中山服装城广州分公司运营方案(doc 100)

1呈总经办中山服装城09年营运方案编制顾华审核审批修订执行2009年5月2日2目录前言05第一部分卖场运营要点1、一个目标052、二种模式053、三个重点064、四项措施075、运营思路076、运营目标的设定08第二部分组织架构及职能1、经营管理架构图092、经营管理各部门职能113、卖场部职能114、客服中心职能1235、办公室职能156、财务部职能177、工程管理部职能185）经营管岗位编制20第三部分项目前期费用投入计划1、物资准备212、工具设备233、低值易耗品254、前期文件准备265、服装费用27第四部分年度租金收益和支出预算1、年度收益预算302、年度支出预算32第五部分卖场开业造势及营销推广1、卖场开业造势3242、营销推广383、营销推广思路434、营销推广策略445、营销推广要求446、媒体策略457、具体措施45第六部分卖场项目经营及商户、商品管理1、娱乐项目经营462、儿童项目483、成人项目484、拍卖、促销、展销485、停车场经营486、废旧物资经营487、饮水经营48第七部分物业服务1物业服务内容492物业服务宗旨5053物业服务分项指标及措施514物业服务模式555办公室职能586办公室流程607服务模式的建立658服务内宾66第八部分卖场员工招聘与培训1人员招聘682人员培训683培训项目694入职培训705上岗培训716安全知识培训717在职培训818外派培训849培训质量检验标准84第九部分管理规章制度和档案的建立61管理规章制度862公众制度863运作管理制度904培训考核制度985卖场档案建立与管理986人事管理构想1097前言中山服装城（推广名中山服装城）位于广州市同德围西槎路45号总建筑面积约3600米。公司于5月1号正式进驻。主要以经营服装、鞋业、精品为主，是目前国内大型服装连锁卖场的先驱者。本项目的运营是否成功，将直接决定项目的利润状况与后期项目开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的。在客观分析本项目的机会点、竞争环境和同德周边商业发展状况及超市百货、服饰、精品等行业状况，结合广州地区的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出本项目的运营方案。8第一部分运营管理要点“中山服装城”必须坚持持续经营的战略，确保“中山服装城”的品牌得以保值与增值。“中山服装城”要打造“物超所值、魅力时尚”的服装连锁企业和“规范管理、至诚服务”的购物氛围。并用“精益求精、追求创新”的管理方针，铺架公司与商户之间的沟通桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合公司的营运目标以及卖场的建筑特点，应导入最切合实际的“目标管理”理念，以高效率的管理方法降低成本，以全新的经营理念使利润最大化。转变传统思想，全心全意为商户服务。为实现以上设想，拟采用“一个目标、两种模式、三个重点、四项措施”的运营方针进行经营。一个目标以服务经营、管理为主导，为商户提供完善的管理服务，为公司创造效益，打造企业品牌。二、二种模式1、自营模式2、租赁模式三、三个重点1、做好品牌客户的培养和提升卖场的整体形象9品牌客户是一个卖场的窗口和旗帜；是吸引带动消费的关键因素；是消费群体追求和选择的目标；是卖场发展的趋势。因此在日常的经营管理中应对相关品牌商户进行深入的了解（企业实力、发展是否健康、信誉度、管理、影响力和忠实度）选择综合指数较高且有意愿长期和公司合作的品牌进行培养，为卖场以后的升级改造打下基础。2、忠实租户和潜在租户的培养一个卖场要有60以上的忠实租户才有活力，才有一个良好的经营环境和秩序，卖场才能稳定。在经营管理的过程中我们要充分体现卖场经营服务宗旨和追求目标，奉行“公司与租户双赢和品牌培养优先；以特色经营取胜；控制内部恶性竞争”的原则和务实周到的经营理念，为商户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与商户建立良好的合作关系。同时通过周、月、季走访沟通的方式及时了解商户的意见与需求，在不断完善经营管理的过程中真正让商户感受到良好的经营管理秩序和盈利，真心实意与公司长期合作。一个卖场无论管理有多完善，或多或少都有一些不尽人意的地方，因为双方站的角度不同对事物和问题的看法也不同。因此在管理中就会成在对立、不配合、不支持、不理解，甚至公开对立带头不交租金、管理费或闹事等现象。如果公司有足够适合的潜在租户就可以在适当的时候将其取而代之。这样即维护良好的经营管理秩序，又可以降低商铺的空置率。3、整合卖场硬件、软件资源开展多种经营。积极利用卖场有效的资源积极开展各种有益的经营和有偿服务活动，以创造较高的经济效益。四、四项措施1、根据卖场的经营规划、业态组合、服务宗旨、追求利润的总要求，除在对管理目标分解的基础上，还要将绩效考核纳入到经营管理中来。另外还要从本卖场商户的文化内涵、行为、道德和卖场环境、管理公约、经营手段方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议较为文明典雅的管理指引。2、制定出详细的执行手册和工作流程，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度、操作规程、员工手册、运作手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务商户的目的。103、经营管理要时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现经营管理手段的创新，不断提出改进意见，全力做好与商户经营管理的对接工作。4、要不间断地引进专业人才充实管理队伍。采用“能者上、平者换、庸者下”的管理手段和“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。五、运营思路1、卖场营销主要采用活动营销的模式为主，来吸引人流带动消费。2、卖场整体形象的营销推广（包括广告牌位、灯箱的设计、布置、发布、管理与整体营销推广策略的执行和效果的评估以及方案的调整等）。重点突出“中山服装城”的品牌和运营的科学性以提升品牌知名度和认同度，争取市场关注与期待，同时也可以对同类型的卖场进行有效的打压。3、构建项目经营管理中心，突出商业运营的规范和专业，实行统一经营管理（统一业态规划、统一招商、统一营销推广、统一物管）等旺场措施，提升经营商户（投资者）的信心；争取在各方面得到商户的支持与配合，是卖场发展的必然趋势，同时也是实施“顾客完全满意”战略的要求。4、商户服务A、每月都要向商户了解经营情况，收集意见和建议，及时调整经营策略和改进服务水平；争取商户的理解和配合。B、了解商品流通动态与消费市场的调研，及时了解周边市场的动态，向商户提供相关信息；做好商户经营的参谋。六、运营目标的设定1、年度商户对管理服务满意率百分之九十以上；2、年度收费率完成额在百分之九十八以上；113、年度无重大责任事故发生；4、房屋及设备设施完好率年度递减百分之三以内；5、公司各项工作计划及既定目标实现率百分之九十以上；6、开业一年内商铺出租率要达到90以上；7、一年内要确保经营收支平衡。第二部分管理架构及职能12一、运营管理架构做好运营管理工作，要求有一个高效率以及科学的组织架构，使人力、物力、财力等资源能得到有效的整合，以求提高工作效率，达到降低管理成本，确保能提供优质服务的目的。建议公司以项目经营管理中心的形式对卖场进行运营管理。构建项目经营管理中心是突出卖场的运营功能；也是商业地产发展的趋势，即符合商业物业统一经营管理的要求，又为商户经营增加信心。建议项目经营管理中心按“直线制”设置经营管理组织架构。管理中心设卖场部、现场管理部、办公室和工程管理部四个部门，财务部直属集团财务领导。各部门之间是同级关系，隶属于经营管理项目经理，“直线制”组织架构的优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。一）、组织架构及各部门职能1、组织架构图集团市场运营部13项目经理财务卖场部办公室策划主管卖场组收银（财务兼物业助理外联副经理工程副经理现场管理平面客服导购电工保洁安保队说明该组织架构职能清晰，职责明确，权力集中，便于沟通协调，但对各部门负责人的要求很高就是要有很强的综合素质。142、各部门人力资源配置部门职务数量合计项目经理1名1名助理经理1名卖场主管1名策划专员1名平面设计1名卖场导购员X名卖场部收银（财务）2名（6X）名副经理1名助理1名主管1名办公室管理员（保安）7名10名15助理经理1名1名电工3名3名工程管理部绿化保洁3名3名出纳1名财务部会计1名2名3、部门职责范围、卖场部职责范围、负责卖场员工纪律、仪容仪表、语言规范、行为规范、服务技巧现场培训等管理及员工早班会及晚班会的组织召工。、负责卖场开门、打烊前后的检查、监督、协调等工作。、负责对营业现场物业设置、营销设施、安防设施和环境卫生的监督检查。、负责商品退、换货及客户投诉的协调处理。16、负责卖场商品陈列、节日促销、店堂广告、环境布局的监督管理。、负责卖场内各类突出事件的协调处理。、负责品牌商的商品进场、装修、上柜、调整、退场的协调管理。、负责品牌商的商品销售及促销工作的监督、组织实施和管理。、负责品牌商、员工意见的反馈及协调处理工作。、负责公司重大活动的组织配合及各类公益、文化、员工业余活动的协调组织工作。4、办公室职责范围、助理职责、负责公司各项规章制度的组织起草、印发。、负责公司重要文件、函件的起草、印发。、负责公司领导讲话稿件的起草、印发。、负责公司日常函、电、复印、传真、电子邮件的收发、整理记录及办公设备的日常维护保护。、负责公司报纸、杂志的订阅、收发和借阅及公司大事记和史志的编写。17、负责公司文献资料的立卷、归档、保管及借阅。、负责组织公司各项会议，做好会议纪要的编写、印发；督促检查会议决议的执行情况。、负责公司印鉴使用、保管工作，保证公司印鉴的正确、合理安全使用。、负责接待来访的客人，安排公司领导的接见或会见事宜。、负责完成公司领导交办的其它事宜。、人力资源职责、负责制定、贯彻执行公司的人事政策和制度。、负责公司的岗位设置、机构调整、岗位职责的制定。、负责公司员工的招聘、聘用、上岗、调动、晋升、解聘等人事管理工作。、负责员工企业文化的培训、技能训练、素质训练工作及相关的政治思想工作。、负责公司员工业务素质考核和工作业绩考核管理及相关的奖罚管理。、负责协调公司与劳动用工管理部门、社会保障部门等政府相关管理部门的工作。、负责员工的考勤、劳动纪律考核及劳资管理及相关的奖罚管理。18、负责公司员工及卖场员工档案的建立与管理。、负责公司员工工牌的制作与发放。、负责公司的人力资源开发，后备人员的培养、选拔、行政职责、负责公司日常办公秩序的组织和管理。、负责办公设施、办公用品、办公耗材、印刷品、员工工装、物业耗材等物资需求计划的制定，计划内的费用审核。、负责公司各类物资需求的采购、定制及验收，登记、保管、发放、回收利用等工作。、负责公司车辆使用、调配和维修。、负责公司的福利政策的制定及员工福利的发放。、负责公司各项规章制度、决定的落实、实施的组织协调、督促检查。、负责公司各部门工作计划完成情况、部门职责执行情况的监督检查。、负责公司员工岗位职责的执行情况的监督检查。、负责接待和查处各种行政投诉。19、负责公司各类违法乱纪事件的核实及处理。、前台接待职责、负责前来洽谈客户的登记接待、负责函件的接收并转交相关部门、负责通传、通报来访客户（5）、现场管理职责、负责现场秩序管理、负责现场客服管理（6）、外联采购职责、负责与政府、行业协会之间的关系、负责公司日常用品的采购各岗位职责201、卖场部经理、岗位职责、负责制定实施公司各项决定及本部各阶段性工作计划、总结和问题报告。、负责围绕卖场管理工作制定相应的制度和管理方案。、负责检查督促卖场各项管理工作执行情况。、负责组织召开本部周例会及其它重要工作会议。、负责检查督促本部各岗位工作完成情况。、负责及时了解、掌握员工思想动态，解决员工实际困难。、负责根据公司发展及业务需要对员工进行定期培训，指导和帮助本部门员工工作。不断强化提高员工素质。、负责监督指导卖场进行的各项考核工作并及时处理对外及消费者投诉工作。、负责为部门内营造团结、进取的工作氛围，带领团队共同发展及组织、协调卖场各类大型活动并保证现场安全秩序。、岗位规范、对卖场各铺面的工作和服务质量进行监督检查，对存在的问题提出建议和批评，并限期执行。21、根据公司阶段工作需要及未来发展计划结合卖场实际情况，制定本部门年度总工作计划和季度、月度、周计划。、依照公司的各项考核标准和奖罚条例对本部门工作人员进行考核。奖勤罚懒。、随时了解现场管理人员的各项监督工作的执行情况。、每周召开部门工作会议一次，形成会议纪要，并下发各人员。、每日检查一次部门各项工作及计划的完成情况，掌握计划，指挥计划在各阶段完成的进度，预测全期计划实现的可能性，如发生重大事故，随时提交行政事务部督办。、每月将管理工作中的奖罚情况分门别类进行统计，全面掌握服务管理工作规范的落实情况，找出薄弱环节，不断完善和提高管理水平。、合理安排本部员工的工作，最大限度地激发员工主观能动性。、有的放矢，实事求是地向公司提交各种现场管理整改方案，不断完善公司制度、处理突发事件沉着、冷静、迅速，保证营运秩序正常。2、卖场部主管、卖场部主管职责22、协助并配合部门经理开展本部门的工作。、负责执行公司各项决定及本部各阶段性工作计划、总结和问题报告。、配合部门经理围绕卖场管理工作执行相应的制度和管理方案。、负责配合部门经理检查督促卖场各项管理工作执行情况。、负责督促本部各岗位工作完成情况。、负责处理品牌商与卖场管理之间的关系。、负责开展部门各客服人员关于商业管理的培训工作。、负责协助部门经理处理对外客户及消费者的投诉处理工作。、负责为部门内营造团结、进取的工作氛围，带领团队共同发展及组织、卖场各类大型活动并保证现场安全秩序。、岗位规范、配合对卖场各店面的工作和服务质量进行监督检查，对存在的问题提出建议和批评，并限期执行。、随时了解现场管理人员的各项监督工作的执行情况。23、每月将管理工作中的奖罚情况分门别类进行统计，全面掌握服务管理工作规范的落实情况，找出薄弱环节，不断完善和提高管理水平。、每日检查一次部门各项工作及计划的完成情况，掌握计划，指挥计划在各阶段完成的进度，预测全期计划实现的可能性，如发生重大事故，随时提交部门经理处理。、实事求是向公司提交各种现场管理整改方案，不断完善公司制度、处理突发事件沉着、冷静、迅速，保证营运秩序正常。3、策划专员（主管）、策划专员职责负责制定卖场每年的策划总案，并具体落实到每季、每月的方案。负责各类促销广告的设计、策划、发布。、负责公司的形象宣传、形象推广、形象监控。、负责现场广告牌位、灯箱的设计、布置、发布、管理。负责顾客跟踪的策划、组织、实施、评估。24、负责经营厂商日常促销活动的管理。、负责卖场氛围的设计、营造。、负责卖场的换季、节假日、店庆等大型促销活动的策划、组织、协调、实施。、负责消费市场的调查研究工作。、岗位规范、制订每年的策划活动所需资金预算。、熟悉本地市场及消费者需求。根据每个节假日特点制订相应的氛围营造、促销活动策划。与所洽谈的客户及行政部门关系处理融洽根据广告牌位的种类及尺寸设计具有现代、美观的广告牌。4、策划平面设计、职责配合公司做好公司的形象宣传、推广及监控。25根据不同时间及特殊节日制订相应的策划方案。负责卖场外部促销活动的编写和接洽及安排工作。负责企业文化活动、分类活动、社会活动的策划、组织和实施。负责促销活动的现场管理工作。负责卖场广告牌位的维护及更换工作。配合主管开展各类对外及部门之间的工作。、岗位规范具备专业的广告知识及市场敏锐观察力。根据广告牌位的种类及尺寸设计具有现代、美观的广告牌。认真协调并处理好厂商及市政管理之间的关系。负责顾客跟踪的策划、组织、实施、评估。5、导购员、导购员岗位职责26、负责依据公司各项制度对办公秩序及营业秩序进行监督和检查。、负责卖场员工早班会的组织召开，依据公司各项制度对卖场营业人员进行检查、教育、处理。、负责卖场开门、打烊前后的检查、监督、协调等工作。、负责对卖场设备、设施、物品、环境和四防安全进行监督和检查。、负责协调、处理营业现场中发生的各种各类投诉，物业、消防设施等问题。、负责卖场商品陈列、店堂广告、环境布局的监督管理。、负责卖场员工劳动纪律、仪容仪表、语言规范、行为规范、服务技巧等培训和管理。、负责品牌商的商品进场、上柜、调整、退场的协调管理。、负责品牌商、员工意见的反馈及协调处理工作。、负责卖场内各类突出事件的协调处理。、岗位规范、上岗时仪表整洁、动作规范。、做好营业前的各项准备工作仪容是否整洁，是否做柜内卫生，是否整理商品等。276、工程部副经理职责、全面负责卖场机电设备的维护保养计划方案的制定、负责卖场电工工作的安排、负责卖场绿化保洁工作的计划制定、负责保洁工作的监督7电工职责、全面负责卖场机电设备的维护保养计工作、负责卖场公共部位的维护保养工作第三部分项目前期费用投入计划一、物资装备28一、办公设备序号项目单位单价数量金额1电脑2复印机3打印机4传真机5数码照相机6对讲机7饮水机8空调9沙发、茶几10文件柜、员工柜11办公椅办公桌12电视机13风扇合计XXXXX二、工具设备（XXXX元）序号项目单位规格单价数量金额1冲击钻7管道疏通机297高压水枪8绿篱修剪机9铝合金梯10强光电筒11垃圾车12兆欧表13接地摇表14万用表15小型抽水机合计三、低值易耗品序号项目单位单价数量金额1计算机2装订机3水笔4文件袋5文件夹6文具盒7打孔机8切割机309玻璃枪10伸缩杆11高压试电笔12套筒扳手13手电钻14台钳15钢筋剪线钳16拉钉枪17管钳18管钳19管钳120管钳21大活动板手22电缆卷盘插座23梅花扳手24活动扳手25电工刀26六角扳手27开口扳手28铁锤3129铁锤30钢锯弓31试电笔32小管钳33钢锉34一字螺丝刀35十字螺丝刀36钢丝钳37老虎钳38尖嘴钳39斜口钳40剥线钳41皮尺42卷尺43高压绝缘手套44高压绝缘鞋45IC拔插器46砂轮机47电工专用五金工具48雪糕筒3249富山草剪50高枝剪51铁枝剪52绿篱剪53手锯54两用锄55两用镐56单用锄57尖铲58平铲59三齿耙60小手锯61砍刀62钩刀63镰刀64挖草刀64挖草小锄66塑料喷雾器67喷雾机68竹耙3369玻璃刮刀70伸缩杆71高空作业梯72清洁桶73尘推74清洁牌75推水地刮76水管77铁锹78手套79口罩合计四、前期文件准备序号项目数量金额1印刷品2入住资料及表格3标识系统4办公场地布置合计五、服装费用34序号项目单位单价数量金额1管理员秋冬装X人2管理员春夏装X人3保安秋冬装XX人4保安春夏装XX人5保洁绿化秋冬装XX人6保洁绿化春秋装XX人7机电、维修工秋冬装X人8机电、维修工春夏装X人9雨鞋10雨衣合计一至五项合计XXXXXXX元二、接管验收项目启动费用根据成功卖场运作要求，项目启动费用应按照项目总投入成本的12提取。具体费用略35第四部分年度租金收益和支出预算一、年度租金收益预算36中山市财富服装有限公司年度预算收入草案（表2）客户经营范围已租面积租期元/M2租金租金折让折后租金元/M2管理费09年5月租金/管理费合计09年6月租金/管理费合计09年7月租金/管理费合计09年8月租金/管理费合计09年9月租金/管理费合计09年10月租金/管理费合计09年11月租金/管理费合计09年12月租金/管理费合计备注40001140000120000麦香基2F快餐2850020088202014819六年038433200600004932004932004932004932004932004932004932004932001200012286801000102390139762413976241397624139762409821起递增5A0203儿裳纺1023920088202011819038466898100010239056928856928856928856928809年58月038折1100052800010004800060480060480060480060480009821起递增51900912001000480001392001、19元/M2095月止A06李宗威内衣480020093120118190382006401000480002486402486402486402、09年68月038折1300058669010004513066341166341166341166341109911起递增5A07胡小红女装4513200921120118190382229421000451302680722680722680722680722、09年58月038折A09邓丽娟1570200921820118191000015700010001570018133518133518133518133509821起递增537160025120100015700408201、16元/M209年25月止038596601000157007536075360753602、09年68月038折A131200064560010005380073437073437073437073437009821起递增5百生专场538020089120018190382453281000538002991282991282991282991282、09年58月038折1200032784000010002732009821起递增5A20吴剑锋童装2732200882020118190381245791000273201518991518991518991518991518991518991518991518992、09年12月31日止038折C08郭翠清裤子/童装1607200812302011819已收一年租金1000000100016070160701607016070160701687016870168701687009820起递增5900011799010001311013765513765513765513765509821起递增5C19李春梅服饰13112008820201181903844836100013110579465794657946579462、09年58月038折1000012210010001221014102614102614102614102609821起递增5C23刘小丹服饰12212008820201181903846398100012210586085860858608586082、09年58月038折900015048010001672017556017556017556017556009820起递增5D12李芹意化妆、美容167220081120200181903857182100016720739027390273902739022、09年58月038折38合计635456004380190166492853021681342312113231211323121134697749469774946977494697749288239992009年5月1日到12月30日合计28823999只作参考中山市财富服装有限公司年度预算收入草案表1租金管理费铺位区域模式元/月/M2租金折让未租面积元/月元/年元/M2元/月元/年租金管理费/月合计租金管理费/年合计09年5月1日至12月30日，租金管理费合计A类标准1201699552039460024473520010001699550203946220941502651298001767532第一年实付6005169955101973001223676001000169955020394611896850142762200951748第二年实付840716995514276220171314640100016995502039461597577019170924012780616第三年实付960816995516315680195788160100016995502039461801523021618276014412184合计6118380073420560067982008157840067982000815784000543856039B类标准1001699551699550020394600010001699550203946186950502243406001495604第一年实付500516995584977501019730001000169955020394610197300122367600815784第二年实付70071699551189685014276220010001699550203946135964001631568001087712第三年实付80081699551359640016315680010001699550203946152959501835514001223676合计509865006118380006798200815784577847006934164004622776表1表2合计A类标准205577199第一年实付123998799第二年实付156630159第三年实付172945839B类标准572679999第一年实付1783843992009年5月1日至12月30日只作参考第二年实付11040239940第三年实付137595199二、年度支出预算一）、中天广场项目物业参数概况1、用地面积1600M22、总建筑面积3200M2二）、人员配置架构设置根据项目的实际情况，建议公司采用直线型的项目组织架构，便于统一指挥和协调。而人员配置则采用经验测算与业主服务要求相结合的方式编制人员。三）、物管费的成本测算（根据公司的实际情况和广州市人均收入水平来进行测算）物管费的组成41管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。公共设施、设备日常运行、维修及保养费绿化管理养护费清洁卫生费保安费办公费固定资产折旧费利润法定税费421、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员XXXXX00XXXX00四维修人员XXXXX00XXXX00二财务XXXXX00XXXX00五保安员XXXXX00XXXX00三办公室管理人员XXXXX00XXXX00六保洁员XXXX00XXXX00七合计XX/XXXXX00432费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表02工资福利费测算表02序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月M2）一基本工资XXXXX00/XXXXX二福利费XXXXX00注1XXXXX三加班费/暂不计四服装费XXXXX00注20XXXXX五合计XXXXX00/XX注1福利费为工资总额的355,其中福利基金占工资总额的14；教育基金占工资总额的15；社会保险占工资总额的20。注2服装按年均XXX元/人计算，则每月分摊为XXXXX元/人/年12月XXXX元/月442、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按XXX元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40提取。则维修保养费（XXX元/M230）（8年12月/年）40（XXXXXX）40XXX元/月平方米2公共照明所用电为（晚间1900分至次日清晨700分为开灯时间，共计12小时，如本物业有XXX盏灯XX瓦计算）。则每日所用电费为（XX瓦/盏XXX盏12小时30日/月）120元/千瓦/小时XXXX千瓦/小时120元/千瓦/小时XXXX00元/月分摊到每平方米的费用为XXXX00XXX00XXXX元/平方米/月。3电梯运行电费为每部电梯按X千瓦/小时每天运行XX小时计算则运行电费为45（2部X千瓦/小时XX小时30天/月）120元/千瓦/小时XXXX千瓦/小时120元/千瓦/小时XXXXX元/月分摊到每平方米的费用为XXXXXXXXXX0XXXX元/平方米/月。维修保养费用为每层每月按XX元计算则为2部XX元/层/月2XXXXXX元/月分摊到每平方米的费用为XXXXXXXX0XXX0元/平方米/月。3、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月M2）461工具购置费XXX元/人年XXXX000XXXX2劳保用品费XXXX元/人年XXXX000XXXX3化粪池清掏费注4XXXX000XXXX4垃圾外运费XXXX元/年XXXX000XXXX5水箱清洗/6合计/0XXXX注4化粪池清掏费全年共计约为XXXX元。4、保安费保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）471装备费XXX元/人年XXXX000XXXX2人身保险费（暂不计）/3房租费（暂不计）/4合计/0XXXX5、办公费（根据物业管理方案内的办公用品全年开支办公费约XX万元）办公费XX万元（12月XXXX平方米）0XXXX元/月平方米6、固定资产折旧费（根据物业管理方案内的办公用品资产总额为XXX万）固定资产总额为XXX万元，平均折旧年限为8年，即固定资产折旧费为XXX万元（12月/年月8年XXXXM2）0XXXX元/月平方米7、利润略488、法定税费两税一费为前八项之和的XXX，则税费（XXXX0XX00XXX0XXXX0XXXX0XXXX0XXXX0XXXX0XXXX0XXX）XXXXXXXXXX0XXX元/月平方米9、合计经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（16）序号项目金额（元/月平方米）费用所占比例1工资福利费XXXXXX2维修费0X0X0X0X0XXX3绿化管理费0X0X494清洁卫生费0X0X5保安费0X0X6办公费0XXX7折旧费0XXX8利润0XXX9法定税费0XXX10合计XX100结论项目全年共开支XX360012XXXXX元。50第五部分卖场开业造势及营销推广一、卖场开业造势强势公关策略为卖场开业造势1、体现卖场高度策略开业当日邀请政府、行业协会领导到场祝贺并致辞；2、体现实力及未来配套51开业当日邀请银行行长到贺，体现公司强大的资金实力和金融支持。3、拉动效应临租一批车，作为客户接送车，承诺为日后项目经营的市民免费穿梭巴士，来往于项目与繁华闹市之间；项目经营管理措施看得见措得着，为旺场不惜花钱。二、营销推广一）、营销推广思路简单的说，中山服装城面临两大市场一是超市类卖场类地摊类市场，即同行市场；二是消费者市场；面对这两大市场，中山服装城首先通过错位经营的定位理念和自身的特色，使其在超市类卖场类地摊类市场中差异化地凸现出来，成为一个拥有特色行业的差异化的市场补缺者。而对于消费者市场，我们需要在保持核心商圈的消费群中利用行业特色和市场魅力吸引次级商圈的消费者，即我们需要吸引与保持顾客。52因而，我们必须把营销的注意力从市场本身而转移到顾客需求上，我们会更多地关注顾客的需要，我们需更深刻地认识和了解顾客。二）营销推广要求1、保持中山服装城的特色定位的宣传主线，由点及面提升中山服装城的整体形象。2、做好季节性产品的主题促销，丰富中山服装城的品牌内涵。3、整合媒体资源，引入新型专业媒体，在广告表现和媒体选择上进行一些创新。4、配合卖场的业态的调整，适时推出切实可行的营销举措。三）营销推广策略1、结合卖场行业特征，以强带弱，通过强势行业的营销，提升中山服装城的形象和品牌内涵，确定中山服装城在同类场地位，提升中山服装城对受众的吸引力，给弱势行业带来人流，促进销售。2、整合媒体资源，配合整体营销思路的要求，在广告载体的选择和广告表现上尝试突破和创新3、配合卖场的行业调整进行有侧重点的宣传。4、广告策略在广告诉求上，摒弃夸夸其谈，空泛诉求，注重与受众心理沟通，使每个策略的产生具对针对性、策略性。四）、媒体策略531、电视选择广州电视台的主要频道23个，在一级、次一级、二级时段中进行形象片投放。2、报纸采用常规宣传手法，创造新的合作形式，在广州日报和南方都市报设立中山服装城专题版，形成自已的风格，抓住受众的视线，导入产品功能，引导消费，让中山服装城商品在广告的浩瀚中脱颖而出。3、户外媒体这里的户外媒体主指是卖场的周边户外布置，如卖场房顶的布置及周边马路边灯箱，旨在通过户外环境的布置将中山服装城的消费理念和亮点行业直观地表现出来，扩大中山服装城的核心商圈，从而产生影响力。4、场内环境场内环境布置即海报的周期性制作与悬挂，一至三楼和食街的周期性主题海报及三楼各商户的POP广告均需陆续导入到实施之中。五）、具体措施1、招聘也疯狂545月中旬在广州日报招聘专刊栏刊登整版中山服装城全面招聘广告，内容突出招聘岗位多的特点，吸引社会关注并报名，并根据事件的发展程度进行新闻炒作。同时版面上简单扼要展现中山服装城的特色，打响全面宣传第一枪。文案她是广州服装连锁企业新商业的标志她是时尚流行的前沿她是动感魅力的盛情绽放她是超值生活的全力展现她是一个媚惑，她有太多的诱因，她组合了诸多的元素。她让流行变得精彩纷呈，与众不同她用一个全新的体验让我们感受新的生活她将对传统的消费模式产生强烈的冲击她就是中山服装城她是非凡的时尚消费全集，更是世界流行的商业态度、消费习惯；领略流行生活方式和时尚“中山服装城”广州分公司初夏5月惊艳登场，现诚聘亮彩衣妆1F掌握时尚脉动，紧贴流行前沿，引领城市先锋，扮靓之完全手册全面开放，流行女鞋、时尚女装、特色饰品精彩呈现休闲运动1F率先引入体验式运动休闲购物新概念，最新最COOL之运动休闲品牌，一网打尽，全新概念健身中心尊贵体验为你独尊55服装超级市场2F中山最具影响力的服装连锁企业，超多商品，超低售价，超值购买。2、我开业你剪彩以我开业你剪彩这一独特活动为切入点，利用消费者的猎奇心理，用密集的广告宣传吸引广大的目标受众来关注中山服装城，从而达到制造新闻热点的效果；文案我开业你剪彩初夏5月中山服装城璀璨登场，现在起只要你猜中中山服装城具体开业时间即可亲手为中山服装城剪彩，更可成为中山服装城荣誉顾客，享受全年300元购物礼金；5月初起投放平面广告，同时发布短信平台号码，整个竞猜分为两轮，第一轮为竞猜开业时间大概范围，顾客可在5月上、中、下旬三个答案里选择一个确认，可通过短信邮政途径参加竞猜，第一轮通过者参加第二轮猜准确开业时间，两轮均通过者通过随机抽取形式选出5名幸运顾客，或者举办一小型晚会，时间可设置于（6月9日左右），通过中山服装城知识问答比赛决定胜出者；同时发动新闻媒体就此事件展开报道；媒体安排5月初广州日报、南方都市报均刊登1/4版第一轮竞猜硬广告，5月中旬刊登第二轮竞猜广告和进入第二轮名单。同时在“六一”开业广告中刊登最终获奖名单。56同时可在5月9日左右投递DM广告，通过邮政渠道将竞猜信息传递至目标客户群。3、盛装开幕靓彩容姿璀璨绽放活动时间2008年6月1日上午1、开业促销服装盛晏新主张，购物中山财富11DM促销活动范围整个购物广场营销立意制作4开翻页装订册精美商品快讯一期（5000份）；针对独有品牌及运动等特色商品加大促销力度。12动感足球踢出好运活动地点西区广场活动时间开业三天6月1日营销立意广场放置小型足球门一个，同时沿球门线放置数个保龄球瓶，顾客凭中山服装城及商店购物小票均可射门一次，如能在不碰到保龄球瓶的情况下射入球门，即可获得纪念足球一个；57极速飞镖心动大奖（射箭）活动地点广场东区活动时间6月1日起长期举行营销立意体验区墙面安有若干飞镖，顾客可自由参加，每人限投3次，最高分超过标准分即可获得礼品，同时每天公布前三名最高分数，每周末邀请每天的前三名决出一名冠军，获得大奖；也可由顾客自己指定区域，凡投中自己指定区域者可获奖；13万众齐欢腾真情大派送活动范围整个购物广场营销立意6月日内凭中山服装城50元以上购物凭证可至中山服装城精美礼品一份；每天限额150份；以力图在第一时间内吸引周围人流进入卖场购物；14环球献真心邀月庆中秋活动范围整个购物广场营销立意适逢中秋佳节，中山服装城当天前200位购物顾客均赠送精美月饼一份；以展示中山服装城良好的社会形象并进一步吸聚人流58要求A、严格控制发放秩序和流程；杜绝任何不规范发放；B、顾客凭当日购物小票到一楼办公室领取月饼，现场安排人员组织顾客排队，并公示发放人数，做到公开公正。15轻松购物买就劲奖活动时间活动时间7月25日7月29日活动细则A、活动期间，凡在中山服装城购物满50元即可得刮刮卡一张，满100得两张，以此类推，最多限10张。刮刮卡奖项设置一等奖1000元礼券（10名）二等奖500元礼券（20名）三等奖100元礼券（100名）三等奖精美纪念品（400名）纪念奖若干（礼品一份）B、顾客凭当日购物小票到一楼办公室抽取刮刮卡，满50元抽一张，满100元抽2张，多买多抽，当场刮开兑奖；59C、礼券可在广场内任何柜台（自收银除外）低用同等面值现金；D、如遇退货，须凭购物小票办理，并将所得奖品一同退回；E、刮刮卡需提前制作完成，并交收银组盖章；16媒体选择A、广州日报、南方都市报5月14日选择各平面媒体第一版安排1/4版期待开业广告，同时安排最后一版发布竖式半版开业促销广告；5月15日选择各平面媒体最后一版发布整版开业促销广告，同时整合中山服装城等各业态开业信息，以中山服装城整体形象推出；D户外横幅广告、巨幅广告即日起在中山服装城楼体、墙体（西槎路上）分布即将开业广告；5月25日起在广场周边路段两侧插放彩色道旗，详细方案见开业典礼安排；E路杆灯广告5月15日起在市中心重点路段使用临时广告位发布开业信息，广告使用彩色布幔制作，色彩鲜艳，拟安装与下列路段林坪路中段、科苑大道、大坪路F公交车广告605月上旬起在四辆主要路线公交车身安排中山服装城形象广告，路线为175、228、134、823路；目的发布开业信息，提高企业知名度。4、活动营销（SP活动）1、五月A、“五四”服装、精品、鞋子“零利润”购物日B、母亲节促销活动2、六月A、父新节促销活动3、七月A、“情人节”促销活动4、八月A、举办“中秋赏月晚会”5、九月略616、十月国庆黄金促销活动7、十一月略8、十二月中山服装城“金虎送祝福”大型促销活动第六部分广场项目经营及商户、商品管理为使确保公司的经营目标，应充分利用广场等有效资源积极引进各种项目娱乐项目，即能吸引人流又能获得利润。中山服装城广场有400平米，除了200平米的停车位还有200平米。根据卖场的营销推广的需要和卖场的实际情况，广场可以引进以下项目进行经营62一、娱乐项目一）儿童项目二）、成人娱乐项目三）、废旧物资经营四）、广告位经营二、品牌商管理1、对品牌商管理的原则、忠诚原则忠诚是企业的基础，是企业经营的哲学之一，是双方合作的前提要素。、服务原则以品牌商作为第一顾客，切实解决品牌商在销售、促销、结算过程中的实际问题。63、双赢原则公司与品牌商共同达到目标经济收益。、合作原则互相扶持、互相配合、同舟同济、荣辱与共。、优胜劣汰原则是企业发展的必要手段，是扶持品牌、发展品牌、确保经济收益的有效措施。2、对品牌商管理的要求、程序要求品牌商在卖场内的销售、调整、人员安排等的一切行为要按卖场的有关规定进行，不符合规定或不按程序进行的，公司有权不予审批或办理。、制度要求品牌商在卖场内的经营须服从公司制定商业经营管理手册及各项制度。、商品要求保证商品质量，无假冒伪劣商品并保证应季商品及时上柜，确保柜内商品的花色、品种齐全、数量丰富、计量充足，价位合理，对畅销商品及时补货，对滞销商品及时调整。、经营要求禁止不正当的经营手段和竞争手段，对哄抬物价、虚假降价以及未达到同城、同品、同价等的经营行为严令禁止。、其它配合卖场内的各项企划活动，包括促销活动和公益活动，积极参与，不无故推诿或拒绝，如有特殊情况按程序报请审批。3、对品牌商管理的范围64、负责办理进场、撤场的相关手续、包括跟催进场、装修、人员和商品的进场、布展情况及撤场时间、审批手续等。、检验铺面商品质量。、监督品牌的品种、品类、适销对路性、与品牌商沟通并及时整改。、调查市场价位，帮助品牌商对商品进行合理定价，对标价不科学规范的商品建议做相应调整。、发动品牌商积极参与公司的各项活动。、配合业务招商部定时组织召开品牌商会议。、监督检查品牌商的经营行为。4、对品牌商的管理内容、协助办理品牌商商品的进场、撤场手续、进场A、客服专员接待新进品牌商，登记客户档案。B、协助品牌商，办理进场员工资料登记的工作。C、跟催品牌商进场时间和装修进度。65D、对入场商品进行开业前检验，指导并监督其布展情况。、撤场A、品牌商提出退场申请。B、客服专员审核、登记客户档案并将“撤柜申请”转交现场管理部及办公室。C、客服专员将签批的“申请”转交品牌商开始退场，撤柜、撤人，撤货等工作。D、根据营业现场的实际情况确定品牌商具体撤货、撤柜时间并监督其过程。E、填写撤柜审批表中的相关内容转交财务合计费用，逐层审批并通知品牌商结算。三、商品管理1、商品管理原则、商品管理制度化。、商品管理程序化。、商品管理经常化。、商品管理专业化。662、商品进场管理、新进商品，必须使用统一卖场标识编码。、一品多码，重码、错码和无码商品一律不许上柜销售。、认真做好新进商品的价格审对。、物价标签填写要认真、准确，字迹工整，用黑色钢笔填写。、品名、产地、规格、价格要与商品相符，要一货一签，货签相符，方可盖物检专用章。、所售商品价格应有利于销售，原则上做到同城同品同价。3、商品陈列、商品陈列的要求、陈列的技巧要真实地显示商品的规格、花色、款式、给人以艺术性。、折叠和堆叠主要适用于针纺织品。、商品特点的显示尽可能的把商品款式、质量等方面特点显示出来。、色彩的搭配单一色的配色，邻近色的配色，对比色的配色，使商品陈列在色彩和效67果上给人以美好、新颖、鲜明和舒适的感觉。、陈列的要求要具有代表性、系列性、季节性和艺术性。做到整洁、醒目、美观、大方、匀称、协调。、要充分展示商品的全貌。、应方便顾客挑选。、要适应季节的变化和节日的需要，经常更换陈列内容。、要充分展示商品的美观、质感、特点。、要做到样品齐全，库有柜有，陈列丰满，无空档。、陈列的研究、能指导和影响消费。、扩大销售。、方便顾客挑选，提高工作效率。、美化店容、市容，丰富文化物质生活。、陈列技巧的推广68商品陈列是商品广告宣传的一种形式，它不仅美化店堂店貌，更主要的是向消费者介绍商品，吸引顾客购买，增加销售，通过商品陈列，宣传商品，引导消费，创造美观艺术感，便于顾客购买选取。4、商品保管、正确选择商品存放场所和堆码、苔垫形式，合理使用仓库的面积和容积。、运用科学的养护方法维护好商品质量，降低在