戴德梁行：海岸俊园服务公寓定位建议书

戴德梁行海岸俊园服务公寓定位建议书目录前言1第一部份“戴德梁行”及“泛城”简介21戴德梁行简介411原公司背景512戴德梁行服务之优点72泛城简介821泛城研究及开发顾问922泛城营销企划923泛城租售网924泛城投资顾问1025泛城综合住宅服务优势103项目的人员配置及架构1331本项目的管理层人员架构1332本项目专案小组管理层人员架构13第二部份广州市及区域房地产市场分析141房地产市场综述1511广州市房地产市场整体走势回顾1512广州市住宅市场未来走势192项目所在区域市场分析2121海珠区区域简介2122海珠区总体楼市情况2123海珠区住宅市场特点2524海珠区主要楼盘分布2625项目所在地段住宅市场情况2726项目附近楼盘情况分析28262滨江路一线江景项目未来供应情况323广州市高级服务公寓市场调查分析3231高级服务式公寓的概念3232高级服务式公寓的供应情况分析3233公寓区域分布及状况分析3334服务式公寓的主要客户分类3735现时市内经营国际公寓的物业特点3936目前市内高级公寓的普遍投资回报3937投资服务式公寓的可行性4138小结43第三部份项目理解及定位461项目理解4411项目特性势分析4412项目街区状况分析4413项目优势4714项目劣势4715小结482项目的市场定位4921目标客户群定位4922形象定位及诉求中心503配合项目发展建议5131项目建筑设计方面5232公共设施布置5333小区智能化5434园林景观设计建议5535发展商品牌塑造5636社区文化建设5637提供高质素的服务式公寓管理56第四部份销售推广策略及工作内容651开售前的准备工作6211示范单位/样板房装修6212售楼部的装修6213展板制作6214模型制作6315售楼资料准备6316销售人员培训632推盘的时机643代理期内的推盘策略及销售计划6431推售策略6532代理期内销售推广计划664推广途径68241宣传媒体选择7242项目针对性特殊推广途径7243网上推广7244戴德梁行海内外客户网络74前言我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路海岸俊园（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目销售策划推广建议书一份，请参阅。此建议书主要分四部分。首先第一部份介绍我司“戴德梁行”的公司历史背景及其创建的“泛城（中国）住宅服务”品牌；第二部份介绍现时广州市及海珠区的房地产市场状况；第三部份是我司通过调查研究及分析后对项目之理解及项目定位；第四部份是关于项目的营销推广的专业意见及工作内容。凭着我司的丰富市场经验、全球性客户网络对中国及世界各城市房地产发展之了解，我司有信心使贵司了解贵项目最终发展要求目的。第一部份“戴德梁行”及“泛城”简介1戴德梁行简介戴德梁行国际物业顾问公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英测量师行、新加坡的戴玉祥产业咨询公司，以及英国上市公司DTZ组成，把三方各自在亚欧的优势联成一体，旨在为客户提供全球如一的高质素服务。戴德梁行在全球三十多个国家、一百多个城市雇用超过五千名员工，业务范围遍及欧洲、美国、中东、非洲、亚太地区。在中国大陆，戴德梁行在上海、北京、大连、广州、深圳、天津、重庆及杭州设有分公司。为确保客户获得最高质素的服务，公司架构作出了相应的配合全球核心业务小组提供跨国企业房地产咨询、投资、商业用地代理、估价、商铺住宅、物业管理、建筑顾问等服务；全球支援小组则负责资讯科技、调查研究、市场推广等范畴，确保各地办事处跟随共同的程序及服务水平。公司架构组成表DTZHOLDINGSPLC香港梁振英测量师行星加坡戴玉祥产业咨询公司戴德梁行DTZDEBENHAMTIELEUNG另外，戴德梁行与美国THESTAUBACHCOMPANY合组成一家名为DTZSTAUBACHTIELEUNG的联营公司，为跨国企业提供高水准的房地产顾问服务。世界各地的客户只需联络这家横跨亚、欧、美洲的联营公司的任何一个办事处，即能迅速获达所需的全球性房地产专业服务。DTZDEBENHAMTIELEUNGTHESTAUBACKCOMPANYDTZSTAUBACHTIELEUNG11原公司背景111原”梁振英测量师行”简介梁振英测量师行由梁振英先生在一九九三年创立，为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，雇用超过千名职员及二千五百名物业管理人员。公司在香港、中国内地、台湾设有十多个办事处，提供全面及专业房地产服务。公司各股东在香港及中国内地，拥有平均二十年房地产服务的经验。公司拥有超过五十名董事及助理董事，专责各类型地产项目的收购、租售、租赁，以及跨国企业房地产咨询服务、估价、楼宇管理、调查研究、建筑顾问和一般顾问服务。梁振英测量师行是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州设立正式牌照的分公司。过去七年，梁振英测量师行为客户达成超过二百宗大成交，总金额达六百亿港元。一九九九年度并完成大约一万二千项估价任务。物业管理方面，我司目前管理的物业面积已增至一千万平方米。112原“戴玉祥产业咨询公司”简介戴玉祥产业咨询公司由十三名资深的房地产专业人士创立。各人平均拥有十至二十年经验，受过严格训练。并在估价测量、房地产管理、城市规划、建筑工程监理、资产及财务管理等领域拥有专业资格。该公司原以星加坡为总部，一九九五年开业，发展迅速，职员数目由十六人跃至今天的超过五百人，当中二十三人为董事。公司在星加坡、吉隆坡、雅加达、曼谷设有办事处和联营公司。该公司在每个房地产领域为客户提供高素质的专业服务。范围涵盖市场推广，以至估价、市场研究调查、发展咨询、城市规划、跨国企业房地产咨询等。113原“DTZ”简介DTZ隶属英国上市公司DTZHOLDINGPLC，为欧洲一家主要的物业顾问公司，一九九八年至九九年营业额一亿五千万英镑。DTZ业务遍及二十三个国家，员工超过二千名，覆盖面之广为所有物业顾问之冠。DTZ同时是英国最具规模的物业顾问，一九九八年至九九年单在该国的营业额达八千八百四十万英镑，员工总数一千三百人。一九九八年至九九年，DTZ代表国内外投资者处理约四十五亿英镑的投资交易，同时DTZ的泛欧估价小组处理了资本总值约三百一十亿英镑的估价工作。12戴德梁行服务之优点121国际服务行业领袖我司为各类型物业提供全方位的专业房地产服务，包括估价、调查研究、物业管理、建筑顾问、代理等，且我司在华估价及物业管理等业务均获正式发牌，为客户提供市场上最新的第一手资讯，以助他们在潜力惊人的大陆市场发展业务，堪称此行业领袖。122精英汇聚专业技术力量我司董事局拥有二十位专业注册测量师，是目前香港同业中拥有最多专业注册测量师的公司，而国外各分公司亦有专业的中国注册估价师，为目前外资房地产公司为数最多的专业人员，提供专业技术及力量。123多方位的市场触角我司在全球地区超过三十多个国家，一百多个城市设有办事处，客户网络遍布海外及中国大陆，更有效地了解在国内外不同市场的房地产发展，强化市场触觉。124国际视野、广阔客源我司建立了一个庞大国际性客户资料网络，除能从世界各地互相交流及吸收宝贵的市场经验，扩展国际性的视野，并能够迅速接触目标客户，进行所需的市场推广工作。拥有庞大资料库，储存各地区市场及客户资料，而我司高专业优质服务，确保为客户达到应有的期望，倍受嘉许。125全方位的推广沟通我司拥有全面性的专业房地产服务、广阔的公司网络、庞大的客户资料，配合我司专业全方位推广沟通，包括全球性公司网络及公司网页WWWDTZWORLDCOM或本分公司网页WWWDTZGZCN，有效地将项目作全球性推广。126高效率、高素质的专业推广人员我司在亚洲区上下超过六百多名员工，包括一些国内专业人材，而我司在国内专业人员的比重愈见重要，透过他们对当地市场的更深了解及认识，能有效地进行一系列专业房地产相关工作服务。2泛城简介中国住宅商品房近年发展蓬勃，戴德梁行洞察市场形势，于二零零零年九月二十日正式推出泛城（中国）综合住宅服务这一品牌，由旗下驻中国大陆九大城市分公司的营销企划队伍独立组成。此举标志戴德梁行在全球化的策略下，锐意发展旗下的专业服务。从今开始，拥有全球房地产咨询互动网络的泛城（中国）综合住宅服务，将致力在全中国拓展内销商品住宅市场。配合海外投资者及国内发展商的需要，泛城（中国）综合住宅服务旨在提供无缝的服务平台，为客户提供高效及专业的咨询、代理和中介服务，其中包括投资决策、市场分析、营销企划、销售代理、中介咨询各环节。21泛城研究及开发顾问致力于为企业机构投资者提供房产投资评估、开发顾问、房产投资组合分析等服务。我们在中国9个城市设有专业的调查研究队伍，在广州自1996年起建立的大型市场住处数据库迄今已积累15000份市场需求问卷和1534个楼盘资料，基本覆盖广州市所有楼盘。22泛城营销企划致力于为发展商提供富有创意的产品策划及营销方案，并提供销售代理服务。在三年的发展过程中，我们不断将国外的营销理念和营销模式引入中国，并已通过为国际性大公司的年轻白领举办购房指南讲座和白领购房俱乐部的活动建立了独特的销售及信息反馈渠道。23泛城租售网致力于为个人提供规范、超值的房地产中介咨询服务。作为国际性咨询和中介机构，我们将国外的经验和市场运作模式引入中国内市场。一套已在香港使用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系统及运作模式已在泛城租售网投入使用。24泛城投资顾问致力于为客户找寻合适的投资物业，并代表客户完成收购。凭着卓越的专业知识，我们就客户的投资目的、期限、回报要求、风险等进行各种深入的分析及评估，并建立投资模式，以及分析税务及投资结构。25泛城综合住宅服务优势251高质素的专业群体组合现“泛城”内各部门的管理层人员均为大专以上学历，其中房地产相关专业本科以上学历的占一半以上。绝大部分是广州市房地产届的资深专业人员，多年来在建筑规划、营销企划、市场推广、物业管理等方面拥有丰富的专业知识和实践经验。他们能掌握市场及明白发展商所需，在不断转变的市场发展及项目要求不断提高趋势下，为各项目发展商提供专业的营销策划建议和代理销售服务。252专业的市场调查研究队伍“泛城”在中国9个城市设有专业的调查研究队伍，而广州泛城早于1996年起便建立了大型市场住宅数据库，迄今已积累15000份市场需求问卷和1534个楼盘资料，基本覆盖广州市八区的所有楼盘。253常设国家注册建筑师、工程师虽然国内有建筑规划设计及项目管理等单位可进行有关工作，但他们往往受制于有限的国际性或全国性的市场经验，故在项目建筑、规划、设计及管理等工作往往强差人意，常忽略实际可行性，难以达到实际意图及与预期水平接轨，或容易出现产品与市场需求不适配等问题。故此，我司特聘资深的国内注册建筑师，可从项目开发初期介入，能更多地从市场的角度考虑，提供相关的规划、建筑设计方面的专业意见，务求开发出与市场适销对路的产品，减低发展商的投资风险，增加产品的市场竞争力。254先进的电脑化市场信息资源针对广州的房地产市场，“泛城”与部分专业的市场调查公司及电脑软件公司合作，设计开发出各类数据统计及信息管理软件，该资料库包括关于广州市房地产的各类统计数据及信息，如宣传媒体监控（包括全市各楼盘的每周广告投放量、媒体应用组合、广告宣传费用等），覆盖全市各区所有楼盘的基本情况及信息，各楼盘每期的最新动向和销售情况等内容。先对这些原始数据、信息进行人工搜集，再输入电脑进行整理、统计、分析、管理，将其转为有效的信息数据库，并通过先进的电脑网络，令“泛城”各部门实现资源共享的同时，能更好地配合、互动促进。该数据库软件是我广州“泛城”独立开发，不仅能大大节省人力资源和提高工作效率，最重要的是能让我们及时掌握一些时效性较强的数据、信息，为其它中介代理公司所不能及不仅能紧跟市场，甚至要领先于市场。255庞大的客户网络由于我行在大陆的8个主要对外贸易城市驻有办事处，而“泛城”品牌亦得以最快的速度全面辅开。“泛城”可充分利用各办事处长期建立的庞大客户网络，扩大项目的推售途径和宣传覆盖面，有效地将项目作全国性推广。针对部份外销项目，“泛城”亦可利用戴德梁行驻全球30个国家的120多个海外办事处进行境外推广。256实力雄厚、信誉良好的公司背景“泛城”为戴德梁行所创立的住宅品牌，其整体运作与行政架构直属梁行集团管理。公司（原梁振英测量师行）自1993年进军大陆市场以来，以雄厚的实力及良好的信誉逐渐为客户所认可并树立了良好的口碑。而“泛城”除得到公司所有资源的有力支援外，亦将继续秉承我行一直以来正派、专业、创值的经营作风。257创业阶段，全力以赴由于广州“泛城”为本年1月1日正式成立，现正处于创立品牌的阶段。在公司雄厚的资金实力支持下，拓展市场的第一步目标是在发展商及消费者之间均要建立良好的口碑，而非短期性营利。因为我行深谙品牌的打造和建立信誉良好的市场形象是无形的巨大价值，是“泛城”拓展业务及可持续发展的基础。所以，不论项目的规模大小，可见效益的多少，“泛城”全体员工都会全力以赴，脚踏实地、务实认真地为客户真诚服务。在为发展商获取最大利润的同时，亦将尽力维护消费者的合法权益，从而赚取相应的服务报酬，务求达到“三赢”的目标。3项目的人员配置及架构31本项目的管理层人员架构我行对贵项目十分重视，除整个项目将由戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司”泛城综合住宅服务”高级经理叶智豪任项目总监，全程监控项目所有的策划及销售代理工作外，并派出资深的房地产专业人员负责项目的各项策划、销售工作，务求以最好的人力资源为贵项目提供全方位的服务。32本项目专案小组管理层人员架构广州海岸俊园专案小组戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司匯報指示及支援广州“泛城”综合住宅服务海岸俊园专案小组专案小组的各组员之职位、专业资质、负责的工作及联络方式此专案小组由“泛城”高级经理叶智豪先生负责职位姓名专业资格负责工作联络方式高级经理叶智豪工商管理学士在中国大陆及香港共8年相关专业经验所有销售、策划工作的”泛城”最终决策者，负责项目总体监控人员工作安排。38770878转13813602725006营销企划部助理经理梁燕萍英语大专学历从事策划,销售工作六年持广州市房地产执业证负责项目的整体营销策划方案的制定及销售实施过程。38770878转15013802924241营销企划部助理经理陈飞云房地产经营管理专业持广州市经纪资格证从事5年相关专业经验配合制定项目的整体策划方案及销售实施过程。38770878转12913503080233营销企划部项目主任丁绮文行政管理大专学历广州从事策划、销售工作8年持广州市房地产执业证将各项营销企划意念在销售工作中贯彻执行,以确保具体操作与营销策划的统一,并协调代理部的销售工作。38770878转12113802747284市场研究部助理经理陈兆贤国土规划与房地产开发本科学历助理工程师/土地估价师广州从事市调工作3年负责整个代理销售过程中市场调研（包括竞争对手的销售情况分析、媒体监控及客户反馈信息整理等）。38770878转11513609796202注册建筑师建筑工程师傅小明建筑学本科学历从事建筑及施工设计工作17年从建筑专业角度向发展商及客户提供参考意见，以配合楼宇销售。38770878转14913610052036代理销售部助理经理徐珊珊中科院驻穗企管心理学大专从事房地产一手销售工作四年负责销售人员培训及现场的监控管理,现场协助解决有关销售问题、促进成交,并及时反馈市场信息和客户意见。38770878转21713802935964第二部份广州市及区域房地产市场分析1房地产市场综述11广州市房地产市场整体走势回顾111近年广州市商品住宅供求关系分析从广州市区历年商品房的供求情况表（见图11）可以清晰看出，1993年6月由于中央采取宏观紧缩政策，商品房严重供过于求的状况逐步显现。19931995年广州市区（不含番禺、花都两区）商品房预售成交量与批出量之比从45下降到24，商品房空置率的上升，终于引起社会各界对商品房积压问题的关注。1996年宏观经济运行基本实现了“软着陆”的目标以后，广州市商品房供求双方力量对比关系发生了微妙的变化。在商品房预售批出量增速放缓的基础上，预售成交量加速放大，预售成交量与同期批出量之比从下降转向大幅上升。从商品房供求关系整体走势来看，广州市房地产市场显示出了“柳暗花明”的迹象。1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小214。而2000年的商品房市场正处于取消实物分房向货币分房转型的过渡期，商品房的预售面积比99年下降了4，其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。但自今年以来，商品房市场出现了明显的回升，商品房市场预售出现了大幅度增长今年上半年，全市房屋交易面积更比去年同期增长了2459，成交金额比去年同期增长2455。图11广州住宅历年批准预售及成交面积（单位万平方米）资料来源戴德梁行泛城市场研究部在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。112预售成交面积增大全市商品房销售保持增长的趋势，交投活跃。下图是广州市多层住宅和高层住宅从1996年至2001年第一季度的成交面积情况图12广州市高层、多层住宅成交面积（单位万平方米）资料来源戴德梁行泛城市场研究部从图12可以看出，高层住宅在市场中所占的比例越来越大。以2000年来例，2000年全年批准预售的高层住宅面积为34316万平米，占住宅预售总面积的比重为632，另一方面，高层住宅的登记成交量亦大幅增长，全年登记的高层住宅成交面积为34569万平方米，与99年同期相比增长了1839，占住宅成交总面积的比重亦从99年的46上升至61，超过多层住宅的比重，达到历年最高水平。113住宅成交价格稳中下调广州市商品房价格受供求关系的影响，自1996年以来，住宅成交平均价格一直呈下降趋势，其中高层住宅的售价由于受到低价小高层住宅供应量上升的冲击，而导致成交价格大幅下滑（2001年第一季高层住宅成交均价比1996年下降3064）。见下图图13广州市高层、多层住宅成交价格（单位元/平方米）资料来源戴德梁行泛城市场研究部114二手交易市场转旺1999广州市房屋置换中心正式成立并投入运作，同时，多项税费减免政策的出台，均有效地推动二手房交易市场日趋活跃。2000年二手房屋交易面积（包括括楼花转让和私房交易面积）为125万平方米，与99年相比大幅增长了98，二手交易面积与同期的预售商品房成交面积相比达到22。2000年以后，随着二手市场的持续健康、稳定发展，一、二手市场的互相促动，令二次置业者的比例亦有所上升。115空置面积有所增加虽然成交量大幅攀升，逐渐消化部分住宅供应的同时，空置房面积却更高速度增长。从广州市去年的情况看,2000年全市商品房空置量为58409万平方米，空置率达236（其中住宅空置率为16），同比增长203，大大超过了商品房库存10的合理空置率。其中空置1年以上的积压商品房为36076万平方米，占总量的618，均属早年盲目开发的项目，外型陈旧、功能落后、空置年限长，故市场难以消化。116购房消费结构现时广州市的户均人口呈逐期减少的趋势，居民家庭规模趋向小型化，据调查统计，现时广州市居民家庭规模的结构以三四人一户所占的比例最大，为6866，从总体发展的趋势来看，中小户型将成为广州楼市的主流。福利分房结束后，购房的主流将集中在中等收入消费层。虽然说追求宽敞、舒适的生活空间是多数人的愿望，但毕竟支付能力才是消费者购房选择的最终决定因素。据广州社情民意研究中心的调查显示，65的人对房价的接受能力为30005000元/之间，5000元以下的占86。反观广州市上年热销的大型小区盘（如奥林匹克花园、光大花园、广州碧桂园）中，最为好销的是总价在2040万元的单位，而从现时市场反馈的信息来看，首期楼款在10万元以下，月供2000元以下的中小户型是最为畅销的。居住的户型也主要集中在90以下，其中6190的占了59。117购房主体年龄结构而在置业者的年龄结构方面，年龄在2640岁之间置业者占64，表明现时的置业主体趋向年轻化。12广州市住宅市场未来走势广州的房地产市场经过多年的发展至今，已由卖方市场逐渐转为买方市场，随着购房者的消费心理日趋成熟，住宅供给呈逐渐饱和趋势，房地产行业之间的竞争亦已进入综合实力比拼的时代。从而迫使房地产经营者的开发及营销理念要不断更新，必须更加理性化、市场化既要适应于市场，又要领先于市场；要建立于满足消费者的真正需求的基础上，紧跟市场的发展趋势，找准定位，才能开发出适销对路的项目。（1）随着1999年福利分房的结束，住房商品化进程将促使个人成为住宅市场的真正需求主体，由于居民家庭成员构成、收入水平以及对住房要求侧重的不同，对住宅性能及功能质量也会有着不同的要求，因此，未来的商品住宅将会体现更强的个性要求。（2）21世纪是信息的时代，科技发展一日千里，各种商品都在不断提高自身的科技含量，商品房也一样。高智能型的住宅物业是未来住宅特别是高档住宅的发展趋势。（3）随着市民环保意识的提高，具有“健康”、“环保”概念的住宅越来越受市民的欢迎。同时，市民也日益注重配套设施、物业管理等物业的附加值以及发展商的实力。高附加值的住宅小区今后将热销于市场，将会是市民未来置业消费的主要取向。（4）“均好性”和“排他性”是当今重要的住宅建设新理念。从户型的创新、建筑风格的变化、小区配套、到社区文化的建设等等，每一方面质素都要好。但同时每一个楼盘都要有与众不同的卖点和个性，迎合不同的消费层面和消费品味，才会有竞争优势。这就要求每个发展商都要以一丝不苟的态度去开发经营，不仅要经得起市场的考验，更要经得起消费者挑剔的眼光。（5）由于楼市竞争十激烈，将会导致越来越多的发展商为显示实力及增加楼盘竞争力，将楼宇建至呈现外立面，甚至于临近交楼方推出市场。而事实上，这同时也是房地产买方市场的需求及必然发展趋势。（6）鉴于现时购房消费中以中低阶层占大多数及家庭规模趋于小型化，其家庭月收入直接决定购房价格选择取向及支付能力，故中小户型将成为主流户型，其市场潜力是相当大的。（7）由于购房主体日趋年轻化，将带动今后的房地产开发项目必须具有更为强烈的个性和更高层次消费品味。2项目所在区域市场分析21海珠区区域简介海珠区，广州人俗称的“河南”，总面积9045平方公里，人口734万。若干年前，海珠区一直是广州传统的工业区。近年来，随着一些工厂易地发展，海珠区三年以来一直是广州楼市的热点地区，住宅建设已成了海珠区新的经济增长点，以商品住宅的供应量和成交量而言，海珠区已荣居全市八区之首。随着“大广州”、“海滨城市”建设思路的提出及“南拓北抑”规划格局的确定，市政府将在该区兴建国际会展中心、新领事馆区、国际生物岛、新广交会会馆海珠区将成为广州集居住、高科技和国际会展于一体的城市中心区，是新世纪广州市最有前途的地区。而据最新的道路规划，海珠区的跨江桥梁将增至12座，广州大桥及广州大道中将拓宽一倍，新建和在建的道路东南干线及地铁二、三号线等将形成四通八达的路网。此外，海珠区有“城”无“市”的状况即将得到改善三间跨国零售业巨头沃尔玛、家乐福、万客隆亦已计划进驻海珠区这片利润沃土。可以预见，海珠区整体区域形象及价值将得到质的提升。22海珠区总体楼市情况现时海珠区的楼盘多以小区形式出现，占地面积大，环境规划与建设超前，周边配套既有老工业区完善配套，又有发展商自建的新兴配套，楼盘素质普遍较高。而户型设计从单身公寓到300平方米以上的空中别墅样样齐备，售价有高有低。海珠区楼市在广州市房地产市场中一直都占重要地位，尤其是住宅市场，1996年至2001年第一季度，海珠区住宅预售面积及成交面积在全市中所占比例均达2530左右。近年海珠区楼市竞争相当激烈，再加上近期受附近番禺地区多个大型小区项目积极推售的冲击，令该区的市场竞争更趋白热化。根据广州市房地产信息中心的数据显示，2001年第一季海珠区批出的住宅面积为2531万平方米，比去年同期增加36，而住宅成交面积为3803万平方米，同比减少1369，但总成交量仍居八区之首，其高层住宅与多层住宅的成交量并驾齐驱。下面将对该区的预售和成交情况进行简单分析221海珠区住宅预售情况从1998年开始，住宅批准预售面积呈下降趋势，这与广州市总体住宅预售情况相似，从1996年至2001年第一季度海珠区住宅预售面积占全市的比例虽然有所减少，但均在22以上，现海珠区的在售楼盘大大小小加起来有500多个，表明海珠区楼市仍然是广州楼市的主力。图21海珠区近年住宅预售面积（单位万平方米）资料来源戴德梁行泛城市场研究部222海珠区住宅成交情况海珠区住宅销售畅旺、交投活跃，成交量一直保持增长势头，从1996年至2001年第一季度海珠区住宅的成交面积占全市的比例均在20以上。图22海珠区近年住宅成交面积（单位万平方米）资料来源戴德梁行泛城市场研究部图232001年上半年海珠区高层住宅成交面积占全市比例资料来源戴德梁行泛城市场研究部海珠区高层住宅在全市高层住宅市场中一直占着举足轻重的地位，2001年上半年高层住宅预售面积占全市的21，高层住宅成交面积占全市33，均居八区首位。其中海珠区高层住宅成交面积一路攀升，2001年第一季度成交面积更是超过其预售面积635。由于海珠区的高层住宅的整体素质和档次正日渐提高，再加上近年内海珠区路网的改善，市政配套的逐步完善及利好的远景规划影响，海珠区的高层住宅将越来越受到购房者的青睐。223海珠区高层住宅物业供求情况总体来讲，海珠区高层住宅物业的发展趋势是向好的。根据统计数据显示（见图24），从海珠区住宅总的批准预售面积和成交面积的年度数据比较中可以看出，从1999年开始住宅成交面积开始超过住宅预售面积，这在一定程度上反映出海珠区高层住宅物业的供求正趋于平衡，住宅市场开始步入有序阶段。在登记成交均价方面，自2000年开始，基本上保持在5360元/平方米的水平。图24海珠区近年高层住宅供求情况（单位；元/平方米）资料来源戴德梁行研究部23海珠区住宅市场特点（1）地域分布较分散。工业大道与广州大道之间的区域是楼盘的传统分布区，现随着市政府对该区的规划思路和引导正逐渐向东、西发展。（2）小区楼盘较多，其中不少楼盘具较大规模。（3）高层住宅、多层住宅均占一定比例，不少小区楼盘由高层、多层住宅组成。（4）价格上的选择面较广，高、中、低档住宅一应俱全，以中低档楼盘为主，而高档楼盘主要是具有“江景”概念的“临江豪宅”，集中分布在广州大道的桥东区。（5）区内开发的地块多为原工业厂区地皮，由于这些地皮均有占地面积大、地块规整、地价低、可塑性高等优点，故区内不断涌现出许多高质素的大型住宅小区。由于现时海珠区仍有相当数量的厂区地块有待开发，预计广州市未来几年新开发的楼盘中，海珠区将占相当份量。（6）随着海珠区道路网的建设和发展以及市政规划中的“南拓”计划，部分居屋将纳入拆迁范围，这部分拆迁住户成为楼市中潜在消费者。总体而言，海珠区的楼盘既能吸引较高层次的买家，同时也是普通市民安居的乐土，展望下半年，海珠区仍会是广州楼市的重点区域。24海珠区主要楼盘分布以海珠区路段而分，一般可划分为五个具有代表性的楼盘板块241滨江路板块江景楼盘最为集中的地段是自广州大桥以西至海印大桥以东的滨江东路上，主要有海珠半岛花园、海琴湾、珠江广场、中海锦苑、丽景湾等。售价一般都在8000元/平方米左右，稳居全区之首。该路段被喻为“临江豪宅一条街”。242工业大道北板块该板块主要包括革新路、工业大道北等。分别有光大花园、富泽园、凤安花园等楼盘，以多层住宅居多,目前较引人注目的要数光大花园，售价多在5000/平方米左右。243南洲路工业大道南板块该板块是海珠区较早开发的地区，此区的楼盘特点为成片开发、规模大。价格较为低廉，大多在3,5004,500元/平方米之间，购房者还可入户广州。保利花园、金碧花园、嘉鸿花园玫瑰园、南华花园等在此板块内，其中保利花园、金碧花园两盘无疑是该区目前最为瞩目的明星大盘。244海印桥以南新港西路板块该板块是海珠区一年一小变的重点地段，楼盘价格在4,5005,500元/平方米左右。有顺景雅苑、富景花园、海印南苑、千禧花园、万寿雅苑、海印明珠花苑等楼盘。25项目所在地段住宅市场情况三号地段内的楼盘以高层住宅为主。由于受临江豪宅价格的直接拉高，今年以来该地段高层住宅成交均价增一度高至6500元/M2的水平（见图27）。而整个上半年，三号地段的成交面积也呈上升趋势，交投较为活跃。其中有一线“临江豪宅”（如中海锦苑、丽景湾、海琴湾、海珠半岛花园、珠江广场等）多集中在滨江东海印桥以东至广州大桥以西沿江地段，售价约8000元/M2左右。二线“临江”住宅如中海名都、天立俊园、嘉仕花园、金雅苑、豪丰园等新推单位的售价亦不低，要60007000元/M2。项目周边的椰城阁、江湾花苑、骏和大厦均属早年开发的楼盘，现已基本售罄。虽然附近的兰亭颖苑、万寿雅苑也是些质素不错的住宅小区，但由于市场及价格定位均有很大差距，可比性不强，故而不形成直接竞争。图272001年16月海珠区3号地段住宅成交面积及均价单位元/平方米资料来源戴德梁行研究部26项目附近楼盘情况分析随着城市现代化建设和市政基础配套设施的不断完善，海珠区内一个个住宅小区犹如雨后春笋，纷纷涌现，在短短几年间，区内大大小小的楼盘达500多个。随着滨江沿江景观大道、滨江东至广州大桥等交通干线的规划和建设，仅这一区域的一线及二线江景的在售楼盘就有十几个，可想而知该区域住宅市场的竞争是何等激烈下面将根据项目所处的区域、地段特性对同区域内同类型项目进行分析，此外，还将根据项目的环境特征、小区规模等对一些具有竞争力的相似项目进行分析，以期能知已知彼，为制定销售策略提供坚实的数据分析基础。261沿江高级住宅项目分析随着广州市对珠江沿岸、海印桥南端整治工作的全面铺开及不断深入，市政府希望通过搞好环境推动经济发展，尤其是房地产业发展的设想已初见成效，珠江南岸东起广州大桥东侧的新中国造船厂、西至江湾桥已悄然形成临江高级住宅群，且有向东西两侧逐步延伸的发展趋势。目前，珠江两岸沿线在售在楼盘有12个，主要集中在广州大桥南西侧，现将沿江在售或待开发项目概况列表如下表31附近部分临江项目汇总分析表（一）楼盘名称中海名都A2A4栋海珠半岛花园珠江广场海琴湾地址纺织路1号滨江东路543549号海珠区鹭江区下渡路60号滨江东路511号发展商广州中海名都房地产发展有限公司东迅房地产发展有限公司广州珠江广场房地产发展有限公司新南方房地产开发有取公司广州宜利房地产开发有限公司占地面积M292,315131,30848,32215,537总建筑面积M2401,649322,120196,07882,075小区规划16栋33层6栋31层，6栋41层1栋9层，3栋13层，4栋16层，5栋17层，3栋32层3栋32层实用率83808082交楼日期200112第三期0106；第四期0112200104200106按揭均价元/M25,8248,9949,2008,055推出套数364936640145推出面积M238,223100,11166,93214,250户型面积M280222742653015258156户型比例1房1厅69套（108）50套（345）2房2厅110套30244（677）61套（95）84套（579）3房2厅250套（687）16246316套（493）11套（76）销售情况已售80已售80已售93已售76宣传卖点豪华装修138公里黄金海岸，完善的配套，少儿潜能开发中心大型临江物业，低密度，高实用率一线江景，间隔宽敞，方正实用，远眺二沙美景装修标准豪华装修豪华装修豪华装修豪华装修表32附近部分临江项目汇总分析表（二）楼盘名称嘉仕花园加勒比湾金雅苑豪丰园琴海居蔚蓝湾畔地址滨江东168号滨江东路88号南华中路388号广州大桥南桥脚东侧发展商广州金展房地产有限公司广州保税区瑞丰实业有限公司广州汉和房地产有限公司五矿穗港房地产开发有限公司占地面积M290,00040,0007,73910,000总建筑面积M2420,000NANA35,000小区规划4栋30层3栋21层,3栋12层,16栋9层3栋26层高连体商住楼4幢11层,3幢12层，2幢21层实用率82828285交楼日期200206二期9712三揭均价元/M25,9755,7546,2366,328推出套数461350108410推出面积（M2）38,07030,73712,78139,630户型面积（M2）7812562195813169384115户型比例1房1厅55套（132）2房2厅160套（385）135套38630套（28）150套（366）3房2厅201套483206套（588）42套（39）200套488销售情况已售30已售100已售50NA装修标准豪华装修豪华装修毛坯装修豪华装修表32项目周边项目汇总分析表楼盘名称万寿雅苑海印南苑明珠花园芙蓉阁富力千禧花园地址万寿路4041号海联路50号东晓路193号东晓南路与新港西交汇处发展商广州勤联房地产开发有限公司海印南苑房地产开发有限公司广州大明房地产开发有限公司天力房地产开发有限公司占地面积M27,57240,371407,00038,000总建筑面积M240,000140,441360,000153,000规模规划2栋14层，1栋21层6栋9层，5栋28层8幢楼高25至33层5栋18层，6栋26层实用率85887683交楼日期C栋现楼；B栋200110200110/200112现楼第一期200203按揭均价（元/M2）4,8866,6404,8885,331推出套数（套）129539112228推出面积M211,67848,75011,51319,743户型面积M2781269401398111061294户型比例1房1厅33套（61）60套（268）2房2厅87套（674）244套（453）56套（50）113套（504）3房2厅42套（326）219套（406）56套（50）51套（228）销售情况已售70已售80已售10已售70宣传卖点处海珠区传统商业区内，全封闭式管理小区，交通便利处成熟生活区，交通便利，江景楼盘，外立面独特周边文化艺术氛围浓厚，配套设施齐备建筑设计风格独特坡顶设计装修标准一般装修一般装修豪华装修豪华装修备注A栋在建，未推最后一期原为烂尾楼S1栋已封顶，准备推出262滨江路一线江景项目未来供应情况在南华中路豪丰园对面，临滨江西路，将建一座高26层的商住楼“海盈阁”。经调查所得，该项目所有报建手续已获审批，估计会于短期内动工。由于该项目位处豪丰园前面，为一线江景盘，建成后将挡住豪丰园大部份向江单位的珠江景观，地理优势十分突出。若该盘于年底前开售，将会对项目形成一定的销售压力。3广州市高级服务公寓市场调查分析鉴于项目首期将以经营高级服务公寓为主，故我司同时亦对广州市的公寓市场作一个详细的调查分析31高级服务式公寓的概念所谓高级服务式公寓（含酒店公寓、国际公寓）是指配有全套家具的，提供如房间打扫、洗衣、送餐等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密型的住宅物业。32高级服务式公寓的供应情况分析目前，广州的国际公寓（包括五星级酒店公寓）累计约1600套单元（可供出租套数）左右。提供国际公寓租赁服务的除四间五星级酒店广州花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、广东国际大厦B附楼和两间四星级酒店广州凯旋华美达大酒店、假日酒店外，只有金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会等为数不多的几家国际服务性公寓。这些非酒店的国际公寓都采取酒店式经营管理，为外籍人士提供了一个星级酒店的家及高质素的服务，而且收费比酒店便宜。所以这些公寓大受外籍人员的欢迎，出租率都超过70。33公寓区域分布及状况分析331广州市高级公寓区域分布目前，市内公寓主要分布大在商务区或交通便利的地区，以东山及天河两区为主，东山区主要公寓有金亚花园、岭南会、祈福华厦等，该区公寓以租为主，平均租价在16美元/平方米左右，业主多为香港人，租客则以外籍高级白领为主。由于该区的周边配套设施、环境优势都较为明显，故公寓的常年出租率保持在90以上。天河区主要有新大厦、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大厦是之外，其他均为二手物业。该区公寓的租售情况相当活跃，目标客户锁定东山及天河商贸区高级外籍白领阶层。平均租金在每平方米14美元左右，新大厦平均租价更高达每平方米20美元以上。而新大厦和中信公寓则是近年来公寓市场的后起之秀。迅速抢占了天河区公寓市场的份额。332部份代表性国际公寓情况分析除数间四、五星级酒店外，现市内的国际公寓大致可分为三类1别墅金亚花园、岭南会、金湖花园、白云堡豪苑2单体/连体高层豪宅祈福华厦、中信公寓、新大厦、东湖御苑、远洋大厦公寓3高级住宅小区怡苑、中海锦苑、锦城花园、翠湖山庄、嘉和苑、珠江广场等333现时以租带售的形式经营服务式公寓的主要物业L新大厦位于珠江新城最佳地段，西临广州大道，南眺珠江，花园会所拥有齐备完善的生活、康体娱乐设施。每个单位均为168185平方米的大户型公寓，家具及居家设备齐全，多项建筑材料由意大利直接进口。租金每月3360美元至3700美元。于2000年6月正式旗帜鲜明地打出国际公寓的口号，并率先引入“满意加惊喜”的金钥匙服务，利用广泛的服务协作网和社会资源为客户提供个性化的专业服务，月租金约3,360美元3,700美元。近期共有十八套单位出租，出租率比上季上升28，出租率能在淡季逆市而上，证明其公寓的定位已被市场接受和认同。七月，更拟在室外增建网球场、篮球场、溜冰场，以更高标准的配套设施增加其市场竞争力。L远洋商务大厦为广州第一家产权式商务酒店，于7月25日正式公开发售。大厦共29层，首次先推716楼的48个单位，均价13000元港币/M2，带豪华装修。据称发售前已内部认购16个单位。商家以返租2年，租金每年以房价10计吸引买家。据悉，产权式商务酒店1994年产生于北京，是一种可为住户提供专业酒店服务，集个性化居住与现代化办公于一身、具有独立物业产权的物业。其实质是发展商先向投资者出售物业，再以代出租形式（反租是为加强投资者信心）将物业作为高级公寓租予外籍人士。334服务式公寓的配套设施服务式公寓的内部配套设施与一般住宅相比，要求高且针对性强，但各个楼盘均会受其规划设计或其他客观因素所限制，故不能一概而论。以下列举现时市内部份有代表性的高级公寓的设施配置，仅作参考表14各高级服务公寓配套设施调查表物业配套设施金亚花园（服务式公寓）1会所2游泳池3儿童游乐场4幼儿园5停车场6高尔夫练习场7中央花园8外国卫星电视岭南会（服务式公寓）1网球场2会所3游泳池4花园5停车场6外国卫星电视富城花园（服务式公寓）1会所2美发美容中心3游泳池4餐厅5外国卫星电视6网吧祈福华厦（服务式公寓）1健身中心2儿童天地3会所4网吧5游泳池6外国卫星电视7停车场凯旋华美达酒店（服务式公寓）1会所2中西餐厅3酒吧4会议中心5商务中心6医务室7舞厅8健身中心9停车场假日酒店（服务式公寓）1中西餐厅2酒吧3商务中心4舞厅5健身中心6游泳池7停车场8会议中心中信广场（T1）服务式公寓综合商场2停车场3会所4游泳池5网球场6日本学校7银行8光纤设备9外国卫星电视新大厦（服务式公寓）1会所2商务中心3停车场4恒温游泳池5健身中心6儿童天地7光纤设备8前庭中心广场9架空层主题园林10购物中心白云堡（服务式公寓）1会所2山顶体育中心3恒温游泳池4桑拿健身中心5天然湖6湖畔公园7光纤设备8外国卫星电视34服务式公寓的主要客户分类根据我部的统计资料，服务式公寓的客户主要分为四大类341常住客人，一般以商务客人为主就目前情况来说，服务式公寓市场面对的商务客户主要是到中国来的外资公司的外派员工，这类人员从背景的状况看可分为以下几类1带家属的员工，他们往往会把所有的家具都搬过来，所以这种家庭会比较喜欢别墅；2自己单身过来的，他们的家还在国外，一般都只提着两个箱子就来了，他们要找的是必须有较全面服务的公寓，对房型要求一般是二房或者三房，甚至一房的都可以；3亚籍的员工，他们会单身到广州，他们不一定要住太大的房子，而且要求要不高；4国内的高级职员和留学生，他们会因为工作调动而把家搬来搬去，由于他们不知道会在这里呆多久，所以他们也会倾向这种服务公寓；5独立贸易家，他们以独立身份来到中国为某公司服务，他们大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有办公设施；342自助旅游客人，以年轻夫妇为主消费能力都比较高，他们选择服务式公寓，不仅是考虑到便利的交通和旅游景点、相对低廉的房租，更为重要的是可以享受到酒店客房无法提供的家居生活氛围。因此在旅游经济迅速发展的今天，服务式公寓将会拥有广阔的市场。343市场催生新型目标客户新经济形态下催生新型家庭办公一族。这类家庭办公一族统称为SOHOSMALLOFFICEHOMEOFFICE的缩写一族。SOHO一族大多属于创业类，手头资金有限，需要商住合一型物业，而且，SOHO一族需要在家从事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素质服务。而酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念物业有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但公寓在SOHO物业的基础上增加了全新概念的24小时商务，所以，公寓不仅将居室划分为居住与办公两大区域，做到了动静分区，而且吸收了E时代写字楼的主要特点，拥有良好的通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特色服务。故SOHO一族对公寓也有一定需求。35现时市内经营国际公寓的物业特点351地理位置较好大部分国际公寓项目均位于市中心区或中心商务圈附近之高尚生活社区；或有得天独厚的优美自然环境。352装修豪华高档大厦的形象要豪华气派，内部装修材料高档精细，以符合现代居住要求的大户型设计为主。353住宅区内的环境优美，配套设施齐备某些项目即使没有自然山水景观，但会倾力精心人造景观。而配套设施中的高级会所、游泳池、健身房和智能化等必不可少，有的还要配备外语儿童学校/幼儿园。354提供个性化、高质素的酒店公寓式管家服务除要保持优质的物业管理服务质素外，还需提供如洗衣、餐饮配送、金锁匙服务等，甚至要提供如接送小孩、代购物等个性化服务。36目前市内高级公寓的普遍投资回报按照国际公寓的硬件标准和服务，目前平均租金为2028美元/M2。月，即200元/M2。月。以一套150M2的3房1厅计，租金则为30,000/月。但若是私房单独出租，同样面积和装修标准，租金最多不会超过8,000/月。因为国际公寓提供的24小时酒店式服务和安全性是私人物业无法达到的。这正是国际公寓为物业带来巨额附加值，而国际公寓的出租收益率可与物业销售的利润率比