1、引进儿童早教、培训机构，为小区业主小孩学习成长提供便利；2、引进健身机构，为业主提供健身休闲去处；3、开发现有活动室给业主，如乒乓球、棋牌室、老人活动中心、阅览室，维护费用建议从公共收入中支出，日常卫生等由我司负责；七、投诉处理；针对目前业主反映对投诉处理慢，不及时问题。我司的解决方案为（1）设立24小时投诉电话，方便业主投诉；（2）建立并落实首问责任制。由接听业主投诉的第一个人，作为首问责任人，由其落实并跟进投诉事项的解决。当首问责任人接到投诉后，要认真记录并弄清楚投诉人的姓名、地址以及投诉事项，有何要求，并即时向服务中心负责人汇报，由服务中心负责人作决策，具体落实对投诉事项何时解决和怎样解决；（3）以及时处理，提高时效为原则，视投诉事项的大小，一般小的事项058小时内解决，投诉事项大的，涉及服务中心以外，需要多个政府部门或其他职能部门配合的，服务中心要牵头与有关部门联系协商，及时向投诉者说明事情的进展情况，争取早日解决；（4）及时回访，了解业主对投诉处理的满意度，以利于服务中心改进工作，杜绝类似事件的再发生。八、建立信息平台，推行“互动式物业管理”。当今社会是信息化社会，物业服务不能停在发通知、出公告的阶段，我司在各小区开通的信息平台，推行“互动式物业管理”收效很好。如停水停电通知、社区活、居家贴士、都可及时发到业主手机上，同时互动平台可以为每个业主设一个帐号，可以在网上或手机上网直接反映问题、报修投诉，与物管互动交流等，有利物业服务工作开展，有利加深与业主沟通、消除误解，有利提高业主与物管服务效率。九、实施规范管理、精品服务，力争一年时间将小区管理达到“市优示范”小区标准。我们有着集团公司大力支持，无论人力、物力、技术，均无后顾之忧，有着嘉福花园在深圳的市优项目经验，在其他省份无论是全委托项目还是顾问项目，在当地的成绩都引人注目，在我们的努力下，相信项目一年达到市优示范同或同等目标是没问题的。第三节服务指标承诺及实施措施一、时间承诺服务中心将通过对员工的有效培训和教育，并严格执行各项制度，发扬特区“时间就是金钱，效率就是生命”的精神，并郑重承诺1、在接到住户治安方面的求助或报警信号后，无论在小区内的任何一点，我们的安防人员都保证于5分钟内出现在现场；2、在接到住户有关维修求助或要求后，紧急情况维修人员8分钟内到现场，一般情况有关人员30分钟内到达现场。二、房屋完好率98工程部设立专门的房屋维修责任人，并按房屋及公共场地管理工作手册文件严格执行。保修期内，加强与地产的联系沟通，保修期外，由我司负责与业委会沟通维修事宜，以保证房屋完好率达98以上。三、房屋零修及时率98，急修及时率99物业服务中心设有的工程人员，接到急修指示后8分钟内出现在现场，以保证一般维修不过夜，紧急情况8分钟内到达现场，2分钟内做出正确判断。以住户利益第一为原则，保证维修及时率达标。四、维修工程质量合格率99以上需要委托给其它承包商作业的工程，从选择承包商，鉴订合同到开始施工和工程验收，服务中心自己承担的维修工程，也必须通过内部质检人员和用户的联合检查验收，全力保证维修工程质量合格率100。五、管理费收费率96物业服务中心按照有关物业管理费的标准和规定，给住户提供优质服务，并贯彻“互动式物业管理”的管理理念，引导住户自愿交费，并通过有关银行托收等技术手段，采取方便可行的缴费手续，以保证收费率的达标。六、绿化完好率98按照绿化工工作手册的要求，开展环境绿化工作，通过“互动式物业管理”方式的推行，规范居民行为，与住户共同维护好小区的绿化环境。在确保绿化完好率98的基础上，提倡住户搞好屋顶绿化，阳台绿化。七、清洁、保洁率97服务中心将组建服务意识强、业务素质高的清洁班，严格执行清洁工工作手册，并注意作业时间的安排，尽可能不影响居民正常生活秩序。我们建议在公共位置安放分类的垃圾桶，以实际行动支持环保，引导业主的环保意识，进一步使垃圾分类变成可能。再就是发挥“互动式物业管理”的优势，通过严格管理、社区文化和宣传教育使全体住户能自觉维护小区的清洁环境。八、道路完好率96完善小区环境导示系统和交通标识，确保道路畅通，停车有序。保安人员和维修人员负责交通管理和道路维修工作，实现道路完好率达到现定要求。九、化粪池、雨水井、污水井完好率97在日常巡查的基础上，每年做两次管道疏通，特别是雨季检查计划，平时由负责区域的清洁工每周对地漏染物清洁一次，保证上述设施完好。十、消杀防四害每月两次，履盖率96由市政专业消杀公司对小区公共区域每月两次消杀，防治蚊虫滋生，对地下井进行喷雾消毒，杀灭蟑螂，定期投放老鼠药，保障业主健康。十一、花园路灯完好率98工程部和安防员将于每晚巡视，检查路灯一次，当班安防员发现问题立即通知值班人员处理。十二、公用设备完好率98小区公用设备较多，所以要保证公用设备完好率，必须建立健全各项设备的维修、养护制度，除充分发挥我司的的技术实力之外，还必须以协议、合同的形式加强与其它专业队伍的协作，并以每台设备责任到人的内部管理方式，保证设备完好率98。十三、责任火灾事故发生率0建设消防机房日检制度，消防箱月检制度，发现问题及时处理，消防控制系统委托专业维保公司进行维保，安防员、管理员、工程人员三级巡查，及时排除小区公共环境火灾隐患；加强对业主消防安全意识的宣传，强化住户的消防安全意识，加强重点部位的监督管理，杜绝火灾责任事故的发生。十四、责任治安案件发生低于1。加强安防员的管理、稳定队伍、完善技能培训、落实岗位考核，以加强员工素质和责任心，对监控系统、报警系统做好维保；向业主宣传防范意识，配合我们工作。十五、住户有效投诉率1以下，投诉处理率99按行业标准做好本职工作，并以“互动式物业管理”模式，加强与住户的沟通合作，争取业主对工作理解与支持，加上细致周到的物业管理服务，制度化、规范化的管理措施，可以确保有效投诉率1之下，投诉处理率99。十六、住户对物业管理满意率90通过精心服务、打造精品社区，落实上述各项承诺后，业主对物业服务的满意率达到或超过90是很顺理成章的。十七、一年将小区各项工作标准达到“市优“或同等标准。业委会如此热心小区公益事务，其内部运行机制良好，在贵委大力支持下，我司有信心一年后将小区各项工作达到“市优“小区标准。第四章各部门工作规范及日常管理制度一览一、房屋共用部位、共用设备设施的维护和管理标准共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和公益性文体设施等。1、房屋外观（1）房屋外观完好、整洁、无私搭乱建、不妨碍市容和观瞻；（2）室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一，美观，无安全隐患；（3）外墙装饰保持整洁无损；（4）不准悬挂衣服或其它商业性标语、标牌等；（5）每23年清洗外墙一次；（6）公用内墙、走廊、楼梯出现污渍后的粉饰处理；2、设备运行（1）确保设备设施安全正常运行；（2）设备按规定及时维护保养，出现故障及时修理。3、共用部位、共用设施设备的维护和管理（1）对公用设施设备的维护，制订月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；（2）房屋本体共用设施设备整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等；（3）小区道路、地下停车场平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损；（4）维修工程质量做到合格并定期回访；（5）确保化粪池完好无堵塞发生；雨水井、污水井、排水沟、渠保持畅通；二、公共秩序维护管理标准1、协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序；2、全天24小时封闭式管理，确保小区处于受控状态；3、实行24小时巡逻、巡视管区内的人员、车辆活动情况，维护管区内秩序，并不定时对楼宇进行巡视以防止事故发生；4、在实行24小时值班的同时，每班不定时地巡查车况，发现问题做好记录、及时处理，每班对车辆停放点做好防火、防盗设施检查巡视；5、消防、安全监控中心24小时监控值班；6、加强管理，力争无散发广告、推销新产品和无身份证明等人员进入小区；7、禁止在小区内燃放烟花爆竹；8、在本小区居住的访客和外请服务人员等出入小区一律凭证件并登记；9、安全秩序维护管理一览表（转下页）流动巡查学习训练工作内容定岗检查家居安全刑事违法案件装修监督车辆停放保管环境保护突发事件理论实操工作频率24小时24小时3分钟内保安到达现场每周二次每次二小时班前班后各15分钟每周二次每次一小时质量标准无收购叫无因管理责任造成违章率5发现业户未锁门或无破坏绿化带，无践及时采取各项法律遵纪守法健身、擒拿格斗、队列训练、卖乞讨、可疑人物进出。巡查记录清晰，巡查次数每天不少于4次。被盗、刑事、治安案件年发案率0。以下。遗忘贵重物品及时通知，重点守护。踏草坪无乱扔乱倒、乱吐乱烧各类噪音扰民。措施，控制局面，迅速报告等候支援。常识、政策条例。模范执法，严明保安纪律。行走、跑步、敬礼。三、道路、交通车辆管理标准1、车辆进出实行验证、登记制度；2、车辆需按规定指定位置停放。非常时期以管理人员指挥为准，禁止鸣笛；3、进入小区的车辆需遵守车辆管理制度，否则管理人员有权拒绝任何来访车辆进入小区；4、禁止在指定停车场以外的任何道路或其他公共场所停放车辆，否则，由此造成的一切后果由车主自负；5、为保证小区道路的干净整洁，影响卫生之车辆必须在小区以外冲洗干净后方可进入；6、任何车辆如触犯业主公约或损坏小区物业，令其做出赔偿，严重时可交公安部门处理；7、禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区；8、禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；9、禁止在公共场所洗车和维修车辆；10、交通管理工作一览表工作内容定岗检查交通疏导跟踪巡查事故处理法规学习技能训练思想教育作业频24小时24小时4次/天一遍/小时二次/周二次/周度质量标准车辆进出发牌，登记率100礼貌服务先敬礼后收费，仪表整洁，标志齐全。上、下班高峰期，车流通畅无阻塞。车辆无违停、车辆无挂、擦碰。保护现场、制止纠纷、疏导交通、及时报案。熟悉交通法规，掌握处理事故一般知识。掌握交通指挥、疏导技能。遵纪守法，模范执法，学雷锋做好事，清正廉洁。四、环境卫生管理内容及标准1、为了维护区内、楼内的公共环境整洁卫生，保洁员实行12小时清洁保洁工作。楼内垃圾桶、区内果皮箱内垃圾每天清倒2次，做到垃圾日产日清；2、小区地面标准无杂物、垃圾、果皮、纸屑；3、地下车库地面的卫生标准无杂物、垃圾、积水；4、路灯、招牌清洁标准每半月清洗一次，目视灯罩无明显积尘，灯罩内无虫尸；每周擦抹各种招牌一次，目视牌面清洁清晰，无明显污迹；5、楼层通道内墙面、走廊、楼梯的粉饰要求每年粉饰一次，每半月检查一次，无明显污迹；6、消防楼梯台阶及扶手的要求目视台阶及扶手干净，无明显污迹；7、强、弱电井及管道井中的清洁要求目视无蜘蛛网、无杂物、无明显污迹；8、公共设备设施（通道玻璃窗、消防栓、灯罩）清洁要求普通玻璃面目视无灰尘，楼内设备、设施无明显污迹；9、定期消杀“四害”；10、环境卫生工作一览表工作项目地面清扫保洁楼梯道电梯内外垃圾清运消杀灭鼠、灭蟑螂作业频度二遍/天14小时/天扫二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住户发药二遍/年质量标准地面无杂物垃圾，道路无泥沙，无杂草，无积水，停车场楼梯口无杂物、无蜘蛛网清洁率80以上。所有公共场所无杂物垃圾、保洁率达80以上。无杂物、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率95以上。100日产清、整洁，无味，无污染。无蝇少蚊少虫。鼠密度1以下（夹夜法）。蟑螂即密度室内15平方米，室外楼道20米以下。五、园林、绿化管理内容及标准1、给业户打造一个绿色、生态、园林式的居住环境，尽心进行养护管理、植物造型和修剪、植物的病虫害防治、植物浇水施肥。乔灌木造型力求自然、优美、构思新颖，草坪修剪高度保持在46厘米，保持小区内四季常青常绿。2、为业户提供花卉养殖咨询、花卉代养、花卉移盆、修剪整形、防病等服务。3、园林绿化工作一览表工作项目整形造型施肥浇水除杂草补缺杀虫保洁防风作业频度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。二遍/月一遍/月一遍/季，发现虫害连续多次至消灭为止。12小时/天台风季节前和台风过后。质量标准乔木剪下重枝、内生枝、灌木造型、地被草保持48公分。均分无重无漏。均匀适量，不损花木渗透地表5公分。基本无杂草，纯度95以上。保证人均绿地2平方米以上。用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良。保洁率95以上风前设立支柱疏剪枝叶，风后清理断枝，扶正苗木。六、维修服务管理内容及标准1、实行24小时接受报修，急修24小时上门服务。业户有维修需要时，可拨打报修电话，维修人员按预约时间或承诺时间到达维修地点；2、本小区电梯24小时运行；无管理责任引发停机；3、渗漏到补漏好不超过15天，费用由责任人支付；4、急修在报修30分钟内到达现场，并进行维修。七、公司规章制度一览表（制度过多，不一一详例内容）A、管理制度类（一）公众制度1精神文明公约2住户服务指南手册3业主公约（业委会提供）4业主委员会章程（业委会提供）5楼宇装修改建管理条例6消防管理规定7电梯管理规定9治安管理规定10出入证管理规定11人员物品进出管理规定12停车场管理规定13停车场月卡办理规定14限制养犬规定15清洁卫生公约16垃圾分类收集处理实施办法17小区绿化管理规定18商业网点管理规定19健身房管理规定（二）内部管理岗位职责1服务中心主任岗位职责2服务中心副主任岗位职责3监控中心主管岗位职责4调度员岗位职责5小区事务部主管岗位职责6会计岗位职责7出纳岗位职责8管理员岗位职责9社区文化服务岗位职责10会所主管岗位职责11会所服务员岗位职责12门童岗位职责13水电维修工岗位职责14房屋维修工岗位职责15保洁员岗位职责16绿化工岗位职责17安保班长岗位职责18安管员岗位职责19安管员巡逻岗位职责20安管员门卫岗位职责21安管员宿舍卫生值日职责22停车场管理员岗位职责（三）管理运作制度1员工行为规范2服务中心安全守则3服务中心工作制度4财务管理制度5财务公开监督制度6工作人员着装规定7员工考勤制度8关于用工和辞工的规定9通讯设备管理制度10计算机系统管理制度11小区局域网服务管理制度12消防安全检查制度13智能监控中心工作制度14档案管理制度15广告招牌管理规定16合同签订管理规定17社区文化工作制度（四）员工考核程序及标准1员工绩效考核程序2员工月度考核标准B、ISO9002质量体系文件目录（一）质量手册内容目录1手册封面批准页2质量手册目录3质量手册说明4质量手册发放控制页5质量手册修改页6术语7物业管理有限公司简介8质量方针和目标9组织机构及职责权限10质量体系要素11管理职责12质量体系13合同评审14设计控制15文件和资料控制16采购17顾客提供产品的控制18产品标识和可追溯性19过程控制20检验和试验21检验测量和试验设备的控制22检验和试验状态23不合格品的控制24纠正和预防措施25搬运、储存、包装、防护和交付26质量记录的控制27内部质量审核28培训体系29服务管理30统计技术（二）程序文件目录清单1管理评审程序2物业管理方案控制程序3合同/标书评审程序4文件与资料控制程序5物品采购控制程序6服务采购控制程序7业主提供的产品控制程序8物业管理服务标识和可追溯性程序9服务过程控制程序10分承包服务项目控制程序11服务工作计划控制程序12物品管理程序13设备管理程序14应急情况的处理程序15采购物品的验证控制程序16服务质量的评价控制程序17检验、测量和实施设备控制程序18检验状态控制程序19不合格品控制程序20不合格服务控制程序21纠正和预防措施程序22业主（住户）投诉处理程序23物品搬运、贮存、防护和交付程序24质量记录控制程序25内部质量审核程序26员工培训程序27信息反馈控制与服务程序28统计技术应用程序（二）作业指导书1服务中心内部运作管理规程2房屋及公共场地管理工作手册3供配电管理工作手册4给排水设备管理工作手册5制冷设备管理工作手册6电梯管理工作手册7消防管理工作手册8智能设备管理工作手册9房屋（设施）养护和修缮工作手册10安全保卫工作手册11清洁工作手册12绿化工作手册（四）ISO9001质量体系记录目录清单1物业合同签署记录2合同评审记录3物业接管项目资料记录4验收交接表5验收楼宇缺陷整改表6安全检查记录7整改通知书8消防设备清单9消防演习报告10消防器材卡11消防设备检查保养表12消防值班记录13消防报警处理记录14入伙通知书15住户登记表16退租清单17保安值班记录18保安哨位巡查记录表19警械警具配备登记表20出入证件办理登记表21物品搬运放行单22保安排班表23安防员月训练表24水池、水箱情况登记25水泵运行记录26机电设备月检表27变配电运行记录表28发电机试机记录29抄表单30空调运行记录31电梯检查表32清洁工工作考评表33消杀药品投放记录34绿化工作记录表35绿化工作考评表36装修改进申报表37装修巡检记录38临时施工证发放记录39出入证件40公用设施登记表41公用设施完好率统计表42邮件发放登记表43停车场检查登记表44停车场车辆出入登记表45维修单46维修记录47设备完好率统计48工程项目审批表49工程验收结算表50大修项目计划表51标识登记清单52应急情况处理记录53社区文化活动计划表54社区文化活动记录表55管理费交费记录56付款通知书57未交费处理报告58物品需求计划表59物品采购计划表60物品入库验收记录61分供应调查评价表62合格分供应名单63分供应年度评审表64分包项目质量检查记录65库房物品盘点清单66发料单67文件主清单68文件发放记录69文件修改申请表70外来文件登记表71文件呈批传阅表72传真登记表73机电设备台帐74设备卡75计量设备检验记录76考评记录77考评总结报告78内部质量审核计划79内部质量审核检查表80不合格报告81内部质量体系审核报告82住户意见调查表83住户意见分析处理表84住户投诉登记表85住户投诉处理表86管理评审计划87管理评审报告88纠正和预防措施报告89年度培训计划90培训档案记录第五章管理服务内容及管理方式第一节物业管理综合服务内容一、物业共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、大厅、梯间、通道等。二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用设施设备是指共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、区政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、维护和管理，包括道路、室内外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消杀“灭四害”、防白蚁等。七、交通与车辆停放秩序的管理。八、安防管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防管理及应急。九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案。十、负责向业主和业主收取物业管理费等。十一、业主和业主房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护在当事人提出委托时，接受委托并合理收费。十二、对业主和业主违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节重，采取、规劝、警告、批评、制止等措施。十三、公共关系和投诉处理工作。第二节、服务中心架构设置及管理特色一、管理架构、机构设置图说明1、XX物业服务中心架构图物业服务中心深圳市XX物业管理有限公司XX分公司2、设置说明（1）服务中心实行公司领导下的经理负责制，这是一种垂直型的管理模式，其优点是信息反馈快、高效、反应迅速。由于服务中心的编制精干、职责明确，所以日常工作由经理直接对各部门人员，领导即集指挥和职能于一身，便于经理全面掌握日常工作及人员现况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由服务中心经理直接安排，各下属直接向其领班负责，各领班及各职位专业人员直接向经理负责。（2）各部门主要职能A、客户服务部劳资、人事、财务、档案、宣传、礼仪、收发、后勤、部门协调、清洁、绿化、涉及物业使用人日常事务、建筑物和附属设备设施的巡查。B、工程部房屋、设备、设施的日常养护和维修，水、电、电梯、电讯、消防自动监控系统、可视监控和对讲系统等设备、设施的运行、养护维修，室内设备设施维修服务等。C、安防部管辖范围内的公共秩序维护、消防安全管理、车场管理、参与社会联防，维护辖区内的人身和财物安全D、环境部负责小区保洁、绿化、消杀管理，保持小区客户服务部环境部工程部安防部卫生洁净、环境优美，为业户提供舒心的居家环境。人员素质上要求一专多能，员工起点要高，所有员工既是自己岗位的专家里手，同时又是其他岗位的多面手。二、运作机制服务中心在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理活动。否则，如果管理系统内的结构、联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定是无效的。这种封闭管理回路如上图。在具体运作中，服务中心经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理做出校指挥机构（经理）执行机构（各主管、专业人员）监督机构（经理）反馈渠道正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布置、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。三、信息反馈渠道如管理运作机制图所示，信息反馈是非常具有正佳物业管理公司管理模式的特点，这个环节包括硬件和软件两方面。硬件方面，主要是严格执行公司管理制度和规范。比如，在对住户方面，公司有关文件规定了服务中心不定期召开客户茶话会，定期对客户进行意见调查，发放“客户意见调查表”。在对内部的管理中，服务中心有定期和不定期的各种会议，比如每周一次的服务中心各班组例会；服务中心会议内容就是反映情况，沟通信息，协调关系、解决问题。在软件方面，服务中心将十分重视尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人情化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种消极情绪及时指导纠正，将可能发生的问题消灭在萌芽状态中，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。在这方面，服务中心将强调针对员工心理状态做好思想工作，包括1、结合每位员工的心理活动做思想工作。管理者要把握下属心理活动的规律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基础上，引导人们的动机和激发人们的兴趣。因为当人们对他的工作有“不乐意”的情感时，情感就成为意态的阻力，从而产生消极性，降低人的活动能力和工作效果。同时，还要根据每个人当时的个性心理倾向有针对性地做工作，使每个人都能在不同的时间、不同的环境得到不同的激励。2、利用群体的心理去做。我们还将在服务中心这个集体中多组织群体成员相互接触，包括工作上的协作互助，学习上的互敬互助，生活上的互相关心等，去引导员工进行健康的心理活动的交流，互相给以积极影响，抵制消极情绪，使群体思想健康向上，正气得到上升，邪气受到压制。四、管理工作的控制方式（1）科学全面、严格的岗位责任制、各项规章管理制度。（2）严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度，多样化的激励手法。（3）及进细致的思想教育工作，团结向上、热情饱满的工作状态。（4）融洽的住管双方关系，畅顺的沟通渠道。（5）另外本公司非常重视对外服务质量的控制。定时发放“客户意见调查表”，及时发现解决问题。还建立了对客户的回访制度，不定期对客户回访，以对照检查管理服务工作，安装在小区内的由小区经理直接掌握的“客户意见箱”，随时征集客户的广泛意见。五、激励系统（1）激励系统示意图（2）激励系统示意图说明激励系统思想工作机制工资福利机制奖罚激励机制文化活动机制培养提升机制A、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群体效能和工作积极性，引导员工尊重个人情感，并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等。B、奖罚机制在实际工作中以奖以主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖罚分明。通过奖励“引导”员工往前走，通过惩罚“督促”员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的形式有物质奖励和精神激励等。C、培养提升机制将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下。方式有培养、提升、培训、进修等。D、工资福利机制重在考核，依据贡献大小进行工资决策。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。福利措施有住房、保险等。E、文化活动机制通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，方式有集体活动、旅游等。六、工作流程碧海湾服务中心在日常工作中引入流程化管理，通过流程化管理使得各项工作条理清楚，权责明晰，从根本上保证服务中心的服务管理质量。客户服务部A、客户意见（投诉）处理流程B、回访客户工作流程C、各项费用收取流程D、物品放行流程E、小区停车月卡办理流程F、装修管理工作流程G、园林绿化工作流程H、清扫保洁工作流程I、虫鼠害防治工作流程安防部A、紧急事故处理流程B、盘查可疑人员的处理流程C、水浸事件处理流程D、醉酒、精神病人处理流程E、打架、斗殴等暴力事件处理流程F、电梯困人事件处理流程G、爆炸物品处理流程H、报刊分发流程I、挂号肓信退回流程工程部A、设备责任人巡查流程B、设备保养工作流程C、防火安全检查流程D、发电机试运行流程E、转换电源操作流程（停主供转备供电源供电）F、转换电源操作流程（停备供转主供电源供电）G、发电机巡查流程H、变压室巡查流程I、高压室巡查维修流程J、低压室巡查维修流程（制度涉及较多，不再一一例举）七、档案资料的管理本公司向来十分重视资料档案的建立与管理，在服务中心，我们将设兼职档案管理员，由客服员兼任，建立工程建设资料、业主/住户资料和日常管理资料三大部分进行档案的管理。在档案建立方面执行收集、整理、分类、编号、登记、输入电脑、入柜、利用和检查；在档案资料管理方面，服务中心本着安全、完整、保密、方便查阅的原则设立档案、专柜保管。（一）、档案资料的建立运作程序1资料的收集（1）采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由管理员兼任服务中心档案的管理工作。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。（2）从规划设计到工作竣工的全部工程技术维修资料，物业构成的方方面面资源都要进行资料收集。2资料分类整理、分类收集后的所有信息，由档案管理员负责人负责集中整理。根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，并进行科学的编号，做到条理清晰、分类合理、查阅方便。3资料归档案管理（1）建议采用原始档案和电脑档案双轨制进行资料的归档管理。（2）采用多种形式的信息贮存方式，有电脑磁盘、CDR、照片等，分别采用相应的保管贮存方法。（3）档案分类组卷考虑小商品城管理实际科学细分，按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能把其他形式档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。档案出室必须由具备资格的人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等否则追究相关责任；档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失。（4）严格加强内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，确保文件的安全。（5）加强档案的安全管理，配置消防器材，档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。4档案的运用采用科学检查及多媒体查询的方法，随时可以查阅调用所有管理资料如住户资料、财务状况等，文件目录条理清晰，便于档案使用查询、工作的监督和检查。（二）、档案资料的类别、产权资料1批准文件2用地批准文件3建筑执照4拆迁安置资料、技术资料1规划图2竣工总平面图3单体建筑、结构、设备竣工图4地下管网竣工图5地质勘查报告6工程合同及开、竣工报告7工程预、结算8图纸会审记录9工程设计变更通知及技术核定单10隐蔽工程验收签证11沉降观察记录12竣工验收证明书13钢筋、水泥等主要材料的质量保证书14新材料、构配件的鉴定、合格证书15水电、卫生器具等设备的检验的合格证书16砂浆、混凝土试块试压报告17供水的试压报告18绿化工程竣工图、住户资料包括登记表、登记册、购（租）房合同、证件、装修审批表等。、管理工作资料、记录、服务中心文件、通知、历次活动记录。、管理规章及内部管理制度。、发展商的文件、通知、资料、历次活动记录。、财务账表。（三）、档案资料管理制度1采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。2尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和利用。3电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期文件。4原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效的文件。5档案的鉴定必须由服务中心经理或其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，其他未经授权人士无权决定。6档案组卷按不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，最好不同业务部门分柜保存。为工作方便可设置部门开架档案。7档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等要求，配置有效的灭火器材，潮湿天气需放置生石灰等物质用以防潮，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合公司文件管理要求。及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合公司文件管理要求。第六章人员的配备及管理培训第一节、服务中心人员配备表序号项目人数（人）月工资（元）合计（元）1服务中心经理12安防主管13工程主管14环境主管15前台接待兼出纳26水、电、机修工27安防员23名（八小时制）8清洁工149合计注1、为节约人员开支，安防、环境主管兼管理员事务，分区域负责楼宇投诉跟进、事务处理，巡楼工作。2、绿化保养由绿化公司外包，由环境部对工作质理进行监管考核。3、以上人员设置根据目前对小区理解而定，入场后将进一步优化细化。第二节各岗位职责（简化）一、服务中心项目经理（）主持服务中心日常工作，认真贯彻执行公司的经营方针、政策、指示、规定等，完成公司下达的工作任务和责任目标；（）对服务中心的整体服务质量和消防管理负责；（）负责服务中心不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪；（4）对服务中心人员聘用、任免、调动、辞退有建议权；（5）对服务中心员工进行考核、向公司建议奖惩；（6）组织服务中心的周检和月检工作；（7）负责与业主的总体协调；（8）根据公司相关规定组织对有关合同分供方进行评审；（9）制定服务中心运作制度，报公司批准后执行；（10）完成公司交办的其它工作。二、管理员（）负责业主投诉受理和处理跟踪工作。（）负责辖区内楼宇、场地等物业管理的日常巡视、检查工作。（）努力与业主建立良好的关系，使业主密切配合各项管理工作。（）负责为业主提供各项有偿服务，包括订车、船、飞机票，复印、传真等。（）负责草拟自己工作计划及工作总结等文印资料。（）负责管理出勤率、物资管理、办公用品的领取发放工作。（）负责业主意见征询表的发放、回收、汇总、整理记录。（）负责建立业主档案，定期将业主意见汇总报服务中心项目经理。（）完成上级领导交办的其他工作。三、前台及出纳员（1）负责服务中心前台接待工作，接听电话、接待来访业户，并负责记录。（2）对前台各项事务及时反馈各责任人，对各责任人的处理进行跟进。（3）办理服务中心现金付款凭证，及时办理收、付款业务；（4）按会计记账凭证登记簿，及时与公司出纳会计对帐；（5）保管并按规定使用所管理的各种印鉴、现金、有价证券等；（6）严格执行财务报销制度，按时发放员工工资；（7）行政上在服务中心项目经理领导下开展工作，做好考勤、物资管理及办公用品的领取、发放工作；（8）负责服务中心仓管工作；（9）完成领导交办的其它工作。四、安防部主管（）负责保安队的日常工作安排，合理调配人员，保证无治安死角；（）负责队员的出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度；（）协助服务中心项目经理对安防员进行考核，保证公正地评价队员的工作情况；（）负责按培训计划组织队员进行培训，帮助每个队员都能按服务中心要求达标；（）负责队员的政治思想教育工作，保持队员有良好的风气；（）完成上级交办的其它工作。五、安防员（1）统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好记录。（2）熟悉本岗位任务和工作要求，严格遵守纪律，按规定交接班，不迟到早退。（3）有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象。（4）负责辖区车辆的安全管理工作，指导辖区道路泊车和行车，确保行驶和停泊秩序。（5）掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要认真检查设备设施，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处理措施，万一发生火警或治安警等情况，必须以最快的速度到达现场，不允许以任何借口推脱。（6）学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。（7）协助调解业主之间的纠纷。（8）积极向业主做遵纪守法和治安防范宣传。（9）完成领导交办的其他工作。六、水电机修工（）负责辖区内的公用设施设备的运行、维护保养、安全检查工作。（2）负责制定设备的维修保养计划，并按计划进行实施。（3）检查各项维修工作的记