我国住房反向抵押养老保险可行性分析毕业论文

本科生毕业论文（设计）我国住房反向抵押养老保险可行性分析姓名学号专业金融学指导教师2017年05月20日摘要中国已进入人口老龄化快速发展时期，人口老龄化进程急剧加快。我国社会保障能力不足与养老负担沉重之间的矛盾必将是未来中国发展进程中的主要矛盾之一。住房反向抵押养老保险的引进对于我国解决人口老龄化带来的养老问题，尤其对我国现行养老体制的补充和养老方式的创新意义很重大。但是，鉴于我国的具体国情，文化传统，人们的思想意识以及地区之间经济水平等因素存在一定差异，致使其推行条件仍不成熟，推行的效果还不太明显，甚至有人认为它根本不适合中国。本文是在中国人口老龄化的大背景下，结合住房反向抵押的基本理论，并且从产品的特点，风险防范，市场主体的选择，以及中国的基本国情和文化传统等。用理论分析、比较分析、数据分析、案例分析的方法进行分析其在我国推行过程中遇到的问题。借鉴国外先进的实践经验，尝试分析其在我国的具体环境下的发展前景，并结合以上分析对住房反向抵押养老保险在我国的可行性进行综合分析。当前我国住房反向抵押养老保险还处于理论的试点论证阶段，对其进行可行性分析仍具有重要的意义。关键词人口老龄化，反向抵押养老保险模式，养老体制，社会保障体系ERRORREFERENCESOURCENOTFOUNDABSTRACTCHINASAGINGPOPULATIONHASENTEREDARAPIDDEVELOPMENTPERIOD,THEPOPULATIONAGINGPROCESSSPEEDUPSHARPLYOURCOUNTRYSOCIALSECURITYABILITYISINSUFFICIENTANDTHECONTRADICTIONBETWEENTHEPENSIONBURDENWILLCERTAINLYISONEOFTHEMAINCONTRADICTIONSINTHEPROCESSOFTHEEVOLUTIONOFCHINASFUTURETHEINTRODUCTIONOFREVERSEMORTGAGEENDOWMENTINSURANCETOSOLVETHEPENSIONPROBLEMSARECAUSEDBYANAGINGPOPULATIONINOURCOUNTRY,ESPECIALLYFORCHINASCURRENTPENSIONSYSTEM,THEINNOVATIONOFTHEENDOWMENTWAYMEANINGISVERYSIGNIFICANTBUTWITHCHINASSPECIFICNATIONALCONDITIONS,CULTURALTRADITIONS,PEOPLESIDEOLOGYANDREGIONALECONOMICLEVEL,ETCTHEREARESOMEDIFFERENCESBETWEENHISCONDITIONSARESTILLIMMATURE,PUSHINGEFFECTISNOTOBVIOUS,ANDEVENSOMEPEOPLETHINKTHATITDOESNTFITCHINATHISARTICLEISUNDERTHEBACKGROUNDOFPOPULATIONAGINGINCHINA,COMBININGTHEBASICTHEORYOFHOUSINGREVERSEMORTGAGELOAN,FROMTHECHARACTERISTICSOFTHEPRODUCT,RISKPREVENTION,THECHOICEOFMARKETMAINBODY,ASWELLASCHINASBASICNATIONALCONDITIONSANDCULTURALTRADITIONWITHTHEORETICALANALYSIS,COMPARATIVEANALYSIS,DATAANALYSISANDCASEANALYSISMETHODTOANALYZETHEPROBLEMSINTHEPROCESSOFTHEIMPLEMENTATIONDRAWLESSONSFROMFOREIGNADVANCEDEXPERIENCE,TRIESTOANALYZETHEPROSPECTSOFTHEDEVELOPMENTOFTHESPECIFICENVIRONMENTINOURCOUNTRY,ANDCOMBININGTHEABOVEANALYSISOFHOUSINGREVERSEMORTGAGEENDOWMENTINSURANCEINOURCOUNTRY,THEFEASIBILITYOFCOMPREHENSIVEANALYSISCURRENTHOUSINGREVERSEMORTGAGEENDOWMENTINSURANCEINOURCOUNTRYISSTILLINTHEPILOTDEMONSTRATIONSTAGEOFTHETHEORYONTHEFEASIBILITYANALYSISISSTILLHASTHEVITALSIGNIFICANCEKEYWORDSANAGINGPOPULATION；REVERSEMORTGAGEENDOWMENTINSURANCEMODE；THEPENSIONSYSTEM；THESOCIALSECURITYSYSTEM目录引言1（一）研究背景11、我国人口老龄化加速，养老保障压力巨大12、理论界争论激烈1（二）可行性分析的意义及其方法1一、住房抵押养老保险概述及发展状况2（一）住房反向抵押养老保险概述21住房反向抵押养老保险22住房反向抵押养老保险办理条件23住房反向抵押养老保险办理流程3（二）住房反向抵押养老保险的发展状况31住房反向抵押养老保险的引进的初衷32实践发展曾经遇到困难，但政府当前很重视3二、住房抵押养老保险在我国推行存在的问题3（一）针对住房反向抵押养老保险推广的不同的观点4（二）住房抵押养老保险在我国推行存在的问题41法律和制度有待完善42我国房屋产权的特殊国情43适用人群有限44金融机构热情和中国房价45中国市场经济发展状况56观念传统,无法形成大量的产品需求57经营主体的锁定有待进一步探讨5三、美国住房反向抵押养老保险的发展状况5一）基本发展模式61房屋价值转换抵押贷款（HECM）62EVERYOURS模式63HOMEKEEPER模式64FINANCIALFREEDOM6（二）美国现行住房反向抵押养老保险制度的主要特点61反向抵押养老保险的成本多样化62贷款额影响因素的不稳定性73贷款支付形式多样74贷款偿还条件的特殊性75“无追索权”制度7（三）美国反向抵押贷款在发展中存在的障碍7四、我国住房反向抵押养老保险可行性分析7（一）我国对住房反向抵押养老保险需求增加81缓解社会养老保障体系压力的需要82改善大多数老年人生活条件的需要83盘活二手房市场的需要8（二）前景值得期待，困难可以逐渐克服81确立合理的发展模式82建立、完善相关制度、政策93传统观念问题94市场开发和经营主体的选择9小结12参考文献11致谢12引言（一）研究背景1我国人口老龄化加速，养老保障压力巨大目前，中国已经进入人口老龄化快速发展时期，人口老龄化进程急剧加快。根据我国第六次人口普查公布的数据，2010年我国60岁及以上人口占1326，比2000年人口普查上升2193个百分点，其中65岁及以上人口占8187，比2000年人口普查上升1191个百分点，在同一时间预测20年后，20152035年，中国老年人口的比例将翻一番，达到20；尔后一段时间，老年人口将占中国人口的五分之一到四分之一。到2050年，60岁及以上老人比重将超过30，社会进入深度老龄化阶段，更重要的是我国人口老龄化将伴随21世纪始终。我国社会保障能力不足与养老负担沉重之间的矛盾必将是未来中国发展进程中的主要矛盾之一。为了应对这一对矛盾，我国于2003年开始引进了住房反向抵押养老保险，在此之后，南京、上海、北京等地的个别金融机构开始自发兴起尝试,但均因效果不理想而停滞萎缩，成效亦不显著，虽然近年来我国政府更加重视住房反向抵押养老保险在我国的推广进程，2014年国务院关于加快发展养老服务业的若干意见明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，所以，迄今为止住房抵押养老保险在实践上仍未大面积推广，只处于试点阶段。2理论界争论激烈与此同时，国内理论界对其可行性和实际有用性争议也比较大。虽然相当一部分人对住房反向抵押养老保险在我国推行充满了期待，并抱有巨大希望。也有部分专家学者认为，住房反向抵押养老保险在我国存在水土不服问题，我国的国情，尤其传统观念、金融市场、相关法律法规和行业制度等软硬件设施均不满足它的实行和推广，这也决定住房反向抵押养老保险很可能面临“行不通”的危险。甚至有的学者直接质疑其有用性和实效性，认为住房反向抵押养老保险在美国等西方发达国家并没有对解决养老问题起多大作用，甚至其作用貌似也不是为了解决养老问题，因为在美国使用住房反向抵押的人群比重本来就很小，而在这群很小的人群中相当一部分人用它以当做合理避税等用途的金融理财工具。也因如此，其有用性和将来对我国养老问题的解决能真正能起到的作用并不值得期待。（二）可行性分析的意义及其方法住房反向抵押养老保险作为当前我国养老保险制度的有效补充，它将在改善老年人的生活条件、拓宽养老资金筹资渠道、完善养老保险体制和住房市场发挥重要作用，是住房反向抵押养老保险在我国推广的初衷。然而，在上述背景下，就连住房反向抵押养老保险在我国是否该行都成了问题，所以对其做一篇关于其可行性分析的文章是十分必要而且必须的。因为，只有进行住房反向抵押养老保险的可行性分析才能对它在我国是否值得推广，推广中遇到什么问题，和这些问题能否解决等拥有更加理性的认识，也只有拥有了更加理性和科学的认识，才能树立推广信心，并对破解推广过程中遇到的问题提供一定参考，最终为缓解人口老龄化压力对我国发展的阻滞，缓解我国所面临的“养老危机”发挥住房反向抵押养老保险该有的意义。本文即通过对住房反向抵押养老保险内涵特征，推行状况以及它在我国的可行性的分析，分析主要分为五个部分第一部分先讲明分析的背景和意义，第二部分介绍住房反向抵押养老保险在我国的发展状况；第三部分试分析住房抵押养老保险在我国推行存在的问题，根据我国当前试点的地域取得的基本成效和我国的国情特点等观察其推行中的一些问题；第四部分以美国为例，介绍西方发达国家住房反向抵押养老保险的发展状况，为下文借鉴先进和做可行性分析做准备；第五部分对比之下结合我国的特点并综合前面的论述对住房反向抵押养老保险做总的可行性分析。一、住房抵押养老保险概述及发展状况（一）住房反向抵押养老保险概述1住房反向抵押养老保险住房反向抵押养老保险，又可以称为住房反向抵押贷款、逆按揭或倒按揭，是专为年老退休的人设计的一种金融理财产品，要求符合一定年龄要求（一般要求是退休年龄）的老年人按照相关法律法规的规定，用他们自己拥有无争议房产所有权的房产作为担保，向相关金融机构申请反向抵押，由相应的金融机构对申请人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后,将其房屋的价值化整为零,签订保险合同，并根据合同按月或按年支付现金给住房反向抵押申请人,一直到申请人去世。当申请人去世后,承办该申请人业务的金融机构获得房屋的产权的所有权,可通过进行销售、出租或者拍卖,等方式处置房产，以获得相应的所得。当然，该金融机构同时享有房产的升值部分。从某个角度来看,住房反向抵押养老和贷款购房相似，只不过是现金流向正好相反，故住房反向抵押在国外也称为“反向抵押”。在美国被称为“反向抵押贷款”。2住房反向抵押养老保险办理条件住房反向抵押养老保险在香港以及美国、加拿大等国家和地区发展相对成熟，而这些地区申办以房养老通常应满足几个条件一是申请人应满足一定的年龄和居住条件；二是合同期满时债权人可行使房产处置权；三是作为合同标的的房产必须产权清晰无抵押或者其他债务纠纷；四是申请人一般无子女。在我国，住房反向抵押养老保险方案大致如下（1）投保人与保险公司按照“自愿”的原则订立“以房养老”保险的有效合同并开始执行；（2）不管投保人的实际寿命为多长，投保人去世前保险公司一律要按月付款，直至投保人去世；（3）不管投保人的实际寿命为多短，投保人去世后一律由保险公司收回投保人的房产，进行销售或拍卖。16711281014359图1住房反向抵押贷款运作流程图3住房反向抵押养老保险办理流程住房反向抵押养老保险的运作流程和资金流向一般包括专业咨询、申请贷12款、委托审查、申请人资信和抵押房产评估、反馈信息、申请担保、审核34567并提供担保、签订住房反向抵押贷款合同、向保险公司投保、合同生效、房891011政府相关部门开办机构（贷款人）住房拥有者（借款人）中介机构保险公司二级交易市场屋交易，如图1所示。（二）住房反向抵押养老保险的发展状况1住房反向抵押养老保险的引进的初衷据国家统计局统计，截至2013年底，中国60岁以上的老年人口已达202000000，占总人口的149。按照国际“60岁以上的老年人占人口比例达10以上或65岁以上老人占7以上即开始进入老龄化”的标准,中国已进入老龄化社会。同时根据我国老龄化发展进程和趋势，预计约2033将增加到400000000，年均增长10000000，最高年将增加14000000。本世纪中叶，60岁以上的人口将达到峰值的487000000，占总人口的比例将从2013年的149上升到348。届时我国社会保障能力不足与养老负担沉重之间的矛盾使得我国社会保障体系将面临更加严峻的挑战，从而也将进一步刺激了我国对养老体制引进和创新的需求。在这样的背景下，住房反向抵押贷款养老保险从西方引进和在我国试点推广的，是准备作为我们当前养老保险制度的有效补充，并预期在改善老年人的生活条件、拓宽养老资金筹资渠道、完善养老保险体制和住房市场，缓解我国所面临的“养老危机”发挥重要作用的。2实践发展曾经遇到困难，但政府当前很重视。住房反向抵押养老保险2003年由中房集团孟晓苏总裁提倡并引入中国，紧接着引起我国社会各界的广泛关注，并且理论界也开始了深入的研究和探讨，随后在南京、上海、北京等城市，一小部分相关金融机构自发的开始了实践尝试，但最终因为效果不理想而受到阻滞。然而，我国政府对其重视程度却并未因此而降低，2013年8月16日召开的国务院常务会议，确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施，提出要在政府“保基本、兜底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，提出试点老年人住房反向抵押养老保险。2013年9月13日国务院发布关于加快发展养老服务业的若干意见，就完善养老服务业投融资政策，提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点的政策意见。2014年3月26日前后，中国保监会下发关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）并拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。在保险公司试点资格方面，保监会要求需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于20亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。在地方上，2014年4月10日，上海市政府发文要求完善养老服务土地、税费等政策体系，计划到2020年全面建成涵盖养老服务供给体系、保障体系、政策支撑体系、需求评估体系、行业监管体系“五位一体”的社会养老服务体系。在拓展融资渠道方面，探索老年人住房反向抵押养老保险，鼓励发展各类养老服务业保险产品。同期，北京、武汉、广州也纷纷采取行动，推动该项试点的落地实施。三、住房抵押养老保险在我国推行存在的问题（一）针对住房反向抵押养老保险推广的不同的观点住房反向抵押养老保险上世纪八十年代产于美国,2003年被引入中国，并刚开始从南京、上海、北京等地由个别金融机构自发进行实践尝试,但却因为实践效果不理想而停滞萎缩，迄今为止未大面积推广，成效亦尚不显著。国内理论界对其可行性和实际有用性争议也比较大。部分学者专家认为，在我国住房反向抵押养老保险存在水土不服问题，更重要的是我国传统观念、金融市场、相关法律法规和行业制度等软硬件设施均不满足住房反向抵押养老保险的实行和推广，这也决定它在我国很可能面临“行不通”的危险，其有用性和将来对我国养老问题的解决能真正能起到的作用并不值得期待。甚至有的学者认为住房反向抵押养老保险在美国等西方发达国家的真正作用并不是为了解决养老问题。面对争议，必须仔细思考住房反向抵押养老保险在我国推行中面临的问题有什么和究竟是什么样的，也只有在清楚问题的基础上才能对其可行性做出最后的正确的分析。每一次争议并不全代表问题有多少，从另一个侧面也代表进步的可能，代表距离成功又近了一步。以下将从我国的国情出发，并借鉴社会上流行的部分著名专家学者的看法，从包括传统的观念，认知习惯，政策和金融环境等多个方面探讨总结住房反向抵押养老保险在我国推行过程中存在的问题。（二）住房抵押养老保险在我国推行存在的问题1法律和制度有待完善在我国，发展和促进住房反向抵押养老保险，不可避免地涉及到民政局，房屋局，市人社局，金融和保险机构等部门，法律法规的重要性不言而喻，但是，我国相关法律法规却还有待于继续完善。就现状总的来说，我国的相关法律法规仍很难满足“住房反向抵押”开展和推行的实际要求。然而，如果没有法律和制度的支持和保护，政府层面的住房反向抵押就很难实行。所以，我国住房反向抵押养老保险相关法律和制度有待完善。2我国房屋产权的特殊国情我国住房土地70年实现机制是保险公司和银行等将会在住房反向抵押中扮演重要角色的相关金融机构普遍关注并担忧的问题。当住房反向抵押申请人年老并将房产进行反向抵押时，房屋的法律规定产权使用年数基本上已经使用很多，况且当申请人身故后，房屋产权的使用年限已经接近法律规定界限，相关金融机构依靠剩下的使用年限很难补偿已支付的成本。然而产权到期后如何处置依然是政策盲点，这些对于那些金融机构来说都是风险所在。换句话说，产权到期后，政策盲点本身就是风险。3适用人群有限根据住房反向抵押养老保险的特征和内涵，结合我国的实际国情状况进行推理，对该项产品需求最大的最有可能的是独居孤寡老人，诸如膝下无子女、子女定居国外的、失去子女的老人等，因为这些老人没有继承等问题，而他们在自己养老问题上也存在很大的需要。而我国人口老龄化是整体趋势，而符合上述条件的人群在整体中所占比重有限，难以满足我国整体上的需求，更何况但这类老人在产品选择上也存在担心，担心一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，最终落入“没房也没钱”境况，这也使得在原来的适用人群中减少了一部分市场。4中国房价和经营主体的热情随着最近部分城市的房地产市场出现房价的大幅度下跌和房产企业资金链断裂并面临破产危机，社会上出现了一片激烈的讨论和恐慌，一部分人甚至扬言中国房地产马上就会崩盘。虽然这种观点其实代表的只是一种过分的担忧，但本质缺更反映的是中国房地产泡沫问题严重的一个侧面。房地产泡沫爆炸，房地产崩盘等问题虽然不会再短期内变成现实，但是，看衰的房地产的趋势确实在蔓延。而这对于住房反向抵押养老保险来说将是沉重的打击，因为其将要失去它赖以存在的重要的基础。标的物被看衰，哪家经营主体敢毫无顾忌的参与这项风险日升的事业中去中国房地产市场的投机之风强盛使得各相关金融机构对房产泡沫和房价下行的担心加重，迫使担任重要角色的各相关金融机构很难调动自己的热情。换句话说，“住房反向抵押养老保险”的推出的最大阻力其实来自于金融机构，其中对房价下跌的担心又是主要原因。5中国市场经济发展状况首先，中国市场经济发展还有待于进一步完善，而“以房养老”需要建立在成熟的市场经济基础上，尤其是房地产市场和金融市场同时发达的基础上。否则，很多问题会很难妥善解决，而且推广以后能实现的真正效果也会打折扣。其次，中国城乡二元经济体制的状况仍未彻底解决，尤其在三线城市或者基层乡镇。由于金融市场和房产交易市场与大城市之间存在严重差异，而“以房养老”的最后一环肯定是房产通过金融市场变成各种形式的货币资产。另外，本质上讲，没有任何一家金融机构在过程的最后获得一大批房产而无法解决，而这个问题在基层的城乡就是矛盾的所在。最后，以市场经济为目标的中国，逐渐以市场代替政府成为资源配置的决定性作用。而“以房养老”是一项长期的工程，当前是政府政策积极鼓励的，而未来肯定是市场决定的。6观念传统,无法形成大量的产品需求以房养老，中国自古有之。古时很多孤寡老人没有子嗣的，都是把房屋或土地许诺给远亲或近邻，让其养老送终，这种做法和当今的以房养老模式在本质上有一定相似之处，但是它最终却没有像西方先进国家那样形成成熟的养老保障系统，这其中是存在重要原因。总的来说，虽然这与当代的住房反向抵押养老保险模式做法相似，但是个中关系却有本质区别，中国是一个人情关系浓厚于要式合同关系的社会，传统思想观念的难以改变,况且合同在中国传统观念中所起到的预期远远小于人们对感情关系所产生的预期，而这也成为了住房反向抵押贷款的禁锢。况且中国最主要的传统的代际关系主要是养儿防老和为后代谋福及遗赠观念，这与美国等西方的伦理观念完全不同。在伦理道德上，我们普遍认为老年人的子女应尽赡养义务，而大部分老年人也都由其子女进行赡养,而不需要采取住房反向抵押贷款的养老模式。因此,传统的思想观念，从意识形态方面,减少了对此项新金融产品的需求。7经营主体的锁定有待进一步探讨我国的市场经济尚且不太成熟，以及相关法律制度配套有待于进一步完善的现实国情，使得住房反向抵押养老保险在我国面临主体复杂和难以选择合适的经营主体的困局。这是住房反向抵押养老保险的实施障碍。我国国情与金融机构等发展情况的特殊性使住房反向抵押贷款经营主体选择面临困难，例如保险公司,虽然相关经营经验丰富，但我国法律规定保险公司不允许直接投资普通房地产项目,也不具备金融信贷的功能；社会保障机构，尽管有资金势力，但贷款，房屋评估和销售项目并不在其业务范围内，缺乏经验；银行,资金比较充裕,在抵押和反向抵押上有经验,但是住房反向抵押业务的开展会影响其它信贷资金的运用，所以银行存在意向不强的问题。总之，在我国住房反向抵押养老保险经营主体的锁定有待进一步探讨。四、美国住房反向抵押养老保险的发展状况住房反向抵押养老保险制度本身内容繁多、程序复杂、且在不同发展时期均有不同改变，因为我国住房反向抵押养老保险的引进，绝大程度上是以西方发达国家为蓝本，并从之借鉴，本文以美国为例，观察住房反向抵押养老保险在美国的发展状况，包括其制度特点、基本类型和发展中遇到的一些障碍。这对住房反向抵押养老保险在我国推行的可行性分析提供一定参考依据，希望也可以产生一定借鉴意义。一）基本发展模式住房反向抵押养老保险在美国称为反向抵押贷款，而美国反向抵押贷款层级进行过多次演变，从政府主导到政府监管，再到金融机构私营，最终到多种贷款模式共同发展的状况，细细考察一下，不难发现美国的反向抵押贷款产品类型主要经历了四种模式。1HECM模式它是美国第一次且使用最广泛、适用的数量最多的类型，是由政府主导的发展模式。HECM模式中对房产价值的限定比较的低，能促使许多及时无论拥有低等还是中等或者高等的房产价值的人能够符合申请反向抵押贷款的条件，并且利率浮动是非常小的，贷款和支付的方式也比较的全面。贷款由美国联邦抵押贷款协会进行保证，借贷双方在业务开展过程中比较放心，所以HECM模式在美国是很受欢迎的模式之一。2EVERYOURS模式该模式主要是针对房产较低的老年人设计的，这是对房地产贷款的价值没有最低限制，成本相对较低，贷款两种付款方法适用于一次性支付大笔的钱，所以这个属性的值是低或低收入借款人由于巨额金钱的人的需求。当然它的不足之处则是利率浮动比较大，且不受“无追索权贷款”的限制，来将房价与贷款金额没有区别，借款人贷款的所有费用可能会损失利息收入。3HOMEKEEPER模式它是直接向信贷机构工作在反向抵押贷款购买由联邦国民抵押贷款协会所要求的住房反向抵押贷款的HOMEKEEPER类型，由信贷机构负责投资、收取相关利息、承担相关风险，由直接经营反向抵押贷款类型的贷款机构负责经营，收取各项服务费等。4FINANCIALFREEDOM模式该模式是1999年FINANCIALFREEDOM公司将之前倒闭的两家私营公司经营的反向抵押贷款合约购买回来，成功证券化进行营业。其申请年龄限制较高，申请费最高，设置上有利于贷款机构早日实现利益，但它要求借款人偿还贷款，和其他私人的类型定义的比较低的浮动利率是比较小的，属性值的值是最高的，并允许借款人保留继承人的权利和利益的一部分，它可以实现高价值的房地产贷款的需求和许多房地产利益分配。（二）美国现行住房反向抵押养老保险制度的主要特点1反向抵押养老保险的成本多样化反向抵押养老保险的成本指为取得住房反向抵押养老保险的时候需支付的各种费用。贷款人支付主要是住房维修费用，申请费，保险费，贷款手续费和服务费完成预订。申请费是用于支付物业价值评估和借款人的信用调查费。保险费是付给保险公司的成本，包括贷款生效后一次性支付的定金和两部分，每年保费。贷款成本是指准备签订贷款合同成本，主要包括房地产估价费，贷款文件的费用，物业保安费，报告等。预订服务费是贷款合同的一部分，从借款人账户管理服务费扣缴贷款借款人的贷款。2贷款额影响因素的不稳定性住房反向抵押养老保险的借款人可获得的贷款额取决于以下因素借款人预期寿命年数、贷款支付方式、以及当前的利率。一般来说，申请人岁数越老，贷款额度可以获得的越高；房产价值越高，贷款额也可获得的越多；利率越高，可获得的贷款额越低。但这些因素都是不稳定的，所以，在美国的一个潜规则评估借款人的贷款金额是总贷款支付不超过贷款的还款时的房地产价格。3贷款支付形式多样美国当前反向抵押贷款主要有五种支付方式信用额度支付、定额月支付、任期定额支付以及信用额度支付与定额月支付的变更使用、信用额度支付与任期定额支付的变更使用，借款人可以在两种还款自由组合的变化后的任何时间。4贷款偿还条件的特殊性反向抵押贷款在规定情形发生时进行偿还，主要有以下几种情况所有借款人逝世、永久搬离房屋、提前出卖房屋。贷款清偿有两种方式借款人或其继承人偿还贷款全部本息，结束贷款交易；贷款人变卖房产进行贷款清偿。5“无追索权”制度在“无追索权”系统包括两个方面反向抵押贷款实际贷款金额超过付给贷款人的贷款而不向借款人追索多余的部分；住房价格高于贷款的估计，贷款人必须退还差价。造成贷款人实际支付贷款超出贷款额的因素有借款人实际寿命超出预计寿命、借款人选择了恰当的产品类型和适当的支付方式取得了最大利益转换和利息收入。（三）美国反向抵押贷款在发展中存在的障碍住房反向抵押养老保险在美国发展30年来，虽已逐步走向完善，但其发展过程困难重重。从使用者角度来讲，反向抵押养老保险是专为老年人设立的金融理财产品，但是面对选择老人们仍表现得犹豫不决。因为，反向抵押贷款养老保险系统固有的复杂性，技术含量高，不稳定，在老人们的弱势地位，这是很难理解的相关制度，使他们的利益受到侵害的。而且贷款成本总的来说项目比较多、数额也比较大，这些问题使得借款人所最终得到的贷款数额相比之下远远比不上自己的房产的价值。同时，借款人潜意识中认为高昂的交易成本本质上是对他们的房屋财产的掠夺。更让人们不愿意的是，美国的医疗保险、社会福利都是有最低收入标准限定的，然而反向抵押很可能使她们的收入超过了最低收入标准限制，从而影响享受福利。所以，人们会在选择面前表现得犹豫不决。从供应者的角度来看，反向抵押贷款可以增加贷款业务，以确保其长期的利息收入，但贷款人在本企业仍然持有担心的态度。因为，在贷款额度预测存在许多不稳定的因素，由于利率的变动可能会超出限制范围，实际寿命高于预期寿命的情况下，房屋折旧，贷款人可能会低于实际收入的估计，甚至比贷款金额较高的估计量，然而这个时候贷款人又不具有追索求偿差额的权利，这也使得他们面临很大风险性。在提前偿还部分贷款的条件，如老年人由于不好的修理房屋的原因等，面对向老年借款人追索还款的行为会使供应者的名誉受到不好的影响。五、我国住房反向抵押养老保险可行性分析住房反向抵押养老保险在我国是有其推行的可行性的。虽然迄今为止未大面积推广，成效尚不显著，并且其在我国的推广存在重重障碍，但是就其推行意义，它值得推广；就其推行前景，值得期待；就其推行障碍，可以逐渐克服。从微观层面，住房反向抵押养老保险的实施，不但可以一定程度改善老年人晚年生活，减轻孩子的维护赡养负担，也可以避免由房产纠纷引起的家庭纠纷，甚至民事纠纷或者刑事纠纷。此外,住房反向抵押养老保险的推行转变了人们的消费观念,正如社会上当前流行的说法，即从“养房到老”转变为“以房养老”,把购房不仅看成一种消费同时也作为一种投资从宏观层面来看,通过住房反向抵押养老保险的实施,能够减轻社会养老保障压力,一定程度上缓解我国人口老龄化带来的问题，同时还促进了我国相关市场的完善和健康发展，激活经济活力，尤其房产市场，特别是二手房市场的激活。在好的预期下必须做出理性的可行性分析，下面将对我国住房反向抵押养老保险推行的可行性进行分析。（一）我国对住房反向抵押养老保险需求增加1缓解社会养老保障体系压力的需要首先，人口老龄化形势严峻。2005年的统计数据显示,我国60岁以上的人口占11,65岁以上人口占77,位居世界第一,并以每年3的速度增长,已经越过国际标准并步入老龄化社会。其次，养老金出现亏空，根据曹远征的数据，目前我国养老金亏空18万亿，20年之后可能亏空68万亿。然而，在社会主义初级阶段，仍然有许多工作要做，社会保障也面临的安全教育，医疗和其他方面的压力，很难使养老基金缺口几乎是不可能的快速填充。而住房反向抵押养老保险在实际运作中并不造成的经济负担，而且还可以减少养老保险基金缺口，缓解社会保障压力。对于我国养老保障体系的补充，甚至我国养老制度的创新意义重大。2改善大多数老年人生活条件的需要通过住房反向抵押,不仅可以让老年人拥有较之更多的钱满足其生活的物质需要,还可以转变一直以来我国人们的以“存钱养老模式”为主的养老观念,同时还可以扩大消费,最主要的就是可以提高老年人的生活的质量。由于遗产税的开征，老年人更倾向于选择反向抵押贷款减少损失，保险合理避税，而这种理财意识在人们的日常生活中开始逐渐扩大，当然这种做法其实在国外早已很成熟。此外,住房反向抵押养老保险即能使老年人在自己的房子里安享晚年,又能够通过类似于“倒按揭”的方式,每个月都能从承办自己业务的相关金融机构取得现金资金,使自己的物质生活更加稳定。3盘活二手房市场的需要借助于住房反向抵押养老保险,能大大增多二手房市场供应量,对减缓房价过快上涨可以起到一定的积极的作用。住房反向抵押养老保险作为一种创新型的金融产品,有着潜在并且巨大的新兴市场,有利于金融机构中间业务的扩大和完善,从而有可能创造一个新的经济增长点。二手房产市场的盘活，对于整个房地产市场的活跃，对于促进房产资产化，证券化有重要的意义，这对于我国整个市场经济来说，除了拉动内需外,还使得相关于房地产市场的买卖能够更趋向于投资化，而不是投机化。（二）前景值得期待，困难可以逐渐克服文中对美国的相关介绍中也可以看出，即使经济发达，制度相对十分完善的超级国家在一项制度的推广中也会面临种种问题，但是关键就在问题不是关键，关键在于解决问题，和在解决问题中逐渐完善。1确立合理的发展模式如上文所讲到的，美国前后建设性的开创了三种发展形式和四种不同类型的反向抵押产品，但是，无论哪种形式，发展初期政府都给予制度上、政策上的支持、保障。不过美国政府只对拥有一定的公益性意义的HECM产品采取了政府主导的形式，并设置特定机构开发相关保险产品并为贷款性质的金融机构提供必要的保证，使住房反向抵押成为绝大部分的年老申请人的理想产品。我国发展相关制度采取适合国情的模式十分重要。在我国刚开始发展时期，住房反向抵押应该定位于具有一定公共意义、有利于社会保障的保险制度，当然政府应当并且正在引导、鼓励、支持相关制度的发展。从而达到对我国养老体制的补充，激发其在发展中的创新，最终缓解我国人口老龄化的压力。我国社会主义市场经济尚不成熟，法律制度环境不完善是现实，但是我国正在逐渐改变，市场经济体制也在不断发展，这也是事实。而住房反向抵押养老保险这样一种牵涉到众多老年人晚年生活、金融市场和金融产品市场的创新、社会稳定，具有很高的专业操作性。相关的金融机构本本身就应该是商业性的，而商业机构本身的逐利性决定了将反向抵押养老保险完全交由商业性的机构进行商业性的运作是靠不住的，但是同时又不得不认识到住房反向抵押养老保险完全由政府按照养老保障制度进行纯政策性运作也是不现实的。最重要的是我国金融业发展经营主要是分业经营，而反向抵押实际上是只有混业经营条件下才能统一更好的协调的产品，每个参与到其中金融机构因为都难以很好地管控整个过程中的整体风险，也正是因为对于这种利益不确定、政策不确定并带有一定公益性的产品，各相关金融机构并不愿意冒这种风险。所以，如果中国的住房反向抵押贷款发展的主要模式是由政府主导，金融机构共同负责的试点运行模式，即政府进行指导，监督，提供安全保障，完善相关制度的话，由商业性金融机构进行具体的制度设计、销售和管理，对于上述问题的解决也说不定有很大帮助。2建立、完善相关制度、政策从立法上明确住房反向抵押养老保险制度的发展方针。中国目前的住房反向抵押贷款是在探索阶段，市场的不成熟，在复杂的观点，其独特的风险和一些公共福利的功能，我们的系统，缺乏相关法律法规的完善。但是，任何事物一旦出现，配套的事情会继而出现，不论是反对的或者支持的，有利的或不利的。我国既然决定发展推广反向抵押，那么相应的法律法规会逐渐根据实际情况而出台。所以这个障碍不能算长久的障碍。而具体到实务就需要向先进国家学习，例如美国、英国等。具体到法律制度详情，法律定不必多说，相关制度，例如咨询制度、信息披露制度等则必须在实践和具体的我国国情结合中借鉴先进国家经验而实事求是的去制定。如此在法律法规制度上存在的障碍将来也可以妥善解决。3传统观念问题经济基础决定上层建筑，社会存在决定社会意识。我国文化观念中养儿防老等传统的思想观念本质上是社会生产力难以满足人们战胜生存困难的客观现实在社会意识上的反应。改革开放后，我国经济腾飞，人们生活发生的重大改变，思想意思也随着发生变化，例如养儿防老虽然是“天经地义”，但“以房养老”也不是不能接受。人们从以前想都没想过，到一少部分人能接受，并不是说人们想通了，而是因为经济发展了，社会存在变化了，人的意识也随之发生了变化。这一点从大城市和小乡镇这两种地方推行“以房养老”的效果和人们的接受程度上的对比可以看出来。由此可以看出，用传统观念让“以房养老”不可能实行的理由是站不住脚的。而社会经济发展到一定程度，很多从前是不可能的东西，会变成理所当然，当然，这种状况发生的前提是合乎规律，而住房反向抵押养老保险的推行合乎规律，合乎需求。所以传统观念问题所造成的问题是可以解决的。4市场开发和经营主体的选择我国特殊人口政策和独生子女现象在引起我国人口老龄化问题的同时也为住房反向抵押创造巨大的市场潜力，失独老人比例虽然不高，但绝对人口数大，况且古时便存在以房养老现象，说明这种市场潜力在当代也有被开发出来的可能，并且可能性更高，因为当代社会的软硬件设施毕竟完全高于古代，信用市场和法律制度的逐步完善，能尽可能的降低道德风险。市场的开发是值得期待的。而市场经营主体的选择则需要看我国政策上的安排，是政策性的好还是商业性质的好，实践试点会更贴切的证明，而谁更适合成为经营主体，银行保险社会保障机构或者其他的相关金融机构。在这个抉择的过程中，实践的效果最有发言权，谁能更好的发挥在解决养老问题上的作用，谁能在市场上生存下来，谁就有资格承担这一角色。经营主体选择除了国家重点扶持的，笔者认为市场也是最好的选择者。不管政策或商业，必须接受市场的考研，要能在市场上生存，不能奔着解决问题来，却又带来更大的新问题，例如给国家财政等带来相比不太有利的负担，即成本和获得的效益不成正比，或者说不合算。5房地产市场稳定性问题中国房地产泡沫无疑是巨大的，泡沫的破裂无意识必然的，可是爆裂的具体时间无疑是无人知晓得，一个客观的事实是中国的人口状况决定房地产是不可能在最近几十年能出现过剩的，一个严重的事实是泡沫破裂前买不起房的人，房地产崩盘后就更不可能买得起房子。所以房地产的资产证券化经营和二手房市场盘活等对于中国是十分必要的。所以房地产市场是不稳定的，但是在中国却又是相对稳定的，住房反向抵押的开展在其标的物基础上的担忧是大可不必过分的。而相反，如果住房反向抵押开展的好，可能对于中国二手房市场的盘活，住房问题的解决有一定的好处也未可知。小结尽管住房反向抵押养老保险在我国问题和困难是有的，推行的效果和意义也很难具体预测。但是在我国的人口国情，养老保障压力面前，住房反向抵押养老保险的推行是值得的，而在各种问题的应对上也是有对策的，即问题是可以解决的。所以笔者认为住房反向抵押养老保险在我国的推行是可行的，更是值得的。参考文献1中华人民共和国统计局官方网站HTTP/WWWSTATSGOVCN/TJSJ/2社科院中国老龄事业发展报告R中国社科院,20133新华社国务院部署发展养老服务业要推动社会力量成为“主角”N东方早报，201308174顾小娟论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用J重庆科技学院学报，2010，（18）5李淑文住房反向抵押贷款法律问题研究D西南政法大学，20086梁立然穗七成人不看好“以房养老”N老人报，201403267宋唯琳从美国模式到中国本土化对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考J现代经济，2008，（13）8徐光瑞韩力我国人口老龄化现状及成因分析N中国经济