成全机构光华花桥项目营销代理策划-

1、光华集团佳福昆山花桥项目 营销代理策划报告,2008-12-24 研展部 姚强 纪美莹 刘磊 王星星 销售代理部 封辉 代冬男 全成企划公司 陈健 夏玉莹 龚啸 方小燕 陈悦 林宇恒 策划中心 黄章林 林风,壹。找对象,我在哪？我有啥？卖给谁？,贰。照镜子,我是谁？我咋样？,报告目录,叁。齐步走,怎么卖？怎么推？怎么做？,壹,找对象,我在哪,商务城区位 东依上海国际汽车城 西邻苏州工业园区 西距昆山市中心16公里 东离上海市中心人民广场20公里 距虹桥机场25公里，浦东机场80公里 项目区位 位于商务城核心区 距轨道交通11号线安亭站500米 距沪宁铁路花桥站车行10分钟 沪宁高速（A11）、

2、交环线（A30）、 312国道均汇于此,10分钟步行，轨道交通站 30分钟车程，上海市中心,我在哪,三大产业基地 服务外包基地 企业总部基地 物流会展产业基地 企业入驻情况 三分之一的项目已经在建, 部分项目已经建成并投入使用,三大产业基地皆相继有项目正式投入运行，产业集聚效应日益显著,花桥国际商务城，核心区的正中心,我在哪,酒店式公寓状况,在售酒店式公寓项目较少，供应量约4万平米； 销售均价7000元/； 以精装修为主，装修标准约1000元/； 在售主力户型40-60的一房； 去化良好，客户主要来源为上海； 已知项目2009年供应量预计将在10万平米左右。,绿地领衔，高楼林立，人气渐旺,我在

3、哪,生活配套,11号线计划2009年9月25日通车； 2条通往上海公交车线路开通； 易买得/麦当劳已经进驻； 中福会幼儿园/同济医院已经进驻； 希尔顿酒店已经进驻；,11号线，交房前通车,花桥国际商务城核心区正中心 11号线安亭站500米,我在哪,我有啥,关键数据,总建筑面积：69112.97M2 高度97米，层数229层。 绿化率61.6。,商业裙房面积：5625.72M2 一楼层高5.5米，共分3层。 与上面公寓连为一体。,47M264.5，61M297.3 3.15米层高，总计6种户型。 854套，北向全为最小的A户型。,6电梯34户/标准层 得房率75.5。 每层电梯间设置有连廊空中花

4、园。,我有啥,我有啥,超低总价 纯粹小户 70年产权 11号线安亭站500米,我有啥,精装修 单体楼 商业裙房，生活配套 室内与公共部分设计感,绿地领衔，片区之于上海的影响力 上海“第20区” 易买得，中福会幼儿园，同济医院 花桥国际商务城核心区正中心,基 础 卖 点,提 升 卖 点,绝 对 卖 点,仅有这些，是否足够,先看客户，需要什么,卖给谁,价格推导,43.9M2650028.5万20首付5万7 月供1385元(30年按揭)月薪5000左右,市场参考,启航社ME TOWN 90上海市区工作者,月薪5000一族！,潮人,房客,他们常常被贴上这样的标签,向上,年轻,他们可以接受这样些的形容,

5、李宇春,贾樟柯,他们正在受到这些人的影响,苹果,星巴克,他们生活中绝对偏好的品牌,夜店,轨道交通,他们日常出没最频繁的地方,QQ,MSN,他们最为关注与接触的媒体,我们还看到：他们在做,在线记账,失业，降薪,相亲赶场,淘宝或者七浦路,准备结婚或者准备分手,今年春节不过年，发奋图强,画房子，搞设计,看租售情报，一声叹息,博客，聊天，游戏，买东西,宁可不吃饭，不能不上网,一直在准备旅行,期待艳遇,思考离开或者留在上海,我们还看到：他们在说,喜欢上海,一定要选择坚强,年轻就是资本,因为,她也在这里,家里一直催,可是我不着急,2009年，你还能相信谁？,凡事,都自己做主,什么是潮流,我就是潮流,房子都

6、死贵死贵的,为什么不买房,只要贷款还得起就买,和有钱人比幸福,和没钱人比有钱,做上海人,不就是有房子吗,上海那么大，有没有我的家？ 2008终于要过去了，明年会怎么样？ 幸福只与自己有关，还有他(她)。 市中心是工作与娱乐所在，家就未必了。,租房子不划算，一年给了房东一万多。 房子买得起最重要，总价当然是越低越好。 月供可以自己来，首付拼拼凑凑，没问题。 有轨道交通，远一点无所谓。,生活 态度,房事 宣言,卖给谁,贰,照镜子,11号线安亭站500米,11号线 既是生活配套 也是客群所在 所以更是推广关键词,70年MINI公寓,首付4万8，月供948,给月薪5000一族的房子！,我是谁,小房子

7、小所以总价低 新房子自己的 关键它是真正的住宅,真便宜 总价越低越好 精装那就更好 省钱才是唯一硬道理,所列价格，以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算,定位语,11号线安亭站500米 70年,盛装MINI公寓,为什么不是精装，是盛装?,盛装舞步,高层精装，低层毛坯。高低楼层，电梯分开。 目标客群，总价敏感。低层更低，高层更高。 销售推盘，先低后高。毛坯精装，先后推售。,11号线安亭站500米 70年,盛装MINI公寓,从项目定位出发叫个什么名字，可以打动她们？,为什么不是他们，是她们?,买房这点事，女人说了算！,主推案名,壹克拉,11号线安亭站500米 70年,盛装MINI公寓,小巧珍贵，

8、女人对味,黄章林 说:早上好，天气冷了，注意保暖 杨春燕 说:)是啊，把偶冻得话都不会说了 黄章林 说:你觉得壹克拉这个案名咋样？ 杨春燕 说:蛮有意思的，不过这是个什么案子呢 黄章林 说:你觉得它应该是什么案子 杨春燕 说:精装酒店式公寓 黄章林 说:不愧是第一文案 杨春燕 说:答对了？ 黄章林 说:是滴 杨春燕 说:哈哈，看来脑子没冻坏，更应该说案名起得好 黄章林 说:你觉得卖什么价格，在花桥，比启航社位置好，地铁站500米，最小户型40多平方米。 杨春燕 说:你们打算什么时候卖呢？ 黄章林 说:太专业了，09年5月 杨春燕 说:那就看市场情况呀，哈哈 黄章林 说:预计嘛，这个案名听上去，

9、多少钱 杨春燕 说:6000-7000左右 黄章林 说:可以的，妹妹确实进步了哈 杨春燕 说:呵呵，成长中ING,花桥国际商务城核心区正中心 11号线2009年通车在即 安亭站500米,Factor 4,1,2,3,4,壹克拉,喜迎2010上海盛会 壹克拉 70年MINI公寓 盛装登场,首付4万8，月供948 租房不如买房 留在上海，拼购未来,“2+5” 月薪5000，生活的艺术 快乐由自己,我咋样,辅推案名,比邻,THE WESTER,YOUNG社,壹栋,叁,齐步走,策略三重奏,销售策略,05.01,08.01,11.01,二批蓄水期,02.01,开盘强销期,形象蓄水期,二批开盘持续期,销售

10、策略,全案客户数量推导：85465124 以来人成交比6：1计算,难点与重点：提高来人质量与现场成交率！,连环锁定,销售策略,低开高走，区别定价。 价格必须视积客情况，开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。,北向A户型与南向户型价差拉大，促进去化！,朝向价差,楼层价差,综合考虑毛坯与精装，楼层价差制定！,小户型与大户型单价价差制定，控制总价！,户型价差,无价差,根据蓄客情况，或可考虑适当房源无价差定价！,销售策略,快乐由自己，拼购好房去！ 区别于团购，看房团，购房几重礼，新型公关促销组合拳。,合租不如拼购！,欢迎合租精英拼购壹克拉，提供免费公证服务,QQ 群友拼购！,欢迎壹克拉官方指定QQ群友

11、拼购，额外优惠,1+1看房拼购！,欢迎成双结对来壹克拉现场，绝配礼物大派送,志愿者也拼购！,欢迎您加入壹克拉“快乐由自己”志愿者队伍,租房不购也拼！,欢迎您登记预租壹克拉地铁口精装小户型公寓,准业主做拼客！,欢迎壹克拉准业主，免费提供拼车等配对服务,推广策略,现场售楼处“钻石主题” 以壹克拉出发，将售楼处水晶化，晶莹剔透，软装，服务等等！,推广策略,现场样板房“全面体验” 以女主人为对象，做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！,推广策略,现场销售员“角色扮演” 以老家为标准，新上海人全面角色模拟，感同身受，细节出奇！,推广策略,11号线模型“动态演示” 以规划为蓝图，把轨道交通11号线经过站

12、点以及楼宇全面展示！,推广策略,人文关怀上海信心 以公益为原则，联合媒体发布 2009上海青年生活信心指数报告！,推广策略,完全解析壹克拉生活数据 以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！,推广策略,绝对淘宝11号线开心指南 以开心为原则，轨道交通11号线上各站点区域吃喝玩乐一本通！,推广策略,有偿派发壹克拉笔记本 以惊奇为原则，新上海人自强不息光怪陆离，创意型笔记本！,推广策略,彩绘户型壹克拉花间集 以惊艳为原则，彩绘手稿户型家具配置图，六张一套可做卡贴！,推广策略,互动楼书壹克拉小铁盒 以收藏为原则，强调互动，上述全有，快乐由自己的，小铁盒！,推广策略,克拉客，拼购2009

13、！ 会员组织克拉客年度主题活动 以拼购为原则，新型公关促销组合拳,推广策略,月薪5000，上海生活榜样 壹克拉申周刊主题征集活动 以互动为原则，联合媒体倡导2009年危机之下的新节俭主义生活,推广策略,壹克拉，就在您身边 轨道交通11号线上站点，系列路演活动 以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆,推广策略,同一条轨道，同一个梦想 轨道交通11号线上同盟，壹克拉系列活动 以团结为原则，拼购，旅行，相亲，杀人游戏，开心网,推广策略,组合策略：一个中心，两个基本点 以绿地21城中山公园售楼处为中心 坚持轨道交通，坚持网络营销,推广策略,借客绿地：阵地第一，活动第二 中山公园售楼处外看板

14、，道旗，灯箱 中山公园站路演、派报,推广策略,轨道交通：2号线3号线4号线 以形式多样为原则 只在两次开盘前集中做硬广投放,推广策略,网络营销：网站论坛贴吧群E-mailMSN广告互动 以互动共享为原则，多功能网站 软硬兼施的网络广告投放,推广策略,大众媒体：i时代报新闻晨报搜房租售情报Channel Young 双开(开放开盘)节点，硬广投放 其它阶段软性投放，媒体合作为主,推广策略,户外媒体：沪宁高速中山公园花桥路上楼宇电视社区灯箱 长效媒体，形象阵地 深入目标受众腹地，新户外媒体运用,推广策略,直效媒体：短信直投POP 老媒体，新用法 极端高效，有针对性的广告投放,广告策略,关键词：她地

15、铁爱 OFFICE LADY11LOVEINTERNET,广告策略,关键词：201010块钱玩赚上海 Sex & The City2010Shanghai,广告策略,关键词：封面抹茶标题党 CoverTea-moppedTitlism,广告策略,关键词：标志户外报广 LogoVIOutdoor+NP,方案一 2010,十块钱,玩赚上海！,三块钱 和张爱玲发生关系。 轨道交通11号线，3块钱，邂逅骨子里的上海 800 820 1111 壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼,四块钱 与徐家汇一夜情。 轨道交通11号线，4块钱，与上海市心一起心跳 800 820 1111 壹克拉江苏路徐家汇2010

16、盛会迪斯尼,五块钱 看2010，看中国馆的红。 轨道交通11号线，5块钱，看中国影响丽 800 820 1111 壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼,六块钱 买下迪斯尼的初夜。 轨道交通11号线，6块钱，给你另一个世界 800 820 1111 壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼,方案二 留在上海的理由,从客人到主人，上海侬好！ 刚到上海的第一家餐厅，今年生意还好吗？ 从上海的客人，到上海的主人，我走了多少年？ 壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会,从房客到房东，上海侬好！ 当年房东家的儿媳妇，宝宝生了没？ 从房东的客到房东，我走了多少年？ 壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会

17、,从摊主到老板，上海侬好！ 在上体馆，一起练摊的姐妹，现在嫁出去了没有？ 从当年的摊主到现在的老板，我走了多少年？ 壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会,从梦想到现实，上海侬好！ 报名2010盛会志愿者，被选上没？ 从梦想开始到梦想实现，我和上海一起，走了多少年？ 壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会,补,为何成全,全国视野，苏沪跨界,798战略，小户型专家,新老搭配，阿拉团队,全忠成全机构 董事长 总经理,壹克拉之盛装出品人,曾任万科周刊第四任主编中国地产论坛业务主持人语录地产在地产之外，销售在销售之前,陈健全成企划 董事 总经理,壹克拉之案名出品人,美术出身，曾任万科周刊美编南京人，定居上海很多年语录生活在生意之上,姚强成全机构 研展总监,壹克拉之市场出品人,财大房地产专业科班云南人，至今飘在上海语录忘记项目，从企业开始,封辉成全机构 销售总监,壹克拉之销售出品人,业务员干上来的总监，销售刽子手上海原住民，已婚有女语录凝聚力，执行力，专业力,黄章林成全机构 策划总监,壹克拉之拼购出品人,同济杂交文科生，伪文青江西人，娶了上海人做太太语录过冬是长征，我要活下去,丁毓成全机构 品牌部 经