昭觉县彝家新城商业街项目可研报告

昭觉县“彝家新城”商业街项目可行性研究报告编制单位成都瑞通易达投资公司编制时间二一三年四月二八日目录目录2第一章总论7第一节项目背景7111项目名称7112承办单位名称7113承办单位概况7114可行性研究报告编制依据7115项目提出的理由与过程7116可行性研究报告的编制内容9117可行性研究报告编制原则9118可行性研究报告编制要求9第二节项目概况9121拟建地点9122建设规模与目标9123项目投入资金情况10第三节问题及建议10第二章项目建设的背景及必要性11第一节项目建设的背景11211城市建设的重要意义11212项目建设对区域经济发展的作用12213昭觉县房地产开发的现状及存在的问题13第三章建设规模14第一节建设规模14311用地规模14312建设规模14第四章场址选择14第一节选址原则14第二节场址拟选15第三节项目优势资源条件15第四节土地面积及取得方式17第五章规划建设方案17第一节设计依据及设计要求1751规划依据1752规划设计原则1853设计思想1854总体规划2055建筑设计22第二节规划建设内容23第六章工程技术方案23第一节结构设计23611工程概况23612设计依据及设计要求23613结构设计24614主要结构构件24615主要结构材料25第二节给排水设计25621设计依据25622设计范围25623室外给水设计25624室外排水设计27625建筑给排水设计27第三节电气设计28631设计依据28632设计范围29633负荷等级、供电电源及电压29634照明设计31635防雷与接地32636弱电安防32637需要说明的问题32第七章节水节能措施33第一节节水节能的必要性33第二节设计依据33第三节建筑节能34第四节节电措施34第五节节水措施35第八章环境影响评价35第一节环境标准35第二节项目环境影响分析36第三节环境影响评价结论39第九章劳动安全、卫生与消防39第一节劳动安全、卫生39第二节消防40第十章项目实施组织管理41第一节项目招投标41第二节项目管理42第三节资金管理43第十二章投资、销售估算及资金筹措43第一节投资估算431211投资估算依据431212投资估算编制范围441213投资估算44第二节销售估算44第三节资金筹措45第四节财务评价45第十三章风险分析53第一节风险因素识别53第二节风险程度分析53第三节防范和降低风险的对策53第十四章社会评价54第一节项目对社会的影响分析54第二节项目与所在地互适性分析55第三节社会风险分析55第四节社会评价结论56第十五章研究结论与建议56第一节研究结论57第二节建议59第一章总论第一节项目背景111项目名称昭觉县“彝家新城”商业街112承办单位名称成都瑞通易达投资有限公司、成都瑞通易达管理有限责任公司113承办单位概况114可行性研究报告编制依据（1）投资项目可行性研究指南（2）凉山州昭觉县土地利用总体规划修编；（3）昭觉县人民政府相关文件；（4）其他相关设计标准和规范；（5）委托方提供的相关基础资料（6）各类建设、工程造价规范性文件115项目提出的理由与过程改革开放以来，我国经济和社会水平已持续快速增长约30年，凉山州以城镇体系规划为指导，并依托交通设施建设，合理安排重点旅游线路上沿线小城镇的空间布局，把发展旅游与发展小城镇结合起来走出了一条通过市场化运作、促进旅游与小城镇协调发展的新路子。近些年来，凉山州大力实施天然林资源保护、退耕还林、野生动植物保护及自然保护区建设三大重点生态工程，培育和壮大了生态旅游资源，不断推动着凉山生态旅游业蓬勃发展。仅今年前3个季度，全州已接待生态旅游人数815万人次，生态旅游总收入达57亿元。为进一步加强林业生态建设，夯实生态游憩基础，2010年，已争取到位国家天然林资源保护工程投资10604万元，计划完成森林管护4272万亩、人工造林303万亩、封山育林21万亩；退耕还林工程投资44亿元，计划完成巩固退耕还林工程成果16351万亩；同时，2010年邛海及西昌城区周边植被恢复工程计划营造林12万亩已接近尾声，部分荒山荒坡渐渐披上绿装，生态旅游业的可持续发展得到切实保障。2009年，国家共计投资2000多万元的盐源县泸沽湖湿地自然保护区和布拖乐安湿地自然保护区建设项目预计年内完工，其中泸沽湖景区拟将被打造成国家级湿地保护区。2010年7月1日正式开园的邛海观鸟岛湿地公园现有面积近年内有望得到进一步扩大，西昌市还将不断加强邛海周边其它湿地项目建设，拟将邛海申报为国家城市湿地公园。由此，全州生态旅游目的地将得到更快拓展。“不到昭觉不算到凉山。”这是许多外地人的感慨。此话一点也不为过。因为昭觉是全国最大的彝族聚居县，彝族人民古朴神秘、多姿多彩的民情风俗与人文景观在这里汇聚、展现；因为昭觉曾是凉山彝族自治州的首府所在地。来自五湖四海的各民族兄弟在这里和睦共处，谱写着改革、发展、稳定的大业。特殊的地理、历史、文化使昭觉成为了解凉山的窗口。昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县，西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅员面积2699平方公里，下辖7个工委，41个乡镇，总人口205万人。其中彝族1989万人，占总人口的97，依洛、什扎、所地三大方言区的彝族人民在这里安居乐业。昭觉县有林业用地139196公顷，占幅员面积的516，其中有林地425299公顷，占林业用地的3055，灌木林地309713公顷，占林业用地的2225，未成林造林32857公顷，占林业用地的236，苗圃6公顷，宜林荒山和灌丛624031公顷，占林业用地的4484，森林覆盖率2725（包括灌木林地）。昭觉县森林活立木总蓄积1799281立方米，其中林区蓄积量为1723339立方米，四旁树蓄积66605立方米，散生木蓄积为9337立方米。116可行性研究报告的编制内容本可行性研究报告编制内容包括建设项目的背景、必要性；需求分析与建设规模；场址及建设条件；规划建设方案；工程技术方案、消防及安全卫生，环境影响评价，建筑节能；建设工期计划及实施管理；投资、销售估算及资金来源；社会评价及风险分析；研究结论与建议等。117可行性研究报告编制原则本可行性研报告以凉山州城市社会经济发展及城市规划为主线，符合国家“四节一环”（节约土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。118可行性研究报告编制要求分析与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目建设的必要性和可行性。第二节项目概况121拟建地点昭觉县“彝家新城”配套商业街，昭觉县竹核乡122建设规模与目标1、建设规模本项目总用地面积约131亩（87000），建筑面积约100000。2、建设目标通过项目的建设，依靠昭觉县得天独厚的旅游资源优势、果香园林资源及非凡卓越品质筑就昭觉县商业全新高度，树立昭觉县商业标杆，强势展示区位、中心地域情节、文化、成熟的商业经营环境多元化立体优势，发挥企业实力和个人影响力。123项目投入资金情况本项目拟投入资金为12亿元，其中土地使用费655万元。124项目主要技术经济指标（见表一）表一第三节问题及建议1、项目应根据凉山州昭觉县土地利用总体规划修编，按照“服从规划、布局合理、功能齐全、经济适用、超前设计、统一规划、分期建设”的原则统一组织实施，各相关部门及单位应统一思想认识，积极配合，确保按期完成任务。2、项目承建单位应尽快上报昭觉县发改委、城乡规划局、环保局等部门，落实项目的立项、规划、环保等问题。3、项目承建单位应严格遵循建设工程项目的基本建设程序对项目实施管理。4、项目应该严格按照昭觉县建设局的相关规定进行规划设计。序号项目名称单位数量备注1总建筑面积平方米10000011地下商场面积平方米02用地指标21用地面积亩13187000平方米22容积率1123建筑密度4824绿化率303项目总投资万元12000第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景211城市建设的重要意义1、城市建设是全面建设小康社会的重要内容。是建设卫生城市、园林城市、森林城市和环保模范城市的要求，是经济、社会、环境协调发展的模式。城市建设不仅需要营造健康怡人的自然环境，还要具有生态高效的经济环境；不仅要有和谐高效的社会环境，更需要积极向上的人文环境。因此，城市建设即丰富了全面建设小康社会的内涵，又有利于促进环境质量与现代化进程协调发展，引导实现全面建设小康社会的前进方向。2、城市建设是实践科学发展观的载体。城市建设不仅注重人与自然和谐发展、经济与社会协调发展，更注重人类生活的提高、注重生态文明的培育。因此，建设城市能够推动生产力发展，加快产业结构调整、优化产业布局和提高资源利用效率；促进人们生活方式和消费观念的转变，增强生态保护意识，推进生态文明建设；提高人民群众的生活质量，改善人居环境，实现自然资源的可持续利用。3、是城市化建设的重要体现。城市化是由传统的农业社会向现代城市社会发展的自然历史过程。它表现为人口向城市的集中、城市数量的增加、规模的扩大及城市现代化水平的提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展空间的表现。4、城市化建设是可持续发展的必然选择。城市化建设不仅注重经济效益，更加注重人类福利、注重复合生态整体效益。建设生态城市有利于减少环境污染和生态破坏，缓解可持续发展的压力，从根本上转变经济发展方式，弥补自然资源的结构性缺陷，提高资源利用效率和经济效益，实现经济社会全面、协调和可持续发展。212项目建设对区域经济发展的作用1、有力于推动当地基础设施建设。即区域交通系统；公用事业系统；公共工程，区域社会基础设施主要是指文化教育、医疗卫生、保健、科学研究等，从而带动区域经济的发展，基础设施的建设不仅可以带动区域经济的增长，更重要的是，基础设施的建设为区域经济增长提供了增长的条件，没有基础设施的建设，区域经济的增长必然会受到抑制和阻碍。2、有利于推动当地旅游文化产业的长足发展。街区的建成开业，将为昭觉县旅游服务业繁荣发展增添新的载体和功能，完善特色商业街的配套设施，将为市民和游客开辟休闲、娱乐、购物的新亮点。有机整合的商业区和旅游区，点、线、面相结合的中心商务区将打造具有规模带动效应的旅游新亮点。坚持旅游与文化、旅游与经济相融合，带动商业、餐饮服务、休闲娱乐等第三产业的发展。3、有利于拉动二、三产业的发展（经济结构的调整）及农村劳动力的就业。较多的就业机会和城市文明共同构成城市对居民的拉力。城市化的发展，第二产业和第三产业的发展，提供了更多的高收入的就业机会，同时，城市化的生活能够提供更高的生活质量，吸引着劳动力向城市的转移。4、有利于推动区域经济的发展。区域经济的增长离不开劳动力素质的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。5、有利于区域城乡一体化发展，形成新的城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率的方向发展，基础设施的建设、劳动力的转移、相关产业的带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性的调控作用。213昭觉县房地产开发的现状及存在的问题房地产市场的健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程的作用越来越明显，国民经济中的地位越来越突出。但是由于多种因素的影响，也存在一些问题。1、体量小。虽然昭觉县房地产业经过多年的发展，目前县城总建筑面积也不大。2、土地资源利用率较低。昭觉县总面积2699平方千米，多系山地坡地，（境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积的比例较大，海拔高差大，山多平坝少），土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济、社会发展。3、区域规划相对零乱，未形成整体效益。未抓住区域的特点，正确确立产业发展的方向，并以此来带动区域内其他产业的发展，获得乘数效应；未合理使用人力、物力和财力，实行资源的择优分配，以取得最大限度的宏观经济效益。4、房地产二级市场不够活跃。住房二级市场是否活跃，标志着一个城市是否健康成熟。昭觉县的房地产二级市场总体上处于低迷状态。5、基础设施不完善，城市道路建设、供水、电力、电信、排污、污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。第三章建设规模第一节建设规模311用地规模本项目总用地面积约131亩（87000），建筑面积100000。312建设规模建设规模控制指标第四章场址选择第一节选址原则1、一般性原则项目应选在交通方便、位置适中、地形开阔、空气新鲜、阳光充足、环境适宜、地势较高、排水通畅、场地干燥、地质条件较好、远离污染源的平坦地段。同时应避开地震断裂带、山区及丘陵区的阴坡面、滑坡体、悬崖边及崖底、泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。架空的高压输电等线路应按相关规范要求退距。2、整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益的优化。3、传承性原则序号12345工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积（）215043120155713898合计（）82172（不含地下商铺5232平方米）尊重文化传统和社会心理，注重历史发展的延续，有利于昭觉县新标杆。4、操作性原则立足当前、近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势，尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。5、可持续原则考虑长远，实现社区空间的可持续成长，应选择适合未来发展的有利于塑造自身特色的项目地址，使社区功能与地域环境、配套设施协调统一，营造开放型、创新型的社区和谐氛围和园林式社区景观。6、开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流的需要。7、经济性原则综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。第二节场址拟选1、项目位置土地位于昭觉县竹核乡。2、项目所在地的区位昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅员面积26982平方公里，下辖7个工委，41个乡镇，总人口206万人。其中彝族1988万人，占总人口的971，现在有彝族、藏族、羌族、苗族、回族、蒙古族、土家族、傈僳族、满族、瑶族、侗族、纳西族、布依族、白族、壮族、傣族等民族分布。阿都、依洛、什扎、所地四大方言的彝族人民在这里安居乐业。第三节项目优势资源条件1、交通优势昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地县境内公路有40余条，总里程6887公里。其中省级公路有3条，204公里（包括美雷路13公里在内），县级公路3条，112公里，乡级公路32条，2962公里，专用公路9条，765公里，按照一九八八年公路总造价计算，县境内总价值已有12亿多元。2、区位优势按照凉山州努力打造成为面向西南开放的“桥头堡”建设中的重要中转站和前沿的近期发展规划，结合昭觉县实际情况，把昭觉县旅游产业区纳入“桥头堡”建设蓝图，提出了“生态立县、产业富县、开放活县”三大目标，紧紧围绕“三围、四带、六培植”的发展战略，大力实施“旅游产业富县”战略，将旅游规划建设与小城镇建设、产业结构调整紧密结合，大力推进旅游资源、热区资源、水能资源、矿产资源开发。围绕与全州同步实现小康社会、建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标，以旅游业的大发展带动昭觉的大开放、以产业结构的调整带动支柱产业的培植、以争取项目建设带动昭觉的基础设施建设，做大做强旅游业。不断探索以城带乡、以乡促农、优势互补、共同发展的路子，以此推进昭觉县城乡一体化和加快新农村建设。3、自然资源优势昭觉自然资源丰富，立体气候带来了生物资源的多样性，野生植物种类繁多，现已查明的药用植物有65个科、132个品种，野生药蕴藏1875727公斤。昭觉县属四川省西南部高原山区，矿产资源十分丰富，门类齐全，矿产储量大、品种多。矿石种类有铜、铁、铅、锌、银、铜、煤。非金属矿产有石灰石、石膏、水晶石、玛瑙、地热水、河道砂石、粘土页岩等，其中铜矿资源在全省占有一席之地。4、旅游资源优势昭觉是一个文物大县，拥有博什瓦黑古崖画、好谷军屯遗址、汉代石表等众多受重点保护的文物。此外，还拥有西南地区最大的飞播林区、富有传奇的狮子山、远近闻名的竹核温泉等独具特色的自然景点。沉醉于浩瀚的古文明，感受古朴的彝家风情，沐浴温软的温泉水，畅游在昭觉的碧草蓝天中，莫不令人神往、飘然而醉之事。全县将进一步完善旅游和外事服务机构，加强软件环境设施建设，使旅游业成为对外开放的窗口和国民经济发展中的首要支柱产业，并以此带动交通运输、餐饮、咨询、房地产业的发展。5、民族文化传统优势昭觉县彝族1988万人，占总人口的971，现在有彝族、藏族、羌族、苗族、回族、蒙古族、土家族、傈僳族、满族、瑶族、侗族、纳西族、布依族、白族、壮族、傣族等民族分布。阿都、依洛、什扎、所地四大方言区的彝族人民在这里安居乐业。6、地块周边现状该地块周边无大型水库、河流因此不影响防洪和排涝，该地块不在机场、军事设施周边，因此不影响通航、军事设施安全等。第四节土地面积及取得方式本项目将通过出让方式取得土地使用权约131亩。第五章规划建设方案第一节设计依据及设计要求51规划依据1、中华人民共和国城市规划法（200812）；2、城市规划编制办法（20069）；3、城市规划编制办法实施细则（19956）；4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；5、四川省城市规划管理技术规定；6、凉山州昭觉县土地利用总体规划修编7、国土部门提供的本项目CAD地形底图52规划设计原则1、整体性原则以整体性、功能性原则的设计思想贯穿全过程。规划应与城市和周边环境发生对话，强调更大范围的整体和谐。2、生态原则强调景观场地、建筑与自然的完美提升和协调结合，充分利用当地气候、日照、环境等特点，从而做到“建筑融入自然，自然绿色建筑”的怡人境地。3、集约性原则在充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流。大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的娱乐购物，文化休闲环境。4、可持续原则强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用、功能分区、用地划分、项目设施、建筑使用等方面长期性、环保性与人文的延续性。53设计思想1、崇尚自然、崇尚个性、追求舒适是时代的大趋势，本方案以现代设计理念，创造性的创作手法为依托，以景观意境为线索，遵循“以人为本”为原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有现代风格与民族特色结合的娱乐购物，文化休闲的街道环境。2、我们的设计构思源于（1）对于用地和周围环境的考虑；（2）对于总体规划中组织群体内部使用功能和空间的考虑；（3）对于地块价值（包括社会、经济、环境）的最大限度利用的考虑。3、建筑新功能空间本设计建筑风格定位在对传统建筑的发展和变化上，既很好地保持传统建筑精髓，又有效地融合现代建筑元素与现代设计元素，给传统建筑使用功能予重新定位。因为建筑材料及现代生活方式的变化等原因造成对建筑需求的变化建筑形式只是这些内涵发展和变化的结果。4、构思的基础据心理进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。本项目的室外空间设计以现代风格与民族特色结合的方式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，本项目通过将街切割、打碎、重组再造的，运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、片石帖面、植物来解决商业街的标识性。54总体规划1、总体布局街区建筑主要以4层建筑为主，包括独立的购物中心，结合娱乐中心、美食中心等作为亮点。结合地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时间，使核心区保持热闹氛围，各易识别的景观为节点形成功能合理、空间主次分明、流线清晰的空间整体结构。生机盎然、相互交融，形成一个条理清晰、交通便捷的规划结构。商业街整合商店零售业、办公、餐饮、文化娱乐设施等多种功能，发挥多元性市场综合效益。商业设施的效益主要建立在人流聚集的基础上，如果把城市休闲娱乐活动引进商业步行街。必将加强步行街的吸引力，聚集更多的人流，并延长其逗留时间。休闲娱乐活动和设施所吸引的人流。也将部分转化为步行街的购物及餐饮消费人流。步行街的繁荣又将促进上述行业兴旺，起到多种物业相互促进，共同发展的效果，成为昭觉县最具吸引力的商业及文化娱乐场所。2、交通组织街区内道路与交通组织原则人车分流是首要的，尽量保证步行街的连续性。（1）人流商业街人流主要由两侧规划道路引入，骑楼、广场等空间可供行人行走及休憩。（2）车流在北侧设有专门的临时停车车位。商业街内部不设停车场，以免造成干扰。具体的措施如下（1）车行流线布置在建筑背面避开主要人流，在部分地段采用尽端式道路，便于卸货与工作性人流出入的需要。机动车流尽量控制在街区入口附近，减少对步行的干扰。（2）自行车停车在北侧临时停车处设集中停放处。（3）为使步行系统连续化，通过地下商铺，二层道连廊加强不同层面的行为连续。（4）货运大量集中货运可通过人流稀少时段及与步行街垂直的支路解决。3、空间分析商业街区的布局以环性的步行系统为主，同时与大型公共空间，庭院，以及广场绿化相结合，形成人性化的现代购物空间。街区的空间景观轴线与昭觉县城景观相结合，形成城市景观视廊，同时将象田路绿带引入街区，构成有机的形态。商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在712M左右，因此项目街区尺度控制在78米。人行路线以步行街为轴组织在一起，结合总平面规划中建筑形态的考虑，核心区（步行街区）两侧以23层为主。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。4、景观节点布局以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置两大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。两大景观区为入口广场与商业街区（该广场集功能性与休闲性与一体，从交通上缓解购物中心人流集散的压力，同时也是购物人员休憩场地），小广场区分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。入口广场与小广场沿街绿带结合，形成连续的步行景观界面的节点，入口广场成为半圆的形态增强入口的标志性，与小广场遥呼相应，对人流起一定的导向性。加强景观的纵深感，吸引人流进入。5、夜景照明本项目作为昭觉县的公共活动场所，为满足日益丰富的夜生活需求，实施夜景亮化工程，运用各类灯光照明器具，精心设计，成为昭觉县城中一道亮丽的风景线。夜景照明可根据商业区的具体环境进行合理布局及灯具选择，计算照度，色调搭配。采用太阳能泛光照明为主，且随部位的不同作相应的隐蔽处理，太阳能泛光照明作为夜景灯光照明的主要方式，起着打亮建筑楼体的作用，提升人们的视觉档次，提高商业街的夜景品位。点的照明为辅，点的照明即分散阵列的灯光点缀，弥补了一些现代建筑楼体使用玻璃幕墙等平面材质而使灯光略显单调的缺憾。55建筑设计设计中从国内优秀商业街的理念中提取精髓，结合民族传统文化特征，力争创造一种亲切而又别致的现代式建筑新风格。立面造型采用现代造型，建筑简洁、明快的建筑特征，同时又以一个清新的面貌呈现在世人面前。丰富的现代材质、多样的组合打破传统商业街千篇一律的单调造型，营造丰富的街区气氛和个性。吻合城市中等收入人群的精神需求和审美趋向。建筑外立面采用现代主义手法，结合中国古典建筑中提炼出的精华元素，通过虚实对比、竖线条与横线条的对比以及明快色彩、不同材质的运用，来构筑标志性的群体形象。交错的平台花园，使群体空间错落起伏，更使建筑物第五立面富有变化。优雅的天际线，灵动的建筑线条，不经意间城市品质生活格调已展露无遗。2、立面设计购物中心处于项目中心广场，景观条件优越，其内部功能以高档商铺为主。平面采取开放式设计，业主可自行分隔使用面积。在项目中心位置人流交汇处设计一广场，整个中心以丰富的空间、宜人的尺度、精致的小品构筑规划地块的又一视觉中心。商业街为避免其建筑空间过于呆板，分别以内街、平面变化等手段增加其空间的趣味。商业街环式延伸至南中心广场，提升商贸中心的商业价值。第二节规划建设内容本项目应该严格按照昭觉县城乡规划的相关规定进行规划设计。主要建设内容有购物中心、娱乐中心、餐饮中心等。第六章工程技术方案第一节结构设计611工程概况本工程为2、3层商业用房，框架结构。序号名称数量备注1用地面积（亩）1312规划建筑面积（）870003建筑层数2、44绿化率305建筑密度486容积率11612设计依据及设计要求1、设计依据（1）建筑专业提供的平、立、剖面图。（2）国家现行规范，规程。建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑结构荷载规范GB500092001建筑抗震设计规范GB500112001建筑地基基础设计规范GB500072002混凝土结构设计规范GB500102002砌体结构设计规范GB5000320012、风荷载情况根据建筑结构荷载规范，基本风压W030KN/，地面粗糙度为B类。3、设防烈度及抗震等级根据建筑抗震设计规范，本地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为010G，设计地震分组为第二组。框架结构的抗震等级为三级。4、主要使用荷载根据建筑结构荷载规范，建筑楼屋面均布活荷载的标准值取值为商业用房35KN/餐饮25KN/上人屋面20KN/不上人屋面05KN/5、建筑安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，建筑安全等级为二级。613结构设计1、本工程为商业楼23层，采用现浇钢筋混凝土框架结构（局部有剪力墙）。2、基础形式在地质勘察报告完成后再设计确定。614主要结构构件框架柱500X500，400X400，350X350等框架梁200X500，200X400等次梁200X400为主楼（屋面板）100MM厚为主615主要结构材料1、混凝土强度等级柱C30，C25，C20梁，板C30，C25，C202、钢筋HRB400级、HPB235级钢筋。3、砌体190，120系列混凝土小型空心砌块墙。第二节给排水设计621设计依据1、建筑专业提供的方案设计条件2、甲方提供的拟建场地内给排水资料及地形图3、建筑防火设计规范GB500162006（以下简称建规）4、建筑给水排水设计规范GB5001520035、室外给水设计设计规范GB5001320066、室外排水设计设计规范GB5001420067、建筑灭火器配置设计规范GB5014020058、生活饮用水卫生标准GB5749859、四川省用水定额标准城镇商贸用水定额622设计范围本设计范围包含整个商业街室内给排水系统设计，室外给排水工程以及室外消防系统的设计等。623室外给水设计1、项目水源、水质、水压项目水源接自市政管网，由市政给水管引入DN150给水管接入商业街给水管网。其水质由该管网保证，进水水压为020MPA。2、最高日用水量估算（1）最高日生活用水量确定根据建筑给水排水设计规范GB500152003，生活最高日用水量计算见计算表；各项用水量计算编号项目名称用水量标准L/M2D用水单位M2时变化系数KH用水时间最高日用水量M3/D最大时用水量M3/H备注1餐饮（正餐）4015571262285192特色小吃2413901233362783商场（含地下）103643212H3643230364酒吧822150412H17633281469445绿化与浇洒2199478H4056合计30840482620047未预见水量按相应水量的10计算308268总计3392048288004（2）消防用水量按建筑防火设计规范GB500162006要求，室外消防用水量为10L/S。3、给水系统从市政路引DN150给水管进商业中心，根据拟建场地总体规划要求,分别设置生活给水系统、消防给水系统。为保证用水的可靠性和安全性，主干给水管网沿道路敷设，形成环状管网，经DN150水表计量后，向各用水点供水；给水管覆土深度一般应大于070米，进水点控制水压为020MPA，酒店绿化用水从室外给水管网接出，并设水表计量后单独设管网供给绿化用水。消火栓布置消火栓采用地上式室外消火栓，布置间距不大于120米。624室外排水设计1、排水体制根据城市排水规划规范（GB503182000），新建城区采用分流制排水体制。即雨水与污水采用不同的管道排入室外市政下水道。2、最高日排水量估算（1）污水量根据及总体规划要求,污水量按生活最高日用水量的80计算。污水量为27136384M3/D。（2）降雨量公式为升/公倾秒4960751TGPQ式中M2P重现期,规划P1年T降雨历时,单位分钟地面积水时间T18分钟。屋面T5分钟。Q暴雨强度雨水量计算按QYQF式中指径流系数，一般063、排水系统室外污水管道及雨水管道沿道路敷设，充分利用自然地形，自流到排水管网。雨水直接排入城市雨水管网；生活污水经化粪池作局部处理后排入市政污水管网。625建筑给排水设计1、给水系统市政给水干管进水水压为020MPA，针对本项目，商业建筑物多为三层以下，生活用水采用无负压供水设备供给，城市自来水水量及水压充足时，直接由市政管网供水；最低卫生器具配水点处的静水压控制在045MPA，当水压大于035MPA时采用减压阀减压后供水。水量及水压小时，由无负压给水设备供给。给水管网采用下行上给式。计量方式采用在总进水管处设置总水表，各栋分别设置分户水表进行用水计量。2、消防系统（详见第九章）3、排水系统排水系统采用雨污分流制排水。（1）污水量27136384M3/D（2）排水系统雨水采用有组织排水，屋面雨水经汇集后排入室外雨水沟，和场地雨水一道排入小区雨水管网，最后排入市政雨水管道。（3）粪便污水经化粪池，餐饮含油废水经隔油池后，与其它生活废水一起排入排入市政污水管网。4、管材及其接口，覆土深度（1）室内给水管、热水管采用PPR塑铝稳态复合管，热熔连接。（2）室外给水管采用高密度聚乙烯给水塑料PE管，热熔连接，覆土深度一般700MM。（3）室内排水管采用硬聚氯乙烯UPVC排水管，胶粘接口，室外排水管采用HDPE中空双壁缠绕排水管，热熔套连接。第三节电气设计631设计依据本工程所采用的有关规程规范主要有1、民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）2、供配电系统设计规范（GB5005295）3、10KV以下变电所设计规范（GB5005394）4、低压配电设计规范（GB5005495）5、建筑物防雷设计规范（GB5005794）6、民用建筑照明设计标准（GBJ13390）7、建筑设计防火规范（GB500162006）8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）9、火灾自动报警系统设计规范（GB5001698）10、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T603112000）11、智能建筑设计标准（GB/T503142000）12、民用闭路监视系统工程技术标准（GB5019894）13、有线电视系统工程技术规范（GB5020094）14、安全防范工程程序与要求（GA/T7494）15、建设单位有关该工程的设计委托书及该工程的有关计划批文。632设计范围（1）10KV供配电系统；（2）动力配电系统；（3）室外灯光照明系统；（4）防雷及保护接地系统；（5）强弱电系统；（6）智能化控制设计；633负荷等级、供电电源及电压（1）负荷等级按三级负荷供电。（2）供电电源及电压采用10KV高压供电，电源由市10KV电网引入，采用电力电缆暗敷方式引入箱式变电站，小区设变电箱1座。负荷计算按需要系数法进行计算，其计算结果如下，详细计算见“负荷计算表”。用电设备总安装容量18100KW计算负荷有功负荷12800KW无功负荷（补偿1400KVAR后）50KVAR视在容量13750KVA平均需要系数071平均功率因数（补偿前）078平均功率因数（补偿后）093（3）供电电源和电压本工程由二路独立的10KV电源同时供电，以电缆埋地方式进入商业中心配变电站。上述两路10KV电源同时供电，并各承担本工程的50电力负荷。本工程的动力、照明配电电压为380/220V。（4）配变电站商业中心设置10KV/04KV配变电所四座，其变压器安装容量为8X1250KVA2X1850KVA。配变电所10KV中间不设母联开关；变压器低压母线侧设母联开关，母联常断，母联开关和两侧电源总开关设电气联锁，先断后通。10KV配电柜选用中压负荷开关柜，10KV进线设置负荷开关保护，变压器供电回路设置负荷开关加熔断器保护。（5）电能计量及功率因数补偿本工程在配变电所集中设置低压电容器补偿屏进行自动补偿，总补偿容量6350KVAR，补偿后的功率因数达09以上。（6）配电设计配电系统低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如商业中心、水泵房、消防中心等设备采用放射式供电；对于一般商业用房负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。消防动力设备、应急照明、变配电站用电等采用双电源供电，并在末端互投。两路低压电源分别引自两台由不同高压电源供电的变压器的低压母线。（7）导线选择及线路敷设线路采用沿电缆桥架及穿管暗设。所有消防等重要设备供电均采用放射式配电方式，照明供电采用树干式和放射式相结合的配电方式。导线选用铜芯绝缘线，火灾报警线路及消防线路选用阻燃型。（8）接地系统采用TNCS系统，由配电箱引出专用PEN保护线及进行总等电位联结。634照明设计1、本工程照明设计主要为一般场所的普通照明设计，照明电源均引自变电所，供电采用分区树干式和放射式相结合，重要场所照明、公用照明和应急照明采用双电源切换箱供电。照明电源电压为220V，照明配电箱选用安全型配电箱。商场等采用节能型荧光灯，设备房等采用吸顶灯，楼梯、排烟房、走廊等主要采用节能型筒灯作主照明。按消防要求设置必要的应急照明灯和疏散照明指示灯。照明灯具一般采用分区集中控制，其他小房间、楼梯间、走廊等场所采用分散控制。所有的照明灯开关、插座均暗装。2、主要场所的照度标准、光源类型、照明灯具型式；公共通道采用荧光灯为主，平均照度为100LX；3、事故照明及诱导标志疏散楼梯间、公共出入口、配电室、排烟房、走道等位置设应急照明及疏散指示灯。4、室外照明（1）庭院照明庭院照明主要选用草坪灯配合绿化范围设置；（2）道路照明每距20米，沿道路两面设置，采用双端金卤灯；635防雷与接地本工程属三类防雷建筑，防雷保护按三类防雷建筑设防。考虑直击雷、感应雷和大气过电压的保护，本工程在低压进线处设置浪涌抑制器。低压配电系统的保护接地方式采用“TNCS”系统,在低压进线处PEN线进行重复接地。本工程采用防雷接地与保护接地共用接地体的联合接地方式。利用建筑物基础及桩基内钢筋作为接地极，其接地电阻值不应大于1欧。并按规范要求设置总等电位联结及局部等电位联接。636弱电安防（本说明以下部分所涉及的弱电系统的设计均为推荐性质的规划设计，具体视甲方要求而定）1、弱电部分考虑电视、电话、网络系统的分配与布线，在建筑区内沿弱电电缆沟敷设。分区域设置弱电转换箱，用钢管埋地引入各单体。2、背景音乐及紧急广播系统在广播室内设有镭射唱机、录音机等，走道、商场、餐厅等均设有背景音乐。当有火灾时，切断背景音乐，接通紧急广播。3、在小区内考虑集中安防中控室，配合专业公司完成所有管线及接口的预留。3、公共安全系统设计电视监控系统是现代化管理系统中一个必不可少的组成部分，它通过在进出入口，大厅，楼梯口，走道，重要房间等处设置摄像，显示，控制，图像处理等部分组成。637需要说明的问题1、用电回路按灯具，插座，卫生间，厨房电炊，空调用电等划分。2、弱电部分包括电视，电话，网络插座的布置设计，每户设一弱电箱进行配线。第七章节水节能措施第一节节水节能的必要性在世界经济全球化的今天，水资源已逐渐成为妨碍和制约各国经济发展的主要因素，众所周知，我国是个水资源贫乏的国家，人均水资源的可利用率还不及世界平均水平的二分之一，能源紧缺已成为制约城市经济社会发展的“瓶颈”。在我国，水资源的分配极为不均，造成了我国普遍存在严重的缺水状况。水资源的有效利用和节约用水是关乎城市经济发展和人民生活水平提高非常重要的问题。中国人口多，人均资源不足的基本国情要求我们节约资源，高效和循环的利用资源。建设节约型社会发展循环经济，是中国可持续发展的重大战略举措。“节约用水，人人有责”已成为每个公民应具有的良好习惯。增加节约意识，从现在做起，从自身做起，为节水节电贡献每一个人的力量，是城市发展的前提，也是文明市民的呼唤。节约，应该成为人们的一种生活方式；节约，应该成为每个人潜意识的自觉。根据中央建设节约型社会的要求，省政府强调搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是对建设节约型社会的有力保障，凉山州、昭觉县作为国际旅游性城市，建筑的节能问题已经十分迫切。第二节设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、公共建筑节能标准；公共建筑节能设计标准（2005年7月1日实施）。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ1342001）；4、“当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录”；“民用建筑节水措施”。第三节建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体（如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖）、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。第四节节电措施本项目拟采用以下节电措施1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，采用高效节能变压器、风机、水泵、电动机，高低压变频设备，智能节电装置，节能光源与电器，新型电池等，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。4、高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。5、较大场所采用照明分区控制开关。6、采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。7、充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。8、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。第五节节水措施本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行中华人民共和国水法、城市供水条件、（国务院158号令）、建设部城市节约用水管理办法，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。5、对场地及屋面雨水通过雨水管网进行收集处理用于浇灌。6、室外绿化采用节水型喷灌，节水型种植等。第八章环境影响评价第一节环境标准环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准（1）中华人民共和国环境保护法（2）建设项目环境保护管理条例（国务院1998253号）（3）建设项目环境保护设计规定（国计字1986002号）（4）关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见（国环1993015号）（5）大气环境质量标准（GB309596）二级（6）地表水环境质量标准（GB38382002）三类（7）城市区域环境噪声标准（GB309693）二类（8）污水综合排放标准（GB89871996）一级（9）建筑施工场噪声标准（GB1252390）（10）饮食业油烟排放标准（GB184832001）（11）锅炉大气污染物排放标准（GB132712001）第二节项目环境影响分析821建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。1、废气建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘、扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物（TSP）指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。2、废水施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为CODCR、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。3、固体废物施工中产生的固体废物为弃土（石）、废弃建筑材料及生活垃圾。4、噪声施工期间由于使用推土机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75100DB（A），其特点是具有突发性和间歇性。822建设期间环保措施1、施工工艺应使用商品混凝土,不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。2、施工废水施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放。3、施工粉尘为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。4、施工噪声施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足建筑施工场界噪声限值（GB252390）规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。5、施工期水土流失在