龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告

龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告编制单位重庆咨询有限公司编制时间二OO七年二月十六日龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告目录第一章项目概况1一、项目简况1二、可行性研究报告编制依据1三、项目承办单位2第二章项目建设的必要性3一、项目提出的背景3二、项目建设的必要性和建设意义4第三章市场分析及预测7一、重庆市旅游业发展基础和面临的形势7二、龙洲水岸景区利用条件和市场分析10第四章景区内景点规划设计及内容17一、景区内景点规划设计17二、景点规划内容18第五章项目建设内容及规模21一、景区景观工程21二、景区旅游配套设施（接待设施）21第六章景区环境保护22第七章项目实施方案23一、项目组织实施23二、项目建设期限24第八章项目费用与效益估算25龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告一、投资估算25二、收入和税金估算28三、成本费用估算30第九章资金来源与保障33一、债务资金33二、项目资本金33三、资金来源与保障33第十章财务分析35一、有关数据说明35二、融资前分析36三、融资后分析37第十一章敏感性分析和风险分析40一、敏感性分析40二、主要风险因素识别、应对与风险等级判断40第十二章项目评价47一、经济效益评价47二、社会效益评价47三、环境效益评价48第十三章结论49龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告1第一章项目概况一、项目简况龙洲水岸旅游基础设施及配套工程项目以下简称“龙洲水岸景区”位于重庆市巴南区龙洲湾新区，西临长江，东侧沿已建设完成的40米宽滨江景观大道龙洲大道展开，南接渔洞旧区，北连道角及上界高速入城口。本项目是巴南区龙洲湾新区建设的重点，在巴南区山水城市建设大格局中具有重要地位，它既是重要的滨江生态景观带，也是巴南区建设未来山水城市的新形象标志，其建成将对巴南区形成未来健康的城市开放空间体系以及完善的城市功能结构有着举足轻重的意义。本项目以打造巴南区滨江带的优美景观，提升滨水公共空间的人文活力，创造拉动巴南区经济发展契机为主线。本项目将把巴南区龙洲滨江带打造为集生态保护、休闲娱乐、保健疗养、游览观光、风貌展示为一体、独具特色的风景旅游区。本项目把人工与自然景观、各类景观空间、各项功能活动有机组合在一起，风景资源具有极高的观赏价值、旅游价值。本项目建成后，将申报国家级风景名胜区。项目用地滨江长度近16公里，总建设用地面积177公顷。本项目将建设观江餐娱休闲带、滨江漫步带、生态保护带等旅游基础设施及配套工程，总建筑面积48960平方米。项目建设期1年，项目总投资17亿元。二、可行性研究报告编制依据1、重庆市巴南区龙洲水岸城市景观方案设计（重庆博鼎建筑设计有龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告2限公司）；2、重庆市巴南区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（巴南区人民政府）；3、重庆市旅游产业发展报告（重庆市旅游局）；4、重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划（重庆市人民人民政府）；5、重庆市巴南区政府工作报告；6、投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司）、建设项目经济评价案例（建设部标准定额研究所）；7、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；8、有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；9、国家其他有关法律、法规、规范。三、项目承办单位重庆公司（以下简称“公司”）成立于1999年1月19日。现有职工近100人。其中高级工程师、经济师近10名。该公司以市场运作方式，负责龙洲水岸景区的保护和开发。2006年下半年龙洲水岸景区景观工程建设已经开始。重庆市建设委员会、重庆市旅游局、巴南区政府对龙洲水岸景区的开发极为重视。公司对完成本项目的各项工程充满信心。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告3第二章项目建设的必要性一、项目提出的背景1、随着人们生活水平的提高，闲暇时间的增加和生活观念的转变，旅游活动已逐渐成为人们追求的时尚生活。随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，现代旅游发展方式已由过去单纯的以观光为目的的走马观花式旅游向观光游览、休闲度假、健身及以文化为载体的各种专题旅游于一体的多种方式转化。以达到休闲放松、修身养性、健康娱乐、丰富生活和提高素质的综合效果。特别是随着经济、社会和文化的发展，都市人向往自然、空气清新、环境幽静的心情日趋迫切，追求旅游过程中高质量的休闲享受，渴望身心彻底放松的休闲旅游的需求，逐渐成为旅游消费的主流。有关旅游专家指出，我国3至5年内，休闲度假消遣旅游必将成为旅游发展的亮点和热点。休闲旅游市场的形成和扩大，为旅游业的进一步发展创造出广阔的天地，同时也成为造就休闲度假旅游市场的肥沃土壤。近几年来，重庆市巴南区旅游虽然取得了较大发展，但结构还不尽合理，从总体上来讲，在充分发挥自然生态优势，开发建设休闲旅游产品方面则显得相对滞后，至今仍难以适应巴南区市民和来巴南区的旅游者休闲旅游的需求，从而导致旅游者在巴南旅游的停留时间十分有限。回归自然是现化文明发展的必然要求，龙洲水岸景区项目正好可以迎合了人们的这种心理需求，这里有山水相宜的自然环境、独特的文化景观和自然景观，开发建设龙洲水岸景区，并以旅游业带动其他产业的连动发展，是巴南龙洲湾新区合理利用资源和发展地方经济的有效途径。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告42、“十五”期间，重庆市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长、产业规模日益壮大，但重庆市旅游经济发展也面临着深层次的问题。同日益增长的旅游需求相比，同周边省市旅游业快速发展的势头相比，重庆市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游基础设施建设方面主要表现在旅游基础设施仍不完善，景区、景点提档升级任重道远；在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少，旅游项目投资分散；旅游投入不足，相关资金整合兼顾不够，社会资金特别是有实力的大业主进入旅游业较少。本项目投资17亿元，将促进重庆市特别是巴南区旅游基础设施完善、升级。3、由于人类与生俱有的亲水性，背山面水的习性，自古以来滨水而居就成为人们追求的理想居住环境。在现代社会，城市滨江带是最能充分展现城市规划、城市形象、城市独特文化内涵的重要区域，因而城市滨水景观带通常也是最能引人入胜的地方。国外的威尼斯、悉尼；国内的青岛、三亚等滨水城市，都是因其滨水特征成为人们最向往的居住和旅游城市。近年来，我国重庆、杭州、大连、上海、宁波、广州、桂林更是因对城市滨江滨湖滨海带的重新开发和建设，使城市形象大放光彩，进而推动了社会、经济的发展，也使得我国众多大、中城市滨江带的开发如火如荼。龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，新城区数年内将新增人口10万人。随着整个巴南区行政机关将在2008年前搬迁到龙洲湾新区，龙洲湾新区滨江景观开发已迫在眉睫。二、项目建设的必要性和建设意义1、国家对西部大开发实行政策倾斜，为重庆市旅游业的发展带来了机龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告5遇，重庆市委、市政府在调整产业结构中，提出了“把旅游业培育成为新兴支柱产业，打造中国旅游经济强市”的战略目标。风景区作为旅游业的载体，其保护、建设和开发工作，在调整巴南区产业结构方面起到先导性的作用。2、开发龙洲水岸景区，是继巴南区南温泉、东温泉、桥口坝温泉和樵坪山、圣灯山、云篆山及南湖后向广大游客开放以来又一新特景区，并将与巴南区各大景区形成有机接轨。该景区的开发利用，将进一步带动巴南区文化旅游业的振兴和发展。3、龙洲水岸景区滨江长度近16公里，是巴南区重点水利风景区。加强对风景区资源的保护，有序地开发利用，将有效地控制水土流失，改善生态环境，实质上是加快长江上游的天然屏障的建设，这也是国家实施西部大开发战略的主要内容。4、龙洲水岸景区开发将带来巨大的生态效益。据有关专家估计，龙洲水岸景区建成后，能降低环境污染负荷1015，调节温度12摄氏度、相对湿度1015，对巴南主城区（李家沱、渔洞、新城区）的环境气候改善有着积极的影响。5、龙洲水岸景区既是重要的滨江生态景观带，也是巴南区建设未来山水城市的新形象标志。其开发建设有利于塑造巴南区城市特色，提升巴南区城市品位，改善巴南区人居环境，将进一步扩大巴南区的知名度，改善巴南区的投资环境。6、龙洲水岸景区的建设，对巴南区的经济社会发展将产生重大影响，据有关专家估计，龙洲水岸景区带动周边区域房地产开发，周边区域土地将增值数十亿，同时对巴南区相关产业（如餐饮、娱乐业）发展也起到了积极龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告6的推动作用，成为巴南区新的经济增长点。7、龙洲水岸景区的开发，将产生巨大的社会效益。预计本项目为当地农民和三峡库区移民提供500个就业机会，仅此项可为当地农民和库区移民增加年收入360万元，这对缓解当地农村和三峡库区剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。从以上分析可以看出，加快龙洲水岸景区的旅游基础设施及配套设施建设，将龙洲水岸建设成集生态保护、休闲娱乐、游览观光和风貌展示一体的独具特色的风景旅游区，具有十分重要的意义。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告7第三章市场分析及预测一、重庆市旅游业发展基础和面临的形势（一）重庆市旅游业发展势头强劲“十五”期间，尽管历经了“非典”等重大突发事件，重庆市旅游业发展仍然取得了突破性进展，政府主导、部门配合、跨区联动、社会参与、市场运作的大旅游、大产业格局初步形成。1、旅游经济总量快速增长。近五年来，重庆市入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接待和收入等经济指标翻了一番。2005年全市旅游人数达601771万人次，其中入境旅游者5239万人次，国内旅游者596532万人次；旅游总收入30112亿元人民币，其中旅游外汇收入264亿美元。与2000年相比，全市旅游人数年均递增率达到142，旅游总收入年均递增率达到152。旅游经济总量增长率高于全市国民经济增长平均水平。2、产业规模日益壮大。2005年，全市共有旅行社220家，比2000年增长了158。其中国际旅行社23家，比2000年增长了15；国内旅行社197家，比2000年增长了159。星级饭店189家，比2000年增长了1148。其中三星级及其以上饭店103家，比2000年增长了2029。全国重点风景名胜区和国家AAAA级旅游景区27个，全国工农业旅游示范点12处，还涌现出一批新兴的旅游景点。旅游直接从业人员1996万人，比2000年增长了1014。基本形成了以“食、住、行、游、购、娱”等要素为主体，其它关联产业为支撑，具有一定规模和水平的旅游产业体系。旅游产业规模的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业，尤其是为库区移民就业安置和产业发展作出龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告8了突出贡献，也对宣传重庆、扩大对外交流、提升直辖市形象，发挥了独特而重要的作用。3、旅游发展环境明显改善。一是旅游交通“瓶颈”初步缓解。“半小时主城”、“8小时重庆”工程顺利完成，以国道为干线、省道一级和二级公路为主体的放射状公路网基本形成；西南、西北地区与华东、华南地区的铁路干线连接通道初步贯通；三峡库区港口码头复建工程全面启动，库区港航条件明显改善；民航“一大一小”机场布局的形成，使全市区域旅游景区之间的通达性得到空前提高。二是主要景区的可进入性和景区接待能力得到大幅提升。在旅游国债和专项资金的支持和引导下，景区交通、环境治理、供水供电、消防等基础设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。三是旅游市场开发取得明显成效。连续成功举办了五届“中国重庆三峡国际旅游节”和第三届中国重庆旅游交易会，大大提高了重庆旅游在境外的知名度和吸引力。四是跨区域旅游合作迈出新的步伐。与川、黔、鄂、新等省区达成了无障碍旅游区的共识。五是旅游业政策法规体系逐步完善。加大了政策扶持力度，出台了一系列加快旅游业发展的政策措施，制定了一系列鼓励和规范旅游业发展的文件，修订了重庆市旅游条例，为初步构建起我市旅游业法律法规保障体系奠定了良好的基础。（二）重庆市旅游业“十一五”面临的形势“十一五”期间，全市旅游产业发展宏观环境总体向好，是旅游业大有作为、加速发展的战略机遇期。主要表现为、旅游业发展环境的进一步开放将提供更加有利的外部环境。“十一五”期间是我国按照世界贸易组织约定条款进一步扩大开放的重要时期，外国旅行社可以通过合资或独资方式进入中国市场。外国旅游企业的进入，将带来新的资金和经营理念，也会对国内旅游企业产生明显的示范和规范效应，有利于加快引进和建立更加符合国际规则的运行机制，优化旅游的发展环境。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告9同时，外国旅游企业的进入，将直接带来入境客源的增长，也为发展商务旅游带来广阔的市场。随着旅游相关行业的对外开放步伐的进一步加快，与旅游业发展密切关联的金融业的扩大开放将方便旅游支付，关税的降低将大幅降低我国旅游业经营者的经营成本。、持续增长和不断升级的消费需求，为旅游业加速发展提供了坚实的市场支撑。“十一五”时期，我国的整体经济实力将进一步增强，综合国力将进一步提高，人均收入和消费水平与档次都将得到更大的优化。预计，到2010年，全市人均地区生产总值达到18000元，城市居民人均可支配收入达到15000元，超过全国平均水平，农村居民人均纯收入达到4100元，“十一五”期间，旅游将继续成为大众化的消费热点，并将登上新的台阶。、产业结构调整赋予全市旅游业发展新的历史使命。旅游业具有关联度高、带动性强、资源消耗少、劳动密集、市场需求量大等特点，符合以人为本，大力发展服务经济和循环经济，构建和谐社会的国策取向，在促进产业结构调整、扩大对外开放、增加就业与再就业、拉动内需、脱贫致富等方面具有明显的比较优势，对于全市经济社会发展，尤其是对建设社会主义新农村具有积极的促进作用。为此，旅游业被列入了国家“十一五”期间积极发展的需求潜力大的重要产业和我市着力培育的新兴支柱产业。另外，西部大开发战略进入基础设施和产业发展并重的新阶段，随着三峡工程的全面竣工，重庆直辖市体制优势和承东启西的区位优势将进一步得到体现，以交通为主的基础设施建设加快发展，重庆与外部的区域合作更加紧密，内部的交通网络更加便捷，旅游景区的可进入性进一步增强。这些都为我市旅游业的快速发展创造了有利条件。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告10二、龙洲水岸景区利用条件和市场分析（一）利用条件1、区位条件项目所在的龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区总规划面积102平方公里（15000亩），分A、B两个区各5平方公里，规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1000米景观艺术长廓，时尚休闲广场等，总体布局将体现自然山水格局。2、交通条件龙洲湾新区的交通优势显而易见，距重庆中心城区12公里，从这里到重庆主城的任何一个区都在20分钟车程内。新区内规划了“三横五纵”的道路交通网络系统，以主干道、次干道和支路为主形成内外交通体系。贯通新区的主干道龙海大道，已于2004年竣工，龙海大道双向8车道，与连通巴南和重庆主城区的渝南大道相接。集交通、休闲、观光、娱乐、灯饰等功能为一体的滨江城市景观大道龙洲大道也竣工通车，龙洲大道北接上界高速公路，南连鱼洞城鱼胡路口，纵贯整个龙洲湾新区，全长5062米，路宽44米，双向6车道，总投资达28亿元。3、市场条件2001年至2005年是巴南区旅游经济发展最快的五年，据统计，5年来巴南区累计接待游客8012万人次，旅游综合收入2781亿元，年均增长达9，累计增长达45。2006年巴南区旅游总收入达到96亿元，接待游客245万人次，占全区国内生产总值的83，旅游经济在全区国民经济中的地龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告11位更加突出。随着重庆经济的飞速发展，巴南区的区位优势逐渐显露。到2010年，预计巴南区年旅游接待游客人数达450万人次，旅游综合收入165亿元，旅游经济占全区国内生产总值比例达到12以上，旅游产业将成为巴南区的支柱产业。4、设施条件项目区域内道路、供水、电力、电信等设施基本具备，而且日趋完善，能满足游客的需求。5、资源条件（1）地形地貌龙洲水岸滨江景观带以新城都市繁华为背景，近览江天胜境、远眺鱼洞灯火，是巴南区重要的城市公共开放空间，整体环境颇具特色。（2）水文地质基地滨临长江，三峡大坝三期工程形成后，常年水位将到达1840标高，洪水水位，标高为19400，用地内另有雨水管沟排水口三处，分别位于各平台之间。（3）景观视线基地内地形高差变化强烈，沿江一侧的岸际线变化丰富，在基地的不同竖向高度和平面位置上，对外景观视线可以组织出远眺，近观、俯视、环顾，对景等各种视线类型，为景点设置提供了优越条件。（4）人文景观巴南区历史悠久，抗战文化、巴人文化、民俗文化、汽摩文化等人文旅龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告12游资源富集，人杰地灵，人文底蕴丰厚，为景区的建设提供了丰富的人文景观素材。6、其他条件龙洲水岸景区旅游基础设施及配套工程为巴南区重点旅游工程、形象工程，获得重庆市建设委员会、重庆市旅游局、巴南区政府大力支持。（二）市场分析1、投资项目的定位本项目旨在为巴南区发展休闲旅游提供一个高档次、高品位、独具特色的休闲风景区，着重打造“巴南区短程都市滨江休闲旅游长廊”品牌，以休闲娱乐、江岸文化博览为主，同时有机融入三峡艺术创展、巴渝特色餐饮及风味小吃、重庆汽摩文化及巴南特色文化展览、巴南传统工艺品及特产售卖等功能。具体市场定位可以分为（1）消费者定位目标消费群锁定为巴南区不同年龄段、不同性别和不同文化层次的休闲市民以及和来巴南区旅游的高中端游客，为他们提供高中档休闲、度假、娱乐场所。（2）经营者定位特别引进的高中端服务供应商，休闲区的经营引进国内外品牌旅游服务和旅游商品供应商，提供有别于巴南其他旅游景区现有的服务和商品品牌和种类，开拓巴南区休闲服务新空间。2、休闲旅游发展趋势世界旅游正朝“休闲化、精品化、国际化”方向发展，据研究国际休闲经济的权威人士预测，休闲娱乐活动和休闲旅游业将成为下一个席卷世界各地的经济大潮。本世纪头20年，我国将进入全面建设小康社会的新阶段，龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告13到2020年，我国人均GDP将超过3000美元，达到中等发达国家水平，人民生活将从小康走入富裕；同时我国的“十五”计划纲要中也明确提出要推行职工带薪休假制度，合理调整居民工作和闲暇时间。因此，休闲旅游必将成为未来中国休闲经济大潮中的主力军。3、巴南区休闲旅游市场发展现状巴南区自然景观丰富，但满足休闲度假需要乃至高中端观光旅游需求的各种服务、休闲项目较少，已有的亦水准低下，这与巴南区高速成长的休闲、观光旅游市场不对称。（1）目前渔洞、李家沱城区内餐厅、酒吧、宾馆相对集中，但规模、档次较低，主要为个体私人开设，普遍存在狭窄、设施简陋、卫生条件差等问题，低水平的旅游接待设施已不能满足巴南区旅游市场的需求，无法满足对休闲环境要求高的游客的需要。（2）休闲度假生活，对自然、文化、物质和设施环境有较高要求。巴南区渔洞、李家沱城区人满为患，无综合环境质量较高而且相对安静的休闲环境，菜肴、饮品的品种也不丰富，无法满足休闲市民的需要。（3）巴南区现有休闲度假产品不足，目前度假产品量小、品质需进一步提高、还缺乏高品位、多功能、内涵丰富的休闲度假产品。公司本次拟建设的龙洲水岸景区项目以提供高中档精品休闲度假场所和产品为主，以满足巴南区高中档次休闲度假市场不断上升的需求。4、龙洲水岸景区休闲度假旅游的发展机会（1）巴南区城镇居民“十五”末人均可支配收入达10054元，比“九五”期末的5628元增长786，城乡居民消费结构出现可喜变化，城镇居民恩格龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告14尔系数381，比“九五”期末下降09个百分点，城镇居民日常消费由“温饱型”向“发展型”转变，巴南区城镇居民特别是龙洲湾周边地区3040万城市居民在休闲度假旅游消费将会加大。（2）随着巴南区经济的飞速发展,龙洲湾新区的区位优势逐渐显露出来，已经形成了水、陆全方位立体交通体系。这一切都为龙洲水岸景区旅游产业发展创造了良好的交通条件。龙洲水岸景区将逐步成为重庆数百万市民周末休闲度假的理想目的地。（3）随着重庆市基础设施的完善、直航线路的增加，同时旅游产品、休闲度假设施的相继开发，重庆高消费客源的构成进一步拓展，逐渐构成以精品观光游客、高档休闲游客，高档商务游客为主、专项旅游游客为辅的多元发展格局。预计到2010年，重庆入境旅游者突破100万人次，国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入600亿元人民币以上。这些变化均为拟建设的龙洲水岸景区提供了客源保证。（4）龙洲水岸景区旅游资源的差异性及不可替代性，使龙洲水岸景区旅游发展有较强的持续性。在人文景观方面，龙洲水岸景区凝聚了三峡风情与巴渝文化，体现了人与自然和谐统一。在总体布局方面突现自然山水格局，基地内地形高差变化强烈，沿江一侧的岸际线变化丰富，在基地的不同竖向高度和平面位置上，对外景观视线可以组织出远眺，近观、俯视、环顾，对景等各种视线类型，龙洲水岸景区景观在重庆市现有景观中独具特色。5、景区游客与旅游综合收入预测根据2005年重庆市旅游业统计公报，重庆市2005年共接待海内外旅游者601771万人次，同比增长1399，总收入为30112亿元人民币，人均龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告15综合旅游收入为500元/人。根据重庆市巴南区2006年度政府工作报告（2007年2月8日在重庆市巴南区第十六届人民代表大会第一次会议上），2006年巴南区接待旅客245万人次，旅游总收入96亿元，人均综合旅游收入为392元/人。综合考虑与旅游服务单位（如旅行社）收入分成情况及本景区资源配置情况，外地旅游者人均综合旅游收入确定为250元/人，巴南区及重庆主城区人均综合旅游收入为100元/人。巴南区休闲市民按20万人次计算，重庆主城区休闲市民按10万人次计算，外地旅游者按巴南区2006年接待旅客10计算，龙洲景区（包括公司、旅游设施租赁单位、旅游设施受让单位）年旅游人次及年综合旅游收入预测如下序号游客类别人次（万人次）收入标准（元/人）年收入（万元）1巴南区休闲市民2010020002重庆主城区休闲市民1010010003外地旅游者24525061254合计5459125公司年平均经营收入4316万元（根据备查文件4测算），约为景区综合旅游收入47，因此本项目市场发展空间较大。6、项目市场研究结论随着重庆市旅游业的持续发展，来渝旅游人数的不断增加，将扩大旅游基础设施及接待设施的客源基数；随着巴南区政府打造“巴南区短程都市滨江休闲旅游长廊”战略的实施，龙洲水岸的品牌优势和服务优势将吸引更多龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告16高素质重庆本地游客，同时对接待设施、服务水平也提出了更高的要求；随着龙洲湾新区的开发（容纳10万人）以及整个巴南区行政机关将在2008年前搬迁到龙洲湾新区，龙洲水岸景区将有一批庞大而稳定的客源。通过以上分析，可以看出龙洲水岸景区的开发有着较大的市场空间。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告17第四章景区内景点规划设计及内容一、景区内景点规划设计（一）规划设计指导思想以打造巴南区滨江带的优美景观，提升滨水公共空间的人文活力，创造拉动巴南区经济发展契机为主线，将龙洲水岸滨江景观带打造成为集生态保护、休闲娱乐、游览观光和风貌展示为一体的，把人工与自然景观、各类景观空间、各项功能活动有机组合在一起，使具有复合使用功能的城市滨江公共空间系统。（二）设计原则1、景观性原则滨水地带作为城市意象五要素之一的边缘是形成城市意象和景观特色的重要地段。构建滨江优美景观要把握以下几个方面（1）自然与人工要素的结合滨水区内建筑物、构筑物应与自然地形背景、水体植被形成和谐的总体关系，在此前提下可有局部对比变化，从而达到“对比统一”的目标。（2）景观序列的组织根据规划区域内沿江地形地貌布局各具特色的建筑内外部空间，使得人工空间和自然领域相互交错，组织景观，开成各具特色的场所，并组合成富有节奏韵律的景观序列。（3）岸际轮廓线的控制组织疏密有序、刚柔并济、层次分明的岸际轮廓线。2、集约性原则结合地形相对集中地布置建筑空间及外部场地，聚集龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告18人气、创造活力。重点处理上述地段的地质灾害防护设施和城市基础设施，此外的其它地段则设置对自然灾害防护等级要求较低的步行系统和休闲设施为主，这样既为市民提供了更丰富的空间体验，也节省了自然灾害防护的工程量和造价。3、多样性原则滨水区内的空间使用应具有多样性、混合性和共享性。将各种和滨江游憩消费行为有关的商业、休闲和娱乐空间和活动有机组合，使得不同年龄段、不同性别和不同文化层次的市民都可以在这里找到可供自己使用的空间和活动内容，使滨水区24小时都有活动、都有人流，从而带来滨水区的活力和商机。4、观赏性原则滨水地带此岸与彼地、彼岸是“观与被观”的关系，在规划区域内应结合地形标高的变化在设置远眺、环顾、近观等观景点的同时，也应注意自身的总体景观形象的塑造。包括沿龙洲大道景观展开面及沿长江展开面的景观形象。此外要注意视觉走廊的控制，使得江景城景相互交融。二、景点规划内容（一）观江餐娱休闲带观江餐娱休闲带是市民、游客参与性最强、活动最密集的地段。主要由四个“场所”构成1、虹廊卧波（场所1）建筑造型轻巧、流畅，空间组合灵活多变，其中穿插组合场地空间，休闲、观光的好去处。2、水岸层台（场所2）景观式的建筑和地形巧妙结合，层层退台，在龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告19不同的标高上扩展出大面积的室外空间，结合舒展、层次丰富的广场，是把盏临风、吟诗做赋、凭栏远眺的最佳场所。（1）层台叠翠（2）诗林赏江广场3、龙州梦幻（场所3）地形、场地和建筑互为依托、珠联璧合、相得益彰，无论广场和建筑都是整篇乐章的强音，形成龙洲水岸滨江景观带的标志和高潮。成为适合开展聚会交往、观景揽胜、高档餐饮等活动的理想空间。（1）龙州梦幻广场（2）龙州帆影（3）品牌餐娱住宿等旅游接待基础设施4、望江风情（场所4）建筑造型沉稳中有变化、朴实中有情调，广场、庭院、建筑一气呵成，是品茗消遣、把玩情调、交友会客的绝好场所。（1）望江风情（2）金棕榈广场5、挑栈临风栈桥绝壁、凌空飞架，极具山地城市阳台的特色，构建出驻足、眺望、社交和休息的优美观赏空间。6、长桥观瀑龙吟水跃、长桥如虹，呈现盛世欢腾、普天同庆的场面，是有标志性的观赏、游览和嬉戏的景观空间。7、五彩绘石传摩崖石刻神韵、展现代艺术魅力，既适合远观又适宜近看，是富有特色的艺术鉴赏空间。（二）滨江漫步带龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告20滨江漫步带将人工景观和自然景观相结合，既有都市风情，又有山林野趣，是观江餐娱休闲区的延伸区域，逐渐过渡到沿江生态保护区。主要由下列景点构成1、清风摇翠2、观星台3、静谧思远4、五彩绘石5、望柱迎江6、木廊栈道7、色彩地带8、观澜台9、九龙桥10、滨江平台11、索道飞虹12、挑栈凌风13、水晶星座14、光影迷阵15、竹林幽情16、滨江剧场17、龙洲温泉（三）生态保护带生态保护带将保留现有的沿江植被，以植物的生态学特性和群落演替原理为依据对植被进行养护和管理，营造以体现自然情趣和生态特色为主调的绿色空间，形成龙洲水岸滨江景观带的基调。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告21第五章项目建设内容及规模一、景区景观工程景区公共景观带有1600米左右，景观绿地占地面积146834平方米，具体景观见第四章第二节景点规划内容。二、景区旅游配套设施（接待设施）景区配套设施（接待设施）总建筑面积48960M2，基本情况如下序号设施名称建筑面积（M2）经营方式1望江风情建筑A栋10707自营2龙洲梦幻建筑B栋23537出售3层台叠翠建筑C栋13769出租4虹廊卧波建筑D栋562自营5温泉385自营6合计48960龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告22第六章景区环境保护龙洲水岸景区十分注重对环境的保护，分别采用以下五项措施进行处理一、场地内采用雨污分流制厨房废水经隔油器处理后排入小区的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道。二、生活垃圾在景区内设多个垃圾收集点，每户采用袋装，由物管公司定时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场。三、地下汽车库采用机械排风发电机房的油烟气采用管道高空排放，厨房的油烟采用变压式排气道高空排放。四、噪声控制景区内所选用的设备均选用低噪声设备，并采用取相应的减震措施。五、建筑环保建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告23第七章项目实施方案一、项目组织实施1、功能和客户定位本项目旨在建设和营造巴南休闲旅游景区。其主要功能是以滨江景观带为重要节点组织游客路线，辅以传统工艺坊、文化展示馆、停车场等项目，为旅游观光提供交通、饮食、购物、接待和导游等多方面的服务，该项目面对所有重庆市民以及和来巴南区旅游的高中端外地游客。2、业务类型景区旅游基础设施及配套设施自营、出租及转让；提供旅游住宿；组织商务会议、文化活动；组织传统手工艺表演活动、民族歌舞表演活动；旅游活动宣传；大众餐饮及停车场服务等。3、经营管理模式公司成立专业性分公司或独立子公司统一负责景区所有旅游基础设施及配套设施的经营和管理。直接经营管理景区部分核心公共配套设施以及温泉、停车场等经营项目。对手工作坊、文化会馆等着重展示重巴南区历史、民俗、文化和传统风貌的重点游览项目和部分具有江岸文化、三峡风情的重点商铺，公司将采取定向招商的方式，邀请三峡库区及周边区域的民间商户、艺人和工匠作为主力经营户进驻经营，公司以物业租金或物业转让方式形成收入。对其他商铺，采取广泛招租方式经营。4、组织方式专业性分公司或独立子公司初步拟定设财务部、人事部、前厅部、客房部、餐饮部、市场营销部、物业经营管理部、工程维护部、保安部。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告24二、项目建设期限本项目建设期为1年，2007年2月1日计划开工（注），2008年2月竣工验收，项目实施工期见下表项目实施工期表200620072008年分项111212345678910111212项目可行性研究景区设计景区工程施工景区工程竣工注截止2006年12月，龙洲水岸项目的规划已通过市政府批准，平基土石方工程、挡土墙施工、水电施工、地形图勘察等工作已基本完成，园林绿化已进场做前期施工准备工作，图纸会审已完成。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告25第八章项目费用与效益估算一、投资估算（一）估算依据1、重庆市房地产业税费政策汇编和建设部及国家有关规定；2、现行定额、取费标准、价格依据和现有相关图纸和公用专业指标；3、公司提供的其他有关资料。（二）估算办法1、景区公共景观工程（土地成本费用）根据公司与巴南区政府的协议，公共景观部分投资按5000万控制，本项目征地费、土地出让金、其他土地费用也不再重复考虑。2、一般土建根据类似建筑的近期造价资料进行估算。3、公用工程按各公用专业提供的数据汇总。4、设备原价及运杂费、安装费是按市场价或询问从进行计算的。5、室外工程部分根据总图布置及参照类似工程指标估算。6、建设单位管理费根据建设部建标1996628号文的有关规定，本项目按建安费用的16计取。7、勘察费、设计费根据国家计委、建设部发布的计价格200210号文件的有关规定计取，本项目按建安费用的2050计取。8、工程监理费根据建设部价费字（1992）479号文的有关规定，本项目按工程费用的12计取。9、工程招投标代理费根据渝价2000393号文的有关规定，本项目按龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告26工程建安费用的04计取。10、工程质量监督费根据渝价（2001）345文的有关规定，本项目按工程建安费用的25计取。11、施工图审查费根据渝（2000）830号文的有关规定，本项目按1元/M2计取。12、防空地下室建设费按30元/M2计取。13、城市建设配套费按渝府发（2001）111号文的有关规定，本项目按140元/M2计取。14、建筑工程规划许可执照费根据渝府发（2001）23号文的有关规定，本项目按工程费用的18计取。15、工程定额测定费根据渝价2002120号文的有关规定，本项目按工程费用的14计取。16、防雷施工监审费按渝价（2001）402号文的有关规定，本项目按工程费用的03计取。17、施工图预算编制费根据国家计委、建设部发布的计价格200210号的有关规定，本项目按设计费的10计取。18、税金按本工程建安费用的356计取。19、基预备费本项目按工程费用与其它费用之和的3计。（三）估算结果1、建设投资该项目预计建设期为1年（建设期自2007年2月至2008年2月），2008年2月投入营运。项目建设投资16,03910万元，见下表龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告27龙洲水岸景区建设投资估算表金额单位元序号项目金额1景区公共景观工程（土地成本费用）50,000,000002土建及外墙装饰工程53,856,000003自营旅游设施内部装饰工程10,896,400004租赁（转让）旅游设施内部装饰工程7,461,200005旅游配套工程税金2,570,804166旅游配套工程前期工程费用13,336,845007水电气等基础设施费5,385,600008消防喷淋及报警系统3,427,200009租赁（转让）旅游设施电梯工程2,000,0000010自营旅游设施电梯工程1,600,0000011自营旅游设施中央空调系统3,212,1000012自营旅游设施智能化系统428,2800013自营旅游设施客房设备1,045,0000014自营旅游设施其他设备、用品500,0000015预备费4,671,5828716合计160,391,01203注估算标准见备查文件2龙洲水岸景区建设投资估算表。2、建设期利息龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告28本项目拟使用银行贷款9000万元。借款年利率按5年期长期贷款基准利率648（按照中国人民银行的规定，2006年8月19日起执行）上浮10计取，即借款年利率为7128，建设期利息64152万元。3、流动资金流动资金按扩大指标估算法估算，具体标准为建设投资2，流动资金投资32078万元。4、总投资项目总投资为17,00140万元，其中建设投资为16,03910万元，建设期贷款利息为64152万元，流动资金为32078万元。二、收入和税金估算1、自营旅游设施望江风情旅游饭店，四星级房价及开房率参照以重庆市主要四星级旅游饭店房价、开房率水平，设定项目的营业价格及开房率（1）客房房价分析人员对重庆市主要四星级旅游饭店普通标准间实际执行价格（元/天间）电话调查结果如下旅游饭店名称普通标准间实际执行价格扬子江假日饭店518重庆海德大酒店268万友康年大酒店388重庆皇嘉大酒店361龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告29东方花苑酒店358西亚大酒店328东和花园酒店291由上表看出，重庆市主要四星级旅游饭店普通标准间实际执行价格在300400元之间，平均价格为367元/天间。本项目旅游饭店房价按350元/天间执行，以后每年房价平均上涨5，营业第10年及以后年度房价稳定在51711元/天间，略低于目前扬子江假日饭店普通标准间水平。（2）客房入住率根据重庆旅游局2005年度旅游业统计公报，全市主城区三星以上宾馆饭店2005年平均入住率为716，另据调查显示，重庆市最受欢迎的宾馆是四星级宾馆，入住率达到80左右。根据前述调查、巴南区高星级旅游饭店市场竞争状况、本项目市场推广进度，本旅游饭店开业第1年入住率按60确定，开业第2年入住率按70确定，开业第3年及以后年度入住率按80确定。（3）旅游饭店餐饮收入和其他收入根据行业惯例及旅游局、证券交易所发布的高星级旅游饭店财务数据资料，旅游饭店餐饮收入按客房收入的50估算，旅游饭店会议、娱乐、商品、停车等其他收入按客房收入的20估算。2、租赁旅游设施租金及出租率（1）租金根据我们的市场调查，重庆市类似旅游设施租金标准为每月每平方米4080元，本项目旅游配套设施为吸引人气，开业第1年租金按每月每平方龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告30米租金30元计，每2年调整1次，每次上调10元，达到80元后不再调整。（2）出租率运营第1年出租率按80计，开业第2年出租率按90计，开业第3年按100计。注租赁旅游配套设施面积13769平方米，未考虑拟转让部分临时出租收入。3、旅游设施转让价及转让进度（1）转让价综合考虑龙洲湾临近地段商铺价格、重庆类似旅游设施转让价格、本项目建筑结构、楼层分布情况，同时为尽快回笼资金偿还贷款，本项目旅游接待设施转让均价确定为6500元/平方米。（2）转让进度景区竣工第1年转让30，景区竣工第1年转让40，景区竣工第3年转让30。注对外转让旅游配套设施面积23537平方米。4、税金企业所得税33，营业税5，城建税为营业税的7，教育费附加为营业税的3。房产税以账面房产原值扣除30，为计税依据，税率为12。土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及项目情况按转让收入15估算。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告31三、成本费用估算1、餐饮成本根据分析人员掌握的星级旅游饭店经营的相关资料汇总统计的平均水平来测算下列各项成本费用（1）进货成本餐饮进货成本占餐饮总收入的3545，取40。（2）各种辅料成本各种辅料成本约占餐饮总收入的79，取8。（3）餐具损耗餐具损耗一般占餐饮总收入的115，取125。（4）餐饮设备维修及损耗设备维修及损耗一般占餐饮总收入的46，取5。上述餐饮成本占餐饮总收入54252、维修费用龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告32维修费用包括建筑物正常的维修、设备维修及人员工资。根据我所建筑物、设备评估实践经验，该行业的维修费一般在固定资产的153左右，取2。注已考虑前述餐饮设备维修因素。3、能源费用水、电、气、煤费用一般占饭店总收入的46，本次估算取5。4、管理费星级旅游饭店餐饮管理费包括员工工资等约占酒店总收入的810，本项目旅游饭店拟聘请国内外知名酒店管理公司进行经营管理，还应考虑加盟管理费，加盟管理费一般为年营业收入的35，酒店管理费按酒店总收入13计。租赁旅游设施管理费用按租赁收入2估算。此外，景区开办费用根据旅游行业标准和景区规模考虑200万元。5、财务费用借款年利率按7128计取，计息基数为上年末贷款余额。6、其他费用其他费用（如保险费、景区市场推广费、低值易耗品消耗等），按总收入3计算。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告33第九章资金来源与保障一、债务资金根据资金筹措方案，债务资金主要用于景区景观工程、旅游配套设施土建及外墙装饰工程等，借款本金9,00000万元。二、项目资本金本项目总投资为17,00140万元，其中建设投资为16,03910万元，建设期贷款利息为64152万元，流动资金为32078万元。本项目资本金8,00140万元，占总投资的4706，满足国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635号）的要求。三、资金来源与保障债务资金来自银行借款，项目资本金来自公司直接投资。公司1999年初成立，是重庆市一家民营大中型房地产开发企业。企业综合实力雄厚，财务状况良好，具有较强的出资能力和融资能力，投资领域涉及房地产开发、大型基础设施建设项目，投资业绩良好。根据公司2006年已审计会计报表，截止2006年12月31日，公司资产总额10,31578万元，净资产额8,05790万元。公司自筹资金来源如下1、龙洲水岸景区项目已支付或已预付工程款1200万元。2、公司对外短期资金拆借回笼1600万元。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告343、公司已竣工项目销售回款5000万元。4、公司现有货币资金200万元。此外，公司现有股东（均有较强的资金实力与积累）一致同意，2007年对公司货币增资10002000万元，以加快龙洲水岸景区的建设。公司能够保证所出资金的持续稳定供应。在项目经济效益和偿债能力的支持下，项目能够取得银行及公司现有股东的支持，项目资金来源是可靠的。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告35第十章财务分析一、有关数据说明1、基准收益率根据国家发展改革委、建设部2006年7月3日发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税前指标）为12，文化娱乐设施财务基准收益率（项目资本金税后指标）为13。企业所得税率为33，则文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税后指标）为804。根据国家发展改革委、建设部2006年7月3日发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），社会折现率为8。当项目财务内部收益率（融资前税前指标）大于12、项目财务内部收益率（融资前税后指标）大于804、项目财务内部收益率（项目资本金税后指标）大于13时，项目可以被接受。2、计算期本经济评价包括建设期和经营期，根据项目实施计划建设期确定为1年，经营期确定为30年，则项目计算期为31年。3、固定资产折旧及更新房屋建筑物（含电梯、中央空调等，下同）按30年直线法折旧，旅游饭店设备按6年直线法折旧，固定资产维修费按2计算，旅游饭店设备每6年更新一次，固定资产残值率5。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告36二、融资前分析项目融资前分析是指在考虑融资方案前就开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析，融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。按融资前、所得税前的净现金流量计算的相关指标（如所得税前项目投资财务内部收益率、所得税前项目投资财务净现值等），即所得税前指标，是投资盈利能力的完整体现，用以考察由项目方案设计本身所决定的财务盈利能力，它不受融资方案和所得税政策变化的影响，仅仅体现项目本身的合理性。所得税前指标可以作为初步投资决策的主要指标，用于考察项目是否基本可行，并值得去为之融资。所得税前指标应该受到项目有关各方（项目发起人、项目业主、项目投资人、贷款银行和项目合作方、政府管理部门）广泛的关注。项目融资前盈利能力分析指标见下表融资前盈利能力分析指标序号指标名称单位指标1所得税后项目投资财务内部收益率13042所得税前项目投资财务内部收益率17353所得税后项目投资财务净现值万元6,49721龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告37（I804）4所得税前项目投资财务净现值（I12）万元6,214705所得税后项目投资回收期年11836所得税前项目投资回收期年990注上述指标均为动态指标，即考虑了时间价值因素，投资回收期均包括建设期，下同。本项目所得税后项目投资财务内部收益率1304，大于设定基准收益率804，所得税前项目投资财务内部收益率1735，大于设定基准收益率12，项目在财务上可以接