虎渡南苑二期建设项目申请报告

湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告目录第一章申报单位简介及项目概况1第一节申报单位概况1第二节项目概况2第三节结论与建议7第二章项目背景及必要性10第一节项目背景10第二节项目建设的必要性17第三章发展规划、产业政策和行业的准入分析21第一节发展规划21第二节产业政策及市场准入分析23第四章资源开发及综合利用分析30第五章节能方案分析35第一节能耗分析35第二节节能措施和效果分析38第六章建设用地、征地拆迁及移民安置方案46第七章建筑安全分析与评价49第一节高层消防设计方案及评价49第二节电气消防设计及评价52第三节抗震设计方案及评价56湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告第四节防雷设计方案及评价58第八章环境和生态影响分析59第九章项目招投标及实施进度安排63第十章项目建设组织管理68第十一章经济影响分析70第一节总投资及资金筹措70第二节经济效益分析72第三节区域经济影响分析79第十二章社会影响分析81第十三章结论84附件湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告0第一章申报单位简介及项目概况第一节申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为公安县湖北锐明建设工程有限公司。本公司是2009年7月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发四级资质。公司注册资金1000万元，现有职员600人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设办公室、工程部、财务部、技术部、经营部、资料部、保安部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的房屋质量、一流的营销服务”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。公安县湖北锐明建设工程有限公司2011年被荆州市人民政府授予“守合同重信用企业”，被公安县建筑业协会授予“2011年度全县湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告1先进建筑企业”等光荣称号。二、资金实力及开发资质情况公安县湖北锐明建设工程有限公司成立于2009年7月，公司注册地为公安县南平镇沿江路168号；有限责任公司自然人独资；经营范围为房地产开发、经营和物业管理。公司注册资本金壹仟万元；法定代表人王治锐房地产开发资质等级四级资质鄂房开【2011】D40033号第二节项目概况一、项目名称虎渡南苑二期建设项目二、建设性质旧城改造及普通商品房开发三、建设单位公安县湖北锐明建设工程有限公司四、建设地点本项目拟选址在公安县建设南路旁，地势整体较为平整。该地段是公安县繁华的中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为156618平方米。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告2五、建设规模及内容一建设规模本项目属于虎渡南苑的二期工程，虎渡南苑整体规划用地面积平方米，规划建筑面积平方米，总户数为户，其中一期建设平方米，住宅套，由于本项目设计精巧，区位优良，价位合理，一期项目获得广大居民踊跃购买，现已销售一空。本项目开发占地面积为156618平方米，规划建筑面积8135平方米，建设1栋框架结构17层建筑。二项目建设内容1、建设内容住宅面积8135平方米。项目容积率为519,，绿化率为2253，总户数51户。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告32、公用配套工程建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。具体建设内容详见下表湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告4层数地上总建筑面积功能用房分类项目小计住宅用商用电梯数户型户型平均面积住宅面积配套建筑商业面积小计结构形式户数户总人数人商住楼1楼171713室2厅2卫1595181358135框架51153小计8135813551153湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告5四、项目定位该项目位于公安县商住圈核心地段，一是拥有完善的生活环境，周边生活配套设施完善。二是交通便利，出行方便。本项目将通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅51套。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为15951平方米左右。五、拟建项目建设期根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟13个月建设完成2014年4月至2015年4月。六、拟建项目投资本项目总投资109989万元，其中工程费用63927万元，工程建设其他费用36062万元（其中土地费用300万元），预备费为100万元。具体详见投资估算表。投资估算总表土建费用序号工程和费用名称工程量单位价值元/小计万元其它费用万元合计万元比例一工程费用8135007858363927639275812二其它费用36062360623279三预备费用1000010000909四管理费和利息000000000总投资10998910000七、资金筹措本项目总投资109989万元，全部由项目申请单位自筹。八、项目主要技术经济指标湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告61、主要技术指标项目主要技术指标表序号项目数量单位1规划总用地面积156618平方米2总用地面积156618平方米3建筑占地面积625064总建筑面积8135平方米住宅建筑面积8135平方米商业建筑面积平方米其中配套及其它建筑面积平方米5容积率5196住宅总户数51户7居住人口325人/户153人8非机动车停车数辆9机动车停车数辆10建筑密度399111绿地率22532、项目经济评价技术指标本项目预计销售收入预计177343万元，开发商投资109989万元，销售税金9665万元，所得税前利润57689万元。项目利润表序号项目数值单位备注1销售收入177343万元2开发建设投资109989万元3销售税金及附加9665万元4利润总额57689万元湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告7第三节结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据征地取得的合法性土地使用权证书2014年1月23日公安县国土局拍卖成交确认书合规合法公安县国有土地资源局发证土地利用用途合规性商住1栋住宅楼合规土规条件和建设方案建设用地方面土地使用强度合规性容积率519；建筑密度不大于3991容积率519；建筑密度3991在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策公安县公安县旧城改造规划规划方面城市总体规划的符合性节能小型住居区小型住宅区高度契合公安县公安县发展规划房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房51套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及公安县实施细则产业准入标准可一次性开发本项目开发规模8135平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策方面产业政策不是淘汰类产业；鼓励类节地、节能建筑合规发改委令第40号资本金准入标准资本金不低于20项目资本金100优于标准项目申报单位提供的资金证明行业准入方面房地产开发资质暂定级及暂定级以上四级符合要求资质证书拆拆迁补偿县城城区征地拆迁国有建设用地使用权出让合同符合政策鄂政办湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告8核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据标准工作实施方案要求【2004】173号迁补偿和安置移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号节能新建建筑节能50以上本项目节能60优于标准节能评估报告节水综合节水率20直接节水率20；中水回用率30；雨水利用率30；非传统水源利用率30。符合2010年建筑节水20的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20本项目节地率30优于标准十二五规划纲要资源利用节材综合节材率降10再生材料3R材料的使用量占所用材料的30；建构筑物拆除时，材料的总回收率达40优于标准十二五规划纲要抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准高层建筑设计规范防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范建筑安全消防耐火等级地上和地下二级地上一级达标高层消规废气大气污染物综合排放标准GB16360621996表2二级标准限值CO、NO2、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准GB89781996表4中三级标准COD、BOD5、SS全年总排放量484T达标排放环评批复噪声GB123482008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复环景影响固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济评价国民经济内部收益率10本项目内部收益率3285优于标准经济评价第三版行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1不会形成市场垄断市场调查经济影响区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社对区域社利大于弊本项目为小规模房地产开发项影响小社会调查湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告9核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据会影响目，对社会环境影响程度小当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查会影响风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告10第二章项目背景及必要性第一节项目背景一、公安县公安县经济发展现状简介公安县地处东经1114811125，北纬29373019，位于湖北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，有“七省孔道”之称，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连南北最长为75公里，东西最宽51公里。国土面积22579平方公里，总人口103万，辖14镇，2乡，431个村委会，4137个村民小组。地处江汉平原，地势平坦，湖泊棋布，河流纵横，属平原湖滨地区。地面高度一般为海拔36米左右，境内主要为平原湖区，西南部分地方为平岗和丘岗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全县分为虎东、虎西两片。境内山丘分布在县境南部，海拔高度均在100米以下。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告112012年，是公安发展史上具有特殊意义的一年。一年来，面对宏观政策紧缩、经济增长下行压力加大的复杂形势，县政府在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，团结和带领全县广大干部群众，按照“稳中求进、好中求快”的总要求，突出工业优先，推进“三化”协调，统筹城乡发展，大力改善民生，全县经济快速发展，社会事业全面进步，县域综合实力明显增强。2012年，我县被评为全省县域经济进位先进县，“三农”工作跻身全省20强，斗湖堤镇进入“全省百强乡镇”行列。预计完成地区生产总值15983亿元，同比增长116，其中一、二、三产业分别完成增加值4779亿元、7121亿元和4083亿元，同比分别增长39、186和11，三次产业结构调整为299446255。（一）工业经济克难奋进。积极应对各种不利因素，推动企业转型升级，全县工业经济逆势增长。预计完成规模工业总产值205亿元、增加值57亿元、利税总额112亿元。新增规模企业25家，总湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告12数达到112家，其中5家产销过10亿元，凯乐科技及其黄山头酒业税收达到165亿元。汽车零部件、塑料新材、化工建材、农副产品加工四大主导产业累计实现产值202亿元。争取国家、省产业振兴和中小企业发展资金6000多万元，全县技改投入达到57亿元，同比增长142，凯乐科技、新生源、金安纺织、汉兴科技、中粮粮油、新裕农业等企业96个技改、扩规项目相继竣工投产，国家高新技术企业达到5家，11个产品被认定为湖北名牌产品。招商引进项目58个，到账资金45亿元。全县整体谋划布局50平方公里的工业园，今年开发区基础设施投入达到608亿元。孱陵工业园新落户企业8家，青吉工业园扩区至2239平方公里，建成8平方公里，落户企业30家。（二）农业经济稳定增长。持续推进结构调整，注重农业科技和农业机械推广应用，努力应对多雨低温等自然灾害和稻飞虱等重大病虫害，农业生产增产增收。预计完成农业总产值90亿元，同比增长14。建成15个万亩高产创建示范片，优质粮棉油板块面积达到180万亩。成功举办第四届湖北公安葡萄交易会，葡萄产值达到6亿元。生猪和家禽规模养殖比重分别达到68、81。水产养殖形成“18221”、网箱养鳝、鱼鳖混养、鳜鱼和团头鲂专养、小龙虾野生寄养五大特色板块。全县土地流转农户达到28万户，流转土地18万亩。农民专业合作社达到323个，入社农户25万户，带动周边农户10万余户，永和、双盈水产专业合作社分别被评为全省“二十强”和先进农民专业合作社。省市级农业产业化龙头企业达到38家，农湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告13产品初加工转化率达到65以上，深加工比例达到40以上。（三）商贸服务持续活跃。严格落实各项补贴政策，加强商业网点建设，拓展群众消费需求，各类市场繁荣活跃。预计实现社会消费品零售总额866亿元，同比增长185。恒盛汽配城、长江医药物流园、明珠建材生活物流广场、富妮来服装城、楚丰农产品大市场三期、民主巷市场改造等市场建设项目进展顺利，荆江分洪北闸风景区纳入国家“十二五”红色旅游项目库，休闲“农家乐”总数达到528家，服务业发展取得新突破。加强对外贸企业的服务，新增4家外贸企业，增加针织服装、PVC装饰板材、电子产品3类出口产品，预计完成外贸出口7021万美元。（四）城乡建管力度加大。进一步完善县城规划体系，加快推进城南新区开发及“城中村”改造，县城建成区面积达到19平方公里；投资3200万元，完成城区马嘶桥路、孱陵大道延伸段建设和荆江大道路面维修等市政工程；开展土地非法交易和违法建设综合整治，落实网格化管理，基本做到新的违建零发生、旧的违建零发展；转变城区垃圾处理方式，实行集中收集、转运、异地焚烧发电，实现了垃圾处理无害化、减量化、资源化目标；城区污水处理厂二期、新生源公司废水深度处理项目投入运行，“四城同创”向更高层次推进，县城环境明显改观。开展片区扶贫开发，统筹乡村建设，15个农民集中居住小区建设进展顺利；扎实开展文明卫生集镇、村创建活动，闸口镇、黄山头镇被评为省级卫生城镇。加强重点项目建设，争取上级投资项目68个，到位资金505亿元，完成全社会固定资产投资1425亿元，湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告14同比增长398，其中新增亿元以上项目59个。荆岳铁路正式动工，江南高速、东卷高速进展顺利，迎宾大道、孱陵客运站相继启动，建设县乡公路50公里、通村公路109公里。第二轮“三万”活动成效明显，完成各类水利工程8862处，累计完成投资358亿元，达到历史最高水平。实施土地整理项目，建设高标准农田105万亩；绿化造林51万亩，全县森林覆盖率达到206。（五）财税金融平稳运行。坚持科学聚财与规范理财并举，加强重点税源管理，优化支出结构，保证了重点项目和民生支出。全年财政总收入首次突破10亿元，其中一般预算收入达到59亿元。不断扩充金融营业网点，基本实现农村金融服务全覆盖。加强金融生态环境建设，连续九年被评为全省最佳金融信用县，金融服务县域经济力度不断加大，预计全年累计投放各类贷款83亿元。（六）社会民生不断改善。牢记宗旨，关注民生，切实抓好“衣食住行、医教保业”等工作，不断提高人民群众的生活水平和幸福指数。预计今年城镇居民人均可支配收入15500元、农民人均纯收入8990元，同比分别增长16、145。组织各类技能培训，以创业促就业，发放小额担保贷款3085万元，扶持创业640人，城镇登记失业率控制在41以内。实行城乡居民社会养老保险全覆盖，全面提高医疗、养老保险水平；加大弱势群体社会救助工作，城乡低保对象达到54万人，荣获“全省民政工作先进县”称号；积极推进政策性“三农”保险，农村风险转移机制进一步完善；新建保障性住房990套，群众受益面不断扩大。加大教育发展投入，新一中建设、校安工程进湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告15展顺利，教学环境和办学水平全面提升，“两基”工作受到国务院表彰，创造了高考连续17年全市第一、全省领先的优异成绩。医药卫生体制改革深入推进，城乡药品销售实现“零差价”。公共卫生服务不断加强，成功应对“825”霍乱疫情，先后荣获“全国卫生应急示范县”和“全国农村中医药先进县”称号，新人民医院即将投入使用。实施血防综合治理，人、畜感染率分别下降至093、02。全面启动国家免费孕前优生健康检查项目，大力开展流动人口区域协作，被评为省级“阳光计生行动”示范单位和诚信计生合格县。加强科技工作，湖北省缸套厂“负压实型气缸铸造方法”获第七届国际发明展览会金奖。“最美公安人”评选、第二届“书香三袁故里”全民阅读、群众文艺调演、体育健身比赛等活动影响广泛，文化、广电、体育事业得到长足发展。圆满完成社区居委会“两委”换届工作，实行社区网格化管理，启动10个规范化社区平台建设，社会管理进一步创新。广泛开展领导干部大接访活动，各类信访持续下降，群众诉求渠道更加畅通。破获一批大案要案，刑事发案、安全事故、群体性突发事件得到有效控制，群众安全感不断提升。“六五”普法经验得到中、省高度肯定。加大纠风治乱力度，强化执法与效能监察，扎实开展“治庸问责”，取消调整行政审批事项20余项，一批损害群众利益案件得到及时查处。办理人大代表建议57件，政协提案87件，满意率达95以上。二、建设条件自然地理条件公安县地处东经1114811125，北纬29373019，位于湖湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告16北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，有“七省孔道”之称，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连南北最长为75公里，东西最宽51公里。国土面积22579平方公里，辖14镇，2乡，431个村委会，4137个村民小组。地处江汉平原，地势平坦，湖泊棋布，河流纵横，属平原湖滨地区。地面高度一般为海拔36米左右，境内主要为平原湖区，西南部分地方为平岗和丘岗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全县分为虎东、虎西两片。境内山丘分布在县境南部，海拔高度均在100米以下。自然资源公安的土地适宜性广，种植条件好，生物生长量大，具有较强的生产能力。主要分布在西南红土丘岗和南部的黄土平岗地带、沿河的冲积平原和湖积平原上。根据全国第二次土壤普查结果，全县共有4个土类，7个亚类，12个土属，99个土种。从河床到岗地，土壤质地从砂质逐渐向粘质过渡，土壤种类也相应具有飞砂土、灰砂土、灰油砂土、灰正土、黄土。河流水文公安县集水面积199391平方公里，过境长42284公里，其中现有外江河流14条。长江全长6380公里，由太平口入境至藕池口出境入石首市，过境长8562公里，水域面积8769公里。气候特征公安的气候属亚热带季风气候，四季分明。具有霜期短、日照长、雨量充沛特点。春季冷暖多变，温度上升快，雨量递增；夏季炎热潮湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告17湿，雨量不均；秋季日暖夜凉，雨量锐减；冬季寒冷干燥，低温少雨。热量丰富，无霜期长，低温冻害频次较少，适宜粮、棉、油、林、特等多种作物生长，有发展亚热带果木、特产等多种经济的水资源。通常以平均气温稳定通过10为春季的开始日，大于22为夏季的开始日，小于10为冬季的开始日，在1022间为春、秋季节。基础设施公安交通发达，区位优势明显,素有“湘鄂门户”之称。207国道和荆东高速公路（湖北襄阳湖南常德）贯穿全境，长江“黄金水道”伴境而过，离荆州城区30公里，离宜昌三峡机场70公里，离武汉天河机场250公里。县境内公路总里程1938公里，已形成以207国道、荆东高速公路为骨架，以公（安）石（首）线、公（安）安（乡）线、公（安）松（滋）线3条二级公路为主干，以8条县级公路为脉络的公路网络。县内有220千伏输变电站1座、110千伏输变电站4座，实现了城乡电力同网同价。全县程控电话87万门，固定电话普及率达到83，移动通讯电话用户10万户。县城日供水能力10万吨。星级宾馆服务周到，文化娱乐设施一应俱全。第二节项目建设的必要性一满足人民群众基本住房消费的需要为了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后可向市场提供18套中小套型的商品住宅，可部分缓解公安县湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告18居民购房难的问题，满足公安县当地居民基本住房消费的需求。二是加快城市建设的需要房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。公安县委县政府根据公安县总体规划布局，按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创造、产业经营”为核心，坚持“我规划、你投资、同受益、共发展”的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位、产业发展和城市功能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升”的新要求，必须加快城市房地产开发，来满足公安县城区居民的住房、生活基本需求，同时也提高城市品位。一是加快推进城镇化。立足长远发展，制定和实施推进新型城镇化的目标和措施。完成县城城市总规修编，抓紧调整和完善城区五大片区控制性详规，加快乡镇镇区控制性详规编制进程，实现县乡规划全覆盖。严格规划管控，以规划引领城镇化发展。加强土地等城市资本营运，多方筹集城镇建设资金。继续抓好县城迎宾大道、环城路道路续建工程，完成原种场3路、彩云路、长广路、占桥四巷路、平安路、城区及周边生活垃圾压缩站建设，改造百瓦渠和杨麻渠城区段面，修整杨公堤滑坡和长江路部分路段人行道，加强城区沥青路面养护；启动城区公园建设，完成城南路、马嘶桥路绿化和街头游园建设等园林工程，稳妥推进旧城区改造。以文明创建为重点，继续推进湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告19“四城同创”，全力争取通过省级文明县城验收。加强城镇信息化、智能化建设，继续抓好城市网格化管理，建立和完善城市管理长效机制，提升管理水平，打造文明整洁、优美舒适的县城环境。坚持城乡统筹，推进城乡产业布局、基础设施、公共服务、信息网络、社会管理等一体化进程，积极培育发展各具特色的中心镇和特色镇，重点加快杨家厂、南平、藕池、埠河、章庄铺等乡镇集镇建设，增强集镇综合承载能力，加快城乡一体化发展进程。二是狠抓基础设施建设。进一步拓宽融资渠道，加大争取力度，加快交通建设，对境内国道、省道、县乡道路分段进行改造升级，为高速公路、铁路建设营造宽松施工环境，力争23年内，形成公路、铁路、港航设施比较完备、路网布局合理的县域“大交通”格局。2013年，完成斗湖堤至荆东高速连接线夹竹园段续建、黄金口至沙道观二级公路改建、五群路和五杨线县乡道改建工程；加快实施和推进江南高速、东卷高速、荆松一级公路、北闸红色旅游二级公路、公安长江大桥建设；建设通村公路100公里，提升交通运输服务保障能力。把握国家加快水利改革发展的政策机遇，以荆南四河综合整治为重点，全面抓好孟溪垸泵站更新改造、农田排灌设施完善、内外重点闸站检修等重大工程建设，不断改善农业基础条件。坚持防汛抗旱两手抓，抗灾减灾不放松，确保农业增产增收。积极争取北煤南运路口电站项目，抓好荆州南、油江、马市、玉湖、告口等变电站建设，提高电力保障水平。三是持续改善生态环境。加强对城乡群众的宣传教育，倡导文明湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告20节约、绿色低碳的生活方式和消费模式。狠抓企业节能、降耗、减排，注重建筑节能和公共机构节能，大力发展循环经济，完成总量控制指标。加强环境监察和保护，抓好农业面源污染防治和水环境治理，禁止秸杆焚烧，切实保护生态环境。深入开展第三轮“三万”活动，抓好村庄环境卫生综合整治，在全县每个村新建1020个垃圾池，每个非城郊村建设1个达标处理垃圾场，全面改善农村人居环境。以埠河、孟溪大垸、花基台“三片”和207国道、沙渔线、公石线“三线”为重点，抓好新农村建设。持续推进血防综合治理、造林绿化等工作，人畜血吸虫病感染率达到传播控制标准，争创全国绿化先进县。加强农村村庄规划和土地利用规划的管控，严格土地执法，切实保护耕地，争创全国节约集约利用土地模范县。但公安县区明显的表现为第二产业比重过大，第三产业相对发展不足的弊端，市委、县政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础设施及危旧房改造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、商贸、居家、旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格局。因此，虎渡南苑大厦项目的建设，不仅是公安县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是公安县人民生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告21第三章发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节发展规划一、符合公安县城市建设规划公安县土地利用总体规划（20062020）围绕公安县建设县域中心城市的目标，择优培育重点中心城镇，分层带动各乡镇的城镇化进程和地区经济发展，加强县域横向经济联系。规划期间，公安县城镇体系形成一、二、三级城镇等级、“两心两轴三口”的空间格局。中心城区的总体发展方向为“沿江延伸、向东为主、适度南拓”，总体分为五个片区斗湖堤老城片区、孱陵片区、杨家厂片区、斗南片区与杨南片区。应加强中心城区各个片区之间的联系，使五个片区构成有机的整体，形成合理的城镇发展形态，最大限度发挥整体功能与集合优势。“两心”，指中心城区和县域经济副中心，其中，中心城区是由斗湖堤镇和杨家厂镇共同组成的县域经济、文化中心，副中心指南平镇，是县域经济发展的次中心。“两轴”指两条城镇发展轴线，由于襄东高速公路的出口与207国道重合，城镇体系的培育和发展沿县域两条交通动脉207国道、公石公路进行。“三口”指埠河镇、藕池镇、章庄铺镇三个口子镇，三镇是两条发展轴线的出口，也是区域发展条件比较好的城镇，规划作为重点城镇发展。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告22二、公安县经济社会及产业发展规划符合性分析公安县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及公安县住房建设“十二五”规划纲要均对公安县的住房建设做出了以下发展规划科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。本项目正是紧紧围绕公安县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和公安县住房建设规划的指导精神，建立健全公安县住房建设体系，扩大公安县新建商品住房建设的供给总量，有针对性开发适合公安县人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进公安县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告23本项目为公安县公安县政府规划的房地产开发项目，将小城镇危旧房改造开发商品房项目，符合当地政府规划要求。第二节产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。1011月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。1市场趋势整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告24年趋缓在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下图2014年全国房地产市场各项指标预测结果数据来源CREIS中指数据，中国房地产指数系统预测2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为137140亿平方米，同比增长5578；商品房销售均价为67056746元/平方米，同比上涨7076，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为98100万亿元，同比增长150175；房屋新开工面积为209213亿平方米，同比增长6080，低于2013年全年。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告252需求销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化12个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度585下降至三季度191，四季度也将保持在14左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为28万亿元、23万亿元和22万亿元，预计四季度新增贷款约为16万亿元，全年新增贷款89万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。图2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告26数据来源CREIS中指数据，FDCSOUFUNCOM，中国房地产指数系统预测从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长79，下半年增速小幅回落至61。季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降57外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高498。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。3分化加剧不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告27马太效应日趋明显展望2014年乃至更长时期，不同城市量价走势和政策导向的分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡，价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。表不同城市分化对比一线城市二线城市三线城市供求分化供不应求压力持续多数城市供需均衡，少数热点城市供不应求大多数城市供应充足，部分城市存在供应过剩风险价格平稳部分供应过剩城市存在价格下行风险价格分化房价上涨压力突出价格平稳，热点城市价格压力较大核心城市的周边城市价格较为稳健城市分化政策分化存在加码可能热点城市存加码可能部分城市或将松绑政策刺激需求大型企业中型企业小型企业企业分化领先优势扩大不进则退边缘化资料来源中国指数研究院整理分析湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告28供求分化一线城市供不应求压力持续，部分二三线城市供应过剩风险凸现数据来源CREIS中指数据，FDCSOUFUNCOM短期来看，需求旺盛以及供应不足导致一线城市去化速度加快，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4，平均出清周期降至9个月；典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月左右；典型的三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。中长期来看，根据中国指数研究院测算，一线城市现有土地存量仅需要2年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年；此外，所有在建及待建项目竣工后，未来35年三类城市的人均住宅面积将达到36平米、45平米、50平米。总体来看，一线城市短期和中长期供不应求矛盾均较为突出，但今年以来新开工面积增长或将略微缓解供应不足压力；部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。价格分化地价和供求矛盾加大一线城市房价上涨压力，部分三线城市价格存在下跌风险展望未来，不同城市价格分化将进一步加剧地价快速上涨、供湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告29不应求矛盾严峻仍将推动一线城市住宅价格上涨，而二线城市除杭州、南京等热点城市外，多数城市土地市场运行较为平稳，供求基本平衡，未来房价上涨空间有限；而多数三四线城市由于供应充足，地价涨幅最小，部分供应过剩的三线城市房价存在下跌可能。二、公安县房地产市场运行情况1、公安县房地产2013年伴随着房地产市场的调控继续深入，公安县普通商品房含二手房成交量呈下降态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以恢复。今后几个月的住房成交量有可能进一步缩减，房地产投资等还可能继续下行一段时间。但国务院已有明确的指示，国务院有关部门已经出台或正在考虑相应的政策，加上一些地方陆续出台了一些稳定市场的措施，所以，后几个月的总趋势还可能缓慢下行一段时间，但楼市继续向下的空间也会非常有限，房价大跌的可能性也大大减少。2、本项目定位本项目为房地产开发项目，项目建成小型节能生态商住社区，目标客户主要为公安县居民，项目产品主要为普通商品住宅51套。主力户型为三房二厅二卫，其平均面积为15951平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发2008131号提出13条意见促进房地湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告30产市场发展，2009年5月国务院将普通商品住房投资项目最低资本金比例从35下调至20，本项目投资资金由开发商自筹109989万元，项目资本金为100，比例远高20最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本项目属于节能生态小型社区房地产开发项目，根据国家发改委出台的产业结构调整指导目录2011年本规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓励类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。五、行业准入标准及评价城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定以及湖北省城市房地产开发经营管理办法就房地产行业的准入等做了相应的规定。项目申报单位房地产开发资质为三级资质，本项目开发的总建筑面积8135平方米，符合房地产行业的准入标准要求。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告31第四章资源开发及综合利用分析一、概述湖北省公安县按国家要求建设为“资源节约型、环境友好型”两型社会地区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和管理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的发展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。二、资源开发利用方案本项目建设的原材料主要为土地和钢材、商品砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应主要为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善。可就地解决；土石方供应要在合理利用土地的前提下与村民协商解决，主要资源利用数量预测如下1、土地资源规划征地面积为156618平方米，规划用地性质为住宅用地，项目建设单位以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告322、水资源本项目不开采地下水，所需生活用水来自市政管网自来水，预计正常年耗水量089万立方米。3、电力资源本项目电力全部由公安县公安县供电公司提供，主要用于家庭照明、空调和小区路灯照明等，正常年用电量为1917万度电，公安县供电公司可满足用电需求，不会对全市用电构成重要影响。4、煤气资源本项目居民日常生活所需煤气资源，天燃气每年消耗116万立方米。5、建筑原材料本项目全部建成后预计需消耗钢材43928吨；商品混凝土29286立方米。三、资源节约要求及措施一要求根据国家可持续发展战略和“十二五”规划纲要，在建设中应重点贯彻执行“节能、节水、节地、节材”八字方针，加强工程项目生态环境建设，从而带动房地产业的发展，实现社会、经济、环境效益的统一。总体目标到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。具体目标到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50；既有建筑节能改造逐步开展，大城市应完成改造面积的25，中等城市完成15，小城市完成10；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少20，建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告332005年再下降10。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大城市新建建筑实现节能65的目标；绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年的目标基础上再大幅度减少；争取建筑建造和使用过程的节水率比2010年再提高10；新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20。二具体措施1、能源系统充分考虑绿色能源的使用，绿色能源的使用率应达到一定的水平，在住宅楼可引入太阳能照明系统等，多使用可再生能源，同时要避免能源使用的浪费。2、水环境系统保证节水器具的使用率达到100；污水处理率应达到100，达标排放率必须达到100。3、大气环境系统采用自然通风，设置有通风换气设施；禁止使用对臭氧层产生破环作用的氟利昂类产品。4、声环境系统公用设备应采取减震和隔音措施；采用人工降噪措施如建隔音屏或种植树木等，减少外部噪声对小区内声环境的影响。5、光环境系统采光应尽量使用自然光，灯具全部使用节能灯具；通过高、中、低、远、近、虚、实等不同照明形式，在不同区域按不同要求，合理配置路灯、草坪灯、地灯、形成丰富多彩、温馨宜人的立体照明系统。6、热环境系统采暖、空调及热水供应应尽量利用太阳能、地湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告34热能等绿色能源，推广采用采暖、空调、生活热水三联供的热环境技术。7、绿化系统加强道路绿化，设置绿化带，充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化；提倡垂直绿化，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植。8、废弃物管理及处置系统工地生活垃圾必须分类收集，应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化，用于特种垃圾收集的器具，必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100，分类率应达到70；生活垃圾应全部实行袋装、密封容器存放、集中处理或外运，生活垃圾收运密闭率、处理与处置率应达到100。9、绿色建筑材料系统项目建设采用的建筑材料中，应尽量使用可重复利用材料、可循环利用和再生材料3R材料，3R材料的使用量应占所用材料的30；建构筑物拆除时，材料的总回收率达40；项目建设中不得使用对人体健康有害的建筑材料或产品，应选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品。四、资源利用效果及评价1、建筑节能通过采取各种建筑节能技术，本项目新建建筑可实现建筑节能60，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50目标要求；2、建筑节地通过合理设计和平面布局，在符合健康卫生和采光标准的前提下湖北锐明建设工程有限公司虎渡