湖南邵阳文坊新贵教育地产概念营销推广策略方案

湖南邵阳文坊新贵教育地产概念营销推广策略方案呈送邵阳市宝宏房地产开发有限公司共创辉煌文坊新贵营销推广策略方案提案成都增鑫物业投资有限公司文坊新贵专案小组CG35CN地产资料大全好的营销是建立在好的合作之上CG35CN地产资料大全创意发想篇文坊新贵地块属性潜龙藏气土润厚泽CG35CN地产资料大全2500年的历史底蕴相传春秋鲁哀公时代（公元前494477），楚王族白公善在今市大祥区地带筑城防守，人称白公城。南宋理宗赵殉当太子时，曾封为邵州防御使，他做皇帝后年号“宝庆”1225年，就把邵州升为宝庆府，用以纪念自己的潜龙之地，所以邵阳又有“宝庆”之称。人文历史清代的魏源倡导师夷之长技以制夷,厚载千年人杰地灵樊锥率先投身维新运动，第一个提出公天下的口号。谭人凤、蔡锷在资产阶级民主革命中，敢为天下之先，有初创民国之绩。贺绿汀、吕振羽、刘敦桢、李薰、魏荣爵等著名文艺家、史学家、科学家，既为民族增辉，也为桑梓增色。CG35CN地产资料大全春秋战国时期，具有浓郁地方风格的楚文化便流传境内，并在吸收中原文化的基础上，逐渐融合原有的土著文化，显示出其独特的魅力和光彩。北宋庆历四年1044，邵州州学始创于州治之左，以后各县县学相继创办，兴儒重教，弦歌相继，世代传承。杨再成捐资创办城步儒林书院后有宝庆镰溪书院等相继兴办清初车万育的声律启蒙，是家喻户晓的声律学启蒙教材魏源既是晚清时期的著名启蒙思想家，也是一代诗雄，与龚自珍齐名，人称“龚魏”，共领风骚。文脉传承文教重地光绪二十四年（1898），武冈鳌山等3所书院转重实学；在邵阳县城创办的滕氏女塾，则为新式学堂之雏型。文教重地市二中、市一中、邵阳学院、市党校，三八亭小学等知名院校，区域人文气息浓厚。CG35CN地产资料大全我们对此的发想线索创作元素发想2500年历史底蕴人文地理来龙藏气，人杰地灵宝庆府蔡锷故居人文栖居魏源亭城南公园教育重地文化熏陶孟母三迁生活之源邵水河邵阳文脉CG35CN地产资料大全大气落定人文府邸教育传承CG35CN地产资料大全市场分析篇运筹于帷幄之中决胜于市场之外CG35CN地产资料大全宏观经济发展2006年全市实现生产总值36271亿元，同比增长113，比上年提高05个百分点，为近8年来最好水平2006年，我市城市居民人均可支配收入达7912元；三次产业结构为301288411。2006年恩格尔系数为387其中文化娱乐类消费支出增长1127，教育类消费支出增长931，居住类消费增长1129，各行业景气指数其中，房地产行业景气指数达15714，比上季度上升2857点，比去年同期上升4047点，上升幅度分别为2222和3469。CG35CN地产资料大全宏观经济总结分析1工业发展势头强劲，2007年下半年后劲不足。经济效益保持较好的上升势头。工业园区建设步伐加快，正朝着上规模、上档次方向发展，已成为工业发展的主战场和新亮点，但2007年第三季度后，由于种种原因，工业生产举步维艰。2、投资保持较快增长。上半看完成全社会投资额6467亿元，增长386。城镇以上投资5027亿元，增长380，农村投资1440亿元，增长406。工业生产举步维艰3、房地产行业成为新的经济增长点。近几年来，我市产为经济一直保持良好增长势头，经济的快速发展及城市化进程的加快，带动了房地产行业的迅速增长,但也是竞争最激烈的行业之一。CG35CN地产资料大全房地产市场简述2006年，城市居民人均建筑面积为2734平方米，拥有2居室以上的城市居民家庭达到81，其中3居室以上的达到30，分别比2000年上升191、50；2007年上半年全市房地产开发投资867亿元，同比增长403，增幅高于上年同期213个百分点，比一季度、二季度分别上升了294和161个百分点。2007年19月份邵阳房地产发展数据面积（）增长率金额增长率土地购置3764万同比下降43完成开发1565万下降762正在开发土地5725万商品房销售1794万上年增长1042商品住宅1594万增长4837商品房销售额212亿元下降125商品住宅销售额156亿增长874CG35CN地产资料大全小结近年来受国家宏观调控的影响，房地产开发投资缩紧，但随着政策逐步稳定，房地产开发投资开始回升势头。从上面数据可以看出，现阶段商品房住宅推出面积远远小于正在开发的土地量，这也表明今后半年到一年内将有大量的物业面市，届时房地产市场将有形成一个严重的供过于求的瓶径，开发企业将面积严峻市场考验，不单单是开发企业的资金做能力，还有开发企业的专业能力，品牌影响力、营销推广执行力等方面。从上面的数据也进一步证实我司通过政府部门了解到的消息，2006年全年只是审批高层物业就是50栋，我们项目的5栋不在其中。2007年也有一定的量审批。据初步估算2006年和2007年两年之和至少达到150万平方以上，这还不算审批过的其它物业。这样的体量远远超出邵阳市需求量。集资建房较多。CG35CN地产资料大全竞争物业调查青城国际项目位于邵阳市大安路与敏州路交汇处，新城交通枢纽火车南站片区重要位置，扼守邵阳南大门。总建筑面积18万方，主体建筑为15层高层建筑。建筑造型现代简约、新颖，高低错落、变化丰富，视觉冲击力较强。社区规划了数万平方的综合商业区，商业具备服务全市的功能。点评和盛中央公园项目建筑密度较大，视野不开阔；景观绿化较为分散。项目位于南站片区枢纽带，交通便捷，未来商业前景较为看好；首次引进入户花园，产品设计理念较为先进；社区配套完善，生活便利；项目定位为首席国际花园社区，定位较高，市场影响力较大。和盛中央公园项目位于邵阳市明敏州东路；城中心边缘，新城交通枢纽火车南站片区重要位置，扼守邵阳南大门总建筑面积20万平方米。物业形态以板式多层和小高层为主。建筑规划均好性强，无大型主题景观打造，主题定位为邵阳首席公园社区，主要依托城南公园，但项目离公园较远，有些名不属实的感觉。社区规模较大，社区内部配套占一定的优势。CG35CN地产资料大全邵阳房地产市场特征特征1受国家宏观调控的影响，房地产开发投资缩紧，但随着政策逐步稳定，房地产开发投资开始回升势头；特征2房地产行业成为新的经济增长点，并快速发展；特征3现阶段商品房住宅推出面积远远小于正在开发的土地量；特征4消费者需求供应量以三室为主，观望势心理浓厚；特征5半年后高层集中放量，竞争势态会异常激烈；特征6房地产发展刚刚起步，还无房地产品牌企业；特征7集资建房较多；房地产市场不成熟，后续同类物业竞争激烈。CG35CN地产资料大全产品策划篇倚天擎出谁争锋大风起兮云飞扬CG35CN地产资料大全项目概况占地面积近30亩总建筑面积约14000万大祥区住宅部分约10万商业部分约4000建筑覆盖率25区域大祥区，城中心、传统居住区交通网路完善，便捷畅达；名校林立，邵阳的教育重地；北城南公园举步之遥，公园丽景尽收眼底；西东南生活配套完善；周边环境城中央，公园旁、人文重地、全生活CG35CN地产资料大全规划设计方案评析空间设计符合风水原理，及当地的风俗习惯。规划布局充分利用了地形地貌，但城南公园景观利用不足。阵列式排列，高层低密度，以点式为主，空间感较好，小区采光、通风性较好，有对视性问题；均好性强，充分考虑了各户型的景观和朝向；亮点突出，入户花园设计，带书房了部分一梯二户南北通透的户型；部分户型增设入户花园，增加了房屋的舒适度，提高了物业品质；综合性功能，商业裙楼、架空层园林、住宅塔楼。大门广场视线太短；消防道路不应向社区里面凹，应当向外面凸。值得商榷之处整体而言只有少量单元拥有城南公园景观，城南公园利用率小大门视线太短（给人狭隘的感觉）户型点评北主力户型为三室二厅，面积在130137之间；户型方正，南北朝向，设计科学合理，通风采光较好，主卧配书房设计，舒适度较高。CG35CN地产资料大全项目SWOT分析劣势（WEAKNESS）优势（STRENGH）1厚载人文地理气息，文化教育重地1地块落差较大，不利于规划布局2知名物业管理公司入住或提纲顾问2社区里面有未拆迁物业及周边居住区较为陈3打造智能化物业安防系统旧，环境较差，对项目形象有一定影响；4项目位于邵阳市老城区中心，地段价值优3距离繁华区域有一定的路程势明显4社区景观较为分散，不利于景观主题的打造5紧邻邵阳市最大的市政公园城南公5社会治安较差园，周边自然景观较好机会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）1现阶段高层住宅面市较少，市场竞争相对较弱1现阶段政策性风险很大2房地产市场很不规范，利用企业品牌的塑造2高层住宅审批量较大，一年之后市场供应3现阶段推出的项目物业管理水平有限集中放量，将会形成供过于求的趋势。凸现优势，把握机会教育、地段，公园、物管全面整合，全情展示，快速强势出击利用机会，规避劣势强打教育牌，主唱核心地段公园边的人文田园物业。借力打力，化解威胁产品差异化、品质细微化、目标细分化来赢得市场份额系列独特营销活动全程紧密关注，确保“一路飘红”CG35CN地产资料大全综合评价从市场分析、未来规划、客户需求来看，项目本身所处的地段、景观、区域具有做豪宅特性，但是由于项目地块大小、地块特征、周边环境限制决定项目无法实现豪宅的概念；而项目建筑本身又无特别昭示性，决定项目只能是一般性质的高档物业。项目核心竞争力构成该地段属于传统的城市中心区域，人文气息浓厚，生活配套成熟，特别是教育配套更是优于其它区域，从城市发展来看，该片区将以居住和教育为主，特别是城南公园的扩建，是主城中心难得的一片绿色生态栖居地。而项目教育配套、城南公园、城市中心以及我们项目将要打造人文社区和引入的知名物管一起构成项目的核心竞争优势。CG35CN地产资料大全项目发展策略发挥项目处于浓厚的文化教育区、城市中心、紧邻城南公园和塑造邵阳第一人文的优势；规避项目地块高差较大、规划布局、建筑设计无明显特征和周边物业陈旧对项目的劣势，的影响；抓住现阶段本案城中心区域第一个纯居住高层项目、整个邵阳社会安防和社去物管打造不力的机会，抢占市场先机；避免明年高层住宅将集中放量的威胁。关注一月份房交会将会是邵阳各楼盘竞争的一个前奏，所谓知己知彼、百战不殆，通过这个机会进一步了解对手，展示自己的形象，将对我们整体的策略起到重要的作用。CG35CN地产资料大全项目定位原则我们的产品，目标客户首先是买得起，其次是愿意买，再其次是愿意放弃在城中心其他盘的选择CG35CN地产资料大全目标客户群区域定位游离客户乡镇边缘客户北塔区、双清区重要客户周边县城核心客户大祥区目标客户群描述区域年龄状况家庭构成工作行业及职位收入状况行业分布较广，从职业年龄主要在以邵阳市城（职位）来看，以通3039岁、主要两口或三口之家，从家庭收入来区及区县行信、交通、教育卫生、4055岁、两第一次置业者为主。看，在月3000政区为主国家机关事业单位等收个阶段。元以上的收入者入稳定的职业或经高户。CG35CN地产资料大全目标客户群特征9月收入稳定，注重子女教育和产品品质，9十分注重社区的安防和生活感受。9现住区域环境及居住环境较差,希望寻找一些比现居住地好一点的区域9部分客户现居住区域缺乏完善的生活配套,追求居住的成熟度；而部分客户现在所居住区域生活配套虽然便利，但希望保持便利生活配套的前提下获得更为便捷、成熟、高尚的居住环境。9原住房缺乏完善的物业管理或配套服务,希望所购房屋在居住的舒适度与安全度之中得到充分满足。9在众多房地产陷阱面前，客户消费变得越来越谨慎。CG35CN地产资料大全目标客户群居住追求共性分析人文性邵阳是一个人文环境特别浓厚的地方，更由于国人传统教育习惯，对人文教育环境特别注重，一个良好的人文社区和强大的教育配套将是他们的首选之地。安全性社区物管服务打造一定要体贴、细致、亲切，更要注重社区业主的安全，社区智能安防系统必不可少。便捷性注重交通条件，要求公交线路发达，可轻松达到办公地点，同时需要饮食、娱乐、休闲等生活配套的一应俱全。归属感追求生活的舒适度，家庭观念重，要求有强烈人文居住氛围，向往和谐舒适的人文环境。品牌信心信任发展商实力所带来的保证，追求由此所带来的成就感、尊荣感。自我满足所购房子体现其事业的成功，生活的品位，使其在社交圈子内得到肯定和认同健康生态生活追求健康的生活方式与生活环境，包括在产品的用料上以及配套设施上，例如绿色、生态、环保建材的运用以及园林绿化的构建等。CG35CN地产资料大全客户需求层次分析自心理需求自我实现中产阶级自尊梦想实现爱与归属基本生理需求安全中产阶级已基本实现生理需求5小结对子女未来的前程、安全、健康考虑较多以及对精神层面诉求对这一阶层起核心影响，主要体现在归属感和自我满足两个方面。目标消费者关键词教育、人文、安全、公园、尊崇、健康、生态、便捷、都市、阳光CG35CN地产资料大全主题定位是一个楼盘生命力的表达，是人与众不同的内在化精神的表现我们的主题概念定位应当是传统和现代相结合的、文化的、内敛的、诗意的、人文的、个性的、自然的、和谐的、真诚关怀的、朝气蓬勃而休养生息的、意味深长能够贯穿始终的CG35CN地产资料大全有一种文化有一种景观在我们过去的岁月里不断的积淀，那是每杜一绝个了人崇都洋不，能叙忘述怀着的传统，一切表现的那样自然、深刻和唯美CG35CN地产资料大全中造在就一却的起又我诗；开意们放的的发温空暖现间，可以生让活内的摒心真弃和实华身感贵外，浮的从躁世喧的界至嚣色如道的彩此由闹，轻开市以松阔躲淳的的进朴交生清、融活和空谐间的推内演在至气身质心去的体舒验适市，井再由精神的满足升华我们的气质德在这的修炼里思索变得自我们需要传统又不失现代的然，一切都不会沉重，只有不言诗意的家园承载着历史与文化底蕴的，朴实静美好的家园人文高的品田质园的CG35CN地产资料大全城中心公园旁教育文化社区城中心项目位于邵阳传统居住行政中心，市政配套完善公园旁项目紧临邵阳最大的市政公园城南公园，独享公园景观。教育文化社区项目周边学校林立，教育氛围浓厚，为传统的教育中心，项目以教育为依托，打造邵阳第一个以教育为主题的人文居所。CG35CN地产资料大全竞争物业主题定位语对比项目名称主题定位语文坊新贵主题定位语青城国际邵阳首席花园社区中央公园邵阳首席公园社区城中心公园旁丽景湾VS邵阳首创全景观光电梯教育文化社区御景园首席纯欧式英伦风情社区海洋明珠17万平方米名门豪宅CG35CN地产资料大全形象定位人文府邸教育传承竞争形象定位PK文坊新贵形象定位语项目名称形象定位语泛生态国际样板生活城中央公园名城水岸上层之上水映名城丽质天生景致天成丽景湾精致生活晶美花园晶美花园人文府邸教育传承PK英伦风情龙脉尊邸御景园名门盛世书香世家状元府邸尊水宝地状元首选海洋明珠CG35CN地产资料大全战略定位领舞邵阳教育地产第一盘项目是大祥区传统城市生活中心，首个全高层社区，其地段，市政配套、公园景观、教育文化氛围等优势无法复制，且项目是邵阳市区第一个以教育为主题的房地产开发项目。有第一才有区别，有第一才有感召力，项目通过在某一方面或两方面给消费者第一的清晰的印象，就可以赢得市场。CG35CN地产资料大全品牌策略及定位借助于“宝宏文坊新贵”上市的机会，在着力打造项目的前提下，塑造企业品牌。我们认为宝宏在“文坊新贵”项目的推广过程中，将会构成出一个完整的企业品牌价值体系。1、以稳健为特征的经营文化品牌2、以教育为特征的附加文化品牌2、以严谨为特征的管理文化品牌3、以创新为特征的发展文化品牌4、以周到为特征的服务文化品牌5、以优质为特征的建筑文化品牌6、以诚信为特征的客户文化品牌7、以合作为特征的竞争文化品牌8、以产业化为特征的专业文化品牌通过项目的运作塑造区域第一品牌区形象CG35CN地产资料大全建筑风格定义现代简约风格建筑外观的色彩采用大面积冷色为主基调，采用银白色、银灰色相搭配，局部考虑搭配纵向的冷色调线条搭配，形成强烈反差，凸显建筑挺拔感。塑造简洁、明快、气势恢宏、品质至上的项目形象CG35CN地产资料大全环境景观定义打造“极简极丰富”园林设计概念【注释】1、环境景观由城南公园外围景观、1500社区景观和架空层底层景观为主，结合裙楼顶部空中花园景观，构成立体化的环境景观；2、充裕的创造力，充沛的精力，都离不开大自然的馈赠。当社区园林的规模在花海树海中迷失方向时，鉴赏新华却独辟蹊径，开创出“极简极丰富”的园艺风格。采撷岭南园林的精华，借鉴北美极简主义设计理念，以“一花一天地，一沙一世界“的禅意诗居，让人们焦虑的心灵得到清纯的自然过滤。在推广过程中尽量不向这方面诉求，而是在实物打造过程中突现，给人塑造的是一种心灵的感觉CG35CN地产资料大全园林细节处理建议1、两边为步行道，路旁也可设置坐椅或石凳等休闲设施。充分利用有限的园林地块塑造更多的和谐氛围。2、园内景观之间动态关联，尺度怡人，互为借景，力求做到视线的转折和遮挡，力求给业主以惊喜和期待。3、利用窗前植物的婆娑多姿、将灌木植物修成的不同的图案、虫草的低鸣，以营造出最细部的花园景观。4、规划设计中，对地面之间的各种高差及台阶进行无障碍设计，设置残疾人坡道，在庭院设计中考虑增设道路，铺砌盲人导引砖。5、减噪设计采用中空门窗、隔音墙以及运用先进的其它隔音材料以降低南边城市主干道的噪音。CG35CN地产资料大全6、文化墙地块西南角落差较大，可以考虑做一面文化墙，内容以诗、赋、画等配以人文雕塑，有书香世家的感觉。7、小品设计社区小品选择应以有人文寓义的饰物为方向考虑。8运动设施由于社区绿化面积本来就少，可以考虑在项目架空层适当增加一些常见的、低成本的社区运动设施。9背景音乐系统。10亭榭建筑应用。CG35CN地产资料大全物业管理定义项目引入知名物业管理公司，物业管理统一定位为“FREE”的物业管理模式，树立邵阳物业管理行业新标杆。一群高素质服务生服务包括置业顾问、保安、大堂经理、服务人员、财务人员、合同管理员要求统一服装，严谨工作作风，良好精神面貌热情的服务态度CG35CN地产资料大全配套设施建议小区内接入E城便利网，设置于大堂设置贵宾接待中大堂、园林会所以及售楼处等心宽网社区大堂接待小区引入100M宽频网，实现网大堂设置雨伞架、擦上BBS、网上购物、网上医疗、鞋机、自动售卖机、网上银行，宽带VOD点播等E城便利机等数码卫星电视电梯设置电子屏幕，每天滚动设置具有商务功能的24小时家政播出天气预报、股票信息、新中心邮政功能、办闻小区活动等公室功能、运送功能智能一卡通等接入卫星数码电视，可选择看到国外卫星电视和数码频道24小时送餐、清洁、直饮水保姆、洗衣等监控系统在入户大门、停车场、会所、主题空间实现等有设施的地方设置四点半学校、60凭一卡可以出入分钟回复等制度背景音乐自动电梯实现可视对讲、红外线保安、设置直引水系统和24远程抄表等小时热水服务大堂、会所、园林、会所等地自动电梯使用“一卡方设置背景音乐系统通”系统，不需按键，自动送达欲到楼层CG35CN地产资料大全一条风景线会所休闲运动和商务双重功能会所会所的面积达到10001500平方米，对外营业利于后期维护。工程完工之前，在售楼处用效果图展示CG35CN地产资料大全单栋名称香樟物语花柏美舍文韵融智蕙雅轩璟枫轩雍风轩翰林轩蕙枫轩璟瑜轩雍翰轩文雅轩蕙怡轩璟碧轩雍潇轩文怡轩蕙碧轩璟翰轩雍怡轩文韵轩蕙潇轩璟潇轩雍阳轩文潇轩物业开发施工建议依据市场供需现状、竞争项目情况以及开发商资金运作压力，我司建议分两期开发，以下为物业施工时间安排表。项目分期开发第一次施工两个月后施工一个季度月后施工D、E栋第一期C栋A、B栋第二期CG35CN地产资料大全营销推广篇捷报频传谁知晓尘埃落定定乾坤CG35CN地产资料大全飘红打好第一战销售一路我行我素八面威风形服推时品产展象务广机牌品示之之之之之之之风风风风风风风CG35CN地产资料大全项目操盘总策略人文栖居主张教育社区情景营销（感性诉求）（理性引导）诠释人文栖居人文底蕴，书香世家；教育社区教育重地，氛围诱人；情景营销销售中心包装，（建筑园林实景，生活场景，人文情景后期）CG35CN地产资料大全全盘营销目标1保证全盘销售任务的完成；任何战略战术的应用，首要目标是要完成项目全盘销售任务的完成，这是项目运销的最终目标。2利润最大化目标生存并赢利是企业最根本的目标，营销最终目标就是实现企业利润最大化。企业品牌塑造目标；3企业品牌塑造目标；企业的可持续发展是在企业营销推广之中塑造品牌。实现前期产品品质塑造企业品牌，后期企业品牌影响产品销售的品牌战略。总策略品牌推广、战略联盟、市场占位与著名品牌联合，提高企业与项目品牌高度，强势出击，形成品牌冲击力，占领市场高地。低成本策略初期建立形象，之后深化客户营销、活动营销明修栈道，暗渡陈仓以引领教育、知名物管、公园生活、人文栖居等概念来进行推广，引起注重子女教育型、注重文化型、喜宁静重生态型、尊贵居所型等心理客户实际购买；CG35CN地产资料大全区域竞争策略地段价值论策略房地产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。领袖策略目前邵阳市还没有一个以教育为主题的地产项目，项目的推出将形成项目独特的领袖地位；社区安防和物业服务在邵阳消费者购房过程中提及率较高，但现阶段执行不力，因而引入知名物管或担纲顾问，能提高项目有效竞争力；目前竞争楼盘对中心区、公园概念都有一定的借用，借媒体与其他楼盘对中心区、其它区域的炒做，本案以传统都市中心，纯粹公园生活概念树立我是真正中心的城之心、公园边上的尊荣纯居所概念。同区域物业竞争策略唯一性策略深化打造教育、物管、公园、地段。我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。时势策略注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。CG35CN地产资料大全项目推盘节奏控制合理有效控制项目的推盘节奏有利于根据市场环境控制营销节点、项目广告场卖点的诉求。对项目的销售控制做到心中有数，最后达到良好的销售。强势出击展开销售形象展示客户积累收官水到渠成顺势而为VIP卡发放（D、E栋）开盘加推C栋A、B栋开盘蓄势持续扫尾爆发项目准备阶段诚意客户积累阶段公开发售阶段持续营销阶段段尾盘销售阶段08/308/508/908/109/409/1110/3CG35CN地产资料大全项目推广时机与条件入市时机选择的要素内部认购基本条件A、现场环境A、工程进度及形象B、销售期的连续B、资料准备C、配合外部条件C、宣传与媒体D、其他准备工作就绪E、考虑相关楼盘的竞争F、项目与发展商对资金回笼的要求开盘基本条件A、法律文件B、现场条件C、资料准备D、宣传与媒体CG35CN地产资料大全销售准备阶段建筑施工进场，开始项目形象渗透，外区域广告牌逐渐到位，主打名称，以简单独特的色调逐渐使文坊新贵的名称深入人心，以临公园路的D、E栋两栋预售登记形式体现物业概念与价值。内部认购阶段前十五天销售代表培训完毕，进场，20071中旬开始，至春节后即20073（春节前后）销售VIP卡，开展内部认购。开盘隔二周左右，于2007年3月正式开始销售。CG35CN地产资料大全市场预热期策略（内部认购期）市场预热期造势要想成功，关键在于项目在社会上的要有高出镜率和引起市民高度关注。因此，为了要达到这个目标，我们要做好以下两点高效能的广告效果；与广告密切配合的SP公关活动。主要公关营销活动1、“文房新贵”LOGO公开征集活动2、县城或主城路演推广活动（联合或联盟具有一定品牌或影响力的商家如商场、酒店、超市、家装、家居、化装品、服饰等等）3、开盘前联合邵阳市各大律师行举办做次到次特大型的公益性质的“购房知识普及活动”；（注意要同时在多个繁华地段）、“教育地产发展”研讨会宝宏地产产品说明会及宝宏地产品牌信息发布会（正式开始内部认购日）5、商家联盟路演活动6、儿童涂鸦竞赛活动（舞蹈、绘画、书法、演讲等比赛活动）7、一是楼书收集，本案采用每1个月发行一次楼书，如共3期，凡收集齐全的客户就可以参加解筹当天的大抽奖活动；二是采用积分制，即凡老客户带新客户参观本案，每带一客就积分一次，当积分达到某一个数字就可以参加，解筹大抽奖活动（长期连续性的活动）三是集楼花活动（报纸或夹报）凡收集齐全的客户就可以参加解筹当天的大抽奖活动。8、“漂书”活动，在社会广发诏书邀请函，漂书者可在免费阅览会所图书馆里的所有书籍，营造项目的人文氛围。（长期活动）CG35CN地产资料大全成长期（开盘期）销售策略经过销售准备和内部认购期的市场酝酿和品牌信息发布，在此时要求我们有一个“绽放”，强势利用媒体宣传，迅速深化楼盘热销的氛围，同时配合提价和促销，力争在短期内树立起楼盘的教育名盘形象。通过前期的市场造势,项目在市场树立一定的知名度,将项目的目标客户群从纷乱的市场逐步剥离出来了,他们开始关注本项目开盘期，我们主要是要采取有效的销售策略,使目标客户群去主动理解本项目的卖点,近而被本项目的特色所感染,发生了购买的行为。主要策略是深化项目产品的功能与服务，对应目标客户的需要，为本项目建立强有力的支撑系统，并尽量制造差异点。个性化推广，制造出与同区域楼盘的差异点。最大限度挖掘及展现本楼盘的价值点短期内迅速建立项目知名度，畅销全市统一形象，整体推广一鼓作气，强势出击中档价位面市，先期导入时给予客户一定实惠利用包装、营销等手段使本楼盘在全市引起轰动效应。突出渲染宣传文化教育社区的概念开盘营销活动联合演出公司、装修公司、建材经销商共同邀请超级女声入围决赛歌手举办演唱会，盖过“青成”开盘气势的同时引起市场极大的关注。CG35CN地产资料大全成熟期策略后期的促销策略项目进入后期,一般会出现以下的情况项目的宣传攻势减弱；剩余的户型单一、位置差，缺乏吸引力；一般采取以下的策略主题营销利用相关事件（如入伙、会所的开放等）进行相关主题营销；客户营销利用成交客户推荐来延续销售。直销针对剩余的户型采取直销的方式后期销售劣势局面的规避1）、前期通过价格杠杆刺激劣势户型的销售，主要手法如特惠房、抽奖房、或者拉开同户型不同位置房屋的价格等方式刺激劣势户型前期消化；2）、通过对房源的销售控制规避；CG35CN地产资料大全销控实施原则1、推出单位价格应由低至高，逐步高走，确保价格的一路攀升；2、推出单位以栋为单位，保证每批推出单位的独立性与整体性；3、每批推出单位应注意户型的搭配，保证客户选择的多样性；4、营销阶段内有1520的好户型进行销控，以利于后期带动作用。5、前批推出单位销售率达80时，推出下一批单位。CG35CN地产资料大全项目形象及包装策略项目整体包装思路营造出都市时尚而又具品味的特点，烘托出温馨、浪漫的家的味道。营造出社区浓厚的人文底蕴、安全、品味、温馨、舒适、生态、健康的特点，烘托出尊崇的书香府邸的味道。项目视觉识别系统核心部分1、标志设计建议建议以雕塑手法体现浓厚的人文艺术质感，展现项目品质的同时赋予人文关怀空间。2、标准色建议建议采用沉稳、厚重为主要色调，勾勒一定的美术特效，如描边、剪影。以体现项目的细节之美。3、标准字体建议建议采用艺术字体，同时配合适度变形的辅助元素，既突显案名主体又给予更广泛的想象空间，迎合目标客户群的审美习惯。CG35CN地产资料大全接待处素雅、恬静切合项目尊贵气质一条风景线售楼处PK外观宏伟大气树立项目尊崇感文化底蕴丰厚CG35CN地产资料大全一次生活视觉体验样板房样板房的装修设计要有不同的风格，家具的摆设要精心独到。其原则要求是温馨、和谐、人性化，文化味道一定要浓厚。样板房设在E栋里面，安排两到三个样板房供人参观，每间样板房的方向、景观都应不同，样板房尽量可以体现城南公园景观和邵水河景观。CG35CN地产资料大全工地现场包装建议（1）工地现场围墙工地现场围墙对于本项目来说是一个生动的广告载体，故应在此下大力气，使之色彩鲜亮且极具项目的特色。（2）工地现场广告牌除了精彩的创意和完美的图片外，还要采用整副电脑喷绘的制作工艺，1）工地现场围墙工地现场围墙对于本项目来说是一个生动的广告载体，故应在此下大力气，使之色彩鲜亮且极具项目的特色。这样才能达到吸引客户、展示形象的目的。（3）现场悬挂物（2）工地现场广告牌在工地现场要采用品种丰富的宣传悬挂物，色彩要鲜艳、对比要强烈，这样才能刺激人们的视觉，烘托现场气氛。种类有气球、彩旗等等。CG35CN地产资料大全一个社区的另一风景导示牌目标区内自助导示系统要求1会所导示牌1售楼处导示牌1住宅导示牌（1）小区入口到项目设置引导标志由于小区目前周边小环境较差，所以在项目入口至本项目样板间的沿路要设明显的标志牌，可以选择刀旗或灯杆旗，一定要注意该标志牌与项目形象相符。（2）区内设施在小区内成为现房后，区内的每一件设施（包括垃圾箱等）也均应与项目形象相符。（3）公共告示牌小区内的公共告示牌应具有一定特色，要设定一种形象，尽量区别于其它项目。CG35CN地产资料大全一个人文背景的尊崇大堂入口大堂展示重点住户大堂内部装修门禁系统、对讲系统大堂经理配备平时打蜡维护，保持明亮感电梯内大理石、镜面、地毯等包装物业服务内容展板天花轻钢龙骨白石膏板吊顶墙面大理石乳胶漆名画题词样板层电梯厅交楼标准展示入口大堂地面人造石设施成品不锈钢信报箱CG35CN地产资料大全广告总体策略“循序渐进策略”与“强势推广策略”组合在第一阶段（内部认购期）采用“循序渐进策略”通过报纸的软性文章、夹报以及各种活动使更多的人对项目的推广主题“人文府邸教育传承”有所了解和认知，在消费者心中树立项目教育地产领航者和人文社区的形象，从而为项目的开盘作好铺垫；在第二阶段（开盘期），采用“强势推广策略”，让项目迅速享誉邵阳，争取尽快消化。CG35CN地产资料大全竞争项目核心卖点提炼项目名称卖点提炼文坊新贵和盛中央公园青城国际福星御景园海洋明珠1教育公园地段生活园林规模2物管美筑人居规划人文风水生活方式3公园社区景观美筑地段4地段地段生态景观配套5人文风水配套户型户型6配套物管物管建筑7产品规模品牌品质CG35CN地产资料大全,第一层面第二层面第三层面第四层面项周边立体文教重地目对第三层面的内容详细分析阐述教育社区文化活动核社区教育系统心知名物管公司入住物管价城南公园值园林景观体景观系部分单元可看邵水河文坊新贵及生活配套传易于让消费者理解认可上风上水，传统居住区播人文地段会所（图书馆，网吧）其它层次人文地理环境划户型分产品用材质量建筑风格CG35CN地产资料大全主题推广语人文府邸教育传承其它推广语领袖邵阳纯居生活新华章将来孩子比我强让你的孩子赢在起跑线上CG35CN地产资料大全媒体选择的侧重点重点地盘包装、户外广告、DM单、楼书、海报、D动画、刀旗、SP活动辅助报纸、夹报考虑公交车身、公交车站、电视广告广告媒体投放时间、数量、频率地盘包装、DM单、楼书、海报、时间户外广告电视字幕、报纸SP活动车身刀旗、D动画（电视广告片）数量长期大量发放2到3块开盘前期及开盘大量少量规模高频次低频率频繁低频次CG35CN地产资料大全竞争楼盘广告投放调查（单位万元）项目名称开盘费用户外牌公交车身促销活动刀旗报媒电视其它和盛中央公园5030青城国际35405福星御景园356海洋明珠7016（20台车）119雅境水映名城75兰亭世家51状元府邸35凯轩花园30（注以上费用为1年期估算）CG35CN地产资料大全推广费用介质安排预估项目时段费用（约数取整）推广介质费用安排比例图地盘包装长期30万形象包装长期15万1113DM、楼书、海报长期30万电视广告（字幕）短期5万1117户外广告牌长期80万82报纸及夹报两年15万6道旗长期5万32展销会费用2次20万广告整合推广费两年30万活动费用N数次地盘包装形象包装电视广告（字幕）户外广告牌、刀旗35万报纸及夹报展销会费用广告整合推广费活动费用合计260万依据竞争物业、市场状况和项目自身情况分析，总原则为控制在总销售额的12之间CG35CN地产资料大全价格定位策略一般的来讲，价格定位综合考虑区域同类楼盘竞争、区域不同类楼盘竞争、区域外同类产品竞争以确定楼盘价格体系。就本项目来讲，我们从两种方向考虑。方案一高端策略定价高端，强势推广。方案二常规方案，以区位，档次等因素筛选可比楼盘，采用市场比较法定价。影响销售的重要因素经市场销售实际的多次检验，销售价格、广告投入、现场包装、销售速度要求与销售率有非常密切的关系，会对实际销售结果产生重要的影响。CG35CN地产资料大全价格策略价格策略低开试探走高或拉升的步骤竞争楼盘价格调查单位元/起价（元/最高价（元/）均价楼层数项目名称）青城国际13881980168018层福星御景园1358186016层海洋明珠1480183011层雅境水映名城1446186016层状元府邸1288168016层凯旋花园1388188018层和盛中央公园13801880168014层文坊新贵1420173033层2050（注以小高层、高层物业价格为主）CG35CN地产资料大全可类比项目市场价格项目及权重文坊新贵青城国际中央公园海洋明珠御景园2平均价格（元/M）按揭价PXPB1680P1650PD1620PA1690权重（）WA30WB30WC20WD20总项目分项目权重评定评定评定评定评定（）得分加权得分加权得分得分得分得分加权得分加权区位级差8327538328328324自然环境751581671491885172位置及环境生活环境8167148168169182商业环境816714851775157142升值潜力851791885177148162道路状况752257218248248243交通状况公交通达847358475375845文化设施81681671471475152商场菜场927721824852558243配套设施学校8247217217219273邮局银行8167148169187142小区规划7218247218248243外观设计8282925828225规划设计实用性824824721824752253通风采光812812710581281215车位配比7218249278248243小区配套会所设施9368328328328324社区服务918816751581685172提供服务93683283285348324物业管理收费标准824824721824752253CG35CN地产资料大全接上表公司品牌927927852558248243小区景观7218247218248243景观自然景观721824721752258243开阔性9188168168168162楼体立面85255824852558248243物业形象地盘81685179188168162营销水准93683275375385344营销策划广告宣传82485255852558248243工程进度75375847537584845交楼标准816851781685178162户型结构9458542573584845发展商品牌、实力853883685387533883645项目规模73157533883675338940545合计QX10082805578279017868PX82PAWA/8055PBWB/782PCWC/7901PDWD/78681720（元/）增鑫建议本项目第一期D、E栋开盘市场报价为折后价为17001750元/平方米销售价格范围在14202020元/平方米之间但由于实际运作中会有一定的折扣优惠，开发商实际获得收益均价约16601680元/之间CG35CN地产资料大全月3年9002月1年9002月11年800月29年8002月7年8002月5年8002月3年8002月1年8002月11年700月29年7002月7年7002月5年7002月3年7002价格走势建议邵阳市房地产阶段性房价增值趋势图00600500400300200102007年2007年2007年2008年2008年2008年2008年2009年2009年3月5月9月1月3月5月9月1月3月系列04004604682462323304802501未来两年内房地产市场重要节点文坊新贵营销周期内均价走势图30002000100002007年2007年2007年2008年2008年2008年2008年2009年2009年170017681849193619832030209621972252系列1营销周期内时间节点CG35CN地产资料大全营销节点房从均价值增长率2007年32007年52007年72007年92007年2008年12008年32008年52008年72008年92008年2009年12009年3付款方式与折扣率预算付款方式参考竞争项目的实际付款方式，确定一次性付款与按揭付款比例为20801）、一次性付款97折付500010000元定金，签署认购书，优惠20005000元；10天内付总楼款的50（含定金）；30天内付总楼款的30，签署正式房地产买卖合同。交房时付总楼款的20。2）、银行按揭付款（3成首期，7成按揭）98折（约占销售比例80）付500010000元定金，签署认购书；7天内付总楼款的30（含定金），签署正式房地产买卖合同；总楼款的70接办理按揭通知后办理按揭手续。根据上述付款方式及折扣率得出付款折扣率为0976估算开盘前期认购及开盘日促销优惠比例约为总销售面积的35，其中25优惠额度为3，10优惠额度为2；五一、十一黄金周、房交会期间促销优惠比例约为总销售面积的20，优惠额度为2；估算尾盘促销优惠比例为总销售面积的15，其中10优惠额度为1，5优惠额度为2；由以上分析可得出本项目平均折扣率为09525CG35CN地产资料大全推出面积推出户数时间接点销售比例销售面积销售均价销售金额推广费用07/0107/2500000060万元月351260021420000172020万元月20720012240000D36000320户E月1554009547200栋月1036006364800销1800第月932405728320一月932405728320售期月2244008135600月1122004067