山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产面积测算的一般规定和方法模拟试题

1、.山东省房地产估价师制度与政策：房地产面积测算的一般规定和方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列表述中正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于需求规律，表述错误的是。 A：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动 B：需求量随商品本身

2、价格的下降而增加 C：需求量随商品本身价格的上升而增加 D：需求量随商品本身价格的上升而减少 E：执行层的组织协调3、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。 A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同 4、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括_。 A个人所有的居住房屋及院落用地 B免税单位职工家属的宿舍用地 C集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D直接用于农、林、牧、渔业的生产用地5、经济适用住房采取_的方式进行。 A出让 B行政划拨 C有偿转让 D无偿转让 6、下列关于预告登记的表述中，正确的是

3、。 A：预告登记仅适用于预售商品房的登记 B：预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之曰起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C：房屋预告登记只能由双方共同申请 D：房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明 E：执行层的组织协调 7、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 8、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、某人以复利存储1000元，一年

4、半后本利和为1120元，则年利率为_。 A12% B8% C7.85% D11.2% 10、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 (2007年试题) A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区 E：执行层的组织协调11、中华人民共和国刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处_，并处罚金。 A3年以下有期徒刑或者拘役 B5年以下有期徒刑或者拘役 C5年以下有期徒刑或者管制 D5年以上，10年

5、以下有期徒刑 12、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 13、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。 A：若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调14、某宗房地产的收益期限为40年，

6、判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10。该宗房地产的收益价格为万元。 A：22276 B：24467 C：26867 D：29833 E：工业用地的监测点评估价格 15、拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起_日内作出。 A5 B15 C10 D30 16、某地区某类房地产19992005年价格如下表所示： 某类房地产19992005年价格 单位：元/m2 A年份 B1999 C2000 D2001

7、E2002 F2003 G2004 H2005 I2006 J房地产价格 K1800 L2000 M210 N2410 O2620 P2810 Q3000 R？ 17、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为_万元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003.70 18、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以_。 A合用出让金的20%以上罚金 B合同出让金的50%以上罚金 C以原价的30%收回土地 D无

8、偿收回土地使用权 19、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。 A：折旧费 B：审计费 C：金融机构手续费 D：无形资产摊销费 E：借款合同 20、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充 B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不承担连带责任 E：执行层的组织协调 21、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A65.4 B81.8

9、C87.2 D109.0 22、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。 A：开发商 B：委托人 C：估价机构 D：工商局 E：工业用地的监测点评估价格23、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 24、某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/，可出租面积

10、为建筑面积的65，正常出相率为90，运营费用为有效毛收入的25。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60。假设报酬率为8，折现率为14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元 A：2281.83 B：2474.60 C：3798.30 D：4119.18 E：工业用地的监测点评估价格25、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元。 A：54410 B：70999 C：630000 D：70938 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题

11、2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 2、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。 A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

12、 D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m23、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是_。 A降低房地产开发贷款利率 B增加土地有效供给 C降低契税 D提高购房贷款利率 4、下列关于房产图的表述中，正确的有_。 A房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1:500 B房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为1:100 D房产分户因是分丘图的局部明细图 E分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料5、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。 A：房屋产权调换

13、指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁

14、价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为 6、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3 (均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为_元/m2。 A2700.8 B2800.1 C2800.8 D2817.7 7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地使用权出让金 D土地使用成本

15、 8、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。 A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单 9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 10、某房地产开发项目的占地面积为1万，容积率为15，如果房屋开发成本为3000元 (按建筑面积计)，预测能够以8000元/(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目 实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元(2007年试题) A：3000 B：5000 C：7500 D：8000 E：借款合同11、按照报表

16、编制和报送的时间分类，企业所编制的会计报表不包括。 A：旬报 B：月报 C：季报 D：年报 E：执行层的组织协调 12、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。 A：租金 B：租金以外的收入 C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益 13、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为_。 A0.95 B0.99 C1.01 D1.0514、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押

17、贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是_元。 A1469 B1320 C1856 D2789 15、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A久本票 B商业汇票 C银行券 D支票 16、估价中的最高最佳使用具体包括_等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 17、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是_。 A独立基础 B条形基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 18、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。 A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土

18、地的 B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权 C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权 D：不按批准用途使用土地 E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地 19、下列明确“城市(市区)的土地属于国家所有”内容的法律、法规包括。 A：中华人民共和国宪法 B：中华人民共和国城乡规划法 C：中华人民共和国城市房地产管理法 D：中华人民共和国土地管理法 E：土地管理法实施条例 20、下图表示的是（）。 A富有弹性 B缺乏弹性 C单一弹性 D完全弹性 21、建筑与水有关的物理性质有_等。 A孔隙率 B抗渗性 C抗冻性 D弹性和塑性 E耐磨性 22、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C：改建、重建建筑物及其附属设施 D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E：制定和修改业主大会议事规则23、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。 A市场 B财务 C政策 D经营 24、房