2007年宁波酒店公寓市场调查报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789宁波酒店公寓市场调查报告一、调研目的1、为我们项目公寓部分的产品定位、目标客户群锁定、装修标准的确定以及后期管理提供市场依据；2、为我们项目公寓价格的制定提供市场依据；3、了解现在市场供应量和市场价格情况,为来年我们项目各方面做好准备；4、对2007年市场情况进行总结。二、调研对象这次主要针对雅戈尔E公馆、威斯汀中心、金地国际公馆、嘉华SOHO、春天彼岸、迪赛明天广场、风格城事、万达48克拉、通和英郡九个项目的酒店公寓做了详细的调查。三、调研方法1、实地走访2、网络收集3、电话访问4、街头访问四、各项目参数对比（此表针对各项目酒店公寓）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789项目名称雅戈尔E公馆威斯汀中心金地国际公馆嘉华SOHO春天彼岸迪赛明天广场风格城事万达48克拉通和英郡开发商雅戈尔置业银亿建设金地集团葡信置业鄞州宝齐来置业迪赛新江厦和协置业大连万达健宸置业营销代理自销银泰销代上海同策（白羊推广）宁波信瑞华星宁波迪赛宁波金百利自行销售百易房产现场地址世纪大道与环城南路交汇处东至车桥街南至药行街西至开明街北至中山东路四明路与钱湖北路路口鄞州区天童南路与茶桃路交叉口鄞县大道以南,天童南路以西天童北路与四明中路交叉口前河北路与嵩山中路十字路口四明中路与天童北路十字路口泰康中路与日丽中路之间接待地址雅戈尔滨江大厦3楼药行街四明路与钱湖北路路口银晨国际隔壁天童北路1255号百丈东路与沧海路交界处嵩山中路与前河北路交叉口万达广场旁边解放南路67号接待电话877410068774200687739888288866668809110088092200830388998785665887856659830588888803355588086888880869998717055887170578项目定位单身公寓酒店式公寓叠野公馆和阔景公馆公寓公寓酒店式行政公馆壹爵公寓精装修单身公寓单身公寓人群定位白领、机关事业单位高端企业主个体、私营、白领私营业主,白领年轻人、投资客企业白领、金领私营,个体为主私企业主白领、投资客产权性质住宅商业住宅商业商业商业住宅商业商业开盘时间2007年11月底未定不过已经在内部预订）07年12月8日2008年5月2007年12月182008年初2008年初2007年11月8日未开盘交付时间2009年11月2011年底2009年3月2009年底2009年8月2009年中2009年5月2009年底未定交通状况350、358等7、357、511、363、354、517、10、20906、366、369、2061、526等101、633363、369、366、118等906、526、360、206、363、366等361、116、369、205、368、118等118、366、205、206363、366、369、359等2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789等等总建面积约为20000约4000060005万2万多5万多2万多13万28万容积率282137329183548得房率8260左右806875左右75左右7070左右绿化率3353035353032面积范围4460407088100305040604012540604080363、366、369、206、359路等主力面积454050884040406050506040左右总户数424套620套60户600套左右300多套400多套208套1148套近370套销售起价12300元/12000元/未定8000元/11000元/9000元/12000元/9000元/销售均价13100元/25000元/12500元/未定9000元/估计13000元/11000元/15000元/10000元/装修标准2000元/5000元/白坯1500元/2000元/2500元/2000元/1500元/1500元/优惠政策一次性优惠500元/一次性优惠100元/未定无优惠未定一次性98折,按揭无一次性付款98折1500元/物业公司建国物业高丽物业公司金地物业未定中建物业未定珠江物业万达物业未定物业费18元/810元/23元/未定32元/未定公寓18元/43元/未定销售状况70左右534套8590未定60左右未开盘未开盘90未开盘项目情况9班星级幼儿园；户外景观泳池；篮球场；网球、羽毛球双功能球场；乒乓球场；地处天一广场市中心,乐购,银太,新世界,酒店,银行近在咫尺位于项目本身设有会所，北面的临街商业，英国（HORDANGLIA教育集团）幼儿大型超市,欧洲名品商场,休闲娱乐,空中酒吧,观光电梯等，3幢，鄞州公园,万达广场,明州医院,鄞州体育馆，共300多套,18层高层精装单身教育周边没太多的学校，主要高教园区的学校；医疗明州医院和鄞教育内部自建有幼儿园，华泰小学，距高教园区比较近；医疗明州医院和高教小环境索菲特大酒店；万达商业广场（购物街、影院、百货、超市、餐饮、服装教育周边的配套学校还不是很多，主要靠近大学城和鄞州高级中学；医疗鄞2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789泛会所；综合商场（欧尚超市），雅戈尔世纪花园东临世纪大道，西依正在建设的沧海路，南靠环城南路，北面为规划道路，毗邻江东CBD“七里垫商业中心”与华光城、江南春晓相邻。38号楼即E公馆，为17层的单身公寓，位于世纪花园的东北角，3部电梯，现在工程已揭顶。宁波CBD商业核心项目总建约17万平方,位于城市的核心地块天一广场有超五星的威斯汀大酒店,甲级写字楼,高级行政商务楼,航母级商业广场园周边配套中小学宁波中学、华泰小学、东湖小学等；综合商场万达、旺角华泰商业用房各类商店及休闲服务项目；银行鄞州银行、商业银行；医院鄞州第二人民医院、明州医院；19层，12层为商业，319层为SOHO。公寓州人民医院；其他配套工行、农业银行、鄞州银行和24小时ATM机，距高教园区图书馆、体育馆、规划中的游泳中心和网球中心也不远，和万达只有500米距离，超市和餐饮比较方便的，这个小区有很好的发展前景。园区的鄞州人民医院；其他配套银行有光大银行，浙商银行，浦发银行，商业银行，距高教园区的图书馆、体育馆、规划中的游泳中心和网球中心都是不太远，距万达和麦德龙也很近，生活比较，以后迪赛明天广场和旺角都发展起来了，这边会更成熟，升值潜力还是有一定的空间。等）大环境鄞州第二医院；华茂外国语学院；鄞州商会；江南春大酒店；鄞州区区政府等规划设计澳大利亚PCAC立面设计澳大利亚PCAC建筑设计华森建筑承建商中建二局室内设计香港神采景观设计香港英力捷物业顾问戴德良行广告企划上海硕人主述求五星之上，48层精装MINI公馆州第二人民医院和各高校的医务室；其他配套紧邻博物馆、体育馆和规划中的游泳中心和体育中心等配套，其他日常生活配套还是靠万达广场，在鄞州区这一块的项目基本上都看好的是万达，总体上来说这边的各方面配套还不是很完善。项目优势位于世纪大道边，邻近东部新城和鄞州中心区，欧尚生活圈，毗位于天一广场西侧,前拥天一广场,后依三江口,纵聚项目位于鄞州中心区，毗邻万达广场与麦德龙，坐拥高教园区，项目处鄞州区，自然环境比较好开发商实力雄厚,为格兰云天,格兰春晨的系列产品,前二个楼盘项目位于万达商业圈，有很好的区位优势，距万达广场比项目位于鄞州中心区，有很好的区位优势，总建筑面积30多万项目位于鄞州中心区核心地段项目配套设施齐全，有沃尔玛位于南部商务基地区域，有比较好的自然环境和区位优势2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789邻江东CBD；雅戈尔建筑品牌在宁波具一定影响力和号召力，知名度、美誉度较高中山东路,位于宁波CBD心脏之地威斯汀中心特聘德国最大的建筑事务所GMP规划设计,全球定制一线高端名牌建材,是宁波最大的商务综合体,也是三江口商务第一商楼。大洋江畔，30米宽滨江公园，秋水共长天一色。都是现市场上成功的产品,市场基础好,面积适中,所在地区有一定的发展潜力较近，日常生活比较便利，再加上本身也是以商业为主，生活配套应该是不错的，规模比较大，居住环境还是不错超市、银泰百货、还有万达影院、麦当劳、肯德基等知名品牌餐饮店及服装店；交通发达；开发商是大连万达，是商业、住宅、文化、高档酒店的领头军；精装修，拎包即住；有索菲特大酒店与其相互辉映项目劣势距市中心较远，进出不方便，暂无公交直达；层高仅51，分隔为两层后缺乏空间感；部分房间采光不足位于宁波市最繁华地段，交通拥挤目前周边生活配套还未完全成熟，建筑外立面不够美观，有点死板，价格太贵。项目位于鄞州新城区，项目比较小，周边商业配套不成熟量少,户型不好,推盘时间选择的不是很恰当是商业项目，户型面积比较小，用来长期自住话，不是很好,围合式建筑采光通风不好虽然距离万达比较近，但日常生活购物还是不够方便，交通不是很快发达朝向为东西，朝向不好；价格定位偏高；室内装修不尽美观交通不发达，日常生活购物也不是很便利，只有一幢楼，没形成规模2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789五、调查分析1、宁波小户型市场现状分析根据前期对市场的了解和调查，我们知道，宁波2007年的房地产市场是一片光明，不管高档别墅、高档住宅还是普通的小区，这一年以来销售一直很好，基本上每个项目开盘一到两个星期几百套房子都可以一销而空，作为酒店公寓这种小面积的产品来说也不例外，在07年11月份之前开盘的华茂学府1号、高新科技广场、万特商务中心、香溢泛亚国际等项目销售都很火爆，但是到了12月底1月初，整个房地产市场有一些萎缩，不管是酒店公寓还是普通住宅销售速度都有所减缓，而且来看房的人也明显减少，特别距我们项目最近的万达48克拉，11月份开盘七百套左右销售的特别火爆，几乎几天的功夫就销售的差不多了，但在12月份开出的270套销售的不是很好，都差不多一个月时间了还有200多套没有销售，而且来看房的人也少了很多，我个人认为主要出于以下几个方面的原因1）第二套住房利率和首付的提高，很多投资客户就转向其他行业进行了投资；2）股票市场的影响，年底的时候股票市场极大的不稳定，导致一部分客户只能等待；3）每年到年底都有一个传统意义上的房地产淡季，也导致的房地产市场的萎缩；4）天气渐冷，也对市场有一定的影响。通过上面的图表可以看出，我们这次市调的项目都是酒店公寓类产品，而且开盘基本上都在2008年，08年市场上酒店公寓产品的供应量还是比较大的，大约有4000套左右的量，但是2008年房地产市场是怎么样一个情况，对每个人来说现在都是个未知数，特别是对我们项目酒店公寓是一个极大的考验，很多都集中在鄞州区，比如嘉华SOHO、春天彼岸、通和英郡、明天广场、风格城事等都和我们在一个区域，而且都瞄准的是鄞州区这一个大的蛋糕，就目前的情况来看，供应量远远超过了市场的需求量，将对08年的2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789市场有很大的影响，另外酒店公寓作为投资来说，虽然投资成本低，但回报率也很低，所以作为酒店公寓这种产品来说，2008年也是接受市场考验的一年，对于每一个开发商，现在市场上有这么多的存量，要在2008年想有一个像2007年这么好的市场环境的可能性还是很小的，作为整个房地产市场来说，2008年我想也是比较平稳的一年，不会像2007年那么火爆。2、户型面积分析通过调查可以看出，在宁波市场酒店式公寓产品面积主要集中在4080之间，主力面积在4050，套型也基本上以一室一厅一厨一卫为主，而且从市场调查的九个项目来看，只有雅戈尔E公馆、金地国际公馆、风格城事是住宅性质的，其他六个全部是商业，很多开发商在这一年之内能做这么多的这种小面积产品，我个人认为主要是出于以下几个方面的原因（1）在宁波这样高的房价下，小面积容易控制总价，满足更多人的需求，加快销售速度；（2）以前市场上这种产品比较稀少，填补市场空缺，导致现有市场供应量增大；（3）满足现在年轻人的消费需求，很多年轻人都很想拥有一套自己的住房，面积大的能力不够，只能转向面积小的，开发商也看中这部分客户群体；（4）国家政策的出台，很多开发商不得不做这样的产品。3、客户群体分析就调查的这几个项目的客户群体定位来看，主要有以下几种（1）高级白领、企业高管；（2）私营企业主；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789（3）投资客；（4）少量企事业单位和年轻一族。4、装修程度分析通过对以上项目的调查结果可以看出，除金地国际公馆之外，其余都是装修好对外出售，很多开发商采取这样的方式，主要是出于以下几个方面的原因（1）基本上和全国各地酒店公寓的建造方式一样；（2）开发商可以更大地提高他们的利润空间；（3）为业主提供极大的方便；（4）在装修标准方面一般都在15002000元/，而威斯汀中心打造的是顶级酒店公寓，装修比其他不管是用材还是定位方面都高了很多；（5）统一装修，虽然成本高，但是作为小面积的产品来说，也可以加快销售速度。5、酒店公寓今后的发展前景（1）从市场需求量来看，酒店公寓市场发展潜力将在未来几年内得到充分的挖掘，再加上房地产市场的进一步完善，不管是投资还是居住，市场的需求量将会慢慢减少；（2）从市场的供应量来看，2007年宁波市场上酒店公寓产品的供应量是很大的，比如，万达48克拉、高新科技广场、香溢泛亚国际、青年才郡、西堤阳光等将近5000套的供应量，再加上以上几个项目4000多套以及我们项目2000多套的供应量，基本上满足了近一两年市场的需求；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789（3）从规划设计来看，酒店公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展，主要是不能南北贯通，导致通风、彩光不是很好，居住的话就存在很多的问题；（4）从配套要求来看，酒店公寓对配套设施和物业服务的要求很高，而且要求项目所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验,因为这种地块越来越少，开发高的投资成本也越来越大，利润下降；总之，在宁波市场上来说，酒店公寓也是06年到07年才快速发展的，近一两年还是有很大的发展空间，以后这种产品会因多方面因素受到一定发展限制，作为我们项目来说，越早越好，尽早抢占市场先机。六、联盛国际商业广场项目酒店公寓建议1、户型面积建议（1）根据市场上酒店公寓的调查和销售情况来看，建议我们的面积主要集中在3060；（2）以一室一厅的4050为主，可以辅以较大面积的两室一厅的作为补充。2、户型配比建议（1）一室一厅的4050户型占开发量的70以上；（2）其他面积的占到30左右，这样既可以满足大众的需求，也可以尽快回拢资金。3、装修分析（1）客户定位南部商务区各大公司董事长、总裁；2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789私营企业主、私人老板；企事业单位高官、白领阶层；宁波周边县市私营业主；国外来宁波打工的知识青年等等。（2）装修功能商务办公（会见高级客户或者用来办公）；休闲娱乐（棋盘室、茶室等娱乐）；第二居所；收藏室（为爱好收藏者提供一室的私人空间）贵宾公寓等（3）装修标准根据对市场的了解和把握，以及对我们客户群体的分析，提出以下装修建议装修可以按我们对产品的功能定位来装修，满足不同客户的各方面的功能需求；根据功能的不同，我们在装修风格上也采用各式各样的风格，例如商务办公的用简约风格、休闲娱乐的用现代风格、第二居所的用温馨的风格等等；在装修标准方面，我们的项目和别的项目定位都不一样，档次会更高一些，所以我认为虽然我们按不同的功能和风格来装修，从上表可以看出，80以上的酒店公寓都是按2000元/的标准，只能说是普通的装修，不能从中体现一个项目真正2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789的品质，但对我们项目来说，用材和装修标准可以采纳威澌汀中心的标准，这们做第一，有助于我们卖出更好的价格，打造鄞州区最好的酒店公寓，海曙有威澌汀中心，江东有波特