2008年山东临沂房地产市场投资分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789山东临沂房地产市场投资分析报告2008518山东临沂市房地产市场分析报告第2页共41页本报告主要意图是根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值；提纲第一部分临沂宏观环境研究2第二部分临沂房地产一级市场研究15第三部分临沂房地产二级市场研究20第四部分投资价值研究35山东临沂市房地产市场分析报告第3页共41页第一部分临沂宏观环境研究本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节城市概况要点概述临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远；山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。山东临沂市房地产市场分析报告第4页共41页一、地理位置及城市性质临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏是鲁东南地区的中心城市全国性商贸物流中心之一历史文化名城具有滨水特色的宜居城市二、行政区划及面积临沂总面积1725098平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。全市土地总面积为171899274公顷（257848911亩），占全省土地总面积的1093。三、人口状况2007年末临沂县总人口为10227万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。山东临沂市房地产市场分析报告第5页共41页四、交通状况临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。五、历史与人文环境临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。临沂市是著名的革命老区。良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在“十五“计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的“沂蒙好风光“战略，旅游开发突出了“绿色沂蒙“、“红色风情“、“文韬武略“三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。山东临沂市房地产市场分析报告第6页共41页第二节经济概况要点概述临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市；三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；财政实力与税收进一步加强；城市房地产投资逐年加大；山东临沂市房地产市场分析报告第7页共41页一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低临沂资源丰富，工业较强。食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。（一）临沂GDP排名城市GDP总量增长率排名城市人均GDP1青岛320658亿1571东营80572元2烟台240210亿1702威海54741元3济南218509亿1573青岛40082元4潍坊172088亿1654淄博39170元5淄博164516亿1585济南37035元6济宁145609亿1646烟台36955元7东营145031亿1707莱芜22983元8临沂140486亿1638滨州22405元9威海136853亿1599枣庄20483元10泰安101217亿16510潍坊20010元11德州100338亿16411德州18243元12聊城83945亿17312泰安18074元13滨州82902亿17413日照18066元14枣庄75788亿16414济宁17976元15菏泽53768亿17115聊城14727元16日照50587亿16916临沂13639元17莱芜28729亿16117菏泽6041元山东临沂市房地产市场分析报告第8页共41页（资料来源临沂国民经济和社会发展统计公报）临沂经济持续高速增长。2003年以来,临沂经济发展高出全省平均水平2个百分点。2007年，临沂市全年实现生产总值14049亿元，增长163，经济总量位居全省第8。（二）人均GDP2007年临沂人均GDP13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP远落后于省内其他城市。二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速资料来源临沂国民经济和社会发展统计公报2007年，临沂第一产业增加值增长47，其第二产业增长163第三产业增长199。三次产业增加比例为12451366，第三产业所占比重同比提高13个百分点。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加。2007年三次产业增加比例12451366第一产业第二产业第三产业山东临沂市房地产市场分析报告第9页共41页三、财政实力增强，税收进一步增加06,07年财政收入图表02040608010012020062007财政收入（亿元）地方财政收入（亿元）财政支出（亿元）资料来源临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报2007年实现地方财政收入687亿元，增长18，其中税收收入511亿元，占地方财政收入比重为743，比2006年提高55个百分点，财政支出1281亿，增长292。山东临沂市房地产市场分析报告第10页共41页四、房地产投资进一步加大（一）临沂固定资产投资与房地产投资额资料来源临沂历年政府部分统计公报2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到56亿元小结近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资近年来持续加大。8121526365056231103753961584582584428780102030405060200020012002200320042005200620070102030405060708090100房地产投资总额（亿元）全市增长率（）山东临沂市房地产市场分析报告第11页共41页第三节居民生活要点概述居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。一、居民收入有大幅提升资料来源临沂政府部门统计公报、年鉴45204800496052935824663672078079107729129566240671001398612113027018002000400060008000100001200019971998199920002001200220032004200520062007051015202530城镇人均可支配收入（元）全市增长率（）205321822273236024852602278831584083360147228663423853477113314015613401000200030004000500019971998199920002001200220032004200520062007024681012141618农民人均纯收入（元）全市增长率（）山东临沂市房地产市场分析报告第12页共41页2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年13季度高达20以上2004年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年也有接近27的增长二、银行存款继续增加2004年2005年2006年2007年760亿元910亿元10146亿元11561亿元资料来源临沂历年政府部门统计公报、年鉴2007年，临沂居民存款额达到11561亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明临沂市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。小结临沂人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；山东临沂市房地产市场分析报告第13页共41页第四节、城市规划功能分析1、规划基本概况一河五片、组团发展的空间发展结构规划区范围规划区总面积196293平方公里行政区域兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区人口规模近期（20052010）145万人远期（20102020）200万人城市建设用地近期（20052010）168平方公里远期（20102020）219平方公里远景（2020年后）300平方公里2、城市功能定位山东临沂市房地产市场分析报告第14页共41页（1）临沂市的政治、经济、文化中心、鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）（2）区域性交通枢纽、区域性商贸中心（3）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）、历史文化名城、滨水生态、宜居城市3、城市空间结构临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。（如上图）4、城市功能分区规模城市分区主要职能人口规模万人用地规模KM2规划要点兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、科技、信息、金融、贸易中心4240加快旧城改造，适当控制规模，强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市区能源、建材、化工、纺织工业基地1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，大力发展高新技术产业开发区河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸易及城市大型基础设施基地10105依托临沂机场和铁路编组站，大力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基地55加强生态保护，提高环境质量，加快文体、休疗养设施建设山东临沂市房地产市场分析报告第15页共41页合计75735形成“三区一片”的城市格局5、近期开发重点南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点第五节本部分小结临沂良好的人口与土地要素条件和快速的经济增长趋势促使临沂快速成为鲁东南城市的中心，三产比例日趋合理，居民收入水平不断提高，奠定了临沂房地产发展的经济基础。导致近年来临沂房地产市场投资快速增长；同时我们认识到，临沂的人均GDP在全省范围内处于非常低的水平，临沂的组团城市发展规划形成城市发展的不平衡，提示临沂的房地产投资存在一定的风险。山东临沂市房地产市场分析报告第16页共41页成交面积（万平方米）14884,326525,1411083,241752,412195,26兰山河东南坊罗庄经济开发区第二部分临沂房地产一级市场分析一、近期土地交易深度剖析1、土地成交分布区域2007年110月市区土地成交面积超过500万平方米；兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。结论市场总体供应量一段时期内将得到大量的激增，短期内销售抗性将不断加剧山东临沂市房地产市场分析报告第17页共41页成交面积（万平方米）25089,4713832,2614742,27住宅用地商业综合商住混合020406080100120140兰山河东南坊罗庄经济开发区市区0500100015002000成交单价（万元/亩）成交单价（元/平方米）2、土地成交用途结构住宅用地占47，商业综合达到26，所占比重明显有所上升。结论住宅用地不断增加、城市人口相对有限，整体去化能力受到一定的制约性3、各区域土地成交价格山东临沂市房地产市场分析报告第18页共41页市区土地成交均价约80万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩。结论市区土地成交价位相对较低，土地开发量过热，短期内整体供应量远大于市场去化量4、各类用途土地成交价格住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩518357774445956111686577789301020304050607080住宅用地商业综合商住混合全部050010001500成交单价（万元/亩）成交单价（元/平方米）山东临沂市房地产市场分析报告第19页共41页5、主要成交地块明细排名地块位置面积（）用途容积率成交价格（万元）成交时间受让人1南坊区522,116住宅2035,250071025青岛城市发展中心、临沂宏宇2南坊区141,681住宅2019,12707312浙江山鹰建材集团3南坊区131,401住宅2514,782000787临沂长河国际置业4南坊区123,429商住XX13,88607312临沂金升房地产5南坊区119,994住宅208,94207627临沂冠蒙房地产6南坊区109,438住宅258,15507627临沂鲁班建设集团7南坊区97,062商住2211,6470745临沂中星置业8南坊区95,978商住1010,797071024临沂永发置业9南坊区78,521商住XX7,2080735临沂北斗建设工程10南坊区67,295住宅227,06607531山东东方路桥11南坊区65,790住宅208,88207312日照环宇房地产12南坊区63,487住宅234,76107531临沂华建房地产13南坊区49,606住宅254,44107312临沂绿城房地产14南坊区49,310住宅253,67507312临沂金升房地产15南坊区44,016商住355,34807109临沂鸿德置业编号地块位置面积（）用途容积率成交价格（万元）成交时间受让人1河东区425,942住宅2028,750071025青岛市城市发展中心、临沂宏宇2经济开发区374,170商住3018,10007611浙江日月首饰集团3经济开发区271,326商住1516,63807611临沂越建房地产4经济开发区158,125商业153,10007315马爱学5经济开发区122,225住宅204,12007725鸿一（临沂）房地产开发有限公司6经济开发区110,156商业154,30007315临沂百易家诚烽置业、南通安业7河东区105,357商住071,80007828临沂佳和房地产8经济开发区90,086商业152,05007315翔宇实业集团9河东区75,386商住358,710071016临沂田润置业10经济开发区39,983商业1590007315临沂大陆工业品物流山东临沂市房地产市场分析报告第20页共41页排名地块位置面积（）用途容积率成交价格（万元）成交时间受让人1兰山区257,096商业109,641071018山东华苑集团2兰山区248,705商业3049,45507718山东鲁商置业3兰山区207,593住宅159,50007821临沂师苑房地产4兰山区105,333商住3544,00007812山东威特置业5兰山区101,664商业103,81207327临沂东宏板材家具6兰山区101,265商业2020,37707720临沂金凤凰置业7兰山区98,101商业102,95007531山东德利再生资源置业8罗庄区84,835商住301,78007213临沂罗欣医药9兰山区71,766商住3017,24107920临沂新港置业10兰山区57,763住宅204,15607531临沂三阳房地11兰山区49,989住宅176,7480787杭州新筑置业12兰山区46,165住宅357,280071024临沂玉山置业13罗庄区39,905住宅1041,07707314临沂广厦房地产14兰山区39,474住宅183,8490721临沂龙天经贸15罗庄区34,529商业101,55007531临沂合兴建筑装饰工程16罗庄区31,860住宅151,500071018山东江泉房地产山东临沂市房地产市场分析报告第21页共41页本部分小结市场土地供应量十分巨大，2007年110月市区土地成交面积超过500万平方米；土地供应区域分布明显，兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后住宅用地供应占据主力，住宅用地占47，商业综合达到26，商住混合占27市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩山东临沂市房地产市场分析报告第22页共41页第三部分临沂房地产二级市场分析一、开发投资状况分析、房地产投资状况房地产投资额不断加大，投资增速2001年以来，房地产投资持续快速增长，2007年度投资规模达到55亿元。结论一定时期内房地产市场投资开发过热，整体楼市发展缓慢812152636505523130375396158458258442878010203040506020002001200220032004200520062007020406080100房地产投资总额（亿元）全市增长率（）山东临沂市房地产市场分析报告第23页共41页住宅投资占据主要地位住宅投资仍占主要地位，商业营业用房投资增速下降从房屋用途看，住宅投资比重在06、07年度大幅度上升，07年度住宅投资达到52亿元结论住宅投资仍旧是临沂主力投资方向，短期内抗性根源依旧集中在住宅227013001170840373052006700557051804980390074400102030405060200220032004200520062007000200040006000800010000住宅投资（亿元）比重（）山东临沂市房地产市场分析报告第24页共41页二、市场供求及价格分析市场放量加大，总体供求关系保持平衡房地产开工竣工面积增加，放量较大施工、竣工、销售面积稳步增长，总体供求关系基本平衡。房屋价格不上涨缓慢，增长幅度呈下降趋势2802163272856517181217871237891115618671099996887010020030040050060020032004200520062007施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）285026492547192820712233240775058040078074058005001000150020002500300020012002200320042005200620070002004006008001000商品房均价（元/平方米）年增长幅度山东临沂市房地产市场分析报告第25页共41页罗庄板块南坊板块河东板块城西板块滨河板块城中板块房地产价格开始逐步上扬。从2002年开始商品房价格平稳增长，但增长幅度呈现逐年下降态势。结论城市楼市发展缓慢，短期内价格提升有限三、板块分析一、市场板块的划分山东临沂市房地产市场分析报告第26页共41页1、城中板块大致范围沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域；区域环境临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中；楼市特点商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例；代表楼盘富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等；供求关系楼盘供应过少，无法满足消费者的需求；客群特征城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。久隆国际城市综合体山东临沂市房地产市场分析报告第27页共41页项目名称物业类型占地面积（）总建筑面积（万）主力户型销售均价（元/）阳光高第高层512两室两厅3400御园金顶高层24三室两厅3700凌云花园高层154三室两厅3200盛世华庭高层1568二室两厅3300锦园高层136三室两厅3400锦绣蓝山小高层16724待定3600久隆国际高层1643城市综合体预计5000受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主力楼盘,市场可接受度相对欠缺受规划政策影响,本板块内90以上的住宅为高层,以三居室为主力，并配以一定比例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销销售均价为2950元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显,市场可接受度高,潜在客群相对广泛结论大户型滞销，部分开发商已意识到问题严峻，逐步更改小户型，导致市场一段时期小户型市场供应量充足，竞争格局不断激化山东临沂市房地产市场分析报告第28页共41页2、滨河板块大致范围沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路，南至沂河路；区域环境沂河景观带之自然环境及景观资源最佳区域；楼市特点此板块为近期最为活跃板块，商品房住宅价格位列全市高端；代表楼盘兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠、凤凰城等；供求关系近期开发楼盘较多，且还有较丰富的土地储备，未来发展空间大；客群特征以本地企业主、经商业者及政府人员为主，外来人群占一定比重。凤凰城外滩明珠山东临沂市房地产市场分析报告第29页共41页项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）开盘时间物业类型主力户型销售均价（元/）清水湾12312006年10月14日高层三室两厅3400开元上城10242006年06月高层三室两厅4200滨河国际22502007年05月22日别墅高层三室两厅四室两厅3900兰亭水岸1592007年07月08日高层三室两厅4300观河苑1552006年10月18日高层三室两厅四室两厅3300东方花苑392007年05月10日高层三室两厅3700外滩明珠104607年12月高层三室两厅4200天元名筑491007年10月多层小高层高层三室两厅3200鲁商凤凰城431002007年10月别墅、小高层、高层三室两厅3400整体规模较大，在售住宅总供应量较大滨河板块总体市场供应量已达200万方含后期未售项目；基本上以三居室为主流产品，户型面积在130180之间，户型面积偏大，总价高，潜在目标群体受到一定的局限性；依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位；结论滨河板块目前为市场高端区域板块，政府重点规划项目，依托滨河为其强大景观优势，成就一批高品质楼盘山东临沂市房地产市场分析报告第30页共41页3、城西板块大致范围蒙山大道以西，铁路线以北区域；区域环境分析优势分析1、集中全市的数量众多的批发市场，从业人群数十万，潜在目标客群广泛2、目前该板块已形成一定的居住区，整体规划合理，区域生活配套设施完备3、该板块为政府目前重点规划区，以规划中生态公园为其强大的景观优势，市场认知度、可接受度高劣势分析1、区域市场同一时段内新增项目激增，短期内销售抗性将不断加剧2、伴随着滨河板块的相继开发建设，该区域市场关注度较以往呈现一定的下滑趋势，市场知名度相对受阻3、政府在该区域规划有大量经济适用房和政府单位集资房，短期内该区域销售抗性将呈现不断加剧区域楼市特点分析居住物业商贸市场并存；短期内区域楼盘还将是居住为主、投资为辅区域代表楼盘台北新城荣华园山东临沂市房地产市场分析报告第31页共41页台北新城、冠蒙时代花园等；供求关系开发较早，但近期一段时期上市楼盘较多，尤其后期规划项目将不断呈现激增趋势，区域后期销售抗性将会随时间的推移呈现不断递增趋势；客群特征私营业主外来生意人成为其区域主力客群；项目名称物业类型占地面积（万）总建筑面积（万）入市时间主力户型销售均价（元/）台北新城高层401002006年10月二室两厅三室两厅3200冠蒙时代多层高层8192006年9月二室两厅三室两厅2700荣华园高层95212007年1月二室两厅3300区域楼盘相对市中心较少，但不缺少大盘，台北新城达到100万平方米；多以高层住宅为住，包括部分多层住宅物业，130以上的面积比重大；山东临沂市房地产市场分析报告第32页共41页区域平均价格在3300元左右，略低于市中心的均价水平；结论区域楼盘品质受到一定的制约性，整体规划合理，但区域面积小，区位优势逐渐削弱；劣势优势4、罗庄板块大致范围罗庄（卫星城）城区及高新技术开发区；区域环境距离中心较远，但板块内经济较为发达；楼市特点项目规模都较大以社区配套弥补周边配套的不足；代表楼盘怡景天鹅湖、阳光翠湖；供求关系区域整体供应量相对于其他板块偏少；客群特征山东临沂市房地产市场分析报告第33页共41页本区域及高新区上班人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；项目名称占地面积（万）总建筑面积（万）入市时间物业类型主力户型销售价格（元/）怡景天鹅湖20292005年多层、小高层、高层三室两厅1900阳光花园30212005年多层三室两厅1760阳光怡情园257182005年多层三室两厅1800阳光翠湖30202005年多层三室两厅1750大多为中等规模楼盘，区域平均价格在1500左右，远低于市中心的水平结论区域购买层次相对较低，缺乏高档项目的带动，居住氛围成熟度欠缺，市场知名度有待提升5、河东板块大致范围沂河以东近郊区域，河东及经济技术开发区区域环境机场所在地，未来主要交通物流及制造业区域；楼市特点山东临沂市房地产市场分析报告第34页共41页楼市处于起步阶段，以中低价位住宅及商贸物流城开发为主；代表楼盘集贤小区、乐泰花园、水景明珠、黄山小区、滨河花园等；供求关系现阶段上市楼盘少，但未来供应充足；（近期土地批租量大）客群特征本区域人群为主，包括少量兰山（市中心）客源；项目名称占地面积（万）总建筑面积（万）入市时间物业类型起价均价（元/）水景明珠2058402006年小高层，多层26002900天弘苑17352007多层23602800东华苑2014402006年小高层27003000基本上都是中等规模楼盘，普通住宅在2800元/平方米左右，接近市区水平结论单价提升明显，市政规划合理，但楼市起步晚，楼盘品质低山东临沂市房地产市场分析报告第35页共41页6、南坊板块大致范围沂河西、祊河东的围合三角，新市政府所在地及行政文化中心；区域环境区域开发尚处于起步阶段，区域生活配套严重不足；楼市特点高端与中低价楼盘并存，未来开发的商务项目比重大；代表楼盘沂龙湾、齐鲁园等；供求关系现阶段上市楼盘少，08年市政府搬迁配套完善后供应量将猛增；客群特征沂龙湾2期山东临沂市房地产市场分析报告第36页共41页政府公职人员所占比重大，也包括其他少量高端人群；项目名称占地面积（万）总建筑面积（万）入市时间物业类型户型面积销售价格（元/）沂龙湾791232006年小高层，多层891902700；3400齐鲁园2333452006年小高层，多层802303500基本上都是规模楼盘，普通住宅在3000元/平方米左右。结论区域市场总体供应量短期内出现激增，市政府的搬迁是该区域房价飙升的一大主导因素小结房地产投资额不断加大，投资增速住宅投资仍占主要地位，商业营业用房投资增速下降房地产开工竣工面积增加，放量较大房屋价格不断上涨，市场走出观望态势房地产营销手段不断创新，开始注重品牌营销外地企业及外资项目增多，开发企业整合资源能力有所提升近期推盘量大幅度增加产品结构过于单一，产品规划设计较为落后山东临沂市房地产市场分析报告第37页共41页房地产不同消费群的消费差异明显旧房以公房居多，新购房以自用、首次置业为主住宅价格日益攀升，呈明显的区域化特征水景概念滨河板块成为房地产主力营销主题住宅开发日益郊区化、开发市场总体量日益递增四、投资价值研究1、地块状况地块位置本案位于临沂市城西板块银雀山片区；区域性质属于旧城改造项目、整体规划已初现雏形；区域现状政府重点规划区域，以银雀山公园为其中心轴；地块现状目前拆迁过半，暂处于毛地状态；本案地块银雀山片区规划示意图政府储备用地山东临沂市房地产市场分析报告第38页共41页2、项目投资优劣势对比优势分析得分劣势分析得分1、隶属银雀山