2009年3月西安房地产市场研究报告

一、3月份西安房地产相关政策及发展动向09年头两月统计数据出炉西安经济总体平稳发展西安市统计局发布了12月份全市经济运行情况。综合各项数据指标显示，我市经济总体上保持平稳发展状态，但面临的压力依然较大。投资保持较快增长势头12月份，全社会固定资产投资10025亿元，同比增长345，增幅比上年同期回落53个百分点。房地产销售明显回升12月份，全市商品房销售面积3685万平方米，同比增长341，增幅较上年同期提高27个百分点，为去年以来各月累计增速最高。其中，经济适用房销售面积938万平方米，增长67倍。存贷款继续强势增长截至2月末，全市金融机构贷款余额358933亿元，比年初增长109，较上年同期提高87个百分点。新的工程招标投标管理办法即将在陕西省施行新的房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法日前在全省开始施行。它进一步明确了全省各级招投标管理机构负责监督管理的业务范围，扩大了应该公开招标的工程范围，对于公开招投标项目的监管也更加具体和严格。新办法扩大了公开招标的范围，规定国有资金投资或者国家融资的建筑工程项目施工、国有单位住宅建设项目的施工，应当公开招标。尤其将国有单位住宅建设项目的施工纳入到公开招标当中，从招标程序上规定得更加严格，杜绝一些施工中的违规操作。陕西买二套房可申请公积金贷款省政府日前出台进一步加强住房公积金管理提高使用率的意见，要求企业要为聘用人员及进城务工人员建立住房公积金；同时放宽个贷条件，省内异地购房可申请公积金贷款。要为进城务工人员建立住房公积金意见要求，凡未建立住房公积金的党政机关、大中专院校及财政供养的乡村学校、国有企事业单位，须在2009年3月31日前为所在单位在职职工建立住房公积金。加大对外商投资企业、中外合资企业、股份制企业、城镇私营企业、个体工商户的执法力度，确保为所聘用人员及进城务工人员建立住房公积金，维护职工合法权益。公积金缴存比例不超过12住房公积金缴存基数为职工本人上年度月平均工资，住房公积金缴存基数最高不超过职工所在设区市统计部门公布的上年度职工月平均工资的三倍。针对有些单位擅自提高住房公积金缴存比例、把缴存的公积金当作职工福利的现象，意见规定，单位和个人缴存比例分别不低于职工上年度月平均工资的5，但也不能超过12。大病就医可提取配偶及子女公积金意见规定，职工装修自住住房可提取本人住房公积金。职工购买、建造、翻建、大修、装修自住住房，经住房公积金所有者同意，可申请提取配偶、父母及子女住房公积金。职工享受城镇最低生活保障、部分或者全部丧失劳动能力、遇突发自然灾害造成家庭生活严重困难、特困家庭子女上学以及大病就医等，凭有效证明材料，经住房公积金管理中心审核，可申请提取本人住房公积金，经住房公积金所有者同意可申请提取配偶及子女的住房公积金。西安地铁一号线向咸阳延伸将于2017年前开建西安地铁线网的“规划环评”，8日获得国家环保部专家组通过。西安市地铁线网规划修编工作已启动。此次修编将增加地铁三、四号线和一号线西延伸段（至咸阳）。这些新增的64公里线路将于2017年前开建。二号线年底实现“轨通”目前，西安地铁二号线主体工程进展顺利，年底预计实现“轨通”；地铁一号线一期工程已全线开工。2017年前还将开建三、四号线三、四号线和一号线西延伸段（至咸阳），预计增加线路长度64公里，规划建设年限到2017年。市政府与国开行签协议530亿助力西安发展市政府与国家开发银行股份有限公司签订第三轮开发性金融合作协议。未来3年，国家开发银行将为西安轨道交通、市政公共设施、环境治理、保障性住房等88个重大项目提供贷款530亿元。涵盖了西安未来3年城市发展中的全部重大项目，总投资960亿元，国家开发银行承诺贷款530亿元。其中市本级项目32个，总投资648亿元，国开行承诺贷款384亿元；区县项目56个，总投资312亿元，国开行承诺贷款146亿元。西安6部门全市范围内清理收缴城市代征绿地为提高广大人民群众生活质量和改善人居环境的基本保障。经西安市人民政府同意，近期西安市市容园林局、规划局、国土资源局、城乡建设委员会、城管执法局、市政管理委员会6部门将在全市范围内开展集中清理收缴代征绿地的工作。清理收缴城市代征绿地的时段及范围是凡1990年1月1日至2007年4月1日期间，在西安市获得批准的建设项目，根据城市规划要求规划有代征绿地，在完成代征绿地征地后，没有按规定向城市绿化行政管理部门办理移交资料和代征土地的建设单位均属于这次清理收缴范围。陕西保经济增长三季度前重点项目全部开工陕西省就当前扩大投资、推动项目建设发布多项措施，要求今年已确定开工的各级重点建设项目，在第三季度前全部开工，确保今年全省经济增长13目标的实现。根据措施，陕西将积极主动地推动投资和项目建设，确保全省社会固定资产投资完成6300亿元，力争完成6500亿元。各级发展改革、财政、建设、国土、环保等部门，将按照急事急办、特事特办的原则，实行集中和联动审批制度，抓紧完善规划建设的各项手续。今年已确定开工的各级重点建设项目，上半年开工率须达到80，第三季度内必须全部开工。对于推进重大项目，各级部门须做好规划定点、征地、环评等各项前期工作，特别突出抓好一批重大项目特别是总投资过百亿、上千亿元项目的落地工作。陕西城乡规划实施应优先安排保障性住房等建设城乡规划和实施，应当合理确定建设规模和时序，优先安排基础设施、公共服务设施和保障性住房的建设，保护自然资源、生态环境和历史文化遗产，量力而行，分期建设”，这是陕西省十一届人大常委会第七次会议日通过的陕西省城乡规划条例中的一项规定。为了科学合理地制定城乡规划，保障城乡规划的实施，促进城乡一体化发展，陕西省结合本省实际，制定了陕西省城乡规划条例。条例规定，制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、因地制宜、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，统筹土地利用和城乡建设，合理确定城乡建设的规模、步骤和标准，处理好现代化建设与历史文化遗产保护、人与自然和谐相处的关系，突出地域和民俗特色，改善人居环境，符合科学发展的要求。将从年月日起施行的这个条例还对历史文化名城名镇名村的保护规划、各类开发区的设立等作了明确的规定。1013周（32329）二、3月西安房地产市场状况1、整体状况自2月以来，西安楼市就开始微露暖意。蛰伏了一年之久的楼市刚性需求开始集中释放，西安楼市销量连续2月同比、环比呈现激增趋势。西安3月各区成交统计10周11周12周13周合计套数均价套数均价套数均价套数均价套数东城区32942663084209384433535944121380南城区63552705645113639517059652932434西城区（含高新区）1944666176491224251562844952896北城区38339563523694442412840341271580城内区70441982427114860741285439426总销售套数16111482185517706718从西安统计局得知，继2月西安商品房销量同比激增12761后，3月西安商品房销量继续保持上升势头。三月西安商品房销售面积达9389万，同比上年增长7789，环比上月增长5175；普通住宅类物业销售面积同比上年增长7483，环比上月增长4333。全市住宅成交均价为4727元/平方米，其中，城北最低，是3914元/平方米，城内最高，是5980元/平方米。从整体上来看，市场有回暖的迹象，但并没有达到旺销趋势，虽然量价齐升，但是都是基于众多优惠、促销措施的基础之上。况且众多业内人士对目前出现小幅上涨还是保持顾虑，2009年地产市场还是会呈现底部震荡的格局，成交量的回升能不能持续。涨幅原因有开发商促销、国家振兴楼市政策显效、消费者观望情绪消解和刚性需求回归等四大因素起了主导作用。全市最近5周（3245）普通住宅行情走势图全市3月销量整体表现比较稳定，呈现稳中有升的态势，房展会的优惠持续，使市场表现出销量小幅上涨，均价略微下降的特征。2、以下为最近5周西安各城区的行情简析1、城东区从城东3月份普通住宅行情走势图可以看出，城东区销量持续小幅的增长，为近来最高值，本月城东新开盘项目较多，促使销量小幅走高；普通住宅均价表现为逐步走高的态势，月底有所回落，区域优惠项目较多，均价微落。浐灞和地铁一号线沿线都是城东的热点区域，目前这里聚集了恒大名都、御锦城、东方罗马花园、浐灞新城、西岸国际花园、中新浐灞半岛等一大批楼盘，毛坯房销售价在3200元/平方米4500元/平方米左右，精装房在4000元/平方米7000元/平方米。2、城南区城南区3月份商品房成交量有所增加，城南区的区域环境较成熟，周边学校较多，吸引了不少看重教育资源的中年置业者，销量小幅走高；而城南区普通住宅成交均价持续小幅增加，销量持续走高。城南受七成购房者青睐，城南的项目比较多，像九锦台、海星未来城、华城万象、荣城、世家星城等，房价从3800元/平方米到6500元/平方米不等。价格比较低的主要是即将开盘或者刚开盘的项目，价格较高的主要集中在长安路、二环沿线和明德门附近，以中高端项目为主。3、城西区3月份城西区销量有小幅震荡，销量从月初起呈现上涨的态势，到月底销量趋缓，并且有小幅走低的迹象；城西区域项目销售均价差别较大，价格变动受个案影响较大。城西花园洋房价格较低。城西目前的热销楼盘主要集中在昆明路和西咸沿线，昆明花园、万国阳光城、水木白杨、阳光上林城等，销售均价在3500元/平方米4800元/平方米。4、城北区3月份城北区商品房销量较为稳定，均价有小幅走高，城北区近来表现不错，预计城北区域销售情况将持续稳定；在价格表现方面，普通住宅均价波动较为明显，甚至降至4000元/平米以下。城北房价涨幅处在领先地位，城北项目主要集中在经开区，目前楼盘均价在3400元/平方米4800元/平方米，除了在售的白桦林居、雅荷春天、魏玛公馆、高山流水幸福快车、风景御园等项目外，今年还有诸多新项目上市，像唐品A、