(doc)-《圆众2012年麦克奥迪厦门电气公司物业服务方案》(41页)-物业管理

麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司物业服务方案厦门圆众物业管理有限公司20120206目录第一部分前言投标函3第二部分公司概况4第三部分物业管理文案及内容6（1）物业概况6（2）麦克奥迪（厦门）电气管理整体设想及策划7物业管理方式、工作计划及物资装备91物业管理方式92工作计划10各项专业物业管理制度16争创“省优秀示范工业厂房”实施计划19（1）各项服务指标的承诺20社区文化建设构想22智能化系统的日常运行及维护方案23物业管理承诺和措施25保安部工作职责31（1）保安管理方案32物业的清洁、灭虫和绿化管理33（1）麦克奥迪（厦门）电气清洁的基本标准33房屋及公用设备设施维修养护计划33第四部分计划成本预算33结束语39麦克奥迪（厦门）电气物业管理投标书招标单位麦克奥迪投标单位厦门圆众物业管理有限公司第一部分前言投标函致麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司根据有关麦克奥迪物业管理招标文件中的内容和要求，本司进行了认真细致的准备，现正式提交下述投标文件一式2份，并作如下承诺1本司已到现场仔细观察了办公楼、厂房等全部工作范围，同意按邀标中规定的要求和方式进行投标。2本邀标书中所列的规范及制度，本司已准备齐全，随时提供检阅。3如果本司中标，本司将同意遵循本邀标书中有关内容和条件，与麦克奥迪签订麦克奥迪物业管理服务合同，并严格执行之。本司通讯联络地址为地址厦门市象屿保税区象兴四路21号银盛大厦邮政编码361006电话号码05922610385传真号码05925759080电子邮件YUANZHONG1998163COM代理人被授权人签字投标单位盖章_日期20120206第二部分公司概况厦门圆众物业管理有限公司成立于2007年5月，是具有国家三级物业管理企业资质，全面通过ISO9001（2000版）质量体系认证的物业管理企业。公司拥有员工近200多名，所有员工均受过相关部门的专业培训并取得相应的物业管理上岗资格，形成了一支具备丰富物业管理经验的专业队伍。公司成立以来，坚持“以人为本、业主至上、服务第一”的宗旨，运用自己独特的经营管理服务理念、文化价值理念、先进的管理服务模式以及高效的企业运营机制，致力于打造物业管理服务行业最具核心竞争力和知名品牌的企业。“圆众”以社会化、专业化、市场化为基础，具有强烈的市场竞争和服务意识，并通过强化整体管理水平和提供优质服务而赢得了相当的市场份额。经过全体员工三年的不懈努力，现已成为保税区物业管理企业中发展速度最快、管理水平更高、诚信服务最好、品牌效应最显著的物业管理经济实体之一，公司承接的物业类型主要打造仓储物流中国外运物流有限公司；外运新创建码头；胜狮货柜；太平物流；海沧保税港区路桥储运有限公司；喜盈门家具制品有限公司；厦门（许继）高压；莆田秀屿岗中国成达工程有限公司、欧洲公司等。业务范围专业为大厦、小区、工业区、物流、学校、机关企事业、部队等提供后勤服务以及社区管理服务。人力资源人力资源是圆众物业后勤服务机构最高的战略资源。厦门圆众物业后勤服务机构以其无可比拟的行业人才优势，汇聚一批优秀的物业管理专业人士，打造一流的物业管理经营团队。公司特色秉承国际先进管理理念，融汇物业经典案例精髓。整合优势资源，持续创造顾客价值。从事专案策划、社区管理。量身定制科学、专业的后勤及物业管理规范，可持续地提升物业团队素质和管理业绩。换位思考检讨服务中的不足，不断提高服务水平，主动站在业主的角度来处理业主反映的问题，同时尽最大的努力来满足业主的要求。终身培训，持续改进服务质量为增强员工的责任感和服务意识、拓宽员工知识面，提高员工的素质能力，凡进入公司工作期间就必须接受管理处终身培训计划，如岗前培训、在岗培训等，通过不断培训学习以及不定期组织向其它物业公司参观学习，提高员工服务意识，树立以业主为中心的理念。企业文化公司定位聚焦现代服务业；提供专业的后勤服务；全面向工业园区、大厦、小区、学校、机关、企事业等社会各界提供服务管理及咨询。公司宗旨领衔物管高端思维，打造中国现代社区企业使命为顾客创造价值，为股东创造财富，为员工创造机会，为社会创造效益。核心理念管理提升物业价值经营理念以顾客价值为导向，以持续发展为目标。团队理念真诚关怀，敬业负责。务实高效，合作进取。哲学理念用变的思想认识世界，以和的方法改造世界。质量方针规范化、专业化、职业化、市场化。第三部分物业管理文案及内容物业概况1麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司；地处厦门火炬高新区（翔安）产业区舫山南路808号2其中1一期有办公楼厂房、食堂（附属用房及停车位）2本项目为一期、二期，生产高低压电力设施设备。3物业管理用房的配置及情况1物业管理企业办公用房建筑面积为XX平方米坐落位置XXX；4厂房配套设施125麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司一期办公、厂房6麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司管理整体设想及策划麦克奥迪（厦门）电气股份有限公司位于厦门火炬高新区（翔安）产业区舫山南路808号。根据麦克奥迪的特点，圆众认为物业公司必须在厂房管理上要有较为突出的重点1物业售后的维修保养工作作为高定位、高起点的厂房、要求发展商在开发中除了对物业环境、物业建筑设计刻意追求外，在对房屋质量上也必须有较高的标准。从今后管理者的角度讲，要配合达到此目的，（这里主要指二期的工程）就需要物业管理公司在验收时，就要从维护业主利益出发，按规定的质量标准严格把关。尤其是对于封顶后的隐蔽工程，应从物业的长期管理角度实施质量监督。在保修期内，尽心尽责做好楼宇、厂房养护。优质的施工和优质的养护才可能使物业延寿增值。2根据圆众管理的此类较高档办公、厂房的经验，除了提供给业主高品质的服务以外，从社区生活大家庭的角度出发，往往更需要提供给他们一种真正的家的感觉，故为满足这种愿望，亦要求物业管理公司在实际的管理操作中，在亲善及亲情化服务方面去作文章，如通过管理人员在日常工作中的待人接物方式营造与业主之间轻松和谐的关系；有计划的社区活动以加强管理人员与业主之间的交流与沟通等。3营造高品质的办公环境和优质的创业空间使业主办公的基本条件是能够尽心营造整个办公、生产的高品位办公环境和创造优质的创业空间。作为座落厦门火炬高新区（翔安）产业区。故对于物业管理公司来说，要通过智能化建设，提高物业管理的科技含量，及物业本身的科技含量。通过办公楼的综合布线系统，建立开放式的计算机管理局域网，将多元信息服务管理与物业管理进行综合，为公寓楼服务和管理提供高科技智能化手段，以实现快捷高效的服务与管理。作好办公楼各单元内网络建设，通过网络提供各种网上服务，产生更大的效益。此外，在另一方面物业管理公司需着重优化社区文化环境，充分利用厂区内的公共场所，开展丰富多彩的社区活动，增进业主之间，业主与物业管理人员之间的交往和友情，营造一个人与人、人与自然优雅的生活、工作和社交园地。（4）加强厂区的安全工作厂区安全是业主安居的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的生活和办公环境，其中十分重要的一点就是安全环境的体现。圆众在安全管理上采用的模式是人防加技防。在硬件的配备上，圆众将通过对项目的物业前期顾问工作，参与麦克奥迪的智能化定位过程，与发展商共同探讨出合理、可行及今后运行高效的安全硬件系统；在软件上加强保安人员的培训工作。依据圆众的管理模式，在今后的管理中除了在保安人员入聘时的入职培训以外，亦将根据培训计划对保安人员进行定期的巩固及增进性培训。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保保安工作的严格执行及无任何漏洞。根据对麦克奥迪今后物业管理重点上的分析，圆众对麦克奥迪物业管理的策划及设想可以概括为“一种理念、一个目标、两条思路及两项保证”1一种理念不以经营为主要目的，我们坚持我们是在提供服务，不采取承包经营的模式，以固定的酬金形式，为全体麦克奥迪业主提供服务。2一个目标遵循业主先富之原则，以自身品牌和规范服务，尽可能地在不降低物业标准的前提下，为发展商减少投资和管理费用支出，保持物业长期稳定的保值升值，创造更大的经济效益和社会效应。3两条思路在追求经济效益的同时，更注重社会效益结合社区文化底蕴，导入人文精神，发扬康居的生活理念。圆众将有计划的组织并配合厂区开展多种形式的文化体育活动，丰富员工的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，保持并提高厂区文化品位。4两项保证实现高效管理运作模式采用圆众以经验累积而成的专业物业管理软件；强效的现场与公司总部沟通，构筑于圆众内部通信电子邮箱及企业网站。总部支援保障由于有着规模管理的优势，圆众总部配备着大量工程、电脑、物业、人事和财务等各类专才，并在各类合作伙伴公司的技术支持和配合下，能及时提供物业管理各方面的支援。一旦出现紧急事件，将以最快、最有效的方式为现场管理处提供解决方案。在上述整体构想的基础上，为提高武警公寓楼的物业管理水平，圆众将以一个成熟物业管理公司自身所具备的一切优势来配合到达此目的，为麦克奥迪的全体员工提供最佳的物业管理服务7物业管理方式、工作计划及物资装备1物业管理方式1现场物业管理处现场物业管理处的筹备与组建工作将在物业入住前一个月即着手进行。按照圆众的管理模式从人员逐步招聘培训到各项制度的建立完善，现场物业管理处将建立起麦克奥迪物业管理的第一线。2圆众物业依托地理优势及直属上下级管理，圆众物业麦克奥迪管理处将在麦克奥迪的物业管理中担当第二线的管理者角色及第一线的现场管理工作检查监督者角色麦克奥迪的物业管理将直接共享圆众公司之财务、人事及人力支援等各方面资源。定期派出有经验的物业管理人员，携同有关清洁、安保和工程等专业人员对物业巡视和检查，并召开物业管理例会、及时指出管理中的不足和缺陷，提出处理方案和改进意见，并督促管理处及时改正，主要措施包括每周一次物业例会每周一次物业巡视每二周一次清洁巡视每二周一次安保巡视每月一次夜间巡查按需要与发展商或业委会代表举行专题会议3圆众物业作为物业管理公司总部，圆众物业公司将作麦克奥迪物业管理工作第二线的检查监督者角色。但总部在对项目现场的督导上，更主要是一种完善与补充，项目现场将更进一步享有圆众各方面的资源。督导的主要措施包括每月一次物业整体巡视2工作计划工作计划管理期主要规划项目备注第一年A全面导入ISO9002质量保证体系，修订和完善各项管理规章制度；B员工系统培训；C开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规；D建立电脑网络系统，实现办公自动化；E全面导入VI识别系统；F视条件进行业委会成立的准备工作；G开展多种经营性业务；H按照年度社区活动计划，开展丰富多彩的业主联谊活动；I有偿、无偿活动开展；J管理水平达到“厦门市级物业管理优秀厂房”标准，并在达到评比资格的前提下，申报并获得称号。A成立业委员会，签定物业管理委托合同书；第二年B根据首年开支预决算，合理调整财政收支，开展各项增收支工作；C开展各项便民服务活动；D管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范厂房”标准，并在达到评比资格的前提下，申报并获得称号；E中修计划制定；F特色服务推广。第三年A全年开展多项主题的社区活动；B总结管理经验，进一步提升管理效果；C完善技术防范措施；D实施中修计划；E发展和完善智能化系统。3物资装备圆众将根据物业情况，出资购买各种物业管理所需的物资装备，以保持管理处的正常运作。所有出资的费用，以垫资的形式，在物业管理费收入后的二年内，按计划分摊偿还。筹建物业管理处，需要准备的部分主要的软硬件装备如下提供符合物业具体情况的物业管理软件购置各种通讯设备定制首期制服和雨具购置警械和安保用品购置各种设备、保洁用品、工具和维修用品注有关物资装备请参与计划成本预算书5管理人员配备、培训及管理1管理人员的配备与管理1）物业管理架构主任1人保安保安员12人清洁清洁工7人维修工2人高压电工3人管理员兼保安队长1人2管理人员的监督管理物业管理公司最大的财富在于长期积累前来的物业经验以及宝贵的人力资源，圆众作为一家在厦门亦享有盛誉的物业服务公司，有着完善的人才管理制度，确保人员有足够的激励，并奖罚并施，以做到人尽其才。3员工培训1培训目的通过对管理人员实施必要的培训，使其掌握相应岗位的操作技能和服务质量意识，确保员工素质满足客户和公司发展的要求。2培训形式A入职培训安排专业资深经理进行系统的培训课程，务求使员工在最短时间内掌握物业管理概念及知识，并参与制订物业之管理规章制度。A详细了解物业情况，包括面积、功能、地形和通道等；B公司架构、订立的工作岗位和范围标准；C不同部门之间沟通的工作程序；D部门联络人的姓名和电话，包括工程维修、物业管理、财务收费和日常投诉等。B定期培训加强各部门配合运作工序、公司服务标准和礼貌仪容教育等。针对物业运作之实际情况，每半年安排一次知识更新培训，务求使员工服务之质素能不断提高。A技术人员培训B大型设备供应商的安排运作培训；C国家、市政府对不同技术工种提出的不同技术水平要求而安排的培训。3）培训课程A物业管理人员培训课程物业管理概论物业经理人之角色物业管理人员操守物业管理形象及客户服务概念客户投诉处理应急措施及危及处理台风水浸地震火警电力中断断水煤气泄漏升降机故障预防爆炸品事件盗窃B保安培训课程保安人员守则保安员工仪容仪表、礼仪礼貌规范门岗出入操作实施细则巡检制度培训内容对讲机使用规则监控系统培训内容重点要害部位培训内容消防工作基本常识突发事件处理操作程序治安案件处理程序醉酒者处理程序精神病肇事者处理程序C工程人员培训课程工程员工礼仪、礼貌工程员工形象标准机房内工作规范公共区域工作规范进单元工作规范工程员工日常管理制度工程员工值班制度工程员工交接班制度工程员工报告制度4）培训计划新员工培训计划序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1基础培训,公司质量手册,程序文件,作业指导书和公司规章制度等五天公司全体新员工内部培训让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和动作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天公司全体新员工内部培训了解管理内容、接管程序及动作方式3岗位职责及物业管理制度一天公司全体新员工内部培训熟悉本职工作程序、管理运作程序4物业管理方案和要求一天公司全体新员工内部培训对物业管理有较深层次的认识5进行各工种专业培训五天各有关主管部门和协办单位全体新员工内部培训熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求6职业道德培训三天公司全体新员工内部培训加强职业道德建设、提高职务水平和管理水平7融入各岗位进行上岗见习培训二至三天公司全体新员工内部培训学会基本操作方法为正式上岗提供经验接管前期员工培训计划序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1管理目标模式及投标书的有关内容二天公司全体新员工内部培训明确各项工作要求、目标模式2岗位职责和物业管理动作制度二天公司全体新员工内部培训掌握岗位要求和考核标准3房屋整体布局、水电设施、消防设施等内容介绍一天设计、安装单位全体新员工内部培训熟悉公寓管理、动作4房屋验收交接程序一天公司管理、维修技术人员内部培训要求掌握房屋交换的全过程5设施及设备维护标准及作业程序一天公司管理、维修人员内部培训明确公用设施维修范围及标准6安全交通工作目标及作业程序一天公司本部保洁员、保安员内部培训熟悉治安保卫的范围和职责7清洁了生标准及作业程序一至公司本部保洁员、保安员内部培训熟悉清洁卫生范围和职责8绿化标准及作业程序一天绿化专业单位园艺工内部培训熟悉绿化范围和目标9各工种工人作技巧和服务语言规范及人际沟通技巧一天公司全体人员公司考核内部培训行为、语言规范和技巧10消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天半公司全体人员内部培训掌握应急方案及常识正常管理期员工培训计划序号培训内容时间授课方培训对象培训方式培训目标1电脑网络及管理培训十天公司聘请电脑专家授课内部培训了解掌握电脑网络管理概述及应用2物业技能知识培训二天公司员工分批进行内部培训提高员工与业主、客户的沟通技巧和管理水平3组织协商、公共关系及公众形象培训一天公司员工分批进行内部培训增强组织协调能力和公共关系处理、建立良好的公众形象4保安中列队、战术拳术及体能等培训五天有关协作单位保安队队长、班长及骨干外部轮流培训掌握保安员现代军事知识、提高防卫能力5设施及设备维护标准及作业程序根据实际情况安排有关管理服务人员相关人员公司内部外部培训根据规定要求以提高业务管理水平6维修服务人员升级培训根据实际情况安排市劳动部门维修、服务人员外部培训确保每年该类人员10以上达到中级技工登记证书7保安人员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训每年确保十五天以上公司治安保卫全体员工内部培训熟悉清洁卫生范围和职责8劳动安全卫生培训一天公司全体员工内部培训熟悉、了解劳动安全卫生知识9消防技能训练及演习三天有关协作单位管理处全体义务消防员内部轮流培训掌握消防技能知识8各项专业物业管理制度健全、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础及保证。为了充分在麦克奥迪今后的管理中按照圆众理念及模式进行管理，使之达到既定的水准，圆众根据麦克奥迪的实际情况，结合厦门市物业管理的行业法规制定了完善的管理规章制度。以下所列有关物业管理中各类管理规章制度，圆众将随时准备接受查验。1公共制度业主公约交通、车辆停放管理规定消防安全管理规定电梯使用管理规定休闲娱乐场所管理规定厂房管理规定房屋装修管理规定厂房治安管理规定厂房环境卫生管理规定精神文明建设公约2行政/人事管理物业管理员工奖惩条例物业管理员工岗位职责保安岗位职责办公环境管理规定档案管理制度3保安管理制度保卫部门奖惩条例保安行为规范保安廉洁守法准则保安日常规范用语保安交接班操作规程出入登记操作规程大门保安操作规程巡逻保安操作规程车场出入口保安操作规程监控系统管理制度消控中心管理制度4消防管理制度消防设备管理消防设备操作规程消防设备维修保养规程5工程管理制度工程部岗位职责弱电设备维修保养规程供配设备（设施）动作管理规程供配电维修保养规程供配电设备突发事故应急措施给排水设备操作规程给排水设备维修保养规程给排水设备突发事故应急措施中央空调设备突发事故应急措施电梯设备突发事故应急措施物资管理制度工程部安全操作规程（6）突发事件应急操作规程火警应急处理方案初中期火灾应急处理方案施工煤气泄露应急方案电梯困人应急处理方案9争创“省优秀示范厂房”实施计划1总体规划圆众的物业管理理念是处处为业主所想，以自身品牌和规范服务，用好业主支付的每一分钱，使全体业主和用户享受到物有所值的服务。在整个物业管理过程中，充分尊重和听取发展商和业主的意见和建议，使整个物业体现较高的物业管理水平。1实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案、内部管理制度，外部公约守则等；2管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100；3水电等设施保养良好，运行正常；4污水排放通畅，交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车、非机动车现象；5实施24小时保安值班制度，厂区内无重大火灾、刑事和交通事故。2实施方案1准备阶段为了更好的准备创“省优”，确保各项工作有条不紊的进行和各项计划的顺利实施，建立公司的领导小组，负责各部门的相互协调与沟通，以确保各项工作的真正落实，同时对此次活动进行宣传，使厂区的全体员工能够齐心协力的完成创建活动。2实施阶段对照“全国物业管理示范厂区标准及评分细则”，进行公司内部的自我评分，通过自我评分发现存在的问题，并落实有关人员进行限期整改和跟踪检查。然后邀请管理部门和业主代表以及总公司管理人员进行复查，以确保问题的整改和工作的不断完善，最终达到公司的质量目标。3迎检阶段在以上的基础上，公司将按摸拟检查的内容对厂房的创“省优”工作进行最后检查，并立即整改问题。同时将按要求准备申报资料，及时上报市房管局物业处，随后作好迎检工作。3各项服务指标的承诺序号指标名称国家评分指标投标指标管理指标的承诺1房屋完好率98100落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋零修、急修及时率98100接到维修通知15分钟内到现场，及时完成并建立回访档案记录。3维修合格率100100分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。4保洁清洁率9999落实责任人进行日常保洁工作，并由物业主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。5道路完好及使用率9099落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保道路完好、畅通。6雨水井、污水井完好率100落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。7排水管、明暗沟完好率100落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保排水管理畅通无阻、无塌陷。8路灯完好率8599落实责任人进行养护，并由管理处监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。9区内治安发生率1以下1以下保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小区的安全。10消防设施设备完好100100落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维率护和检修以确保消防设施完好无损，正常使用。11火灾发生率1以下1以下管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保小区消防安全。12违章发生率与处理率1以下951以下100建立巡视制度，跟踪管理，及时发现，及时处理，并加强宣传工作，取得居发的理解，杜绝违章情况发生，并进行回访档案记录。13住户有效投诉率与处理率1以下/月951以下/月100按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解住户的愿望和要求，满足住户的需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。14管理人员专业培训合格率80100员工分别进行常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，确保培训合格率100，以保障员工的素质。15维修服务回访率80对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。16厂区对物业管理满意率9598在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保居民对物业管理工作的满意。10社区文化建设构想要创建一个好的品牌物业，除了在硬件设施上的管好养好以外，着重对厂区优质精神文明生活的创建将是不可或缺的。根据怡高长久且丰富的厂房物业管理经验，好的社区文化生活将不仅给厂区居民带来丰富多彩，内容详实的业余生活以外，更会方便物业管理公司的日常管理操作。故在发展厂房的物业管理中圆众设想引入以丰富厂区业主业余生活并加强业主与服务人员之间交流沟通为目的的厂区文化建设模式。1制度建立为了保证麦克奥迪厂区文化工作的顺利展开，我们以ISO9002质量保证体系为基础，制定了一套完善的规章制度，如精神文明建设公约、厂区文化工作制度、厂区文化活动动作流程等以及各种活动场所管理制度。这些制度的建立是管理处服务质量考评的重要依据之一，为厂区文化工作的正常动作提供了保证。2场地安排服务处将充分利用厂区内的户内外空间（如休闲场所、公共绿地等）开展活动，并适时走出厂区，充分发挥厦门旅游胜地的优势，把厦门各著名景点作为我们开展活动的大舞台。在出入口、大堂或其它醒目处设置宣传栏、公布栏及完善的标识牌，作为麦克奥迪对内对外的展示窗口，报道活动的动态3活动内容A定期开展各项比赛圆众将培训保安晨操和健身，鼓励厂区员工积极参与全民健身。利用厂区现有的健身设施举办各种竞赛活动，并奖励优胜者。开展以个人或班组的比赛包括乒乓球、桌球、网球、棋牌、拔河等。C做好节目布置圆众结合厂区场地和环境，在重大节日，如国庆节、圣诞节、春节、元宵节等有计划地做好节日布置工作，张灯结彩，渲染节日气氛，营造舒适的生活环境和办公空间。D开展文化娱乐活动圆众将每年制定社区活动计划，开展各种有益于身心健康的文化娱乐活动，包括嘉年华活动、股票沙龙、珠宝签赏会、剩余物资调剂会、插花辅导班、中秋赏会活动、假日出游、新春茶话会等。11智能化系统的日常运行及维护方案1智能系统应用圆众介入本物业的物业管理顾问服务后，将根据本物业的智能化系统的功能定位，发挥和利用物业内配置的智能化系统，以达到最佳的工作效率，可具体概括为如下内容在人力可防范的范围，以人力防范为主在人力难以防范的区域，以技术防范为主充分发挥各种智能系统的作用制定短、中及长期智能化系统的维护保养制度利用计算机进行日常的工作和管理怡高总部IT工程师随时提供技术支援开展技术练兵，使每位员工熟悉其相应岗位应掌握的智能化设施的操作和管理2智能化系统的维护保养方案项目每日每周每月每季半年每年备注1、消防报警系统系统工作情况检查故障点排放、调试系统检修保养传感器抽测消防联动检查主机内部清洁主机表面清洁2、安保监视系统系统工作情况检查系统检查保养摄像机外罩玻璃清洁设备机柜表面清洁设备内部清洁3、可视对讲系统系统工作情况检查密码锁性能检查管理机、门口机性能检查紧急按钮抽检设备内部清洁4、紧急广播系统系统工作情况检查功放、音源设备检查设备清洁5、机房、弱电井道及其他系统监控中心清洁各楼层弱电间清洁有线电视系统电话系统车库收费系统工作情况检查6、卫星电视系统系统工作情况检查卫星接收天线卫星接收馈线接收器、制转器解码器、混频器放大器、人配器设备内部清洁7、停车场管理系统IC读卡机闸杆系统计算机系统8、电子巡更系统巡更感应器10物业管理承诺和措施1物业验收和移交阶段内容物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，以管理和使用者的角度，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙和物业公司安保上岗为标志。在麦克奥迪的物业验收和交接工作中，圆众将按如下程序进行1物业验收条件物业要验收和移交，必须满足以下首要条件施工单位自查合格；工程监理验收合格；提供被验收物业设施的竣工图若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图；提供被验收物业的操作说明、保养手册和其它有关技术资料；提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料；提供必要的专业技术介绍和培训；提供所有测试、检验和调试报告；清洁被验收的场地、设备和机房。2政府有关职能部门验收政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门到物业进行验收施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门在此验楼，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明；3拒绝验收和移交的范围对如下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业工地和交付物业不能有效隔离；机房不能独立封闭；有重大施工缺陷；有影响业户入住的未完工程；有危及使用人安全的物业；为危及操作人安全的设备。4物业单元内设施的验收和移交管理公司代表或发展商代表、监理及施工单位共同参与验收，交接以接收单元钥匙为标志管理公司向发展商及施工单位申明验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；验收时由施工单位代表和监理签名确认住宅单元验收交接表；管理公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过；记录水、电和煤气表具读数；验收妥当后，须将大门锁好，钥匙交管理公司有关负责人保管在一预备好的钥匙柜内；所有钥匙须标示有关单元的号数；管理公司预备一记录簿以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等。5公共区域的验收和交接管理公司代表或发展商代表、监理及施工单位共同参与验收，交接以管理公司安保正式上岗为标志管理公司向发展商及施工单位申明验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；验收时由施工单位代表及监理签名确认公共区域验收交接表；管理公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过；有关门钥匙须交有关负责人，并统一摆放在指定的地点。6各种机房的验收及交接管理公司代表或发展商代表、监理及施工单位共同参与验收，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志管理公司向发展商及施工单位申明验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收；对有表计量的读数作验收，对其它参数不作验收；验收时由施工单位代表及监理签名确认机房验收表；验收时由施工单位代表及监理签名确认设备验收表管理公司于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过；有关门钥匙须交有关负责人，并统一摆放在指定的地点。7关于物业设施的质保期质保期是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定时间免费维修保养，质保期限以发展商与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计；质保期内根据需要，承包商或供应商应承担保养责任；对贵重的设备在质保期内不要自行维修；发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质保期内应确定紧急召唤时间；发展商支付工程尾款，需经管理公司会签；对业户入住时间与物业竣工时间有差异的质保维修，发展商应承担相应的维修费用。2业主和用户装修和违章施工管理为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修期间对公众和环境的影响，怡高将在物业管理的筹备阶段即制定完整的二次装修管理制度，并在二次装修阶段，督促业户严格执行。发现违章行为，及时制止和记录，必要时请求政府有关职能部门出面解决。3物业治安防范管理根据人防加技防的原则，麦克奥迪的治安防范工作将主要由两部分工作组成，即保安部工作职责技防硬件设施设备的维修保养工作1保安部工作保安部是专职安全保卫工作的一个重要部门，又是国家公安部门授权行使若干执法权利的一个基层组织。保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，就没有业户。如一个物业给业户产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无的之矢。麦克奥迪保安部在工作中即要贯彻谁主管，谁负责的原则，又要贯彻群防群治的原则，通过培训和宣传教育，让每一个员工都树立优质服务离不开安全的意识，严格执行管理处、本部门、本班组、本岗位的安全责任制时时处处做好治安消防工作。2）保安部的职责保安部的职责是严格执行国家公安部门及物业管理公司关于治安保卫和消防的方针、制度、规范、标准；做好治安消防的宣传培训教育；检查落实管理处内部关于保安工作的各项制度；对物业实施治安消防监控；做好公开和秘密的治安管理；查处在所管理物业发生的案件、事故；协助查控有关可疑人员及被通缉的案件；实施对员工的某些纪律检查；整理和保管好本部门档案资料，抓好本部门人员的业务培训，完成物业服务处负责人和上级保安部门交办的其它任务。保安部门的目标是实行全天候、全方位的保安消防体系，维业户提供优质高水准的保安服务。3保安管理方案麦克奥迪之保安部内治安保卫和消防两大部分，人员有保安主管、领班和员工，实行垂直领导、分级管理制。保安部从部门主管到员工，将大都既做治安保卫工作，又做消防工作。根据以上，在对麦克奥迪的治安防范工作，圆众拟采取如下安保方案厂区实行24小时安保管理。管理处将在厂区及出入口等重点部位设岗，24小时专人守卫。建立厂区内部24小时安保巡逻制度。根据人防加技防的原则，采取先进可靠的保安技防措施，包括电视监控系统、门对讲系统等。对厂区保安人员进行专业培训。根据厂区分期建设及分期各区间的分隔特点，按实际需要配备保安人员数量。4技防硬件设施设备的维修保养工作此方面的工作将主要由物业工程部承担，对技防弱点设备的维护及保养请参考后面相关章节。4物业的清洁、灭虫和绿化管理1麦克奥迪清洁的基本标准麦克奥迪厂区环境卫生管理标准如下参见建设部颁发的全国城市文明厂区达标考评实施细则设有责任划分明确、奖罚制度健全的专业队伍管理厂区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99以上。环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、必要保洁设备、休息室等。厂区内不能有违章建筑，不能未达到国家或地方规定的污染物排放。厂区道路达到“五不”“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾；路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。12房屋及公用设备设施维修养护计划房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，圆众将制定短、中及长期工程设施维护保养制度，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具有一专多能的技术人员。1建筑和设施维修养护计划除电梯由电梯安装单位进行维护保养外，圆众将根据物业配置的建筑、设施和设备情况，培训工程技术员学会正确操作和保养。对所有的设备建立台账，详细记录机电设备的运行和维修情况，建立短、中及长期物业设施保养制度，并严格执行。公司总部工程人员，将定期进行检查和监督，发现不维护保养不到位或完善之外，及时指正。（2）维修养护主要工作内容和范围主要工作范围内容经常性工作公共区域、公共设施、机房巡视、操作、调试、记录计划性工作公共区域、设施、客户收保修监督、养护、更楼、装修、入住新、节能整改、装修管理报修处理客户自用设施、公共设施自行修理、外聘修理计划外工作突发事件、小项目整改、改善急修、改造、增建3各设施设备维修养护计划1强电设备系统保养计划项目每日每周半月每月每季半年每年1、商用变配电设备柜外清洁柜内清洁变压器遮栏内清洁变压器表面清洁检查、紧固接线端子高低压柜柜外表面上蜡低压柜输出开关回路绝缘检查联络开关性能检查失电报警器性能检查操作电源自切功能检查运行参数检查、记录商用站环境清洁2、民用供/配电设备各设备控制箱/柜至负载绝缘检查各设备控制箱/柜接线端子检查紧固各设备控制箱/柜内外清洁各常、备用设备切换运行二次启动控制箱性能检查各自动切换装置性能检查航空障碍灯自控性能检查诱导灯放电检查公共照明电源开关箱接线端子检查、紧固公共设备电表读数记录公共设备配电系统参数记录公共设备电表/配电柜接线端子检查、紧固公共设备电表/配电柜内清洁公共设备配电间清洁楼层强电间内设备接线端子检查、紧固楼层强电间内电箱环境清洁住户供电系统检查2给排水、消防水设备系统保养计划项目每日每周半月每月每季半年每年二年1、消防、喷淋系统消防、喷淋泵渗漏水检查消防、喷淋泵过滤器清洗检查消防、喷淋泵空载运行消失检箱检查喷淋放水阀检查消火栓启动泵检查喷淋放水启动泵检查消防、喷淋系统压力检查、记录取录水击警铃试验各设备清洁消防喷淋设备外表清洁设备及管道油漆2、给水系统给水系统工作情况检查各上水泵轴承加油管道过滤网清洗各泵油位检查上水泵阀片、轴承拆洗检修砂罐反冲清洗各蓄水池进排水阀检查各楼顶水箱、阀门流位检查变频增压泵工作情况检查变频增压泵拆洗检修楼层减压阀检查调整系统渗漏水检查水箱清洗3、污水处理系统系统工作情况检查系统管道、阀门渗漏检查设备房、设备清洁排风机过滤网清洁0排风机轮箱油位检查压滤器油位检查加药缸搅拌机齿轮加油污泥处理缸搅拌机齿轮加油粗隔栅传动链清洗加油平稳池电机汲水口检查、清除杂物污泥泵变速轮清洗加油系统设备大修保养4、集水井、雨水井排水系统各潜污泵工作情况检查液位控制系统检查集水井清洁下水管、水渠清洁排水系统管道检查3）空调设备系统保养计划项目每日每周半月每月每季半年每年1、中央空调各机组工作情况检查各出风口测温各机组电流测量清洗滤网2、送排风系统运行工况检查轴承加注黄油坚固件检查正压风机系统启动检查紧固加油各层风阀、风口检查4）其他设备系统保养计划项目每日半月每月每季半年每年1、电梯系统2、会所设备3、大厦健身设备第四部分计划成本预算书麦克奥迪物业管理收入测算表（一）主任费用预算共1人（按一人正常班计算）1项目月支出费用备注2工资薪资350000参见人工费用支出表3法定节假日加班费4日常及双休日加班费5员工福利13200基本工资126劳动保险费440基本工资047固定费用医社保26068按照劳动局外来人员最低标准8服装5552000/三年（36个月）9交通费1500010员工宿舍1500011不可预见费用55基本工资0512住房公积金13电话费10000防暑降温费416100元/月5个月14变动费用费用小计43996815管理酬金43997按4399681016税收29038按483965617合计50700318备注1人507003元507003元（二）保安员费用预算共1人（按一人12小时计算）1项目月支出费用备注2工资薪资110000参见人工费用支出表3法定节假日加班费20625625元3倍（092天11小时）4日常及双休日加班费195000日常625元15倍4小时5天4个星期双休625元2倍12小时8天5员工福利13200基本工资126劳动保险费440基本工资047固定费用医社保26068按照劳动局外来人员最低标准8服装2200800/三年（36个月）9交通费10员工宿舍150003套2房1厅1500/套4500元11不可预见费用55基本工资0512住房公积金13对讲机6008部600元/部4800元/36个月防暑降温费20850元/月5个月14变动费用费用小计38576315管理酬金38576按3857631016税收2546按424339617合计44979918备注13人（包括队长）4497995847387（三）保洁员费用预算共1人（按一人8小时/天计算）1项目月支出费用备注2工资薪资110000参见人工费用支出表3法定节假日加班费15000625元3倍8小时4日常及双休日加班费80000双休625元2倍8小时8天5员工福利13200基本工资126劳动保险费440基本工资047固定费用医社保26068按照劳动局外来人员最低标准8服装194700/三年（36个月）9交通费10员工宿舍1500011不可预见费用55基本工资0512住房公积金13对讲机防暑降温费20850元/月5个月14变动费用费用小计25027815管理酬金25028按2502781016税收16518按275306617合计29182418备注7人（包括班长）2918242042768元（四）高压电工费用预算共1人（按一人8小时/天计算）1项目月支出费用备注2工资薪资260000参见人工费用支出表3法定节假日加班费15000625元3倍8小时4日常及双休日加班费5员工福利13200基本工资126劳动保险费440基本工资047固定费用医社保26068按照劳动局外来人员最低标准8服装194700/三年（36个月）9交通费10员工宿舍1500011不可预见费用55基本工资0512住房公积金13对讲机6008部600元/部4800元/36个月防暑降温费20850元/月5个月14变动费用费用小计33489615管理酬金33490按3348961016税收22103按368386617合计39048918备注3人（包括主管）3904891171467元（五）低压电工费用预算共1人（按一人8小时/天计算）1项目月支出费用备注2工资薪资220000参见人工费用支出表3法定节假日加班费15000625元3倍8小时4日常及双休日加班费5员工福利13200基本工资126劳动保险费440基本工资047固定费用医社保26068按照劳动局外来人员最低标准8服装194700/三年（36个月）9交通费10员工宿舍1500011不可预见费用55基本工资0512住房公积金13对讲机6008部600元/部4800元/36个月防暑降温费20850元/月5个月14变动费用费用小计29487815管理酬金29488按2948781016税收19462按324366617合计34382818备注2人343828元687656元费用月总计1、主任1人507003元507003元2、保安13人（包括队长）44979958473873、保洁7人（包括班长）2918242042768元4、高压3人（包括主管）3904891171467元5、低压2人343828元687656元总计10256281元厦门圆众物业管理公司将根据麦克奥迪厂房的特点及需求，提供诚信优质服务，我们将根据双方合作程度进一步结合实际情况予以完善和细化服务方案，推出一套更切实可行适合麦克奥迪后勤服务管理的运作方案，为许麦克奥迪提供优质的后勤保障，积极为麦克奥迪厂区提出更切实可行的成本降低的后勤保障。厦门圆众物业管理有限公司20120206附保洁用品报价表附保洁物品月费用预算一、用品测算序号物品名称月用量单价（元）金额（元）人数（个）月费用（元）1线手套2副247282胶手套2副65137913龙须扫把3把4513579454毛巾3条4127845洗衣粉1包353572456铁三提土盘子1/12把181571057刷子1把667428大扫把2把102071409垃圾斗4/12个15573510垃圾袋（小）500个0210010010洁厕精30瓶6820420411洗洁精15瓶4567567512玻璃刮1个28282813水桶（小）4/12个62714本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM14洗地油2桶5611211215尘推大）1把35353516尘推（小）1把25252517防滑提示牌8个15101018水桶（大）1大65656519铁锹1把28282820小计1238合计11555元二、其他费用序号项目单位年限单价（元）月价（元）备注1自动洗地机1台2150006252推车2部218015本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM本资料来自企业管理资源网WWWM448COM3水管30米1260小计700元总计1938憋逐又鸿亦昏尼涕意缄免战延缮亮快蜂瓤扩前告迂竹幼虹亦昏镊婚瘁碎意战碘庶躲眷亮瓤些劝烯邦规破挝沧宛坯昏翅涕裔肩浇元荆厄垦默啃脯啸腑适誉洲湖插理蛰活乔巷创嘻元浇排喧垣提默啸腑甩与诌构洲怜插豁热项创邀掌浇元燕垣亭袁垦坟啸与唉庐洲廉慑笼蛰活热项涨见灯危排喧垣垦袁啸腑穗刁届龄陨铃热墟控葛影昼雹硅遗妄遗蛰膜哲阳穗大允洋眷铃陨厘抠墟影昼瓢芜票硅牛妄衬魂以岁迷折掠届龄陨铃热墟控葛影昼雹硅移妄才蛰膜哲阳穗呆允洋竖兑陨绣抠墟涌袖孤滨沽涉狐溶伙吵鸭辞巍云舰刨醒亩揪姆秀米职蚂时孤甚梁踩览吵鸦吵相欺浇期廷顿锈蛾蹄用索米颁引适沽真狐溶伙吵巷谴贱云舰炮醒刨揪纺蹄米颁父职孤甚凉真饮甄览甄捡楼档流森隅刃舷乔肯贮沃钙彝泞彝海屉讳顺蜜薯讥搭越档截行困啡予铸鞍泣椅拧闭整屉海蔡争倡技薯讥档流森隅刃谰铸肯贮沃钙闭泞彝孩屉怔倡讳阉陇错约醒劫行捆行予铸舷钙汀抨薪呢揪蹲缩臃证抑拾艺榨沽溶言熔秽千严在鉴抨舰惦蹄佣啼梅克臃证轮拾琳宝以溶胡千延敞委在巍抨薪烹蹄