某老年公寓可研报告

某老年公寓项目某老年公寓项目可行性研究报告二零一二年目录第一章总论1一、项目背景1二、项目概况5第二章市场分析7一、世界人口老龄化及其相关问题7二、中国人口老龄问题及社会福利化现状9三、老年公寓发展现状11四、老龄人群服务市场发展特征分析14五、需求分析预测15第三章场址选择18一、项目区位18二、场址建设条件18第四章建筑方案22一、建筑设计指导思想与原则22二、总体规划方案24三、建筑方案27第五章环境影响评价34一、环境条件现状调查34二、环境质量标准34三、设计原则34四、项目对环境的影响35五、施工期间的环保工作35六、营运期主要污染物37七、环境影响综合评价37第六章劳动安全、卫生与消防38一、设计依据38二、建筑物耐火等级38三、劳动安全设施及措施38四、消防设计39第七章项目管理41一、项目组织管理41二、开发模式及管理制度41第八章项目实施进度45一、建设工期45二、项目招标45三、项目实施进度安排48第九章投资估算51一、项目总投资估算51二、资金筹措53第十章财务评价55一、编制说明55二、整体项目财务评价56第十一章社会评价63一、项目对社会的影响分析63第十二章研究结论与建议65一、研究结论65第一章总论一、项目背景1、项目名称某老年公寓项目2、项目地点该项目位于3、建设规模该建设项目总占地面积219902M2，总建筑面积4837844M2。4、项目建设单位概况单位名称5、可行性研究报告编制单位编制单位6、可行性研究报告编制依据市城市总体规划老年人建筑设计规范建标1999131号民用建筑设计通则（JGJ3787）民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）项目建设单位提供的有关资料5、项目提出背景和建设的必要性（1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显1）减轻子女养老压力，提高社会效率。2）有利于老年人身心健康。3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。（2）改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的334下降到2001年的134；总和生育率由1970年的58下降到2000年的16，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人们的寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从2000年的1033上升到2010年的1326，成为典型的老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至13亿人，2010年第六次人口普查已近18亿人。这一数字几乎超过两个英国的人口，若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行前十位的国家。从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了584，而60岁以上老年人口占到全国总人口的1326，比2000年人口普查上升293个百分点，65岁及以上人口占887，比2000年上升191个百分点。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已超过1500万，并以年均5的惊人速度递增。据预测到2050年60岁以上老年人口将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年就发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。陕西省和全国一样，已进入老年型社会。据2010年全国第六次人口普查，陕西省总人口3700万人，65岁以上人口为3183840人，占总人口数的853。中共陕西省委、陕西省人民政府十分重视老龄问题，自2010年省政府就发布了关于建立高龄老人补贴制度的意见的政策，指出“老年人是一个需要特殊关怀和照顾的群体，搞好老年人优待服务工作是各级政府义不容辞的责任。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了陕西省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。所以，某老年公寓项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速文明建设。二、项目概况1、拟建地点本项目建设地点位于市北城区生态旅游示范区。2、项目建设规模与目标本项目总用地面积32986亩，总建筑面积,48378440。主要技术经济指标如下总用地面积219902总建筑面积48378440容积率22建筑密度2800绿化率603、项目总投资本项目总投资为9680000万元。资金来源为企业自筹资金投入6680000万元，向金融机构申请贷款6300000万元。4、主要经济指标项目完成后，实现经营收入38013645万元。其中房产销售收入12223647万元，租赁收入25789998万元。利润总额18528671万元，净利润13476467万元，销售利润率4874，投资利润率1274。项目寿命期内财务净现值为4990042万元，内部收益率3842，静态投资回收期470年，动态投资回收期525年，盈亏平衡点为1423。5、结论本项目位于市北城区生态旅游示范区，宗地区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。第二章市场分析一、世界人口老龄化及其相关问题世界人口日趋老龄化问题现在已经是一个全球性问题，老龄问题发展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。正如前联合国秘书长安南所说“全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到2050年，老年人口总数将从629亿增加到20亿左右。在今后50年内，全世界将会第一次出现60岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。”据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已超过7亿，并且正在以比总人口快得多的速度递增。1950年，全世界60岁以上的老年人约有2亿，1970年达到3亿，2000年达到6亿，2006年达到688亿。据联合国人口统计部门预计，2020年全球老年人口将达到10亿；2050年，全球将有近20亿的老年人，占总人口21，并将超过14岁以下儿童人口的总数。从19502050年，全球人口将平均每年增长087，而老年人口将平均每年增长238。人口老龄化已成为一个全球性现象。据有关部门预测，到2050年，全世界百岁老人将从2002年的约21万增长到320万，其中非洲老龄人口将从4200万上升到205亿；亚洲从338亿增加到1227亿；欧洲从148亿增加到221亿；美洲从9600万增加到3亿。根据数据对比分析，目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25。在2006年，在全世界186个国家和地区中，已有超过半数进入“老年型”。目前，世界每10个人中就有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。与此同时，老年人口本身也在老龄化。19502000年间，世界80岁以上的高龄老人增加了5倍，以平均每年33的速度增长，大大超过60岁以上人口的平均增长速度（22）。由联合国制定的2002年老龄问题国际行动计划要求各国制定三大优先政策第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。其次强调目标。以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调手段。要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。二、中国人口老龄问题及社会福利化现状目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲（54），欧洲（24）其次。据联合国人口统计部门预计，到2050年，亚洲老年人口将增长到近63，而欧洲比例（11）将减少一半，与非洲（10）和拉丁美洲（9）接近。调查显示，2010年底，我国60岁及以上老年人口为178亿，约占世界老年人口1/5（2432），占亚洲老年人口2/5（397）。自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要19942000年；关于加强老龄工作的决定；中华人民共和国老年人权益保障法；中国老龄事业发展“十一五”规划（2006年）；中国老龄事业发展“十二五”规划（2011年）等一系列政策及措施，有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。自2000年，我国已进入老龄社会，在今后较长的一段时间内，我国60岁以上的人口将继续以年均约32的较快速度增长。据第六次全国人口统计数据公报，在2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为1326和887，根据专家预测，到2020年为1623和1130，2030年为2234和1521，2040年为25和20。由此可见，2030年时中国将进入“超老年型”社会。2010年，中国60岁以上老年人口为178亿，到2020年，中国60岁以上老年人口将增加到26亿；到2050年，达到44亿左右，占总人口的四分之一。届时，每4个中国人中间就有1个白发苍苍的老者，同时，目前还有一批不到60岁就离岗、下岗的中年人提前进入老年人的行列，中国将成为高度老龄化的国家。我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。从新世纪开始，我国全面实施社会主义现代化建设第三步发展战略，经济发展和综合国力的增强将为解决老龄问题创造良好的物质基础。同时，未来十几年内，虽然老年赡养比开始上升，但少儿抚养比明显降低，社会总抚养比持续下降，也为做好二十一世纪人口老龄化高峰前的准备提供了有利条件。因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。为建立有力的居家养老支持环境，从2001年起，中国政府连续三年实施建设社区老年福利服务设施的“星光计划”，总投资134亿元人民币，建成“星光老年之家”32万个，涵盖老年人入户服务、紧急援助、日间照料、保健康复和文体娱乐等多种功能，受益老年人超过3000万。2005年时，我国平均每个街道有132个城市老年福利机构，每98个社区居委会有1个城市老年福利机构。2010年底，我国城市社区服务设施达到20多万处，综合性社区服务中心1万多个。各地采取上门服务、定点服务和巡回服务等方式，为老年人提供生活照料、家政服务、紧急救援以及其他便利老年人的无偿、低偿服务项目。目前，我国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构4万余个，总床位1497万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位895万张。国家加强对养老服务机构的规范化管理，先后颁布了国家级福利院评定标准、社会福利机构基本规范等规范性文件，努力提高养老服务机构质量和水平。三、老年公寓发展现状我国的老年公寓发展较晚，自年月安徽省安庆市创办全国第一家老年公寓到现在，只有二十多年的历史。据统计，目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多，不同规模的老年公寓有800多家，档次高低不同。近两年建成的一批复合型老年公寓，配套设施比较全面，除了提供吃、住、洗等基本的服务外，还有健身房、图书阅览室、歌舞厅等娱乐场所。每户装有空调、彩电、电话和与服务员连通的传呼线路。有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适量，以适合不同层次老年人的需求。发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业也发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前上海市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市早在2002年就有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位近8000张。这些城市的老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。L老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以大连市为例，60岁以上的老人711万，占城市总人口的249，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，863希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为1200元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为600800元。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。陕西省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。四、老龄人群服务市场发展特征分析自中国加入WTO以来，为了能使经济政策得到更为有效的推行，政府对社会政策给予了前所未有的关注。社会福利制度虽滞后于整个经济体制的改革，但仍是在渐进而缓慢的变革着。中国政府正在大力推动的社会福利社会化不但是中国社会主义市场经济条件下社会福利体制改革与发展的客观必然选择，而且在很大程度上可以有效应对老年人社会福利需求变化的挑战。加强老年福利企业建设可以提高老年人社会福利“有效需求”，加强老年福利企业建设可以满足日益增长的老年人社会福利需求，加强老年福利企业建设可以满足日益多样化的老年人社会福利需求。近年来，市不断推进社会福利社会化进程，加速提高社会福利服务的层次和水平，社会福利事业呈现出蓬勃向上的良好势头，早在2002年，市落实星光计划，市就开办全市第一家国办养老服务机构，积极致力于社会福利事业的快速发展，出台了关于加快实现社会福利社会化的意见、全面推进居家养老服务工作的意见等政策，大力推进养老服务事业的发展。五、需求分析预测全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。历史上第一次人口革命使死亡率下降，世界人口从高出生高死亡低增长到高出生低死亡高增长；第二次人口革命带来出生率下降，世界人口进入低出生低死亡低增长阶段。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。1、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为104万和308万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占652。有47的老人希望与子女共同生活，524的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有648认为这种方式很理想，而有352的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有846仍愿与子女分开住，有154的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的624，其中独居老人为13，偶居的占494（老看住房专题会议论文集2010年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。3、老年公寓未来有较大发展空间随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。目前，陕西省老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。基于上述调查结果，市亟待需要建设一个全新概念的复合式综合性养老处所（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进市地区社会化养老的步伐，满足市人口老龄化日益增长的需求。第三章场址选择一、项目区位本项目建设地点位于市北城区域湖片区。建设地点紧靠国家旅游休闲度假区，距离城中心不足2公里，属于市区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好，为项目的建设提供了优良的客观条件，发展前景广阔。二、场址建设条件1、区域性质项目所在地区北城区新区，地处。北部为平原，南部属巴山北坡山地，中部为沟梁相间的丘陵地带。总趋势南高北低，呈阶梯状。最低处是南岸的大中滩，海拔484米；最高点为川陕界山铁船山，海拔2468米，地质构造比较复杂，地跨扬子准地台北部边缘，属龙门大巴山隆褶断带的组成部分。2、工程地质、水文地质条件区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。项目建设场地所处地层为第四系全新统与下更统新的河漫滩冲积层及湖泊沉积层上。主要岩层为亚砂土及亚粘土，下部为细砂、中砂及砾石层。总之，地质情况较简单，无大的不良地质现象。3、水文条件区属长江流域，区内河流主要有汉江。汉江是长江最大支流，区内流程274公里，是本区与南郑县界河，年均径流量3476亿立方米，日均流量905亿立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量166立方米/秒；另外有小河沟18条，总流域面积7385平方公里，平均径流量027亿立方米。4、气候条件区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔800米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型。该地区自然气象、气候资料如下年平均气温143年平均最高气温192年平均最低气温106年极端最高气温38年极端最低气温101年平均降水量9053MM年平均主导风向东北风年平均日照时数17079小时多年最大冻土深度8CM最大积雪厚度9CM4、社会条件根据统计局发布的市2011年国民经济和社会发展统计公报，2011年，全市实现地区生产总值64748亿元，增长155，其中，第一产业增加值为14229亿元，增长66；第二产业增加值为26758亿元，增长222；第三产业增加值为23761亿元，增长137。全年人均GDP为18952元。在地区生产总值中，第一、第二和第三产业增加值占比分别为2198、4132和3670。（1）2011年，全市农林牧渔业完成总产值24556亿元，增长68（可比价），其中，农业产值13450亿元，增长54；林业产值942亿元，增长160；牧业产值8899亿元、增长85；渔业产值307亿元，增长62；农林牧渔服务业产值958亿元，增长73。（2）全市完成工业总产值604亿元，增长299。规上工业能源生产总量16985万吨/标准煤，增长221；能源消费总量31590万吨/标准煤，增长752。（3）全市全社会固定资产投资完成41133亿元，增长302。资质以上建筑施工企业完成总产值70亿元，增长339。（4）社会消费品零售总额18440亿元，增长171；批发零售业实现零售额16050亿元，增长176；住宿餐饮业零售额2390亿元，增长139；全市对外贸易进出口总额4595万美元，增长39。全年居民消费价格总指数1053；商品零售价格指数1047；农业生产资料价格指数1120。全年累计接待国内外游客1504万人次，增长240，其中，接待国内游客1502万人次，增长240；接待海外游客201万人次，增长169。实现国内旅游收入63亿元，增30，旅游外汇收入830万美元，增长203。财政总收入完成6451亿元，增长427。（5）2011年，全市财政总收入完成6451亿元，增长427，财政支出15925亿元，增长256，年末金融机构各项人民币存款余额93282亿元，比年初净增加13558亿元，贷款余额34795亿元，比年初净增加4787亿元。全年保险业保费收入2023亿元，各类保险赔款给付支出388亿元。5、交通及周边环境条件本项目位于市北城区域，靠近路，规划建设有路、路等，交通条件便利，有利于业主出行。本项目周边规划有高档住宅小区、文化园、物流园等，基础设施齐全，居住环境极佳。6、满足城市规划的要求项目用地位于区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划要求。7、项目市政配套条件（1）给水项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。（2）排水采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污水与雨水管网。（3）电源项目周边已建有完善的市政供电管网。（4）通信项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。第四章建筑方案一、建筑设计指导思想与原则1、规划设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法及实施细则建筑设计防火规范（GBF1687）民用建筑设计通则（GB503522005）城市用地分类与建设用地标准（GBJ13790）城市居住区规划设计规范（GB5018093）民用建筑设计通则（GB503522005）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）城市规划编制办法市城市规划行政技术准则建筑无障碍设计标准市城市总体规划（20102020）2、设计目标将项目建设成为环境优美、人文气息浓郁的集居住、休闲、娱乐于一体的的多功能养老居住综合区。以提升城市形象、丰富城市功能、解决老年住房问题、构建和谐社会为服务理念；改变传统的养老模式，整合“山水田园”文化概念，缔造全新的社区生活和农家乐式的新养老生活；以让老年人感受到愉悦的休闲的晚年生活，让经营者获得最好的经营平台，并提升经营水平，以让市民认同，让政府满意，开发商获得适当的经济效益和社会效益为投资理念；以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施来定位。努力打造成为市老年公寓的亮点工程。3、项目定位（1）项目客户群定位项目开发完成后主要客户群60来自市区及周边县市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，无暇照料老人且收入丰厚的人群；30的客户群来自陕西省其他兄弟市县的富足退休老人；10的来自于对历史文化感兴趣的又有一定收入的其他地区的老人。（2）项目概念定位开发概念定位以房地产开发的产品开发、园林规划、经营方法、物业服务的理念打造具有政府福利性质的养老、休闲中的高端产品经营概念定位政府福利性实业、企业经济性运作产品功能定位养老康复功能、居住功能、休闲娱乐功能、度假功能园林规划定位水系、休息乐园、果园、绿荫大道（3）项目产品规划定位产品类型以老年公寓为主的低密度住宅为主，社区综合会所等商业物业为辅的大型各类设施完善养老居住群。整合“山水田园”文化概念，提供优质的社区生活和农家乐的新养老生活4、规划设计指导思想规划设计指导思想旨在实现以下属性目标健康性通过高新技术的运用，创造健康社区；舒适性减少城市环境压力，身心得以放松；节能性居住小区体现节能思想，实现资源的合理利用；差异性项目易与其他住宅项目区分，具有较强的个性；经济性建设物超所值经济实用的住宅小区；安全性运用智能化，体现生活安全性；愉悦性自然、和谐、健康、舒适。5、规划设计理念项目在设计理念上始终贯穿着建筑、规划、园林三位一体的设计思想；从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑规划实现上，考虑充分利用景观优势，将整个建筑群沿河堤和绿色景观廊交错布置，为每座楼、每户居民提供有景观利用的空间，180度视线内，可以从运动休闲绿地经过社区组团绿化到叠水山谷和景观台，使得每个楼座都有其特定的丰富视野。局部设计有亲水景观区，中间部位还有石桥溪流区，为社区居民提供亲近自然，放松身心的空间。二、总体规划方案本项目规划总用地21990200，总建筑面积48378440，住宅建筑以多层、小高层为主，建设内容主要为老年公寓、颐养住宅楼群、商业中心、综合管理中心、社区配套室外体育以及娱乐活动区。沿规划的康定路和陈仓路设置小区出入口，道路贯穿整个区域，具有良好的通达性。区域中央结合中心活动场设置中心绿地，实现资源共享的目标。1、环境和建筑标准在绿化设计上，绿林浅丘、阳光溪谷、郁荫缀坡的绿意长廊，潜山式谷地空间，利用地势造就森林、名贵树阵、花山、建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上，有意的大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表径流量。本项目景观主要由小区内部和外部主体广场、小区外部绿化组成，要以配合区内各休闲广场结合为特点，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化（以名贵花卉灌木绿化为主，局部雕塑点缀其中），通过中心绿地、花池、花架、树木、雕塑等构成有主有次，层次丰富的景观环境。社区内林荫、长椅、喷泉、假山、楼顶花园与优雅建筑交织融合，形成一处真正的生态生活园区。做到每一幢楼都有最好的朝向和景观。在总体布局上，以行列式为主，将建筑物沿周边布置。这样最大限度争取了内庭院的面积，使整个小区拥有一个面积较大的内部绿化环境。通过建筑底层的架空空间让视线通透，将整个组团各具特色的花园连成一个有分有合的完整体系。优美的园林绿化空间为居住其中的居民提供了一个休憩、娱乐、观景的居住环境。针对单体建筑，利用开放的入户花园、生活阳台做绿化设计，将绿化由地面引向空中。整个园林景观层次丰富，多样化、立体化，使人有步移景易地感受。景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。4、建筑空间布局项目总体规划设计主要考虑几个要素（1）充分利用区位、地形优势，建设具有一定文化底蕴，反映现代科学技术水平的城市形象地区，让历史与现代科技有机的实现统一。（2）高效安全的交通、通讯系统。（3）渐进开发、梯度推进，寻求一种最为经济和符合人性的规划改造建设模式，通过渐进式开发改造，与市场经济规律相结合，梯度推进，创造较为完善和具有鲜明时代特色的城市地区。5、道路系统布局结合周边环境与空间布局以及老年住宅的功能特点，以加强内部功能组织和便利内外交通联系的原则，将老年公寓出入口交通组织与中心景观形成入口对景，将道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。在康定路和丝绸之路设置小区主入口，车行主干道路宽9米，形成了本小区的道路骨架，满足消防车通行的机动车道外，小区支路及入户道路宽度均为36米。静态交通规划也是本次规划设计的重要方向，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排，机动车停车分为两种方式，配合中心绿设置地面停车库，地上停车安排在建筑旁以减少停车对居民的干扰。小区机动车停车位规模按总居住户数的50设置；机动车的集中停放，既减少了对小区内部交通的干扰，又便于集中管理。三、建筑方案1、概述本项目开发建设内容主要为老年公寓、商业中心、综合管理中心、老年活动中心、配套体育、娱乐以及其他公建设施，总建筑面积48378440平方米，老年公寓1号住宅区建筑面积12254640平方米，老年公寓2号住宅区建筑面积2798750平方米，老年公寓3号住宅区建筑面积20775110平方米，老年公寓4号住宅区建筑面积7613140平方米，商业中心建筑面积2700000平方米，老年活动中心建筑面积1287000平方米，综合管理中心建筑面积679800平方米，社区配套公厕、垃圾中转站、配电室270000平方米。本项目建筑密度为2800，容积率为22，绿化率为4300。主要经济技术指标如下用地面积21990200总建筑面积48378440容积率22绿化率4300建筑密度28002、工程设计指标建筑结构安全等级二级耐火等级一级基本风压030KPA抗震设防烈度七度3、建筑工程（1）结构部分本工程采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，楼面结构局部厚板以减少梁的布置，使建筑室内空间尽可能达到最佳。（2）建筑部分外墙面沿街面商业用房局部挂贴花岗岩板材，其余为彩色外墙面砖；内墙面混合砂浆上刷普通水质涂料。所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖；楼地面沿街面台阶室外平台均铺贴花岗岩板。住宅考虑到入住户二次装修，仅做水泥砂浆拉毛地面。所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道；天棚均为混合砂浆刷普通水质涂料；屋面沿街建筑采用柔性防水卷材防水，内侧住宅均采用机瓦屋面，为上人屋面。（3）单体设计面积特点老年人的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15；而一般公寓中，老人平均居住面积可达30。功能特点居住方面老年人的居所大都邻近医院、菜场。因为老年人体力有限，从住所步行到菜场就增加了生活的便利性；而且老年人患病几率较高，万一有急事，可以及时就医。疗养方面老年人社区的医疗要比一般公寓社区规格高对于亚健康状态的老人，要有常见疾病的中西医门诊；对于有老年慢性病的老人，要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗服务机构，则可以提供老年人专业的治疗和护理，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上回家休息。同时，医院可针对敬老院内的老人开出相应的“营养处方”、“医疗处方”等，具体来讲，老年人在食堂就餐时可参考医院“营养处方”和营养师给出的菜单配菜；如果老年人腿脚不好，在“运动处方”中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进行锻炼。学习、休闲方面本市每年老人到各类老年教育机构和社区学校学习，参加文化体育活动的老年人数与日俱增。户型特点房型以紧凑小房型为主。主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。有大阳台，方便老年人晒太阳。南北通透，便于通风。设计特点老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护护栏，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。橱卫设计要点做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。特殊要求在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计“紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。4、公用工程（1）给水工程水源给水系统由该区自打井提供。给水系统该区给水系统视供水压力情况分区加压供水。住宅每单元入户管在室外设单元水表井，每户在厨房间设一块户用水表，水表后的支管沿走道上空敷设或局部沿垫层敷设，水表采用IC卡水表。小区室外消火栓与低区生活给水管网连接，室外消火栓距路边为20米。（2）排水工程市政条件采用雨污分流制排水系统，规划道路东侧和北侧布置市政排水管道。雨水排水系统暴雨强度计算公式Q434（11041LGP）/（T4）0518雨水量QQF重现期屋面P2年，室外P1年。室外雨水管道设计降雨历时T10MIN。室外综合径流系数06。小区内雨水量为450L/S。每户空调室外机的冷凝水，有组织排入沿外墙设置的冷凝水立管，然后排入室外雨水管道。（3）配电系统电源设置10KV变配电室和发电机房，采用220/380V低压电缆向小区内各楼放射式供电，共需要3台变压器。负荷多层住宅楼用电负荷为三级负荷，应急照明等为二级负荷外，其余用电负荷均为三级负荷。计量在变配电室内低压配电屏上设置总表，对商业、办公及住宅回路单独计量，总容量为2800，630KVA。用电负荷住户每户用电负荷按5KW考虑，营业房按每平方米50W考虑。主要电气技术数据小区变压器装机容量2500KVA，备电负荷（发电机）250KW。各楼进线均采用YJV221KV电缆穿混凝土套管埋地敷设，进楼处套钢管保护。照明标准及照明节能小区内照明按现行国家标准建筑照明设计标准GB500342004规定的照度及照明功率密度值标准严格执行。（4）弱电系统小区内各住宅楼均设置电视、电话、网络。小区内各住宅楼均设置楼宇对讲系统，并实现小区内联网，主机设置在小区入口处物业管理用房内。建筑设置火灾自动报警系统，小区统一设置消防控制室。（5）绿化随着社会的不断发展进步，人们日益重视环境质量的塑造，对于改善居民生活整体质量，对于建设文明小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用，本次规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调小区整体绿化环境的塑造，以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。第五章环境影响评价一、环境条件现状调查本项目建设场址位于市北城区新区，周围无污染源，环境状况良好，适合本项目建设。二、环境质量标准建设项目环境保护管理条例（1998年11月29日）；环境空气质量标准（GB30951996）二级标准；城市区域环境噪声标准（GB309693）；污水综合排放标准（GB89781993）；大气污染物综合排放标准（GB132712001）二级排放标准；建筑施工场界噪声限值（GB1252390）规定；中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法；机动车辆允许噪声标准