空调给排水管理工作手册

1空调给排水管理工作手册一空调设备管理控制程序1目的通过对空调设备的管理，使所有设备在使用中保证完好状态，满足服务的要求。2工作程序21接管设备的验收211设备的接管与验证（收），由工程部经理组织工程部有关人员与开发商办理设备交接验收及资料移交手续。212设备接管时依照设备出厂说明书及有关国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。22设备的标识、建帐和资料管理221设备的标识所有设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号，技术资料，运行状况等。222设备的建帐2221工程部负责建立设备台帐，台帐内容包括设备名称，统一编号，型号，生产厂家，技术资料，保养人等。2222对重大的、主要的设备建立单机档案（以机组为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一并建档）。2223重大设备资料原件由办公室统一建档保管，工程部持复印件。223设备资料的归档。2231专业工程师建立设备台帐。2232每台设备资料依次编入每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、空调设备维修保养记录表及说明书、合格证等。2233空调主管集中保存维修单、设备外委维修单、空调设备维修保养记录表。224设备资料的管理2241所有的资料案卷，集中存放于工程部并标识清楚。2242工程部经理对所有资料的记录、立卷进行指导检查，保证资料记录和使用的有效性。225设备的编号2ABCA设备类别KT空调GPS给排水B设备存放位置或服务区域楼层数DS大厦AA栋BB栋CC栋C名称缩写顺序号例低区冷水机组1KTDSB3LSJZ1大厦27F消防泵2GPSDS27FXFB223设备的运行空调给排水设备按不同的系统划分责任区域，责任区内确定责任人。对应不同的设备，制定“运行管理规定”，由工程部空调给排水人员遵照执行，并做好相应的运行记录。24设备的维修241发现设备损坏，空调给排水专业工程师要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业工程人员进行指导。242解决不了的故障需要外委维修的，专业工程师应填写设备对外委托维修申请单，经工程部经理审核，报请总经理批准后执行，维修结束，空调给排水人员需对设备进行检测，检测合格方予以验收。243所有设备维修按单机填写维修单，并汇总记录在设备维修保养记录表内。重大维修还应记入设备台帐。25设备的保养空调给排水人员依空调给排水设备检查保养计划的要求进行检查，并将结果如实记录。26设备及零星部件的请购按小区正常运作或维修的需要，由专业工程师填写请购单，经工程部经理审核后报请总经理批准购进。27采购由工程部联系供货厂商采购已批准购进的物资。28验证对新购置的产品，由工程部经理会同空调给排水人员一起进行验证，对重要设备的验证要会同专业工程技术人员验证。验证完毕，专业工程师办理入库建帐手续。29设备库存的管理闲置设备和暂停使用设备，由工程库管部门进行库存管理，并做好记录，存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新启用前由空调人员给排水进行保养后，方可投入使用。3210设备的报废因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由专业工程师组织相关人员确认，提交工程部经理审核，报总经理批准后，始得报废并除帐。二空调给排水设备（设施）运行管理规程1目的确保空调给排水设备（设施）处于良好的技术状态，保证大厦及公寓的正常供暖（冷）的需要，生活、消防用水的需要。2适用范围大厦、各公寓楼的空调给排水设备（设施）的运行管理。3职责31运行工及领班负责空调给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。311运行工负责空调给排水设备24小时运行的操作、监控、记录。冷水机组、热交换站的运行数据记录于相应的空调运行表格，各水泵、水箱的运转情况、压力记录于相应的给排水运行表格。312各水泵房、冷水机房、热交换间每周打扫一次，各空调机房每月打扫一次，各机组、水泵每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。32维修工及领班负责空调、给排水设备的保养。（日保养由运行工负责）按空调、给排水设备检查保养计划进行巡视保养。33设备工程主任负责空调、给排水设备的综合管理及上述工作的检查监督。设备专业工程师负责运行计划的制定、更改及上述工作的检查监督。331负责空调、给排水设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。332对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。333每年12月制定下一年度空调给排水设备（设施）检查保养计划，并按运行情况制定中修、大修计划。34工程部经理负责上述工作的检查监督。341进行周检、月检。4342审核空调给排水检查保养计划，中修、大修计划，空调给排水维修保养记录表。35办公室负责同用户联系开始、停止供暖（冷），送、停水等情况。4设备管理工作程序41员工值班制度411交接班制度4111值班人员必须提前十分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人员未到，当班人应坚守岗位。4112交班时，当班人员应向接班人员讲清设备运行情况及工具情况，并根据交接班项目逐项检查，如有双方不能解决的问题，需向主管报告，共同处理。4113交班时，检查出的问题，同交班者负责处理，在接班后发现了问题，由接班人负责处理。4114当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完后方可进行交接班。4115设备检修过程中的交接班，必须现场进行，做到交接无误。4116必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。412岗位制度4121值班人员必须有高度责任心，要准时到岗，仪表整齐标准。严格遵守设备操作规程，认真观察设备运行状况。4122值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，勤检查，勤调整。4123按计划进行设备保养。发现隐患及时排除，提高设备完好率。4124要搞好各工种的配合、协调，分工不分家。4125值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表、维修保养记录表及相关表格。4126加强工具的使用管理，包括自用工具和公用工具，节约原材料，文明生产。4127值班人员须做好本岗的环境卫生，保持机房、设备、管路表面的干净整洁。4128当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示并告知去向，工作完毕后立即回到值班室。4129上班时间内不得喝酒、打牌，做与工作无关的一切活动。41210当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和保安部汇报。5在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。42运行工日巡视工作程序421巡视部位4211大厦地下三层、13F、27F、40F及B栋地下室的冷水机房，地面冷却塔（夏季）、热交换站（冬季）4212大厦地下3层、13F、27F、41F及A、B、C栋地下室和顶层的水箱间、泵房。4213各使用楼层的空调机房、给排水管井。4214各使用楼层防火送、排风阀位置，自喷系统压力。422巡视要求正常巡视要抓住重点，点面结合，凡有日保养项目的要按日保规程完成保养内容，巡检过程发现问题能当时处理的要及时处理，不能处理的要及时汇报。所有工作均按要求认真填写记录表。4221各冷水机房、冷却塔（夏季）A每小时检查机组运行工况参数、系统压力、水泵运转情况，冷却塔运转情况等项目，确保各管路、设备无跑冒滴漏，并将检查结果详细填写进记录表。B认真填写冷却系统加药记录。C检查软化水处理装置，及时对药剂进行再生。4222各热交换站（冬季）A每小时检查换热器工作情况，确保各管路、设备无跑冒滴漏，将系统压力、温度、水泵运转情况等项目详细填写进记录表。B每小时检查凝结水箱、凝结水泵运转情况。C检查软化水处理装置，及时对药剂进行再生。4223各水箱间、泵房每班检查A供排水管路、水泵、水箱，确保无跑冒滴漏现象。B各紫外线消毒器工作情况。C各泵控制系统应设在自动位置。4224各使用楼层每班检查A检查各空调机组风机运转情况，进出水、蒸汽加湿管路无滴漏，冷凝水排出是否顺畅新风阀开度是否合适等情况。6B各给排水管井内无杂物、无积水。C防火送、排风阀位置正确。D消防喷淋系统压力合格。43其他巡视工作程序每月5日进行以下巡视431检查各水表井，如实记录各总表、入户表读数。432检查室外各雨、污水井，确保排水畅通。433检查给水管沟、空调管沟、化粪池，确保功能良好。434雨天检查大厦内各雨水口，确保排水畅通。三空调给排水设备（设施）操作规程1目的使空调给排水设备（设施）性能稳定，保证大厦正常运行。2适用范围大厦、公寓内空调、给排水设备（设施）的操作。3职责值班运行工负责空调给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常报告。4工作程序41冷水机组开关机程序41119XL水冷机组A检查供电各电源是否正常B检查润滑油大约于上油视窗之位置（上油视窗可见油位为正常），绝不能低于下油视窗之一半，且油温应为6070C开启冷冻水泵、冷却水泵，检查冷冻水、冷却水出水、入水压力及温度。D按控制器主屏幕下方“LOCAL”键开始开机程序，正常情况下主屏幕显示“REAPYTOSTART”、“OCCUPIEDMODE”表示开机成功。E机组运行十五分钟后，将机组运行状态记录于“机组运行记录表”上，以后每小时7记录一次。F根据冷却水进、出水温度适当调整冷却塔风扇开启个数。G按红色的停机键超过2秒，红色报警灯闪过一次确认停机。H主机马达停止，但油泵继续运行。I待油泵马达停止五分钟后才可停止所有水泵及关闭冷却塔风扇。J停机程序完成。41230GH风冷机组A检查各供电电源是否正常B检查各压缩机润滑油位置约在视镜1/21/4处。C打开27F冷冻水泵，检查机组冷冻水进、出口压力。D按开/关机键2秒钟，待显示屏显示LC1后按输入键确认开机。E开机后15分钟记录机组各运行参数，运行过程中每小时记录1次。F按开/关机键2秒钟，直至显示屏显示LOFF，确认关机。G主机停止五分钟后再关闭冷冻水泵。H停机程序完成。42采暖换热器开停程序A检查各供电电源是否正常。B开动热水循环泵，检查空调采暖热水入、出口压力温度。将凝结水泵上电并设在自动位置。C打开换热器各凝结水排水阀。D接通恒温装置电源，设定好所需热源温度，蒸汽流量控制电磁阀应打开。E慢慢打开手动蒸汽进口阀，速度以确保不发生撞管现象为准，待系统中管路、设备温度达到正常工作温度后，再慢慢将手动阀打到全开位置。F系统正常运行后每隔1小时记录一次进出水温度、压力、蒸汽进出口压力等运行参数。G注意检查凝结水的排出情况及凝结水泵的运转情况。H将电动蒸汽阀调至全关位置，切断恒温装置电源。I关闭手动蒸汽进口阀J二十分钟后关闭热水循环泵，停机完成。43水泵操作程序8431开泵前准备4311检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如所有紧固件是否紧固；连轴器间隙是否合适；水泵注油孔是否已按规定注油；仪表、阀门是否完好等。4312进行手动盘车是否正常，应不卡不重，否则应查明原因进行处理。4313在检查机械部分时，不得将水泵电路开关合闸使电机处于带电状态，且在配电柜上挂有“有人操作，不许合闸”标牌。4314检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统原因进行处理。4315检查系统是否有跑、冒、滴、漏现象存在，如有要及时处理。但水泵轴的正常滴漏不含在内，且一时处理不了又必须马上启泵时，情况例外。432操作流程4321给水泵A开启进水阀及出水阀。B水泵控制柜的转换开关拨到“手动”。C按“启动”钮开启水泵供水，经检查无问题后，按“停止”按钮，停止供水。D将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。E将控制柜上开关拨至0位即可将电源切断关闭水泵。4322排水泵（潜水泵）A控制箱上转换开关拨到“手动”位置。B按“启动”钮，开启水泵排水。经检查无问题后按“停止”钮，水泵停止排水。C将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。D将控制箱上开关拨至手动即可关闭水泵。433按动停泵按钮后，严禁马上再按启泵按钮，否则会发生水击造成设备管路损坏等重大事故。因此，特别规定，停泵一分钟后才允许按启动按钮，待无异常情况后方允许离开开关柜。44机房管理制度441本制度所指机房为所有设备专业管辖的机房，包括A大厦B3冷冻机房，热交换站，水箱间B13F、27F、B、C栋地下室的热交换站，水箱间C40F屋顶冷水机组平台。D41F、A、B、C栋公寓顶层的水箱间9E；大厦各层、A栋26层的空调机房442机房属于大楼内重要部位，无人值守机房必须上锁。4421非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本专业工程师或工程部经理的书面认可，并需在来访登记上签字。4422本专业人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止。4423不得将食品及非工作物品带入机房内443要保持机房内良好的卫生环境4431不得在机房通道乱放物品4432机房内的设备、管道、阀门等部位检修后，必须将损坏的保温层、油漆修复，挂好标牌，并将杂物运出机房。4433保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。4434定期打扫卫生，保持机房设备干净整洁无积尘。444机房内机器设备由运行工负责操作，其他人不得擅自操作，除需检修或意外紧急事故，未经专业工程师同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。445不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过专业工程师批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。446消防安全制度4461严格遵守物业管理公司的消防规范。4462不准将易燃易爆物品带入机房，或将废油、废稀料倒入地沟内。严禁将油料、清洁剂遗漏在设备上。4463因机房内潮湿，要严格注意防止电器设备（如手电钻）的漏电及短路现象。易燃、易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等应远离电器。4464当动用电、气焊设备时要符合大厦的动火规定，由施工负责人到保卫部办理“动火许可证”。施工前确定周围环境安全后方可开始，由专业人员操作，要穿戴好安全防护用具，。操作过程中应始终有专人现场看护，并配备灭火器，严禁与易燃工种同时操作。4465机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏，员工应熟悉灭火器材的使用方法，遇火情动用后要及时放回或补充。104466当火警发生时要及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，关闭所有空调系统，断掉主机及空调水泵的电源。保护好现场并做详细记录。四、空调给排水设备（设施）维修保养规程1目的及时处理空调给排水设备（设施）的故障，确保设备性能良好。2适用范围大厦、公寓内空调、给排水设备（设施）的维修保养工作，各种设备设施的应急抢修工作。3职责31维修工及领班负责空调给排水设备（设施）的维修保养及应急抢修。32专业工程师、工程主任负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。4工作程序维修做到故障判断准确，维修快捷，随叫随到，按时完成任务，保证维修质量，文明说话办事。41空调给排水设备计划维修保养工作程序411维修人员每日需按时到岗清点工具，换好工装并佩带好胸卡，要在十分钟内做好一切准备工作。每天早晨参加晨会，接受专业工程师分工。412维修工按空调给排水设备检查保养计划要求，对各空调给排水设备进行检查维修。将情况记录于设备维修记录表，零部件更换及大修同时记录于机电设备台帐。413专业工程师每年12月制定下年度的空调给排水设备（设施）检查保养计划，并按运行情况制定中修大修计划。42设备（设施）故障应急维修工作程序421供水泵出现故障时，专业工程师应马上启动备用泵，然后立即通知维修工及时维修。422排污泵出现故障时，先将备用泵投入运行，然后检查故障原因，如是控制器路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。423排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、涌水等，立即疏通。424空调水、生活供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水事故，值班运行工立即关闭总阀及水泵，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。114241接到跑水通知后，立即带齐所需工具，以最快的速度赶赴现场，同时通知附近的工程维修人员前来协助抢修。在这种情况下，梯子通常是必须的，要注意安排人员及时取用。4242最先到达的维修人员在判明漏水点后，立即将其前后的阀门关闭，系统中若有循环泵应将泵设置在手动停止位置。若流出的水将影响到供电设施，立即请强电专业人员切断该装置电源，确保人身、设备安全。4243在等待余水放尽时，要把漏出的水妥善处理。将其引导至各地漏等排水设施，或用桶接并清扫地面积水，把影响面减低至最小，努力降低损失。此过程可要求保安、清洁部门的协助。4244当具备维修条件时立即开始抢修，此时往往水并未排尽。应以最快的速度修复漏水点，以降低对系统运行的影响。4245修复漏水点经检查确有把握后要尽快恢复系统运行，开启各泵时注意先要手动运行，待观察无问题后再改为自动。若有切断电源的设备要请电工检查供电设施后恢复供电。4246清理、打扫现场，并注意搜集与漏水原因相关的证据。4247在二十四小时内向工程经理提交事故原因报告。425空调主机出现故障时，会造成该机组自动停机。要立即检查故障信息，采取相应措施排除。若不能排除，要尽快启动备用机组，并向专业工程师汇报情况。426热水换热器出现故障时，立即切断蒸汽供应，关闭手动阀，同时将备用换热器投入运行。然后由维修工检查排除故障。427设备故障一般不超过24小时内检修完成，若在24小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部经理，限期解决。43入户维修单工作程序入户是指进入大厦及公寓内的非公共区域，它包括A银行办公区域B大厦各楼层业主及租户区域C酒店管理区域D公寓各住家单元内431接到维修通知后，马上到办公室领取维修单，并要在十五分钟内到达维修地点。432同时接到多个报修单人手不够时，可先去了解情况，按轻重缓急顺序处理。但要向客12户说明情况，讲明原因，求得客户谅解。433任何情况下不得对用户有不礼貌行为。434进入客户房间前要先按门铃，讲明来意，得到客户同意后方可进入。435认真检查，确认故障发生原因，精心维修。436维修时要尽量避免对客户正常生活的干扰，因此说话、干活的声音要尽量小。不要损坏或污染客户的任何物品，必要时可适当采取防范措施。437避免同客户进行维修工作以外的交谈，说话言辞要谨慎。不要说“修不好了”或“我解决不了”等生硬话语，应该以“我们回去再考虑一下其他办法”等话语来平息用户的不满。438维修完毕收好工具，清理现场并恢复原状。不要接受客户提供的烟、水或食物。439认真填写维修单。若涉及收费项目，要按收费价格表及材料价格表填写清楚收费金额，请客户签字认可。4310离开时要礼貌适度地同客户打招呼。44停机工作程序因工程维修等原因停止冷水机组、空调机组运转或停止供水，应由专业工程师填写停机通知单，经工程部经理、总经理批准后，由办公室提前至少24小时通知用户，停机通知单一式两份，一份交办公室通知受影响的用户，一份交专业工程师保存。因突发事件停机，应以最快速度联络有关部门处理（不超过1小时），尽早恢复系统，并于系统正常运转后24小时内向用户做出解释。五、生活饮用水卫生管理制度1目的保证大厦及公寓二次供水符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2适用范围适用于本小区二次供水管理，二次供水是指从一次市政配水网引出的用于蓄水或加压的再次（多次）的供水装置。3职责31专业工程师负责年度水池（箱）清洗消毒计划的制定。1332工程部经理负责审核和批准年度水池（箱）清洗消毒计划，并监督实施。33空调给排水人员负责水池（箱）的管理和水池（箱）和清洗消毒及水样的抽取和送检工作。34办公室负责出停水告示，并通知用户单位。4工作规程41二次供水管理要求411设兼职生活饮用水卫生管理人员。412生活水池（箱）人孔全部加盖密封上锁，钥匙由专业管水人员掌管。413管水员每年必须进行一次健康检查，取得防疫站认可的“健康证”上岗。414申办二次供水卫生合格证，建立二次供水卫生档案，并按规定进行卫生合格证复检。415随时对紫外线消毒设备运行状况进行检查，确保运行效果。416严格按产品说明书的要求每三个月对紫外线灯管和石英玻璃套管清洗一次，严格控制灯管使用寿命，确保消毒器使用效果。417严格控制二次生活用水设备不与水网直接相连，避免水源二次污染。418为业主和员工提供充足的饮用开水，教育职工不喝未经煮沸消毒的生水419发现饮用水污染时，应及时向所在地卫生行政部门和相关部门报告。42严格按市防疫站的要求每年对所有水池进行清洗消毒一次。421专业工程师每年12月制订下年度水池（箱）清洗及消毒计划。422专业工程师于每次水池（箱）消毒计划实施前两天通知办公室。423办公室在计划实施前24小时出停水告示，通知受影响用户