阳光靖江滨江新城项目发展战略与整体定位报告

阳光靖江滨江新城项目发展战略与整体定位报告FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879阳光靖江滨江新城项目发展战略与整体定位报告谨呈江苏阳光置业发展有限公司1本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目研究工作阶段划分工作阶段成果靖江市宏观经济背景研究靖江市房地产市场研究靖江消费者分析项目的优劣势分析和地块价值挖掘同区域多项目操作成功案例研究至今工作2008/4/122008/4/182008/5/3项目地块实地勘查靖江重点楼盘调研靖江消费者访谈相关政府（国土、规划）人士访谈房地产专业人士访谈靖江整体市场特征解析整体发展战略及操作思路项目整体定位2008/5/20各地块定位深化项目启动顺序项目经济测算分地块定位的深化；分地块形象定位客户定位产品定位启动顺序经济测算第一阶段项目市场调研第一阶段（中期）项目发展战略及整体定位第一阶段（终期）整体定位及分地块定位深化本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目位于靖江市滨江新城靖江城市逐步向南发展，由单核城市向双核城市转型。区域属性区位、交通资源与现状项目属性区域规划项目位于靖江滨江新城靖江市面积673平方公里，辖12个镇，人口665万人。滨江新城规划总面积138平方公里，2005年启动，已完成32平方公里范围内的基础设施建设江阳路、江洲路、通江路等竣工通车，“五纵三横”道路框架初步形成；新城二期拆迁已完成。滨江新城范围西起十圩港，北至环城南路，东抵新长铁路，南达长江。新人民政府本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879滨江新城经三年开发，基本路网建设已完成，公共配套医院，政府，市政公园等均已在建。区域属性区位、交通资源与现状项目属性区域规划十圩港广靖高速公路江阴长江大桥沿江公路新长铁路南环东路城东大道长江通江路中洲路江洲路马洲路临近省靖中和外国语学校，教育配套领先行政办公中心和人民医院将于年底搬入滨江新城本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879滨江新城规划为靖江的政治文化中心，生活居住中心，商业休闲中心，特色旅游中心；新城规划规划用地面积1648公顷，建设用地面积1380公顷；规划建设五个居住区，占地面积39253公顷，占新区用地的3018；滨江新城建成后预计人口为13万；区域属性区位、交通资源与现状项目属性区域规划本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879阳光与靖江市政府联合作为一级土地开发商开发滨江新城，阳光目前已在滨江新城内取得7宗土地共计695亩，本次研究包括1345号地块。阳光置业隶属于上市公司阳光集团，已经在无锡、江阴开发多个住宅项目。滨江新城阳光与政府合作进行一级开发，阳光占51股份，一级开发部分不纳入上市主体。整体占地32平方公里。区域属性地块四至项目属性地块现状技术指标开发背景4、5号地块3号地块2号地块1号地块新纪元北地块南向地块地块占地面积（亩）容积率用地性质124318住宅25621商业31602酒店住宅4、510218住宅新纪元以北地块5118住宅南向地块8310住宅本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879地块四至1号地块南至市政府，其他三面均为住宅用地，4、5号地块东至市政府，南至公检法大楼，3号地块东至公检法大楼，西邻十圩港。东西北南十圩港御水湾中洲桥新天地滨江花园公检法人民政府中洲路东部田地通江路区域属性地块四至项目属性地块现状技术指标开发背景本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879地块平整，地块周边道路基本贯通，无特殊自然资源，4、5号地块内部有水系和原生树。1号地块北部田地5号地快1号地南部分民宅3号地块4号地块原为苗圃基地通江路已经通车1区域属性地块四至项目属性地块现状技术指标开发背景4号地内部道路（东南向）4、5号地快内部水系十圩港新民路城东大道晨阳路内部规划路本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879技术指标总规模为445亩（住宅）60亩（酒店），可建面积为55万平米左右住宅。区域属性地块四至项目属性地块现状技术指标开发背景限制条件13号地块住宅必须待酒店进入经营后方可进入开发；21号地块限高可考虑突破；34,5号地块可整体考虑；地块占地面积容积率高度限制用地性质1162175718限高50米住宅4、56798918限高50米住宅31062312酒店限高100米住宅限低15米，限高50米酒店（60亩）住宅（100亩）本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目属性界定四线县级城市新区、中高容积率大规模多项目住宅开发本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879客户目标和主要困惑在靖江市场建立品牌影响力持续在滨江新城战略性取地，谋求长期发展风险方面规避风险，快速回现利润方面快速周转，提高资金利用率开发周期354年价格期望洋房58006000元/，小高层4200元/入市时间2008年年底3、4年要消化这么大的体量，有无风险；18的容积率VS目前市场别墅类产品畅销；多地块运作情况下，如何确定启动先后顺序；酒店可考虑持有，预估需要34亿的投入；除了本地需求外，是否还有其他地方的需求客户对高层产品是否有抗性建成后希望有什么样的配套，能给客户生活么样的愿景车位配比及后续的物业管理问题。客户目标阳光关注的其他问题本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879世联对于目标的理解规避开发风险，快速走量是项目操作的核心目标，为企业战略取地规模扩张奠定基础。企业战略层面成功操作项目，战略性取地并实现新城规模扩张；建立阳光在靖江市场的影响力，树立企业品牌；项目操作层面开发风险快速回现，规避风险；开发周期期望354年完成4个地块的开发；利润要求不追求利润率，要求资金快速周转，提高资金的使用效率；酒店及其他持有型物业可考虑部分持有；本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879我们通过SCQ模型来界定实现项目目标的核心问题S（SITUATION项目背景事实C（COMPLICATIONR1VSR2的冲突或矛盾Q（QUESTION如何从R1到R2非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果R1R2核心问题1本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879基于目标及市场现实的核心问题导出（I）消化量的挑战问题R2期望结果R1市场现实结果1靖江市场整体年消化量05年48万平米06年37万平米07年46万平米2典型个盘最高年去化量78万方Q市场分析C关键巨大的开发量带来的消化风险界定风险来源需求量导致风险的问题核心问题1风险小市场，大项目带来的市场消化量的挑战期望四年完成项目运作；即四年完成55万平米开发，年去化量需达到14万平米左右，占整体市场的1/3；本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879基于目标及市场现实的核心问题导出（2）激烈市场竞争带来的风险R2期望结果R1市场现实结果1市场供应量大，集中于改善型主流居住产品，同质化竞争；2未来供应土地指标规模相似；Q市场分析C关键同质供应，激烈市场竞争带来项目竞争风险界定风险来源同质供应，竞争激烈核心问题2风险同质供应的激烈市场环境下，如何超越竞争对手，实现可持续开发从激烈的市场同质化竞争中突围，快速消化；陷入同质竞争，去化困难本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879基于目标及市场现实的核心问题导出（3）多项目协同运作内耗OR多赢R2期望结果R1市场现实结果1靖江市场供应主流主流居家产品，供应同质化；2需求未明显分化“靖江没有好小区，穷人富人都住在一起”Q市场分析C关键同质供应，需求未分化带来各项目内部竞争风险界定风险来源同质供应，需求未明显分化核心问题3风险同质供应的，需求尚未明显分化的市场下如何避免内部竞争，实现多赢局面多项目成功协同运作；协同推进，形成累加效应；本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目核心问题确定问题2同质供应的激烈竞争市场下，如何超越竞争对手，实现可持续开发问题4如何解决中高容积率指标与中低密度产品需求之间的矛盾问题1如何解决小市场大项目消化量的挑战战略层面问题策略层面问题问题3同质供应，需求未明显分化的市场下如何避免内部竞争，实现多赢局面本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江房地产市场起步于03年，伴随与其支柱产业的发展而快速发展，目前处于稳步发展期发展时间萌芽期（0304年）上升期（0405年）发展期（06年至今）标志事件政府开始重点扶持船舶业船舶等相关行业开始复苏船舶，冶金，能源等行业持续上扬代表楼盘春江花城，新江海花园，虹桥明珠新天地花园，中天城市花园，长江玫瑰园等新天地滨江花园，泰和御水湾，地中海花园等价格均价11001200元/M204年春由1300元/M2持续上涨至05年底3500元/M2，二手房交易活跃一手房、二手房价格快速上涨，一手房均价目前达4000元/M2客户政府机关、私营业主，泛公务员政府机关、私营业主，单位职员、教师，客户层面多元化，换房需求意识出现，并转为直接购买行为职员、泛公务员、私营业主、教师，客户需求开始分化，房产投资意识开始出现产品产品水平初级，产品主要以较为保守的独栋别墅与多层产品为主产品水平提升，产品出现联排，小高层逐渐被接受，建筑形态多样化开始开始注重景观园林规划，出现叠加别墅，小户型公寓外来服务公司将靖江楼盘产品引入新的竞争层级市场状况市场供应少，需求少，交易不活跃，销售速度慢市场供应没有大幅增加，有效需求增加，市场强劲上涨，曾出现疯狂抢购市场供应大幅增加，有效需求增加，供应与需求相对平衡，市场比较稳定稀缺物业仍有抢购靖江房地产发展趋势线本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江房地产投资额持续增长，但销售额并未出现同比增长，房地产投资回报减少，同时销售面积趋于稳定，供应持续增加，供需逐渐失衡2005年到2007年土地供应量持续加大，商品房价比较05年时价格上涨速度放慢。商品房价格04年到05年从平均价格16001800上涨到3500左右，目前靖江商品房价格维持在4000左右，增长速度放缓；靖江房地产市场供应总量继续加大，而销售面积近年来逐步趋于稳定，供需逐渐失衡。房地产投资额（亿元）商品房销售额亿元2004年1682005年77916062006年92112262007年1401673销售商品房建筑面积万平方米完成施工商品房面积万平方米2004年952005年487447932006年372366212007年46179288本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879经济结构以苏南模式的乡镇企业和船舶，冶金，能源等核心支柱制造业为主，使人口以大量产业工人为主，近年虽有较大发展，但时间较短，积累有限，尚未能形成大量的有效需求。新世纪船厂何剑宏工程师我们厂员工一般都住在附近，有的是在附近租房子住，住的是别人的民居。经过统计，我们厂就是私家车也有100多辆了。早上大概有30多量大巴车往返这边和市内，现在是够用，但是马上就不够用了我们这边往城里发展的很多，主要是现在收入变高了，有些人有钱还是住在城里的；现在我们的规模在全国的私营造船厂中是最大，如果加上国家的话，就在三，四位左右。我们是靖江的支柱产业，就按一个人养3个人来算的话，我们厂就养活5万人，占靖江城市人口的1/3了。这还不算其他的配套企业新世纪船厂正式员工近3千人，临时工有8千人左右中层以上不到1，加上骨干，就是储备干部在内的话，就近三百人。一般一个部门有助理，副责任人，正责任人。各部门都不一样，部分不是三个职位全齐；新时代船厂正式员工1300人，临时工的有4千人市场结构市场内因城市规划安置政策经济结构本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江本地及周边乡镇置业为主，外来置业者少，是典型的封闭式内向型市场。访谈情况建设局徐科长外地来靖江买房子肯定还是少数，毕竟只是个县级城市，虽然是比较发达，现在靖江的房价也高，都千了，有些省会城市都没有这个价的投资嘛，人口又不多，除非是以后就在靖江发展了，那还是有可能宝靖置业李总靖江人到外地置业还是有可能，比如到泰州，江阴，江苏，南京，毕竟是大城市，一般投资肯定是往好的地方去，没有说越来越下一级的城市，那样增值空间也很有限，就很没意思了市场结构市场内因城市规划安置政策经济结构楼盘名称客户构成本地客户构成比例新天地滨江花园目前仅推出别墅，别墅客户主要以靖江市及周边县镇内私营业主为主，以新桥的为最多98以上为本地客户中天城市花园多层、小高层、联排别墅,推售时间长，产品面较广，故客户类型多样，以靖江人为主，有少量靖江打工者置业90以上为本地客户泰和御水湾联排客户构成比较广泛，从政府官员到私营业主到一般公司职员，公寓产品蓄客中，有少量外地在靖江工作客户90以上为本地客户长江玫瑰园纯别墅社区，因为靠近江阴长江大桥，有部分江阴客户因为价格因素过来置业70以上为靖江本地客户30为江阴客户本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879“生活内聚、工业外延”的城市规划明确城市功能分区，一区四园格局形成，但各园区有配套住宅用地供应，影响市区商品房市场，由工业拆迁带来的拆迁安置政策的影响，也未能构成大量的房地产市场需求。滨江新城是靖江住宅用地主要出让方向，滨江东面的土地现在还是农业用地，现在没有农转非的指标的。江阴园区与城南园区主要的住宅是安置房，工业方面主要受江阴影响，来自于江阴的产业较多。主要以制造业为主。新港园区主要以造船业为主，主要是因为靠近港口码头，目前靖江正在修建码头，海关将会进驻。老城区由于拆迁的成本比较大，不会有大的土地出让，即使有，也是市中心工厂整体搬迁的地，规模较小。城北园区主要是一些小型工厂，一般资产均低于5千万。规模较小。政府统一建设集中厂房市场结构市场内因城市规划安置政策经济结构本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879不完全统计，靖江安置房供应超过120万平米，仅滨江新城附近就有近50万平米，对商品房市场形成较大冲击，城市改造，工业建设未能对房地产市场容量形成有效拉动。城南园区建设总面积达576万平方米江澄苑安置区55万平方米、顶和庄安置区83万平方米、前进安置区315万平方米越江安置房20万平方米莲沁苑安置区规划建筑面积82万平方米，目前已建成建筑面积156000平方米。新江海花园建筑面积约20万平方米。滨江新城东环花苑30万方滨江新城南环花苑约万平方米市场结构市场内因城市规划安置政策经济结构本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879宏观市场小结经济持续高速发展，受安置房政策影响，商品房供需出现失衡供应增长供求失衡内向型封闭市场以改善型需求为主导需求平稳受安置房大量供应影响0507年竣工47，66，92万方，供应不断增长0507年每年消化48，37，46万方，维持稳定供求逐渐失衡需求平稳增量有限经济发展苏南私营经济模式核心支柱制造业在近年得到高速发展经济高速发展本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江市区规模较小，受到交通制约，城市呈东西窄，南北宽的特点，消费者认知分为三个板块，南区是整个城市主要供应。本项目地中海花园新天地滨江德诚广场碧水华庭长江玫瑰园御水湾中天城市花园中虹花苑南区40004500南区40004500新江海花园盛世广场百富绅盛世花园城中区也就是靖江老城区，商业配套齐全。公寓价格35003900元/平方米城北区北横港以北，北环路两侧城南区南环路以南，包括滨江新城。公寓价格36004200元/平方米；别墅价格按物业类型在50007000元/平方米北区32003500中心区35003900本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879北区格局以安置小区为主，有少量小规模新盘供应，主要客户为城市中低端阶层及靠北乡镇的地缘客户。新安苑靖安苑马洲花苑本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879中心城区格局商业配套完备，生活便利，主要为商住混居小规模项目供应，产品接受度一般地中海花园德诚广场盛世广场景馨花园盛世花园新江海巧丽公寓太平洋广场天一广场尚城一品中区总结城市形象一般，基本生活配套较完备，商业氛围浓厚；主要供应产品为公寓和商住两用房，价格差距不大；价格体系小高层/多层价格集中在35003900元/M2，价格差未拉开代表楼盘尚城一品、盛世广场、德诚广场、巧丽公寓客户构成以老城区为主优劣势生活配套比较完善，但城市形象较差土地供应土地供应较少本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879南区格局中高端大规模社区云集，教育资源优势明显，产品品质较高，已形成靖江高端居住区氛围，也是目前及未来靖江的主要供应区域。本项目新天地滨江花园碧水华庭长江玫瑰园御水湾中天城市花园中虹花苑百富绅南区总结高端楼盘云集，以中天城市花园、泰和御水湾为代表；名校集聚，带动了周边的房产市场。价格体系品质较差产品均价在3500元/平方米；高端产品价格达到4200元/平方米代表楼盘中天城市花园、御水湾客户构成靖江市区客户主导，周边乡镇老板优劣势教育资源强势，生活配套不够完善土地供应周边尚有存量土地未开发本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江客户对子女教育尤为关注，南区的发展以省靖中和外国语学校为中心开始逐步为市场接受和认可，目前已经成为靖江高端居住区。0203040506070813001500无人购买省靖中外国语学校搬迁至南区春江花城中天城市花园中虹花苑新天地花园新天地滨江御水湾碧水华庭本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879目前靖江典型楼盘年去化量不高，以去化较好的南区为例，普遍在5万方左右，中天去化最快达到在78万方。07年底推出118套联排,共计4万平方米,计划未年内推出45幢高层公寓,约4万平方米新天地花园泰和御水湾新天地滨江花园中天城市花园07年底推出130套联排,共计5万平方米,目前计划在56月推出小高层年消化量在78万平方米，05年起销售，已消化24万平米左右共计66万平米，一年半左右时间卖完，年消化量在4万平方米本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879通过盘点竞争板块我们发现区域差别价格差异有限，物业类型趋同，主流客户高度一致，具有成本导向型市场的典型特征。主流客户高度一致，客户梯度未有显著分化；物业类型趋同，产品创新点不多；自住需求以靖江城区居民和周边乡镇老板为主；靖江客户的主要关注点是产品、价格、环境和商业配套。大部分楼盘的容积率集中在区间152。主流户型面积在120140平米之间，市场上主要以多层、小高层和别墅为主。产品间价差不大，因区域区别而产生价格差别有限；小高层、多层产品价格差较小，普遍集中在35004000元/平方米的范围内。在靖江市场的三个主要板块中，南区的价格最高，区域价值得以显现。本项目所在的滨江新城具有交通便利、规划升级的优势，目前作为高端居住区的形象已得到市场认可，在南区以教育资源为核心的市场格局中处于相对劣势本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879整体市场项目产品规划以传统的兵营式规划为主，满足容积率指标使得间距过近，品质受限太阳海岸新天地滨江花园产品供应水平御水湾盛世花园中天城市花园中天城市花园牺牲部分容积率，增大楼间距，提升产品品质，获得客户认可和追捧本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江居住习惯较为传统，以传统的板楼为主，追求舒适性靖江人对房间的舒适度要求是很高的，比如主卧的面宽肯定不能低于3942，次卧的面宽不能低于33。客户有太多讲究，兵营式排列才比较安全，厨房一定要朝东，厕所则要向西，坐便器坐东面西的，楼梯最少也要12米，这样才够舒适。御水湾李志洋我们这边容积率是156，容积率上没有做足，但是各楼之间间距比较大，也大大提高居住的舒适性，很多客户看重的就是这点。中天销售员房型方面，厅朝北还是没有什么问题的，卧室一定要朝南，那样才舒服，面积方面最小的房间至少有10个平方吧，可以给小孩住。一般主卧至少要有个15个平方吧。法院王主任市中心出现部分商住混合的一梯多户的点式产品，市场反应不佳，去化较困难楼盘结构中天全板楼御水湾板楼点楼（少量）碧水华庭板楼为主中虹花苑全板楼本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879以洋化欧式立面风格为主，普遍停留在追求外观豪气的阶段，客户对风格无明显偏好。新天地滨江花园新江海花园御水湾春江花城长江玫瑰园产品供应水平本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879多数项目户型设计中规中矩，没有亮点，附加值低，开始出现部分创新产品元素的应用。产品供应水平以中天城市花园为代表的外来发展商引入凸窗，露台等创新产品元素，得到市场认可。本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江客户对风水及一些固有的居住习惯尤为看重，如卫生间坐便器朝向，开门不能对墙，对卫生间等。有些小细节还是要注意，坐便器坐东朝西是很多靖江人看重的。靖江的人最忌讳的就是开门对着厕所。这个是很犯忌的，建议还是对风水知识要了解一点，比如御水湾的房子开门就看见厕所们，这个很忌讳这边的人比较讲究风水，例如门口对着墙，厕所和门对冲，南宽北窄（漏财），都是不行的，另外厨房一定要朝东（上手），厕所则要向西（下手），坐便器坐东面西的。卫生间坐便器南向开门正对卫生间本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879园林景观无明显风格主题，中天城市花园以高绿化率，泰和御水湾以水景为亮点，新天地滨江花园新江海花园春江花城长江玫瑰园产品供应水平本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879产品供应特征主要供应产品竞争基于核心产品层面，逐步开始向外围产品层转变核心产品层外围产品层外延产品层外延产品区域外能感受到的，竞争的最高级别外围产品产品附加值，有助于提升物业形象核心产品与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面产品供应水平1本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江住宅发展层级正处在从产品/配套向生活方式展示过渡的起步阶段地中海花园中虹花苑新天地滨江花园新江海花园虹桥明珠中天城市花园长江玫瑰园泰和御水湾本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879市场供应小结基于开发理念提升下其展示、产品及配套等方面的价值展示得到提升，促使竞争层级不断提升。典型楼盘配套展示阳光产品重视展示气派售楼处部分园林、配套先行完成集中展示楼盘均有自己的建筑风格不仅注重户型创新，而且物业类型多元化配套多元化、高端化开始根据资源不同进行市场细分和产品打造，针对不同类型客户产品开发理念无展示理念不注重售楼处形象打造仅限于产品介绍层次部分欧式建筑风格无户型创新幼儿园等基本生活配套，无高端配套园林荒废或园林宣传力度不够盛世花园停留在户型、采光、质量、价格等基本居住功能打造阶段中天城市花园现代建筑风格运用凸窗、开放式厨房等户型创新物业类型纯粹，仅有多层和小高层高端配套。园林景观、无边界泳池、热水入户、集中供暖、品牌物管在居住功能基础上，注重通过营销引导和传递高尚的生活方式和理念豪华会所建成完毕做为售楼处，部分园林、配套建成集中展示靖江房地产市场在“质”上提升很快，目前部分楼盘已经在开发“理念”、“营销”方面达到较高水平，未来楼盘在此基础上，物业类型将更多元化和高端化，户型创新更多。以前现在未来1前面加P分别说明惠利花园和领城、万树城的情况，最后才用这个P总结本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879虽然城市化进程加快，政策面收紧宅基地集资建房，但由于安置房的大量建设使得城市化及城市更新产生的大量需求未流入商品房市场，近年需求量未得到增长，稳定在45万平米左右。目前自建房是不批准的，宅基地的翻建也是要确认这种房是危房才能批准翻建，否则整个市场就会乱的。至于有钱人在乡下建房是不容许的。而且现在乡下是不批地的，工业厂房统一进园区。单位集资建房土地是不批准的，省靖中的福利房是比较早的，内部用地规划时批的，这个以后是不会再批的，我们这块会严格执行国家的规定的。政策面停止宅基地供应和集资建房的政策城市化进程加快，以年均2的速度快速城市化安置房由城市更新带来的大量安置房建设，并与商品房同时进入流通领域，对商品房市场形成冲击。年份20032004200520062007城市化率3994345247年增长率31221418商品房成交量万平米95483746本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江人均居住面积较大，居住习惯偏向舒适型产品,120140平米三房是最主流的产品需求。年靖江人均居住面积达到平方米，比年的平方米增长，远远超过了我国的城市小康住房标准“810”中国城市小康住房标准人均住房面积为810访谈情况法院钟法官我们靖江这种地方还是要大房型的比较多规划局职员在面积方面，我认为120平方米左右的三房会比较合适，除了主卧，小孩房，另外一间做书房，客房都可以的。检察院吴主任我要是买的话，就买130平方的3房2厅就可以了，至少是房间朝南的，厅就无所谓了新桥杨镇长现在好像最抢手的房子就是他们御水湾的房子，好像要托关系才能够搞到一套，特别是那种400500平方米的就很好。常熟无锡靖江江阴人均居住面积（）314305121283本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江城市人口住房拥有率较高，整体市场需求以改善型居住为主，安置房主要影响刚性需求层面。居住情况三居室占有率最高，达其次为单栋楼房，占有率在房屋私有率达到其中商品房占有率达到资料来源靖江统计年鉴及客户访谈人民医院顾科长现在房价高，一般家庭需求都在100150平方米左右。我们医院30岁以上的在老城区基本上都有房子，如果有钱，也是考虑买车了。人民法院钟法官46，我比较喜欢复式，我们家里5个人，人多，最少是4房的，复式的话至少180平方以上吧。我老婆是政府的。我们现在是自己建的房子，所以暂时没有买房的需求。我们家拆迁拿了两套房，一套给父母住了，一套卖了换商品房，我自己还是要住得好一点的。本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江整体消费人群呈葫芦状，高端及中高端消费群体需求旺盛，普通工薪阶层群体实力有明显上升趋势。高端人群主要集中在私营业主与政府及企事业高层管理人员，家庭资产数百万，普通工薪阶层人群主要集中在大型制造企业员工与一般工薪收入阶层，一般家庭年收入在48万元/年中高消费人群主要集中在私营业主，企事业单位核心人员与泛公务员阶层，一般家庭收入在1020万/年靖江在近两年发展都是20的以上速度在发展财政收入在苏中地区是第一两税达到25亿元支柱产业一线员工一年收入大概在23万一年春江花城由年的元涨到年的元结论靖江经济迅猛发展主要在近年内，房价的迅猛增幅蕴涵着经济的强劲增长，可以预见，在未来几年内，中等收入家庭购买能力将会逐步增强本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江客户置业以改善性需求为主，刚性需求为辅购房需求刚性需求首次置业居住升级教育拉动投资型资源占有改善性需求动迁置业一般工薪阶层企业职员企事业管理人员政府高官拆迁居民私营业主泛公务员本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江刚性需求者AIO量表资料来源消费者访谈我在北边的安置区有房子的，但没有在那里住。孩子都在南边学下上学。目前在学校附近租房子住，看过几个，都不是很满意。地税局主任现在新天地和安置房就隔一条河，如果安置区有二手房出来，我肯定买安置区那边的，省下来的钱装修都可以了。但不是人人都能买的到的。新世纪船厂何工大型企业员工及一般工薪阶层周边乡镇及拆迁户A父母会赞助大部分资金购房是婚姻的前提条件购买三房为主，少量因经济原因，购买两房放弃居住回迁房，利用回迁房回笼资金购买市区内高档商品房购买以三房为主I夜间生活外出吃饭上网打牌关注家庭，孩子O追求品牌，面子希望购房一步到位家庭在经济上支持是应该的追求生活的上升对城市资源的向往从众心理本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江改善性需求者AIO量表资料来源消费者访谈我比较喜欢复式，我们家里5个人，人多，最少是4房的，复式的话至少180平方以上吧。我们现在是自己建的房子，所以暂时没有买房的需求。法院钟法官我们这边就喜欢大房子，越大越好，住着舒服，也习惯了。现在我们这边也有很多在泰州，南京，上海买房子的，主要是孩子读书工作在那边，就跟着过去了。新桥镇企业主政府中高级官员私营业主A已经拥有住房，并且住房面积较大，但是小区设计过旧，环境不佳购买经济型连排别墅基本将原住房卖掉购买以联排别墅为主喜欢兄弟姐妹买在一个小区I喜欢静一点的生活喜好读书，喝茶，聊天爱干净整洁打牌亲友聚会注重风水O追求品质注重隐私,购买行为低调认为人是分为不同类型的追求贵的，不求对的喜欢炫耀接受新事物能力强，但仍有某些观念较为传统本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江改善性需求者AIO量表资料来源消费者访谈我家原来是城区的南部，后来拆迁安置。另外还有两套拆迁安置房，一套父母住着，还有一套目前空置。中天业主在面积方面，我认为120平方米左右的三房会比较合适，滨江不会觉得是乡下，毕竟政府，医院，公检法，还有两大最好的学校都在那一块，以后肯定是核心部分。公务员泛公务员及企事业管理,技术人员小生意人或拆迁安置客户A一般会保留原住房，留给父母居住主要购买三房，四房保留原来的居住空间购买学校附近的物业购房以三房为主，兼顾未来出售或自住经济实力一般较强I有自己的兴趣，一般较为广泛，例如下棋，收藏，乐器等孩子是家庭或某一方的生活核心兴趣，爱好偏少O喜欢有效率地生活，工作注重隐私望子成龙，孩子是家庭的发展核心几重要心理寄托孩子能够给自己带来荣耀，骄傲本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879市场需求分析小结需求总量较为稳定，增量有限，大量潜在需求未被激发，存在可引导的空间认可南区及滨江新城中高端居住区的市场地位，不存在跨区置业障碍；市场需求分析分析带给本项目的启示需求总量有限，项目操作必须从竞争中抢夺有限的客户资源，同时考虑引导激发部分需求来进行量的补充；由于进入门槛的提高使得大量需求被屏蔽出区域市场，这部分需求是我们操作中可考虑充分挖掘的，需要通过时间操作弹性和适当降低进入门槛来引导降低；教育是核心牵引因素，项目可在此方面做配套考虑，形成核心牵引力；核心驱动因素居住升级，改善居住环境；需求特征为孩子教育购买，注重下一代，特别是周边乡镇客户；52生活以首次改善型需求为主，舒适性产品是需求首选；需求量经济，政策面未有大的调整情况下，人口结构不变，需求总量不会突然出现激增；存在大量刚性购买及为子女教育购房的大众阶层的潜在需求未被满足；本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目发展战略项目整体定位项目属性界定项目目标及困惑房地产市场分析项目核心问题竞争机会挖掘规划与分期策略房地产宏观分析市场供应特征市场需求分析案例借鉴经济测算客户定位产品定位形象定位本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879靖江老城区与其他区域推出地块普遍面积较小，与本项目不存在直面竞争，其他主要供应地块集中于南区，南区作为城市的中高档住区形象已经得到广大消费者认可，未来项目主要面临区域内项目竞争。地块编号地块位置面积平米用途容积率成交价万元出让方式成交时间靖储2007挂12号靖城镇人民路东侧骥江路南侧交汇处39407商业2300挂牌2007627靖储2007挂1号靖城镇江平路3251号199207住宅283610拍卖2007615靖储2007挂8号靖城镇江平路南侧渔婆南路东侧31451住宅11581挂牌2007522靖储2007挂2号靖城镇江路江平路79389商住720挂牌200746靖储2007挂1号靖城镇虹桥南路27号47319住宅081420挂牌2007323靖储2007挂4号靖城镇新普村七组八组5255商业021560挂牌2007323靖储2007挂3号江阴开发区靖江园区新民村五组64526住宅128382挂牌2007323靖储2007挂7号开发区百富绅一期用地东侧253189商住1351520挂牌2007323靖储2007挂11号新桥镇南环路南侧4017住宅086180挂牌2007323靖储2007挂6号靖城镇江平路326号14872住宅145365挂牌2007323靖储2007挂9号靖城镇城北街道办事靖北五组41861住宅165376挂牌2007326靖储2006挂11号开发区南园区康兴村干1组31296商业04300挂牌2007112靖储2006挂14号江阴开发区靖江园区江防村干1517组3477商业00763313挂牌2007112靖储2006挂10号侯河村南市组5123住宅1420挂牌2007112本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目入市的未来34年内，区域内已知供应量预计在100万方以上，06年推出了1500亩，07年推出700多亩，以目前市场消化量，每年消化土地约400500亩，未来市场竞争加剧。地中海花园泰和御水湾长江玫瑰园新天地滨江花园20万（已售5万方）项目推盘时间中天城市花园在售项目待售项目长博地块30万（还剩6万）156万12万15万70万（已售4万方）05年06年07年08年09年10年11年12年本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879主要竞争项目均以市场主流户型面积为主，辅以少量高端大面积户型，开始出现分化，未来竞争激烈，本项目必须在产品层次细分及主流产品价值提升方面发力。中天城市花园泰和御水湾地中海花园200160两房三房复式跃层90100110120130140150四房80别墅250300350新天地滨江花园主要竞争项目产品集中在两房90110，三房120140户型，竞争激烈，辅以部分高端大面积户型物业类型面积本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879本项目应在物业类型差异化、档次及产品品质提升、户型创新、面积赠送、建筑风格、舒适性提升方面寻求突破，契合项目整体价值。物业类型趋同，以别墅小高层为主，呈高端化趋势产品品质提升，创新涌现部分楼盘采用新的营销理念进行创新,市场反应较好,主要体现在销售速度上面积赠送等附加值少，本项目存在机会项目名称类型及占比建筑风格产品泰和御水湾联排小高层叠加别墅酒店式公寓欧式简约为增加容积率,楼间距较小户型设计领先市场水平,但不符合当地生活习惯适当创新，凸窗、大阳台联排有面积赠送,公寓面积赠送较少外墙保温新天地滨江花园联排独栋小高层欧式现代楼间距较小户型设计保守,但符合当地人生活习惯户型设计中规中矩户型创新缺乏，有凸窗等创新元素面积赠送缺乏外墙保温中天城市花园联排多层小高层现代简约牺牲容积率,加大楼间距,增强舒适度户型设计理念较新户型创新有所加强,有露台,飘窗衣帽间等设计面积赠送较多外墙保温地中海花园多层小高层联排地中海风格引入花园洋房,但仅仅是对多层的略加改变户型设计水平一般户型创新少面积赠送一般长江玫瑰园纯别墅社区欧式现代高品质户型设计相对一期有所改变,加强私密性与实用性户型创新减少,如360度景观窗的放弃与外部楼梯的设计面积赠送一般本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879项目形象及开发模式的突破必须借助实景展示及配套的展示进行配合，方能获得客户认可，从区域激烈竞争中突围。展示水平提升。大气售楼处、样板房和部分园林配套等实景展示开始受到开发商重视。园林景观档次提升。水系、植被、广场、休憩节点等景观多元化和高品质化配套完善化和高端化。会所、运动设施为普遍配套；集中供热系统，全保温体系，新风系统等开始加入。基本无展示，均以临时售楼处形式卖方，仅有中天展示未来会所，泰和在二期将推出样板展示中天园林景观受到推崇，泰和水景亮点得到市场追捧。开始出现泳池，会所等配套，引入物管顾问提升服务水平项目名称展示园林景观社区生活配套泰和御水湾临时售楼处展示环境一般，目前正在打造新的样板区,包括景观打造与样板房20000平方米水景湖泊尽显欧洲水岸生活豪情，全面升级“一江两水三湖八岛”的豪宅居住理念率先引入英式管家服务游泳池4000的欧式园林会所集休闲、娱乐、餐饮、购物等功能于一体新天地滨江花园售楼处较大,装修水平一般,、本地开发商展示水平有限西临百余米的十圩港景观带高大的树种，茂盛的林荫大道，下沉式立体水景花园设有中央会所2400平方米，融住宅、休闲、娱乐、健身于一体中天城市花园售楼处展示为靖江最高水平,采用大面积玻璃幕墙与金属营造现代感，会所展示。高层底层全部架空36米,绿地面积近70000平方米,中国园林艺术社区配备有游泳池尚会所、主题喷泉广场、休闲园、林荫大道、儿童游乐场等配套设施。地中海花园售楼处展示条件一般纯地中海风格园林,主要以绿色植被为主,少量辅以水系2000多平米的高尚会所，集休闲、运动、生活服务、篮球场、游泳池，4000平方米的主题商业街，集商业、商务、酒店等为一体长江玫瑰园目前仅有售楼处和模型，实景展示主景观尽端、社区主入口、已交房部分建筑实景百米景观大道部分别墅拥有一线江景主入口有景观展示,但是品质一般基本无生活配套会所没有开放本报告是严格保密的。FDCSKYNET房商网海量房地产资料下载2010房地产营销策划大全，1053527879高层底层全部架空36米,绿地面积近70000平方米,中国园林艺术厅、房大开间南向，确保享受明媚阳光和清新空气畅通无阻，独特的双明卫设计，管道废、污分流社区配备有游泳池，高尚会所、主题喷泉广