大型商业广场物业管理手册.

1某购物广场物业管理手册2目录前言1第一章物管维护组成部分第一节物管维护组成部分第二节物管维护服务项目及内容第二章总务管理第一节岗位职责第二节固定资产管理第三节低值易耗品管理第四节商厦物业管理第五节总务各岗位考核办法及标准第三章工程管理第一节岗位职责第二节工程部管理规范第三节厂家进场施工管理规定第四节超市商用设备器材管理规范第五节工程部各岗位考核办法及标准第四章安全保卫管理第一节岗位职责第二节安保部工作规范和工作要求第三节开、闭场安全管理规范第四节开、闭场安全管理规范3第五节消防治安及监控管理规范第六节消防设施及消防器材管理规范第七节安保部工作流程第八节安保部各岗位考核办法及标准第九节店面防损管理4前言某购物广场是有限公司在不断发展壮大过程中开设的一家集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲为一体的一站式消费的大型商业广场；某购物广场依托某置业有限公司在兰州地区行成了较高的人气指数，以及良好的品牌效应。城市商业广场内部格局由国内知名设计师设计，环境优雅，并拥有完善的安保体系，优质的保洁服务，超大的停车场，是商家经营的首选场所。物管部本着全心全意为商厦、为供应商服务的目标，分别对总务管理、工程管理、安保管理等一系列归属物管部的工作进行管理并细致划分，使某购物广场物管部成为某购物广场最精英的部门。物管部管理的类别是整个商厦中管理最为繁杂并细致到商厦每一个角落的管理部门。物管部的方针是做到“事从手中过，无巨细之分；接到任务时，无任何疏漏”为精心打造某置业有限公司城市商业广场这一新型商业模式，物管部全体员工将积极配合商厦内的任何活动，从实际出发，作到“商厦是我家，我爱我的家。”5第一章物管维护组成部分第一节物管维护组成部分第一条物管维护人员架构房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM/物管部经理1人安保部经理1人工程部主管2人综合维修1人空调工3人水工3人电工5人电梯工1人合计15人总务副经理1人主管1人物业管理1人保洁管理兼采购1人预算1人库房记帐员1人合计6人内保主管3人内勤1人职员18人合计22人消防监控主管1人职员5人合计6人外保主管1人职员15合计16保安公司保洁公司（25人）电梯公司（6人）6第二条物管维护各岗职职责（附）第三条物管维护各岗职工作流程第二节物管维护服务项目及内容某购物广场为各商家提供最佳的商品整合方案，合理划分商品区域，为商户提供所需的配套设施，同时对店面进行统一规划，最大程度上优化购物环境。第四条服务项目为租户提供水、电、暖、电梯、电话、卫生间、更衣室、进出入货物通道、停车场地、库房、排污设施、垃圾清运、照明及日常维修等服务。第五条物业管理办法及管理费收取项目（一）装修、开业1、租户需与物业部确认对所租商铺的设备设置和性能并签属商铺接收现状确认表。签属前租户应向物业部提供商铺装修效果图、门楣装饰字样效果图、装修材料表（如商铺有临街橱窗还须提供展示橱窗效果图）、及相应的机电图纸等报物业部批准，物业部应在租户报批后的五个工作日内通知租户其审批结果。经物业部或物业公司书面认可后，租户方可开始装修、布置及其他进行营业前准备工作。2、装修期间租户应交付物业管理费。3、装修期间租户应依照某购物广场有限公司厂家进场装修手册7中的规定向物业部交付施工管理费及装修押金。4、租户装修完毕，与物业部根据事先确认的装修效果图对店面装修进行验收，每次收取验收费30元，验收合格后，租户经物业部批准后方可开始营业。（二）租金的收取应在签订租赁合同后的7天内，按租赁合同交付租金。（三）商业街零散花车租户必须按商业广场统一着装规定着装。（四）各租户必须遵守物业部公共设备维护管理办法。（五）物业管理费的收取。物业管理费包括水、电、暖、气、电话、保洁、电梯、空调、照明、排污、垃圾清运、绿化等费用。收取办法及标准见物业费用收取管理办法。（六）租户使用库房、停车位需与物业部签订租用合同。（七）日常维修项目及费用收取工程维修服务收费一览表项目约耗工时费用（元）维修日光灯30分20元成本更换日光灯1小时30元成本更换插座、开关面板20分15元成本更换水、电表1小时30元成本维修射灯30分20元成本维修柜台灯具1小时30元成本线路维护、检查2小时60元成本维修厂家灯箱2小时60元成本更换轨道射灯1小时30元成本更换厂家货柜门、锁30分10元成本维修厂家地板压条（含设备）1小时20元成本更换玻璃镜子1小时20元/成本更换厂家水嘴等配件30分15元成本疏通下水2小时15元/小时设备30元货柜玻璃打胶1小时15元成本8接水管不确定15元/人小时成本备注以上项目实际所需费用应按现场情况核定（八）额外服务项目及费用收取额外服务收费一览表服务项目费用（元）电话安装费500元/部电话费押金1000元/部（市话），2000元/部（长话）超时空调费夏季05元/小时；冬季1元/小时花木租摆根据花卉公司报价入室清洁根据保洁公司报价修理家具人工成本第六条租户守则1、开放时间商场的开放时间为每天上午915至晚上2030。如果开放时间有所更改，物业部会预先通知。各租户店铺的营业时间必须与商场的开放时间一致，如无故拖延或提前结束营业时间，物业部有权对有关租户进行罚款处理（每拖延结束1小时罚款人民币100元）。如租户因特殊原因在商场的开放时间暂停营业需提前24小时通知物业部。如果商户期望提早或延长其店铺的营业时间，请向物业部提出申请。申请获准后，租户需负责缴纳加时空调费。2、员工通道9员工进出商业广场上班必须使用特定的员工通道，并需要出示由商业广场发出的员工工牌或商户证。物业部人员有权拒绝没有员工工牌或商户证的租户员工进入商场。3、店铺维修及清洁所有租户需保持其店铺整洁、安全，尤以下列各项更为重要（1）陈列用的橱窗或其他玻璃表面应无污渍及手指印。但请勿于开放时间进行清理玻璃的工作。（轻抹或小量清洁工作除外）（2）如铺面或陈列用材料破烂，需用相同质料更换（请于非开放时间进行）（3）店铺四周及各通道应保持清洁及畅通，切勿陈列货品，放置废弃物品或其他阻碍通道的物品，否则物业部会将货物进行处理，并向租户收取有关费用。（4）应经常检查经批准后放置在店铺内的招牌，并保持清洁。4、店铺内的装修及修理除涉及店铺内的装修工程外任何建造工程，修理或橱窗清洁应于非开放时间内进行，而所有装修工程应按物业部某购物广场有限公司厂家进场装修手册，在围板后进行。在商场开放时间内进行的装修施工，如发出太大的噪音或异味，物业部有权让施工人员暂停施工，至商业广场关闭后方可复工。5、招牌除原已获准摆放的招牌外，不得摆放陈列其他宣传物品于墙身，或在公共区域、店铺门外、橱窗或外墙上。10除此之外，租户需遵守下列规定（1）所有临时招牌需为专业印制（经油印或复印而加上色彩的招牌不会视为专业制作）（2）宣传条幅不妨碍店铺内的视线。（3）自立式招牌应放置于店铺租用的范围内。（如对租用范围有疑问，请与物业部联系）（4）未得物业部批准，租户不得张贴任何招牌、招聘广告、告示或其它宣传广告于店铺的门外、橱窗或外墙上。（5）所安装的招牌不能阻碍店铺的出入口及妨碍视线。（6）所有招牌均须先获物业部的批准后方可安装。6、店铺照明照明为零售行业一个重要因素，请切记下列各项（1）店铺内外的照明需妥善维护/修理（2）为加强推广，所有陈列橱窗及招牌的照明须于商场开放时间内开放（3）为节省能源，除紧急照明外，所有照明灯应于开放时间外关闭。7、接收及运出货品所有租户须利用服务通道及地库层指定装/卸货区接收运送到商场的货品。（如运送货品至无后门的店铺时，请利用服务通道）倘运送过程中需途经公共区域，商户应预先通知保安人员，最好是于登记使用服务电梯时一并通知。11运出货品须经有关店铺盖章、签署、复核或出示物业部的物品携出单才可放行。若未能事前申请，保安人员有权阻止货物运出，直至与店主联系上及确认有关安排为止，以免有漏洞。8、垃圾/废物垃圾及废物的处理是成功商场运作的重要环节，请经常遵守以下的各项（1）所有租户应每天包好及清走店铺的垃圾及废物；（2）租户不应把垃圾/废物或其它物品放置于公共区域或服务通道，因为此举会引起虫鼠滋生及违反消防条例。如果物业部人员发现有这样的问题，管理人员会要求违例的租户立即清理。如违例租户没有采取相应改善行动，物业部会安排清理，而由此发生的所有费用由违例租户负责。（3）请利用服务电梯把垃圾运至地库的垃圾收集站弃置。（4）请不要把垃圾/废物弃置于商场公共区域的废物箱内。9、宣传推广物业部会于各大节日期间统一为商场安排宣传及推广的活动，以吸引更多的顾客前来购物。如个别商户欲安排推广活动作自我宣传，请与物业部联系。10、宣传资料/消费调查未经物业部批准，在任何情况下，任何租户/人士不得于商场内外派发宣传资料、进行调查及招聘员工等活动。11、音乐/噪音/气味12所有租户须遵守下列各项（1）店铺内所有播放的音量须调低至于店铺外不会听到的水平。音乐包括电视、音响系统及其他器材播放的音乐。（2）店铺内闪灯不可于店外看到。（3）不得于店铺内或附近地方放置散发具刺激性气味的物品。12、保险为保障租户的利益，物业部建议租户应购买下列保险（1）意外保险以保障店铺的装修及租户货物。（2）第三者保险以保障顾客在店铺内因受伤或财物损失而引起的索赔。（3）员工保险以保障员工在店铺内工作时受伤而引起的索赔。保险单之副本须呈交物业部存案。13、饲养宠物无论在任何时间，店铺内不得饲养宠物，包括但不限于鸟类、禽兽。（宠物专卖店除外）14、安装电话各租户如需安装电话，可向物业部提出申请及缴纳相关的费用。15、善待顾客各租户应对下属员工进行培训，使其能采用正确方法对待顾客。如因租户员工或与租户相关人员不良态度或方法引致的顾客投诉或损失，应由租户自行负责。13第七条紧急应变措施1、急救物业部部分保安及管理人员均曾接受基本的急救程序的训练，对顾客的安全照顾会尽办协助。如任何人士需急救，请立即通知保安中心或物业部职员。租户亦可直接致电急救中心，电话120。2、火警各租户应采取必须的措施防止火警发生。商场内的各店铺已安装自动喷淋系统，各层也已设置消防栓及消防卷闸。若贵店铺或附近发生小火，喷淋系统可能不会即时启动，故需要各租户立即进行处理及补救。如租户在店铺内或附近发现烟或火（1）应立刻通知保安中心，我们会安排保安员到贵店铺协助租户及疏散现场职员或顾客。（2）若条件允许，可使用手提灭火器进行扑救或阻止火势的蔓延。（3）切勿用消防栓水枪灌救因漏电产生的火警。（4）如租户认为自己及顾客有危险，请立即疏散店铺内的人员及顾客。否则，到场协助的保安人员将会根据火情决定是否需要撤离。请听从应急广播的指示行动，切忌惊慌失措，以免造成不必要的混乱。（5）如果听到紧急疏散广播或连续火警铃声超过30秒，商铺所有职员及顾客须利用消防楼梯撤离商场。14（6）请勿使用电梯撤离（7）火警扑灭后，物业部在确定人身安全可受到保障后，再发生布告通知方可进入商场。3、暴雨（1）在一般下雨的情况下，商场均会对外开放。（2）如暴雨持续而可能造成水淹的情况，物业部会安排防洪措施并决定是否暂停开放商场。4、停电当租户的店铺遇到停电请关闭所有电气设备（应急照明灯除外），并通知租户的合格电器维修人员、电器维修公司，或通知物业部给予协助。在商场全面停电时，后备照明会自动开启，以方便商场顾客及店铺雇员撤离。届时，所有电梯及电扶梯会停止动作，请利用紧急出口及遵照保安人员的指示离开商场。5、炸弹恐吓当接到炸弹恐吓时，请注意以下事项（1）请保持镇静，小心聆听，并切勿打断来电者的说话。（2）利用预先安排的讯号或方法通知您的店铺经理或同事，并立刻通知商场保安中心。（3）为避免殃及无辜人士，请询问来电者以下问题A所放置炸弹的地点B炸弹的类型及形状15C为何放置炸弹D来电者是何人E炸弹何时引爆（4）请留意来电者的特点A男士或女士B说话时的口音C说话时的声音是否属镇定、含糊或愤怒等D有没有重复的语句（5）注意背景的声音A音乐B其他人士交谈C汽车/机器（6）请勿惊动商场内的其他雇员及客户。如有需要物业部会尽快通知各店铺进行疏散。6、水淹当发生水淹情况时，请（1）请立即通知物业部，工程师会尽快找出水淹的原因及立即采取措施以减少及阻止水继续涌进商场。（2）如果发现是污水，应阻止其他人士行经受淹的区域，或用指示牌及围杆将此区域围拦起来。（3）尽量拖扫积水的地方。物业部的清洁队伍会利用器材去清理公共区域。在情况允许下也会协助清理贵店铺内受积水影响的区16域。（4）待清理积水后，请用消毒剂进行清洁。（5）商场的管理人员会准备事件报告，请予以协助，尽量提供有关资料。物业部的目标是帮助各店铺在最短时间内重新开业，以确保受水淹区域的卫生情况恢复正常。（6）水淹严重的区域，应把电源截断，避免漏电引起伤人或火警发生。7、疏散/撤离程序在商场内，顾客及雇员的安全是物业部所有人员最关注的事情。在需要疏散商场内人群的时候，物业部会通过公共广播系统发出通知。届时，物业部会紧密地与各有关政府部门联系。因此，如非必要，请不要致电物业部及保安中心，并请按以下程序疏散店员人士。（1）保持镇静（2）指示店铺内的顾客前往最近的出口离开商场（3）协助顾客保持镇静，尽量避免出现恐慌情况（4）当店内人士已完全撤离后，请锁上贵店铺并利用最近的出口离开商场（5）使用消防楼梯时应靠外侧单排有序撤离物业部会通知阁下何时可以安全返回商场。8、地震17如发生地震，请（1）保持镇定，寻找安全地点栖身。（2）躲在桌子或坚固结构下寻求掩护（3）远离窗户、玻璃、隔板、架子或悬挂的物件（4）不要躲在楼梯底下（5）准备应付接连更多次的余震。第二章总务管理第一节岗位职责第八条总务部经理岗位职责、负责贯彻落实公司的质量方针、目标工作并进行监督与检查；、负责制定审核商厦年、季、月固定资产，低值易耗品的采购计划并经公司领导批准实施采购计划；、负责商厦固定资产的管理和日用消耗品管理工作；、负责商厦物业费用的核算审核报批签约工作，并监督执行；、负责商厦保洁的核算、审核、报批、签约工作，并进行监督检查保洁公司的履约执行情况；、负责商厦花卉租摆合同的核算审核、报批、签约工作，并进行监督检查花卉公司的履约执行情况；、负责商厦电梯维护保养的合同的核算、审核、报批签约工作并进行监督检查电梯公司的履约执行情况；、负责商厦通讯话务的管理工作；18、负责商厦员工用餐、更衣等生活管理工作；、负责商厦外租物业各种费用的收缴工作；、负责本部门内部员工相关业务知识的技能培训工作；、负责涉及外部工作的联络与协调。第九条物业管理岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、熟悉各种与物业有关的合同内容及执行情况；、负责审核物业方面的有关费用；、负责保管物业费用的原始资料、支票、发票复印件并建立物业台帐；、摊位租用所发生物业费用及时收回；、属公司内部发生的物业费用按占用面积合理分割后报财务部门分摊；、坚持与外单位的必要联系，建立协作关系；、负责落实集体住宿的各项规章制度，保证财产安全；第十条保洁管理岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、负责落实保洁公司保洁流程、环境卫生管理等各项制度；、划分卫生责任区，并制定各责任区卫生标准，定期检查；、逢重大节假日与有关部门共同进行卫生大检查；、配合政府主管部门完成门前“三包”工作；、负责接待上级有关部门的监督检查工作及相关事务；19、负责卫生防疫专用药品的使用管理，安排灭蝇、灭鼠、灭虫工作；、每月与保洁公司结算时需附“卫生核查通知单”；、及时向领导汇报工作，认真落实上级批示，搞好卫生工作；、制订并组织完成定期大清扫计划。第十一条采购岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、按照经理签发的“请购单”，按质、按期、按量完成采购任务；、大宗采购必须货比三家，建立供应厂家资料册及价格记录，季度末上报主管部门审阅；、考察供应商的基本情况，收集整理供应商的有效经营证件、报价单；、采购特殊物品时应与技术人员共同完成采购任务；、在到货后如发生问题应及时和厂家交涉；、认真履行入库手续。物品入库时要依据“请购单”及证明物品来源有效单据或购货协议两单入库；、采购固定资产时在办理入库手续的同时办理“设备固定资产卡片”；、及时办理付款手续，经手人项目、金额清晰有序，保证当月结清；、随时了解市场情况，提供市场信息，降低采购成本。严禁在采购工作过程中收取回扣，违反财经制度。20第十二条预算统计岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、负责完成月需求物品预算的初审及汇总统计工作；、每月底上报“月部门耗用动态汇总表”、“盘点表”、“月费用支出汇总表”等报表的初审，要求数量金额准确，字迹清晰；、每月日前完成下月“物业管理部归口费用月支出预算”的编制；、负责总务费用支出申报、请领工作；、保管好凭证、报表、批示等各项经济活动的原始资料；、及时登记总务费用支出台帐，做到帐帐相符；、监督履行入库手续情况，做到帐物相符；第十三条库工岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、凭入库单查验物品质量、数量，符合要求方可入库；、每天对仓库进行清扫及安全检查；、物品保管帐与实物相符，并做到帐帐相符、帐物相符；、加强物品养护，保证在库物品质量性能不变；、货物入库分类码放整齐，杜绝不安全因素；、发货时按规章制度办事，领货手续不全不发货；、发货后及时登记有关帐卡；、及时、准确编制月“盘点表”及“月部门耗用动态汇总表”；、每日下班时要检查库房有无隐患，关闭电源，锁好库房门。21第十四条库房记帐岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、库房帐目分类明确；、严格执行入库手续。有“请购单”及供应商有效供货凭证方可办理入库；、与库工共同检查物品质量、数量；、详细填写入库单，不能空项，对票单装订成册保存；、及时凭入库单记帐，保证日清日结；、凭总务行政部经理签署的“请领单”开具“出库单”；、管理耐用品及时记入各部门办公用品台帐；、工服出库应凭“华联商厦报到通知单”办理出库手续；、每月底与库工共同对库房实物进行盘点，保证帐物相符，对不符之处查明原因；、妥善保管好特殊物品的使用说明书及维修凭证，并做备份处理；、每月汇总“月部门耗用动态汇总表”及时上报；、完成领导交办的其它工作。第十五条生活管理岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、负责对送餐公司的管理，保证饭菜卫生合格、配菜合理；、检查送餐公司人员工服、衣帽是否干净整洁及食堂卫生；、对受到员工投诉的送餐公司下达“罚款通知单”；22、负责更衣室卫生及人员管理；、负责更衣柜的合理发放、调配；、负责对工服房的卫生及人员管理；、负责工服的配置、发放管理。第十六条通讯管理岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、负责电话的安装与维修工作；、负责电话的合理分配；、负责电话话费的核算；、负责落实公司电话管理制度；、每月依据“话费收费通知单”进行相应费用收缴工作；、每月将话费台帐交主管经理审阅；、负责话务员的培训管理工作。第十七条电梯管理员岗位职责、负责执行公司的质量方针、目标；、负责电梯运行的日检查工作；、负责对维保公司维保情况进行跟踪检查；、负责对电梯故障及时与供方协调及时处理故障；、对出现重大问题及时上报部门经理。第二节固定资产管理目的充分发挥公司固定资产的效能，避免公司固定资产的减值和流失。23适用范围百货事业部所属各门店，。第十八条固定资产的定义、固定资产的定义固定资产是指长期使用过程中，仍然保持原有的实物形态及使用效能，而不改变其外部形态及属性的实物。、固定资产的分类公司固定资产分为以下七类1土地、房屋及建筑物2商用固定资产3专用固定资产4电器等通讯固定资5交通运输工具6办公固定资产、家具用具7其它第十九条固定资产的管理职责、固定资产由财务部、物管部、技术部门和使用部门共同管理，财务部和物管部负责对公司使用的固定资产进行监督、检查。、财务部负责固定资产的资金形态管理，建立固定资产总账，明细账和使用单位财务账，做到账账相符。、物管部负责固定资产的实物形态管理，是固定资产的管理部门。负责建立固定资产台账、使用卡片，做到账卡相符、卡物相符，并收集、整理、保管固定资产技术资料和有关证件。24、技术部门负责固定资产的技术鉴定、质量验收和安装调试，做好检修和日常维护工作。、使用部门负责本部门固定资产实物管理，建立本部门固定资产使用卡片，落实本部门固定资产管理责任人。负责本部门固定资产的日常使用维护和检修工作。第二十条固定资产购置管理各单位按月编制本单位固定资产购置计划。填制固定资产购置计划表，于每月20日前报总公司审批。特殊情况确需计划外购置的，要填制固定资产购置申请表，并办理追报审批手续，追报手续与报批手续相同。第二十一条固定资产的验收1、新开店在开业前，物管部要对所有固定资产进行逐项验收登记，填制固定资产验收单并建立固定资产账卡。2、设备到达单位，物管部门会同采购部门和使用部门（必要时请有关技术部门）到场共同开箱，对设备的外观、附件、备件、工具、技术资料进行核查、清点，填写固定资产验收单无误后，办理入库手续。3、使用部门办理出库手续，领出设备，进行试运转（必要时请有关技术部门参与安装、调试），并在固定资产验收单上做记录。运转正常后，物管部组织使用部门进行合格验收，填写齐全固定资产验收单一式二份，一份物管部门存档，一份交财务部门。、附件、工具交使用部门使用保管、重要部件交库房保管、技术25资料由物管部归档，使用部门可留用复印件。5、固定资产购置部门、物管部及技术部门在固定资产验收单上签字，凭入库单、固定资产验收单、正式发票到财务部门报账，缺少任一单据，财务部门不予报账。第二十二条固定资产的建账、建卡1、经验收合格投入使用的设备，物管部按固定资产规定分类、编号，并将编号牌（标签）钉（贴）在设备明显处，建立固定资产台账填写固定资产卡片一式三份，使用部门、财务部门、物管部门各执一份入账。2、在账卡记载已调出、售出、报废的设备，在销账后，为避免今后出现编号重复引起管理混乱，设备的编号不再重复使用。第二十三条固定资产的维修固定资产维修应填写编制固定资产报修申请表，超预算必须履行追报审批手续，追报手续与审批手续相同。第二十四条固定资产的停用固定资产停用，使用部门要做好停用前的准备工作，报物管部和财务部，并在固定资产卡片上做记录，可移动的设备退库房保管，没有做好停用准备工作的设备，库房不予接受。第二十五条固定资产的调拨固定资产的调拨需书面报主管副总经理批准，填写固定资产调拨单一式四份，调入部门、调出部门、财务部门、物管部门各留存一份，做为部门入账和销账的凭据，并在固定资产卡片上26做变更记录，对未经批准擅自调动的追究有关人员责任。第二十六条固定资产的报废和售出1、无法达到工作，影响安全、污染严重、修理不好更新的设备报废时，由使用部门提出申请，填写财产报废申请单，经物管部门核实（必要时请有关技术部门鉴定）财务部门复核，报公司审批。各部门按审批意见办理，核销账卡。2、报废设备零部件可拆卸使用的也可在国家规定允许范围内转让、出售。第二十七条固定资产的检查1、每年年末物管部门、财务部门牵头，统一安排年终盘点，使用部门配合对固定资产校对账、卡、物，并将盘点结果进行汇总，提出处理意见，报总公司审批。2、财务部门、物管部门和使用部门根据公司审批意见各自进行账、卡等事物处理，处理后的账、卡、物要保证一致相符。第二十八条其它凡接收馈赠的固定资产均属公司财产，按购置固定资产处理。各单位的设备固定资产只有使用管理权，不经公司总经理批准，不得擅自出售、出租、转移、投资和充做抵押。第二十九条相关记录表1、固定资产台帐2、固定资产盘点汇总表3、固定资产清查盘点表274、闲置资产报告单5、固定资产验收单6、固定资产转移单7、固定资产调拨单8固定资产卡片9、固定资产报废（售出）申请单28附件一固定资产台帐（样表）编号名称规格型号单位数量原值（元）品牌产地特征分类名称初始来源时间初始购置单位状况资产来源来源时间单位名称使用部门备注29附件二固定资产盘点汇总表填报单位帐务帐面实盘盘盈盘亏项目分类类别原值已提折旧净值原值重置估价估计净值原值已提折旧备注、购置、自建房屋、装修、改造工程二商用设备三专用设备四电器及通讯设备五交通运输设备六办公设备、家具用具七其它合计主管领导财务部门管理部门制表30附件三固定资产清查盘点表填报单位共页填报日期单位元第页财务帐面实盘盘盈盘亏项目序号编号名称规格型号单位购置日期数量原值数量原值数量重置估价估计净值数量原值已提折旧备注小计主管领导财务部门管理部门制表31附件四闲置资产报告表填报单位共页填报日期第页项目序号编号名称规格型号单位数量单价（元）已提折旧资产来源来源时间原值备注主管领导财务部门管理部门制表注闲置资产的名称、规格型号、数量必须填写准确，单位主管领导、财务部门必须签字确认。33附件五固定资产验收单单位名称名称财产来源规格型号合同编号出厂编号原值（元）制造厂使用年限国别残值（元）特征入库单号编号验收日期序号资料、附件、工具名称装箱单数量实际数量状况合格证保修卡说明书按装箱单核对记录试运转记录备注技术部门使用部门财务部门管理部门第一联管理部门留存第二联财务部门留存34附件六固定资产转移单转出单位转入单位年月日单位元转移原因编号名称规格型号单位数量原值已提折旧备注批准单位转入部门转出部门管理部门财务部门主管领导部门负责人部门负责人附件七固定资产调拨单调出单位调入单位年月日单位元调拨原因调拨方式编号名称规格型号单位数量原值已提折旧备注批准单位调入部门调出部门管理部门财务部门主管领导管理部门财务部门主管领导管理部门财务部门主管领导35附件八固定资产卡片分类名称附件编号出厂编号数量名称产地原值规格型号资产来源折旧年限品牌特征来源时间起用日期随附设机件备备注迁入日期所属部门安装位置负责人超始日期截止日期部门变更记录停用记录正面维修保养记录时间年月日时间年月日第一次内容提要第四次内容提要时间年月日时间年月日第二次内容提要第五次内容提要时间年月日时间年月日第三次内容提要第六次内容提要背面36附件九固定资产报废（售出）申请单填报单位填报日期编号数量原值名称使用年限已提折旧规格型号已用年限净值申请原因签章（签字）年月日技审术核部意门见签字年月日管审理核部意门见签字年月日财审务核部意门见签字年月日主审管批领意导见签字年月日第一联审批留存，第二联填报单位留存37第三节低值易耗品管理目的使公司物品得以有效管理，控制费用的支出。适用范围百货事业部所属各门店。第三十条定义凡不同时具备固定资产两个条件，不能作为固定资产的劳动用品，也不是价值较低的日常消耗性用品，均属低值易耗品管理的范畴。包括办公用品、企划用品、劳保用品、包装用品、工程维修料具、印刷用品等。第三十一条低值易耗品的分类低值易耗品可以分为耐用品和易耗品二大类。（一）耐用品是指使用时间较长，但又不同时具备固定资产两个条件，按照消耗期限配发的，因工作变动等原因需办理移交的低值易耗品。（二）易耗品按其使用情况划分为十二小类1办公设备主要指饮水机、验钞机、装订机、电话机等。2办公家具主要指桌、椅、柜、架、沙发、茶几等。3办公文具主要指计算器、绘图文具、订书机、笔、文件架、盒等。4包装物品主要指用于包装商品的纸袋、塑料袋等。5工程料具主要指用于维修的设备、工具及材料。6劳保用品主要指工服、毛巾、手套、鞋等。7经营用品主要指价签。388企划用品主要指美工刀、即时贴、各类专用笔。9印刷品主要指印刷的图表、帐册、帐页、单据等。10消防器材主要指消防专用的灭火器材等。11专用纸张主要指打印纸、传真纸、复印纸、POS纸。12其它用品不便归类的物品均可列入此类。第三十二条低值易耗品的管理（一）低值易耗品计划的申报审批1低值易耗品由各部门根据实际需求于每月15日前填写物品需求月报表报下月计划。2物管部根据各部门所报计划，结合库存情况编制逐项审核，报财务部审核后，报主管领导审批，物管部在审核计划时要严格控制，对不符合实际及超出预算标准的，有权进行删减。3计划外或临时购置的物品，使用部门要进行编、审、批申请，报物管部及主管领导审批。4新开店配置的物品，开店前按配置标准和实际需求由物管部参照办公用品配置标准、常用印刷品明细表及其他常用物品明细表统一报预算，报物管部审批。（二）低值易耗品的采购1低值易耗品由使用部门根据实际需求向物管部门提报购买计划，物管部汇总后根据库存及消耗定额情况统一采购。除物管部门外，任何部门均不得采购低值易耗品。2低值易耗品采购由物管部下达请购单，交采购员组织采购。393采购员按照请购单进行采购，自己不得随意决定。4外购物品必须联系35家供应商进行报价和外出询价，询价结果要报经理确认。5大宗采购必须按规定签订合同，报总公司审批，合同期限不得超过一年。6要建立供应厂商资料手册。（三）低值易耗品的库房管理1物品的入库管理11采购员原则上应在物品采购回来的当天，将物品送交仓库验收，特殊情况不能在当日入库的，应报物管部经理批准后另行处理；12库管员应与采购员依据请购单对物品进行验收，核对实物与发票的品名、规格、数量、质量；13验收合格的物品，库管员要开具入库单，且不得漏项，并将物品分类存放；14仓库管理员应根据当天的物品验收单，及时登记物品明细帐。2物品的存放管理21物品存放按易燃、易爆与挥发性强的物品、吸水性强、容易发潮、发霉和生锈的物品、常用物品、易碎易损物品等分类存放；22物品按其分类建仓库数量明细帐，详细记载物品采购和发40放情况；23库房要设实物收、发、存数量存放卡，详细记载物品收、发、存情况；24每月25日必须对库存物品进行盘点，盘点中要以物对帐。盘点后库管员要填制库存物品盘点表，一式三联，一份交财务部门，一份交物管部门，一份交仓库留存；25盘点中出现损耗或盈亏，要上报物管部经理并查明原因，不准擅自平账；26库房要达到架子化、标签化、制度化的要求，物品要摆放整齐，保持库内整洁卫生，做到五净（地面、墙壁、门窗、货架、货物干净），五无（无灰尘、无鼠害、无蛛网、无积水、无污垢）；27所有低值易耗品库存数量不得超过月使用量1倍。3物品的出库管理31仓库物品出库填制出库单一式四联，一联留存，一联交记账员记账，一联交库管做为出库凭证，一联交领用人；32物品出库要及时记账，属耐用品的要记入耐用品台账；33对一切手续不全的提货，库管员有权拒绝发货。（四）低值易耗品的日常管理1办公设备、办公用具要严格按配置标准配置，并建立部门（个人）耐用品台帐，详细记录部门（个人）办公设备办公家具使用情况，离职和调动时要及时进行清点。2耐用品由使用部门（个人）保管使用，如遗失、毁坏，由个人承41担责任。3印刷品的管理31使用部门根据实际需要，填制请印单，请印单需注明所印物品品名、规格、数量、纸张要求及用途。32物管部依据请印单实施印刷，印刷一经完成，同使用部门进行验收并办理入库。33物管部凭使用部门填写的请领单办理发放。34凡属长年使用的印刷品要适量备库，保证使用；凡已确认积压、过时，需报废的印刷品要报主管部门或（总）经理批准后，方可作报废处理。4、其他低值易耗品要严格控制购买数量，适量备库、减少库存，加强管理，杜绝浪费。5凡列入耐用品范围的低值易耗品需要内部转移，必须办理转移手续，填写耐用物品转移单。第三十三条报表管理（一）报表编制1库存物资盘点表每月25日对所有库存物资进行盘点，并按库存物资编号，填制库存物资盘点表。2部门耗用动态表按当月实际发生额编制各部门耗用明细。3低值易耗品耗用汇总表按当月实际发生额编制本单位低值易耗品耗用汇总情况。4低值易耗品动态月报表按库房所列帐目分类填写。42（二）报表分析1报表编制后要认真进行对比分析，分析内容一般有本月报表与上月报表的对比，看库存物品是下降还是上升，低值易耗品的耗用是增加还是减少。2通过对比分析降、升、增、减的原因，找出问题，总结经验教训。3提出解决问题的办法及措施，随报表一并报主管领导。4各种报表要按公司一格式填写，字迹工整，内容齐全；要严密准确、真实可靠；要按时编制，按时上报；要归类存档，妥善保管。第三十四条相关记录表1、物品需求月报表2、请购单3、请印单4、请领单5、低值易耗品动态月报表6、盘点表7、耐用物品转移单8、部门（个人）耐用品台帐9、供应商资料统计表4344某购物广场物业管理部年月物品需求月报表填报单位部门共页类别第页分店部门填写分店总务审核公司总务审核序号品名规格型号单位单价数量金额（元）备注单价数量金额（元）备注单价数量金额（元）备注本页金额合计本页金额合计本页金额合计填表人部门经理联系电话审核人审核人4546请购单年月日请购部门用途请购物品所需金额部门经理签字总务部经理批示领导指示请印单年月日请印部门用途请印品称所需金额部门经理签字总务部经理批示领导指示物品请领单部门请领日期序号物品名称规格型号单位请领数量准领数量实发数量备注总务部部长审核部门经理填表47低值易耗品动态月报表年月日年月日单位；元本月出库编号物品类别上月库存本月入库内耗调拨零售小计本月结存利润01固定资产02办公家具03办公设备04办公用品05包装物品06工程材料07工服劳保08经营用品09企划用品10图表帐册11专用纸张12其它物品合计制表人48某购物广场盘点表年月日第号第页金额编号品名牌号及规格数量单位单价百十万千百十元角分备考主任会计复核制表49耐用品物品转移单转出单位转入单位年月日单位元转移原因编号名称规格型号单位数量原值备注批准单位转入部门转出部门管理部门财务部门主管领导部门负责人部门负责人50部门（个人）耐用物品帐部门姓名工卡号职务序号领用日期物品名称规格型号单位数量新旧程度使用年限员工本人签名退还日期经办人签字备注注按使用年限以旧换新，调离时清退个人耐用物品。51供应产厂家资料年月日序号物品名称规格型号品牌单价进货量供货厂商联系人联系电话采购员负责人52第四节商厦物业管理目的为商户和顾客提供一个良好舒适的物业和购物环境。适用范围百货事业部所属各商厦物业管理部。第三十五条保洁管理（一）保洁招标实施办法1、目的通过招标的形式，选择资质，服务质量良好，价格优惠的保洁公司，为商厦创造一个干净整洁的优美环境。2、适用范围适用于新开商厦保洁公司的择用及已开业商厦保洁公司合同期满后的重新选择。3、招标原则本着公平、公正、择优的原则，以服务品质作为中标的重要条件，报价以接近标的为优标。4、选择标准41必须有专业的资质证明和营业执照；42必须有可参照的服务对象供考察调研；43必须有规范的企业管理机制。、招标方式采取议标方式。、招标工作实施61根据计划开业时间，提前个月收集保洁公司情况，确定保洁公司目录。62编制招标文件（基本格式附后）621投标邀请函622投标企业基本情况53623合同的一般条款63投标资格预审631向初步确定的保洁公司（应在三个以上）寄发投标企业基本情况调查表。632根据调查表的情况对初步审定合格的投标企业现有服务对象进行实地考察和调研。633投标企业对招标地点进行实地考察64向初审合格的投标企业发投标邀请函和投标文件、招标组织由各商厦物管部负责实施。附招标文件文件一投标邀请函文件二投标企业基本情况调查表文件三合同一般条款54文件一投标邀请函我公司拟订对商厦保洁服务采用议标的形式进行投标，贵公司如有意投标，请拟订正式投标书，于年月日前以快递方式寄公司物管部。投标截止时间开标时间、地点邮寄地点邮编联系人联系电话传真（章）年月日55文件二投标企业基本情况调查表表一投标企业概况企业名称总部地址当地代表处地址（如有）电话联系人传真邮编成立日期年月资本额员工人数表二年营业额数据表过去三年的年营业额财年营业额56表三目前所管理物业一览表物业名称合同金额接管日期表四最近三年资产与负债一览表财务状况年年年总资产流动资金总负债流动负债税前利润税后利润提供相关资料、企业资质证书、企业法人营业执照副本、企业税务登记证、企业法人代码证书57（二）保洁员行为规范、男员工的头发须经常修剪、清洗、不留胡子。、女员工头发要梳理得体，做到整洁、精神。、统一着工装、戴胸卡，胸卡端正的佩戴在右胸上。、工装要保持干净、整洁、衣扣完整扣好。、穿鞋子要大方得体，要保持鞋面光洁、严禁穿拖鞋。、不要动作过大或声音过响妨碍他人办公。、使用文明礼貌用语。、工作中不讲粗话、脏话。、不能用手指点顾客，要以正确的手势为顾客指路。、后遗上报、上交，不能占为己有。、不能私自乱接、乱拉电源、电线。、必须严格遵守商厦的消防管理规定。（三）保洁范围及标准保洁范围和标准区域工作内容标准周期备注门地面拖洗除尘无水迹及漏拖，保持光亮清洁及无脚印。巡回保洁58门厅玻璃及框架擦试光洁明亮，无手印和污迹。每日一次杂物、垃圾桶清洗。勤倒勤洗，保持光亮无异味。巡回保洁标牌擦试光亮无尘每日一次花卉清理花盆中无纸张杂物，保持干净。巡回保洁大厅玻璃弧顶光亮无灰尘每季度一次地垫的清洗无污物干净清洁每月一次厅遮雨棚光亮无灰尘每周一次区域工作内容标准周期备注电扶梯踏板清扫保持踏板凹槽内干净无尘土无污迹每日清理一次59玻璃擦拭光洁明亮无水印无手印每日擦拭一次不锈钢擦拭光洁明亮无水印无手印每日擦拭两次扶手带擦拭光洁无灰尘巡回保洁楼梯拖洗光洁无废弃物巡回保洁楼梯扶手擦拭干净无灰尘每日两次消防器材消防器材擦拭干净明亮无灰尘无污物，码放整齐每日一次通风口各通风口的擦拭无灰尘，无污物每季度一次地面清扫干净无废弃物巡回保洁门前三垃圾桶倾倒冲洗无痰迹无异味、干净整洁冲洗每日一次巡回倾倒60护栏擦拭保持光亮无尘土痰迹每日一次台阶拖洗擦拭台阶立面要干净无水泥、无污迹每日一次包外窗台擦拭无灰尘、污迹每日一次外橱窗的擦拭保持光亮无灰尘每月一次某购物广场保洁标准及周期（定期部分）区域工作内容标准周期备注灯饰擦拭灯具要保证无灰尘，手印每年一次食堂地面保证地面干净无油污每周一次地面拖洗牵尘无污物、纸屑及废弃物，保持光亮不留死角巡回保洁天花板清扫天花板上不得有蜘蛛网、灰尘、污迹等巡回保洁玻璃擦拭光洁无污迹、做到窗明几净每日一次各种标牌擦拭光洁无污迹、无灰尘每日一次垃圾桶冲洗倾倒保洁光亮无污迹，垃圾要随时倾倒每日冲洗一次各楼道清扫清洁无污迹巡回保洁员工通道清扫清洁无污迹巡回保洁梯脚线擦拭无灰尘、污物每日一次营业大厅木地板牵引光亮无灰尘巡回保洁公共通道清洁无杂物、无灰尘巡回保洁食街护栏无灰尘巡回保洁地面清洁干净无水迹、无污迹巡回保洁61墙面冲洗光亮整洁、无污迹无水迹每日一次隔板、门擦拭保持整洁干净、无污迹、字迹巡回保洁便器冲洗消毒无结垢、异味、污物、便迹、水迹、下水通畅无阻巡回保洁台面擦拭无水印、无废弃物、干净整洁巡回保洁镜子擦拭光洁明亮无水迹巡回保洁卫生间垃圾桶倾倒处理及时，不得有积压，并保证垃圾桶干净整洁每日冲洗一次随时倾倒大理石保养每四天一巡回非营业时间作业空调出风口每月一次非营业时间作业室外橱窗玻璃清洁每月一次非营业时间作业商场门厅里的墙面每周一次非营业时间作业（四）相关记录表1、保洁日检查表2、保洁工作周检查表3、保洁工作月检查表4、保洁工作季检查表62保洁日检查表年月日区域检查内容扣分标准检查情况实际扣分复查情况无废弃物，垃圾桶干净2门厅玻璃台阶清洁3雨雪天脚垫是否干净，增派人员是否到岗5门前三包伞套发放是否及时足量2食堂的地面桌面干净无油污5通道是否按时清洗3办公区及通道卫生是否干净2洗手盆是否清洁，洗手液是否充足4有无异味，是否按时喷洒空气清新剂2是否有堵塞现象，处理是否及时2卫生间工程报修是否及时2垃圾桶是否及时清倒3垃圾清运是否及时，规范3花卉卫生是否擦拭1扶梯货梯是否干净整洁2卖场卫生是否干净3是否与顾客发生争吵5根据顾客的多少是否及时更换清扫工具2商场卫生大理石打蜡是否合格563打蜡材料是否合格5是否定时更换保洁工具5各楼层通道是否按时清5食街卖场通道卫生是否干净3晨会是否按时召开2奖罚是否公开1对甲方的管理是否认真执行4是否节约用电用水5组织纪律是否发生偷窃行为10检查人卫生负责人保洁工作周检表年月日至年月日内容时间检查人检查情况责任人验证人卫生间墙面清洁卫生间地面清洁保洁人员数量扶手架保养中空玻璃擦拭影城外玻璃擦拭客货梯轿厢内清洁64食堂地面清洁垃圾存放地的清洁及消毒电梯脚踏板除尘/擦试总经理办公室全面清洁保洁工作月检查表内容时间检查人检查情况责任人验证人1F2F3F4F5F食街1F2F3F4F5F商场地面清洗食街商场空调出风口办公区地面清洗清洗通道地砖外围地面清洗65步行梯墙面擦拭及局部除污门、窗消防器材擦拭电梯厅地面保养天花板附属设施的清洁保洁工作季检查表内容日期检查人检查情况责任人验证人商场室外橱窗玻璃清洁灯饰擦拭总经理办公室地毯清洗66第三十六条物业费用的收缴管理（一）水、电费收缴流程每月23日30日物业管理员对各厂家当月水、电费使用情况进行查抄核实并进行记录和登记。物业管理员编制水、电费收取明细表，经物管部经理签字后报公司财务部。填写某购物广场水（电）费交款通知下发商业街及各楼层。67（二）流程描述1、物业管理员按照合同规定每月2330日认真核查水、电表数，依据核查实数编制应收费用明细表，经物管部经理审核后，报公司财务部门。2、当月30日物业管理员根据费用明细表，填写并且下发某购物广场有限公司水（电）费交款通知，并负责下发各交款单位按时交费。3、每月13日，各交款单位持某购物广场水（电）费交款通知到公司财务部交纳各项费用。4、财务部根据某购物广场水（电）费交款通知对照费用明每月46日经财务部汇总未交费单位明细表，交物管部进行再次费用催缴工作，下发费用催缴通知单。财务部根据某购物广场水（电）费交款通知对照费用明细表，收取各项费用，并加盖现金收讫章留存归档。如本月9日前仍未缴费用的单位，本公司按3计收滞纳金，并责令停用。68细表，收取各项费用，并加盖现金收讫章留存归档。5、每月46日，财务部汇总未交费单位明细表，并交物管部。由物业管理员再次下发费用催缴通知单，本月9日之前交款单位仍未如数交纳水、电费，我公司将于本月10日起按千分之一计收滞纳金（或责令停用）。（三）相关记录表格、水、电费交款通知单、费用催缴通知单水、电费交款通知贵单位应交纳月水、电费（月日至月日），共计人民币元。请于月日前到财务部办理交款手续，并将财务部发票复印件交物管部备查。电表数（本月水、电表读数上月表底数）基础照明物管部年月日69费用催缴通知单本公司于年月日对贵单位下达收费通知单，但至今尚未收到其费用。现特此通知，敬请贵单位尽快将款项以支票或现金的形式到公司财务部交纳，如逾期未能如数缴纳，我公司将自年月日起按计收取滞纳金。致。礼某购物广场物管部年月日第三十七条更衣室、柜的管理目的保证更衣室、柜的整洁和有序管理。适用范围商厦员工更衣室、柜的管理和使用。（一）更衣室的管理为使得更衣室、柜清洁卫生，整齐一致，物品不损坏、不丢失，更衣室要设专人管理，并做到1室内巡查，防止丢失被盗；2做好室内卫生清洁，保持室内干净整洁；3做好安全防火工作，防止火灾的发生。（二）更衣室开放时间开715830关9001030开10301230关1230133070开13301830关18302100开21002230（三）更衣柜的领用及