龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告

龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所1目录一、总论4（一）项目背景4（二）项目概况8二、发展规划、产业政策和行业准入分析14（一）发展规划分析14（二）产业政策分析14（三）行业准入分析15三、市场预测19（一）物流市场概述20（二）目标市场预测22四、建设规模与产品方案24（一）建设规模24（二）产品方案24五、场址选择与建设条件26（一）场址选择26（二）建设条件26六、技术方案、设备方案和工程方案34（一）设计理念34（二）技术方龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所2案35（三）工程方案38（四）设备方案43七、原材料、燃料供应45（一）主要原材料供应45（二）燃料动力供应45八、总图运输与公用辅助工程46（一）总图布置46（二）场内外运输47（三）公用辅助工程47九、节水节能措施52（一）节水措施52（二）节能措施53十、环境影响评价56（一）项目环境保护执行的法规、标准56（二）场址环境条件56（三）环境影响分析57（四）环境保护措施58（五）环境影响评价结论60十一、劳动安全保护与消防61（一）劳动安龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所3全61（二）卫生措施61（三）消防设施62十二、组织机构与人力资源配置64（一）组织机构64（二）人力资源配置64十三、项目实施进度66（一）项目实施进度安排66十四、投资估算与资金筹措67（一）投资估算依据67（二）建设投资估算68（三）生产流动资金估算69（四）资金筹措方案69十五、财务评价70（一）财务评价基础数据与参数选取70（二）运营收入估算70（三）成本费用估算70（四）利润总额及分配72（五）财务盈利能力分析72（六）不确定性分析73（七）财务评价结论75十六、社会评龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所4价76（一）社会影响分析76（二）社会评价结论79十七、工程招标81十八、结论与建议82（一）结论82（二）建议83一、总论（一）项目背景1、项目名称龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目2、承办单位概况（1）项目承办单位龙盛商贸有限责任公司（2）法人代表3、项目可研报告编制的依据（1）项目单位编制项目可研报告的委托书龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所5（2）国家国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（3）市现代物流业发展规划（4）国务院十大产业振兴规划物流调整和振兴规划（5）现代物流项目管理暂行办法（6）安徽省“861”行动计划（7）安徽省现代物流发展规划（8）市现代物流业发展规划（9）县统计年鉴2011（10）市人民政府关于加快服务业发展的实施意见淮政20094号（11）国务院关于进一步促进国民经济社会发展的若干意见；12国家发改委产业结构调整指导目录（2011版）；13国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；14中华人民共和国水污染防治法（15）项目承办单位提供的有关资料4、项目建设背景中国加入WTO后，为国外企业进入中国市场扫除了许多障碍，许多国外知名的企业加大了对中国市场的投入力度，例如2005年日本的吸收式中央空调企业川崎和日立开始进入中国，国内市场的竞争已经明显的国际化了。与此同时，在中国龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所6设厂的企业也可以利用WTO的相关规则，走出国门，积极地参与国际竞争，逐步使本行业向国际竞争国内化的新格局演变，使企业获得更大的生存和发展的空间，例如广州市文搏实业有限公司原来以内销为主到现在的内销与外销平均，不仅订单增多，而且可观利润增长。但是，在新的国际贸易体制下，关税虽然逐步获得了减免，然而各国限制进口的各种非关税壁垒却明显增多，对中国企业的不利影响日益增加，主要有技术标准及检验制度、卫生检疫规定，商品包装和标签的规定、外汇管制、进口配额制等等，特别是世界各国对中国发起的反倾销的影响，需要依靠国家和行业的力量加以解决。近年来中国的日用品市场上出现了一种新的市场网上市场。这个就是电子商务在传统行业中起到重大作用的一种表现方式，作为全球首个综合行业商业信息集合平台，汇聚各行各业的代销产品展销信息、代理项目招商信息、直销产品供应信息等。具有能同时服务于经销商、代理商、采购商的特点。生意家是经销商、代理商资源最多的网站。其中展吧更适合代销产品展销，招商更适合代理项目招商，供应更适合产品批零直销具有广告传播功能，比阿里巴巴等B2B，具有更多的经销商、代理商，较百度等搜索引擎，则是分类信息丰富、销售和招商功能强，经销商、采购商多。随着物流业发展第三方物流已成为物流专业化的重要形式，物流业发展到一定阶段必然会出现第三方物流，而且第三龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所7方物流的占有率与物流业的水平之间有着非常紧密的相关性。目前而言，我国的第三方物流水平尚处萌芽阶段，有无穷之潜力，同样也有无穷之挑战。当前，加快物流产业的发展已成为市乃至市服务经济结构调整，促进经济社会全面发展的一个重要举措。（1）发展现代物流是经济发展对流通业的必然要求物流是指物质资料从供给者向需要者的物理性流动，是创造时间性、场所性价值的经济活动。它是生产领域的延伸，也是流通领域的起始。而现代物流是指原材料、半成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。它将运输、仓储、装卸、加工、包装、整理、配送、信息处理等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。近年来，物流热持续升温，发展势头相当迅猛，在国民经济中的地位和作用受到前所未有的关注，人们越来越认识到现代物流的发展是促进经济发展和经济效益增长的“加速器”。物流作为提高市场竞争力的关键因素和影响众多领域发展的巨大潜力市场，逐步受到人们的重视。发展现代物流业是促进县域经济发展的必然选择。就市的经济状况来看，近年来经济结构得到了优化升级，国民经济实现了持续快速增长。2010年全县国内生产总值达到90亿元，比上年增长166。在工农业生产和人民生活水平快速提高的同时，商品流通总量迅速扩大，全县社会、经济、文化、人民生龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所8活等各方面的基础建设也取得了重大进展，全面建设小康社会正步入快车道，今后各方面的持续发展都需要与之相适应的现代物流体系作支撑。（2）物流业近年取得了较大的发展，但与经济发展的需要相比，仍显得相对滞后改革开放以来，市国民经济保持了持续快速的增长势头，整体经济实力不断增强，在工农业生产和人民生活水平快速提高的同时，商品流通总量迅速扩大，交通运输、仓储、邮电通讯等各方面的基础设施建设取得了重大进展，特别是高速公路从无到有，形成了四通八达的交通网络，物流产业发展势头相当迅猛，在国民经济中的地位和作用受到前所未有的关注，人们越来越认识到物流产业的发展是促进经济发展和经济效益增长的“加速器”。各大企业纷纷提出物流方面的需求，从事第三方物流的专业物流公司、物流中心有新发展。但是，与我市蓬勃发展的主导产业相比，物流产业显得滞后，尚未形成足以支撑产业结构调整进一步深化的现代物流体系。根据县经济社会发展，尤其是县开发区、南坪镇经济开发区入驻企业对第三方物流的需要，加快建设物流网络体系，是保证生产原材料物资供应安全，减少中间环节，降低生产成本，促进经济社会发展的必要措施。必需建设现代化的物流体系。为此，提出实施龙盛商贸有限责任公司建设工程项目。（二）项目概况龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所91、项目概述本项目包括物流配送、新天地超市两个子项目，项目总投资13000万元人民币，其中物流配送中心投资6150万元人民币，新天地超市投资,6850万元人民币；项目总占地面积100亩，其中物流配送中心占地面积57亩，新天地超市占地面积43亩占地。项目地址物流配送中心在县南坪镇经济开发区，新天地超市分别南坪、双堆、孙疃、铁佛、临涣等地。项目建设以物资汇集、运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代物流配送中心。建设现代化商业营销网络。为市发展现代工农业和商贸产业打造物流平台，优化服务质量，节约流通费用，提高现代流通业水平和企业经济效益，振兴经济，加快现代服务业的发展，并逐步形成县域经济的支柱产业。按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，全面提升物流配送中心的整体竞争力。全面引进国内外先进的销售理念。引进现代物流理念，实现向“知能化、信息化”的转变。物流配送中心将同各大区域物流中心建立网络互联，在充分利用电子信息技术的基础上，通过先进的信息处理和传输系统，实现仓库管理、堆场管理、集货、分拣、配送、发运、订载处理的网络化、自动化和智能化。使客户的订货、库存管理、运输、流通实现一体化。同时客户还可以方便地使用信息技术同物流中心进行交流与协作，并可以即时得知相关货物的启运、到达时间、在途状况、储存、运输准备等情况，从而能更有效地进行物流渠道中的商流、资金流、龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所10信息流管理，最大限度地做到信息共享，使商品安全快速准确地到达目的地。2、建设建地点本项目建设地点项目地址物流配送中心在县南坪镇经济开发区，新天地超市分别南坪、双堆、孙疃、铁佛、临涣等地。项目总占地面积100亩，其中物流配送中心占地面积57亩，新天地超市占地面积43亩占地。3、建设规模及内容本项目总建筑面积42000,其中物流配送中心建筑面积30000，新天地超市建筑面积30000。建设规模及内容见表表11物流配送中心建设规模及内容一览表序号目名称单位工程量备注（一）建筑安装工程1加工厂房及仓库18400一层钢结构2综合办公楼6600六层框架结构3环场门面及餐饮部3000二层砖混结构4维修车间1950一层砖混结构5门卫室50一层砖混结构6金属围栏、金属伸缩门M3407停车场20008绿化100009给排水系统项1包括供电设备10供电照明系统项1包括供水设备、灯具龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所1111物流信息系统套1包括电脑、电子显示屏二运输仓储设备1中型卡车20T辆452搬运叉车2T辆23前移式叉车15T辆14手动托盘车辆155托盘12M1M只5006仓储笼只100（三）维修设备套1表12新天地超市建设规模及内容一览表序号目名称单位工程量备注1南坪店2500一层钢结构2双堆店2500一层钢结构3孙疃店1000一层钢结构4郭集店1000一层钢结构5杨柳店2000一层钢结构6铁佛店M2000一层钢结构7临涣店2000一层钢结构合计120004、主要建设条件（1）场地条件县南坪镇经济开发区是县的组成部分，位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫四省交界处。属典型的温暖带半湿润季风气候。气候温和、日照充足、四季分明，年平均气温144。是我龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所12国重要的煤炭、电力能源基地和优质粮、棉、畜禽、水产品基地。项目拟建地点交通便利，千里平原，地势开阔，交通基础条件好。（2）交通状况县南坪镇经济开发区区位优势明显，交通发达，铁路、公路、水路、航空四位一体。有火车站、铁路编组站、汽车站和内河水运码头。铁路符夹线横穿境内，东连京沪线，北接陇海线，西入京九线。公路四通八达，105国道、202省道穿境而过，距离京台高速公路和霍高速公路出入口仅4公里和9公里，距离正在施工建设的盐城许昌高速公路乾隆湖出入口3公里。徐州观音机场距市仅50公里。水运距连云港国际码头仅200多公里。（3）产业政策市全方位开放投资领域，允许投资者充分利用当地的地理、土地、能源优势兴办支柱产业、优势产业项目，加快推进新型商业的对外开放。允许外商投资举办中外合作、合资物流企业，以加快发展现代商贸业。积极推进联锁经营、物流配送等新型业态，培育新的经济增长点。凡落户开发区、工业园的企业全部享受省级开发区的政策优惠。（4）优惠政策土地优惠政策对入驻市的企业，享受开发区、工业园内的同等优惠，土地有偿使用费，除中央收取的45外，县政府应收部分予以免收。对一次性支付出让金有困难的项目，可龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所13以在依法、规范、尊重农民意愿的前提下，采取土地租赁、农民集体土地作价入股等方式使用土地。税收优惠政策经营期10年以上的，从开始获利年度起享受“二免三减半”，后三年减征15。对外商投资企业，一律免收地方所得税。行政事业收费优惠政策建设期和投产前三年，地方收入部分全部免缴。省缴部分按最低限度收取。5、主要技术经济指标（1）项目投入总资金13000万元（2）达产年物流配送总量物流量配送日用消费品能力为25亿元人民币（3）达产年实现销售收入18000万元（4）年均利税总额5700万元（5）年均利润额4000万元（6）年均投资利润率3252（7）借款偿还期（含建设期）343年（8）财务内部收益率（税后）1558（9）财务净现值（税后，IC10）246679万元（10）投资回收期（税后，含建设期）410年（11）盈亏平衡点（满负荷年）627龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所14二、发展规划、产业政策和行业准入分析（一）发展规划分析国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）中明确提出要大力发展制造业与物流业联动发展工程。加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所15示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。市政府为了发展现代物流业，专门编制了市现代物流发展规划（20072025）以及市服务业发展规划（20072015），明确提出了要大力发展物流业，将建设成为皖北地区的物流业中心。综上所述，仓储物流及饮料加工建设项目属于国务院物流业调整和振兴规划中的制造业与物流业联动的范畴，符合当前市促进物流业发展的规划要求，符合构建和谐社会的战略规划要求。（二）产业政策分析本项目符合产业结构调整指导目录（2011年本）鼓励类项目第二十五大类现代物流业中的第1项第三方物流设施建设及服务。该项目为物流中心建设项目，属于现代物流服务体系建设的范畴，项目属于产业结构调整指导目录中鼓励类项目。安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见（皖政200770号）中也明确提出大力发展城市物流配送业。因此，仓储物流及饮料加工建设项目属于国家政策鼓励发展的的范畴，符合国家产业政策导向，符合国家暨省、市发布的相关产业政策。（三）行业准入分析龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所161、第三方物流的内涵第三方物流简称3PL或TPL是指生产经营企业为集中精力搞好企业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式转给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流服务企业保持密切联系，以达到对物流全程的管理和控制的一种物流动作与管理方式。因此，第三方物流又叫合同制物流。“第三方”是相对“第一方”发货人和“第二方”收货人而言的。2、第三方物流的作用（1）第三方物流可以帮助企业降低成本第三方物流公司可以使企业不再保有仓库、车辆等物流设施，对物流信息系统的投资也可转嫁给第三方物流企业，从而减少了运营物流的成本；还可以减少直接从事物流的人员，从而削减工资支出；可以降低存货水平，削减存储成本；通过第三方物流企业配送渠道，可大大提高运输效率，减少运输费用等。因此，使用第三方物流可以帮助企业降低成本。（2）第三方物流可以提高企业的服务水平和质量服务水平和质量是企业能否成功的关键。第三方物流企业的信息网络能加快对顾客订货的反应能力，加快定单处理，缩短从订货到交货的时间，提高顾客的满意度；产品的售后服务，送货上门，退货处理，废品回收等也可以由第三方物流企业完成，保证企业为顾客提供稳定、可靠的高水平服务。（3）第三方物流可以帮助企业降低风险龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所17如果企业自营物流，要面临投资的风险和存货的风险。如果企业使用第三方物流，那么企业就将投资风险转嫁给了物流公司，从而可以规避投资风险。另一方面，为了及时对顾客订货做出反应，防止缺货和快速交货，企业必须提高库存量。存货不仅占用了企业大量资金，还有贬值的风险。第三方物流企业的专业化配送加快了存货的流动速度，减少了企业的库存量，从而减少企业的库存风险。（4）第三方物流可以提高企业竞争力随着外部市场环境的变化，企业的生产经营活动已变得越来越复杂。企业不仅要把大量精力投入到生产经营活动中，还要处理纷繁复杂的人际关系。如果企业使用第三方物流，就可以避免直接与众多顾客打交道，简化了关系网，企业就可以把更多的精力投入自身的生产经营中。龙盛商贸有限责任公司主要面向市开发区等工业企业，主要物流服务为开发区内水暖管材、矿山机械设备及配件、原煤、精煤、焦炭、白酒、饲料、铝型材、纺织服装产品以及其他工业产品。市政府在市现代物流发展规划中明确提出要重点发展煤炭、纺织、农产品、酒业、建材、机电制造业物流，大力发展建设专业化的物流配送中心。（四）日用品行业分析中国经济改革和对外开放的广度和深度将进继续扩大，市场化程度会进一步提高，从而激发出各个方面，特别是民间所蕴藏的活力和创业的积极性。我国政治环境稳定，重大方针政龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所18策将保持稳定性和连续性，因为消费结构升级等而带来的巨大的市场潜力将不断扩展，随着中国加入WTO后的持续效应，境外资本将会进一步加大向中国的投资力度。我国的宏观经济的总体趋势是乐观的。在未来几年里，国家仍可能继续实行稳健的财政政策，投资将保持稳定的增长，消费增幅将稳中有升，出口将在对外贸易摩擦中不断克服各种壁垒而继续增长，进口保持较快增长，使大多数行业企业处于一个总体较为有利的外部宏观环境中，机遇大于风险。从上述宏观环境来看，几大环境因素构成了企业外部的不可控因素，它们为本行业企业的生产经营或带来机遇或构成威胁。这些因素企业本身虽不能控制，但是企业要努力分析和把握住环境中已经存在的或者可以预见的机会，并尽量规避、降低甚至消除宏观环境对企业所形成的威胁，为进行战略调整做好准备。因此，本项目符合市物流业市场行业及日用品行业准入条件。龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所19三、市场预测（一）物流市场概述物流是指物质资料从供给者到需求者的物理性运动，主要是创造时间价值和场所价值,有时也创造一定加工价值的活动。物流一词源于英语的“LOGISTICS”，原意是军事后勤保障，二次大战后，物流的概念被广泛运用于经济领域。根据美国物流管理协会对物流的定义为“物流是为满足消费者需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始地到消费地的有效流动与存储的计划、实施与控制的过程”。具体地说，龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所20物流包括商品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、分销、信息活动等一系列环节，并且在这一过程中实现了商品价值增值和组织目标。随着现代科学生产力的进一步发展，人们逐步发现以原有的传统思想、传统做法从生产中取得较高的经济效益已经越来越力不从心、其获利程度也越来越小。而另一方面，长期被人们忽视的流通领域却越来越大地起着决定一个企业经营好坏的关键性作用，其在一件成品中所占用的成本比重也越来越大。二战之后，美国、日本、英国等国家就开始注意到物流对经济的支撑、保证作用，而半个多世纪的实践及物流业的发展都充分地说明和论证着这一点。物流也因此而成为企业竞相追逐的“第三利润源泉”。商品物流不等于产品流通。物流作为“第三利润源泉”已日益成为一个企业、地区和国家寻求经济持续快速发展、提升竞争力的主要源泉。随着国民经济持续快速发展，我国物流也呈现出快速增长的势头。国民经济发展对物流的依赖程度越来越高。物流增加值增长继续快于服务业的发展速度，现代物流已经成为加快发展第三产业，推动经济结构调整的必不可少的重要措施。另一方面，物流发展水平仍相对落后，社会流通缓慢，效率偏低，成为制约国民经济发展的瓶颈。2008年，我国经济仍然保持了较快发展，GDP按可比价格计算增长90，全社会固定资产投资增长255，进出口贸易增长178，推动了社会物流需求的龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所21继续快速增长。2008年，全国社会物流总额达899万亿元，同比增长195。目前，中国大约有16万物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国际上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年我国物流业将保持快速增长态势，我国物流市场发展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。（二）目标市场预测1、物流市场体系建设是提高综合效益的重要途径。流通作为产业链条的一个重要环节，是实现商品价值的重要手段。物流意味着商品流通领域向两端延伸和拓宽，以最小的成本把生产者提供的产品直接发送到用户包括厂家、商店、超市，甚至消费者手中。以市场为导向、以现代技术手段为基础、以服务区域商品流通为目的的现代物流体系，不仅能为经营主体提供真实、准确有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和效益，还将大大减低其运营成本和风险，使商品在流通过程中实现增值。2、物流体系建设是完善工农业产业化经营机制的重要保证。商品物流体系是产业化经营赖以发展的导向和载体。要加快传统商品加速向布局区域化、生产专业化、经营一体化、服务社会化和管理企业化的现代化转变，离不开商品物流体系的龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所22支撑。通过商品物流体系建设，将商品生产、经营的各个环节、各个主体有机联结在一起，容易结成生产、加工、销售的有机结合和相互促进的利益共同体，实现共同发展。3、第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。第三方物流，是相对“第一方”发货人和“第二方”收货人而言的。物流承办方既不属于第一方，也不属于第二方，而是通过与第一方或第二方的合作来提供其专业化的物流服务。它不拥有商品，不参与商品的买卖，而是为客户提供以合同为约束、以结盟为基础的、系列化、个性化、信息化的物流代理服务。最常见的第三方物流服务包括设计物流系统、EDI能力、报表管理、货物集运、选择承运人、货代人、海关代理、信息管理、仓储、咨询、运费支付、运费谈判等。由于其服务方式一般是与企业签订一定期限的物流服务合同，所以有人称第三方物流为“合同契约物流”。（三）日用品市场概述全球大环境包括相关的新的全球市场，还包括正在变化中的重要的国际政治事件，以及全球市场重要的文化和制度特征。企业不仅需要注意本国市场，还必须时刻注意新的全球市场，以及那些正在发生变化的市场。许多全球市场正在变得无国界、龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所23地区界限模糊和一体化，企业除了要考虑机会，也要注意潜在的威胁。中国加入WTO后，为国外企业进入中国市场扫除了许多障碍，许多国外知名的企业加大了对中国市场的投入力度，例如2005年日本的吸收式中央空调企业川崎和日立开始进入中国，国内市场的竞争已经明显的国际化了。与此同时，在中国设厂的企业也可以利用WTO的相关规则，走出国门，积极地参与国际竞争，逐步使本行业向国际竞争国内化的新格局演变，使企业获得更大的生存和发展的空间，例如广州市文搏实业有限公司原来以内销为主到现在的内销与外销平均，不仅订单增多，而且可观利润增长。但是，在新的国际贸易体制下，关税虽然逐步获得了减免，然而各国限制进口的各种非关税壁垒却明显增多，对中国企业的不利影响日益增加，主要有技术标准及检验制度、卫生检疫规定，商品包装和标签的规定、外汇管制、进口配额制等等，特别是世界各国对中国发起的反倾销的影响，需要依靠国家和行业的力量加以解决。近年来中国的日用品市场上出现了一种新的市场网上市场。这个就是电子商务在传统行业中起到重大作用的一种表现方式，作为全球首个综合行业商业信息集合平台，汇聚各行各业的代销产品展销信息、代理项目招商信息、直销产品供应信息等。具有能同时服务于经销商、代理商、采购商的特点。生意家是经销商、代理商资源最多的网站。其中展吧更适合代销产品展销，招商更适龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所24合代理项目招商，供应更适合产品批零直销具有广告传播功能，比阿里巴巴等B2B，具有更多的经销商、代理商，较百度等搜索引擎，则是分类信息丰富、销售和招商功能强，经销商、采购商多。龙盛商贸有限责任公司建设工程项目第三方物流及食品生产目标市场潜力巨大。四、建设规模与产品方案（一）建设规模（1）项目占地面积100亩；（2）总建筑面积42000M2；（3）年运输能力25亿元人民币日用消费品。（4）年销售额18000万人民币。（二）产品方案本项目产品方案确定的基本原则龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所251、充分考虑国家产业政策和行业发展规划的符合性；2、充分考虑项目产品的市场适应性，采用先进、适用和前瞻性技术，提高项目的竞争能力；3、充分考虑项目建设的可靠性、估计各类工程风险，积极采取有效措施，减少风险；4、充分考虑项目建设的可行性，综合分析项目本身的技术力量、管理水平、资金筹措等综合能力；5、充分考虑项目产品技术的先进性，加大技术创新力度，提高产品的技术含量；6、充分考虑项目所采用的原材料的可得性，以及数量、品质、来源的稳定性；7、充分考虑项目产品的环境相容性，三废物质做到综合治理，达标排放，满足环境和可持续发展的要求；8、充分考虑项目收益的合理性，实事求是地对项目的功能性、盈利性等全面考虑。根据上述原则，经过产能测算，本项目的产品方案为年运输配送日用消费品25亿元人民币。年销售额18000万人民币。龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所26五、场址选择与建设条件（一）场址选择1、项目拟建地理位置本项目拟建地点位于县南坪镇经济开发区。2、场址土地权属类别及占地面积拟建场址土地属国有储备建设用地。占地面积约100亩。龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所273、项目选址本项目场址选择经过多次论证和比较，项目区易于物流外运内进，便于汽车运输，也便于客户从交易中心快捷运出货物；中心总占地面积57亩，市场容量大，便于大批量交易。（二）建设条件1、自然条件市位于安徽省北部，地处平原（地理坐标东经1162511702，北纬33063414），东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区的中心位置。全市辖三区一县和一个省级经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积1347万公顷（20205万亩），至2008年末，全市户籍人口2158万。（1）气候条件市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为23158小时，日照度为522，无霜期202天，其他气象资料如下年均气温145极端最高气温411极端最低气温213年均相对湿度70主导风向东北风平均风速31M/S龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所28风压343KN/M2年最高降雨量14411MM（1964年）年均降雨量8629MM日最大降雨量2497MM（1957年7月14日）最大冻土深度200MM地震烈度6度（2）水文条件市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的平原中部。市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为161972104立方米/年，多年平均地下水资源总量为815509104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于10克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌市地处平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所2960400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度235324米，面积23545平方公里，占全市总面积的85。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、乾隆湖、铁佛等地区，全系耕地。总面积为8667平方公里。市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至2008年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊45余个，常年积水面积798平方公里，占总塌陷面积的38，多年平均蓄水量为4540万立方米，占全市平均地表蓄水量的344。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为25325米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所30区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残丘占全部总面积的47。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。（5）交通条件市交通方便，铁路运输方面，符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。公路运输方面，105国道、202省道穿市而过，合徐高速公路和连霍高速公路距市区分别为10公里、15公里。水运方面，内河航运经淮河直贯长江。空运方面，距徐州观音国际机场仅60公里。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所31府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是煤炭产业实力雄厚。市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2009年全市原煤产量417210万吨，洗精煤9498万吨，分别增长26和177；机械化综采率达60，原煤入洗率70以上，煤矸石综合利用率45以上。规划到2010年全市煤炭年产量达6000万吨。二是地方工业发展势头强劲。规划到2010年全市发电装机容量达500万千瓦，2009年发电量669亿度。以华孚色纺、维科印染为代表的纺织印染产业，规划到2010年形成纺织印染服装为一体的100万棉纱锭、2亿米布、17亿米印染布、3500龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所32万件（套）服装的生产规模，建立淮海经济区纺织服装产业区。酿酒业特别是口子系列名酒在激烈的市场竞争中，又创发展新高。三是非公有制经济规模不断扩大。全市共有私营企业5818户，注册资金953亿元，个体工商户624万户。并逐步由服务型、加工型向外向型和高科技型转化升级，已成为县区经济的重要主体和新的增长点。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续15年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。一是建设了循环畅通的城市交通网络。新建扩建了淮纺路、高岳路、东山路、东外环路、长山路立交桥和西山隧道，新增城市道路65公里，使中心城市规模面积由过去的38平方公里扩展到2355平方公里，百万人口城市的框架基本形成。二是公益配套设施建设日臻完善。城市实现了水、电、气供应一体化；污水处理厂处理城市生活污水能力8万吨/日，一期工程已投入运行；体育馆、博物馆、市行政中心已经建成投入使用，群众性体育文化活动阵地进一步扩大；黎苑二期、“三城”改造等重点住宅项目建设提速，城市住房紧张情况大大缓解，居住环境不断优化。三是邮电通讯业发达。龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所33有线、无线通讯网络覆盖全市城乡，固定电话装机容量58万门，移动电话装机容量585万户，综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、公共设施社会依托条件场址所在地县南坪镇经济开发区，经过多年来的规划、建设发展，已经达到了“七通一平”的基础设施条件，自来水供水水源已联入市政供水总干网，区内日供水能力达22万立方米。供电总公司在县南坪镇经济开发区建成的变电所，完全可以满足入区企业的供电需求。市华润燃气总公司的燃气管网也沿区内主、干支道路铺设完好，达到供气状态。总之，项目场址公用设施条件完备，基础设施条件良好，为项目建设创造了有利条件。4、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用项目区周围已有设施就近解决。龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所34六、技术方案、设备方案和工程方案（一）设计理念1、项目定位目标是建成现代化的第三方物流服务配送中心及现代化食品生产线。整合县南坪镇经济开发区及周边地区的物流资源，提升物流水平和档次，打造物流交易平台，促进乃至经济发展。为物流供需双方提供包括运输、仓储、装卸、包装、配送、信息服务等各个环节“一站式”服务。生产产品销售至全国各地，物流主要服务范围为县经济技术开发区、南坪镇经济开发区物流。2、规划和设计既要保证物流中心建成之后的快速运作，又能给日后的发展留下足够的余地。规模适宜、规划合理、设计实用。使之成为第三方物流主枢杻系统中心。3、项目建设目的（1）为降低物流运营成本作出示范加强社会化运输体系建设，通过网络化、系统化降低设备空驶率和仓储空置率，采用机械化作业降低物流运营费用，降低成本。为物流资源整合、供应链优化作出示范。（2）提高物流服务水平促进我市物流业服务水平的提高，满足物流供需双方的需求。建设强有力的核心能力和规模经济。通过采用先进的信息龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所35技术、物流技术和广泛的增值服务，以提高作业速度，降低运作成本，提高物流业的服务水平。（3）该项目建立后，将成为皖北地区规模大、功能全、现代化程度高、辐射面广的第三方物流中心、交易服务中心和价格形成中心。（二）技术方案1、物流中心的功能物流中心不是批发站，也不是产品仓库，物流中心要以雄厚的经营实力，良好的商业信誉，快捷的市场信息及精确的市场预测。利用现代化设施、设备及信息高效率的作业，缩短订、发货周期，提高商品周转率，降低费用及损耗，提高服务质量，获取良好的经济效益和社会效益。它同其它企业最大的不同在于依靠服务质量及信誉占领市场并开拓市场，依靠科学的管理及先进的技术获取效益。物流中心的功能不局限于配送。它是现代化、规模化的物流形式，是商流、货物流、信息流的有机结合。是采购、进货、储存、流通加工、装卸搬运、订单处理、分拣配货、发货配送等功能的巧妙组合。（1）运输功能物流中心需要自己拥有或租赁一定规模的运输工具，具有竞争优势的物流中心不只是一个点，而是一个覆盖全经济区的网络。物流中心首先该负责为客户选择满足客户需要的运输方式，然后组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所36商品运抵目的地，除了在交货点交货需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都由物流中心负责组织，以尽可能方便客户。（2）储存功能物流中心需要有仓储设施，但客户需要的不是在物流中心储存商品，而是要通过仓储环节保证分拣加工和市场分销活动的开展。同时尽可能降低库存占压的资金，减少储存损耗和成本。因此，物流中心需要配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设备。（3）装卸搬运功能这是为了加快商品在物流中心的流通速度必须具备的功能，物流中心应该配备专业化的装载、卸载、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，以提高装运搬卸作业效率，减少作业对商品造成的损毁。（4）包装功能物流中心的包装作业目的不是要改变商品的销售包装，而在于通过对销售包装进行组合、拼配、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元。（5）物流信息处理功能由于物流中心离不开计算机、网络信息系统，因此将在各个物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息，这龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所37对现代化物流中心是相当重要的。（7）结算功能物流中心的结算功能是物流中心对物流功能的一种延伸。物流中心的结算不仅仅是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流中心还要替货主向收货人结算货款等。（8）需求预测功能物流中心经常负责根据物流产品需求进货。用出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对产品的需求。（9）物流系统设计咨询功能物流中心要充当货主的物流专家，因而必须为货主设计物流系统，代替货主选择和评价运输商、仓储商及其他物流服务供应商。这是一项增加价值、增加物流中心竞争力的服务。（10）物流教育与培训功能物流中心的运作需要货主的支持和理解，通过向货主提供物流培训服务，可以培养货主对物流中心经营管理者的认同感。可以提高货主的物流管理水平，从而将物流中心经营管理者的要求传达给货主，也便于确立物流作业的标准。2、物流作业流程简述由供应货车到达物流中心开始，经进货作业确认进货品后，便依序将货品储存入库，而后为确保在库货品受到良好的保护管理，再施以盘点检查。当客户订单进来后，先将订单依其性龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所38质作订单处理，然后即可依处理后的订单执行将客户订购货品从仓库中取出的拣货作业。如拣货区的货物存量过低，则必须由储区来补货。若整个储区的存量亦低于标准，便向上游采购进货。而从仓库拣出的货品经整理后即可准备出货，等到一切出货准备就绪，司机便可将出货品装上配送车，将之配送到各个客户点交货。3、物流中心作业流程图（图61）图61物流中心作业流程图（三）工程方案1、工程方案设计依据民用建筑设计通则GB503522005工业企业总平面设计规范GB5018793采暖通风与空气调节设计规范GB500192003建筑电气设计规范JGJ162008建筑结构可靠度设计统一标准GB503522005储存进货拣货出货装车配送补货盘点采购部供应者者、部订单处理搬运搬运搬运龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所39建筑设计防火规范GB500162006建筑物防雷设计规范GB5005794钢结构设计规范GB500172003砌体结构设计规范GB500032001建筑结构荷载规范GB500092001建筑结构抗震设计规范GB500112001建筑给水排水设计规范GB5001520032、建筑设计原则（1）符合国家有关方针政策，统一技术要求，力求做到安全可靠、技术先进、经济合理。（2）应满足工艺流程要求，平面紧凑，布局合理，便于检修、运营与管理，做到“技术先进，经济合理，安全适用，确保质量”。（3）建筑设计应注重节能环保和可持续发展。（4）在满足工艺流程、防火、防爆要求的前提下，各建筑（构）物应合理布置。（5）尽可能合理采用新技术和新材料。3、建筑设计根据功能要求、技术水平、经济水平进行科学设计，运用建筑艺术构图规律和处理手法，力求建筑功能合理，建筑外观简洁、美观。4、建筑结构方案龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所40（1）场地条件项目区场地地势平坦。抗震设防烈度6度。场地土地类别为类场地。基本风压040KN/平方米；基本雪压045KN/平方米。（2）结构型式仓库采用轻钢结构，综合办公楼采用框架结构，其它用房采用砖混结构。（3）地基基础设计根据本工程上部结构特点、项目区地质条件及抗震要求，因地制宜，仓库基础拟采用独立基础，其它房屋拟采用毛石基础或独立基础。（4）上部结构设计楼面活荷载按规范规定取20KN/考虑；不上人屋面，活荷载取05KN/考虑；上人屋面活荷载取20KNM2。仓库主刚架为钢架结构，材料为高强度钢Q345B（16MN）化学成份符合GB159195标准（相当于ASTMA572）。焊接符合JGJ8191标准，焊接完成后构件喷砂除锈达到GB892388，SA21/2标准，并喷涂两遍红丹底漆，结构构件采用高强螺栓连接；檩条及结构附件由屋墙面檩条、支撑、拉杆等组成，檩条为冷弯“C”型高强冷弯型钢，檩条、支撑、拉杆与钢柱和钢梁连接前已预先打孔，采用镀锌螺栓在现场连接。风荷载通过圆龙盛商贸有限责任公司商业连锁项目可行性研究报告县工程咨询事务所41钢、角钢或钢管交叉布置传递到建筑物