【易居专题研究】2008年度中国房地产业十大事件

【易居专题研究】2008年度中国房地产业十大事件2008年度中国房地产业十大事件事件一全国房价出现负增长楼市下行趋势显性化2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为01，为近几年首次出现负增长，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为01、03、05，房价下跌呈加速趋势。从全国商品房成交均价来看，今年房价也出现了负增长。国家统计局数据表明111月，全国商品房销售面积49亿平方米，同比下降183。其中，商品住宅销售面积下降188；商品房销售额19261亿元，同比下降198。其中，商品住宅销售额下降206。这也就意味着，今年111月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌05。从2007年开始，房价“拐点论”就在业界风行，但一直未能得到统计局数据的支撑。今年以来，全国房价经历了由上涨到下跌的转变。全国70个大中城市房屋价格指数表明，2008年1月同比增幅为113，达到近几年的高点，其后增幅加速递减，11月已降到02。与时间跨度为一年的同比增幅相比，环比增幅更能反映出房价短期变化，从8月开始，房价终于由正增长变为负增长，拐点正式出现。实际上，在全国房价出现负增长以前，全国商品房成交量已持续低迷半年左右，多数一二线城市成交量都同比去年下降五成左右。久盘必跌，开发商的资金链越来越紧张，不得不降价促销以回笼资金，于是全国楼市进入量价齐跌阶段。过去几年，我国房价增长过快，这也是宏观调控的主要原因之一，尤其是东部大城市，房价收入比明显超过合理水平，今年出现房价下跌，说明宏观调控效果显现。但是，我们也要提防房价过快、过度下跌，否则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度。事件二中央与地方联手救市房地产市场走稳有望从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策。地方救市的举措可归为五类一是减税费，包括个人方面的契税、印花税、增值税、个调税等，以及企业方面的所得税及其它税费等；二是降信贷门槛包括个人方面的公积金贷款、银行按揭贷款，开发商方面的信贷支持；三是允许开发商缓交土地出让金；四是放宽购房入户限制；五是动拆迁实行货币化安置。10月22日财政部和央行出台措施，一是减免税收，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。二是放松个贷，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。2008年以来，房地产市场调整幅度逐渐加大，成交量持续低迷，第三季度价格也开始出现环比负增长，这种形势显著影响到地方政府的经济增长和财税收入，于是地方政府接连出台措施。虽然今年上半年中央就已明确“防止房地产市场大起大落”，但在10月份以前，政策一直不明朗，10月底终于开始救市主要源于两个原因，一是9月份美国次债危机升级为金融风暴，并波及全球，主要经济体纷纷大力度拯救金融和经济，二是第三季度中国宏观经济和房地产市场下行速度加快。宏观调控的重要目标就是“反经济周期”，稳定经济增长，在经济和楼市出现加速下滑的情况下，政府救市天经地义；任何政策发挥效力都有一个较长的滞后期，因此政府出台应该有一定的提前量，如果等到房价大跌时再施以援手，则“硬着陆”的可能性极大，总体来看，政府救市时机把握的较好。对比中央和地方的救市措施可以发现，中央救的是市场需求，重点在于“救量”。地方政府除了扶持需求外，还照顾到开发商，比如缓催土地出让金。从救市效果分析，整体有利于房地产市场趋稳，但由于政策见效需要一个周期，短期难以改变市场下行的大势。而且，救市很难“毕其功于一役”，相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。12月举行的中央经济工作会议提出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，稳定发展住房消费，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。12月17日，国务院常务工作会议部署促进房地产市场健康发展的三条政策措施其中对“二套房贷政策”略有放松，放宽征收营业税，支持开发企业合理融资需求等。种种迹象表明，政府救市力度还会加大。事件三9000亿安居计划出台住房保障制度建设加速2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元，每年可拉动相关投资6000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。在国际金融危机正演变成全球经济危机的外部冲击下，我国经济正面临着由“软着陆”变为“硬着陆”的危险。为了保持经济稳定增长，中央大力度推出“4万亿投资计划”，在其方针指导下，住房与城乡建设部抛出了“9000亿安居工程投资计划”。从住建部角度分析，此举一箭双雕，一者顺应扩内需之方针，二者可以弥补住房保障的“历史欠债”。未来三年将完成820万套新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54左右。而2006年全国经济适用房的销售套数只占当年住宅销售总套数的67。假如9000亿安居计划能够不打折扣的落实，会对整个中国住宅市场的运行产生深刻的影响，将大大提高住房保障的水平，分流普通住宅需求，抑制商品住房价格反弹，对那些能够获得廉租房和经济适用房开发权的企业是利好，这类项目属于“低利润、无风险”的投资。目前三年规划的指标已经分解落实到各地。但这一宏大工程能否落到实处，尚存疑问，关键是巨量资金源自何处。9000亿实际上由中央、地方、社会共同筹措，中央投资有限，地方政府将在廉租房投资中担当大头，但事实是随着楼市低迷，今年地方政府的财政收入大降，经济适用房将主要依靠企业投资，但也要靠地方政府免费划拨土地和减免税费。地方政府应提出明确的规划以及落实措施，落实责任，确保好事做好。事件四农村土地改革拉序幕房地产发展出现新空间在2008年10月举行的中共十七届三中全会上，做出了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，提出全面推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则、政策措施等。其中包括农村土地制度改革，重点在于完善土地承包经营权，首次提出以多种形式流转土地承包经营权，政策目的在于发展农业，尤其借此促进农业的适度规模经营。与房地产业相关的内容主要有三点。其一，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。其三，完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权。2008年是改革开放30周年，而1978年正是由农村土地制度开始，掀开了经济社会大变革的序幕。对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业发展的基础与前提，凡是涉及到土地制度的改革，必将对行业发展产生重大影响。十七届三中全会再次站在历史的高点，以农村全面改革为背景，对农村土地制度进行松绑。对房地产业的影响主要体现在三点上，首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另一方面征地成本上升（补偿农民），其结果是城市建设用地更加紧张，从面影响房地产供应。其次，农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大的促进中国村镇房地产市场的发展，大城市郊区农村经营性建设用地的出让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。再次，只提及保障农户宅基地用益物权，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正在尝试，必然会“自下而上”地推动这项改革。总而言之，农村土地制度改革任重而道远，此决定中相关条文只是确定了改革的原则，指明了方向。从长远看，它必将改变我国房地产业的发展轨迹。城镇化的快速推进客观上需要搞活农村建设用地市场，而我国农村房屋的存量远大于城镇，搞活农村及小城镇的房地产市场，有助于我国房地产业的可持续发展。事件五住房与城乡建设部成立行业监管进一步完善2008年3月两会期间，国务委员、国务院秘书长华建敏向全国人代会作关于国务院机构改革方案的说明。华建敏表示，住房问题涉及广大人民群众的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。为深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展，组建住房和城乡建设部。住房和城乡建设部的主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。2008年政府工作报告中明确今年要着重抓好九个方面的工作，其中包括“抓紧建立住房保障体系”，这也是自2007年出台“24号文”、廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法后，对于住房保障的强化，这是以住房和城乡建设部取代原建设部的主要背景；另外，国务院机构改革为之提供了历史契机。加上“住房”二字，意味着住宅产业发展和住房保障将成为国家重要的关注点，国家行政干预的力度将比前几年加大，尤其是针对中低收入家庭的住房问题。加上“城乡”二字，反映出国家将改变以前“重城市、轻农村”的建设思路，这与十七届三中全会精神相一致；另外，这其中还有一个城乡统筹发展的问题，2008年是城乡规划法实施的第一年，农村土地制度改革、城乡土地相互流转、规划统一化、解决小产权房问题等，都已开始或将被推进。总而言之，住房和城乡建设部的成立标志着中央更加重视住宅产业的发展和监管，并为尽快缩小城乡差距、促进城乡建设一体化提供了制度保障。事件六各地土地出让纷流标土地市场需要合理引导今年以来，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10。国土资源部土地宏观调控课题组撰写的2008年上半年土地市场运行的经济分析报告显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少2527。据统计，上半年，北京共出让住宅土地6765万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，111月，全国房地产开发企业完成土地购置面积32亿平方米，同比下降59；完成土地开发面积21亿平方米，同比下降27。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38。土地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地；另一方面，按照国家相关规定，土地超过一年不开发就会被罚款，超过两年不开发则会被政府收回，而依目前市场走势，即便开工建设，未来也很可能遭遇销售困难。因此，今年已普遍出现开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。面对企业的这种正常行为，地方政府应该调整土地出让的思路。首先，不能再继续抱有多卖地、卖贵地以增加财政收入的传统观念，政府要从总量上适当减少土地供应，以缓和土地市场和房产市场双双供大于求的形势，避免市场和房价大幅下跌。其次，要调整土地出让的结构，尽量供应给开发商需求较为急迫、建成后市场前景较好的地块。最后，政府土地管理重点要放在“控增逼存”，目前开发商手中的土地储备较多，其中相当一部分属于闲置土地，要优先督促其及早开发，而非增加大量新的土地供应。事件七房企资金链越绷越紧企业生存面临严峻考验北京师范大学金融研究中心撰写的2008年中国房地产行业资金报告表明，2008年上半年全国房地产业资金缺口528亿，2008年全年资金缺口6731亿，如果房地产市场出现中期调整，2009年行业资金缺口高达近万亿。上海易居房地产研究院的研究表明，A股74家房地产企业平均净负债率由2007年第三季度3326，激增到2008年第三季度的5354，表明开发企业的自有资金比重大幅减少。另外，无论是北京产权交易所，还是上海产权交易所，今年下半年以来房地产开发企业出售股权的案例明显增多。种种数据表明，今年以来开发企业的资金链越来越紧张。开发企业资金紧张的原因有三。一是销售受阻。从今年的商品住宅成交数据分析，全国尤其是东部大城市成交迅速萎缩，比如前10个月，深圳、北京、广州三市下跌40左右，上海下跌60左右。这就意味着，全国开发商的销售资金回笼严重受阻。二是融资受因。虽然货币政策由紧转松，但由于商业银行普遍存在对于开发贷款的惜贷心理，以及资本市场融资功能基本丧失（IPO的再融资同时受限），导致开发商融资出现困难。三是圈地过多。2007年全国土地市场繁荣，出现了开发商圈地热潮，催生出许多地王，部分一线开发商的土地储备都在2000万平米以上，尤其是计划今年IPO的地产商圈地过多，其中部分地块的土地出让金需要今年缴纳，由此造成资金捉襟见肘。对于资金密集型的房地产业而言，资金紧张的现状将严峻考验开发商的生存和发展能力。对开发企业而言，应该及时调整战略，可采取的措施包括一是减缓或停止扩张，尽量少拿地或不买地；二是加大项目降价促销的力度，尽量多的回笼资金；三是整合资源，通过出售股权、引进投资伙伴、合作开发等方式减轻资金压力；四是在政府加大住房保障建设的过程中，争取部分此类项目的开发权，虽然利率较低，但无市场风险。事件八房地产界夸张言论成灾行业舆论乱相待治理2008年，是中国房地产市场的“巨变年”，同时也是言论喷溢、舆论兴奋的一年，在这一过程中，无论是地产大佬还是地产评论人，无论房地产从业者还是业外人士，常常有惊人观点抛出，并被媒体炒作和传播，成为一个独特的行业现象。其中比较典型的事件有二一是3月份，SOHO中国董事长潘石屹在接受上海证券报记者采访时称“2008年中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”。“百日剧变论”由此出炉。二是7月份，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆与地产媒体人牛刀关于深圳房价的赌局宣告结束，7月2日徐滇庆在南方都市报上提前公开徐滇庆致深圳人民道歉信。之后，牛刀又向经济学家赵晓提出对赌下半年政策是否放松，后者未回应。近些年来，房地产业一直是中国的明星行业，备受各方关注，部分人为了争夺眼球和话语权，常常炮制一些夸张的言论。潘石屹是中国房地产界的头号娱乐明星，并常发惊人之语。按潘石屹三个月后的说法当时主要是考虑了四方面的因素美国次贷危机、国内从紧的货币政策、房地产商普遍手头偏紧、以及最近几个月各个城市房屋成交量萎缩。这些确属实情，但“百日剧变论”的硬伤在于时间绝对化，在100天时间内房企就发生“剧变”是不可能的。而徐滇庆和牛刀拿事关万千民众关注的房价做赌物，更是不合时宜。对房地产市场做分析和预测，是专业机构和专家学者的份内之事，但预测者不能自信到狂妄的程度，脱离分析与研究的理性轨道，在一个较短的时间区间铁口断言房价，徐滇庆自己也承认“错在把时间段说得太绝对。”实际上，专家妄断房价绝非个别现象，2004年谢国忠认为上海“有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂”，2005年易宪容声称上海房价下跌50，北京房价下降30。除了地产大嘴之外，房地产媒体也应在传播“夸张言论”时采取理性态度。在我国房地产业走向健康的征途中，治理行业舆论乱相势在必行。事件九深圳房贷断供引关注银行控制风险势在必行2008年7月初，一篇名为断供已过千亿次贷危机浮现的博文在网络上广为流传。博主“风语”在文中称某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元。根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例，估算该银行目前在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元，并由此推断一家银行产生的坏账就达200亿元，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。此文一出，舆论沸腾，甚至连国家相关部门亦派出调查组去深圳调研。由于2007年房价涨幅过大，深圳在此轮全国房价调整过程中走在了其它城市的前面，至今年7月，深圳部分区域和项目的房价较2007年高点已下跌超过三成，从理论上讲部分房屋会成为负资产。但是，断供超千亿纯属哗众取宠。根据深圳银监局的数据，截至今年6月底，深圳中资银行个人住房贷款为219872亿元。按照五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为1385亿元，不良贷款率063。客观地讲，目前我国个人住房贷款不良贷款率较低，2008年6月末，上海中外资银行住房开发不良贷款率为192，而个人住房不良贷款率为064，与深圳相近。深发展、兴业银行、招行等股份制银行的个贷不良率均在02左右，远低于车险、个人经营性贷款等的不良率。正由于此，各家商业银行在对房地产开发贷款分外“惜贷”的同时，却在个贷方面依然激烈争食。但商业银行必然清楚，当前全国房价呈加速下跌态势，银行“房贷压力测试”表明如果房价下跌20，个贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40