2007—2008年杭州市商业地产年度综合评估报告

杭州市20072008年商业地产年度综合评估报告一、杭州市商业发展历程及未来商业格局（一）杭州市商业发展历程杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。纵观杭州市商业和商圈的发展历程，主要经过以下三个阶段第一阶段初步发展阶段（1997年以前）95年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。第二阶段快速发展阶段（1998年2001年）98年银泰百货开业，99年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。第三阶段高速发展阶段（2002年至今）湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足20多个行业。目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商圈、庆春路商圈。报告分析指出，虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25万平方米。而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年2005年四年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。（二）杭州市未来商业格局根据目前的发展现状和未来的发展潜力，杭州市区商业网点20032010年发展导向性规划纲要首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。杭州商业发展规划1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；杭州商业发展规划以下重点介绍4个区域商业中心1、庆春东路区域商业中心庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单价约22万28万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场、新城市广场，商铺价格在3万元/平方米左右，元华旺座商铺在3万元/平方米左右。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城“二横九纵“及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。2、拱宸桥区域商业中心拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都清宸公寓商铺一楼售价约为25万元/平方米，二楼售价约为15万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业态比较固定，商铺回报率比较高。3、翠苑区域商业中心翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量不多，一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在3万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在35万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南公寓12层联售的商铺价格在16万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在18万元/平方米以上。此区块商业气氛比较成熟，但由于住宅价格过高，导致商铺价格也居高不下，换手频率较高。4、滨江区域商业中心滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的区域商业中心。钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，孕育未来的商机。相比较于成熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。几年后，这里的商铺经营必然是另一番热闹景象。这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽然已经过两年的发展,但是这里的商业发展还没有形成气候,因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的水平。二、杭州市目前商业发展分析（一）社会消费品零售总额分析从社会消费品零售总额来看，自2000年以来，杭州市一直持续高速发展态势，历年环比增长速度都在12以上。而人均消费品零售总额均超过8000元，尤其在2006年，接近17000元。商业氛围日益浓厚。（二）限额以上批发零售贸易企业发展状况分析从批发零售贸易企业发展趋势来看，杭州市商业基础比较雄厚，而且保持平稳发展。（三）星级住宿业和限额以上餐饮业经营状况分析从住宿业和餐饮业经营状况看，近两年的企业数量和营业收入一直保持平稳发展。通过上述分析，可以看出杭州市的商业市场具有高速、平稳发展的特征。随着人均GDP突破6000美元大关，杭州市的商业氛围将进一步发展，并带动商业地产的快速发展。三、杭州市目前商业格局分析（一）供应格局分析江干区商业比重最大，占到35。其次是下城区，占比21。未来钱江新城、滨江区都将是大型项目集中区域，作为新区商业配套，也将会有较大的配比，新区项目开发商也多数会以销售战略回笼前期投入，界时江干区、滨江区、上城区将都会有较大销售型商业体量推出。（二）商圈格局分析1、商圈定义各商圈地理分布格局杭州市商圈分布表2、主要商圈竞争分析从大型商家的比重看，湖滨商圈更具有竞争力，其比重占到33；其次是武林商圈；从大型商家的比重看，湖滨商圈更具有竞争力，其比重占到33；其次是武林商圈3、主要商圈租金竞争力分析主要商圈租金竞争力分析市中心三大主要商圈内的主要商业街租金相对其他区域处于高位，而且出现高价难求的局面。繁华街区极少出现空置现象，更是难有二手商铺出售；目前租金最高的街区是杭州最具人气的老牌商业街延安路，五大百货店沿路而立，商场、临街商铺密集，业态繁多，是杭州最主流的商业街；其次为近几年形成的湖滨路名品街，湖滨路商铺因其高档的定位、高品质的建筑、特殊的建筑层高等特点，吸引了多家国际一线品牌集聚，高档休闲餐饮、娱乐业密集；（三）业种格局分析1、业种分布格局分析业种分布表各商业街业种分布表各商业街分布格局如下所示2、业种租金格局分析根据杭州市几大商圈的主要商业街抽样调查，我们发现购物、餐饮和服务类租金较高，住宿和写字楼商业项目的租金相对较低，但一些高端写字楼平均租金达到每月每平方米110元左右。而一层和二层的优质商铺每天每平方米租价分别达到20元和17元人民币。业种租金格局分析（四）业态格局分析1、业态分布格局分析（1）连锁超市（大卖场）分布特征连锁超市（大卖场）分布特征杭州市的连锁超市的集中度比较高，主要分布在以下几个区域。居住区（2）品牌连锁专业市场分布品牌连锁专业市场主要是苏宁、永乐、国美、百安居和西溪数码港这几家。这些品牌连锁专业市场分布最为集中的区域如秋涛路专业市场一条街。也是离钱江新城最近的区域。其涵盖建材、家电、家居等业态。近几年多家知名连锁专业店也选址秋涛，更丰富了该区块业种及档次。城西住宅密集，也是品牌连锁专业店的理想选择。其相对独立的商圈、充足的人口支持、及相对低廉的场地租赁成本，是众多商家选择的重要原因。随着城北新增住宅体量的日益扩大，以及原有的人口基础，也有多家专业店在城北区域拓展扩点。从分布看，主要大型的专业店会选择有一定人口基础的老城区住宅集聚地，城东、城西和城北的分布量较广，而新区在未来虽有较大体量住宅推出量，但近几年尚未能达到商家的基本人口要求。具体分布如下所示品牌连锁专业市场分布（3）百货类分布特征主要商圈百货类比重可见，百货类业态主要分布在武林商圈，比重超过接近60。其次是吴山商圈。各个商圈内代表性项目如下表所示主要商圈百货类比重各项目情况如下主要商圈主要百货类项目在现有主要百货商家中，购物业态所占比重达到了90多，引入餐饮、休闲娱乐的综合性购物中心在主商圈内明显匮乏。百货类业种分布基本延续传统格局，服装类占据比重在各商家中都较高，其中杭州百货大楼的业种分布相对于其他商家较为平均；银泰百货、杭州大厦、西湖时代广场等商家都适量引入了超市，通常布局在地下一层。（4）专业市场分布特征截至2006年底，杭州市市场总数达743家，其中市区不包括萧山区、余杭区商品专业市场336家。根据杭州市规划，至2011年，将形成若干个具有现代服务功能和集聚优势的市场园区和商品交易市场群，实现成交额年均增长12以上，形成产业与市场良性互动发展、布局合理、运作高效、管理先进的现代化商品交易市场体系。规划确定专业市场总体布局主要形成“三心、五带、多场”的结构。“三心”指杭州农副产品交易中心、浙江金恒德国际汽配物流中心基地和中国四季青服装交易中心，主要以批发业态为主，兼顾零售业态。“五带”指秋涛路市场带、四季青市场带杭海路、沈半路市场带、文三路市场带和石祥路市场带，主要以零售业态为主，局部兼顾批发业态。“多场”指在城区非中心区域和绕城公路周边新建及在现有市场基础上改造提升的若干大中型市场。整体来看，杭州市的专业市场以服装面料、小商品和家居建材最为活跃。本报告重点对上述专业市场的分布进行描述。服装面料类杭州市比较有竞争力的服装面料类市场如下表所示服装、面料类专业市场分布表小商品类小商品类专业市场分布小商品类家居建材类家居建材类专业市场分布家居建材类分布图2、大型业态租金格局分析对外租金及周边商业租金对外租金及周边商业租金四、杭州市写字楼市场分析（一）写字楼市场分布特征杭州主要优质写字楼市场分布特征如下所示杭州主要优质写字楼市场分布特征（二）写字楼市场成交区域分析从2007年写字楼市场成交状况看，写字楼物业以上城区和下城区最为活跃，全年成交量分别为416套和308套，成交均价格分别为16800多元和22200多元。写字楼市场成交区域分析（三）写字楼类物业成交板块分析根据2007年的监测数据，市中心板块的写字楼成交量最高，全年成交750多套，成交均价16000多元。西湖沿线板块成交量虽然不高，但成交价格却高达40000多元。写字楼类物业成交板块分析（四）写字楼类物业市场动态分析写字楼在8月份达到高峰期，该月成交了350套，成交均价14600多元。此后，市场持续下滑，在12月份出现回暖迹象。整体来看，写字楼类物业的成交价格有下滑趋势，成交价格最高的是在3月份，均价19000多元，之后明显下降。在6月份又出现新高，均价18000多元，此后一路下跌。五、2007年杭州市商业地产回顾1、土地出让分析2007年共出让土地97宗，总出让面积约448万平方米，与去年相比出让量环比上升6654，其中商业金融用地47块，总出让面积133万平方米。杭州土地出让性质比重逐渐崭露头角的钱江新城的商业体量不容小觑。从20032005年,此地推出的27块地中有19块为商业金融用地,这些商业用地大都集中在以杭州大剧院为中心的区域,估计到2010年集中放量。2、国家级开发区开发分析截止到2007年初，杭州市几个国家级开发区基本开发完毕。出让的土地面积约60多平方公里。杭州土地出让面积（二）2007年商业类物业销售分析1、商业类物业成交分析2007年，纯商业类物业均价达15446元，写字楼均价13000多元。其中纯商业类物业以余杭区最为活跃，全年成交1418套，均价14000多元。商业类物业成交分析纯商业类物业2007年全年成交1900多套，成交均价15000多元。其中，余杭区的商业类物业成交量最高，全年成交了1400多套，成交均价14000多元。2、国家级开发区投产情况分析国家级开发区投产情况分析（三）杭州市未来商业供应分析1、未来供应规模格局分析从未来供应看，2008年钱江新城供应量明显有优势。下城区在2009年将有较大动作。2010年供应量主要集中在滨江区和江干区。2、未来供应分布格局分析主级商圈分布三大商圈未来成规模的商业供应主要包括西湖文化广场、坤和中心、嘉里项目、太平洋商业中心等。对几个项目的考察，未来推出商业项目中，有将近80以上为购物类业态。餐饮、休闲娱乐类比重较小，总体定位以中高档为主。三大商圈将以消费类型多样化，档次进一步提高等特点巩固其市级商业中心的地位。主要商业建筑主要商业建筑详情滨江、城北未来供应分布滨江、城北未来供应分布滨江、城北未来供应分布详情拱墅区在区政府搬迁至台州路后在区政府前建设运河文化广场投入运营后，相继推出台州路步行街项目，丰富该片区住宅周边商业设施。西湖区三墩区片由深国投为沃乐玛超市建设商业用房属较大规模商业项目。此外滨江区也有较大规模商业供应。未来供应商业也基本以综合型商业为主，业态丰富。钱江新城未来供应分布钱江新城未来供应分布钱江新城未来供应分布详情钱江新城作为未来CBD中心，在大量推出办公用地的同时，商业供应也占到了相当大的比例。钱江新城目前在建的办公楼，多数定位为甲级写字楼，其商业配套也比较完善。除商业裙房占商业总量的一定比例外，波浪文化城及华润项目的商业比较集中。六、2007年杭州市商业地产运行小结（一）主要商圈小结市区主要消费区域仍以延安路贯穿的武林、湖滨、吴山三大商圈为主。商圈的形成需要一定的历史条件，一个新的商业中心无法在短时间内取代其地位。（二）重点商业项目小结杭州目前重点商业项目基本仍集中在三大商圈内，百货业经营状况良，商业街，周边大型卖场、专业市场经营情况良好，成熟商圈内具有一定规模的商业仍有较大的潜力。（三）未来商业供应小结主城区内商业供应紧张，未来商来供应主要集中在周边次商业圈内，滨江、钱江新城、城西都是未来商业供应的主要区域，城市多元化发展格局已逐步形成。七、2008年杭州市商业地产前景预测（一）2008年杭州市商业环境评估及预测1、经济总量在07年基础上进一步发展，经济发展呈稳步增长趋势。2007年，全市生产总值（GDP）突破4000亿元，达到410389亿元，按可比价格计算，比上年增长146，已连续17年保持两位数增长。其中第一产业16757亿元，增长26；第二产业205915亿元，增长144；第三产业187717亿元，增长161。三次产业的比例为41502457。经过连续多年的长足发展，2008年杭州市经济仍将延续高速、平稳的发展势头。2、居民收入稳步增长，社会需求基础雄厚，消费结构向品质消费转化。2007年，按户籍人口计算，全市人均GDP达61313元，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。市区居民人均家庭总收入24475元，比上年增长145，其中人均可支配收入为21689元，增长14，剔除价格因素实际增长101。从居民家庭总收入的构成情况看，各项收入均呈上涨态势，其中财产性收入增幅居各项收入之首。2008年，在居民收入和人均GDP突破8000美元的大力支持下，杭州市的居民消费依然雄劲，消费结构向纯粹的品质消费过渡。3、三大需求实现同步拉动，市场基础更加稳固，市场容量小幅扩张。（1）07年市场消费增速创1995年以来的新高。2007年，全年实现社会消费品零售总额129631亿元，同比增长165，增幅比上年高25个百分点，创1995年以来新高。分行业看，批零贸易业实现零售额114909亿元，比上年增长162，住宿和餐饮业实现14306亿元，增长195。连锁超市等新兴业态发展加快。全市限额以上104家批发零售业和住宿餐饮业连锁企业共实现销售额42621亿元，比上年增长205，其中消费品零售额27756亿元，增长229，增幅高于全市平均水平64个百分点。（2）07年投资需求增长加快。2007年，全市完成全社会固定资产投资168413亿元，其中限额以上固定资产投资完成158378亿元，同比均增长153，增幅比上年分别提高52个和78个百分点。工业投资强度回升。在限额以上投资中，工业投资52711亿元，增长136，比上年提高91个百分点，其中，制造业投资完成4603亿元，增长158，对全市固定资产投资的回升起了强有力的推动作用。房地产开发投资稳步回升。在限额以上投资中，房地产开发投资完成51879亿元，增长172，高出上年86个百分点。投资结构不断改善。全部限额以上投资中，非国有投资完成101057亿元，增长265，占限额以上投资的638，比重比上年提高56个百分点。（3）07年出口结构改善。2007年，全市外贸出口29966亿美元，增长143，增幅同比回落181个百分点；不包括省公司为232亿美元，增长161；全市进口总额1346亿美元，增长62。在出口总额中，一般贸易出口21515亿美元，同比增长267，增幅同比提高54个百分点。2008年，在市场、投资和出口三大需求的强力拉动下，杭州市消费市场进一步巩固，当然，受发展空间影响，扩张幅度较小。4、批发零售市场异常活跃。2007年，杭州消费品市场持续活跃。111月，全市实现社会消费品零售额117698亿元，同比增长167。企业景气调查显示，四季度全市批发零售业企业家信心和企业景气两大指数分别为1341和1236，继续双双运行于较高景气区间，与上年同期比，两大指数分别上升78和138点。在2007年批发零售市场的惯性作用下，并受上述因素的综合影响，2008年杭州市批发零售市场将更加活跃。（二）2008年杭州市商业地产评估及预测1、商业地产涌现热潮。2008年初的那场浙江省不动产交易博览会上,商铺成了极具吸引力的热点,甚至超过了住宅的人气。商业地产投资呈如下几个特点投资基金热衷商业项目目前商业地产成了当下在杭州寻找项目的投资基金最热衷的对象。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户,一贯是地产基金的心头好。很多国际基金,都倾向于整体收购杭州的商业物业楼,他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。商铺供需结构失衡，投资成主角写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少,而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应,这在20082010年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的,有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等,但这些项目近期都鲜有商铺推出。在宏观调控的政策背景下,杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制,呈现平稳状态。借助人民币升值,商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产,存在较大的增值空间。而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源,特别是街铺,它成了投资的热点。商场一直是维系杭州商业运作的基石，在街铺稀缺的情况下,商铺投资将成为杭州商业经济的主力军。2、商业格局重组迹象显现。商业副中心发展势头逐渐凸显。在杭州地铁即将开通等利好因素影响下，临平等三个商业副中心区域的居住氛围将不断成熟，随之商业副中心也将“名副其实”。七大市场外迁催生城北商业地产板块在杭州城北勾庄，一个占地3800亩的商业地产板块正在崛起。杭州先期完成的七家专业市场搬迁，催生出杭州城北商业地产板块。3、商圈错位竞争明显，凸显专一化战略和特色服务。庆春商圈金融国际化方向庆春路板块处于杭州金融一条街庆春路区域，该地段聚集着众多金融证券单位。几乎每一个银行或金融机构在这里设有分行或办公地点，之所以被称为“杭州的华尔街”，是杭州的中央财富区（CFD）。建设银行、农业银行、工商银行、杭州商业银行、华夏银行、招商银行、广东发展银行、东亚银行、中国银行、汇丰银行都分布庆春路的长不到15公里的一段之间，还有数不清的大小证券公司使庆春路成为名副其实的金融一条街。该地区形成了以金融企业为主，广大外贸公司为辅的特色商务圈。随着中国入世5年期限已过，金融银行业的开放也正式放开，从汇丰入驻广利大厦（查看地图），东亚银行、安联入驻嘉德，不久的将来，我们将会看到越来越多的国际（金融）公司将入驻该区块，庆春商圈也渐渐地向金融国际化方向发展。世贸黄龙商圈最有条件创造国际化商务领地杭州的写字楼较集中区域比较，无论从地段、市政公用设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，最有条件创造国际化商务领地当属成熟度和国际化形态俱佳的世贸黄龙商务圈。该商圈距市政府500米，距省政府500米，距西湖1千米（直线距离200米），距浙江大学100米，距文三IT中心200米。所以它既是中央商务区CBD，又是中央居住区CLD，既是中央景观区CSD，又是中央文化区CCD。世贸黄龙区域内西湖、黄龙洞、曲院风荷、灵峰、玉泉等自然景观云集；与国土资源厅、海关、税务、区市省政府等部门相邻；浙江大学、浙江图书馆、浙江音乐厅、黄龙体育中心、陈经纶包玉刚游泳馆等文化体育设施密集；是杭州大型会展、文化论坛、各类赛事、演艺活动等大型公众活动最集中的区域；绿园、黄龙雅苑（查看地图）、绿城丁香公寓、黄龙世纪苑、世贸丽晶城（查看地图），黄龙饭店、好又多超市等城市资源提供了高尚舒适的都市生活。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80。大量优秀企业纷纷进驻和大批高尚商业配套设施陆续跟进，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业、会展业、IT高科技（HITECH）等一批高软资产含量行业中最出色的企业。滨江商圈总部型写字楼滨江商圈位于钱江南岸，是杭州高新技术产业开发区域，聚集了包括IT技术、通信、医药、动漫等一系列高新技术的制造业。华为、UT斯达康、东芝笔记本部、动漫科技园、信雅达等一大批国内和国外的高新产业入户滨江，使得滨江正在向着杭州的“浦东”方向发展，而且滨江的写字楼物业有个很大的特点总部型写字楼发展迅速。由于以前传统或一般的写字楼对企业的宣传