2008年2月份宁波四区房地产市场分析报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第一部分报纸广告投放分析一、按时间段分析1、消费者购房热情大幅下降，在售项目剩余量也较为有限，开发商造市热情度也不高，导致本月广告投放量大幅下挫。2、周三、周四仍然为周内单天投放最集中的时间段，其中星期四所占比例最高，占至68。广告投放月统计23118142971628293102698514131280501001502002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月投放量周内单天投放量所占比例0421687星期一星期二星期三星期四星期五星期六2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、按广告刊登方式分析1、四大报刊中，东南商报广告投放量最多，占至57左右。2、广告投放中，整版广告投放所占比例最高，其次为半版。广告投放分报刊统计1857187宁波日报东南商报现代金报宁波晚报广告投放分版幅统计089112P1P1/2P1/2P2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第二部分房产新政及本地重要新闻宁波土地出让价创新高每平方米地价达13100元“每平方米13100元，成交”经过16轮激烈竞价，2月28日，宁波雅戈尔置业有限公司以总价9797亿元拿下了宁波北郊路以西地块。宁波新的“地王”宣告诞生。今天挂牌出让的地块总面积约80亩，位于江北区，与宁波大剧院隔江相望。这块地段与体量俱佳的土地，吸引了大批房产开发企业的目光。本次竞拍共有34家房产商参与，其中5家房产商轮番出价。楼面地价也从每平方米6830元，一路攀升至每平方米13100元，创下了宁波土地挂牌出让单价之最。根据规划，北郊路以西地块建筑限高为50米，部分区域限高仅为15米，还有4500多平方米面积必须用于科教等公共设施，开发建设的自由度大大减小。本次拍卖对房产商的资金实力有严格标准，要求于今年3月底前付清全部土地出让金。“有了这么多苛刻的条件，房产商热情却仍然高涨，令人颇感意外。”宁波市国土资源局有关负责人表示。北郊路以西地块高价成交，已对周边区域房价产生影响。据初步估算，该地块的开发成本达到了每平方米24万元左右。“该处房产很有可能卖到每平方米28万元。”而与该地块相邻的东方威尼斯二期售价为每平方米12万元左右，皇都香溪园也只有每平方米13万元。目前，皇都香溪园已开始着手调整营销策略。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第三部分土地市场一、土地月走势1、土地出让2、土地成交历月土地出让总建统计3471861310383142010010020030040050006年07年1月2月住宅总建（万M）金融商业总建（万M）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789二、土地个案1、出让土地随着联丰立交桥以西住宅市场的开启，往西转移的速度加快。集仕港成为了近段时间城西较受认可的居住区域，本月出让一幅集仕港镇区居住用地，由于近期周边交易市场活跃，相信此块地将会形成一定程度争夺；本月出让的商业金融用地中，郁家巷地块成为一块夺人眼球的地块，本地块属于在原有古建筑基础上的改建地块，具有形成类似于上海新天地一样独具历月土地成交总建统计37219771341115410010020030040050006年07年1月2月住宅总建（万M）金融商业总建（万M）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789古建筑风格的高档商业区潜力，常理来看，城投拿地的可能性较大。序号地块名称坐落位置用地性质用地面积M容积率出让时间成交时间总建面积（M）A569541鄞州区集士港镇华家村1号居住地块B集士港镇镇区居住21857132008212008351024542贺丞路22号地块王隘路以东、贺丞路南侧。住宿餐饮3457按现状3宁波高新区研发园区3B2地块宁波高新区研发园区科教683437252864东部新城D12A地块东部新城行政办公综合区北区中部商务金融19807275347912做好地面保留建筑的保护改造，并与3地块同步实施5郁家巷地块3东至解放南路、西至镇明路、北至县学社区。商务金融、文体娱乐、风景名胜235001072008242008318251452、土地成交本月成交2幅住宅地块，北郊路以西地块开拍前成为业内同行关注的焦点，普遍预估楼面价高出15000元/平米，不过经过竞拍后，成交价明显低于预期，在一定程度上表明了市场未走出降温的阴影，以及开发商拿地入市的谨慎。序号地块名称坐落位置用地性质用地面积M容积率成交时间楼面起拍价元/M楼面成交价元/M竞得单位总建面2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891鄞州区鄞州工业园区人才公寓地块鄞州工业园区居住（人才公寓）320671820082188308830奥克斯置业577211科教45550522782城镇住宅2447414342642北郊路以西地块3南至范江岸路,东临北郊路城镇住宅2894614200822865000131000雅戈尔置业40524第四部分网上备案分析一、住宅市场1、供销比分析（时间序列）备注本月备案系统新增项目风格城事单身公寓、雷孟德星光中心二期尚未销售。本月没有开盘项目，上月开盘项目也在月初或月中，新开项目持久销售力有限，使得本月住宅成交量较上月大幅下滑，与去年同月销售量也有较大差距。不过本月可售量仍然在4500套左右，较低的市场成交率表明市场总体降温的势态仍未改变。历月住宅供求市场384845144093490259318911467201431943289179820561010794323865143001000200030004000500060002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月可售量（套）销售量（套）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892、成交价格分析受江北区郊区项目盛世嘉苑一期大量成交影响，江北区成为宁波四市区住宅市场成交最活跃的地区，也拉低了2月份宁波四市区住宅房价，相比1月有明显降低。当月分区与历月价格统计4135825155377857107928938807532387310220405000100001500020000江北海曙江东鄞州1月2月成交量（套）均价（元/M）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789本月江北郊区项目的高调、鄞州中心区项目成交的相对迟缓，导致本月成交价比例结构出现较大变化。不过论房源来说，总体还是充足的，低价房的热销一定程度上表明了首次置业者的刚性需求仍大量存在，二次及以上改善型需求观望浓厚。二、写字楼市场1、供销比分析本月住宅成交价分布表423223613304226以下6778899101011111212131314141515以上2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789本月写字楼受市场降温、无新推项目影响，延续1月成交下滑态势，成交量继续萎缩。受余量房分布特点影响，江东区可销房源最多，使得成为四区最大成交量区，不过大量的可销房成为四区中竞争最为激烈的区域，形势较为严峻。2、成交价格分析写字楼成交中，按成交价格区间来看，各个价格段成交量较为平均，一定程度上表明了目前写字楼成交按区域地段看，成交较为平均。历月写字楼供销市场4773706814545533372360204060802月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月可售量（万M）销售量（万M）本月写字楼成交分布3641518江北区江东区海曙区鄞州区2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789第五部分下月走势分析房地产市场仍受07年年底贷款新政较大影响，市场处于一个降温后的萎缩交易期。不过3月将引来一波项目开盘高峰，包括荣安和院、格兰春晨、世纪东苑、风格城事单身公寓、“奥克斯盛世天城”、“绿城皇冠花园