[doc]-生态风情小镇建设项目可行性研究报告(基础设施、公用设施、旅游开发建设项目

生态风情小镇建设项目可行性研究报告目录第一章项目总论1一、项目基本背景1二、项目建设必要性与意义1三、研究工作依据2四、研究工作结论3第二章项目宏观背景分析5一、城镇旅游发展背景5二、区域社会经济背景5三、区域旅游发展背景6第三章市场可行性分析7一、市场需求调查8二、市场供给调查15第四章项目建设可行性19一、交通区位条件分析19二、政策环境条件分析19三、自然环境条件分析20第五章建设方案和内容21一、项目总体思路21二、重点建设项目22三、配套施设建设24第六章环境保护28一、设计依据、原则及目标28二、环境现状及环境影响因素分析29三、环境保护防治规划31第七章节能节水和消防34一、节能节水34二、消防工程35第八章项目组织管理与实施进度计划38一、建设项目组织机构38二、项目工程设计管理38三、项目招投标39四、建设项目合同与管理40五、建设项目质量管理43第九章投资估算及资金筹措47一、投资估算47二、项目资金筹措方案48第十章项目社会和生态效益分析51一、经济效益51二、社会效益分析51三、生态效益分析52第十一章项目风险分析53一、政策风险53二、市场风险53三、财务风险54四、社会风险54五、经营风险分析55第十二章结论与建议57一、主要结论57二、问题和建议57第一章项目总论一、项目基本背景一项目区域该项目位于冰城哈尔滨地域内，处于水与金源文化千丝万缕交织的道里区新农镇内。该镇被松花江、金兀术运粮河与八一水库三面围绕，从其金兀术运粮河入江口处开始河水丰沛，河岸边有着大片湿地，地下蕴藏着煤气及泉眼的资源。该项目作为文化旅游项目选择在这闹中取静的城市边缘，既可溶入金文化的历史，又可扩造苇丛荷塘间的湿地文化。二研究内容根据项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括1、项目背景分析；2、项目建设的意义；3、项目建设的依据；4、项目建设条件分析；5、旅游市场现状及预测；6、项目建设的内容和规模；7、投资估算及资金筹措；8、项目建设进度安排；9、项目组织运作；10、项目的社会效益分析及经济效益分析；11、项目的生态状况分析及评价。二、项目建设必要性1、文化旅游小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，建设、拓展我市金文化和湿地文化的又一延伸和发展，通过该项目的建设将有力提升我市历史名城和旅游城市的知名度。文化旅游小镇的建设，是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的新型现代化城镇的建设。2、融入文化理，提升资源价值由于文化旅游小镇的兴建，大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划，避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游的品质和品味，将迅速带动城市文化产业的发展。三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制（一）相关法律中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国水法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国土地管理法、风景名胜区管理暂行条例等有关法律、法规。（二）有关规范、规程及标准1、中华人民共和国国家标准旅游规划通则（GB/T189712003）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；3、旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）；4、风景名胜区规划规范（GB502981999）。（三）相关规划、计划1、东北地区振兴规划2、哈尔滨市国民经济和社会发展“十一五”规划3、哈尔滨哈尔滨市土地利用总体规划4、哈尔滨市旅游总体规划5、哈尔滨市“十一五”发展规划6、哈尔滨市“十一五”旅游发展规划7、哈尔滨市环境保护“十一五”发展规划、（四）其他相关材料1、国内外文化旅游小镇资料2、哈尔滨市及金代文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料四、研究工作结论在生态效益方面，文化旅游小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，文化旅游小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度，同时将提高我市湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。第二章项目宏观形势分析在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。该项目选择在哈市道里区新农镇区域内，主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境（距市区仅10余公里），加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应，形成产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。第3章市场可行性分析第四章项目建设可行性哈尔滨作为文化旅游小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于哈市道里工新农镇，地处松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心约20公里，。从交通上看，文化旅游小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。哈尔滨市作为黑龙江省交通枢纽城市，是连接省内外的门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央提出大力发展文化产业，有利于其文化旅游开发建设的政策支持；第三，哈市作为多元化文化城市，金文化是其发源地，金文化和湿地文化的有机结合将是哈市旅游开发的一个新亮点。国家系列战略措施的实施为文化旅游小镇旅开发，产业结构调整、区域经济小城镇发展为该项目提供了相关配套产业链（生态农业、渔业等）及基础设施建设的有力支持；第四，黑龙江文化产业的大发展将为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量6328毫米最冷月均气温87最热月均气温248极端最低气温299极端最高气温348年平均气温94平均相对湿度66无霜期天数186天年日照时数27193小时年平均风速35米/秒年最多风向南西南风空气质量优项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。第五章建设方案和内容一、项目总体思路1、总体创意旅游地产，即湿地生态养身旅游商务度假人居地产。依托哈尔滨独特的湿地生态资源和优质的人居环境，打造以文化旅游和湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的文化旅游项目。2、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括主力客户群定位哈尔滨本地及周边城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场亚客户群定位国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场3、特色文化定位以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态文化旅游小镇。4、功能定位以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性文化旅游地产项目。5、档次定位高端生态养生的度假天堂。二、重点建设项目（一）旅游房地产项目即建设绿色生态社区。选址哈市道里区新农镇；规模占地1000亩；定位苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。1、湿地仿生建筑低密度住宅区仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园形式洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度，容积率在1005之间。建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。2、湿地养生公寓针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积率为15左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。（二）综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（三）户外休闲娱乐项目1、生态渔港结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。选址疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨规模占地面积15公顷渔港码头分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。渔港餐饮区设计容纳100人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。2、湿地温室植物园选址原哈尔滨监狱一监区所在位置规模占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。三、配套施设建设（一）交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17752003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。重点是在进入文化旅游小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。表51旅游相关标识牌设置情况主要设置地点数量（块）形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等10交通引导牌G205高速公路出口处5景点标识牌主要景点外围地区8服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18（二）给水及供电设施1、供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着文化旅游小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。旅游规划通则（GB/T189712003）和国家5A级景区要求，本项目将在文化旅游小镇内建设供水设施。2、供电设施目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据城市电力规划规范（GB/502931999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。（三）信息咨询服务设施建设文化旅游小镇游客接待中心，并联入哈尔滨区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。（四）环境治理和保护良好的生态环境资源是文化旅游小镇旅游发展的基础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。1、河道疏浚和堤坝加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。2、污水处理工程结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。（五）其他设施1、旅游厕所为了提升文化旅游小镇的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设2个四星级所和若干小型水冲厕所。2、安全保障措施重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。资金来源除政府予以引导性投入外，重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。3、环卫设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个城镇及各重点景区。具体如下垃圾回收设施主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱。垃圾转运站建设1个垃圾转运站。无害化处理设施根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场。4、邮电通讯建设项目重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。5、景观绿化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率。第六章环境保护一、设计依据、原则及目标（一）设计依据中华人民共和国环境空气质量标准（GB30951996）中华人民共和国城市区域环境噪声标准（GB309693）；中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB162971996）；中华人民共和国污水综合排放标准（GB897896）；（二）环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家GB30951996一类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB309693标准中二类地区二类标准（昼夜4045DB,夜间3540DB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95，主要有害废弃物无害化处理率达到1005、生态保护覆盖率100。（三）环境保护原则1、与自然和谐共存原则生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。3、区域发展原则尽可能将文化旅游小镇与地方特色经济相结合，将文化旅游小镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括文化旅游小镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。二、环境现状及环境影响因素分析（一）环境现状1、水环境质量所处大辽河段，水质有轻微污染，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。2、空气环境质量项目区域主要在鼎翔生态旅游区，空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。3、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。（二）环境影响因素分析1、项目施工期项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。材料及土石方运输车辆噪声；现场施工噪声；运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；施工作业产生的生活污水；挖掘土方等产生的固体废弃物；施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。2、项目建成后污染分析废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。废水污水中的主要的污染物有COD、BOD等有机物。废渣度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源锅炉装置和生活垃圾等。三、环境保护防治规划（一）施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75115DB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。（二）运行期间污染处理措施1、废气治理把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2、水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3、噪声污染整治合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。4、固体废弃物治理加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固体废弃物综合利用率达到85以上。5、环境卫生设施文化旅游小镇的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为8001000M，积极推广生态公厕。沿景区道路布置垃圾箱，其间距为游客中心50M，景点区道路100M。（三）环境监督管理1、按照中华人民共和国环境影响评价法，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计；3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；6、进区项目要完善环保检测制度。第七章节能节水和消防一、节能节水（一）节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定，以及民用建筑节能设计标准（JGJ2695）。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合评价企业合理用电导则（GB/T34851998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。（二）节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的建设项目水资源论证管理办法、评价企业合理用水技术通则GB/T97111993。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。二、消防工程（一）消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队站根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60M时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2M，距房屋外墙不宜小于5M。室内外消火药味栓的间距不应超过120M。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。（三）防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。（四）防洪结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。第八章项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构为了加快旅游项目建设，项目承办单位应成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。二、项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理1、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。2、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。（二）工程设计招投标项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。（三）工程设计外部协作条件管理1、环境影响及评价环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。2、动力供应水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。3、集散条件交通储运、站场等设施。4、外部配套条件热、气、汽等供应及输出接口。（四）工程设计过程的管理1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。2、工程设计过程管理的目标控制（1）从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。（4）控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。三、项目招投标项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、图81建设工程招投标工作流程图四、建设项目合同与管理（一）建设项目合同根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图82。施工合同审批所需资料1、法人企业营业执照2、建筑企业资质证书3、中标通知书4、完费证明5、法人代表证明书6、法人授权委托证明书7、委托代理人签约资格证书8、建筑意外伤害保险投保手续9、法律、法规规定的其它材料受理审批资料备案图82建设工程施工合同审批流程图（二）建设项目合同管理建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。1、合同管理的主要任务1按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。2编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。3制定合同管理制度，建立合同管理程序。4全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。5控制和处理合同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。6分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。7建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。8建立合同档案，加强合同信息管理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。9注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。2、合同管理的主要措施1组建高素质、分层次的合同管理团队1要确立项目办公室在项目管理中的主导地位，在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构，直接对工程负责，并负责及时就工程的重大问题做出决策；2应给予工程监理应有的授权；3聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家，组成合同管理咨询机构，为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见；4根据项目的具体情况和需要，建立争议调解机构及时就合同争议问题进行调解；5合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力，以及技术业务能力，要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。2制订严密和明晰的合同管理程序1单项工程开工申请和批复程序；2进场设备、材料检验程序；3工程计量、签认程序；4工程款支付的审查程序包括业主和工程监理方面；5图纸审查和批准程序；6工程变更申请和批准程序，包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等；7合同调价程序，包括劳务、材料和运输等方面费用的调整等；8索赔处理和争议调解的程序。3实行全员合同管理1要组织合同培训，对各级项目管理人员进行“合同交底”2确定合同管理任务、目标和责任，并将其细化和分解，将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。4建立信息管理系统5建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式，如1现场监理工程师和承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议；2关于变更和索赔处理的专题例会；3项目办公室、工程设计和工程监理之间的会议；4项目办公室、工程监理和各承包商之间的会议等。五、建设项目质量管理（一）建设项目质量管理的八项原则1、以顾客为关注焦点满足顾客要求是生存的基础。加强与顾客的沟通。广义的顾客包括各过程输出的接收方。2、领导作用领导的态度决定建设项目质量管理体系的成败。领导制定并保持质量方针和目标。领导确定各参与方在质量管理体系内的职责和权限。领导决定资源的配置和管理。领导为员工创造充分参与实现质量目标的工作环境。领导组织对质量管理体系的评审，并决定持续改进的目标。3、全员参与质量靠人去实现。重视人的工作技能和质量意识的培训。培育团队意识。人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4、过程方法过程是“一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。过程方法强调“将活动和相关资源作为过程管理，可以更高效地得到期望的结果”。应当将项目的全过程划分为一系列子过程，再将子过程进一步划分为更小的过程。如将建设项目划分为若干个包括多任务种的单位工程、分部工程、分项工程等。明确全过程以至各道工序的输入、实施和输出，明确各道工序之间的接口界面，按照PDCA循环原理，实施各道工序以及全过程的控制。严格把好各道工序的输入、实施和输出质量，使每一道工序成为防止不合格的一道屏障，是保证建设项目质量的基本功。5、管理的系统方法建设项目是多任务种和多任务序组成的复杂系统，应当“将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理”。所有工种和工序都应服从系统的整体目标。各工种和各工序之间的接口界面，往往是制约管理体系的有效性和效率的瓶颈，应予特别关注。5、持续改进在项目建设过程中，及时反馈质量管理经验，制定相应的纠正和预防措施，是实现建设项目质量总目标的有力保证。随着科学技术、市场以及社会的发展，需要持续改进，以满足顾客和相关方不断增长的需求。持续改进产品质量，才能在市场竞争中立于不败之地，这是项目业主永恒的目标。6、基于事实的决策方法数据和信息分析是有效决策的基础。必须在项目建设全过程中，重视收集准确、及时和完整的数据。根据实时信息与计划比较，及时做出准确判断。7、与供方互利的关系项目建设的“供方”即“承包方”，包括设计、材料设备供应和施工承包方等。供方是建设项目质量管理至关重要的环节，直接关系到项目的最终质量。项目办公室与供方是相互依存的关系，需要建立互利关系（二）建设项目质量管理的三全管理1、全过程管理2、全员管理3、全面管理空间范围上，项目建设是各参与方大团队运作第九章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）编制依据1、设计人员提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额；2、拟建地点的地形地势条件；3、委托方提供的相关数据资料；4、参照2004土建、2004安装定额及有关概算指标；5、参照项目所在地同类型、同规模建筑技术经济指标编制；6、其他基本建设费取费标准；（1）建设单位管理费按建安工程费1215取定；（2）勘察设计费根据勘察设计收费标准2004年版进行计算；（3）工程监理费根据国家工程监理费根据国家物价局、建设部（1992）价费字479号文有关规定，按需监理工程投资额的15计算；（4）工程招标费及其他含招标代理费、招标管理费、标底编制费等，根据有关文件综合按1计算；7、预备费按相关规定，按建安工程费及其他基本建设费的5。（二）投资估算项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。项目总投资54725万元，其中主要工程造价35820万元；前期费984万元；工程建设其它费用17910万元；营销宣传费180万元；项目估算说明旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施、安全防护、景观绿化等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基本预算按三年实际投入为180万元，实行分期投入原则。详见投资估算表、主要项目建设和配套服务设施投资估算表。表61投资估算总表序号项目费率金额（万元）一工程项目基础造价35820绿色生态社区29465湿地养生餐厅1125生态渔港6001湿地温室植物园19002旅游配套服务设施2730二前期费3900三工程建设其它费517905四营销宣传费100六投资总额54725七铺底流动资金207164二、项目资金筹措方案（一）最大限度争取公有资金本项目建设的汽车营地作为公益性很强的旅游项目，需积极争取政府的项目资金支持，并积极争取各级政府的环保、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。加大用于汽车营地旅游形象塑造和对外宣传、市场推广、规划和建设引导等专项经费，该部分资金总体上应当逐年递增，以满足哈尔滨市作为汽车营地旅游示范点的发展需求。同时，由于哈尔滨有相当部分地区，发展较落后，更需要国家发改委等部委国债建设资金以及道路改造资金的支持。（二）筹措自有资金充分发挥企业力量筹集资金，用自有资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段，提高自有资金使用效率。（三）招商引资东北振兴计划正在起动，拥有雄厚的民间资本，积极发掘民间资本的潜力是汽车营地旅游发展的重要渠道。在规划权坚决不放的原则下，制定灵活开放的投资政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用合资、独资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励所有人开发营地及周边旅游资源、建设配套旅游项目，尽快形成多渠道投资、多元化发展、互相竞争、互相促进的发展格局。（四）争取优惠信贷积极争取银行信贷资金，以现有资产基础设施做抵押。由于旅游开发周期长，贷款利息负担重，因此应积极争取优惠的信贷资金，减少纯商业贷款。（五）资本化经营逐步实行旅游项目资本经营和有偿服务，逐步形成项目开发建设与发展同步协调，利用先期回收资金，进行再投资，滚动发展的良性循环机制，逐步搞好土地综合开发，做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设，建设更多旅游经营项目。第十章项目社会和生态效益分析一、经济效益综合考虑建筑投入、经营成本、折旧等因素预计绿色生态社区项目净利润达到1005亿元，投资利润率达到190，投资利税率93，投资回收期视楼盘销售状况而定,预计2年；生态渔港项目投资年均净利润达到197万元，利润率达到33，投资利税率16，投资回收期为3年；湿地养生餐厅项目投资年均净利润达到2133万元，利润率达到190，投资利税率93，投资回收期为1年。二、社会效益分析（一）促进当地国民经济和相关产业的发展以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业，它对增加当地财政收入、促进国民经济发展无疑具有重要的意义和作用。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每增加1元，就能使相关行业收入增加43元，这使相关行业收入增加是明显的。（二）增加就业机会，缓解就业压力旅游业属劳动密集型行业，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加1个就业人员，就能为社会增加5个就业机会。根据总体规划，到2015年，旅游业可直接提供就业机会400个，按照15的比例，它所提供的间接就业机会将达到2000，对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。（三）提高当地居民素质，促进社会文明发展随着项目的建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。三、生态效益分析（一）促进资源与环境保护通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，这对保护和维持田庄台古镇自然景观和卫生环境具有重要意义。（二）有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区，无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。第十一章项目风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发